(Luận án tiến sĩ) Quản lý nhà nước về giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHÂU HỒNG THÂN

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHÂU HỒNG THÂN

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT

Chuyên ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Mã số: 9380102

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN
PGS.TS PHAN NHẬT THANH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tơi tên Châu Hồng Thân, là nghiên cứu sinh khóa 13, chuyên ngành Luật Hiến
pháp và Luật Hành chính, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tơi xin cam
đoan luận án này là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện với sự hướng
dẫn của PGS. TS Phan Trung Hiền và PGS. TS Phan Nhật Thanh. Những thông tin tôi
đưa ra trong luận án là trung thực, có trích dẫn nguồn tham khảo đầy đủ. Những phân
tích, kiến nghị được tơi đề xuất dựa trên quá trình tìm hiểu, nghiên cứu của cá nhân và
chưa từng được các cơng trình khác cơng bố trước đó./.
Nghiên cứu sinh

Châu Hồng Thân


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

SỐ TT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

1.

CSDL

Cơ sở dữ liệu

2.

LĐĐ

Luật Đất đai

3.

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

4.

QLNN

Quản lý nhà nước

5.

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

6.

UBND

Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài............................................................ 3
2.1. Mục đích nghiên cứu................................................................................................. 3
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................................ 3
3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu .......................................................... 4
3.1. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 4
3.2. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................... 4
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................... 5
5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án ................................................................... 6
6. Kết cấu của luận án ..................................................................................................... 7
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG
VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU ................................................................... 9
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................. 9
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước ......................................................................... 9
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở nước ngồi ................................................................... 20
1.1.3. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu và vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu. 26
1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu .................................................................................... 27
1.3. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ...................................................... 33
1.3.1. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 33
1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu .......................................................................................... 33
KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 35
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUẢN LÝ
NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................. 36
2.1. Khái quát về giá đất ............................................................................................... 36
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ...................................................................... 36
2.1.2. Những yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất ......................................... 41
2.1.3. Những tác động của giá đất ................................................................................. 46
2.2. Cơ sở lý luận trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................. 52

2.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về giá đất .............................................. 52
2.2.2. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 55
2.3. Quy định pháp luật trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ...................................... 58
2.3.1. Nguyên tắc quản lý nhà nước về giá đất ............................................................. 58
2.3.2. Đối tượng quản lý và mục tiêu quản lý nhà nước về giá đất.............................. 60
2.3.3. Nội dung quản lý nhà nước về giá đất ................................................................ 64


2.3.4. Hình thức quản lý nhà nước về giá đất ............................................................... 74
2.3.5. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất và phương pháp quản lý nhà nước về
giá đất .............................................................................................................................. 76
2.4. Những nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà nƣớc về
giá đất.............................................................................................................................. 83
2.5. Những yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ........................ 85
2.5.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ................................. 85
2.5.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ......................... 86
2.5.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất ................................ 87
2.5.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 88
2.5.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ..................................... 89
2.5.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất.................................. 90
2.5.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất ...................... 90
KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 92
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................................................................... 93
3.1. Thực trạng nội dung quản lý, hình thức quản lý nhà nƣớc về giá đất ở
Việt Nam ......................................................................................................................... 93
3.1.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất ............................ 93
3.1.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ............................................. 96
3.1.3. Quyết định giá đất............................................................................................... 104
3.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 110

3.1.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 112
3.1.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 115
3.1.7. Thực trạng hình thức quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 120
3.2. Thực trạng về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và
phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 123
3.2.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 123
3.2.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ....................................................... 128
3.3. Thực trạng về nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà
nƣớc về giá đất ............................................................................................................. 131
3.4. Nhận xét hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................ 134
3.4.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ............................... 134
3.4.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ....................... 136
3.4.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất .............................. 136
3.4.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 138


3.4.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ................................... 139
3.4.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất................................ 140
3.4.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất .................... 142
3.5. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quản lý nhà nƣớc về
giá đất ở Việt Nam ....................................................................................................... 143
KẾT CHƢƠNG ........................................................................................................... 148
CHƢƠNG 4. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM............................................ 149
4.1. Định hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam ................... 149
4.2. Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý và hình thức quản lý nhà nƣớc về
giá đất............................................................................................................................ 151
4.2.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất .......................... 151
4.2.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ........................................... 152
4.2.3. Quyết định giá đất............................................................................................... 155

4.2.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 160
4.2.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 162
4.2.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 164
4.3. Giải pháp về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và
phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 167
4.3.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 167
4.3.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ....................................................... 172
4.4. Giải pháp hoàn thiện những nội dung cơ bản trong quản lý đất đai nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ........................................................................ 175
KẾT CHƢƠNG ........................................................................................................... 181
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 182
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
LUẬN ÁN ĐÃ CÔNG BỐ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Điều 51 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
quy định: “nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế”. Điều này đã khẳng định vai trò
quản lý, điều tiết của Nhà nước trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt
Nam. Việc thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước dựa trên cơ sở lý thuyết của P.A.
Samuelson: “cả thị trường và Nhà nước đều cần thiết cho nền kinh tế vận hành lành
mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ
tay bằng một bàn tay”.1 Vì vậy, vai trị quản lý của Nhà nước trong nền kinh tế thị
trường là không thể thiếu. Tùy vào từng lĩnh vực, từng nội dung khác nhau mà Nhà
nước có sự quản lý ở mức độ hợp lý, các hình thức và phương pháp quản lý phải phù

hợp với quy luật thị trường.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to
lớn của đất nước. Theo Hernando De Soto, “bất động sản chiếm khoảng 50% của cải
của các nước tiên tiến; ở các nước đang phát triển, con số này là gần ba phần tư”.2 Ở
nước ta, nguồn thu từ đất đai luôn chiếm tỉ trọng cao với tỉ lệ trung bình 9,6% số thu
ngân sách nhà nước giai đoạn 2006 - 2011 và trong 09 tháng đầu năm 2019 nguồn thu
từ đất đai chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa.3 Giá trị kinh tế của đất đai, các nguồn
thu từ đất đai được xác định và chịu ảnh hưởng bởi một yếu tố then chốt chính là giá
đất. Giá đất là cơ sở để xác định chi phí đầu vào, quyết định giá thành sản xuất và giá
cả hàng hóa bán ra thị trường;4 ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai và những biến
động bất thường của giá đất làm phân hóa sâu sắc khoảng cách giàu nghèo trong xã
hội, phát sinh những bất đồng gay gắt trong quản lý đất đai. Vì vậy, giá đất đóng vai
trị quan trọng trong q trình phát triển kinh tế của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đến
đời sống của người dân; tính ổn định, bền vững và công bằng xã hội trong phát triển
kinh tế thị trường. Những kết luận khoa học và thực tiễn đã chứng minh tầm quan
trọng của giá đất trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời khẳng định
khơng thể tuyệt đối hóa thị trường trong cơng tác quản lý giá đất.
Từ lý thuyết về vai trò của Nhà nước trong kinh tế thị trường, chế độ sở hữu đất
đai và những tác động của giá đất đã đặt ra nội dung khoa học cần được nghiên cứu:
Nhà nước quản lý giá đất như thế nào để phù hợp quy luật thị trường, phát huy tối ưu

1

Paul A Samuelson, William D. Nordhaus (2011), Kinh tế học, NXB Tài chính, Hà Nội, tr.94.
Hernando De Soto (2000), The Mystery of Capital - Why capitalism triumphs in the West and Fails everywhere
else, Black Swan, London, p.88.
3
Danh Hồng (2019), “9 tháng năm 2019, nguồn thu từ đất đai đạt trên 87 nghìn tỷ đồng”, Báo điện tử của Bộ
Xây
dựng,

[truy cập ngày 26/11/2019].
4
Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Hồng Đức, Tp.
Hồ Chí Minh, tr.71.
2


