(Khóa luận tốt nghiệp) Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NAM Á –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG - PGD TÂN UYÊN

Sinh viên thực hiện : Đặng Thanh Ngân
Lớp:

D17TC02

MSSV:

1723402010079

Khóa:

2017-2021

Ngành:

Tài chính ngân hàng

GVHD:

TS. Nguyễn Văn Chiến

Bình Dương, tháng 12/2020

i


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội
dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa cơng bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước đây. Các số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận
xét, đánh giá được thu thập từ các nguồn khác nhau có trích dẫn đầy đủ, tơi xin
hồn tồn chịu trách nhiệm về nội dung đề tài của mình.

ii


LỜI CẢM ƠN
Sự thành công của mỗi người luôn gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp
đỡ dù ít hay nhiều của người khác. Trong suốt thời gian qua em đã nhận được
rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ từ quý thầy cô cũng như quý ngân hàng.
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối
với các thầy cô của Trường Đại Học Thủ Dầu Một, đặc biệt là các thầy cơ khoa
Kinh Tế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Vốn
kiến thức được tiếp thu trong quá trình học là nền tảng và hành trang quý báu
cho quá trình thực tập vừa qua. Mặc dù vậy, những kiến thức cũng như kinh
nghiệm thực tế còn nhiều hạn chế nên báo cáo vẫn còn nhiều thiếu sót rất mong
ý kiến đóng góp của Quý thầy cơ và Ban lãnh đạo ngân hàng.
Để hồn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn
Văn Chiến đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình viết báo cáo thực
tập.
Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc ngân hàng TMCP Nam Á – Chi
nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên đã cung cấp cho em những số liệu và tài

liệu sát thực phục vụ cho việc nghiên cứu. Cảm ơn quý khách hàng cũng như
các cán bộ, chuyên gia đã hoàn thành đánh giá bảng câu hỏi khảo sát, giúp em
thực hiện việc nghiên cứu hiệu quả.
Cuối cùng em kính chúc q thầy cơ dồi dào sức khỏe và thành công
trong sự nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các cơ, chú, anh, chị trong ngân hàng
TMCP Nam Á - Tân Uyên dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành cơng trong
cơng việc.
Bình Dương, ngày 12 tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện

ĐẶNG THANH NGÂN

iii


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

KHOA KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

1. Học viên thực hiện đề tài: Đặng Thanh Ngân
MSSV: 1723402010079

Lớp: D17TC02

Điện thoại: 0969 836 896

Ngày sinh: 21/07/1999

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng

Email:

2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số..……/QĐ-ĐHTDM
ngày….. tháng …. năm 20…
3. Cán bộ hướng dẫn (CBHD): TS.Nguyễn Văn Chiến
4. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Tuần
thứ

Ngày

Nhận xét của
CBHD

Kế hoạch thực hiện

(Ký tên)

1

2

3
Kiểm tra ngày:

Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Được tiếp tục: 

4

iv

Không tiếp tục: 


Tuần
thứ

Nhận xét của
Ngày

CBHD

Kế hoạch thực hiện

(Ký tên)

5
6
Kiểm tra ngày:

Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Được tiếp tục: …………………Khơng tiếp tục: 

7
8
9
Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt
nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN.
Ý kiến của cán bộ hướng dẫn

Bình Dương, ngày …… tháng …… năm ……

(Ký và ghi rõ họ tên)

Sinh viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)

v


07 - BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

KHOA: KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dành cho giảng viên hướng dẫn)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Đặng Thanh Ngân

MSSV: 1723402010079.

Lớp: D17TC02

2. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á –
Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

2. Khả năng ứng dựng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

 Đồng ý cho bảo vệ

 Không đồng ý cho bảo vệ
Giảng viên hướng dẫn
Ký tên (ghi rõ họ tên)

vi


08- BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

KHOA KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Bình Dương, ngày tháng năm 2020

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Đặng Thanh Ngân

MSSV: 1723402010079.

