Khởi xướng, lập và triển khai thực hiện dự án quy hoạch

Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
04 - 08 / 06 / 2012 4 - 8 juin 2012
N° 41 - 2011/2012
N° 41 - 2011/2012
Centre de Prospective
et d’Études Urbaines
Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị
Centre de Prospective et d’Études Urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email :
www.paddi.vn
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH
Region
Region
SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH
KHỞI XƯỚNG, LẬP VÀ TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN
QUY HOẠCH
INITIALISATION, MONTAGE ET DÉROULEMENT D’UNE
OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT
2009
2010 2011 2012 2013 2014 2015
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
Cartonnerie
Place
jacquard
Amicale
Laique
Khu vườn

Gachet
Nhà tập thể
dục - bãi
đậu xe
Nhà ở mới
Ngã tư
Grand Gon-
net - Balzac
Nhiệm vụ thiết
kế
Phá dỡ
Phá dỡ
Thi công giai đoạn 1
Thi công giai đoạn 2
Giai đoạn 2: Gymnase
Thi công
Thi công
(Hoàn thành phần thô)
Thi công
Thi công đường Praire + rive amicale
Ý kiến
Nghiên cứu
và lấy ý kiến
Nghiên cứu và lấy ý
kiến
Thi công quảng trường
Jacquard
Nghiên cứu và lấy ý kiến
Nghiên cứu và lấy ý
kiế

Nghiên cứu và
đấu thầu thi công
Nghiên cứu và lấy ý kiến
Nghiên cứu và đấu
thầu thi công
Lựa chọn đơn vị
thực hiện
Lựa chọn đơn
vị thực hiện
Mua lại nhà, đất
Tái định cư
Thi công quảng
trường và lối đi
Xây dựng
Nhiệm vụ thiết kế
Nhiệm vụ
thiết kế
Nhiệm vụ
thiết kế
Nghiên cứu
Cuộc thi
Cuộc thi
Nhiệm vụ
thiết kế
Nhiệm vụ
thiết kế
Sử dụng tạm
Giai đoạn 1: rue B.Malon
3
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012

Avant -propos / Lời nói đầu
L
ỜI NÓI ĐẦU
A
VANT-PROPOS
Region
L’objectif général des ateliers de formation est le transfert
de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de
compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les
sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes
nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de
gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville.
La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec
les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles
réponses sont apportées en France pour répondre à des
problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels
vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier
sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très
concret.
Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la
fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques,
et sensibiliser un public plus large grâce à une diusion
étendue.
C’est dans cet objectif de large diusion et de sensibilisation
que les Livrets ont été créés.
Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức:
các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình
đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến
các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa

ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành
phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình
thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các
đối tác phê duyệt.
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương
pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự
mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện
được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh
một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành
những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng
rãi đến mọi người.
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi
những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.
Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách
nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học
được ghi lại trong tài liệu này. Các phát biểu này là ý kiến
riêng của học viên.
NB : Le PADDI, ainsi que les experts, n’entendent donner
aucune approbation ni improbation aux propos émis
et retranscrits dans ce livret. Ces propos doivent être
considérés comme propres à leurs auteurs.
Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI

Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponibles
sur le site internet du PADDI

Biên soạn / Rédaction : Mary Senkeomanivane
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Hiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset

Ngày in / Date d'impression : 23/12/2013
Số bản / Nombre d'exemplaires : 500
Công ty in / Imprimeur : KenG
Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ông Stéphane Quadrio, Bà Lý Khánh Tâm Thảo và Ông Nguyễn
Anh Tuấn đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.
L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Stéphane Quadrio, Ly Khanh Tam Thao et Nguyen Anh Tuan
pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret.
4 5
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Mục lục
Sommaire
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
10
08
LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
SIGLES
S
ommaire
AVANT-PROPOS
03
M
ục lục
LỜI NÓI ĐẦU
03
11
09
DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
TỪ VIẾT TẮT

14
DÉFINITIONS
15
GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
18PARTIE 1 – LES PROBLÉMATIQUES DU RENOUVELLEMENT URBAIN À HCMV
I. LES PRINCIPAUX ENJEUX EN 6 POINTS 18
II. PRÉSENTATION DU CAS D’ÉTUDE : LE QUARTIER DE BEN BINH DONG 20
Echanges et remarques
PARTIE 2 – RETOUR D’EXPÉRIENCE DE L’ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT
DE SAINT-ETIENNE
I. L’EPASE : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET ÉCONOMIQUE AU SERVICE DE LA VILLE
DE SAINT-ETIENNE 24
1. Ses missions, son mode d’organisation et de fonctionnement
2. L’EPASE : un outil mis au service d’une stratégie territoriale
3. Le rôle du conducteur d’opération
Remarques et échanges
II. LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT 32
1. Les étapes clés d’une opération d’aménagement
2. La contractualisation de l’opération d’aménagement
3. Les étapes de validation
4. La consultation d’opérateurs immobiliers
24
PHẦN 1 – CÁC VẤN ĐỀ TRONG CẢI TẠO ĐÔ THỊ Ở TPHCM
I. 6 THÁCH THỨC CHÍNH 19
II. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: KHU VỰC BẾN BÌNH ĐÔNG 21
Trao đổi và nhận xét
19
PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG
SAINT-ETIENNE (EPASE)
I. EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-ETIENNE 25

1. Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Ban quản lý
2. EPASE: Công cụ phục vụ cho viện triển khai thực hiện chiến lược phát triển
3. Vai trò quản lý dự án
Nhận xét và trao đổi
II. CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 33
1. Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
2. Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
3. Các bước phê duyệt
4. Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia
25
6 7
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Mục lục
Sommaire
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
III. GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES RETOURS
D’EXPÉRIENCE 36
1. Principes généraux de la gestion de projet : cas du réaménagement d’une entrée de ville
Remarques et échanges
2. Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de renouvellement urbain du quartier Chappe Ferdinand
Remarques et échanges
3. Etudier la faisabilité financière d’un projet : le cas de l’îlot Chappe-Ferdinand
Remarques et échanges
4. Elaborer un planning d’opération
5. Faire le bilan économique d’une opération
Remarques et échanges
III. CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ MINH HỌA 37
1. Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố

Nhận xét và trao đổi
2. Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand
Nhận xét và trao đổi
3. Nghiên cứu tính khả thi tài chính của một dự án: trường hợp ô phố Chappe Ferdinand
Nhận xét và trao đổi
4. Lập kế hoạch triển khai dự án
5. Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến của một dự án
Nhận xét và trao đổi
PARTIE 3 – CAS PRATIQUE RÉALISÉ SUR LE PROJET DE RÉAMÉNAGEMENT D’UN
QUARTIER DU DISTRICT 8
ANNEXES
PARTIE 4 – RECOMMANDATIONS : RENFORCER L’AIDE À LA DÉCISION ET LA MAÎTRISE
D’OUVRAGE PUBLIQUE
I. RAPPEL DES MODALITÉS DE TRAVAIL DU CAS PRATIQUE 64
II. ANALYSE DES TRAVAUX DES PARTICIPANTS ET RECOMMANDATIONS 68
ANNEXE 1 - CHECK-LIST INDICATIVE DES DONNÉES NÉCESSAIRES À L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ 76
ANNEXE 2 - CONSIGNES DE TRAVAIL ET MÉTHODE DE RESTITUTION SUIVIE PAR LES GROUPES 78
ANNEXE 3 - BILAN ÉCONOMIQUE DES TROIS SCENARIOS D’OPÉRATION 80
64
76
72
PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CẢI TẠO ĐÔ THỊ TẠI MỘT KHU PHỐ Ở
QUẬN 8
PHỤ LỤC
PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ: TĂNG CƯỜNG HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN
I. NHẮC LẠI YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP THỰC HÀNH 65
II. PHÂN TÍCH BÀI TRÌNH BÀY CỦA CÁC NHÓM VÀ KHUYẾN NGHỊ 69
PHỤ LỤC 1 - DANH MỤC DỮ LIỆU CẦN CÓ ĐỂ LÀM NGHIÊN CỨU KHẢ THI 77
PHỤ LỤC 2 - YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP TRÌNH BÀY BÁO CÁO TỔNG HỢP 79

PHỤ LỤC 3 - BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH CỦA 3 PHƯƠNG ÁN 81
65
77
73
88
LISTE DES ATELIERS PASSÉS
89
DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN
8 9
Từ viết tắt
Lexique
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
L
EXIQUE
T
Ừ VIẾT TẮT
AVP
APS
APD
COS
DoC
DTADD
DUP
DUPA
ESQ
EPA
EPIC

ICA
MOA
MOE
OIN
OPC
PLH
PLU
PRO
SHON
UCCI
ZAC
ZPPAUP
ARC
BQL
EPASE
EPIC
HĐQT
Sở QHKT
TPHCM
UBND
: Avant-projet
: Avant-projet Sommaire
: Avant-projet Détaillé / Définitif
: Coefficient d’Occupation des Sols
: Département de la Construction
: Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable
: Déclaration d’Utilité Publique
: Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture
: Etudes d’Esquisse
: Établissement Public d’Aménagement

: Établissement Public à caractère Industriel et Commercial
: Investment and Construction Authority for the new Thu Thiem New Urban Area (ICA)
: Maître d’Ouvrage
: Maître d’Oeuvre
: Opération d’Intérêt National
: Ordonnancement Pilotage et Coordination
: Programme Local de l’Habitat
: Plan Local d’Urbanisme
: Etudes de projet
: Surface Hors Œuvre Nette
: Urban Civil Construction Investment Company
: Zone d’Aménagement Concertée
: Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
: Trung tâm nghiên cứu Kiến trúc
: Ban Quản lý
: Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne
: Đơn vị sự nghiệp có thu
: Hội đồng quản trị
: Sở Quy hoạch - Kiến trúc
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Ủy ban nhân dân
10 11
Danh sách tham gia khóa tập huấn
Liste des participants à l’atelier
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
L
ISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

L’expert français : Stéphane Quadrio, Chef de projet Manufacture & Plaine Achille, Etablissement Public d’Aménage-
ment de Saint-Etienne
Les experts vietnamiens : Ly Khanh Tam Thao, Département de la Planication Urbaine et de l’Architecture (DUPA)
et Nguyen Anh Tuan, Architecture Research Center (ARC-DUPA)
L’interprète : Huynh Hong Duc
Département de la Planication
et de l’Architecture
Bui Quoc Cuong
Le Cao Dam
Nguyen Thi Loi
Nguyen Thi Diem Trang
Nguyen Thi Phuong Ha
Luong Ngoc Diem Thi
Pham Duc Toan
Architecture Research Center (ARC-DUPA)
Pham Thuy Linh
Doan Truc Quynh
Nguyen Thi Thanh Hang
Nguyen Ngoc Duong
Nguyen Thanh Cong
Département de la Construction
Nguyen Hoang Tuan
Département des Transports et des Communi-
cations
Bureau de Gestion des Infrastructures tech-
niques
La Thuy Minh Nha
Autorité de gestion de l’Investissement, de la
Construction et du Renouvellement urbain
Tran Minh Phuong

District Phu Nhuan
Le Thu Trang
Tran Duc Loc
Bureau de Gestion urbaine du district 3
Nguyen Tran Viet Ha
Bureau de Gestion urbaine du district 6
Le Pham Son Tung
Bureau de Gestion urbaine du district 8
Nguyen Thanh Minh
Bureau de Gestion urbaine du district 10
Le Vo Duc Nhan
Bureau de Gestion urbaine du district 11
Ngo Viet Binh
Bureau de Gestion urbaine du district 12
Pham Do Thuy Van
Bureau de Gestion urbaine du district Cu Chi
Nguyen Quoc Thai
Bureau de Gestion urbaine du district Hoc Mon
Tran Ngoc Dinh
Bureau de Gestion urbaine du district Nha Be
Nguyen Phuoc Nhat Long
Institut de la Recherche pour le développement
de Hô Chi Minh-Ville (HIDS)
Pham Hoang Phuoc
Nguyen Thi Hong Diem
Dang Tran Trung
Le Ngoc Linh
Institut d’Urbanisme et de Construction
Do Nguyen Phong
Do Duy Thien

Centre d’information sur la planication urbaine
Le Thi Thu Ha
D
ANH SÁCH THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
Chuyên gia Pháp: Stéphane Quadrio, Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne (EPASE)
Các chuyên gia Việt Nam: Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch Kiến trúc, và Nguyễn Anh Tuấn, Trung tâm nghiên cứu
Kiến trúc (ARC)
Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Bùi Quốc Cường
Lê Cao Đàm
Nguyễn Thị Lợi
Nguyễn Thị Diễm Trang
Nguyễn Thị Phương Hà
Lương Ngọc Diễm Thi
Phạm Đức Toàn
Sở Quy hoạch Kiến trúc
Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc
Phạm Thùy Linh
Đoàn Trúc Quỳnh
Nguyễn Thị Thanh Hằng
Nguyễn Ngọc Dương
Nguyễn Thành Công
Sở Xây dựng
Nguyễn Hoàng Tuấn
Sở Giao thông vận tải
Phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật
La Thúy Minh Nhã
Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình nâng
cấp đô thị

