Luận án tiến sĩ quản lý đất đai nghiên cứu tác động của quá trình đô thị hóa đến quản lý, sử dụng đất và đời sống việc làm của người dân thành phố vinh, tỉnh nghệ an

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận án “Nghiên cứu tác động của q trình đơ thị hóa đến
quản lý, sử dụng đất và đời sống việc làm của người dân thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ
An” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Những số liệu, kết quả trình bày trong luận
án này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2022
Tác giả luận án

Trần Thái Yên

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận án, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận án, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới thầy PGS. TS. Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Tài Nguyên và Môi trường - Học viện Nông nghiệp Việt Nam
đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận án.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức, các cơ
quan ban ngành và người dân trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành Luận án./.

Hà Nội, ngày tháng năm 2022
Tác giả luận án

Trần Thái Yên

ii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................................ iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................. ix
Trích yếu luận án .............................................................................................................. x
Thesis abstract................................................................................................................. xii
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 2

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2
1.4.

Những đóng góp mới ............................................................................................ 3

1.5.

Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn.................................................................. 3

1.5.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................... 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về tác động đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất và đời sống,
việc làm ................................................................................................................. 4

2.1.1. Đất, đất đai ............................................................................................................ 4
2.1.2. Đơ thị hóa .............................................................................................................. 6
2.1.3. Quản lý, sử dụng đất đai ..................................................................................... 10
2.1.4. Đời sống và việc làm........................................................................................... 16
2.1.5. Tác động của đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất, đời sống và việc làm........... 18

iii


2.2.

Cơ sở thực tiễn về tác động đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất và đời
sống việc làm ...................................................................................................... 21

2.2.1. Tác động của đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất và đời sống việc làm tại
một số nước trên thế giới .................................................................................... 21
2.2.2. Tác động của đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất và đời sống việc làm tại
Việt Nam ............................................................................................................. 30
2.3.

Một số nghiên cứu về tác động của đơ thị hóa đến tình hình quản lý, sử
dụng đất; đời sống và việc làm ........................................................................... 34

2.3.1. Một số nghiên cứu về tác động của đơ thị hóa đến tình hình quản lý, sử
dụng đất; đời sống và việc làm trên thế giới ....................................................... 34
2.3.2. Một số nghiên cứu về tác động của đô thị hóa đến tình hình quản lý, sử
dụng đất, đời sống và việc làm tại Việt Nam ...................................................... 35
2.4.

Định hướng nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 40

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 42
3.1.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 42

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh ........................... 42
3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và thực trạng q trình đơ thị hóa thành phố
Vinh ..................................................................................................................... 42
3.1.3. Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến việc quản lý, sử dụng đất và đời
sống, việc làm của người dân .............................................................................. 42

3.1.4. Giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất và bảo đảm đời sống, việc làm
của người dân ...................................................................................................... 42
3.2.

Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 42

3.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................................. 42
3.2.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp................................................................... 43
3.2.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................................. 47
3.2.4. Phương so sánh, đánh giá.................................................................................... 49
3.2.5. Phương pháp phân tích SWOT ............................................................................ 49
Phần 4. Kết qủa và thảo luận ....................................................................................... 50
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố vinh, Tỉnh Nghệ
An ........................................................................................................................ 50

4.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................. 50

iv


4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh .......................................................... 55
4.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Vinh ............................ 57
4.1.4. Khó khăn ............................................................................................................. 57
4.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất và thực trạng q trình đơ thị hóa thành phố
Vinh ..................................................................................................................... 58

4.2.1. Tình hình quản lý đất đai thành phố Vinh .......................................................... 58
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai thành phố Vinh.......................................................... 64
4.2.3. Thực trạng q trình đơ thị hóa thành phố vinh .................................................. 67
4.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất và thực trạng q trình
đơ thị hóa thành phố Vinh ................................................................................... 71
4.3.

Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến việc quản lý, sử dụng đất và đời
sống, việc làm của người dân .............................................................................. 73

4.3.1. Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến quản lý đất đai ........................................ 73
4.3.2. Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến sử dụng đất đai........................................ 91
4.3.3. Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến đời sống của hộ gia đình nơng thơn
trong q trình đơ thị hóa tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................. 98
4.3.4. Đánh giá tác động của đơ thị hóa đến việc làm của người dân tại thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An ........................................................................................... 110
4.4.

Giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất và bảo đảm đời sống, việc làm
của người dân .................................................................................................... 119

4.4.1. Giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất....................................................... 119
4.4.2. Giải pháp đảm bảo đời sống của các hộ gia đình, cá nhân ............................... 121
4.4.3. Giải pháp bảo đảm việc làm ổn định cho các hộ gia đình, cá nhân .................. 122
Phần 5. Kết luận và kıến nghị .................................................................................... 124
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 124

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 125

Danh mục các công trình nghiên cứu liên quan đến luận án ................................. 126
Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 127
Phụ lục ......................................................................................................................... 136

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

ĐTH

Đơ thị hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định

NN

Nhà nước

QĐ

Quyết định

QLSD

Quản lý sử dụng

SD

Sử dụng

TCĐC

Tổng cục địa chính

TNMT

Tài ngun và Mơi trường

TT

Thơng tư

TTg

Thủ tướng Chính phủ

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

vi


DANH MỤC BẢNG

TT

Tên Bảng

Trang

2.1.

Số lượng đô thị tại Việt Nam ......................................................................... 32

3.1.

Số lượng cán bộ, công chức, viên chức điều tra............................................. 43

3.2.

Số lượng phiếu điều tra theo cơ quan, tổ chức ............................................... 45

3.3.

Số lượng phiếu điều tra theo cơ quan, tổ chức ............................................... 45

3.4.

Số lượng phiếu điều tra theo cơ quan, tổ chức ............................................... 47

3.5.

Phân cấp mức độ tác động .............................................................................. 48

3.6.

Phân tích SWOT tác động của đơ thị hóa đến sử dụng đất nơng nghiệp
của hộ gia đình ............................................................................................... 49

4.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 của thành phố Vinh .................................. 65

4.2.

Tỷ lệ đơ thị hóa và tốc độ đơ thị hóa thành phố Vinh giai đoạn 20082019 ................................................................................................................ 70

4.3.

Kết quả đánh giá tác động của đơ thị hóa đến các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai tại thành phố Vinh ................................................................ 74

4.4.

Kết quả xác định mức độ tác động của đơ thị hóa đến 5 nội dung quản
lý cụ thể .......................................................................................................... 75

4.5.

Biến động giá đất ở quy định tại thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019 ....... 76

4.6.

Các nhóm yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh ......................... 77

4.7.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến
giá đất ở tại thành phố Vinh ........................................................................... 79

4.8.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test về các yếu tố tác động đến
giá đất ở tại thành phố Vinh ........................................................................... 80

4.9.

Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại
thành phố Vinh ............................................................................................... 81

4.10.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính về các yếu tố tác động đến giá đất
ở tại thành phố Vinh ....................................................................................... 82

4.11.

