Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của phường đông kinh thành phố lạng sơn tỉnh lạng sơn giai đoạn 2006 2010

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Nền kinh tế hoạt động theo cơ chế thị trường, đã và đang thúc đẩy nền
kinh tế đất nước phát triển nhanh chóng từng bước cải thiện và không
ngừng nâng cao đời sống của nhân dân, làm cho nhu cầu về ăn uống, ở, đi
lại, làm việc, vui chơi giải trí, cũng ngày một tăng lên. Nền tảng để thực
hiện những nhu cầu trên đó phải là đất đai, như vậy đất đai là đối tượng
trung tâm của con người, là tài sản vô cùng quý giá là nền tảng căn bản để
cho con người thực hiện mọi ý đồ. Hiện nay hoạt động của hoạt động của
nền kinh tế theo cơ chế thị trường cộng với xu hướng công nghiệp hoá -
hiện đại hoá đất nước đã và đang làm cho nhu cầu về sử dụng đất tăng cao,
đất đai ở nhiều nơi đã sử dụng quá mức, sai mục đích, làm cho đất ngày bị
thoái hoá. Vậy để đảm bảo cho nền kinh tế đất nước phát triển theo hướng
bền vững thì nhà nước phải đề ra nhiều chính sách về đất đai, mà một trong
những chính sách đó, đó là" quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai từ trung
ương đến địa phương", đây là một vấn đề bức xúc hiện nay bởi vì quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho Nhà nước quản lý tốt
quỹ đất của mình mà còn định hướng sử dụng đất một cách tiết kiệm, có
hiệu quả về mặt kinh tế góp phần tích cực vào công cuộc công nghiệp hoá
hiện đại hoá đất nước.
Thực hiện luật đất đai năm 1993 và các văn bản dưới luật, UBND tỉnh
Lạng Sơn đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất tỉnh Lạng sơn thời kỳ
2001 – 2010 và được thủ tướng chính phủ phê duyệt tại quyết định số
931/QĐ – TTg ngày 30 tháng 7 năm 2001. Kết quả thực hiện quy hoạch sử
dụng đất trong những năm qua đã cơ bản đáp ứng được các mục tiêu, góp
phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, đặc biệt trong
1
2
công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển không gian đô thị, khai

thác một cách có hiệu quả tiềm năng đất đai.
Đông Kinh là một phường nằm ở trung tâm thành phố lạng sơn, tỉnh
Lạng Sơn, với tổng diện tích tự nhiên 223,02 ha, chiếm 2.87 % diện tích tự
nhiên của toàn thành phố, với vị trí địa lý thuận lợi, nằm cách Hà Nội
150km bằng đường cao tốc nối Hà Nội - Lạng Sơn, cách cửa khẩu Tân
Thanh 30km nơi giao lưu thông thương rất lớn giữa nước ta và Trung
Quốc, cùng với cơ sở hạ tầng phát triển nên tạo điều kiện rất thuận lợi cho
việc phát triển thành đô thị loại hai.
Vì vậy, công tác quy hoạch sử dụng đất phường Đông Kinh có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng. Nó là căn cứ pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất đai
của phường. Trên cơ sở đó bố trí quỹ đất hợp lý cho việc xây dựng các công
trình và bố trí các khu dân cư, xây dựng chỉnh trang phát triển đô thị. Đồng
thời ngăn chặn các hiện tượng tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại đất, phá vỡ cân
bằng sinh thái môi trường, kìm hãm phát triển sản xuất, phát triển kinh tế - xã
hội
Xuất phát từ vấn đề đó, được sự đồng ý của ban chủ nhiệm khoa Tài
nguyên & Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với
sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Lạng Sơn, dưới sự hướng
dẫn trực tiếp của cô giáo Th.s Vũ thị Quý, tôi tiến hành nghiên cứu để tài:
“Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của phường Đông
Kinh - Thành phố Lạng sơn - Tỉnh Lạng sơn giai đoạn 2006 - 2010’’.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội, tình hình thực hiện quy hoạch sử
dụng đất của phường Đông Kinh, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn trong
giai đoạn 2006 - 2010, nhằm rút ra bài học kinh nghiệm và đề xuất các giải
pháp có tính khả thi trong việc thực hiện quy hoạch các giai đoạn tiếp theo.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Đông Kinh
2
3

- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 -
2010 của phường Đông Kinh
- Tìm hiểu nguyên nhân của những tồn tại trong công tác thực hiện
quy hoạch sử dụng đất. Từ đó đưa ra các giải pháp cho giai đoạn tiếp theo.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: giúp cho sinh viên nắm chắc hơn những kiến
thức đã học trong nhà trường, học hỏi được kinh nghiệm thực tế để phục vụ
cho công việc sau này.
- Đối với thực tiễn: qua quá trình nghiên cứu về tình hình thực hiện
quy hoạch sử dụng đất tại phường sẽ rút ra được những tồn tại, thiếu sót
của công tác thực hiện quy hoạch và những nguyên nhân chủ yếu, từ đó có
các giải pháp phù hợp để khắc phục.
3
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ Sở khoa học của đề tài
2.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai trong sản xuất vật chất và phát triển kinh tế
2.1.1.1. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt
Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người, tồn tại ngoài
ý muốn của con người và ngay từ thời kì sơ khai thì con người đã biết sử
dụng đất để phục vụ cho đời sống của mình: để ở và sản xuất.
Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và
hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động, vừa là phương tiện lao
động, do đó đất đai là “Tư liệu sản xuất”. Tuy nhiên, đất đai có những tính
chất đặc biệt khác với các tư liệu sản xuất khác:
- Đặc điểm tạo thành : Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý trí và nhận
thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều
kiện tự nhiên của lao động. Chỉ khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã
hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở thành tư liệu sản xuất.

Trong khi đó, sản xuất khác là kết quả lao động của con người (do con
người tạo ra)
- Tính hạn chế về số lượng : Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích
đất bị giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu.Trong khi các tư
liệu sản xuất khác có thể tăng lên về số lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu
xã hội.
- Tính không đồng nhất : Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm
lượng chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hoá (quyết định bởi các yếu tố hình
thành đất cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất
khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn.
- Tính không thay thế : Việc thay thế đất bằng tư liệu sản xuất khác là
việc không thể làm được. Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ
4
5
phát triển của lực lượng sản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất
khác hoàn thiện hơn, có hiệu quả kinh tế cao hơn.
- Tính cố định về vị trí : Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng
(khi không sử dụng không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác). Trong
khi các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi, có thể di
chuyển được trên các khoảng cách khác nhau tuỳ theo sự cần thiết.
- Tính vĩnh cửu : Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu. Nếu biết sử
dụng hợp lý, đúng cách, đặc biệt là trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ
không bị hư hỏng, mà ngược lại nó có thể cho năng suất cao hơn, tăng tính
sản xuất (độ phì nhiêu), cũng như hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng tính
chất sản xuất của đất tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng là tính chất có giá
trị đặc biệt, không có tư liệu sản xuất nào bị loại bỏ khỏi quá trình sản xuất.
Đất đai về mặt khoa học còn được hiểu theo nghĩa như sau : là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm
khí hậu cảu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật,
diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất),

theo chiều ngang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình,
thủy văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống
của xã hội loài người.
2.1.1.2. Vai trò và ý nghĩa của đất đai trong sản xuất vật chất và phát
triển kinh tế - xã hội
- Đất đai là tài nguyên vô cũng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người cũng như tất cả các sinh vật khác trên trái
đất.
- Là địa bàn phân bố các đô thị, làng mạc, các khu công nghiệp, giao
thông thuỷ lợi, các công trình phúc lợi xã hội
- Đất đai tham gia vào các ngành sản xuất vật chất trong xã hội nhưng
với từng ngành cụ thể, nó có vị trí vai trò khác nhau:
+ Đối với ngành phi nông nghiệp :
5
6
Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là
kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu
của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sắn trong
lòng đất.
+ Đối với nông lâm - nghiệp :
Đất đai giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất, là điều kiện vật
chất, cơ sở không gia, đồng thời là đối tượng lao động ( luôn chịu tác dộng
trong quá trình sản xuất như cày bừa, xới xáo…) là công cụ hay phương tiện
lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…) Quá trình sản xuất nông
nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự
nhiên của đất.
Lợi ích của việc sử dụng đất rất đa dạng, song có thể chia thành 3

