(Luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2015
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:

TS. VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên – 2016


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn là trung thực và đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo


iii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
tới cô giáo – TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Thái Nguyên, Phòng Thống kê và

các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu đã rất nhiệt tình, ủng hộ cung cấp các thông
tin, số liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, động viên, tạo điều kiện của gia
đình, cơ quan, đồng nghiệp trong thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hảo


iv

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa.......................................................................................................... i
Lời cam đoan ......................................................................................................... ii
Lời cảm ơn............................................................................................................ iii
Mục lục ................................................................................................................. iv
Danh mục các bảng, biểu .................................................................................... vii
Danh mục các hình vẽ ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ........................................................ 3

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 3
1.1.1. Tổng quan về giá đất ................................................................................... 4
1.1.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................ 6
1.1.3. Các phương pháp định giá đất................................................................... 10
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................. 20
1.2.1. Văn bản của trung ương ............................................................................ 20


v

1.2.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên .............................................. 20
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất ...................................... 21
1.3.1. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất trên thế giới .................... 21
1.3.2. Định giá đất và một số nghiên cứu về định giá đất tại Việt Nam ............. 25
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .................................................................................................. 32
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ................................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 33
2.3.1.Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................................... 33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và điều tra, phỏng vấn theo mẫu
phiếu .................................................................................................................... 33
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu .................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 36
3.1. Khái quát chung về khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên ......... 36
3.2. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số
phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 ............... 42
3.2.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ......................................................42

3.2.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ............................................................49
3.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ........................................... 52
3.2.4. Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ...................................... 54
3.2.5. Nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ..................... 56


vi

3.3. Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..
............................................................................................................................. 60
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai
của chính quyền cấp cơ sở ................................................................................ 62
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 64
1. Kết luận .......................................................................................................... 64
2. Đề nghị ............................................................................................................ 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 66
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 70


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT

Tên bảng

Số trang

Bảng 3.1

Phân nhóm các tuyến đường nghiên cứu

33

Bảng 3.2

Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất, chuyển quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất năm 2015

38

Bảng 3.3

Tình hình sử dụng đất một số phường khu vực trung tâm
Thành phố Thái Nguyên

39

Bảng 3.4

Biến động giá đất đường phố nhóm I

43

Bảng 3.5

Biến động giá đất đường phố nhóm II

46

Bảng 3.6

Biến động giá đất đường phố nhóm III

48

Bảng 3.7

Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

50

Bảng 3.8

Một số dự án quy hoạch tại trung tâm TP Thái Nguyên

53

Bảng 3.9

Nghiên cứu sự biến động của giá đất thị trường trước và sau
khi thực hiện dự án

54

Bảng 3.10

Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất

55

Bảng 3.11

Diện tích, dân số của Thành phố Thái Nguyên và các đơn
vị hành chính khác

58

Bảng 3.12

Diện tích và Dân số các phường thuộc khu vực nghiên cứu

59

Bảng 3.13

Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất

60


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
STT

Tên hình

Số trang

Hình 3.1

Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên

36

Hình 3.2

Ranh giới và các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm
thành phố Thái Nguyên

41

Hình 3.3

Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình năm 2015
đường phố nhóm I

44

Hình 3.4

Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình các đường
phố nhóm II

47

Hình 3.5

Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình các đường
phố nhóm III

49

Hình 3.6

Biểu đồ giá trị thị trường trung bình năm 2015 của các
tuyến đường đại diện nhóm I, II, III

51

Hình 3.7

Mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

61


ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Giải nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

NNQĐ

Nhà nước quy định

5

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

6

SDĐ

Sử dụng đất

7

TP

Thành phố

8

TTTB

Thị trường trung bình

9

UBND

Ủy ban nhân dân

10

VT

Vị trí


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Trung ương
Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và
nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”.
Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát
triển kinh tế, nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nhà nước đã sử dụng giá đất
là một công cụ quản lý vĩ mô để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính
sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà
nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những
yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm
và hiệu quả. Việc xác định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai
về giá; một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai
khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp
cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó
đất đai sẽ được phân bổ nhằm sử dụng tốt và hiệu quả.
Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo
giá thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu
thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất theo giá đất được xác định
sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Định
giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của
rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị
trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù
hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên từ
năm 2010, tổng diện tích tự nhiên là 170,7 km2 và tổng dân số toàn thành phố

năm 2015 là 306.842 người. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh
Thái Nguyên và cả khu vực trung du miền núi phía Bắc.


2

Trong những năm gần đây, các phường xã thuộc thành phố Thái Nguyên
có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất
cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc
trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự
án đầu tư, người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng
thắc mắc khiếu kiện của nhân dân và các cấp chính quyền trong việc chấp hành,
thực thi các chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công
tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu
của đề tài nghiên cứu: "Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2015"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại một số phường trung
tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2015 gồm một số yếu tố tuyến
đường, vị trí lô đất, yếu tố quy hoạch, yếu tố cơ sở hạ tầng và một số yếu tố khác.
2.2. Mục tiêu tổng quát
Đề xuất một số giải pháp góp phần giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà
nước quy định và giá thị trường, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về
giá đất tại khu vực nghiên cứu.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất ở
Nhà nước ban hành. Nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó
có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang
tính hiệu quả trong thực tế.
+ Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung
tâm - thành phố Thái Nguyên.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1. 1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà
nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị
trường luôn ở trạng thái động.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai
2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Quốc hội (2013) [12]
1.1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của
cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình
thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ
cung cầu.
Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. Địa tô là phần sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư
hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ


4

và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm
thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với

địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô
chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh
lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài
ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa
tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi
nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải
vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô
chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất
mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt


5

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất.

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19]
Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi
và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở
nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai
nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng

Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc

6

cân bằng cung cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật
độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại
địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những
vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại
biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố
định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Hồ Thị Lam Trà
và cs [18]
1.1.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
1.1.2.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến giá đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá
cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.


7

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá
đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa
vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị,
tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp
giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá
cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu
tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu; tỉ lệ
thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ
cho thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản vào đất,
mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn.
Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn
sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá


8

đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng
sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh
hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi
đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông
thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị
quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình
kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị
quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động

chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc
dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng
tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống
nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá
cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư


9

trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân
hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả
ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình
hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở,
đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu
nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới
quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất. Nguyễn Thế Huấn và cs [10]
1.1.2.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với

các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ
yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện
lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công
viên, bệnh viện...
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống
của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần
quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý
giao thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với
tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị. Nguyễn Thế Huấn và cs [10]
1.1.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng
gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ


10

dàng sử dụng nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu
quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn
các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay
góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất. Nguyễn Thế Huấn và
cs [10]
1.1.3. Các phương pháp định giá đất
Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư
Số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, bao gồm:
1.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và


11

tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin
thu thập bao gồm:

- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng
vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin
phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường
hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại
khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai. Bộ Tài nguyên
và Môi trường (2014) [2]


12

2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối
trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh
kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của
thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.[2]
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của
thửa đất cần định giá
theo từng thửa đất so
sánh

=

Giá đất của
từng thửa đất
so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá do
các yếu tố khác biệt của
từng thửa đất so sánh với
thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh
đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa
đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường
do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi
trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được
tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập
được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).


13

4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này;
giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng
mức giá đất ước tính không quá 10%. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014) [2]
1.1.3.2. Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội
dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư này.
d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so
sánh


14

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất của
bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá đất

-

Giá trị hao mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài
sản gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực
tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản
thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình
khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy
thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa
có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị
hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu
thập được trên thị trường.
3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất
động sản so sánh

Giá trị bất
động sản so

sánh

=

Giá trị hiện tại của tài sản gắn
- liền với đất của bất động sản so
sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất
động sản so sánh

Giá trị của bất động sản so sánh
=

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh


15

4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định
tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư này. Bộ Tài nguyên và Môi trường
(2014) [2]
1.1.3.3. Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo
quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh

hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần
định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì
thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất
trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một
năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh
thu một lần.
c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu
thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục
đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị
trường.
2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất
cần định giá
a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan
đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình
xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.