Lớp: D17TC02

2. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á –
Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

2. Khả năng ứng dụng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

Cán bộ chấm
Ký tên (ghi rõ họ tên)

vii


08- BCTN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

KHOA KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Bình Dương, ngày tháng năm 2020

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Đặng Thanh Ngân

MSSV: 1723402010079.

Lớp: D17TC02

2. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á –
Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét

1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

2. Khả năng ứng dụng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

Cán bộ chấm
Ký tên (ghi rõ họ tên)

viii


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................. xii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................ xiii

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................... xiii
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 1
3. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ................................................ 2
4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 2
5. Ý nghĩa đề tài ................................................................................................ 2
6. Kết cấu của bài báo cáo ................................................................................. 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................. 4
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. 4
1.1.1 Hoạt động cho vay .................................................................................. 4
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay của ngân hàng ................................. 4
1.1.1.2 Phân loại cho vay ................................................................................ 4
1.1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua bất động sản ........................... 6
1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay mua bất động sản ............................. 6
1.1.2.2 Các hình thức cho vay mua bất động sản ............................................ 7
1.1.2.3 Vai trò của cho vay mua bất động sản................................................. 8
1.1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua bất động sản ............... 9
Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng doanh số cho vay .......................................... 9
Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay ................................................................... 9
Chỉ tiêu phản ánh thu nợ ................................................................................ 9
Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu ..................................................................... 10
Vịng quay vốn tín dụng................................................................................ 11
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS ................. 12
1.1.3.1 Nhân tố khách quan .......................................................................... 12
ix

1.1.3.2 Các nhân tố chủ quan ...................................................................... 14
1.1.3.3 Các nhân tố khác.............................................................................. 15
1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ....................................................................... 15
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.............................................................................. 19
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN.... 20

2.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NH TMCP NAM Á ......................... 20
2.1.1. Lịch sử hình thành phát triển ........................................................... 20
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức............................................................................ 20
2.1.2.1 Phòng kinh doanh của Nam Á Bank – PGD Tân Un .................. 21
2.1.2.2 Phịng kế tốn của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên ......................... 22
2.1.3 Tình hình nhân sự tại Nam Á Bank – PGD Tân Uyên .................... 23
2.1.4 Một số kết quả kinh doanh tại NH Nam Á giai đoạn 2017-2019 .... 24
2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN ................ 28
2.2.1 Tình hình huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên ................... 28
2.2.2 Tình hình cho vay mua bất động sản tại Nam Á – PGD Tân Uyên 29
2.2.2.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay ............................................... 29
2.2.2.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay .................................................... 30
2.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh thu nợ.................................................................. 31
2.2.2.4 Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu ......................................................... 32
2.2.2.5 Vòng quay vốn tín dụng ................................................................... 34
2.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI
NGÂN HÀNG NAM Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
BẰNG PHÂN TÍCH SWOT......................................................................... 35
2.3.1 Điểm mạnh ........................................................................................... 35
2.3.2 Điểm yếu ............................................................................................... 36
2.3.3 Cơ hội ................................................................................................... 37
2.3.4 Thách thức ........................................................................................... 39

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.............................................................................. 41
x


CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ .................................................. 42
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NAM Á BANK – PGD TÂN
UYÊN TRONG 5 NĂM TỚI ........................................................................ 42
3.2. CÁC GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT ..................................... 43
3.2.1 Giải pháp .............................................................................................. 43
3.2.2 Kiến nghị - Đề xuất ............................................................................. 44
3.2.2.1 Đối với NHNN .................................................................................. 44
3.2.2.2 Đối với Nam A Bank ........................................................................ 45
3.2.2.3 Đối với Nhà nước và Cơ quan chính quyền các cấp ....................... 46
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.............................................................................. 47
KẾT LUẬN .................................................................................................... 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 49

xi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CV QHKH

Chuyên viên quan hệ khách hàng

DN

Doanh nghiệp

ĐVKD

Đơn vị kinh doanh

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐLĐ

Hợp đồng lao động

KH

Khách hàng

NH TMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

PTKD

Phát triển kinh doanh

QLTD

Quản lý tín dụng

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCTC

Tổ chức tài chính

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

xii


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Danh mục bảng biểu
Bảng 2.1 Bảng thống kê nhân sự của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Bảng 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh NH TMCP Nam Á 2017 – 2019
Bảng 2.3 Kết quả huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Bảng 2.4 Doanh số cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019