Trần Minh Phương
Quận Phú Nhuận
Lê Thu Trang
Trần Đức Lộc
Phòng Quản lý đô thị Quận 3
Nguyễn Trần Việt Hà
Phòng Quản lý đô thị Quận 6
Lê Phạm Sơn Tùng
Phòng Quản lý đô thị Quận 8
Nguyễn Thanh Minh
Phòng Quản lý đô thị Quận 10
Lê Võ Đức Nhân
Phòng Quản lý đô thị Quận 11
Ngô Việt Bình
Phòng Quản lý đô thị Quận 12
Phạm Đỗ Thùy Vân
Phòng Quản lý đô thị huyện Củ chi
Nguyễn Quốc Thái
Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn
Trần Ngọc Đình
Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè
Nguyễn Phước Nhật Long
Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM
Phạm Hoàng Phước
Nguyễn Thị Hồng Diễm
Đặng Trần Trung
Lê Ngọc Linh
Viện Quy hoạch xây dựng
Đỗ Nguyên Phong
Đỗ Duy Thiện

Trung tâm Thông tin quy hoạch
Lê Thị Thu Hà
12 13
Danh sách tham gia khóa tập huấn
Liste des participants à l’atelier
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Văn phòng UBND thành phố Cần Thơ
Võ Minh Cảnh
Sở Xây dựng - thành phố Cần Thơ
Lê Nguyễn Đăng Khoa
Nguyễn Văn Hải
Viện Kiến Trúc - Quy hoạch Cần Thơ
Nguyễn Vũ Ngọc Minh Trung
Đại học Kiến trúc TPHCM
Trương Thị Thanh Trúc
Trường Cao đẳng GTVT
Nguyễn Trọng Lương
PADDI
Fanny Quertamp
Nguyễn Hồng Vân
Mary Senkeomanivane
Lê Thị Huyền Trang
Huỳnh Hồng Đức
Bureau du Comité populaire de Can Tho
Vo Minh Canh
Département de la Construction de Can Tho
Le Nguyen Dang Khoa

Nguyen Van Hai
Institut de l’Architecture et de la Planication de
Can Tho
Nguyen Vu Ngoc Minh Trang
Université d’Architecture de Hô Chi Minh-Ville
Truong Thi Thanh Truc
École des Transports et des Communications
Nguyen Trong Luong
PADDI
Fanny Quertamp
Nguyen Hong Van
Mary Senkeomanivane
Le Thi Huyen Trang
Huynh Hong Duc
14 15
Giải thích từ ngữ
Dénitions
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
D
ÉFINITIONS
1
G
IẢI THÍCH TỪ NGỮ
Avant-Projet (AVP) : L’avant-projet est la phase préliminaire
d’un projet. Il s’agit de délimiter et de dénir le cadre du pro-
jet (budget prévisionnel, étapes du projet, acteurs du projet,
jalonnement et échéances, etc.). L’avant-projet comprend

deux étapes : des études d’avant-projet sommaire et des
études d’avant-projet détaillé ou dénitif.
Avant-Projet Sommaire (APS) : Les études d’APS ont pour
objet de préciser la composition générale en plan et en vo-
lume ; d’apprécier les volumes intérieurs et l’aspect extérieur
de l’ouvrage ; de proposer les dispositions techniques pou-
vant être envisagées ; de préciser le calendrier de réalisation
et, le cas échéant, le découpage en tranches fonctionnelles ;
d’établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des
travaux.
Avant-projet Détaillé / Dénitif (APD) : Les études d’APD
ont pour objet de déterminer les surfaces détaillées de tous
les éléments du programme ; d’arrêter en plans, coupes et
façades les dimensions de l’ouvrage, ainsi que son aspect ;
de dénir les principes constructifs, les matériaux et les ins-
tallations techniques ; d’établir l’estimation dénitive du coût
prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ; de
permettre au maître de l’ouvrage d’arrêter dénitivement le
programme ; de permettre l’établissement du forfait de rému-
nération dans les conditions prévues par le contrat de maî-
trise d’œuvre.
Coefcient d’Occupation des Sols (COS) : Le COS est xé
par les communes et détermine la surface constructible d’un
terrain par rapport à sa supercie. Le COS xe donc la den-
sité maximale de construction autorisée sur un terrain.
Directrice Territoriale d’Aménagement et de Développe-
ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des documents
d’urbanisme d’État stratégiques, de planication à long terme,
avec lesquels les documents de planication locale doivent
être compatibles. Elles expriment les orientations fondamen-

tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de
localisation des grandes infrastructures de transport et des
grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation
de l’environnement.
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) : La DUP est un acte
administratif reconnaissant le caractère d’utilité publique à
une opération projetée. Elle est la condition préalable à toute
procédure expropriation qui serait rendue nécessaire pour la
poursuite de l’opération.
Etudes d’esquisse (ESQ) : Les études d’esquisse inter-
viennent en amont des phases d’avant-projet. Elles ont pour
objet de proposer une ou plusieurs solutions d’ensemble tra-
duisant les éléments majeurs du programme, d’en indiquer
les délais de réalisation et d’examiner leur compatibilité avec
Dự án sơ bộ: là giai đoạn trước khi lập dự án chính thức.
Đây là giai đoạn xác định khuôn khổ của dự án chính thức
(ngân sách dự kiến, các bước của dự án, các chủ thể có liên
quan trong dự án, lộ trình thực hiện dự án ). Dự án sơ bộ
gồm hai bước: nghiên cứu, thiết kế sơ bộ và nghiên cứu, thiết
kế chi tiết.
Nghiên cứu thiết kế sơ bộ: mục tiêu của bước này là xác
định quy mô của dự án, đề ra các giải pháp kỹ thuật, xác định
rõ kế hoạch thực hiện, lập bảng ước tính chi phí của dự án.
Nghiên cứu, thiết kế chi tiết: mục tiêu là xác định rõ diện
tích của từng công trình trong dự án, lập bản vẽ thiết kế chi
tiết mặt cắt, mặt bên và xác định rõ kích thước của mỗi công
trình; xác định rõ các nguyên tắc xây dựng, vật liệu xây dựng
và trang thiết bị kỹ thuật; xác định rõ chi phí thi công, phân
chia việc thi công thành các gói thầu; giúp cho chủ đầu tư
chốt nội dung dự án; xác định tổng chi phí tư vấn thiết kế,