Số lượng đơn khiếu nại tại thành phố Vinh.................................................... 84

4.12.

Kết quả giải quyết khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh ................................ 86

4.13.

Các nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh ............. 87

vii


4.14.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến
khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh .............................................................. 88

4.15.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test về các yếu tố tác động đến
khiếu nại đất đai tại thành phố Vinh .............................................................. 89

4.16.

Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai
tại thành phố Vinh .......................................................................................... 89

4.17.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính về các yếu tố tác động đến khiếu
nại đất đai tại thành phố Vinh ........................................................................ 90

4.18.

Một số đặc điểm của các mơ hình sử dụng đất nông nghiệp.......................... 93

4.19.

Tác động của đô thị hóa đến một số tiêu chí đời sống ................................... 99

4.20.

Tác động của đơ thị hóa đến mơi trường và cơ sở hạ tầng........................... 101

4.21.

Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của các hộ gia đình tại thành
phố Vinh ....................................................................................................... 101

4.22.

Mức độ tác động của các yếu tố và nhóm yếu tố đến đời sống của các
hộ gia đình .................................................................................................... 103

4.23.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố ảnh hưởng đến
đời sống của các hộ gia đình bị thu hồi đất tại Thành phố Vinh .................. 104

4.24.

Giá trị KMO và Bartlett's Test về các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống
của các hộ gia đình bị thu hồi đất tại Thành phố Vinh................................. 105

4.25.

Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của
các hộ gia đình bị thu hồi đất tại Thành phố Vinh ....................................... 105

4.26.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính về các yếu tố ảnh hưởng đến đời
sống của các hộ gia đình bị thu hồi đất tại Thành phố Vinh ........................ 106

4.27.

Cơ cấu lao động trong giai đoạn 2008-2019 ................................................ 110

4.28.

Các nhóm yếu tố tác động đến việc làm tại thành phố Vinh ........................ 114

4.29.

Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến
việc làm tại thành phố Vinh ......................................................................... 115

4.30.

Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test yếu tố tác động đến việc làm
tại thành phố Vinh ........................................................................................ 116

4.31.

Trọng số của ma trận xoay yếu tố tác động đến việc làm tại thành phố
Vinh .............................................................................................................. 117

4.32.

Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính yếu tố tác động đến việc làm tại
thành phố Vinh ............................................................................................. 118

viii


DANH MỤC HÌNH
TT

Tên Hình

Trang

2.1.

Tỷ lệ đơ thị hóa tại Hoa Kỳ giai đoạn 1790 – 2020 ....................................... 22

2.2.

Tỷ lệ đô thị hóa tại Hàn Quốc giai đoạn 1955-2020 ...................................... 24

2.3.

Tỷ lệ đơ thị hóa và dân số đơ thị tại Trung Quốc từ 1950-2020 .................... 27

2.4.

Tỷ lệ đơ thị hóa tại Việt Nam ......................................................................... 30

4.1.

Sơ đồ vị trí thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An .................................................... 50

4.2.

Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2019 thành phố Vinh ................................ 65

4.3.

Mơ hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố
Vinh ................................................................................................................ 78

4.4.

Biểu đồ các loại khiếu nại đất đai giai đoạn 2008-2019 tại thành phố
Vinh ................................................................................................................ 85

4.5.

Mơ hình nghiên cứu các nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai .......... 87

4.6.

Biến động diện tích đất nơng nghiệp giai đoạn 2008-2019............................ 91

4.7.

Một số mơ hình sử dụng đất nơng nghiệp điển hình năm 2015-2019 ............ 92

4.8.

Mơ hình nghiên cứu các nhóm nhân tố ảnh hưởng đến đời sống hộ gia
đình nơng thơn .............................................................................................. 102

4.9.

Số lượng và tỷ lệ phần trăm theo mức độ tác động của các yếu tố và
nhóm yếu tố .................................................................................................. 104

4.10.

Tỷ lệ phần trăm tác động của các nhóm yếu tố đến đời sống của các hộ
gia đình ......................................................................................................... 107

4.11.

Biến động việc làm sau thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình ......... 111

4.12.

Cơ cấu việc làm trước và sau thu hồi đất nơng nghiệp của các hộ gia
đình ............................................................................................................... 112

4.13.

Cơ cấu thu nhập trước và sau thu hồi đất của các hộ gia đình ..................... 113

4.14.

Mơ hình nghiên cứu các nhóm yếu tố tác động đến việc làm tại thành
phố Vinh ....................................................................................................... 114

ix


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Trần Thái Yên.
Tên luận án: “Nghiên cứu tác động của q trình đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất
và đời sống việc làm của người dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”.
Ngành: Quản lý đất đai.

Mã số: 9 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tác động của q trình đơ thị hóa đến tình hình quản lý, sử dụng đất,
đời sống, việc làm của người dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý, sử dụng đất và đảm bảo đời sống,
việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong
q trình đơ thị hóa.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; tiến hành điều tra
67 phiếu để đánh giá mức độ tác động của q trình đơ thị hóa đến các nội dung quản lý
đất đai tại thành phố Vinh; 100 phiếu điều tra để xác định các yếu tố giả định tác động
đến việc làm của đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp; 384 phiếu nghiên cứu điều tra để
xác định các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của các hộ gia đình bị thu hồi đất nơng
nghiệp; 181 phiếu điều tra các cơ quan, đơn vị nhằm xác định các yếu tố tác động đến
giá đất; 103 phiếu điều tra trực tiếp liên quan đến khiếu nại đất đai để xác định các yếu
tố tác động đến khiếu nại đất đai.

Số liệu điều tra được xử lý, phân tích bằng phần mềm SPSS 24.0 và phần mềm
Amos 24.0, đề tài sử dụng thang đo 5 mức độ của Likert để phân cấp mức độ tác động
trung bình của các yếu tố đến quản lý, sử dụng đất trong quá trình đơ thị hóa. Các phương
pháp khác được sử dụng bao gồm: Phương pháp đánh giá kết quả công tác quản lý, sử
dụng trong q trình đơ thị hóa; phương pháp thống kê so sánh và phương pháp phân
tích xử lý số liệu.
Kết quả chính và kết luận
1) Thành phố Vinh có 25 đơn vị hành chính xã, phường, trong đó có 16 phường
và 9 xã với diện tích tự nhiên toàn thành phố từ 67,53 km2 tăng lên đến 104,96 km2
(tăng 1,6 lần từ năm 2008 đến 2019). Dân số của thành phố năm 2019 là 318.936 người,
trong đó dân số đô thị là 216.965 người (chiếm 68,03 tổng số dân và dân số nông
thôn là 101.971 người (chiếm 31,97%). Sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, dịch vụ
tăng nhanh nên hàng năm thành phố đã đóng góp khoảng 37,16% tổng thu ngân sách
của tỉnh Nghệ An; thu nội địa năm 2019 đạt 2.436,1 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng năm
2019 so với năm 2008 đạt 17,48 %, giá trị sản xuất ngành công nghiệp năm 2019 đạt
12452,63 tỷ đồng.
2 Trong giai đoạn 2008-2019 thành phố Vinh có tỷ lệ đơ thị hóa tăng từ 37,21%
lên 68,30%, tốc độ đơ thị hóa 102,94 ; giá đất ở tăng từ 2,0 đến 3,75 lần. Có 28 yếu tố
thuộc 9 nhóm yếu tố có tác động đến giá đất ở với tỷ lệ tác động từ 4,43 đến 17,23%.