Bảng 2.5 Dư nợ cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Bảng 2.6 Doanh số thu nợ cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên
2017-2019
Bảng 2.7 Tình hình nợ quá hạn cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân
Uyên 2017-2019
Bảng 2.8 Tình hình nợ xấu cho vay mua BĐS của Nam Á Bank – PGD Tân
Un 2017-2019
Bảng 2.9 Vịng quay vốn tín dụng của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Danh mục hình vẽ
Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Hình 2.2 Doanh thu của NH Nam Á- PGD Tân Un 2017-2019
Hình 2.3 Chi phí NH Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Hình 2.4 Lợi nhuận của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Hình 2.5 Kết quả huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019

xiii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đất nước ta đang từng bước tiến hành cơng nghiệp hóa-hiện đại hóa
nhằm theo kịp các nước trong khu vực và trên thế giới. Để thực hiện chiến
lược đó, nhu cầu phát triển là rất cao, trong đó khơng thể khơng kể đến việc
tham gia của các ngân hàng.
Ngày nay, hầu hết các nước trên thế giới hoạt động ngân hàng trở nên
thông dụng và hệ thống ngân hàng đã được hình thành bao gồm nhiều ngân
hàng với những hoạt động và chức năng khác nhau. Trong một nền kinh tế nhu
cầu tín dụng thường xuyên phát sinh do các cá nhân, doanh nghiệp ln tìm
cách mở rộng, phát triển sản xuất, đặc biệt với nền kinh tế Việt Nam hiện nay
nhu cầu vay vốn mua bất động sản là rất cao.

Hệ thống ngân hàng thương mại là hệ thống kinh doanh tiền tệ có kinh
nghiệm trong việc nắm bắt thị trường, có kinh nghiệm thẩm định các dự án vì
vậy việc các ngân hàng thương mại cho vay mua bất động sản cho các cá nhân,
doanh nghiệp vừa đảm bảo lợi ích của khách hàng trong quan hệ thanh toán
và đảm bảo thông tin cần thiết.
Hoạt động này đem lại nguồn lợi nhuận lớn, hiệu quả đa dạng hoá hoạt
động kinh doanh cho ngân hàng, đáp ứng những nhu cầu cần thiết hiện tại cho
khách hàng mà cịn góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Nhận thức được tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề này, sau
một thời gian thực tập, nghiên cứu tại Nam A Bank – Tân Uyên, mong muốn
được tìm hiểu sâu hơn về chất lượng cho vay của chi nhánh em đã chọn đề tài
“Phân tích tình hình cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Nam Á – Chi
nhánh Bình Dương - PGD Tân Uyên ”
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tổng quan: Tìm hiểu cơ sở lí luận và thực tiễn về cho vay mua bất động
sản, đánh giá về chất lượng cho vay mua bất động sản tại Nam A Bank – Chi
nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên. Việc nghiên cứu đề tài nhằm đưa ra các
biện pháp hiệu quả trong việc cho vay tiêu dùng đối với khách hàng tại Nam
Á bank – PGD Tân Uyên.
Cụ thể: Tìm hiểu về các lĩnh vực hoạt động của ngân hàng, hoạt động cho vay
mua BĐS của Nam Á Bank – PGD Tân Un, từ đó phân tích hoạt động cho
1


vay mua BĐS của NAB – PGD Tân Uyên. Từ đó tìm ra ưu điểm, nhược điểm
và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua
BĐS của NAB – PGD Tân Uyên.
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Nam
A Bank – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Phạm vi: Đề tài được thực hiện chủ yếu tại Nam A Bank – Chi nhánh
Bình Dương - PGD Tân Uyên, phòng Kinh doanh.
Thời gian: Đề tài được thực hiện trong suốt thời gian thực tập tại đơn vị
theo sự sắp xếp của nhà trường từ ngày 24/08/2019 đến 18/10/2019.
Tài liệu: Các số liệu trong bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
của Ngân hàng TMCP Nam Á – CN Bình Dương – PGD Tân Uyên từ năm
2017-2019, mạng internet, giáo trình,…
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Thu thập số liệu: Các báo cáo và tài liệu của Ngân hàng TMCP Nam Á – CN
Bình Dương - PGD Tân Un.
- Mơ tả phân tích: Phân tích và đánh giá các nhân tố tác động đến hoạt động
cho vay mua BĐS của NH TMCP Nam Á.
- Phương pháp thông kê số liệu: Dùng để thống kê số lượng cán bộ nhân viên,
kết quả hoạt động kinh doanh của NH Nam Á.
- Phương pháp so sánh: So sánh kết quả hoạt động kinh doanh của NH Nam Á
qua các năm 2017, 2018 và 2019. So sánh kết quả hoạt động kinh doanh của
NH Nam Á và một số NH khác.
- Phương pháp tỉ trọng: Tính tốn tỉ trọng để biết được độ tương đối của nhân
tố đang phân tích.
- Phân tích các dãy số qua các năm: Các dãy số luôn biến động qua các năm, từ
đó có thể đánh giá các số liệu qua phương pháp so sánh.
5. Ý NGHĨA ĐỀ TÀI
Hiện nay mua BĐS đang là một chủ đề khá nóng và nhận được sự quan
tâm lớn từ các nhà đầu tư cũng như NH và khách hàng có nhu cầu mua BĐS.
Vì thế, dựa vào bài báo cáo hoạt động cho vay mua BĐS của NH có thể bày ra
câu trả lời cho họ. Từ đó giúp NH, KH, nhà đầu tư, DN có thể nâng cao và phát
triển mảng BĐS. Quan trọng nhất là hoạt động kinh doanh của NH có thuận lợi
2

và đủ điều kiện để tạo niềm tin cho KH, cũng như có chỗ đứng vững trên thị
trường NH của Việt Nam. Qua đó có thể phát huy điểm mạnh, cải thiện điểm
yếu để giúp NH ngày càng phát triển và phù hợp với xu hướng nền kinh tế hiện
đại hơn.
6. KẾT CẤU CỦA BÀI BÁO CÁO
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT
ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ

3


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Hoạt động cho vay
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay của ngân hàng
a) Khái niệm
Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín
dụng số 47/2010/QH12, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ
chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với
ngun tắc có hồn trả cả gốc và lãi.”
b) Đặc điểm
- Về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài
sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích
của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu

cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
- Hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín
dụng tài sản.
- Sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và
hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
- Việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với
người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
1.1.1.2 Phân loại cho vay
a) Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay)
- Cho vay ngắn hạn: là những khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở xuống.
Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh
nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá
nhân.
- Cho vay trung hạn: là những khoản cho vay có thời hạn trên 1 năm đến 5
năm. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất.
4


- Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm. Các khoản này thường dùng
để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất
động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận
tải…
b) Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay
- Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để sản
xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nơng nghiệp, công
nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp.
- Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên
để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Cho vay lưu thơng gồm có cho vay thương
mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu);

cho vay kinh doanh dịch vụ.
- Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để
phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân.
c) Phân loại theo tài sản đảm bảo
- Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có
tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo.
- Cho vay khơng có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho
các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xun có lãi,
tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món
vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay.
d) Phân loại theo tính chất hồn trả
- Cho vay hồn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người đi
vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng.
- Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay khơng phải
là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu
thương phiếu và các giấy tờ có giá trị cịn thời hạn thanh tốn hoặc thực hiện
nghĩa vụ bao thanh toán.
e) Phân loại theo phương pháp hồn trả
- Cho vay hồn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi nào
đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc.
- Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh
toán.
5


- Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho
cho vay hoặc bên đi vay.
f) Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay theo món: Là phương pháp cho vay mà mỗi lần vay khách hàng và
ngân hàng đều phải làm thủ tục tín dụng cần thiết. Cho vay theo món cũng gọi

là cho vay từng lần vì khi có nhu cầu vốn khách hàng làm hồ sơ xin vay một
khoản tiền cho một mục đích sử dụng vốn cụ thể.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: Là loại cho vay mà doanh nghiệp chỉ cần làm
đơn xin vay lần đầu, sau đó trên cơ sở hợp đồng, doanh nghiệp lập kế hoạch
vay và trả nợ gửi đến ngân hàng. Áp dụng cho những doanh nghiệp có nhu cầu
bổ sung vốn thường xuyên, đều đặn, vòng quay vốn nhanh. Ngân hàng xác định
hạn mức tín dụng, đồng thời mở cho doanh nghiệp một tài khoản cho vay để
theo dõi việc vay và trả nợ.
- Các phương thức cho vay khác như: Cho vay ứng trước, cho vay thấu chi, cho
vay đồng tài trợ và các loại cho vay khác.
1.1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay mua bất động sản
- Khái niệm: Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách
hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó,
cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào
mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định
nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của
sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động
sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phịng, nhà trọ
cho th.... Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay
đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng
cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm:
xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất)
- Đặc điểm: Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là
những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh tốn lại cho ngân hàng trong
vịng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hồn tất và cũng có thể là
những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài
chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy
6

nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất
trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc
điểm khác biệt so với các sản phẩm khác:
+ Quy mơ trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn
hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô
nhỏ.
+ Về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn
so với các sản phẩm cho vay khác.
+ Yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng
trong việc đánh giá khoản vay.
+ Trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài
sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho
vay mà các sản phẩm khác khơng có đặc điểm này.
1.1.2.2 Các hình thức cho vay mua bất động sản
a) Vay thế chấp
Vay thế chấp mua BĐS là hình thức vay vốn truyền thống và phổ biến.
Đây là hình thức thế chấp tài sản đảm bảo để có thể được vay vốn với lãi suất
khơng q cao. Với hình thức vay thế chấp sẽ có thời hạn vay lâu dài, có thể
lên tới 25 năm. Tài sản thế chấp có thể là BĐS mà KH đang có ý định mua hoặc
tài sản có giá trị tương đương khác. Hình thức này phù hợp với những KH có
nhu cầu vay một khoản tiền lớn và trả trong một thời gian dài. Nếu KH khơng
có khả năng chi trả gốc và lãi cho ngân hàng, bạn sẽ bị ngân hàng tịch thu tài
sản đảm bảo.
b) Vay tín chấp
Vay tín chấp là hình thức vay khá có lợi với những người có nhu cầu vay
vốn mua BĐS. Đây là hình thức vay không cần TSĐB. Điều kiện quyết định
giúp hồ sơ của KH được xét duyệt dựa vào độ tín nhiệm, độ đáng tin cậy của
KH. Tuy nhiên, vay tín chấp thường có lãi suất cao hơn vay thế chấp, thời gian

vay ngắn hơn hình thức cho vay thế chấp. Hình thức này phù hợp với những
KH có ý định mua BĐS nhưng lại khơng có một khoản tiền q lớn, đồng thời,
có khả năng trả trong thời gian ngắn hạn.
c) Vay thấu chi

7


Đây là hình thức vay khi KH có nhu cầu sử dụng tiền vượt quá số tiền
có trong tài khoản thanh tốn. Hạn mức của hình thức vay thấu chi thường gấp
5 lần thu nhập hàng tháng. Vay thấu chi cũng có hai dạng vay đó là vay thấu
chi tín chấp và vay thấu chi thế chấp. Với hình thức vay thấu chi, KH cần có
thu nhập cao mới có thể được vay với số tiền lớn. Nhìn chung hình thức vay
thấu chi khơng thích hợp để dùng cho mua BĐS. Tuy nhiên nếu cần mua những
BĐS có giá trị nhỏ, KH có thể dùng hình thức vay thấu chi này.
1.1.2.3 Vai trò của cho vay mua bất động sản
a) Đối với ngân hàng
Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay
mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên
phạm vi rộng về thờigian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn
so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho
ngân hàng. Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có
được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và
người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản
mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất
động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng cịn có thể đạt
được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh tốn, quản lý tài
khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà mơi giới tài
ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng

khơng phải tốn phí.
b) Đối với khách hàng
Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua
hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có. Thứ hai, với việc mua
nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho
ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra
khơng nhiều. Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể
phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường
hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng
đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh
tốn đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo
và khơng thể hồn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng tồn bộ vốn của
mình để đầu tư sẽ thiệt thịi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm
8


của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần
lớn rủi ro về phía ngân hàng.
1.1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua bất động sản
* Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng doanh số cho vay
Doanh số cho vay: Là tổng số tiền mà ngân hàng đã giải ngân cho khách
hàng tính trong 1 giai đoạn/thời kỳ; (hay ngược lại: Là số tiền mà khách hàng
vay được từ ngân hàng trong 1 giai đoạn/thời kỳ)
Tỷ lệ tăng trưởng DSCV (%) =

DSCV năm nay−DSCV năm trước
DSCV năm trước

x 100

Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng tín dụng qua các năm để
đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm KH và đánh giá tình hình thực hiện kế
hoạch tín dụng của NH. Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng
ổn định và có hiệu quả, ngược lại là NH đang gặp khó khăn và chưa hiệu quả.
*Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay
Dư nợ cho vay (cịn có cách gọi khác là dư nợ tín dụng) là số tiền mà bạn
nợ ngân hàng tính từ thời điểm ký kết hợp đồng vay vốn. Dư nợ cho vay sẽ
được tính bằng tổng số tiền mà bạn vay + Số tiền lãi trong suất thời hạn vay.
Số tiền này sẽ được ghi rõ trong hợp đồng vay vốn, có sự thỏa thuận trước giữa
ngân hàng và người vay.
Tỷ lệ dư nợ cho vay mua BĐS (%) =

Dư nợ cho vay mua BĐS
Tổng dư nợ cho vay

x 100

Là chỉ tiêu phản ánh tại một thời điểm xác định nào đó ngân hàng hiện
cịn cho vay bao nhiêu, và đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải thu về.
được tính theo thời điểm, tức là số dư cuối kỳ tính tốn. Đây là tổng số tiền cho
vay đối với khách hàng còn phải thu hồi tại một thời điểm.
*Chỉ tiêu phản ánh thu nợ
Hệ số thu nợ (%) =

Doanh số thu nợ

Doanh số cho vay

x 100

- Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH.
9


- Trong một thời kì, với doanh số cho vay nhất định thì ngân hàng sẽ thu về
được bao nhiêu đồng vốn. Hệ số thu nợ càng cao càng tốt.
* Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu
Nợ quá hạn, nợ xấu là khoản nợ mà người đi vay (cá nhân/doanh nghiệp)
khi đến hạn phải trả cho ngân hàng cả vốn và lãi nhưng cá nhân/doanh nghiệp
không trả được vốn và/hoặc lãi đúng thời hạn, điều này gây nên tác dụng xấu
đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng như hoạt động sản xuất kinh
doanh của cá nhân/ doanh nghiệp vay vốn. Được chia theo 5 nhóm:
a) Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn):
- Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày (Khách hàng quá hạn từ 1 đến 10 ngày
sẽ phải trả thêm lãi phạt quá hạn 150%)
- Là các khoản nợ có đủ khả năng thu hồi được cả gốc và lãi đúng thời hạn
b) Nhóm 2 (Nợ cần chú ý):
- Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới 90 ngày
- Nợ được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu
c) Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn):
- Các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến dưới 180 ngày
- Khoản nợ được cơ cấu lại thời gian trả nợ lần đầu, trừ những khoản nợ được
điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu được phân vào nhóm 2.
- Khoản nợ được giảm lãi/miễn lãi với lý do khách hàng không đủ khả năng chi
trả theo hợp đồng.
- Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định của Ngân hàng nhà
nước
d) Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn):
- Các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến dưới 360 ngày
- Khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả lần đã quá hạn dưới 90 ngày theo thời

hạn được cơ cấu lần đầu.
- Khoản nợ được ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.
- Khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định.
e) Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn)
- Các khoản nợ quá hạn từ 360 ngày trở lên.
10


- Khoản nợ được cơ cấu thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo
thời hạn cơ cấu lại lần đầu.
- Khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần 2 quá thời gian được cơ cấu lại lần 2.
- Khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần 3, dù chưa quá hạn hoặc đã quá hạn.
- Tất cả các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý.
Nợ quá hạn là các nhóm 2,3,4,5 bao gồm cả nợ xấu và nợ cần chú ý nợ.
Đây là khoản nợ mà khách hàng không thể trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc
và/hoặc lãi đã quá hạn được cam kết trong hợp đồng. Khách hàng nếu rơi vào
nhóm nợ quá hạn sẽ gặp khó khăn khi vay nợ ở ngân hàng hoặc tổ chức tín
dụng khác.

Tỷ lệ nợ quá hạn CV mua BĐS (%) =

Nợ quá hạn CV mua BĐS

Tổng dư nợ cho vay mua BĐS

x 100

Nợ xấu là các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, nợ từ nhóm 3-5.Đây
là những khoản nợ khó địi, thường xun trả chậm. Nhóm nợ này có rủi ro cao
cho NH, thậm chí có khả năng mất cả gốc lẫn lãi. Tùy vào mức độ nghiêm

trọng, ngân hàng sẽ xếp KH vào các nhóm nợ xấu 3,4,5. Nếu KH bị liệt vào
danh sách nợ xấu, cơ hội tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức cho vay sẽ bị hạn
chế do giảm uy tín cá nhân, gây mất niềm tin đối với bên vay.

Tỷ lệ nợ xấu CV mua BĐS (%) =

Nợ xấu CV mua BĐS

Tổng dư nợ cho vay mua BĐS

x 100

Đây là chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả, chất lượng hoạt động cho vay
mua BĐS, nó phản ánh rủi ro mà NH gặp phải khi cho vay. Vì vậy NH cần phải
duy trì mức nợ q hạn thấp nhất có thể.
* Vịng quay vốn tín dụng
Vịng quay vốn tín dụng thể hiện tần suất dư nợ bình quân được thu hồi
bao nhiêu lần trong một thời kì.

Vịng quay vốn tín dụng (vịng) =

11

Doanh số thu nợ

Dư nợ bình quân

x 100

Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của NH, thời gian
thu hồi nợ của NH là nhanh hay chậm. Vòng quay vốn càng nhanh chứng tỏ
hiệu quả tín dụng, đầu tư càng an tồn.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS
1.1.3.1 Nhân tố khách quan
Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng
đến khả năng thu nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân
cư. Đây là một nhân tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của
tất cả các thành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của
người dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu
dùng của dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay
mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm
và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao
và thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm
sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có
tâm lý ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo.
- Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay mua BĐS
của các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của
khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng.
- Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá.
Lúc này người dân khơng thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động
vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói
chung và chovay mua BĐS nói riêng.
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì
người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động
sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường
chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường
bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất
động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này.

- Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư
tăng cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao,
nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay mua
BĐS phát triển mạnh và ngược lại.
12