(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

ĐINH THỊ THU HẰNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------------

ĐINH THỊ THU HẰNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG THI

Thái Nguyên – 2021


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong bất kỳ một luận

văn nào khác.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện và hoàn thiện
luận văn đều đã được cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều
được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Hằng


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong q trình nghiên cứu đề tài, tơi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, sự đóng góp những ý kiến quý báu và tạo điều kiện thuận lợi của
các cá nhân, cơ quan, tổ chức để tơi hồn thành luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi
đã tận tình hướng dẫn tơi trong suốt thời gian tôi thực hiện nghiên cứu đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý nhiệt tình của các Thầy, Cơ giáo
Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo của Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên đã giúp cho tôi hồn thiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành
phố Tuyên Quang, Phịng Tài ngun và Mơi trường, các cán bộ xã, phường,
các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.

Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp
và bạn bè đã luôn ủng hộ, động viên, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực
hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Hằng


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH.................................................................................vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...................................................................viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài..................................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ............................................................ 3
1.1.1. Địa tô ........................................................................................................ 3
1.1.2. Lãi suất ngân hàng..................................................................................... 5
1.1.3. Quan hệ cung cầu ...................................................................................... 7
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất........................................................... 9
1.3. Khái quát một số nội dung liên quan đến giá đất tại Việt Nam ................10
1.3.1. Khái quát về thị trường đất đai tại Việt Nam ........................................... 10
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất ............ 15
1.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Việt Nam ................................ 17
1.4. Định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................................... 23
1.4.1. Định giá đất ở Trung Quốc .................................................................. 23

1.4.2. Định giá đất ở Thụy Điển .................................................................... 23
1.4.3. Định giá đất ở Úc ................................................................................. 24
1.4.4. Định giá đất ở Nhật Bản ...................................................................... 25


iv

1.4.5. Định giá đất ở Singapore ..................................................................... 31
1.4.6. Định giá đất ở Việt Nam ....................................................................... 31
1.5. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài ......................... 32
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
....................................................................................................................... 333

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu ............................................333
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 333
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 33
2.2. Thời gian, địa điểm ...........................................................................................333
2.2.1. Thời gian nghiên cứu:............................................................................ 333
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 333
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................333
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................34
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp....................................... 34
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp..................................................... 34
2.4.3. Phương pháp so sánh, thống kê, xử lý số liệu .................................................35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 36

3.1. Khái quát Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất và giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang ...........................................................................................................................49
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019 ................. 49
3.2.2. Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn 20152019 ................................................................................................................. 52
3.2.3. Khái quát công tác quản lý đất đai tại thành phố Tuyên Quang ........... 56
3.2.4. Giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 ......................... 59


v

3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 ......................................................... 64
3.3.1. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất ........................................ 66
3.3.2.Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất……….…………………..69
3.3.3. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất…………………………...70
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất……………………...…71
3.3.5. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất……………………….71
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất trên
địa bàn thành phố Tuyên Quang ............................................................................74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 76
1. Kết luận....................................................................................................................76

2. Đề nghị .....................................................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..............................................................................…78


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu giá trị kinh tế theo ngành của thành phố Tuyên Quang qua
các năm 2017-2019.........................................................................................41
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019….....49
Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn
2015-2019…………………………………………………………………....52

Bảng 3.4: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
từ 2015 đến 2019………………………………………………………….…59
Bảng 3.5: Tổng hợp giá đất giao dịch trên thị trường tại địa bàn thành phố
Tuyên Quang từ 2015 đến 2019…………………………………………….61
Bảng 3.6: Tình hình biến động giá đất ở năm 2015 – 2019 tại các tuyến
đường điều tra……………………………………………………………….62
Bảng 3.7: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 – 2019……………………..64
Bảng 3.8: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019……………………………………….....65
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất………………………..66
Bảng 3.10: Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất……………....68
Bảng 3.11: Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất.......................68

Bảng 3.12: Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất…………………70


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang…………………........36
Hình 3.2. Khu vực nội thành thành phố Tuyên Quang năm 2019……….…41
Hình 3.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Tuyên
Quang………………………………………………………………………..71

viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
UBND
HĐND
BĐS
QSD
GCSQSDĐ
Gqd
Gtt

VT

Diễn giải
: Ủy ban nhân dân
: Hội đồng nhân dân
: Bất động sản
: Quyền sử dụng
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Giá đất theo quy định của nhà nước
: Giá đất trên thị trường
: Vị trí

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là
một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp
lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự
ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như tài sản thơng
thường khác.
Thành phố Tun Quang là một trong 7 đơn vị hành chính của tỉnh Tuyên

Quang. Trong suốt tiến trình lịch sử, địa bàn thành phố ln là thủ phủ, trung tâm
chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Tuyên Quang. Trong nhiều năm qua,
cơ cấu kinh tế Thành phố Tuyên Quang chuyển dịch tích cực và đúng hướng,
tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng
bộ, hệ thống giao thông, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo
nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều cơng trình tầm cỡ như: Trung tâm Hội nghị
tỉnh, Tượng đài Bác Hồ với nhân dân các dân tộc tỉnh Tuyên Quang... Bên
cạnh đó, các cơng trình trọng điểm đang được đầu tư xây dựng như: cầu Tình
Húc; đường giao thơng Trung tâm Hành chính thành phố (giai đoạn 2); chuẩn
bị các bước để xây dựng đường cao tốc nối thành phố Tuyên Quang với cao
tốc Lào Cai - Nội Bài…, kéo theo đó là việc giá đất ln biến động và có xu
hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công

tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình
cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội.
Trước thực tế đó, địi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà
nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định
giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của
khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự
hướng dẫn của TS. Nguyễn Quang Thi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên
Quang, tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2015 - 2019”.