nhóm lợi ích cơ bản như sau :
- Sử dụng đất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt để thỏa mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
- Dùng đất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt động;
- Đất cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc
hưởng thụ tinh thần;
2.1.2. Khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thuật ngữ “Quy hoạch sử dụng đất đai” tương ứng với tiếng Anh “ Land
used planning”, thuật ngữ đồ án “ plan” cũng còn dùng là quy hoạch, và cũng
đã quen dùng với những mức độ khác nhau như : đồ án quy hoạch tổng hợp “
Master plan”, đồ án quy hoạch tổng thể “Comperhensive plan”, đồ án quy
hoạch chung “ General plan”, hoặc chính là đồ án quy hoach “The Plan”
Về mặt thuật ngữ khoa học, “Quy hoạch” là việc xác định một trật tự nhất
định bằng những hoạt động như: Phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức Đất đai là
một phần lãnh thổ nhất định (vùng, khoanh đất, vạc đất, miếng đất ) có vị trí,
hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ
6
7
nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước, nhiệt độ, ánh sáng,
thảm thực vật, các tính chất lý hoá học ), tạo ra những điều kiện nhất định cho
việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Như vậy, để sử dụng đất cần quy
hoạch. Đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa,
mục đích từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định.
Về mặt bản chất cần được xác định dựa trên quan điểm nhận thức: đất
đai (gọi là đối tượng của các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất
như “ tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như
vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng
thời 3 tính chất: kinh tế - kĩ thuật - pháp chế.
Trong đó cần hiểu:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất

- Tính kĩ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như: điều
tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng
đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo quy hoạch sử dụng và quản lý đất đai đúng
pháp luật.
Trên cơ sở đó, có thể đưa ra khái niệm : “Quy hoạch sử dụng đất là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử
dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích của các
ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ
thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai
và môi trường”.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại
lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ
đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội, kết hợp bảo vệ đất đai và môi trường.
7
8
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai đúng mục đích, hạn chế sự chồng
chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện làm giảm
sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích đất trồng lúa
và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực tranh chấp,lấn
chiếm hủy hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường
dẫn đến tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, gây ảnh hưởng tiêu cực tới phát triển
kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an
ninh quốc phòng của từng địa phương.
(1) Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách quy hoạch sử dụng đất đai. Tuy

nhiên mọi qua điểm đều dựa trên những cơ sở chung như : nhiệm vụ đặt ra
đối với quy hoạch số lượng và thành phần đối tượng nằm trong quy hoạch ,
phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính),…Thông thường hệ
thống quy hoạch sử dụng đất đai được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau
nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai từ tổng thể đến chi
tiết. có hai loại hình quy hoạch chính đó là :
- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành : Quy hoạch sử dụng đất nông
nghiệp; Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp; Quy hoạch sử dụng đất ở đô thị;
Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng…
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành. Quy hoạch sử
dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với sự phát triển của lực
lượng sản xuất, với kế hoạch sử dụng đất và phân vùng của cả nước. Khi tiến
hành cần phải có sự phối hợp chung của nhiều ngành.
- Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ : Tại Việt Nam, luật đất đai năm
2003, tại điều 25 quy định : quy hoạch sử dụng đất được tiến hanh theo 4 cấp
lãnh thổ : Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai của cả nước (gồm cả quy hoạch
sử dụng đất đai các vùng kinh tế - tự nhiên); Quy hoạch sử dụng đất đai cấp
tỉnh; Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, Quy hoạch sử dụng đất đai cấp
chi tiết (cấp xã)
8
9
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện
tích tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính sử dụng
đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực
hiện theo nguyên tắc: Từ trên xuống dưới, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái
chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và các bước sau chỉnh lý bước trước.
(2) Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm các dạng sau:
* Các loại hình kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai được phân kỳ thực hiện theo kế hoạch 5 năm

và hàng năm. Kế hoạch sử dụng đất đai cũng được lập theo các cấp lãnh thổ
hành chính và theo ngành, nhưng phải có sự kết hợp chặt chẽ và phải đáp ứng
đủ các yêu cầu sau:
- Bao quát được toàn bộ đất đai phục vụ cho nền kinh tế quốc dân
(không phụ thuộc vào cơ cấu quản lý cũng như hình thức trực thuộc).
- Phát triển có kế hoạch tất cả các ngành kinh tế trên địa bàn nhất định.
- Thiết lập được cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý trên địa bàn cả nước,
trong các ngành và trên từng địa bàn lãnh thổ.
- Đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
2.1.2.2. Nhiệm vụ và tầm quan trọng của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai
Đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ trong cả nước, nhiệm vụ trọng
tâm của quy hoạch sử dụng đất đai là phân phối hợp lý đất đai cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đúng mục
đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm
đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất
Quy hoạch sử dụng đất đai không chỉ có ý nghĩa quan trọng trước mắt
mà cả trong tương lai lâu dài. Công tác lập quy hoạch đất đai nhằm xác lập ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở để
bố trí sắp xếp lại quỹ đất một cách hợp lý, đạt hiệu quả đồng bộ cả 3 phương
diện: kinh tế - xã hội - môi trường. Với tầm quan trọng của công tác quy
hoạch được thể hiện với mục tiêu:
9
10
+ Tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả bảo vệ
được tài nguyên đất và môi trường đáp ứng yêu cầu tính đúng, tính đủ cho các
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương cho hiện tại và cho tương lai.
+ Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm triển khai cụ thể hoá quy hoạch sử
dụng đất đai. Đồng thời thông qua quy hoạch làm cơ sở cho việc bổ sung
hoàn thiện quy hoạch.

+ Tạo lập cơ sở để địa phương thống nhất quản lý đất đai và xây dựng
định hướng sử dụng đất lâu dài, hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả phù hợp với
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng thời kì. Đồng
thời làm căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, tạo cơ sở pháp lý cho
công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
+ Xác lập căn cứ pháp lý cho việc sử dụng đất đai trước mắt và lâu dài,
đảm bảo tính pháp lý, khoa học và kinh tế, phân bổ quỹ đất cho các mục đích
sử dụng hợp lý, khoa học và bảo vệ cảnh quan môi trường, sinh thái và an
ninh quốc phòng.
+ Phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế gắn với quá trình
phân công lại lao động và thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá
nông thôn. Áp dụng tiến bộ kĩ thuật mới trong sản xuất.
+Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ thống giao thông, thuỷ lợi, hệ
thống thông tin, hệ thống điện, giáo dục, y tế , phục vụ sản xuất và nâng cao
đời sống cho người dân.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả” (chương 2, điều 18).
- Nghị quyết số 01/1997/QH9 Quốc hội khoá IX, kì họp thứ 11 (tháng
4/1997) về kế hoạch sử dụng đất cả nước năm 2003 và đẩy mạnh công tác
quy hoạch sử dụng đất các cấp trong cả nước.
10
11
- Điều 5 luật đất đai 2003 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội khoá XI, 2003)” .
- Điều 6 luật đất đai 2003 nêu rõ quy hoạch và kế hoạch sử dụng là một
trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Quốc hội khoá XI (quốc hội

khoá XI,2003) .
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và
hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2003 (Chính phủ 2004)
- Thông tư 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. (Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, 2004)
2.1.4. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo điều 21 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: Việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
1. Phù hợp với chiến lược quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, an ninh, quốc phòng.
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất của cấp dưới.
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
6. Bảo vệ và tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh.
7. Dân chủ và công khai.
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ được quyết định, xét
duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
2.1.5. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo điều 22 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: Căn cứ để lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất:
1. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
11
12
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng và

an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của nhà nước.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhu cầu của thị trường.
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.
- Định mức sử dụng đất.
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kì trước.
2. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quyết định, xét duyệt.
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kì trước.
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
2.1.6. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Theo điều 23 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: nội dung quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
1. Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra phải nghiên cứu, phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch.
- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước
theo các mục đích sử dụng đất.
- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -
công nghệ.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và
định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.

12
13
- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất chỉ nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
+ Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ đất.
+ Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 điều này.
+ Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đã được lựa chọn trên bản
đồ quy hoạch sử dụng đất.
Đối với quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã, phường… được xây dựng trên
cơ sở định hướng của quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, nội dung cụ thể
là xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng
đất đai của huyện; xác định quy mô, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất đai các
ngành; xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất sử dụng cho các công trình hạ
tầng kỹ thuật chủ yếu, đất dùng cho nông - lâm nghiệp, thuỷ lợi, giao thông,
đô thị, khu dân cư và nhu cầu đất đai cho các nhiệm vụ đặc biệt.
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước
Quy hoạch tổng thể vùng
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã
13
14
Sơ đồ 1: Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã trong hệ thống quy hoạch
sử dụng đất đai ở Việt Nam
2. Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất.

- Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên lúa nước và đất có rừng sang
sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực được chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất trong đất nông nghiệp.
- Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
- Cụ thể hoá việc phân bổ diện tích các loại đất trong kế hoạch sử dụng
đất đến từng năm.
2.1.7. Lập quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất
- Điều 25 Luật Đất đai 2003 nêu rõ: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1. Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cả nước.
2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
3. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các xã thị
trấn thuộc huyện.
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban
nhân dân thành phố, thị xã thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các
đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 điều này.
14
15
4. Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị
trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương.
5. Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với
thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết) trong quá trình lập quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng
đất phải lấy ý kiến của nhân dân. Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn
được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết).
6. Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
15
16
2.1.8. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau khi được quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải được công bố công khai, trừ trường hợp thuộc danh mục mật nhà nước.
Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định.
Trong quá trình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không phù
hợp với yêu cầu phát triển và diễn biến thực tế thì phải lập và trình quyết
định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt nếu sau 3 năm mà không
thực hiện được thì phải có quyết định gia hạn hoặc bãi bỏ và công bố.
Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các cấp có
trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất và xử lý theo thẩm quyền các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai trong và ngoài nước
2.2.1. Tình hình quy hoạch sử dụng trên thế giới
2.2.1.1. Tình hình chung
Trên thế giới công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ
nhiều năm trước vì thế họ tích luỹ được nhiều kinh nghiệm quý báu. Hiện nay
công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan
trọng trong quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp và được tiến
hành ở một số nước như: Anh, Pháp, liên bang Nga đã xây dựng cơ sở lý
luận của ngành quản lý đất đai tương đối hoàn chỉnh và ngày càng tiến bộ.
Phương pháp quy hoạch đất đai phụ thuộc vào đặc điểm mỗi nước, tuy nhiên
có hai loại hình chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo phát triển các

mục tiêu một cách hài hoà, sau đó mới đi sâu vào quy hoạch nghiên cứu
chuyên ngành. Tiêu biểu như Anh, Úc, Đức
16
17
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng sau đó làm quy hoạch cơ
bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo yêu cầu của cơ chế,
kế hoạch hoá tập trung. Đất đai và lao động trở thành yếu tố cơ bản của vấn đề
nghiên cứu. Tiêu biểu là liên bang Nga và một số nước xã hội chủ nghĩa.
Ngoài ra, ở một số nước khác còn có các phương pháp quy hoạch mang
tính đặc thù riêng như Bungary và các nước Đông Âu. Ở những nước này quy
hoạch được phân chia thành các vùng đặc trưng gắn liền với bảo vệ thiên
nhiên và môi trường sinh thái.
2.2.1.2.Quy hoạch ở Liên Xô
Quy hoạch đất đai gắn với quy hoạch vùng, thực hiện trên quy mô kết
hợp một tỉnh, một tiểu vùng. Những tư liệu luận chứng kinh tế - kĩ thuật này
đã được chấp nhận là cơ sở khoa học cho công tác xây dựng kế hoạch. Trên
cơ sở bản vẽ thiết kế quy hoạch này tiến hành quy hoạch các cụm công
nghiệp, kế hoạch xây dựng mặt bằng thành phố, kết hợp bảo vệ môi trường.
2.2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản
Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản được chia ra : quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Mục tiêu quy hoạch đất tổng
thể được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn từ 15 -30 năm,
còn thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 -10 năm. Quy hoạch sử dụng đất ở
Nhật Bản không những chúyý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn chú
trọng đến bảo vệ môi trường, tránh các rủi ro tự nhiên như động đất, núi
lửa.
2.2.1.4. Quy hoạch ở Thái Lan
Quy hoạch sử dụng đất của nước này được tiến hành phân theo 3 cấp
đó là: cấp quốc gia, cấp vùng, cấp địa phương. Quy hoạch nhằm cụ thể
hoá các trường phái kinh tế xã hội của Hoàng gia Thái Lan, gắn liền với

17
18
tổ chức hành chính và quản lý nhà nước phối hợp với Chính phủ và chính
quyền địa phương.
18
19
2.2.1.5. Quy hoạch ở Trung Quốc
Là một đất nước có diện tích, dân số lớn nhất thế giới nhưng công tác
quy hoạch sử dụng đất thì cũng chỉ mới bắt đầu nên công tác quy hoạch tổng
thể nhưng chưa đi sâu vào chi tiết.
2.2.1.6. Quy hoạch ở cộng hòa liên bang Đức
Quy hoạch không gian liên bang liên quan đến việc tổng hợp, phát
triển giữa các vùng và các ngành của toàn bộ lãnh thổ liên bang Đức. Quy
hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch không gian, do chính
quyền địa phương thức hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên
bản đồ địa chính tỷ lệ 1/10.000 và được xác định theo hệ thống (theo 4
cấp) : liên bang, vùng, tiểu vùng và đô thị. Trong đó quy hoạch sử dụng
đất được gắn liền với quy hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
2.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ
2.2.2.1. Tình hình chung
Việt Nam là một nước thuộc khu vực Đông Nam Á. Phía Đông giáp biển
Đông; phía Bắc giáp Trung Quốc; phía Tây giáp Lào, Campuchia; phía Nam
giáp vịnh Thái Lan. Về diện tích tự nhiên, nước ta có diện tích trên 32 triệu ha
đất liền, có quy mô trung bình xếp thứ 59 trong tổng số trên 200 nước của thế
giới, nhưng với dân số đông vào hàng thứ 13 trên thế giới nên nước ta thuộc
loại “Đất chật người đông”. Bình quân diện tích tự nhiên trên đầu người rất
thấp (0.43ha), chỉ bằng 1/7 mức bình quân của thế giới (3,0ha).
2.2.2.2. Thời kỳ trước luật đất đai 1993
Trước đây, quy hoạch sử dụng đất chưa được coi là công tác của
ngành quản lý đất đai, mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch

phát triển ngành nông – lâm nghiệp. Sau ngày thống nhất đất nước, hội
đồng chính phủ đã thành lập ban chỉ đạo phân vùng quy hoạch nông lâm
nghiệp. Kết quả phân vùng nông lâm nghiệp trong cả nước đã được chính
19
20
phủ phê duyệt năm 1987 và là cơ sở để triển khai công tác quy hoạch sử
dụng đất.
Luật đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/12/q987 và
công bố ngày 08/01/1988. Tại khoản 2 điều 9 của luật này quy định : “Quy
hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đai” là một trong bảy nội dung quản lý
nhà nước đối với đất đai. Tại điều 11 quy định cụ thể về thầm quyền lập
quy hoạch sử dụng đất, cũng như thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất của các cấp.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã đặt nền tàng cơ sở pháp lý cho công
tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng.`
2.2.2.4. Thời kỳ luật đất đai 1993 đến nay
Trong giai đoạn này, được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và nhà nước,
công tác quy hoạch sử dụng đất ngày càng được đẩy mạnh và hoàn thiện
cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng
xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thự hiện rõ nét qua các lần sửa đổi, bổ sung
một số điều của luật đất đai năm 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và
2001. Và để đáp ứng nhu cầu đổi mới của đất nước nói chung và những yêu
cầu cấp bách về công tác quản lý đất đai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ
4 khóa XI, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2003. Trong đó đã
dành 10 điều để quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thầm quyền
quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Thực hiện chỉ thị 364/CP của Thủ tướng Chính phủ về hoạch định ranh
giới đất đai, trong những năm qua, HĐND, UBND Thành phố Lạng Sơn đã
quán triệt chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai một cách sâu rộng, và