2

hiệu quả của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và phát
triển bền vững ở Việt Nam.
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội nghị Trung ương 6
Khóa XI tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đã khẳng định tầm quan
trọng và định hướng đổi mới về giá đất trong quản lý đất đai. Chủ trương và nguyên
tắc trong xây dựng pháp luật về giá đất được Nghị quyết xác định là: “bảo đảm phù
hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước”. Triển khai chủ trương trên,
LĐĐ năm 2013 lần đầu tiên quy định giá đất là một trong những nội dung quản lý
trong lĩnh vực đất đai, cụ thể khoản 10 Điều 22 LĐĐ năm 2013 quy định: “quản lý tài
chính về đất đai và giá đất”.5 Điều này cho thấy sự phù hợp và kịp thời về nội dung
nghiên cứu của luận án.
Bên cạnh đó, thực trạng quản lý giá đất, những mâu thuẫn, xung đột về giá đất
thời gian qua ở Việt Nam đã phần nào minh chứng sự chưa phù hợp và nhu cầu hoàn
thiện của pháp luật hiện hành về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Giá đất
ở nước ta thời gian qua tăng cao khơng bình thường đến mức báo động.6 Nhà nước
chưa có hệ thống quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường làm cơ sở để quyết
định giá đất, thẩm định giá đất.7 Theo đánh giá của tác giả Nguyễn Quang Tuyến thì:
“giá đất nghiêng về bảo vệ quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai hơn là đi xác định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết
hài hòa những xung đột về lợi ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý và sử dụng đất
đai”.8 Những hạn chế trong QLNN về giá đất là nguyên nhân làm cho tình trạng tham

nhũng, thất thu ngân sách về đất đai ngày càng nghiêm trọng, quyền lợi của người sử
dụng đất khơng được bảo đảm chính đáng, việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trở nên
khó khăn. Các loại giá đất của Nhà nước chưa gắn kết để phát huy hiệu quả tối ưu
trong quản lý giá đất mà phát sinh xung đột, ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng giá đất
nhà nước. Thực trạng đã phản ánh hạn chế trong QLNN về giá đất là một trong những
nguyên nhân chính của bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam. Các cơng
trình nghiên cứu và quy định về giá đất chủ yếu giải quyết nội dung quyết định giá đất;
chưa nghiên cứu tổng quát và xây dựng căn cứ khoa học để đánh giá và hoàn thiện
thực trạng pháp luật QLNN về giá đất.
Những tồn tại trong QLNN về giá đất làm hạn chế nguồn lực kinh tế đất đai
trong quá trình phát triển. Nghiên cứu, giải quyết những bất cập về giá đất từ góc độ
kinh tế, hiện tượng giá bất động sản trên thị trường đã có rất nhiều cơng trình cơng bố
Cụ thể: Điều 9 Luật Đất đai năm 1987; Điều 13 Luật Đất đai năm 1993; khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003
các cơ sở pháp lý trên không đề cập đến giá đất trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
6
Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.84.
7
Bùi Ngọc Tuân, “Báo cáo chuyên đề về giá đất”, Tham luận Hội thảo “Về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Văn phịng Trung ương Đảng
Cộng sản Việt Nam, tổ chức tại Trường Đại học Cần Thơ ngày 13/9/2012, tr. 9.
8
Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Các quy định về giá đất”, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, kỳ 1 - tháng
8/2013, tr. 11-13.
5


3

nhưng tiếp cận giá đất từ góc nhìn luật hành chính là hướng tiếp cận có tính mới. Giải
quyết vấn đề giá đất qua hồn thiện vai trị quản lý của Nhà nước trên nền tảng luật

hành chính là rất phù hợp với đặc thù thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam, khi Nhà
nước là chủ thể duy nhất đại diện và thực hiện các quyền chủ sở hữu đất đai, chi phối
mạnh mẽ quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Mặc dù tiếp cận từ góc độ luật hành
chính nhưng kết quả nghiên cứu của luận án là tiền đề tạo nên sự đột phá về kinh tế đất
đai, phát huy hiệu quả vai trò quản lý của Nhà nước trong xây dựng nền kinh tế thị
trường phát triển ổn định, bền vững.
Từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quản lý nhà nước về
giá đất” làm luận án Tiến sĩ luật học chuyên ngành luật hiến pháp và luật hành chính.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục đích nghiên cứu
Qua bối cảnh nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam, luận án xác định rõ mục đích
nghiên cứu đánh giá thực trạng và hồn thiện cơ sở lý luận, pháp luật QLNN về giá
đất, cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản
lý giá đất; đây là nền tảng tạo nên sự đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối đa nguồn
lực đất đai cho quá trình phát triển ở Việt Nam.
Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm của giá đất và quan điểm đổi
mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, luận án làm sáng tỏ cơ sở lý
luận, cơ sở pháp lý và thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam; chứng minh sự cần
thiết quản lý của Nhà nước đối với giá đất, đặc điểm QLNN về giá đất, đánh giá thực
trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất. Kết quả nghiên
cứu luận án sẽ góp phần hồn thiện cơng cuộc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài tập trung giải quyết những nhiệm vụ chính sau:
Thứ nhất, nghiên cứu đặc điểm của giá đất, làm rõ đối tượng QLNN về giá đất
ở Việt Nam, nội hàm và những đặc điểm của QLNN về giá đất, các yếu tố tác động
đến QLNN về giá đất. Nghiên cứu làm sáng tỏ các yếu tố cấu thành giá đất và mối
quan hệ giữa các loại giá đất; tác động của giá đất đến kinh tế - xã hội. Trên nền tảng
đó, đề tài xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức
và phương pháp quản lý giá đất khoa học, hiệu quả trong bối cảnh nước ta hiện nay.

Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định và áp dụng pháp luật trong
quản lý giá đất ở Việt Nam; chứng minh những bất cập về giá đất, hạn chế hiệu quả
quản lý đất đai, chưa khai phá tối ưu nguồn lực đất đai có ngun nhân chính do
những tồn tại từ vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.
Thứ ba, trên cơ sở lý thuyết về QLNN, khung pháp luật hiện hành, đặc điểm
của giá đất, đặc thù công tác quản lý đất đai ở Việt Nam, nghiên cứu vận dụng quan
điểm hiện đại về vai trò quản lý của Nhà nước và kinh nghiệm một số quốc gia để kiến


4

nghị hồn thiện cơng tác QLNN về giá đất ở Việt Nam theo hướng khoa học, hiện đại
và hiệu quả.
3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu
3.1. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về không gian: giá đất mang tính khu vực và cá biệt cao nên việc
nghiên cứu giá đất cần được xác định trong một phạm vi nhất định, nhất là khi tiếp cận
từ góc độ QLNN. Vì vậy, luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu về quản lý giá đất ở
Việt Nam. Kinh nghiệm quốc tế được đề cập trong luận án không nhằm mục đích
nghiên cứu so sánh mà để củng cố lập luận, căn cứ đề xuất giải pháp.
Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam
từ giai đoạn LĐĐ năm 1993 đến nay và chủ yếu phân tích, đánh giá thực trạng pháp
luật giá đất trong thời kỳ LĐĐ năm 2013.
Phạm vi về nội dung: luận án định hướng nghiên cứu đánh giá và đề xuất các
giải pháp hồn thiện cơng tác QLNN về giá đất ở Việt Nam. Trong cơ chế hai giá đất ở
Việt Nam gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường, với đặc điểm và cơ chế hình
thành từng loại giá đất kết hợp bản chất của QLNN thì phạm vi nghiên cứu của luận án
giới hạn về quản lý giá đất nhà nước. Trên nền tảng khoa học luật hành chính, QLNN
về giá đất nghiên cứu những khía cạnh cụ thể về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ
thể và hình thức, phương pháp quản lý giá đất. Đồng thời, trong mối quan hệ của hai

loại giá đất thì các nội dung quản lý tác động đến giá đất thị trường và hiệu quả quản
lý giá đất nhà nước cũng được xem xét giải quyết nhằm bảo đảm tính tồn diện và tối
ưu hiệu quả quản lý giá đất. Luận án tiếp cận nghiên cứu vai trò quản lý của Nhà nước
đối với giá đất, không tiếp cận từ góc độ kinh tế đất đai, khơng tiếp cận giải quyết vấn
đề giá đất từ thị trường bất động sản ở Việt Nam và không nghiên cứu về kỹ thuật
thẩm định giá đất.
3.2. Đối tƣợng nghiên cứu
Luận án tiếp cận nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất ở Việt Nam trên nền tảng
khoa học luật hành chính, cụ thể:
Một là, nghiên cứu, phân tích khái niệm, đặc điểm của giá đất, làm sáng tỏ các
đặc trưng của giá đất ở Việt Nam. Đề tài phân tích tầm quan trọng và tác động của giá
đất để chứng minh sự cần thiết vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.
Hai là, nghiên cứu cơ sở lý luận về QLNN đối với giá đất, cụ thể phân tích, xây
dựng khái niệm, đặc điểm và những yếu tố tác động đến QLNN về giá đất. Phân tích
quy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức và phương
pháp QLNN về giá đất trong PLĐĐ Việt Nam.
Ba là, nghiên cứu đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam để chỉ ra
những hạn chế, tồn tại trong quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quy định trong
quản lý giá đất; đồng thời, xác định nguyên nhân của những hạn chế là cơ sở đề xuất
các giải pháp nâng cao hiệu quả QLNN về giá đất ở Việt Nam.


5

Bốn là, nghiên cứu xây dựng cơ sở lý thuyết, những định hướng và đề xuất các
giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam đáp ứng yêu cầu phát triển
của quản trị đất đai hiện đại và phản ánh đặc trưng sở hữu toàn dân về đất đai trong bối
cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
(i) Phương pháp luận

Để đạt được những mục đích đề ra, trong q trình nghiên cứu tác giả sử dụng
phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết
hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về vai trị quản lý của Nhà nước trong xây dựng, phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kết hợp cả vai trò của Nhà
nước và vai trò của thị trường. Phương pháp luận của phép biện chứng được vận dụng
để nghiên cứu, đánh giá đối tượng quản lý và mối quan hệ với các sự vật, hiện tượng
khác. Dựa trên phương pháp luận để phân tích và giải quyết các mối quan hệ trong
QLNN về giá đất như: tính định hướng, áp đặt trong quản lý với bản chất thị trường
của giá đất; giữa lợi ích kinh tế và các nhóm lợi ích khác; vai trị quản lý của Nhà nước
và sự tham gia của Nhân dân… Hiểu rõ và vận dụng hiệu quả phương pháp luận giúp
đánh giá toàn diện, sâu sắc vấn đề, các lập luận và phân tích có căn cứ và thuyết phục.
Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước là chủ thể độc quyền phân phối đất đai, ảnh
hưởng lớn đến thị trường đất đai ở Việt Nam. Giá đất hay gọi là giá cả quyền sử dụng
đất là biểu hiện của sự phát triển thị trường đất đai, là cơng cụ kinh tế chính yếu trong
quản lý tài chính đất đai, phát triển kinh tế đất đai. Vì vậy, tiền đề bảo đảm khai thác
tối ưu hiệu quả kinh tế của đất đai là hồn thiện cơng tác QLNN về giá đất.
Những đặc trưng của giá đất, nguyên tắc QLNN và quan điểm hiện đại về vai
trò quản lý của Nhà nước sẽ được kết hợp để hoàn thiện khung lý thuyết QLNN về giá
đất tại Việt Nam.
(ii) Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc vào
đối tượng và mục đích nghiên cứu trong từng vấn đề. Bao gồm các phương pháp sau:
- Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu lịch sử phát triển các quy
định pháp luật trong QLNN về giá đất tại Việt Nam. Phương pháp này được sử dụng
chủ yếu tại Chương 1, Chương 2, Chương 3 của luận án;
- Phương pháp tổng hợp và phân tích được sử dụng xuyên suốt trong quá
nghiên cứu đề tài. Trên cơ sở tổng hợp các lý thuyết và quy định pháp luật hiện hành
để chỉ ra những ưu điểm, hạn chế; sự chưa phù hợp giữa thực trạng pháp luật và lý
thuyết trong QLNN về giá đất hiện nay.

- Phương pháp phân tích luật viết được sử dụng chủ yếu trong q trình phân
tích các khái niệm pháp lý, các quy định pháp luật về giá đất về vai trò của Nhà nước


6

trong quản lý giá đất hiện nay. Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương
2 và trọng tâm ở Chương 3 khi phân tích thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam;
- Phương pháp so sánh được áp dụng để so sánh kết quả nghiên cứu của các
cơng trình liên quan rút ra những điểm chung, nhận định và đánh giá trong quá trình
nghiên cứu. Đồng thời, phương pháp sử dụng so sánh kinh nghiệm của một số quốc
gia, đánh giá mức độ phù hợp rút ra những kinh nghiệm, đề xuất giải pháp.
5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án
Luận án “Quản lý nhà nước về giá đất” được nghiên cứu hệ thống cả về lý luận
và thực tiễn, những điểm mới và đóng góp của luận án cụ thể như sau:
Một là, luận án có cách tiếp cận mới trong nghiên cứu giải quyết vấn đề giá đất
ở Việt Nam - từ góc độ khoa học luật hành chính. Trên cơ sở những nội dung phổ biến
khi nghiên cứu về QLNN, luận án đã thể hiện nét đặc trưng trong nghiên cứu quản lý
giá đất, những điểm mới, khoa học và sáng tạo trong giải quyết từng nội dung nghiên
cứu. Hướng nghiên cứu đánh giá và hồn thiện vai trị quản lý của Nhà nước đối với
giá đất ở Việt Nam vừa thể hiện tính mới, vừa phù hợp với đặc thù trong quản lý đất
đai và đặc điểm của giá đất ở nước ta.
Hai là, kết quả nghiên cứu của luận án chứng minh sự cần thiết về vai trò quản
lý của Nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá đất
ở nước ta. Luận án đã xây dựng cơ sở khoa học thiết lập cơ chế quản lý giá đất phù
hợp với đặc thù sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững ở Việt Nam.
Ba là, luận án phân tích và xây dựng tồn diện vai trị quản lý của Nhà nước đối
với giá đất ở Việt Nam, không chỉ đơn thuần là quyền quyết định giá đất. QLNN về
giá đất được nghiên cứu toàn diện về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ

thể và phương pháp quản lý giá đất. Kết quả nghiên cứu thể hiện cơ sở lý luận chặt
chẽ, toàn diện và khoa học, làm nền tảng đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp quản lý
giá đất, khẳng định tầm quan trọng và hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đất
đai ở Việt Nam.
Bốn là, luận án phân tích thực trạng QLNN về giá đất nhà nước ở Việt Nam với
cả hai khía cạnh: thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thực thi các quy định
QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu đã khái quát bức tranh tổng thể thực trạng
QLNN về giá đất ở nước ta; luận án đưa ra những kết luận sâu sắc, xác định bản chất
vấn đề đang tồn tại trong pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam.
Năm là, luận án nghiên cứu ứng dụng những đặc trưng của lý thuyết quản trị tốt
xây dựng những yêu cầu cụ thể bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất, phù hợp với xu
hướng đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong xã hội hiện đại và đặc trưng của
Việt Nam. Dựa trên các yêu cầu, tác giả đánh giá mức độ hoàn thiện của thực trạng
quản lý giá đất ở Việt Nam để thấy được những hạn chế trong QLNN về giá đất với
thể chế quản trị đất đai hiện đại. Những yêu cầu được xây dựng trong luận án là cơ sở


7

để đánh giá hiệu quả QLNN về giá đất; là giá trị khoa học, tạo nền tảng lý luận hoàn
thiện pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất.
Sáu là, luận án đưa ra những định hướng giải quyết các vấn đề mang tính cốt
lõi, đề xuất những giải pháp cụ thể hoàn thiện cơ sở lý luận và pháp luật QLNN về giá
đất ở nước ta nhằm phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất, tạo sự đột phá trong phát triển
kinh tế đất đai; những đổi mới về quản lý giá đất thể hiện nền tảng thị trường trong
quản lý đất đai ở Việt Nam. Sự tuân thủ đầy đủ các yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý
giá đất là yếu tố then chốt thực hiện quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, phù hợp xu
hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại; dung hòa vai trò quản lý của Nhà nước
và đặc điểm kinh tế của giá đất trong phát triển kinh tế thị trường.
Kết quả nghiên cứu đã đóng góp những quan điểm khoa học về cơ sở lý luận

trong QLNN về giá đất ở Việt Nam. Luận án cung cấp bức tranh tổng thể thực trạng
QLNN về giá đất, rút ra những kết luận sâu sắc về bất cập, hạn chế và nguyên nhân tồn
tại. Trên cơ sở ứng dụng lý thuyết quản trị tốt, luận án đã xây dựng những yêu cầu,
định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện QLNN về giá đất ở Việt Nam. Những sản
phẩm đặc trưng cả về lý luận và thực tiễn góp phần đổi mới mạnh mẽ vai trị quản lý
của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, điển hình đối với giá đất; đóng góp tích cực vào
q trình xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, góp
phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Luận án là nguồn tài liệu tham khảo có
giá trị cho sinh viên, học viên, người nghiên cứu và người làm công tác thực tiễn liên
quan đến những nội dung nghiên cứu của luận án.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài Phần mở đầu, Danh mục các cơng trình khoa học liên quan đến đề tài
luận án đã công bố, Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận án bao
gồm các chương sau đây:
Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần
tiếp tục nghiên cứu
Chương này tác giả tổng hợp, đánh giá những cơng trình khoa học liên quan
đến nội dung của luận án, những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu của luận án.
Bên cạnh đó, tác giả xác định vấn đề cần nghiên cứu, cơ sở lý thuyết, cách tiếp cận
và phương pháp giải quyết vấn đề nghiên cứu.
Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nƣớc về giá
đất ở Việt Nam
Chương này tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật cơ bản của
giá đất; làm rõ các yếu tố cấu thành giá đất và sự tác động của giá đất để chứng minh
sự cần thiết, phù hợp của cơ chế QLNN đối với giá đất. Phân tích làm rõ các nội dung
lý luận và trình bày các quy định pháp luật hiện hành là nền tảng QLNN về giá đất ở
Việt Nam.


8

Chƣơng 3. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt
Nam
Trên nền tảng cơ sở lý luận, Chương này tác giả đánh giá thực trạng QLNN về
giá đất ở Việt Nam gồm thực trạng quy định pháp luật và quá trình tổ chức thực hiện
các quy định về giá đất. Tác giả đánh giá thực trạng dựa trên những kết quả nghiên
cứu lý luận, chỉ ra những bất cập, tồn tại quy định và thực tiễn quản lý giá đất ở nước
ta hiện nay.
Chƣơng 4. Định hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc
về giá đất ở Việt Nam
Trên cơ sở thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam, với những hạn chế của quy
định và bất cập từ thực tiễn áp dụng pháp luật trong QLNN về giá đất, tác giả vận
dụng những kết quả nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm một số quốc gia đề xuất những
giải pháp trong quản lý giá đất ở nước ta. Các giải pháp từ lý luận đến quy định pháp
luật về nguyên tắc, mục tiêu quản lý, nội dung và hình thức, phương pháp QLNN về
giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả.


9

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ
NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” với định hướng nghiên cứu đánh giá và
phạm vi nghiên cứu ở Việt Nam nên tổng quan các nghiên cứu trong nước và nước
ngoài được sắp xếp theo hai nhóm vấn đề: một là, nghiên cứu về đặc điểm, các yếu tố
hình thành và tác động đến giá đất; hai là, nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất.
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
1.1.1.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất
Đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khoa học pháp lý Việt Nam

được nghiên cứu từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau.
Dưới tác động của sở hữu đất đai đến giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam, tác
giả Phạm Văn Võ9 cho rằng: giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sử
dụng đất đã được đồng hóa với đất đai nên giá của quyền sử dụng đất được gọi là giá
đất. Những chênh lệch quá lớn trong cơ chế hai giá đã làm thị trường quyền sử dụng
đất bị rối loạn, sự công bằng trong sử dụng đất bị ảnh hưởng xấu. Đánh giá về vấn đề
này, trong tác phẩm Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa ở Việt Nam, tác giả Trần Thị Minh Châu cho rằng thị trường quyền sử dụng
đất ở Việt Nam khá méo mó, hình thành thị trường hai cấp: thị trường sơ cấp (Nhà
nước độc quyền phân phối đất đai) và thị trường thứ cấp (giao dịch của người sử dụng
đất).10 Vì vậy có thể thấy, giá đất ở thị trường sơ cấp chịu sự tác động chủ yếu bởi ý
chí của chủ thể được trao quyền quyết định, trong khi đó giá đất ở thị trường thứ cấp
phản ánh quy luật thị trường và ảnh hưởng trực tiếp của giá đất từ thị trường sơ cấp.
Hai loại giá trên có quan hệ chặt chẽ với nhau nhưng ln thốt ly nhau theo chiều
hướng phức tạp ảnh hưởng đến đầu cơ, tham nhũng. Đặc trưng này cho thấy, giá đất ở
Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ quyền quyết định của Nhà nước.
Nội dung lý luận về giá đất hay giá quyền sử dụng đất đã được tác giả Lưu
Quốc Thái11 phân tích và đưa ra kết luận cho câu hỏi: Giá đất và giá quyền sử dụng đất
có sự khác biệt thế nào? Quan điểm thứ nhất cho rằng đất đai ở nước ta thuộc sở hữu
toàn dân nên chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất; vì vậy, Việt Nam chỉ có thị trường
bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.12 Quan điểm thứ hai cho rằng
đất đai vẫn là hàng hóa, cho dù là hàng hóa đặc biệt và thị trường đất đai vẫn tồn tại và
Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, Tp. Hồ Chí
Minh;
10
Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII;
Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr.130, 131;
Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.53, 54 đều thống nhất phân chia thị trường đất đai ở Việt Nam gồm: thị trường
sơ cấp và thị trường thứ cấp.
11

Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4).
12
Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2003), “Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển thị
trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Tạp chí Địa chính, (4), tr.6-8.
9