2

2. Mục tiêu của đề tài
- Khái quát tình quản lý, sử dụng đất và giá đất ở tại thành phố Tuyên
Quang giai đoạn 2015-2019
- Tìm hiểu giá đất ở được giao dịch trên thị trường (giá thị trường) và
giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang
3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua
đó đưa ra giải pháp rút ngắn khoảng cách giữa giá đất thị trường và giá quy
định của nhà nước.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận và
phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong đó bước
đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành hoạt động
nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề
khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019.
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường,

vị trí của từng thửa đất thơng qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019.
Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố
Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa
phương tham khảo trong quản lý sử dụng đất.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

1.1.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất,
địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.

Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn
tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất
với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà
chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận
lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ
hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá
cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên
ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân
bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì

ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển


4

cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tơ chênh
lệch cịn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối
một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông
nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai
loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh
lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự

nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tơ chênh lệch II là
địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh
lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả
đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II sẽ thuộc về những
người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đơ thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thểgiải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sửdụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tơ của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nơng nghiệp.
Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu
nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở
để định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).


5

1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét
tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong
khoảng thời gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất cịn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu khơng thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số

tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,
chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến


6

các điều luật khơng nhất qn thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động
như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do

đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang
lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá th đất đai. Cơng thức
này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản
chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do
vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí.
Ngồi ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí
nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem
như một khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn

sàng trả tiền thuê cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn
bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán
đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn
là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì
vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả.
Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất

7

có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản ln mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ
nghịch với lãi suất ngân hàng.
1.1.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp

và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những
hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói
trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai khơng thể tiến
hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng

tin về cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai khơng thể chỉ lấy nguyên tắc cân
bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu tồn dân
Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thơng trên thị trường chỉ là quyền sử dụng
đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước
khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành


8

định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai.
Ngồi ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian,
phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ
sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về
tương lai.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật
độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại
địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một

loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục đích làm khu dân cư đơ thị. Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà
tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đơ thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về
kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều
hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng
là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng
đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình.
Trước đây, hệ thống giao thơng cùng các phương tiện giao thông chưa

phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn
giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đơ thị. Ngày nay, hệ
thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ


9

ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng
ngoại ơ tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh
lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo
đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn,
cho nên theo đà phát triển, giá đất đơ thịvẫn có xu hướng tăng liên tục.

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đơ khác nhau trong cùng một đơ thị. Khơng một hàng hố
nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt
hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố
thơng thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm
những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ

quy định về khung giá đất.
-Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai.
-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về
giá đất.
-Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu
tiền sử dụng đất.
-Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
-Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

10

-Nghị quyết số 08/2015/NQ-HĐND ngày 18 tháng 01 năm 2015 của Hội
đồng nhân dân tỉnh Tuyên Quang về bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang;
-Quyết định số 01/2015/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2015 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành bảng giá đất 05 năm (2015-2019)
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
-Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2018 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.

1.3. Khái quát một số nội dung liên quan đến giá đất tại Việt Nam
1.3.1. Khái quát về thị trường đất đai tại Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành
và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
- Giai đoạn trước năm 1945: Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai
trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với
một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là
kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình đẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả thuận

của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Đây là giai đoạn thị trường bất
động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình
thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau
này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự
tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy


11

nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển

do tình hình chiến tranh (1946 -1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước
và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất
được hình thành mang tính tự phát và nằm ngồi tầm kiểm soát của Nhà nước
và pháp luật.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Tại Điệu 19 của Hiến pháp
năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật
Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển
nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền
được sử dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp
luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà
chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường

ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị
trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở
và các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị
trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Giai đoạn từ năm 1993 đến 2002: Từ năm 1993, thị trường nhà đất
chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất
đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung
của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp
1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”.
Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định

giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng


12

và theo từng thời gian” (Luật đất đai 2003). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm
1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã
chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán
đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được

thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người
dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm
nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên
(Lê Phương Thảo, 2007).
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn
lực đầu tư nước ngoài. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là
nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS khơng chỉ đáp ứng cho nhu cầu
thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối
cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất
đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngồi chuyển về,
trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước
đơng Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng

ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đơng - Tây
Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử
dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã
tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai - BĐS và là nhân tố cơ bản khởi
đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được
bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan
rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố Trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS
tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các
năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham
gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch
vụ; một phần khơng nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.

13

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế
được tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh
của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký
kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất
đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch
và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện
công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2019

theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát
triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các
vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư
tìm kiếm thơng tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là
nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí


14

Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.

Giai đoạn từ năm 2003 đến 2013: Luật Đất đai năm 2003 được thông
qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường
BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối
với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù
hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử
dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được
giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp
với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ
thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống
nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; cơng khai hoá từ khâu quy
hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá

trị của việc chuyển đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và
quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có
hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường
BĐS bước và giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài
(Lê Phương Thảo, 2007).
Giai đoạn từ 2013 đến nay: Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 được thông
qua ngày 29/11/2013 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật
Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số
cải cách về các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường sự bình
đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Luật có những cải thiện đáng
kể về khung pháp lý cũng như đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện

các thủ tục. Một số thay đổi quan trọng giúp giải quyết các vấn đề liên quan


15

đến bất động sản gắn liền với đất và thu hồi đất – nguyên nhân của các tranh
chấp trong nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá
đất và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều 4 Luật

đất đai năm 2013, nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản
ánh mức đơ thu lợi trong q trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hồ
giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng

tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định".
1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa
đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác
tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả