Thẩm định giá bất động sản nguyễn thị ngọc hiền

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
-------------------------

BÀI TẬP
MÔN: THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giảng viên hướng dẫn:
Học viên thực hiện:

Hà Nội – 2023

PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo
Nguyễn Thị Ngọc Hiền


Câu 1. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS trên thị trường?
1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
a. Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: Mỗi BĐS ln đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị
trí tuyệt đối và vị trí tương đối, 2 loại vị trí này đều quan trọng trong việc xác
định giá trị của BĐS. Đối với những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm (vị trí tương đối). Đối với những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã
3, trên các trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở
vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Vị trí của BĐS ảnh hưởng tới khả năng sinh lời, khả
năng sinh lời mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định
giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một diện tích, kích

thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong
vùng.
- Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực
thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS
sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngồi của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc các
cơng trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau. BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể
rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nơng nghiệp nhưng lại khơng
quan trọng cho mục đích xây dựng. Về tính chất vật lý, nếu nền đất mềm, thì khi
thiết kế thi cơng cơng trình sẽ phải cân nhắc các kỹ thuật, chỉ số để tránh sụt lún
cơng trình.
- Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS


- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt. Cũng ảnh
hưởng đến giá BĐS.
b. Các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
(như giá thuê) mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi
khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với BĐS như hệ thống điện nước, vệ sinh, điều
hòa; khi càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao.
c. Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của BĐS.
- Nhu cầu của BĐS trên thị trường: tại một thời điểm của thị trường, khi
nhu cầu về sử dụng 1 loạt hình BĐS tăng (cầu tằng), giá trị BĐS sẽ tăng và
ngược lại.
1.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
Tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế
quyền sở hữu chung
1.3. Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực BĐS nói riêng, cụ thể:
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS
gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.


+ Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất..
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
+ Chính sách thuế của nhà nước đối với BĐS
b. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực: cung và cầu ảnh hưởng tới giá
trị BĐS, cung giảm, cầu tăng sẽ khiến giá trị BĐS tăng và ngược lại

- Đăc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng
- Số lượng các lơ, thửa đất
- Mức giá bình qn các lại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, chứng khốn, tín dụng..
c. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực và mật
độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS nơi đó
cũng tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng
ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…


Câu 2. Lựa chọn một BĐS cụ thể và sử dụng phương pháp định giá thích hợp để định giá BĐS đó ( theo mẫu phiếu định giá
đính kèm)?
Bảng thơng tin bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh
Tiêu chí

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3

Tgian
khảo sát

Khảo sát T5/2023, đã bán
T4/2023

Khảo sát T5/2023, đã bán
T5/2023

Khảo sát T5/2023

Nguồn tin

Anh Thắng - 0976767055

Chị Hoa - 0978003666

Anh Thắng - 0976767055

Thửa đất số A21; TBĐ số -/-;
KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ,
Phường Trung Hưng, TX. Sơn
Tây, TP. Hà Nội

Thửa đất số C67; TBĐ số -/-;
KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ,
Phường Trung Hưng, TX. Sơn
Tây, TP. Hà Nội

Thửa đất số D109; TBĐ số -/-;
KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ,
Phường Trung Hưng, TX. Sơn

Tây, TP. Hà Nội

Vị trí 2

Vị trí 2

Vị trí 2

Địa
BĐS

BĐS mục tiêu

Thửa đất số C77; TBĐ số -/-;
chỉ KDC Dộc Lùn Nghĩa Phủ,
Phường Trung Hưng, TX. Sơn
Tây, TP. Hà Nội

Vị trí ( 1)
Quy mơ,
kích thước

Vị trí 2
- DT đất 60m2
- Mặt tiền 4m

Diện tích
60
đất ( m2)
Diện tích

sàn
xây
210
dựng ( m2)
Mơ
tả
Nhà 3 tầng + tum
CTXD
Hình dáng
Vng vức
Pháp lý
Đầy đủ

- DT đất 60m2
- Mặt tiền 4m

- DT đất 60m2
- Mặt tiền 4m

- DT đất 60m2
- Mặt tiền 4m

60

60

60

0

0

0

Đất trống

Đất trống

Đất trống

Vuông vức
Đầy đủ

Vuông vức
Đầy đủ

Vuông vức
Đầy đủ


Giao thông

Thuộc khu C
- Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 8m
- Ngõ ra trục chính: 6.5 - 8m
- Khoảng cách đến trục chính:
201m

Thuộc khu A
- Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m

- Ngõ ra trục chính: 6.5 - 8m
- Khoảng cách đến trục chính:
100m

Thuộc khu C
- Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m
- Ngõ ra trục chính: 6.5 - 8m
- Khoảng cách đến trục chính:
145m

Thuộc khu D
- Đường/ ngõ tiếp giáp: 6.5 - 8m
- Ngõ ra trục chính: 6.5 - 8m
- Khoảng cách đến trục chính:
210m

Trung bình

Trung bình

Trung bình

Trung bình

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

- Cốt nền thấp hơn mặt đường

- Cốt nền thấp hơn mặt đường

- Cốt nền thấp hơn mặt đường
- Cột điện án ngữ mặt tiền

880,000,000

860,000,000

800,000,000

880,000,000

860,000,000

720,000,000

0

0

0

880,000,000

860,000,000

720,000,000

14,666,667

14,333,333

12,000,000

Lợi
thế
kinh doanh
Môi trường,
an ninh
CSHT

Yếu tố khác - Cốt nền cao bằng mặt đường
Giá rao bán
( đồng)
Giá bán/
thương
lượng

(đồng) ( 2)
Giá CTXD
Giá
đất
(đồng)
Đơn giá đất
(đồng/ m2)

(1): Vị trí


Vị trí của thửa đất được xác định theo Điều 2 và Điều 5, QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về việc quy định về giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
(2): Giá bán/thương lượng
Tại thời điểm định giá tháng 5/2023, xung quanh khu vực BĐS mục tiêu có 2 TSSS là bất động sản đã giao dịch thành
công và 1 TSSS đang được rao bán trên thị trường. Các bất động sản này đều là đất ở đô thị, để đảm bảo tỷ lệ thành công
của giao dịch các bất động sản này, chuyên viên định giá sẽ lấy giá thương lượng là giá rao bán/giá đã định giá của các bất
động sản sau khi giảm 10% để điều chỉnh các yếu tố so sánh.
Bảng điều chỉnh giá bất động sản mục tiêu
TT

Yếu tố so sánh

A

Giá bán / giá thương lượng
( đồng)

B
C

D
D1

Diện tích đất ( m2)
Đơn giá đất
Điều chỉnh theo yếu tố so
sánh
Pháp lý
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh

BĐS mục tiêu

BĐS 1

BĐS 2

BĐS 3

880,000,000

860,000,000

720,000,000

60

60
14,666,667

60
14,333,333

60
12,000,000

TS TĐG

TSSS1

TSSS2

TSSS3

Đầy đủ
100%

Đầy đủ
100%

Đầy đủ
100%

Đầy đủ
100%

0
0

0
0

0
0


D2

Quy mơ, kích thước

D3

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Hình dáng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh

D4

Giao thông

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh

- Diện tích đất 60m2
- Mặt tiền 4m

- Diện tích đất 60m2
- Mặt tiền 4m

100%

100.00%

- Diện tích đất
60m2
- Mặt tiền 4m
100.00%

0.00%
0

0.00%
0

0.00%
0

Vuông vức
100%

Vuông vức
100%

Vuông vức
100%

0.00%

0.00%

0.00%

0

0

0

Thuộc khu A
- Đường/ ngõ tiếp giáp:
6.5 - 8m
- Ngõ ra trục chính: 6.5
- 8m
- Khoảng cách đến trục
chính: 100m

Thuộc khu C
- Đường/ ngõ tiếp
giáp: 6.5 - 8m
- Ngõ ra trục
chính: 6.5 - 8m
- Khoảng cách đến
trục chính: 145m

103%

100.00%

95.00%

-2.91%

0.00%

5.26%

-427,184

0

631,579

Trung bình

Trung bình

Trung bình

Trung bình

100.00%

100.00%

100.00%

100.00%

0.00%
0

0.00%
0

0.00%
0

Vng vức
100%

Thuộc khu C
- Đường/ ngõ tiếp
giáp: 6.5 - 8m
- Ngõ ra trục chính:
6.5 - 8m
- Khoảng cách đến
trục chính: 201m
100.00%

Mức điều chỉnh
D5

Lợi thế kinh doanh
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh

Mức điều chỉnh

- Diện tích đất 60m2
- Mặt tiền 4m
100.00%

Thuộc khu D
- Đường/ ngõ tiếp giáp:
6.5 - 8m
- Ngõ ra trục chính: 6.5 8m
- Khoảng cách đến trục
chính: 210m


D6

D7

Môi trường an ninh
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Cơ sở hạ tầng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh

Tốt
100.00%

Tốt

100.00%

Tốt
100.00%

Tốt
100.00%

0.00%
0

0.00%
0

0.00%
0

Tốt
100.00%

Tốt
100.00%

Tốt
100.00%

0.00%

0.00%

0.00%

0

0

0

- Cốt nền cao bằng
mặt đường

- Cốt nền thấp hơn mặt
đường

- Cốt nền thấp hơn
mặt đường

100.00%

98.00%

98.00%

- Cốt nền thấp hơn mặt
đường
- Cột điện án ngữ mặt tiền
93%

2.04%
299,320

14,538,802

2.04%
292,517
14,625,850

7.53%
903,226
13,534,805

2

1

2

-127,865

292,517

1,534,805

726,504

292,517

1,534,805

Tốt
100.00%

Mức điều chỉnh ( đồng/ m2)
D8

Yếu tố khác

E

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Mức giá chỉ dẫn

G

Thống nhất mức giá chỉ dẫn
Số lần điều chỉnh ( lần)
Tổng giá trị điều chỉnh
thuần
Tổng giá trị điều chỉnh
tuyệt đối

1. Xác định đơn giá đất ( sử dụng phương pháp so sánh)


Sử dụng các thông tin trong khu vực lân cận BĐS mục tiêu đã rao bán hoặc đang rao bán trên thị trường ( ưu tiên các thông
tin đã giao dịch thành công). Đối với các thông tin đang rao bán, giảm giá rao bán 10% đối với đất ở đơ thị để lấy giá
thương lượng, sát với giá có thể giao dịch được.
Các yếu tố lợi thế hơn thì giảm trừ giá trị , các yếu tố kém lợi thế hơn thì tăng giá trị bất động sản.
- Yếu tố giao thông:

+ BĐS 1 thuộc khu A, gần trục chính hơn, giao thơng gần hơn ( theo đơn giá khởi điểm của UBND thị xã thời điểm đấu
giá sẽ cao hơn các khu sau do khu A gần mặt phố Chùa Thơng hơn các khu cịn lại), yếu tố thuận lợi hơn nên giảm trừ để
bằng BĐS mục tiêu
+ BĐS 2 thuộc khu C ( giống BĐS mục tiêu) không điều chỉnh
+ BĐS 3 thuộc khu D, xa trục chính hơn BĐS mục tiêu, điều chỉnh tăng để bằng BĐS mục tiêu
- Yếu tố khác:
BĐS 1, 2 và 3 có cốt nền thấp hơn mặt đường, như vậy khu mua BĐS này thì khi xây dựng sẽ tốn kém 1 chi phí để san lấp
mặt bằng rồi mới có thể xây dựng các cơng trình, điều chỉnh tăng để bằng BĐS mục tiêu.
Ngồi ra BĐS 3 có yếu tố “Cột điện án ngữ mặt tiền” liên quan tới cảm quan và phong thủy, khi giao dịch sẽ là điểm trừ
cho BĐS này, điều chỉnh tăng.
BĐS 1 có 1 yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu
BĐS 2 và 3 có 2 yếu tố khác biệt so với BĐS mục tiêu
Đơn giá đất lựa chọn theo đơn giá có số lần điều chỉnh ít nhất là theo BĐS 2: là 14,625,850 đồng/m2
2. Giá trị CTXD ( sử dụng phương pháp chi phí):


Giá trị CTXD = Đơn giá xây dựng * tổng diện tích sàn CTXD * chất lượng cịn lại
Đơn giá xây dựng: đối chiếu theo đơn giá xây dựng của nhà từ 2-3 tầng của Bộ xây dựng
Tổng diện tích sàn là tổng diện tích xây dựng các tầng
Chất lượng cịn lại (%)
(Theo Thơng tư số 45/2018/TT-BTC ngày 07 tháng 05 năm 2018 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, hướng dẫn chế độ quản lý,
tính hao mịn, khấu hao tài sản cố định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do Nhà nước giao cho doanh nghiệp
quản lý khơng tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, ví dụ nhà cơng trình xây dựng cấp II có thời gian sử dụng là
50 năm, tỷ lệ hao mòn 2%/năm)
Đơn giá CTXD đề xuất là: 4,500,000VNĐ/m2
CTXD là nhà 3 tầng, DT xây dựng tầng 1,2,3 là 60m2 / mỗi tầng, diện tích xây dựng tầng tum là 30m2 => Tổng diện tích
sàn sử dụng là 210m2.
CTXD xây dựng năm 2021, CLCL ~ 96% ( nhà công trình xây dựng cấp II có thời gian sử dụng là 50 năm, tỷ lệ hao mòn
2%/năm)
Giá trị CTXD là: 4,500,000VNĐ/m2 * 210m2 * 96% = 907,200,000 VNĐ/m2

PHIẾU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Chủ sở hữu: Nguyễn Thị Thoa
Mục đích định giá: Định giá cấp tín dụng cho ngân hàng
I.CHỨNG TỪ PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyề sở hữu nhà ở số CM 007613 do Sở
Tài Nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cấp ngày 03/4/2018
II. MÔ TẢ BẤT ĐỘNG SẢN
1.
2.
-

-

Bất động sản tọa lạc tại số C77 Khu dân cư Dộc Lùn Nghĩa Phủ
Phường Trung Hưng - Thị xã Sơn Tây
Thành phố Hà Nội
Vị trí 2 phố Chùa Thơng ( Đoạn từ Cầu Mỗ đến hết bến xe Sơn Tây) theo
QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 về việc quy định về giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Về đất
Chiều rộng: 4m
Chiều dài: 15m
Diện tích sử dụng thực tế: 60m2
Diện tích sử dụng hợp lệ 60 m2
Về tài sản gắn liền với đất
Năm xây dựng: 2021
Loại nhà: Nhà ở cấp II: 3 tầng + tum

Cấu trúc: Bê tông cốt thép
+ Số tầng: 3 tầng + tum Tường: gạch
+ Mái bê tơng cốt thép + mái tơn chống nóng, Nền: bê tơng, Mặt sàn:
Gạch Ceramic
Tổng diện tích sử dụng thực tế 210 m2
Tổng diện tích sử dụng được tính giá trị 210 m2

III. ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1. Đơn giá đất:
a. Đơn giá đất theo qui định của nhà nước: 7,128,000 đồng/ m2
b. Đơn giá đất thị trường: 14,625,850 đồng/ m2
2. Đơn giá xây dựng: 4,5000,000 đồng/ m2
3. Tổng giá trị bất động sản: 1,785,000,000 đồng


Khoản mục

a. Giá trị quyền SD đất ( đồng)

Khung giá đất UBND
tỉnh/ TP quy định

427,680,000

877,551,020

60

60

7,128,000

14,625,850

-Diện tích đất hợp lệ ( m2)
-Đơn giá đất

Giá đất định giá ( giá
thị trường)

b. Giá trị tài sản gắn liền với đất

907,200,000

- -Tổng diện tích SD được tính
giá trị

210

- -Đơn giá xây dựng (đ/m2)
c. Tổng trị giá BĐS (a +b)

4,500,000
427,680,000

1,784,751,020

Trị giá BĐS theo giá thị trường ( làm tròn): 1,785,000,000 đồng
Bằng chữ: Một tỷ, bảy trăm tám mươi lăm triệu đồng chẵn.
IV. NHẬN XÉT VÀ ĐỀ NGHỊ

- Về quy hoạch giải tỏa: khơng có
- Về mục đích sử dụng của BĐS: để ở
- Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần
nhất/ khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng/
trường học/bệnh viện/trụ sở UBND: gần khu trung tâm thị xã Sơn Tây, và
các cơng trình phụ trợ
- Điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh: tốt, hệ thống hạ tầng đồng
bộ, đầy đủ, đảm bảo các nhu cầu cơ bản như điện, nước…
- Có tranh chấp với BĐS liền kề: khơng có tranh chấp
- Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị tài sản ( nếu có)
- Khả năng mua bán: trung bình
- Các thơng tin khác:
V. NGÀY ĐỊNH GIÁ
Hà Nội, ngày 02 tháng 5 năm 2023
- Họ và tên học viên Nguyễn Thị Ngọc Hiền
- Lớp 25B - Quản lý đất đai
- Trường: Đại học Lâm Nghiệp