quản lý dự án theo các điều kiện đã dự kiến trong hợp đồng
tư vấn.
Hệ số sử dụng đất: do chính quyền thành phố quyết định.
Nó xác định tổng diện tích sàn xây dựng trên cơ sở diện tích
của khu đất. Hệ số sử dụng đất là yếu tố quyết định quy mô
công trình xây dựng.
Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: là tài
liệu quy hoạch đô thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược
và có tầm nhìn dài hạn. Các tài liệu quy hoạch ở địa phương
phải tuân thủ Chỉ thị Quy hoạch lãnh thổ và Phát triển bền
vững. Chỉ thị này thể hiện các định hướng chiến lược của
Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị trí các công trình cơ sở
hạ tầng giao thông trọng điểm, công trình công cộng và các
mục tiêu về bảo vệ môi trường.
Tuyên bố vì lợi ích công: là một văn bản hành chính công
nhận tính công ích của một dự án sẽ được thực hiện. Tuyên
bố vì lợi ích công là điều kiện cần thiết phải có để tiến hành
thủ tục trưng mua bất động sản, giải phóng mặt bằng phục
vụ cho dự án.
Nghiên cứu sơ bộ: là nghiên cứu được thực hiện trước
khi có dự án. Nghiên cứu này nhằm đề ra một hoặc nhiều
phương án tổng thể cho dự án. Các phương án này cụ thể
hóa nội dung dự kiến của dự án, thời hạn thực hiện, mức độ
phù hợp của nội dung dự án với ngân sách dự kiến của chủ
đầu tư và chỉ rõ tính khả thi của dự án so với các ràng buộc
về nội dung và địa điểm thực hiện dự án.
Ban Quản lý các dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng: ở
Pháp, đây là một đơn vị sự nghiệp có thu, do Chính phủ thành
lập, có nhiệm vụ thực hiện các dự án quy hoạch, đầu tư, đất
la partie de l’enveloppe nancière prévisionnelle retenue par

le maître de l’ouvrage et aectée aux travaux ; de vérier la
faisabilité de l’opération au regard des diérentes contraintes
du programme et du site.
Établissement Public d’Aménagement (EPA) : Un EPA
est, en France, un type d’établissement public à caractère
industriel et commercial, qui consiste en une structure opéra-
tionnelle sous l’autorité de l’Etat ayant pour vocation de réa-
liser des opérations foncières et pour le compte de celui-ci,
d’une col-lectivité territoriale ou d’un établissement public.
Etablissement Public à caractère Industriel et Commer-
cial (EPIC) : Un EPIC est un organisme ayant pour but la
gestion d’une activité de service public. Les EPIC ont été
créés pour faire face à un besoin qui pourrait être assuré par
une entreprise industrielle ou commerciale, mais qui, compte
tenu des cir-constances, ne peut pas être correctement ef-
fectué par une entreprise privée soumise à la concurrence.
Ils sont rattachés à l’État ou à une collectivité territoriale de
tutelle : une région, un département ou une commune. Il
existe quelques établissements publics non rattachés.
Maîtrise d’ouvrage (MOA) et conduite d’opération : Le
maître d’ouvrage d’une opération de construction est le don-
neur d’ordre client. C’est la personne physique ou morale
qui décide de réaliser l’opération, qui en xe le programme,
qui dispose du terrain, qui réunit le nancement, qui paie,
qui xe le calendrier, qui choisit les professionnels chargés
de la réalisation (le concepteur du projet, le ou les entrepre-
neurs, le contrôleur technique et parfois même les fabricants
de produits), qui signe les marchés et contrats d’études et
de travaux. Il a une fonction essentielle ; il ne fait pas, mais
il fait faire. Il n’est pas nécessairement un technicien de la

construction mais il doit connaître les rôles et les responsabi-
lités des spécialistes auxquels il fait appel et il doit veiller à ce
que chacun joue son rôle. Il arbitre les conits éventuels. On
distingue parfois deux principales missions dans la maîtrise
d’ouvrage : la direction d’investissement et la conduite d’opé-
ration. La direction d’investissement concerne la responsa-
bilité nancière et de programmation ; elle ne peut pas être
déléguée, ce qui n’exclut pas le recours aux conseils de spé-
cialistes, par exemple pour l’établissement du programme.
La conduite d’opération est plus technique : elle concerne
les phases d’étude et d’exécution du projet; elle implique
des relations directes et régulières avec les professionnels
choisis et l’arbitrage des conits éventuels ; elle implique de
contrôler que les intervenants accomplissent bien leur mis-
sion, la détermination des droits à paiements, la réception
des travaux à leur achèvement. La conduite d’opération peut
être déléguée par contrat à une entité juridiquement distincte
đai cho Chính phủ, Chính quyền địa phương hoặc một đơn
vị công lập khác.
Đơn vị sự nghiệp có thu: là một cơ quan công lập và có
nhiệm vụ quản lý dịch vụ công. Đơn vị sự nghiệp có thu được
thành lập để đảm nhận một hoạt động mà nhà nước tuy có
thể giao cho doanh nghiệp tư nhân thực hiện, nhưng vì phải
cạnh tranh nên các đơn vị tư nhân sẽ không thể thực hiện tốt
hoạt động đó. Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Chính phủ
hoặc Chính quyền địa phương: vùng, tỉnh, thành phố. Tuy
nhiên, cũng có một số đơn vị sự nghiệp không trực thuộc.
Chủ đầu tư dự án: là người chủ của dự án. Chủ đầu tư có
thể là thể nhân hoặc pháp nhân, có quyền quyết định thực
hiện dự án, nội dung dự án, có kinh phí thực hiện, quyết định

kế hoạch của dự án, lựa chọn các đơn vị chịu trách nhiệm
thực hiện dự án (thiết kế, nhà thầu thi công, giám sát kỹ thuật
và các nhà sản xuất trang thiết bị). Chủ đầu tư là người ký
hợp đồng nghiên cứu, tư vấn thiết kế và thi công. Chủ đầu
tư không trực tiếp thực hiện công trình, mà đặt hàng cho các
đơn vị có chuyên môn thực hiện công trình đó. Chủ đầu tư
không nhất thiết phải là chuyên gia về kỹ thuật xây dựng,
nhưng phải biết vai trò và trách nhiệm của các đơn vị tham
gia thực hiện dự án và phải đảm bảo từng đơn vị làm đúng
vai trò của mình. Chủ đầu tư ra quyết định đối với các vấn đề
mà các bên tham gia dự án chưa thống nhất được. Đôi khi,
người ta phân biệt hai nhiệm vụ chính của chủ đầu tư: quản
lý đầu tư và quản lý dự án. Quản lý đầu tư liên quan đến trách
nhiệm tài chính và nội dung của dự án. Đây là công việc mà
chủ đầu tư phải trực tiếp thực hiện, không thể giao cho người
khác được. Tuy nhiên, chủ đầu tư có thể sử dụng các chuyên
gia tư vấn, ví dụ tư vấn xác lập nội dung của dự án.
Quản lý dự án liên quan đến các vấn đề kỹ thuật: nghiên
cứu và thực hiện dự án, quan hệ trực tiếp và thường xuyên
với các đơn vị đã được lựa chọn tham gia dự án; xử lý, dung
hòa các tranh chấp, kiểm tra, giám sát công việc của các đơn
vị thực hiện dự án, nghiệm thu và thanh toán. Chủ đầu tư có
thể ủy quyền quản lý dự án cho một đơn vị chuyên nghiệp
thông qua hợp đồng.
Đơn vị tư vấn: là đơn vị được chủ đầu tư chọn để lập dự án
và quản lý việc triển khai thực hiện dự án. Đơn vị tư vấn là
một ê-kíp gồm các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng: kiến
trúc sư, kỹ sư Nhiệm vụ của đơn vị tư vấn là đảm bảo tính
phù hợp và khả thi của dự án với địa điểm thực hiện dự án và
môi trường xung quanh; thiết kế dự án phù hợp với quy định,

nội dung và chi phí mà chủ đầu tư đã xác định; thực hiện các
thủ tục hành chính cần thiết (ví dụ xin giấy phép xây dựng);
chuẩn bị hồ sơ gói thầu thi công; tham gia đàm phán lựa chọn
1
D’après : Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, sous
la direction de Pierre Merlin et Françoise Choay, PUF, 1988 / Certu :
www.certu.fr/ Legifrance : www.legifrance.gouv.fr.
1
Theo Từ điển quy hoạch đô thị, Chủ biên Pierre Merlin và Françoise
Choay, PUF, 1988.
16 17
Giải thích từ ngữ
Dénitions
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
du directeur d’investissement : on parle alors de maîtrise
d’ouvrage déléguée.
Maître d’œuvre (MOE) : Le MOE est désigné par la MOA
pour établir un projet et en contrôler l’exécution. Le MOE est
un professionnel de la construction : architecte, ingénieur-
conseil, bureau d’études, cabinet d’ingénierie. Son rôle
consiste à s’assurer que le programme est viable et réalisable
eu égard au terrain et à son environnement ; à concevoir le
projet et à en établir les pièces écrites et dessinées en res-
pectant la réglementation, les règles de l’art, le programme
et le coût d’objectifs xés par la MOA ; à introduire des de-
mandes d’autorisation administrative (permis de construire
par exemple) ; à préparer le dossier de consultation des en-

treprises ; à participer à la négociation avec les entreprises
et à la mise au point du marché ; à s’assurer que les travaux
sont exécutés conformément aux clauses du marché ; à pro-
poser les versements d’acompte aux entreprises ; à assister
la MOA lors des opérations de réception des travaux.
Opération d’intérêt national (OIN) : Une OIN est, en France,
une opération d’urbanisme à laquelle s’applique un régime
juridique particulier en raison de son intérêt majeur. L’État
conserve dans ces zones la maîtrise de la politique d’urba-
nisme. Les opérations d’intérêt national sont soumises à
l’article L121-2 du code de l’urbanisme. Un décret en Conseil
d’État peut créer ou supprimer une OIN.
Dans une opération d’intérêt national, c’est l’Etat et non la
commune qui délivre les autorisations d’occupation des sols
et en particulier les permis de construire. De même, c’est le
préfet et non la commune qui décide de la création d’une
zone d’aménagement concertée (ZAC) à l’intérieur d’une
OIN.
On compte 12 OIN en France, qui recouvrent des natures de
projet très diérentes, dont : les villes nouvelles de Marne-la-
Vallée et Sénart, le quartier d’aaire de La Défense, l’opéra-
tion d’aménagement et de renouvellement urbain de Saint-
Etienne, les complexes industriels et portuaires d’Antifer (Le
Havre) et les aérodromes de Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-
Orly et Paris-Le Bourget.
Ordonnancement Pilotage et Coordination (OPC) : La
mission de l’OPC a pour objectif essentiel l’optimisation des
délais de l’opération, le contrôle et le suivi de l’avancement et
de la coordination entre les diérents intervenants.
Etudes de projet (PRO) : Le PRO a pour objet de préciser

par des plans, coupes et élévations, les formes des diérents
éléments de la construction, la nature et les caractéristiques
des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre ; de
déterminer l’implantation, et l’encombrement de tous les élé-
ments de structure et de tous les équipements techniques ;
de préciser les tracés des alimentations et évacuations de
tous les uides ; d’établir un coût prévisionnel des travaux
décomposés par corps d’état, sur la base d’un avant-métré ;
de permettre au maître de l’ouvrage, au regard de cette éva-
luation, d’arrêter le coût prévisionnel de la réalisation de l’ou-
vrage et, par ailleurs, d’estimer les coûts de son exploitation ;
de déterminer le délai global de réalisation de l’ouvrage. Le
PRO est lancé à l’issue de la phase d’avant-projet.
Programmation urbaine : la programmation urbaine touche
l’ensemble des composantes d’un tissu urbain - le logement,
les activités économiques, les équipements collectifs, les
transports, la logistique et la circulation - qu’elle analyse,
dimensionne et organise au regard des besoins des usa-
gers (résidents, actifs, utilisateurs et services, visiteurs et
touristes) d’un territoire, d’un tissu existant et d’une évolu-
tion à court, moyen et long termes. Dans le cadre d’un projet
urbain, la pratique de la programmation à l’échelle urbaine
vise à la dénition des diérents besoins fonctionnels des
usagers existants ou futurs d’un territoire pouvant s’étendre
au-delà du secteur d’aménagement projeté, par exemple les
équipements d’un centre-ville qui touchent l’ensemble de la
population de la ville, voire de l’agglomération. La program-
mation urbaine doit également s’envisager dans le temps en
mesurant l’impact d’une nouvelle programmation sur le tissu
urbain.

Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un do-
cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs
et orientations, les actions et moyens pour répondre aux
besoins en logements d’une commune ou d’un groupement
de communes et assurer entre les territoires une répartition
équilibrée et diversiée de l’ore en logements.
Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document
d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune
ou d’un groupement de communes, établit un projet global
d’urbanisme et d’aménagement et xe en conséquence les
règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré.
Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI.
Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : La SHON d’une
construction est la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau calculées à partir du nu extérieur des murs, de
laquelle ont été retranchés les surfaces non-aménageables
(sous-sols et combles non aménageables, toiture-terrasse,
balcons, loggias, surfaces non closes du rez-de-chaussée et
garages).
Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération
d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC
représente un mode de production de terrains à construire
viabilisés.
Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain
et du Paysage (ZPPAUP) : La ZPPAUP est un document
d’urbanisme réglementaire délimitant des servitudes d’utilité
publique pour lesquelles sont dénies des prescriptions parti-
culières en matière d’architecture et de paysage. Les travaux
de construction, de démolition, de déboisement, de transfor-
mation ou de modication de l’aspect des immeubles com-

pris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à
autorisation spéciale.
nhà thầu thi công; soạn thảo hợp đồng với nhà thầu thi công;
kiểm tra, giám sát để đảm bảo tiến độ thi công đúng theo quy
định trong hợp đồng; đề xuất các khoản tạm ứng cho nhà
thầu thi công; hỗ trợ chủ đầu tư nghiệm thu công trình.
Dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia: Ở Pháp, dự án trọng
điểm vì lợi ích quốc gia là dự án quy hoạch đô thị có chế độ
pháp lý đặc biệt vì gắn với những lợi ích lớn. Trong những dự
án này, Chính phủ nắm quyền kiểm soát các chính sách về
quy hoạch, đầu tư, xây dựng. Các dự án trọng điểm vì lợi ích
quốc gia tuân theo Điều L121-2 của Bộ luật quy hoạch đô thị.
Một Nghị định của Hội đồng Nhà nước có thể xác lập hoặc
hủy bỏ một dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia.
Trong dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia, Chính phủ, chứ
không phải Thành phố là cơ quan cấp giấy phép xây dựng.
Tỉnh trưởng (là người đại diện của Trung ương tại địa phương),
chứ không phải Thị trưởng, là người quyết định thành lập Khu
quy hoạch có sự phối hợp nằm trong khuôn khổ dự án trọng
điểm vì lợi ích quốc gia.
Hiện nay, ở Pháp có 12 dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia
trong đó có dự án các khu đô thị mới ở Marne-la-Vallée và
Sénart, khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng La
Défense, dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng và cải tạo đô thị
ở Saint-Etienne, khu phức hợp công nghiệp và cảng Antifer
(Le Havre) và các sân bay Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-
Orly và Paris-Le Bourget.
Nhiệm vụ theo dõi và điều phối: mục tiêu chính của nhiệm
vụ này là tối ưu hóa thời gian thực hiện dự án, kiểm tra, giám
sát và theo dõi tiến độ; điều phối các hành động của các chủ

thể tham gia dự án.
Hồ sơ thiết kế dự án: là tài liệu bao gồm bản vẽ, mặt cắt
công trình, hình dáng tòa nhà, tính chất và đặc điểm của vật
liệu xây dựng, các điều kiện xây dựng, các hệ thống kỹ thuật;
bảng chiết tính chi phí thi công để giúp chủ đầu tư đánh giá,
quyết định chi phí thực hiện dự án. Hồ sơ này cũng có tài liệu
ước tính chi phí vận hành tòa nhà và kế hoạch tiến độ xây
dựng tòa nhà. Hồ sơ thiết kế dự án được lập ngay sau giai
đoạn lập dự án sơ bộ.
Chương trình phát triển đô thị: là tài liệu liên quan đến tất
cả các thành phần cấu thành đô thị: nhà ở, hoạt động kinh tế,
công trình công cộng, vận tải, logistic và giao thông. Tài liệu
này phân tích, xác định quy mô, bố trí các hoạt động, công
trình cho phù hợp với nhu cầu của người sử dụng (người dân,
người sử dụng các dịch vụ, khách vãng lai và khách du lịch)
trên một địa bàn trong ngắn hạn, trung và dài hạn. Trong
khuôn khổ của một dự án đô thị, chương trình phát triển đô
thị là tài liệu xác định nhu cầu của người sử dụng hiện tại và
tương lai đối với các công trình công cộng trên một địa bàn,
có thể rộng lớn hơn địa bàn của dự án. Ví dụ các công trình
công cộng ở khu trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến toàn
bộ cư dân của thành phố, thậm chí của cả khu vực đô thị
xung quanh. Chương trình này cũng dự kiến việc đánh giá
tác động của các công trình sẽ xây dựng trong dự án đô thị.
Chương trình nhà ở địa phương: là một chương trình cho
giai đoạn 6 năm trong đó thể hiện rõ mục tiêu, định hướng,
hành động và phương tiện cần có để đáp ứng nhu cầu nhà
ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố.
Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân
bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương.

Quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): là tài
liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn
một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã. Quy
hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn.
Diện tích sàn hữu ích: là tổng diện tích sàn thông thủy trừ
đi các phần diện tích không sử dụng được (phần hầm và áp
mái không sử dụng được, ban công, loggias, diện tích không
có mái che và cửa đóng ở tầng trệt, chỗ đậu xe).
Khu quy hoạch có sự thoả thuận: là khu quy hoạch do nhà
nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã có cơ sở hạ tầng.
Khu bảo tồn di sản kiến trúc, cảnh quan và đô thị: là tài
liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, xác định phạm vi
phục vụ cho lợi ích công và trong phạm vi đó có các quy định
đặc biệt về kiến trúc và cảnh quan. Việc xây dựng, phá bỏ,
đốn hạ cây xanh, thay đổi các công trình trong phạm vi này
phải có giấy phép đặc biệt.
•
•
18 19
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
P
ARTIE 1 – LES PROBLÉMATIQUES DU RENOU-
VELLEMENT URBAIN À HCMV
P
HẦN 1 – CÁC VẤN ĐỀ TRONG CẢI TẠO ĐÔ THỊ

Ở TPHCM
M. Ly Khanh Tam Thao du Département de la Planication
Urbaine et de l’Architecture (DUPA) présente une synthèse
des enjeux auxquels Hô Chi Minh-Ville est confrontée en
matière de renouvellement urbain :
Le partage des coûts et des recettes des projets.
Actuellement, il n’y a pas encore de mécanisme e-
cace et favorable au partage des coûts et des inté-
rêts entre les acteurs impliqués dans les projets de
rénovation urbaine. Par exemple, parmi les habitants,
on distingue les gagnants et les perdants : ceux qui
bénécient directement du projet (comme dans le
cas de ceux qui après restructuration du quartier se
retrouvent sur front de rue plutôt que dans les ruelles),
contre ceux qui se situaient sur l’emprise de la route
et qui bénécient d’une indemnisation parfois insu-
sante ou non compatible avec leurs souhaits. De plus,
les acteurs concernés ne voient pas toujours claire-
ment leurs intérêts dans le projet.
Le mode d’indemnisation et de relogement. Il
existe deux modes de relogement : relogement sur
place ou hors site (en appartement ou sur une par-
celle à construire). S’ils ne souhaitent pas être relo-
gés, les habitants peuvent toucher leurs indemnités
et trouver par eux-mêmes leurs nouveaux logements.
Chaque mode présente des avantages et des incon-
vénients.
Dans les zones où le parc de logements destinés
au relogement est limité, le relogement hors site est
plus facile à organiser. Pourtant, il arrive que le lieu

de relogement se trouve loin des bassins d’emploi
et de sociabilité des habitants. Ceci entraîne parfois
de nouveaux déménagements et la création de nou-
veaux bidonvilles.
Le relogement sur site : l’aménageur réserve une
place sur site pour les habitants à reloger. Mais le
relogement sur place peut poser des problèmes de
conits entre habitants.
La dédensication résidentielle : la pression démo-
graphique est importante, à l’inverse de l’Europe où
les centres-villes sont délaissés et à redynamiser. Ici,
on cherche à desserrer le centre pour soulager les
infrastructures
2
.
Les espaces publics : dans les quartiers résidentiels
existants, les espaces verts et les espaces publics
sont insusants. Le nancement pour l’investisse-
ment et l’entretien de ces espaces est encore limité.
Les investisseurs ne sont pas intéressés par la créa-
tion de ces espaces car ils ne représentent que des
coûts.
La perte du patrimoine « ordinaire » : pagodes,
maisons typiques, entrepôts anciens,… ces ouvrages
ont de la valeur mais elle n’est pas assez élevée pour
qu’ils soient classés et protégés. Le cadre législa-
tif est par ailleurs insusant. L’environnement et le
cadre de vie modiés par le renouvellement urbain
faire perdre une identité à un quartier et des repères
aux habitants.

Le nancement : on observe un manque de cadre
juridique et d’outils ecaces de négociation avec
les investisseurs. Il manque également des mesures
coercitives au cas où les investisseurs retardent ou ne
réalisent pas les projets.
Ông Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Sở
QHKT) trình bày tóm tắt những thách thức mà TPHCM đang
phải đối mặt trong công tác cải tạo đô thị.
Chia sẻ chi phí và lợi ích của các dự án: Hiện nay,
chưa có cơ chế hiệu quả và thuận lợi cho việc chia sẻ
chi phí và lợi ích giữa các bên liên quan trong các dự
án chỉnh trang cải tạo đô thị. Chẳng hạn như trong số
những người dân chịu ảnh hưởng của dự án, có người
được lợi và cũng có người bị thiệt thòi: những người
hưởng lợi trực tiếp từ dự án (ví dụ những người trước
dự án thì nhà ở trong hẻm, sau khi thực hiện dự án thì
nhà đó trở thành nhà mặt tiền); những người bị thiệt
thòi là những người nằm trong phạm vi dự án và bị
giải tỏa di dời với mức đền bù có khi không thỏa đáng
hoặc phù hợp với nguyện vọng. Ngoài ra, các chủ thể
có liên quan có khi còn chưa thấy được lợi ích của
mình trong dự án.
Phương thức bồi thường - tái định cư: Có hai
phương thức: người dân được bố trí tái định cư tại
chỗ hoặc ngoài phạm vi dự án (căn hộ hoặc nền đất);
hoặc có thể nhận tiền đền bù và tự lo nơi ở mới Mỗi
phương thức có lợi thế và bất lợi của nó.
Đối với một số khu vực có quỹ nhả tái định cư hạn chế,
việc tái định cư ngoài phạm vi dự án dễ thực hiện hơn,
tuy nhiên có trường hợp nơi ở mới cách xa nơi làm việc

và các mối quan hệ xã hội; điều này có khi dẫn tới
tình trạng người dân tiếp tục chuyển đi và hình thành
những khu nhà ở tự phát mới.
Giảm mật độ dân số: áp lực dân số ở TPHCM rất
lớn, không giống như ở Châu Âu, nơi đang phải thu
hút dân số vào các trung tâm thành phố
5
. Ở TPHCM,
chúng tôi cố gắng giảm áp lực dân số ở khu trung tâm
để giảm sức ép lên cơ sở hạ tầng.
Không gian công cộng: trong các khu dân cư hiện
hữu, công viên và không gian công cộng không đủ.
Kinh phí cho đầu tư và bảo dưỡng công viên, cây xanh
và không gian công cộng cũng còn khó khăn. Các nhà
đầu tư thường ngại đầu tư vào các không gian này bởi
vì phải tốn chi phí.
Đánh mất di sản “bình thường”: nhà ở truyền thống,
chùa, nhà kho cũ là những công trình có giá trị, tuy
chưa cao để được xếp hạng và bảo vệ. Khung pháp lý
cũng chưa đầy đủ. Một số dự án cải tạo đô thị có thể
làm mất đi bản sắc của khu phố và các điểm truyền
thống của cư dân.
Tài chính: còn thiếu hành lang pháp lý và các công cụ
hiệu quả để đàm phán với các nhà đầu tư; cũng như
còn thiếu chế tài để ứng phó với các trường hợp nhà
đầu tư chậm hoặc không thực hiện dự án.
Những vấn đề này có thể được tìm thấy trong nghiên cứu
trường hợp cải tạo đô thị ở khu vực Bến Bình Đông (xem
nghiên cứu trường hợp thực tế trong phần 3).
2

Ceci n’est pas vrai pour toutes les villes, mais ce qui est vrai c’est
que les centres-villes gagnent en population, même si c’est à un
rythme moins élevé que HCMV.
5
Điều này đúng ở một số thành phố. Khu trung tâm của một số thành
phố khác cũng có sức hút đối với người dân, tuy mức độ có thấp ở
ở TPHCM.
1.
2.
1.
2.
3.
3.
4.
5.
6.
4.
5.
6.
I. LES PRINCIPAUX ENJEUX EN 6 POINTS I. 6 THÁCH THỨC CHÍNH
20 21
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Mô tả ngắn gọn hiện trạng khu vực Bến Bình Đông
• Hoạt động thương mại trên kênh,
• Nhà máy bột mì đang hoạt động,

• Các công trình di sản bình thường,
• Nhiều công trình tôn giáo.
Giao thông và thương mại trên kênh
Transports et commerces sur le canal
Mục tiêu của dự án cải tạo đô thị
• Phát triển giao thông đường thủy,
• Phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ và du lịch,
• Bảo vệ di sản,
• Kết nối khu vực này với khu trung tâm thông qua việc
xây dựng cây cầu mới và tuyến xe buýt nhanh chạy trên
làn đường dành riêng trên đại lộ Võ Văn Kiệt.
Các vấn đề gặp phải
Phân chia rủi ro như thế nào?
Làm thế nào để tạo lập công viên, không gian công
cộng? Làm thế nào để có vốn đầu tư xây dựng và bảo
dưỡng? Làm thế nào để phân chia các chi phí?
Làm thế nào để kết hợp các loại hình nhà ở (nhà riêng
lẻ, chung cư), mạng lưới đường giao thông (đường trục
chính, đường phụ, đường hẻm)?
Làm thế nào để phân tích tính khả thi về kinh tế của
các dự án? Làm thế nào để nhà nước thu hồi được giá
trị tăng thêm trên những khoản đầu tư của mình? Làm
thế nào để nhà đầu tư đóng góp tài chính cho cơ sở hạ
tầng?
Phát huy giá trị di sản thông thường bằng cách nào?
Công năng sử dụng mới nào? Làm thế nào để tăng sức
hấp dẫn của khu vực này?
•
•
•