trong đó phường Đông Kinh đã tiến hành hoạch định ranh giới hành chính với
các đơn vị hành chính lân cận.
20
21
Hiện nay ranh giới và các điểm mốc giới đã được xác định rõ ràng không
còn tranh chấp về địa giới hành chính.
21
22
2.2.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
Phường Đông Kinh,thành phố Lạng sơn, Tỉnh Lạng Sơn
- Luật Đất đai 2003
- Các thông tư, nghị định hướng dẫn
- Báo các thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
phường Đông Kinh
- Nhu cầu sử dụng đất của phường Đông Kinh
- Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch, kế hoạch của phường
- Tài liệu bản đồ, số liệu thống kê, kiếm kê đất đai của phường
- Các tài liệu liên quan khác
22
23
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Sổ sách, tài liệu về tình hình cơ bản của phường; điều kiện, kinh tế
- xã hội
- Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của phường
Đông Kinh - thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn.
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 của
phường Đông kinh.

- Số liệu thống kê đất đai hàng năm của phường từ 2006 – 2010.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Kết quả thực hiện quy hoạch sử dựng đất của phường Đông Kinh - thành
phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
3.2.1. Địa điểm
Sở tài nguyên môi trường tỉnh Lạng Sơn.
3.2.2. Thời gian
Từ tháng 2/2012 - 5/2012
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của Phường Đông
Kinh - thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng sơn
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của phường Đông kinh - thành
phố Lạng Sơn - Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2006 - 2010
3.3.3. Đánh giá tình hình quy hoạch sử dụng đất của Phường Đông Kinh
giai đoạn 2006 - 2010
23
24
3.3.3.1. Phương án quy hoạch sử dụng đất từ năm 2006 - 2010 của
phường
3.3.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
3.3.3.3. Những tồn tại chủ yếu, nguyên nhân và giải pháp khắc phục
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Phương pháp này dùng để thu thập tài liệu, số liệu cần thiết cho việc
nghiên cứu:
- Điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thổ nhưỡng.
- Điều kiện kinh tế - xã hội: Dân số, lao động, thực trạng phát triển các

ngành kinh tế, hạ tầng cơ sở.
- Tài liệu về phương án sử dụng đất của phường Đông Kinh giai đoan 2006 - 2010.
- Tài liệu về kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai của của phường
Đông Kinh giai đoan 2006 - 2010.
3.4.2. Phương pháp điều tra dã ngoại bổ sung
Trên cơ sở các tài liệu, số liệu đã thu thập được trong các phòng ban, tiến
hành điều tra dã ngoại bổ sung nhằm thống nhất các tài liệu, số liệu đã thu
thập được. Phát hiện và bổ sung những thiếu sót, những chênh lệch giữa thực
tế và tài liệu thu thập được.
3.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê và tổng hợp số liệu
Các tài liệu, số liệu được thống kê theo hệ thống các bảng có liên quan
tới đề tài nghiên cứu nhằm giúp việc nghiên cứu đạt kết quả cao. Đồng thời
có thể tiến hành các công tác nội nghiệp nhằm xử lý, chuyển đổi các số liệu từ
phức tạp sang đơn giản, tổng quát.
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh
Phương pháp này được tiến hành sau khi đã thu thập thống kê đầy đủ các
số liệu cần thiết.Từ đó phân tích, tổng hợp, đánh giá, so sánh các dữ liệu để
rút ra nhận xét về mặt thuận lợi hay khó khăn, từ đó đưa ra giải pháp khắc
phục. Phương pháp này đòi hỏi phải phân tích kỹ lưỡng.
24
25
3.4.5. Phương pháp xử lý số liệu
Đây là khâu quan trọng nhất trong quá trình nghiên cứu, đánh giá công
tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Các tài liệu, số liệu đã thu thập được cần
phải được chọn lọc, loại bỏ những yếu tố không cần thiết, lấy các số liệu hợp
lý, có cơ sở khoa học và đúng với tình hình thực tế địa phương
25