CHƯƠNG 2 ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
****************************************

Biên soạn: Th.S. Lê Thanh Ngọc


THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Mục đích: sau khi học xong chương này,
sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để:
Lập được kế hoạch định giá tài sản

Vận dụng được các pp định giá BĐS

Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS


THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Yêu cầu:
Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:
- Đặc điểm bất động sản và thị trường BĐS
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
- Nội dung quy trình thẩm định giá bđs
- Thu thập và phân tích số liệu
- Áp dụng các pp thẩm định giá


THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I

Tổng
quan
về BĐS

II

Tổng
quan
thị
trường
BĐS

III

Quy trình
Thẩm
định
giá
BĐS

IV

Các PP
Thẩm
Định
giá
BĐS


I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm
2. Thuộc tính của bất động sản
3. Đặc trưng của bất động sản


1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản

Đất đai

Các công trình
Xd trên đất

Các tài sản gắn
vững chắc với
đất và CTXD


2. Thuộc tính của bất động sản

Tính
khan
hiếm
Tính
bền
vững

Tính

khơng
đồng
nhất

Ảnh
hưởng
lẫn nhau

Tính
Thanh
khoản
thấp

Tính
bất
động

Đa
chức
năng

Chịu sự
Yếu tố quản lý
tập
NN
quán


II. THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là mơi trường trong đó
những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua
bán bđs thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của BĐS
theo quy luật thị trường và quy định của
pháp luật


Thị trường bất động sản
Môi trường

Người
mua

Tác động
lẫn nhau
thông qua
cơ chế giá

Người
bán


2. Đặc điểm của thị trường BĐS

Mang
tính chất

địa phương
Cạnh tranh
khơng
hồn hảo

Khơng có
địa điểm
mua bán
nhất định

Cung
phản ứng
chậm

Liên hệ
mật thiết
với thị
trường vốn
Khó
thâm nhập
thị trường

Chịu sự
chi phối
của
pháp luật


3. Các loại giao dịch trên thị trường BĐS
• Thị trường mua bán bất động sản

• Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê
• Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm
tài sản thế chấp
• Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để
góp vốn liên doanh


4. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS

Sơ khởi

Tập trung
hóa

Tiền tệ
hóa

Tài chính
hóa


5. Chu kỳ giao động của thị trường BĐS
Boom
Bloom
Gloom
Doom

-Giai đoạn 1993-1999
-Giai đoạn 2000-2006
-Giai đoạn 2006-nay

6. Cung và cầu bất động sản
•
•
•
•
•

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
Các chính sách của nhà nước
Kỳ vọng của người mua
Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi việc làm,
tốc độ cơng nghiệp hóa, …


6. Cung và cầu bất động sản
•
•
•
•
•

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
Sự phát triển kinh tế
Chính sách của nhà nước
Hoạt động của các nhà cung ứng và môi giới
BĐS

Chi phí và cơng nghệ xây dựng
Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS


III. QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Xác định tổng quát
Lên kế hoạch TĐG
Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
Phân tích thơng tin
Ước tính sơ bộ giá trị đất
Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Thống nhất mức giá cuối cùng
Báo cáo và chứng thư thẩm định giá


1. Xác định tổng quát
•
•
•
•
•

•
•

Nhận diện bất động sản
Nhận diện “Quyền tài sản” được thẩm định
Mục đích thẩm định giá
Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá
Thiết lập thời hạn có hiệu lực
Những điều kiện ràng buộc
Nguồn dữ liệu


2. Lên kế hoạch thẩm định giá
Kế hoạch Kế hoạch
Biểu đồ
Lập
Phân công
Thu thập Khảo sát
Thời gian Đề cương
Công việc
Tài liệu
Thực tế
Làm việc Báo cáo


3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
DỮ LIỆU
THỊ TRƯỜNG

DỮ LIỆU

TS THẨM ĐỊNH

- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT
- Thông tin về kinh tế-xã hội
- Thông tin về quản lý Nhà nước, PL
- Thông tin về thị trường bất động sản

DỮ LIỆU
TS SO SÁNH

-Vị trí
-Diện tích
-Hình dáng
-Hướng đất
-Tình trạng pháp lý
-Hiện trạng CTXD trên đất
-Quy hoạch nhà nước
-Khung cảnh xung quanh
-Cơ sở hạ tầng
-Mức độ ô nhiễm mơi trường
-Các lợi ích kinh tế
-Mục đích sử dụng hiện tại


4. Phân tích thơng tin

Phân tích
thị trường

Phân tích

Sự sử dụng
Cao nhất và
Tốt nhất


5. Ước tính sơ bộ giá đất


6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Phương
pháp
So
sánh

Phương
Pháp
Chi
phí

Phương
Pháp
Thu
Nhập

Phương
Pháp
Thặng
dư

7. Thống nhất kết quả và đưa ra
giá trị cuối cùng
• Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm
định giá
• Đưa ra giá trị thị trường (hoặc giá trị phi thị
trường) của bất động sản
• Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
• Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá


8. Chứng thư và báo cáo
thẩm định giá


8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
• Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ
chức định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng
hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
đến kết quả định giá bất động sản