(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC THỌ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên - 2017

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Đức Thọ


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa
Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Bình Gia, Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Lạng Sơn và các phòng ban chức năng có liên quan đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Đức Thọ


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

CB

Cán bộ

CP

Chính phủ

Gqđ

Giá đất do Nhà nước quy định

Gtt

Giá đất thực tế trên thị trường

LĐĐ

Luật đất đai

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TB

Trung bình

UBKT

Ủy ban kiểm tra

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

VT

Vị trí

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


iv

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia năm 2016 ................. 38
Bảng 3.2: Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thị trấn Bình
Gia giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................ 40
Bảng 3.3: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại khu vực
giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện
Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................ 40
Bảng 3.4: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại các xã
thuộc khu vực I và khu vực II trên địa bàn huyện Bình Gia giai
đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 41
Bảng 3.5: So sánh giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định với giá đất ở
đô thị giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia ............ 42
Bảng 3.6: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất

ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại khu vực giáp ranh đô
thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện Bình Gia ........... 45
Bảng 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá
đất ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại các xã thuộc khu
vực I và khu vực III trên địa bàn huyện Bình Gia ............................. 47
Bảng 3.8: Thông tin điều tra thửa đất tại thị trấn Bình Gia ........................... 52
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp số phiếu của 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia .................................................... 57


v

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ................. 7
Hình 2.1. Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất ở của huyện Bình Gia ...... 26
Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ........................... 27
Hình 3.2. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn
thị trấn Bình Gia năm 2014............................................................. 43
Hình 3.3. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn
thị trấn Bình Gia năm 2015............................................................. 43
Hình 3.4. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn
thị trấn Bình Gia năm 2016............................................................. 43
Hình 3.5. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu
vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2014........... 46
Hình 3.6. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu
vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2015........... 46
Hình 3.7. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu
vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2016........... 46
Hình 3.8. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã
thuộc khu vực I và khu vực III năm 2014 ....................................... 48

Hình 3.9. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã
thuộc khu vực I và khu vực III năm 2015 ....................................... 48
Hình 3.10. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các
xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2016................................... 48
Hình 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường
theo vị trí của ba tuyến đường tại thị trấn Bình Gia năm 2016 ....... 50


vi

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ iv
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. v
MỤC LỤC .................................................................................................... vi
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề.............................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................. 3
Chương 1 ...................................................................................................... 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm giá đất .......................................................................... 4
1.1.2. Đặc điểm của giá đất ..................................................................... 4
1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất .................................................. 5
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ................................................... 8
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ....................................... 10
1.1.6. Các phương pháp định giá đất...................................................... 12

1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................... 15
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................. 16
1.3.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới ..................................... 17
1.3.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam ...................................... 18
1.3.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Lạng Sơn ..... 21
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 22
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 22
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 22


vii

2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 22
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 22
2.2.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình
Gia, tỉnh Lạng Sơn ................................................................................ 22
2.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên
thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 .......... 22
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn
huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016.......................... 23
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác
định giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ................... 23
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 23
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 23
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập tìa liệu, số liệu thứ cấp ................ 23
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu ....................... 23
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích và xử lý số
liệu ........................................................................................................ 23

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của
huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn................................................................ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia................................. 37
3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình
Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016................................................ 40
3.2.1. Giá đất ở đô thị ............................................................................ 40
3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên
thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ........ 42
3.3.1. So sánh giá đất ở đô thị................................................................ 42
3.3.2. So sánh giá đất ở nông thôn ......................................................... 45
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn


viii

huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ............................. 50
3.4.1. Yếu tố vị trí ................................................................................. 50
3.4.2. Đặc điểm của thửa đất ................................................................. 51
3.4.3. Cơ sở hạ tầng............................................................................... 53
3.4.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................... 54
3.4.5. Một số yếu tố khác ...................................................................... 55
3.4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn
huyện Bình Gia thông qua phiếu điều tra............................................... 56
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định
giá đất trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ................................. 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 61
1. Kết luận ............................................................................................... 61

2. Kiến nghị ............................................................................................. 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 63


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Theo thời gian và không gian, đất đai luôn là vấn đề được đông đảo mọi
tầng lớp nhân dân và xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những
nhu cầu thiết thực của con người. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một
loại tài nguyên sản xuất, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước,
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị
Lam Trà và cs, 2006)[10]. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn
và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Hơn nữa đất đai là
nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc
sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu
tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho
các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,… Do đó chi
phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó
phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm
ảnh hưởng tới giá đất.
Đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà
nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn
và cs, 2009)[7].
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã

hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của


2

các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa,
các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng.
Trong sự nghiệp đổi mới đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà
nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Lạng Sơn nói chung và huyện Bình
Gia nói riêng đang từng bước thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội. Huyện
Bình Gia nằm ở phía Tây tỉnh Lạng Sơn. Trong quá trình công nghiệp hóa
hiện đại hóa cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội cũng như đời sống con
người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện ngày càng cao,
hơn nữa đất đai lại là loại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề
khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai là điều không thể tránh
khỏi. Vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều bất cập, giá đất
ở là một trong những nguyên nhân gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong công
tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư,
khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất…
Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân kéo
dài, khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nước về đất đai
tại địa phương. Trước tình hình đó để làm tốt công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện thì đòi hỏi đất đai cần phải được định giá, bên cạnh đó để xác định
được tốt giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất là rất quan trọng.
Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất,

làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, nghiên cứu đầy đủ
và chi tiết về thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở,
đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016” được lựa chọn
nghiên cứu.


3

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn nhằm đề xuất một số giải pháp góp
phần nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc
xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và
quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Gia, tỉnh
Lạng Sơn.
- Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản
lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong
thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian
và không thể di dời được. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bản
thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,
giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một
đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[9].
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ
2013)[9].
1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác

dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng. Như vậy, giá đất được biểu
thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,


5

khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất,
tình trạng thị trường và tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp
với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là
sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực
tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của
giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy
nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2009) [7].
1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh
lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [7]


6

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn,...) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê

đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. [7].
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.


7

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng
đất với tỷ suất lợi nhuận tức ngân hàng
Giá đất =
i: Lãi suất ngân hàng; t : Thời gian
Y: Thu nhập trên 1ha trong năm (thu nhập kì vọng)
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có
tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn
biến động.
Giá đất
Cung về đất
G1

G

Cầu về đất

E
L
L1

L2
Số lượng đất

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ
sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác
định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được
gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1)
nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.


8

Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa
hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến
khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá
cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với
giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá
được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn
số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài.
Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và
không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi
thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế
Huấn và cs, 2009)[7].
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất
bao gồm:
1.1.4.1. Nhân tố thông thường
- Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như
của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.
- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia
đình.


9

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng
thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách

kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng
của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và
mức lãi suất. [11].
1.1.4.2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh
hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc
các loại đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…
Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở
hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông
của địa phương.
- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.


10

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu
có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn
chế sử dụng. [11]
1.1.4.3. Nhân tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả

năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng
đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi
(Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10].
1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
1.1.5.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là hiệu quả.


11

Sử dụng hiệu quả nhất được coi là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất. một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng
hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá
trị hiện tại của thu nhập ròng tương đương lại là lớn nhất, sử dụng hiệu quả

nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định. (Hồ
Thị Lam Trà và cs, 2006)[10].
1.1.5.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị ắp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các hiện tượng khác tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường có thể thông
qua những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có
khả năng thay thế cho những thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương
pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ
sở. (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10].
1.1.5.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động,
Khi định giá đất, cần phải phân tích hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó. Vì các nhân tố này luôn thay
đổi, nên phải nắm giữ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến
động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. (Hồ Thị Lam
Trà và cs, 2006)[10].


12

1.1.6. Các phương pháp định giá đất
1.1.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá. (Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
* Trình tự tiến hành
- Bước 1: Khảo khát, thu thập thông tin.
- Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt
của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá.
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính
của thửa đất cần
định giá theo từng
thửa đất so sánh

=

Giá đất của
từng thửa đất
so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do các
yếu tố khác biệt của từng thửa
đất so sánh với thửa đất

- Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học
đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản
3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh
lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
1.1.6.2. Phương pháp chiết trừ
* Khái niệm


13

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất
ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền
với đất).(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
* Trình tự tiến hành
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
- Bước 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất
động sản so sánh.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền
Giá trị xây dựng mới tại
Giá trị
=
với đất của bất động sản so sánh
thời điểm định giá đất
hao mòn
- Bước 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất
động sản so sánh

=

Giá đất của bất động
sản so sánh

Giá trị bất động
sản so sánh
=

-

Giá trị hiện tại của tài sản
gắn liền với đất của bất
động sản so sánh

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

- Bước 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
1.1.6.3. Phương pháp thu nhập
* Khái niệm
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời
điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng
thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
cấp tỉnh.(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
* Trình tự tiến hành
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá.

14

- Bước 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập
của thửa đất cần định giá.
- Bước 3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức
sau:
Thu nhập ròng bình
quân một năm

=

Thu nhập bình quân
một năm

-

Chi phí bình
quânmột năm

- Bước 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Thu nhập ròng bình quân một năm
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

- Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.6.4. Phương pháp thặng dư
* Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.(Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
* Trình tự tiến hành
- Bước 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các
thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển
mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt
nhất.
- Bước 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
- Bước 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản


15

- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất

cần định giá

Tổng doanh thu
phát triển

=

-

Tổng chi phí phát
triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

1.1.6.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
* Khái niệm
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.(Điều 4,
Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[2]
- Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin
- Bước 2. Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất
- Bước 3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

- Bước 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất
=
cần định giá
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài

Giá đất trong
bảng giá đất

x

Hệ số điều chỉnh
giá đất

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về Giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về Thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định
về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.