x


Ba nhóm tác động nhất đến giá đất ở là nhóm yếu tố cung cầu quyền sử dụng đất, nhóm
yếu tố vị trí thửa đất, nhóm yếu tố đơ thị hóa với tỷ lệ tác động tương ứng 17,23%,
14,86%, 13,66%; tiếp theo là 6 nhóm yếu tố cịn lại. Đối với nhóm yếu tố đơ thị hóa,
cần quan tâm đến tỷ lệ đơ thị hóa và tốc độ đơ thị hóa trong hiện tại và tương lai để xác
định giá đất ở cho phù hợp với từng giai đoạn của q trình đơ thị hóa.
3 Q trình đơ thị hóa từ 2008 đến 2019 tại thành phố Vinh có 21 yếu tố thuộc 5
nhóm yếu tố có tác động đến đời sống của các hộ gia đình bị thu hồi đất với mức độ tác

động khác nhau. Các yếu tố có chỉ số tác động từ 3,08 đến 4,67. Các nhóm yếu tố có chỉ
số tác động từ 3,63 đến 4,55. Yếu tố thu nhập trên đầu người trên tháng và nhóm yếu tố
hộ gia đình tác động lớn nhất đến đời sống của hộ gia đình. Nhóm yếu tố hộ gia đình
chiếm tỷ lệ phần trăm tác động lớn nhất 29,79%, tiếp theo là các nhóm yếu tố: chính
sách, pháp luật; đơ thị hóa; cơ sở hạ tầng kỹ thuật; cơ sở hạ tầng xã hội với tỷ lệ phần
trăm tác động tương ứng 24,38 ; 17,87 ; 15,01 ; 12,95 . Để bảo đảm đời sống cho
các hộ gia đình bị thu hồi đất nơng nghiệp cần thực hiện các giải pháp bao gồm hoàn
thiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; xác định chính xác diện
tích đất nơng nghiệp bị thu hồi và số hộ gia đình bị ảnh hưởng; bảo đảm đủ vốn thực hiện
các dự án xây dựng các cơng trình hạ tầng phục vụ đời sống của các hộ gia đình.
4 Giai đoạn 2008-2019 thành phố Vinh có tỷ lệ lao động nơng nghiệp giảm từ
19,11% xuống 13,03. Tỷ lệ lao động thương mại, dịch vụ luôn ở mức trên 51%. Tất cả 18
yếu tố đưa vào mơ hình nghiên cứu có tác động đến việc làm. Nhóm yếu tố đơ thị hóa có
tác động lớn thứ hai sau nhóm nhóm yếu tố thu hồi đất với tỷ lệ tác động từ 21,63 đến
21,56%, tiếp theo là nhóm yếu tố lao động và hỗ trợ. Nhóm yếu tố bồi thường tác động nhỏ
nhất đến việc làm với tỷ lệ tác động từ 12,63 đến 12,84%. Cần thực hiện giải pháp bảo
đảm việc làm cho các hộ bị thu hồi đất nhiều, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp sang lĩnh vực
phi nông nghiệp và giải pháp về bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
5) Trong giai đoạn 2008-2019, dân số đô thị thành phố Vinh tăng chủ yếu là tăng
cơ học 66,85%, còn lại là tăng tự nhiên 33,15%. Số lượng khiếu nại đất đai tại thành
phố Vinh có xu hướng tăng, trong đó khiếu nại bồi thường, giải phóng mặt bằng có số
vụ lớn nhất 775 vụ. Khiếu nại về cấp giấy và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất có số lượng vụ đứng thứ hai 421 vụ. Nội dung khiếu nại đất đai của người dân có tỷ
lệ sai chiếm tỷ lệ cao 80,85% tổng số trường hợp khiếu nại, tỷ lệ nhỏ khiếu nại đúng và
có sai 19,15% tổng số trường hợp khiếu nại. Có 77,79% tổng số vụ khiếu nại đã được
giải quyết đúng thời hạn, còn lại 22,21% tổng số vụ khiếu nại được giải quyết không
đúng hạn. Đơ thị hóa của thành phố Vinh tác động đến khiếu nại đất đai với tỷ lệ tác
động 17,91 đứng vị trí thứ ba trong 06 nhóm yếu tố tác động đến khiếu nại đất đai.
6) Trong giai đoạn 2008-2019 dưới tác động của đơ thị hóa, diện tích đất nơng
nghiệp giảm 474,66 ha, trong đó diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu

năm chiếm tỷ lệ lớn nhất. Đến năm 2019, diện tích đất phi nơng nghiệp tăng 611,23 ha,
diện tích đất chưa sử dụng giảm 138,46 ha so với năm 2008 do được đưa vào sử dụng
dụng vào các mục đích khác. Để cơng tác quản lý, sử dụng đất tại thành phố Vinh được
hoàn thiện hơn dưới tác động của q trình đơ thị hóa, cần thực hiện các giải pháp về sử
dụng đât; về giá đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết
tranh chấp, khiếu nại về đất đai ./.

xi


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Tran Thai Yen
Thesis title: Study the impact of urbanization on land management and utility, life and
employment of people in Vinh city, Nghe An province.
Major: Land Management
Code: 9 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To assess the impact of urbanization on the management and use of land, life and
employment of people in Vinh city, Nghe An province;
- To propose some solutions to improve the management and use of land and ensure
the lives and jobs of people after the land is recovered in Vinh city, Nghe An province in
the process of urbanization.
Materials and Methods
Following methods were used in thesis: method of survey and collecting secondary
data and documents; thesis carried out a survey of 67 questionnaires to assess the impact
of urbanization on land management issues in Vinh city; 100 questionnaires to determine
the hypothetical factors affecting the employment of subjects whose agricultural land was
recovered; 384 survey questionnaires to determine the factors affecting the lives of
households whose agricultural land has been acquired; 181 surveys of agencies and units

to determine the factors affecting land prices; 103 questionnaires directly related to land
claims to identify factors affecting land claims.
The survey data were processed and analyzed using SPSS 20.0 software and Amos
24.0 software, the thesis used Likert's 5-level scale to rank the average impact of factors
on land management and use in the process of urbanization. Other methods used include:
Method of evaluating the results of management and use in the process of urbanization;
comparative statistical method and data processing method.
Main findings and conclusions
1) Vinh city has 25 administrative units of communes and wards, of which there are
16 wards and 9 communes with the natural area of the whole city from 67.53 km2 to
104.96 km2 (an increase of 1.6 times from 2008 to 2019). The population of the city in
2019 was 318,936 people, of which the urban population was 216,965 people (accounting
for 68.03% of the total population) and the rural population was 101,971 people
(accounting for 31.97%). Non-agricultural production, business and services have
increased rapidly, so the city has contributed about 37.16% of the total budget revenue of
Nghe An province annually; Domestic revenue in 2019 reached 2,436.1 billion VND. The
growth rate in 2019 compared to 2008 reached 17.48%, the industrial production value in
2019 reached VND 12452.63 billion.
2) In the period 2008-2019, Vinh city's urbanization rate increased from 37.21%
to 68.30%, the urbanization rate was 102.94%; residential land prices increased from
2.0 to 3.75 times. There are 28 factors belonging to 9 groups of factors that affect the
price of residential land with the rate of impact from 4.43% to 17.23%. The three groups
that have the most impact on residential land prices are the group of factors of supply
and demand for land use rights, the group of factors of the location of the land plot, the
group of factors of urbanization with the respective impact rates of 17.23%, 14.86% ,
13.66%; followed by the remaining 6 groups of factors. For the group of urbanization

xii

factors, it is necessary to pay attention to the urbanization ratio and urbanization rate in
the present and in the future to determine the price of residential land to suit each stage
of the urbanization process.
3) The urbanization process from 2008 to 2019 in Vinh city has 21 factors
belonging to 5 groups of factors that have an impact on the lives of households whose
land has been acquired with different levels of impact. The factors have impact index
from 3.08 to 4.67. The groups of factors have the impact index from 3.63 to 4.55. The
factor of income per capita per month and the group of household factors has the
greatest impact on the life of the household. The household factor group accounted for
the largest percentage of impact 29.79%, followed by the group of factors: policy, law;
urbanization; technical infrastructure; social infrastructure with the respective impact
percentage of 24.38%; 17.87%; 15.01%; 12.95%. To ensure the life of households
whose agricultural land has been recovered, solutions should be implemented including
completing regulations on compensation and support when the State recovers land;
accurately determine the area of agricultural land to be acquired and the number of
affected households; ensure sufficient capital to carry out construction projects of
infrastructure works serving the lives of households.
4) In the period 2008-2019, Vinh city's proportion of agricultural workers
decreased from 19.11% to 13.03. The proportion of commercial and service workers
was always above 51%. All 18 factors included in the research model have an impact on
employment. The urbanization factor group has the second largest impact after the
group of land acquisition factors with the impact rate from 21.63% to 21.56%, followed
by the group of labor and support factors. The group of compensation factors has the
smallest impact on employment with the impact rate from 12.63% to 12.84%. It is
necessary to implement solutions to ensure jobs for households whose land has been
acquired a lot, support to change careers to non-agricultural sectors and solutions for
compensation for land and assets attached to land.
5) In the period 2008-2019, the urban population of Vinh city increased mainly by
a mechanical increase of 66.85%, the rest was a natural increase of 33.15%. The number
of land complaints in Vinh city tends to increase, in which claims for compensation and

site clearance have the largest number of 775 cases. Complaints about issuance and
revocation of land use right certificates ranked second with 421 cases. The content of
people's land complaints has a high rate of falsehood, accounting for a high rate of
80.85% of the total number of complaints, a small percentage of correct and incorrect
complaints of 19.15% of the total number of complaints. 77.79% of total complaints
were resolved on time, the remaining 22.21% of total complaints were not resolved on
time. The urbanization of Vinh city affects land claims with the impact rate of 17.91%,
ranking third in 06 groups of factors affecting land claims.
6) In the period 2008-2019 under the impact of urbanization, the agricultural land
area decreased by 474.66 ha, of which the area for annual crops and perennial crops
accounted for the largest proportion. By 2019, the area of non-agricultural land
increased by 611.23 hectares, the unused land area decreased by 138.46 hectares
compared to 2008 because it was put to use for other purposes. In order for the
management and use of land in Vinh city to be more complete under the impact of
urbanization, it is necessary to implement solutions on land prices; land registration,
grant of land use right certificates; settle disputes and complaints about land.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đơ thị hóa đề cập đến sự di chuyển hàng loạt của dân cư từ các khu vực nông
thôn đến thành thị và những thay đổi vật lý theo sau đối với môi trường đô thị. Năm
2019, Liên hợp quốc ước tính rằng hơn một nửa dân số thế giới (4,2 tỷ người) hiện
sống ở khu vực thành thị và đến năm 2041, con số này sẽ tăng lên 6 tỷ người.
Ở Việt Nam q trình đơ thị hóa diễn ra chậm nên đến năm 1990 chỉ có 500
đơ thị với tỷ lệ đơ thị hóa khoảng 18

(Đào Đức Hưởng & cs., 2018). Từ năm

1993 đến nay, q trình đơ thị hóa diễn ra nhanh hơn, đến tháng 6 năm 2020 cả
nước có 833 đơ thị với tỷ lệ đơ thị hóa là 39,3 (tăng 0,5 so với cùng kỳ năm
2019 . Đơ thị hóa có tác động đến nhiều mặt của kinh tế - xã hội, môi trường sống,
cơ cấu kinh tế, quản lý và sử dụng đất đai. Nguồn thu đơ thị đóng góp khoảng 70%
tổng thu ngân sách cả nước, tăng trưởng kinh tế khu vực thành thị đạt bình quân 10
- 12%, gấp 1,2 - 1,5 lần bình qn chung cả nước (Bích Ngọc, 2020).
Bên cạnh những thành tựu đạt được, q trình đơ thị hóa của Việt Nam vẫn
còn một số tồn tại cần khắc phục như hệ thống đô thị phát triển chưa tương xứng
giữa số lượng, quy mô và chất lượng; nhiều đồ án quy hoạch có tầm nhìn và giải
pháp chưa phù hợp; cơ sở hạ tầng đô thị chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân;
năng lực quản lý chưa theo kịp thực tế phát triển; công tác quản lý đất đai còn nhiều
bất cập, đời sống của một bộ phận người dân cịn khó khăn (Bích Ngọc, 2020).
Vinh là thành phố trực thuộc tỉnh Nghệ An, Việt Nam, là trung tâm kinh tế
và văn hóa lớn nhất khu vực Bắc Trung Bộ của Việt Nam (Thủ tướng Chính phủ,
2015) và là đầu mối quan trọng trong cửa ngõ kinh tế giữa Myanmar, Thái
Lan, Lào và Việt Nam. Cũng như cả nước, thành phố Vinh đang trong q trình
đơ thị hóa mạnh và nhất là từ năm 2008, khi thành phố được công nhận là đô thị
loại I trực thuộc tỉnh (Thủ tướng Chính phủ, 2008). Sản xuất, kinh doanh phi
nơng nghiệp, dịch vụ tăng nhanh nên hàng năm thành phố đã đóng góp khoảng
33,52% tổng thu ngân sách của tỉnh Nghệ An; thu nội địa năm 2019 đạt 2.327,8
tỷ đồng (UBND thành phố Vinh, 2019 . Cũng như các đô thị khác trong quá trình
phát triển mở rộng, nhu cầu về đất đai tăng theo, việc thu hồi đất, giao đất, cho
th đất nói riêng, cơng tác quản lý đất đai nói chung diễn ra phức tạp gây ảnh
hưởng đến đời sống của người bị thu hồi đất, an ninh, trật tự trên địa bàn thành
1


phố. Câu hỏi đặt ra là thực trạng đô thị hóa của thành phố Vinh và tác động của
đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất đai như thế nào? Tác động của đơ thị hóa ảnh

hưởng như thế nào đến đời sống, việc làm của dân bị thu hồi đất nơng nghiệp?
Cần có những giải pháp gì để quản lý, sử dụng đất đai được hiệu quả hơn? Cần
có những giải pháp gì để đảm bảo đời sống, giải quyết việc làm cho người dân và
thúc đẩy quá trình đơ thị hóa được diễn ra nhanh hơn? Để trả lời cho các câu hỏi
này, nghiên cứu vấn đề đơ thị hóa và quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An, Việt Nam là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá tác động của q trình đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất, đời
sống và việc làm của người dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý, sử dụng đất và đảm bảo đời
sống, việc làm của người dân sau khi bị thu hồi đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An trong q trình đơ thị hóa.
1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất, giải quyết khiếu nại đất đai và sử dụng đất nông nghiệp tại thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong q trình đơ thị hố.
- Đời sống, việc làm của người nông dân bị thu hồi đất tại thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An trong q trình đơ thị hoá.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu mức độ tác động của q trình đơ
thị hóa đến một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai chịu tác động nhiều từ
q trình đơ thị hóa (giá đất và giải quyết khiếu nại đất đai) và biến động sử dụng
đất nông nghiệp trong q trình đơ thị hóa từ 2008 đến 2019 tại thành phố Vinh.
Luận án cũng nghiên cứu sâu mức độ tác động của đơ thị hóa đến đời sống và
đến việc làm của đối tượng có đất nơng nghiệp bị thu hồi trong q trình đơ thị
hóa từ 2008 đến 2019 tại thành phố Vinh làm cơ sở để xuất các giải pháp hoàn
thiện quản lý, sử dụng đất đai và bảo đảm đời sống, việc làm cho người bị thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Vinh dưới tác động của q trình đơ thị hóa.
- Về không gian: Đề tài đánh giá tác động của quá trình đơ thị đến quản lý,
sử dụng đất và đời sống, việc làm của người dân tại các phường, xã thuộc thành

phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
2


- Phạm vi về thời gian: Đánh giá tác động của q trình đơ thị hóa đến quản
lý, sử dụng đất và đời sống, việc làm của người dân tại các phường, xã thuộc
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn từ 2008 (khi thành phố Vinh được
công nhận là đô thị loại I đến hết năm 2019.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI
- Xác định được mức độ tác động của q trình đơ thị hố đến giá đất, khiếu
nại, đời sống và việc làm của người dân thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An với tỷ lệ
tác động tương ứng là 13,66%, 17,91%, 17,87% và 21,60%.
- Đề xuất được giải pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất và đảm bảo đời
sống việc làm của người dân bị thu hồi đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
trong quá trình đơ thị hố.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Luận án đã hệ thống hóa, bổ sung cơ sở lý luận về đơ thị hóa, quản lý, sử
dụng đất đai, đời sống, việc làm, cũng như tác động của q trình đơ thị hóa đến
quản lý, sử dụng đất và đời sống, việc làm của người dân.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận án đã chỉ ra những tác động của q trình đơ thị hóa đến quản lý, sử
dụng đất và đời sống, việc làm của người dân, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm
hoàn thiện quản lý, sử dụng đất và bảo đảm đời sống, việc làm của người dân khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo
cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến
tác động của q trình đơ thị hóa đến quản lý, sử dụng đất đai và đời sống, việc
làm của người dân. Ngoài ra, các giải pháp được đề xuất trong Luận án có thể để
các địa phương có điều kiện tương tự thành phố Vinh tham khảo, áp dụng khi

giải quyết những vấn đề liên quan đến tác động của đơ thị hóa đến quản lý, sử
dụng đất, đời sống và việc làm của người bị thu hồi đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÁC ĐỘNG ĐƠ THỊ HĨA ĐẾN QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM
2.1.1. Đất, đất đai
2.1.1.1. Khái niệm đất, đất đai, đất đô thị
Theo William, đất là tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản
phẩm cây trồng (dẫn theo Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, 2009).
Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho
rằng:“Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng,
là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất được
coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các
yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (dẫn theo Vũ
Ngọc Tuyên, 1994).
Theo Từ điển Tiếng Việt, đất đai là khoảng mặt đất tương đối rộng (Hoàng
Phê & cs, 2020 . Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái
đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu,
thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước
ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và
hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thơng, các tịa nhà…
(FAO, 1995b . Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012 , đất đai là vùng đất có
ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay
đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng
đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như thổ
nhưỡng, khí hậu, địa hình, đại mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú

và hoạt động sản xuất của con người. Như vậy, đất đai là khoảng không gian có
giới hạn, theo chiều thẳng đứng, bao gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ
bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khống
sản trong lịng đất. Theo chiều nằm ngang trên mặt đất, đất đai là sự kết hợp giữa
thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác và giữ
vai trị quan trọng, có ý nghĩa đặc biệt đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc
sống của con người.
4


Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để
phát triển đô thị, đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: đất trung tâm đô thị (đã
xây dựng ; đất quy hoạch xây dựng đơ thị (đang hình thành ; đất trong phạm vi
quản lý hành chính của đơ thị (gồm cả vùng ngoại ô . Đất đô thị phát triển là dựa
chủ yếu vào đất nông nghiệp. Về địa lý, do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu
tập trung về đó, quy mơ đơ thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm
cho đất nông nghiệp bị suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất
xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng, nhưng những
hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho diện tích đất đơ
thị buộc phải mở rộng ra các vùng xung quanh... Cuối cùng, đất nông nghiệp vẫn
là nguồn chủ yếu của đất đô thị (Phạm Sỹ Liêm, 2009 . Theo số liệu thống kê của
Liên hợp quốc, năm 2010 dân cư của thế giới là 6.600 triệu người; trong số đó
dân cư đơ thị có 2.900 triệu người (chiếm 48
(Đất đai và dân số thế giới năm
2010 . Dự báo vào năm 2030, dân cư đô thị sẽ là 5,0 tỷ, chiếm 60 dân số thế
giới. Đến năm 2010 trên thế giới có khoảng 320 "tích tụ đô thị" (với hơn 1 triệu
dân trong số này, chỉ có 20 đơ thị được phân loại trên cơ sở các số liệu điều tra
dân số năm 1995 là siêu đô thị (với hơn 10 triệu dân . Bao gồm các khu vực đô
thị với dân số (triệu người : Tôkyô 26,8; New York 16,5; Saopaolo 16,4; Mêhicô
City 15,6; Bombay 15,1; Thượng Hải 15,1; Los Angeles 12,4; Bắc Kinh 12,3;

Calcuta 11,7; Sơun 11,6 (Anonymous, 2010 .
2.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai đóng vai trị quyết định đến sự tồn tại, phát triển của loài người, là
cơ sở tự nhiên và tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Vai trò cơ bản của đất đai
trong việc hỗ trợ con người và các hệ sinh thái trên cạn khác được FAO (1990)
tổng hợp bao gồm: Đất đai là nơi lưu trữ tài sản cho cá nhân, gia đình và xã hội,
cung cấp không gian cho con người để ở, để xây dựng khu cơng nghiệp và vui
chơi giải trí; Đất là nơi sản xuất, cung cấp thức ăn, gỗ, củi và các vật liệu sinh
học khác. Đất là môi trường sống của mọi sinh vật gồm con người, động thực
vật, vi sinh vật; Đất là yếu tố quyết định sự cân bằng năng lượng và chu trình
thủy văn tồn cầu, vừa là nguồn phát vừa là bể chứa để giảm thiểu khí nhà kính;
Đất là nơi lưu trữ, vận chuyển nguồn tài nguyên nước mặt, nước ngầm, lưu trữ
các nguồn tài nguyên và khoáng sản cho con người; Đất là bộ đệm, bộ lọc và
biến đổi hóa học các chất ô nhiễm; Lưu trữ và bảo vệ các bằng chứng, ghi chép

5


lịch sử như hóa thạch, bằng chứng về khí hậu cổ, tàn tích khảo cổ,...; Cho phép
hoặc cản trở sự di cư của các loài động vật, thực vật và con người trong một khu
vực hoặc giữa khu vực này với những khu vực khác.
Đất đai là một yếu tố cơ bản của sản xuất, vừa là đối tượng lao động vừa là
tư liệu lao động. Đất đai là đối tượng lao động vì đó là nơi để con người thực
hiện các hoạt động của mình tác động vào cây trồng, vật ni để tạo ra sản phẩm.
Đất đai cịn là tư liệu lao động trong quá trình sản xuất thông qua việc con người
đã biết lợi dụng một cách ý thức các đặc tính tự nhiên của đất như lý học, hố
học, sinh vật học và các tính chất khác để tác động và giúp cây trồng tạo nên sản
phẩm. Lịch sử nhân loại cho thấy, đất đai luôn ln gắn liền với q trình phát
triển kinh tế, xã hội. Trong luận điểm nổi tiếng của mình, nhà kinh tế học
William Petty (1623-1687) cho rằng “Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của

cải”. Cũng theo Phan Huy Chú “Của báu của một nước khơng có gì bằng đất đai.
Nhân dân và của cải đều do đấy mà ra” (Nguyễn Dũng Tiến, 2009).
2.1.2. Đơ thị hóa
2.1.2.1. Khái niệm về đơ thị, đơ thi hóa
a. Khái niệm đơ thị
Theo Từ điển tiếng Việt, đô thị là nơi dân cư đơng đúc, là trung tâm thương
nghiệp và có thể cả công nghiệp (thành phố, thị xã hoặc thị trấn . Theo quan
điểm xã hội học, đô thị là một hình thức tồn tại của xã hội trong một phạm vi
khơng gian cụ thể và là một hình thức cư trú của con người. Trên góc độ quản lý
kinh tế - xã hội, đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nơng nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay
trung tâm chuyên ngành có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong tỉnh hoặc
trong huyện (Nguyễn Thế Bá, 1999).
Theo Luật Đô thị (2020 , đô thị được hiểu là khu vực tập trung dân cư sinh
sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nơng nghiệp,
là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chun ngành, có vai trị
thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một
địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của
thị xã; thị trấn.
Đô thị giữ vai trị chủ đạo trong q trình phát triển kinh tế - xã hội. Ở Việt
6


Nam, nguồn thu từ các hoạt động kinh tế của khu vực đô thị chiếm tỷ lệ cao trong
cơ cấu GDP cả nước. Tổng thu ngân sách khu vực đô thị chiếm trên 70 tổng
thu ngân sách toàn quốc…
b. Khái niệm đơ thị hóa
Đơ thị hóa (ĐTH là một q trình phát triển kinh tế và xã hội phức tạp
(Friedmann, 2006 . Khái niệm ĐTH cũng được hiểu theo nhiều khía cạnh khác

nhau. Theo cách hiểu truyền thống, ĐTH được xem xét dưới khía cạnh nhân
khẩu học, tức là sự gia tăng số lượng người sống ở các khu vực đơ thị. Nói cách
khác, ĐTH là sự chuyển dịch dân số theo lãnh thổ từ các vùng nông thôn phân
tán sang các vùng đô thị (Xu & cs, 2020 . Như vậy, theo quan điểm nhân khẩu
học, khái niệm ĐTH thường đề cập đến sự di chuyển của người dân đến các thị
trấn và thành phố hay sự mở rộng của các thành phố, tức là sự tăng trưởng của
các khu vực đơ thị. Mặc dù vậy, q trình ĐTH khơng chỉ đơn thuần là gia tăng
dân số mà nó còn liên quan đến những thay đổi trong cấu trúc kinh tế, xã hội và
chính trị trong một khu vực hay liên quan đến lối sống, quá trình đổi mới, cơng
nghiệp hóa và xã hội hóa.
ĐTH cũng được hiểu là một q trình chuyển đổi từ nền kinh tế nơng
thơn truyền thống sang nền kinh tế công nghiệp hiện đại và kéo theo sự tập
trung dân số vào đô thị (Davis K, 1965 . Ngồi ra, dưới góc độ nhân khẩu học
và địa lý kinh tế, ĐTH được hiểu là sự di cư từ nông thôn tới đô thị, là sự tập
trung ngày càng nhiều dân cư sống trong những vùng lãnh thổ đô thị. Về mặt xã
hội, ĐTH được hiểu là q trình tổ chức lại mơi trường cư trú của con người
(Alan & cs., 2006).
ĐTH còn được hiểu dưới góc nhìn hành chính pháp lý, tức là ĐTH được qui
định theo chính sách, pháp luật đất đai (Kamete, 1999 . ĐTH và được diễn ra
theo nhiều cách khác nhau như gia tăng mật độ dân số, tái phát triển các khu vực
đã xây dựng hoặc tạo ra các vùng đất đô thị mới mà trước đây không phải là đơ
thị… (Angel & cs., 2005 . ĐTH có liên quan chặt chẽ đến ba khía cạnh của phát
triển bền vững gồm kinh tế, xã hội và môi trường (United Nations, 2018 .
Tại Việt Nam, cũng có nhiều khái niệm khác nhau về ĐTH. Theo Từ điển
tiếng Việt, đô thị hố là q trình tập trung dân số ngày càng đơng vào các đơ thị
và làm nâng cao vai trị của đô thị đối với sự phát triển của xã hội (Viện Ngôn

7

ngữ học, 1988 . Khái niệm này vừa dựa vào yếu tố dân số và mở rộng diện tích
của đơ thị, cũng như vai trị của đơ thị trong sự phát triển kinh tế - xã hội. Theo
Nguyễn Thế Bá (2004 , ĐTH là sự gia tăng dân số của của đô thị theo thời gian
và được đánh giá theo các tiêu chí như “tỷ lệ ĐTH” và “tốc độ ĐTH”. Theo Đàm
Trung Phường (2005 , ĐTH là quá trình chuyển dịch hoạt động nông nghiệp sang
hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số địa bàn thích hợp. ĐTH thường
gắn với q trình di cư từ nơng thơn ra thành thị làm cho dân cư của đô thị ngày
càng tăng. Đơ thị hố cũng được hiểu là một q trình phát triển mang tính kinh
tế, xã hội và lịch sử của các hình thái cư trú (định cư và của các điều kiện sống
đô thị hay theo kiểu đơ thị. Đơ thị hố khơng chỉ là sự gia tăng tương đối hay
tuyệt đối của dân cư đô thị, sự phát triển của các đô thị hay quần cư đơ thị (siêu
đơ thị , sự phát triển của hình thức cư trú kiểu đơ thị mà cịn gắn liền với những
thay đổi kinh tế - xã hội ở đô thị và nông thôn, gắn kết với sự thay đổi về cơ cấu
xã hội, nghề nghiệp, nhân khẩu học, dân số học, phong cách sống, trình độ văn
hố của dân cư cũng như sự phân bố của dân cư và lực lượng sản xuất xã hội trên
phạm vi quốc gia và vùng lãnh thổ (Phạm Kim Giao & cs., 1991 . Theo Nguyễn
Văn Chính (1997 , ĐTH như một phạm trù kinh tế - xã hội, phản ánh quá trình
chuyển hóa, chuyển dịch chủ yếu sang phương thức sản xuất và tiêu dùng, lối
sống và sinh hoạt mới - phương thức đơ thị. Đây là một q trình song song với
sự phát triển cơng nghiệp hóa và cách mạng khoa học kỹ thuật
Về mặt bản chất, ĐTH gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của một
khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên, tốc độ và đặc điểm của ĐTH cịn tùy thuộc
vào trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của q trình ĐTH
bao gồm: Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đơ thị; Thu nhập bình qn của cư dân đơ
thị; Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP; Chất lượng
cơ sở hạ tầng; Lối sống của cư dân địa phương; Cấu trúc xã hội và vai trò của các
tổ chức xã hội trong khu vực.
Đơ thị hóa bao gồm đơ thị hóa nơng thơn, đơ thị hóa ngoại vi và đơ thị hóa
giả tạo. Đơ thị hố nơng thơn là xu thế bền vững có tính quy luật, là q trình
phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn. Thực chất

đây là tăng trưởng đô thị theo hướng bền vững. Đơ thị hố ngoại vi là q trình
phát triển mạnh vùng ngoại vi của thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và
cơ sở hạ tầng, tạo ra các cụm đơ thị góp phần đẩy nhanh đơ thị hố nơng thơn.
8


Đơ thị hố giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị và do
dân cư từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nơng thơn dẫn đến tình trạng thất
nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống
Từ các khái niệm trên, có thể hiểu về mặt bản chất, đơ thị hóa là q trình
mở rộng khơng gian, quy mô dân số đô thị của một khu vực nhất định, từ đó làm
thay đổi kinh tế, xã hội và mơi trường của khu vực đó.
2.1.2.2. Đặc điểm của đơ thị hố
Tỷ lệ dân số thành thị cao và tăng nhanh: Đơ thị thế giới đang tăng nhanh
chóng cả về số lượng đô thị, số dân đô thị và tỷ lệ thị dân. Tính đến năm 2018, tỷ
lệ dân số đơ thị trên tồn cầu đạt 55 (tương đương với 4,2 tỷ người, tăng 25% so
với năm 1950 . Bắc Mỹ là khu vực có tỷ lệ ĐTH cao nhất, đạt 82 , Châu Á đạt
xấp xỉ 50% và Châu Phi là 43%. Tỷ lệ dân số đô thị trên toàn cầu dự kiến sẽ đạt
60 vào 2030 và 68 vào năm 2050 (United Nations, 2018). Tỷ lệ ĐTH ở Việt
Nam thấp hơn nhiểu so với thế giới. Năm 2009, tỷ lệ dân số đô thị ở Việt Nam chỉ
đạt 29%, trong khi tỷ lệ dân số đô thị thế giới là 49%. Các vùng kinh tế trong nước
cũng có mức đơ thị hố khác nhau: cao nhất là Đông Nam Bộ với tỷ lệ dân số đô
thị là 58%; thấp nhất là Trung du và miền núi phía Bắc với tỷ lệ là 15,5%.
Dân cư tập trung vào các thành phố lớn và cực lớn: Dân số đô thị thế giới
tăng nhanh, đặc biệt tại các thành phố lớn. Số thành phố lớn và cực lớn từ đó
cũng gia tăng mạnh mẽ. Số lượng các đô thị lớn tăng nhanh, đặc biệt là tại các
nước đang phát triển. Theo United Nation (2018) thế giới có 33 siêu đơ thị, trong
đó khoảng một nửa các khu đơ thị này là ở Trung Quốc và Ấn Độ. Bốn quốc gia
khác có hơn một siêu đơ thị gồm Brazil, Nhật Bản, Pakistan và Hoa Kỳ. Các siêu
đô thị ở châu Phi gồm Nigeria, Ai Cập, Nam Phi và Congo; châu Âu gồm Nga,

Pháp, Vương quốc Anh và Thổ Nhĩ Kỳ; Mỹ Latin gồm Brazil, Mexico,
Colombia, Peru và Argentina
Lãnh thổ đô thị mở rộng: Q trình đơ thị hóa ngày càng phát triển. Các đơ
thị chiếm một diện tích khơng nhỏ của Trái Đất. Diện tích các đơ thị hiện nay
chiếm khoảng 3 triệu km2 (hơn 2 diện tích các lục địa và 13% diện tích đất có
giá trị sử dụng cao - đất canh tác nông nghiệp). Hiện nay, đô thị ngày càng phát
triển các tuyến đường giao thông, các khu cơng nghiệp, khu dân cư, khu thương
mại, khu giải trí...nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất và sinh hoạt ngày càng cao của
người dân. Nhu cầu mở rộng diện tích đất ở, đất khu cơng nghiệp, đất cơng trình
cơng cộng tăng cao. Do đó, diện tích đất đơ thị khơng ngừng mở rộng. Đô thị
9


phát triển phình to ra ngồi ranh giới hiện có để đáp ứng sự gia tăng dân số và
sản xuất của đơ thị (Trần Thị Bích Huyền, 2011).
Phổ biến rộng rãi lối sống thành thị: Lối sống bao gồm những điều kiện và
hình thức hoạt động sống của con người, đặc trưng của xã hội, giai cấp, tầng lớp
nhất định. Đơ thị hóa là q trình có sự chuyển đổi lối sống nông thôn sang lối
sống đô thị. Lối sống đô thị là lối sống hợp cư, dễ biến động và ít có sự liên kết
về huyết thống, tập qn, truyền thống, người dân đơ thị hiểu và có ý thức tơn
trọng những chuẩn mực mang tính pháp lí cao. Đơ thị hóa khơng chỉ gắn với sự
phát triển cơng nghiệp mà còn gắn với sự phát triển các ngành dịch vụ khác như
giao thông vận tải, thông tin liên lạc, tài chính ngân hàng, khoa học giáo dục…
Nhờ quá trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, những khu vực ven đơ dễ dàng
tiếp cận các nhóm ngành dịch vụ. Từ đó, lối sống của người dân có sự thay đổi
và chất lượng cuộc sống người dân được nâng cao (Trần Thị Bích Huyền, 2011).
Đơ thị hố mang tính kinh tế, xã hội, lịch sử: ĐTH là sự phát triển về quy
mơ, số lượng, nâng cao vai trị của đơ thị trong khu vực và hình thành các chùm
đơ thị. Đơ thị hố gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế - xã hội của đô thị và
nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thơng vận tải, xây dựng, dịch

vụ, do đó đơ thị hố khơng thể tách rời với chế độ kinh tế - xã hội.
2.1.3. Quản lý, sử dụng đất đai
2.1.3.1. Khái niệm quản lý, sử dụng đất đai
a. Khái niệm quản lý đất đai
Theo định nghĩa của Liên hợp quốc, quản lý đất đai là quá trình nhằm sử
dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Quản lý đất đai bao gồm tất cả các hoạt
động liên quan đến việc quản lý nguồn tài ngun cả từ khía cạnh mơi trường và
khía cạnh kinh tế (United Nations, 1996 . Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp
cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông
qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Đối
tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm
các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng,
lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai (Engelke & Vancutsem, 2012; Georgia, 2001).
b. Khái niệm sử dụng đất đai
Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp điều hoà mối quan hệ người và đất
10


trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác với môi trường. Căn cứ vào
nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu
sử dụng hợp lý, nhất là tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai
nhằm đạt tới hiệu ích của sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất. Sử dụng đất đai có
ý nghĩa to lớn trong việc quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở để tiến hành xây
dựng phát triển các ngành sản xuất hợp lý nhằm khai thác triệt để tiềm năng đất
đai, nâng cao tổng sản phẩm (Đỗ Nguyên Hải, 2000).
Sử dụng đất nông nghiệp là một hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối
quan hệ người - đất trong tổ hợp với nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi
trường. Trong mỗi phương thức sản xuất nhất định, việc sử dụng đất theo yêu cầu
của sản xuất và đời sống cần căn cứ vào thuộc tính tự nhiên của đất đai. Nông

nghiệp là một ngành sản xuất mà lồi người sử dụng đất để có sản phẩm động vật
và thực vật (Vương Quang Viễn, 2002 . Đó là hành vi tạo ra lợi ích từ sản xuất
nơng nghiệp thông qua việc sử dụng đất đai, lao động và vốn. Thơng thường khi
nói đến nơng nghiệp là đề cập đến cả 4 lĩnh vực: nông, lâm, ngư (nghề cá), gia
súc (chăn nuôi (Nhan Ái Tĩnh, 2002 . Trái đất có diện tích 51 tỷ ha, diện tích
biển và đại dương chiếm 36 tỷ ha (70,58

, đất liền 15 tỷ ha (29,42% diện tích

trái đất). Tiềm năng đất đai, đất có khả năng nơng nghiệp có khoảng 3,3 tỷ ha,
(chiếm 22% diện tích phần đất liền); đất khơng có khả năng nông nghiệp: khoảng
11,7 tỷ ha (chiếm 78%). Những hạn chế chủ yếu: đất quá dốc 2,760 tỷ ha (chiếm
18

; đất quá khô 2,533 tỷ ha (chiếm 17

; đất quá lạnh 2,235 tỷ ha (chiếm

15

; đất đóng băng 1,490 tỷ ha (chiếm 10

; đất quá mỏng 1,341 tỷ ha (chiếm

9

; đất quá nghèo 0,745 tỷ ha (chiếm 5

; đất quá lầy 0,596 tỷ ha (chiếm 4%)

(Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Sử dụng đất đô thị là sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của con người lên
tài nguyên đất ở các đô thị thông qua các hoạt động kinh tế - xã hội. Đơ thị đã có
lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất
của cải vật chất và phân công lao động của loài người và trở thành nơi tập trung
cao độ về nhân khẩu, kinh tế cũng như mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho
hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đơ thị; cùng với sự
hình thành đơ thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ơ
và đất nơng thơn; đất đơ thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp. Do kinh tế
đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm
11


cho đất nông nghiệp bị suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất
xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng hoặc mở rộng
ra các vùng xung quanh (Đỗ Hậu & Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.3.2. Chủ thể, khách thể quản lý, sử dụng đất đai
Chủ thể của quản lý, sử dụng đất là “người sử dụng đất” gồm (i) Các tổ
chức kinh tế (trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh
trong các lĩnh vực nơng lâm thủy sản; xây dựng, cơng nghiệp, dịch vụ (văn
phịng, khách sạn, du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng); (ii) Các cơ
quan hành chính, sự nghiệp, đơn vị quân đội và công an sử dụng đất làm trụ sở,
doanh trại; (iii) các tổ chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; (iv) Hộ gia
đình, cá nhân: sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, sản xuất phi nông
nghiệp, dịch vụ, nhà ở.
Khách thể của quản lý sử dụng đất là đất đai bao gồm các loại đất đã được
xác định mục đích sử dụng như đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Đất
nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và
đất nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô

thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
(giao thông, thủy lợi, năng lượng, cấp thốt nước, vệ sinh mơi trường . Đất xây
dựng cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, văn hóa, thể dục thể thao; đất
quốc phịng an ninh, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang nghĩa địa và đất phi nông
nghiệp khác.
2.1.3.3. Công cụ quản lý, sử dụng đất đai
a. Công cụ pháp luật
Pháp luật là công cụ mà qua đó nhà nước bảo đảm sự bình đẳng, công bằng
giữa những người sử dụng đất. Nhờ những điều khoản bắt buộc, thơng qua các
chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép nhà nước thực hiện được sự bình
đẳng cũng như giải quyết tết mối quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai giữa
những người sử dụng đất. Ở Việt Nam, các công cụ pháp luật liên quan đến quản
lý đất đai bao gồm Hiến pháp, Luật đất đai, Luật dân sự, Luật Đầu tư, Luật Nhà
ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Xây dựng,
Luật Hợp tác xã, pháp lệnh, nghị quyết, nghị định, thông tư, chỉ thị...
12