10

hoạt động bình thường trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi đất đai
vẫn quy ra tiền và trao đổi trên thị trường.13 Qua hai nhóm quan điểm, tác giả cho rằng
đất đai ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay có thể được coi là hàng hóa và “thị trường
đất đai” vẫn tồn tại với hình thức thị trường quyền sử dụng đất nên khơng có sự phân
biệt giữa giá đất và giá quyền sử dụng đất.
Tiếp cận từ thị trường bất động sản, tác giả Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga
xác định các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất gồm: quan hệ cung cầu trên thị
trường, các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp (yếu tố tự nhiên, các yếu tố kinh tế, chính
sách của Nhà nước), các yếu tố kinh tế vĩ mô (tăng trưởng GDP, tín dụng, lạm phát, thị
trường lao động…), yếu tố xã hội (tốc độ tăng dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo
dục, trình độ dân trí…).14 Qua nghiên cứu về định giá đất ở Việt Nam, các tác giả Phan
Trung Hiền và Châu Hoàng Thân đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nước
ta như: sự chi phối, quyết định từ Nhà nước, mục đích sử dụng đất, điều kiện thực hiện
các giao dịch đất đai, định hướng phát triển kinh tế - xã hội nơi có đất, sự phát triển
của thị trường, yếu tố lịch sử và tính hợp pháp của đất, thời hạn sử dụng đất và tập
quán sử dụng đất.15
Trong khoa học pháp lý nước ta, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, được
pháp luật thừa nhận và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó đặc trưng là sự ảnh
hưởng rất lớn của Nhà nước đến quá trình hình thành giá đất. Qua phân tích đặc điểm
và các yếu tố tác động đến giá đất ở Việt Nam cho thấy đặc thù vai trò quản lý của
Nhà nước chưa được các cơng trình khai thác trong nghiên cứu về giá đất. Thực trạng

trên thể hiện tính mới trong tiếp cận nghiên cứu của luận án thông qua vai trò của
Nhà nước để khắc phục những bất cập về giá đất; phát huy đặc thù sở hữu toàn dân về
đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.1.1.2. Nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam
Trong nội dung này tác giả đánh giá tổng quan về hai vấn đề: một là, những
nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam; hai là, nghiên cứu về vai trò
quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam.
(i) Những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam
(a) Đánh giá chung về giá đất và quản lý giá đất
Giá đất ở Việt Nam chưa phù hợp cơ chế thị trường, sự chênh lệch lớn giá đất
nhà nước với giá đất thị trường tạo ra nhiều hệ lụy là kết luận được đề cập trong nhiều
Lê Thanh Khuyến (2001), “Bàn về cơ sở lý luận và khoa học trong việc tổ chức và quản lý thị trường bất động
sản ở Việt Nam”, Tạp chí Địa chính, (12), tr.10-12; Nguyễn Xuân Trọng (2001), “Tìm hiểu một số vấn đề pháp
lý và thực tế của các giao dịch liên quan đến đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (4), tr.47-56;
Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Một số suy nghĩ về thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện
hành”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (2), tr.47-54.
14
Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”, NXB
Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.50-54.
15
Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay”,
Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 3 (347).
13


11

cơng trình nghiên cứu. Điển hình, những đánh giá của tác giả Phạm Văn Võ đã nêu lên
những bất cập tồn tại từ vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước, việc quyết
định giá đất nhà nước thấp với lý do giảm bớt chi phí đầu tư nhằm điều tiết thị trường

đã không đem lại hiệu quả mong muốn. Căn cứ vào chi phí thực tế mà người sử dụng
đất bỏ ra thì giá đất ở thị trường sơ cấp của Việt Nam được chia thành hai loại là giá
luật định và giá trên thực tế. Giá trên thực tế bằng giá luật định cộng chi phí tiêu cực
phát sinh.16
Đánh giá về cơ chế hai giá đất ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Thế Chinh cho
17
rằng: việc tồn tại hai giá đất trong thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Tuy
nhiên, do sự chênh lệch quá lớn giữa hai giá và việc áp dụng rộng khắp giá đất nhà
nước đã tạo nên những bất đồng, hệ lụy trong quản lý, sử dụng đất đai. Bên cạnh đó,
thực trạng quản lý tồn tại tình trạng quanh quẩn giữa giá thị trường và giá nhà nước,
khi giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc quyết định giá đất tại một khu vực được
điều chỉnh tăng lên thì ngay sau đó giá thị trường cũng tăng theo. Sự gia tăng của giá
thị trường đến một mức nào đó buộc Nhà nước lại tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp. Vì
vậy, mức độ chênh lệch và tính tăng trưởng ổn định của giá đất là vấn đề tồn tại của
quản lý giá đất ở nước ta thời gian qua.
Từ góc độ sở hữu - quản lý - sử dụng đất đai, tác giả Vũ Văn Phúc18 đã chỉ ra
những bất cập trong quản lý giá đất ở nước ta như: giá đất quản lý chưa theo nguyên
tắc thị trường; Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường
làm cơ sở định giá đất; phân công nhiệm vụ QLNN về giá đất còn phân tán, hệ thống
cơ quan định giá thiếu chuyên nghiệp, khơng đồng đều; giá đất tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất quá thấp, chưa bảo đảm quyền lợi người có đất thu hồi.
Nhìn chung, các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập về
giá đất ở Việt Nam, chưa là sự đánh giá tồn diện cơng tác QLNN về giá đất. Có thể
nhận thấy rằng, các cơng trình đang tập trung nghiên cứu và đánh giá về giá đất - chỉ
là kết quả của cơ chế quản lý. Chính vì vậy, để giải quyết triệt để những hệ lụy của giá
đất trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam thì phải nghiên cứu giải quyết từ góc độ
QLNN, hồn thiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.
(b) Các nghiên cứu về nội dung QLNN về giá đất
Ban hành quyết định quản lý là nội dung trọng tâm trong QLNN nói chung và
quản lý giá đất nói riêng. Cơ sở lý luận và kinh nghiệm trong hoàn thiện nội dung ban

hành quyết định quản lý giá đất được tác giả luận án kế thừa những kết quả trong sách
Phạm Văn Võ (2012), sđd (9), tr.156.
Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014), Báo cáo tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu ảnh
hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do
nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - Bộ
TN&MT, Hà Nội.
18
Vũ Văn Phúc (chủ nhiệm, 2015), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài “Sở hữu, quản lý và sử dụng đất
đai trong phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, Chương trình khoa học và
công nghệ trọng điểm cấp nhà nước giai đoạn 2011-2015.
16

17


12

chuyên khảo: Quyết định quản lý nhà nước của Chính phủ - lý luận và thực tiễn của
tác giả Cao Vũ Minh.19 Những kiến thức lý luận về khái niệm, đặc điểm, phân loại
quyết định quản lý là nội dung quan trọng góp phần xây dựng lý luận về quyết định
quản lý giá đất. Bên cạnh đó, những tiêu chí cụ thể đánh giá chất lượng quyết định
QLNN với yêu cầu bảo đảm tính hợp pháp và tính hợp lý là cơ sở đánh giá thực trạng
các quyết định quản lý giá đất và đề xuất hoàn thiện nội dung ban hành quyết định
quản lý giá đất.
Làm thế nào để pháp luật phát huy hiệu quả cao nhất trong QLNN về giá đất,
đây là nội dung quan trọng cần giải quyết để bảo đảm hiệu quả quản lý của hình thức
mang tính pháp lý. Cơng trình nghiên cứu của các tác giả Nguyễn Minh Đoan và Vũ
Trọng Lâm20 đã phân tích góc độ tiếp cận đa dạng về tiêu chí đánh giá, điều kiện bảo
đảm hiệu quả và giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật ở Việt Nam. Trên cơ sở các
tiêu chí đánh giá quy định của pháp luật hiện hành qua tính tồn diện; tính thống nhất,

đồng bộ; tính khả thi, các tác giả đã chỉ rõ những hạn chế của việc ban hành quy định
pháp luật ở nước ta. Những cơng trình nghiên cứu trên là cơ sở lý luận thiết lập những
yêu cầu cụ thể về nội dung ban hành quyết định QLNN về giá đất.
Quyết định giá đất là nội dung đặc thù trong quản lý giá đất, chiếm nhiều sự
quan tâm của giới nghiên cứu và phát sinh nhiều vấn đề từ thực tiễn, được đánh giá từ
nhiều góc độ.
Qua bài viết: “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất
đai năm 2013 về giá đất”,21 tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã có những đánh giá chi tiết
về quyền quyết định giá đất của Nhà nước: một là, quy định về nguyên tắc và phương
pháp định giá đất còn nhiều bất cập, chưa được hiểu và áp dụng thống nhất là nguyên
nhân dẫn đến các sai phạm, khiếu nại trong tài chính đất đai. Hai là, quy định về khung
giá đất chưa khoa học, chưa phù hợp thị trường. Ba là, bảng giá đất và giá đất cụ thể
tồn tại bất cập trong việc trao thẩm quyền quyết định quá lớn cho UBND cấp tỉnh.
Trong thực tiễn, quyết định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất ln là ngun nhân chính tạo nhiều xung đột, mâu thuẫn về giá đất, thực trạng
này phần nào phản ánh qua nghiên cứu của Ngân hàng thế giới về Cơ chế Nhà nước
thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam. Phương pháp tiếp cận, định
giá đất và giải quyết khiếu nại của dân.22 Báo cáo đã chỉ ra ba tồn tại lớn trong xác
định giá đất tính tiền bồi thường ở Việt Nam: một là, định giá đất chưa theo thị trường;
Cao Vũ Minh (2017), Quyết định quản lý nhà nước của Chính phủ - lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc
gia, Hà Nội.
20
Nguyễn Minh Đoan, Vũ Trọng Lâm (2017), Hiệu quả của pháp luật, những vấn đề lý luận và thực tiễn, NXB
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
21
Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm
2013 về giá đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (8).
22
Ngân hàng thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam.
Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân, Kế hoạch xuất bản số: 1412011/CXB/166/01-01/VHTT, Hà Nội.

19


13

hai là, giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định; ba là, hệ thống dịch
vụ định giá đất chưa phát triển. Giá đất tính tiền bồi thường thấp, chênh lệch lớn so với
thị trường là thực trạng tồn tại ở nhiều địa phương, nhiều dự án, minh chứng qua bài
viết: “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi trên địa
bàn Cần Thơ” của tác giả Phan Trung Hiền.23 Quyết định giá đất tính tiền bồi thường
được khẳng định là một vấn đề quan trọng thể hiện qua sách chuyên khảo Những điều
cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,24 tác giả Phan
Trung Hiền đã dành một phần trong chín phần nghiên cứu về giải phóng mặt bằng ở
Việt Nam để phân tích vấn đề giá đất tính tiền bồi thường. Nghiên cứu đã phân tích
những hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành về quá trình xác định giá đất cụ thể,
chỉ ra những bất cập về tính độc lập, chính xác, minh bạch của q trình quyết định giá
đất và những tồn tại trong các phương pháp định giá đất. Thực tiễn quản lý công tác
định giá đất và cụ thể trong định giá đất tính tiền bồi thường được tác giả Hồ Minh Hà
thể hiện trong đề tài: “Quản lý nhà nước về định giá đất và bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi đất tại thành phố Cần Thơ”.25 Tác giả chỉ ra những bất cập trong công tác
định giá đất và hệ lụy của việc áp dụng rộng rãi bảng giá đất. Đồng thời đề xuất việc
tăng cường phân cấp quyết định giá đất cho địa phương, tăng cường vai trò của các tổ
chức tư vấn định giá độc lập. Mặc dù đề tài tập trung nghiên cứu quy định về giá đất
trong thời kỳ LĐĐ năm 2003 nhưng định hướng tiếp cận từ thực tiễn của đề tài đã
phản ánh những hạn chế vẫn tồn tại trong thực tiễn quản lý giá đất hiện nay.
Những đánh giá tổng quát về quyết định giá đất trong phân phối đất đai được
thể hiện qua luận án tiến sĩ: “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho
các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” của tác giả Ninh Thị Hiền. Tác giả
chỉ ra hoạt động trao quyền sử dụng đất thơng qua quy trình hành chính tồn tại bất cập

trong xác định giá đất tính tiền sử dụng đất. Giá đất cụ thể vẫn được quyết định theo
cơ chế hành chính, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, là nguyên nhân gây ra
tham nhũng, bất bình đẳng và thất thu ngân sách nhà nước.
Việc áp dụng phương thức đấu giá trong phân phối đất đai là một trong những
phương pháp quản lý giá đất theo thị trường nhưng vẫn tồn tại những bất cập trong
quyết định giá đất khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điển hình qua nghiên cứu:
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam của tác giả Đặng Thị Bích Liễu.26
Mặc dù, đấu giá quyền sử dụng đất đã có nhiều tích cực trong thời gian qua nhưng tác
giả cũng đặt ra vấn đề là giá trúng một phiên đấu giá có phản ánh được giá trị thật của
Phan Trung Hiền (2013), “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - nhìn từ phía người dân có đất bị thu hồi trên địa
bàn Cần Thơ”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 11 (243).
24
Phan Trung Hiền (2018), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (tái
bản có sửa chữa, bổ sung), NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội.
25
Hồ Minh Hà (2008), Quản lý nhà nước về định giá đất và bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất tại thành
phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
26
Đặng Thị Bích Liễu (2013), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia-sự
thật, Hà Nội.
23


14

đất đai khơng? Nếu nhìn về hình thức thì có vẻ đúng nhưng thực tế giá trúng đấu giá
thường có ba khuynh hướng: giá thấp hơn giá thị trường, giá bằng hoặc cao hơn giá thị
trường. Bên cạnh đó, những bất cập trong thẩm quyền quyết định giá đất khởi điểm,
phương pháp định giá đất trong tính tiền sử dụng đất khi giao đất cho tổ chức kinh tế
cũng được đề cập trong bài viết: “Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng đất

khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tế” trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật.27
Những hạn chế được phân tích trong các nghiên cứu phần nào cho thấy nguyên nhân
và bất cập không chỉ trong quyền quyết định giá đất mà cả trong điều tiết giá đất thị
trường, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý giá đất.
Thông tin giữ vai trò quan trọng, là căn cứ ban hành các quyết định trong quản
lý. Khi giá đất ở nước ta được định hướng quản lý theo cơ chế thị trường thì thông tin
giá đất thị trường là yếu tố thiết yếu để bảo đảm tính khoa học, hiệu quả của các quyết
định về giá đất. Nghiên cứu gần đây nhất của Ngân hàng thế giới về vấn đề này ở Việt
Nam được thể hiện trong Báo cáo tổng hợp công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt
Nam.28 Qua khảo sát tại 63 tỉnh, thành, nhóm nghiên cứu đã kết luận: “cung cấp thông
tin liên quan đến đất đai trên thực tế vẫn còn thấp hơn so với yêu cầu của pháp luật,
vẫn còn xa mới bảo đảm được việc tiếp cận đầy đủ các thơng tin”. Nhóm nghiên cứu
chỉ ra ba hạn chế liên quan đến công tác công khai thông tin trong lĩnh vực đất đai là:
thái độ, năng lực và lãnh đạo. Ngồi ra, bài viết: “Cơng khai thơng tin trong xác định
giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”29 cho thấy giá đất tính tiền bồi
thường là tâm điểm của những mâu thuẫn trong công tác thu hồi đất nhưng việc công
khai các thơng tin về căn cứ, q trình xác định giá đất tính tiền bồi thường hiện chưa
được quy định cụ thể và tồn tại nhiều hạn chế trong thực tiễn. Nhằm hoàn thiện cơ sở
lý luận và học tập kinh nghiệm công khai thông tin của một số quốc gia trên thế giới,
tác giả đã tiếp cận cơng trình nghiên cứu của tác giả Thái Thị Tuyết Dung về quyền
tiếp cận thơng tin.30 Nghiên cứu trình bày cơ sở lý luận và pháp lý cho việc tiếp cận
thông tin ở Việt Nam; đánh giá thực trạng tiếp cận thông tin trong một số lĩnh vực và
kinh nghiệm của Thụy Điển, Mỹ, Thái Lan và Ấn Độ trong triển khai tiếp cận thơng
tin, qua đó đề xuất các giải pháp hồn thiện tiếp cận thơng tin ở Việt Nam. Đây là cơ
sở lý luận để nghiên cứu, đánh giá và hồn thiện nội dung cơng khai thơng tin trong
QLNN về giá đất ở Việt Nam.
Công tác cán bộ là nội dung quan trọng trong QLNN về giá đất, cụ thể là việc
xây dựng, hồn thiện thể chế cơng vụ nhằm bảo đảm hiệu quả cao nhất cho đội ngũ
Châu Hoàng Thân (2016), “Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với
tổ chức kinh tế”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 11 (343).

28
Ngân hàng thế giới (2014), Báo cáo tổng hợp công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam, NXB Hồng
Đức, Hà Nội.
29
Châu Hồng Thân (2018), "Cơng khai thơng tin trong xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 9 (365).
30
Thái Thị Tuyết Dung (2012), Quyền tiếp cận thông tin và quyền riêng tư ở Việt Nam và một số quốc gia, NXB
Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh.
27


15

QLNN về giá đất. Về vai trò của con người trong công tác quản lý, những quy chế
pháp lý cơ bản về thể chế công vụ trong QLNN được tác giả Nguyễn Cửu Việt trình
bày trong Giáo trình luật hành chính Việt Nam.31 Cơng tác cán bộ được xác định là
một trong những nhiệm vụ trọng tâm của đổi mới QLNN ở Việt Nam, cụ thể tác giả đã
khẳng định “cán bộ là nguyên nhân của mọi nguyên nhân”. Những đổi mới về công
tác cán bộ được nêu cụ thể gồm: việc xây dựng tiêu chuẩn, yêu cầu đối với cán bộ đến
đổi mới quy trình đào tạo, bồi dưỡng, tuyển chọn, sắp xếp, bố trí cán bộ, hồn thiện
chính sách đãi ngộ, chế độ trách nhiệm. Trong một nghiên cứu khác, các tác giả Phạm
Hồng Thái và Đinh Văn Mậu32 đã nêu lên bốn nội dung trọng tâm cần đổi mới về công
tác cán bộ trong QLNN: một là, đổi mới công tác quản lý cán bộ, công chức; hai là, cải
cách tiền lương và các chế độ, chính sách đãi ngộ; ba là, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ,
công chức; bốn là, nâng cao tinh thần trách nhiệm và đạo đức cán bộ, công chức.
Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, lịch sử cải cách hành chính ở nước ta qua các giai
đoạn, tác giả Nguyễn Hữu Hải đã trình bày những nội dung lý luận và tác động của xu
hướng cải cách hành chính hiện nay trong tác phẩm Cải cách hành chính nhà nước, lý
luận và thực tiễn.33 Về cơng tác cán bộ, tác giả trình bày hệ thống công vụ hoạt động

dựa trên nguyên tắc thực tài, khách quan, tinh gọn; thiết kế khung năng lực, bản mơ tả
cơng việc cho các vị trí chức danh, tuyển dụng, bố trí, đào tạo, bồi dưỡng dựa trên
năng lực. Quản lý công vụ, công chức theo hướng đề cao hiệu quả công việc và hoạt
động đánh giá, trả lương theo kết quả công việc tạo động lực cho cán bộ, công chức.
Bên cạnh việc tổ chức, quản lý đội ngũ làm cơng tác quản lý thì việc kiểm soát, xử lý
trách nhiệm là một trong những biện pháp cần thiết tăng cường hiệu lực, hiệu quả của
công tác cán bộ. Về trách nhiệm pháp lý của đội ngũ quản lý phải kể đến nghiên cứu
của tác giả Nguyễn Minh Đoan (chủ biên): Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về trách
nhiệm pháp lý của Nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức, cơ quan nhà nước ở Việt
Nam.34 Các tác giả đã trình bày cơ sở lý luận và phân tích những trách nhiệm pháp lý
cụ thể đối với nhóm chủ thể thực thi quyền QLNN, gồm: trách nhiệm hiến pháp, trách
nhiệm hành chính, trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hình sự, trách
nhiệm bồi thường của nhà nước và trách nhiệm hoàn trả của người thi hành công vụ.
Những cơ sở lý luận về trách nhiệm pháp lý với nghĩa là hậu quả bất lợi của Nhà nước,
cán bộ, công chức, viên chức, cơ quan nhà nước là căn cứ tăng cường kiểm sốt hoạt
động QLNN nói chung và quản lý giá đất nói riêng.
Nghiên cứu về khiếu nại và giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực đất đai bao gồm
nội dung liên quan đến giá đất, điển hình là luận án tiến sĩ luật học năm 2018 của tác
Nguyễn Cửu Việt (2005), Giáo trình luật hành chính Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
Phạm Hồng Thái, Đinh Văn Mậu (2009), Luật hành chính Việt Nam, NXB Giao thông vận tải, Hà Nội.
33
Nguyễn Hữu Hải (2016), Cải cách hành chính nhà nước, lý luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia, Hà
Nội.
34
Nguyễn Minh Đoan (chủ biên, 2014), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về trách nhiệm pháp lý của Nhà
nước, cán bộ, công chức, viên chức, cơ quan nhà nước ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

31

32

16

giả Võ Phan Lê Nguyễn: Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về đất đai. Luận án nghiên
cứu chuyên sâu về lý luận và thực tiễn trong khiếu nại và giải quyết khiếu nại về đất
đai, đề tài đã nghiên cứu thực trạng và đánh giá nội dung chiếm tỉ lệ cao trong khiếu
nại về đất đai là vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chủ yếu là khiếu
nại về giá đất tính tiền bồi thường. Luận án chỉ rõ một số bất cập về thẩm quyền, trình
tự giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực đất đai, đây cũng là những quy định được áp
dụng trong giải quyết khiếu nại liên quan đến giá đất. Tuy nhiên, một cơ chế cụ thể
giải quyết khiếu nại về giá đất vẫn chưa được đề xuất trong luận án.
Nghiên cứu về bảo đảm quyền khiếu nại hành chính của cơng dân ở Việt Nam
qua nghiên cứu: Cơ chế pháp lý bảo đảm thực hiện quyền khiếu nại hành chính của
cơng dân của tác giả Nguyễn Tuấn Khanh.35 Cơ chế bảo đảm thể hiện qua hai nội
dung chính: một là, bảo đảm thông qua giám sát, xử lý vi phạm trong lĩnh vực khiếu
nại, khiếu kiện hành chính; hai là, trách nhiệm của người có thẩm quyền và ý thức của
cộng đồng. Những hạn chế cụ thể trong giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là minh chứng cho hạn chế chung của cơ chế giải
quyết khiếu nại, khiếu kiện về giá đất ở nước ta hiện nay, điển hình là những bất cập
về thẩm quyền và trình tự giải quyết tranh chấp. Vấn đề này được phân tích cụ thể
trong bài viết: “Giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng”.36 Quy định hiện hành của Luật Khiếu nại và Luật Tố tụng hành chính
khơng giải quyết được bản chất của các tranh chấp phát sinh trong QLNN về giá đất.
Nghiên cứu về cơ chế kiểm sốt hoạt động QLNN thơng qua công tác kiểm tra,
thanh tra và đánh giá hiệu quả QLNN góp phần hồn thiện nội dung kiểm tra, thanh
tra và kiểm soát hoạt động QLNN về giá đất. Với định hướng giá đất theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của nhà nước ở Việt Nam đặt ra vấn đề giới hạn nào trong quyền
lực quản lý của Nhà nước. Nghiên cứu về Sự hạn chế quyền lực nhà nước của tác giả

Nguyễn Đăng Dung37 đã phân chia sự giới hạn quyền lực nhà nước trong quá trình
quản lý thành hai nhóm cơ bản: sự giới hạn bên trong và sự giới hạn bên ngoài. Những
giá trị nổi bật cần nghiên cứu áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả kiểm soát QLNN về
giá đất như: bảo đảm quyền con người trong quá trình quản lý; phân chia quyền lực
nhà nước và tự kiểm tra trong quá trình thực hiện quyền lực quản lý; sự hạn chế từ bên
ngồi thơng qua sự cơng khai, minh bạch của chính quyền và vai trị của tư pháp độc
lập thơng qua thẩm quyền của Tòa án trước các quyết định QLNN. Nghiên cứu về các
phương thức bảo đảm pháp chế và kỷ luật trong QLNN, tác giả Nguyễn Cửu Việt đã
35

Nguyễn Tuấn Khanh (2015), Cơ chế pháp lý bảo đảm thực hiện quyền khiếu nại hành chính của cơng dân,
NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
36
Châu Hoàng Thân (2019), “Giải quyết tranh chấp về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì
mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, Tạp chí Nhà nước và
pháp luật, 5 (373).
37
Nguyễn Đăng Dung (2014), Sự hạn chế quyền lực nhà nước, NXB Đại học quốc gia Hà Nội.


17

dành tồn bộ phần thứ sáu trong Giáo trình luật hành chính Việt Nam trình bày về các
phương thức chung, phương thức riêng và nội dung về tòa án hành chính.38 Giáo trình
luật hành chính Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội,39 các tác giả đã nêu ra các
biện pháp cụ thể bảo đảm pháp chế trong QLNN gồm: hoạt động giám sát của cơ quan
quyền lực nhà nước, hoạt động kiểm tra của cơ quan hành chính nhà nước, hoạt động
xét xử của Tòa án, hoạt động của Thanh tra nhà nước và Thanh tra nhân dân, hoạt
động kiểm tra của các tổ chức xã hội, hoạt động khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu
nại, tố cáo. Các phương thức kiểm soát hoạt động QLNN được trình bày trong các

nghiên cứu có những điểm tương đồng và khác biệt nhất định. Đồng thời, bài viết:
“Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất”, trên Tạp chí Tịa án
nhân dân40 đã cho thấy vai trò của Tòa án ở Việt Nam hiện rất hạn chế trước các quyết
định quản lý giá đất.
Những nghiên cứu về nội dung QLNN đối với giá đất còn rời rạc, chưa chuyên
sâu, chủ yếu là nghiên cứu chung về QLNN hoặc cơng tác quản lý đất đai có những
đánh giá liên quan đến nội dung quản lý giá đất. Điều này phần nào phản ánh nhận
thức chưa toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất cả trong pháp luật
và thực tiễn nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam.
(c) Nghiên cứu về chủ thể và phương pháp QLNN về giá đất
Đề tài khoa học cấp nhà nước: Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam41 đã trình bày
những thay đổi về tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của hệ thống cơ quan quản lý đất
đai qua các thời kỳ. Những đánh giá cụ thể về tổ chức và hoạt động của chủ thể quản
lý giá đất nổi bật là: tổ chức đội ngũ quản lý chưa tương xứng nhiệm vụ; lực lượng cán
bộ quản lý đất đai thiếu về số lượng, yếu về chất lượng, thường trong tình trạng q tải
cơng việc, nhất là cán bộ cơ sở; hệ thống CSDL, cơ sở vật chất, kỹ thuật chưa đáp ứng
yêu cầu quản lý. Các tác giả đã đề xuất đổi mới bộ máy quản lý đất đai theo 03 nguyên
tắc: thống nhất toàn bộ dữ liệu thơng tin trong tồn quốc; tăng cường chức năng tham
mưu chính sách và thanh tra thực thi pháp luật, chính sách đất đai của các cơ quan
quản lý đất đai trung ương; tăng cường năng lực tổ chức thực tiễn cho các cơ quan địa
phương trong thực thi pháp luật một cách linh hoạt, phù hợp, trong đó trọng tâm là cải
cách thủ tục hành chính. Nghiên cứu về đội ngũ cán bộ quản lý đất đai ở nước ta với
những số liệu điều tra, khảo sát cụ thể, những đánh giá xác thực và những giải pháp
nâng cao chất lượng đội ngũ quản lý đất đai được trình bày trong sách chuyên khảo:
Nhận thức và thực hiện PLĐĐ của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở

Nguyễn Cửu Việt (2005), Giáo trình luật hành chính Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội.
40

Châu Hồng Thân (2019), “Thẩm quyền của Tịa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất”, Tạp chí Tịa án
nhân dân, (10), tr. 9-14.
41
Vũ Văn Phúc (chủ nhiệm, 2015), tlđd (18).

38

39


18

Việt Nam hiện nay, tác giả Nguyễn Cảnh Quý chủ biên.42 Bằng những số liệu cụ thể,
tác giả đã chỉ ra những hạn chế về mức độ hiểu biết PLĐĐ, mức độ quan tâm PLĐĐ
và thực trạng thực hiện PLĐĐ ở các cấp. Qua đó, giá đất được xác định là vấn đề nóng
và rất phức tạp trong thực thi LĐĐ. Về chủ thể quản lý đất đai và nội dung quản lý đất
đai cũng được phân tích qua các thời kỳ LĐĐ trong nghiên cứu: Pháp luật đất đai Việt
Nam từ năm 1945 đến nay do tác giả Nguyễn Quang Tuyến chủ biên.43 Nghiên cứu đã
khái lược về bộ máy quản lý đất đai Việt Nam qua các thời kỳ, trong đó ghi nhận
những chuyển biến tích cực trong tổ chức bộ máy, cụ thể là vai trò ngày càng cao của
các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, công tác quản lý đất đai dần chuyển
sang quản trị đất đai hiện đại. Nghiên cứu về Mơ hình quản lý đất đai hiện đại ở một
số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam của tác giả Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) đã
trình bày kinh nghiệm quản lý giá đất tại Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Malaysia, qua
đó xác định vai trị của Nhà nước trong quản lý giá đất chủ yếu là hoàn thiện các thể
chế cần thiết như: pháp lý, tổ chức, đặc biệt là hệ thống tổ chức thẩm định giá đất; quy
trình, phương pháp định giá và thông tin đất đai bảo đảm cho phát triển của công tác
định giá đất.
Nhận định cụ thể về phương pháp quản lý giá đất, tác giả Nguyễn Thế Chinh44
cho rằng: Nhà nước chỉ có thể định hướng, điều tiết để giá đất vận hành theo một trong

ba hướng sau: một là, bám sát giá đất thị trường, theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; hai
là, bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn bảo đảm giữ một
khoảng cách nhất định đối với giá đất thị trường; ba là, phục vụ chính sách quản lý của
Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường. Về vấn đề này, tác giả Lưu Quốc Thái đã đánh
giá:45 Nhà nước đang điều tiết giá đất theo quy định hiện nay là rất lý tưởng. Pháp luật
cho phép tồn tại giá thị trường và có cơ chế để giá đất nhà nước “tiệm cận” với giá thị
trường. Tuy nhiên, sự lý tưởng mang tính nguyên tắc này lại thiếu các yếu tố hỗ trợ để
thành hiện thực; vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước đi ngược lại yếu tố
thị trường và ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Những cơng trình nghiên cứu chủ yếu đánh giá thực trạng tổ chức và hoạt động
của hệ thống cơ quan quản lý đất đai, chưa có sự đánh giá chi tiết và toàn diện về chủ
thể quản lý giá đất, nhất là sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước. Vì vậy, cần
đổi mới mạnh mẽ về chủ thể quản lý giá đất trong xu hướng phát triển của quản trị đất
đai hiện đại và đẩy mạnh phân cấp quản lý giá đất. Bên cạnh đó, các nghiên cứu về
42

Nguyễn Cảnh Quý (2012), Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp
chính quyền ở Việt Nam hiện nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.
43
Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, NXB Chính trị
quốc gia sự thật, Hà Nội.
44
Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014), Báo cáo tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu ảnh
hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do
nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - Bộ
TN&MT, Hà Nội.
45
Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học
pháp lý, (3).