•
•
•
•
•
•
•
37,4 ha de terrains dont terrains
industriels : 10,8 ha (50% occupés /
50% vacants)
Population actuelle du quartier :
21 000 habitants
Projection 2020 : population
constante
Densité du quartier : 928/ha
Population actuelle du district 8:
404 880 habitants, soit 510 hab/ha
COS : 5
Maîtrise publique sur 25% du
foncier
Bref état des lieux du quartier de Ben Binh Dong
• Présence actuelle d’activités de commerces sur les canaux,
• Minoterie en activité,
• Ouvrages de patrimoine ordinaire,
• Densité d’édices religieux.
Canal et pont reliant le quartier au centre (District 1)
Kênh và cầu nối khu vực này với Khu trung tâm (Quận 1)
Objectifs du projet de réaménagement
• Développer le transport uvial,
• Développer l’économie, les commerces et les services

touristiques,
• Protéger le patrimoine,
• Relier le quartier au centre via le canal le long duquel
un projet de BRT (Bus Rapid Transit) est en cours sur
l’autre rive : construction d’un nouveau pont.
Problématiques rencontrées
Quel partage des responsabilités?
Comment créer des espaces verts? Comment nancer
leur investissement et leur entretien? Comment répartir
les coûts?
Comment combiner diérentes typologies de logement
(hauteurs, individuel/collectif) et de réseau viaire (axe
primaire, secondaire, ruelles)?
Comment analyser la faisabilité économique des pro-
jets? Comment la collectivité peut-elle récupérer la
plus-value sur son investissement? Comment faire
contribuer les investisseurs au nancement des infras-
tructures?
Quelle mise en valeur économique du patrimoine ordi-
naire? Quel nouvel usage? Comment augmenter l’at-
tractivité de cette zone?
I. PRÉSENTATION DU CAS D’ÉTUDE : LE QUARTIER DE BEN BINH DONG I. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: KHU VỰC BẾN BÌNH ĐÔNG
37,4 ha đất trong đó: 10,8 ha đất
công nghiệp (50% đang sử dụng;
50% còn trống)
Dân số hiện nay: 21.000 người
Dự báo đến năm 2020: dân số
không đổi
Mật độ dân số: 928 người/ha
Dân số hiện nay ở Quận 8: 404.880

người, tương đương 510 người/ha
Hệ số sử dụng đất: 5
25% đất trong khu vực là đất công
22 23
Phần 1
Partie 1
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
1.
2.
3.
4.
5.
1.
2.
3.
4.
5.
Minoterie et ses silos en activité
Nhà máy bột mì và các silo đang hoạt động
Entrepôt en activité
Nhà kho đang hoạt động
Bản đồ phạm vi các khu vực đang có hoạt động
Plans des emprises occupées par des activités
Remarques et échanges
Stéphane Quadrio : Vous semblez considérer que la maî-
trise de 25% des terrains d’un site est insusante. Ce n’est
peut-être pas susant pour mener le projet à terme, mais

c’est déjà beaucoup en phase d’étude de faisabilité.
Concernant l’usine à silos : si elle est encore en activité, il
faut prévoir dans le cadre de l’étude de faisabilité de la relo-
caliser. Quel est le souhait de l’usine : souhaite-t-elle partir
ou non ?
Réponse : Elle ne proteste pas contre le projet d’aménage-
ment. Elle va partir selon un plan de délocalisation progressif.
Stéphane Quadrio : Qui va construire le pont ? Selon quel
montage ?
Réponse : Il s’agit d’un auto-pont. En principe, on échange
un terrain contre un équipement : ici les autorités indemnisent
les habitants pour récupérer les terrains autour du projet de
pont et les remettent aux investisseurs. Mais ces terrains ne
sont pas susants pour compenser la valeur de l’investisse-
ment, donc les autorités doivent leur remettre un autre terrain
qui est, en l’occurrence, celui sur lequel se trouvent les silos.
Stéphane Quadrio : Comment calculer l’équivalence entre
la valeur des terrains et le coût d’investissement nécessité
par le projet d’infrastructure ?
Réponse : Le calcul est fait par le Département des Finances
(DoF).
Stéphane Quadrio : Pourquoi la collectivité ne construit-elle
pas le pont elle-même ?
Réponse : Les besoins en décaissement sont trop impor-
tants pour que la collectivité soit en mesure de le faire.
Stéphane Quadrio : Comment se calcule la valeur d’un ter-
rain ?
Réponse : Il existe une grille de prix du foncier édictée
par le Département des Finances chaque année à laquelle
s’ajoutent les droits à construire ; elle est valable sur l’en-

semble du territoire de HCMV.
Nhận xét và trao đổi
Stéphane Quadrio: Các bạn dường như nghĩ rằng việc nhà
nước mới kiểm soát được 25% diện tích đất trong khu vực này
là không đủ để thực hiện dự án. Có thể điều này là chưa đủ
để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng đủ trong giai đoạn nghiên
cứu khả thi.
Về nhà máy bột mì, nếu nhà máy vẫn còn hoạt động, thì trong
nghiên cứu khả thi của dự án, nên tính đến phương án di dời
nhà máy. Nhà máy có muốn di dời không?
Đáp: Nhà máy không phản đối việc thực hiện dự án cải tạo đô
thị. Nhà máy sẽ di dời theo kế hoạch của dự án.
Stéphane Quadrio: Đơn vị nào sẽ đầu tư xây dựng cây cầu?
Dự án này được lập như thế nào?
Đáp: Đây là cầu vượt, được đầu tư theo nguyên tắc đổi đất
lấy hạ tầng. Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi dự án, sau đó
giao đất cho nhà đầu tư xây cầu và một phần đất khác dùng
để kinh doanh hoàn vốn xây cầu. Nhưng khu đất trong phạm
vi xung quanh cây cầu không đủ để bù đắp cho giá trị đầu tư,
do đó nhà nước bù thêm cho nhà đầu tư một khu đất khác
nằm trong khu vực có silo của nhà máy bột mì.
Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính toán sự tương
đương giữa giá trị đất và chi phí đầu tư xây dựng cây cầu?
Đáp: Việc tính toán được Sở Tài chính thực hiện.
Stéphane Quadrio: Vì sao nhà nước không đứng ra đầu tư,
xây dựng cây cầu?
Đáp: Vì nhu cầu vốn xây dựng cây cầu rất lớn trong khi đó
ngân sách của nhà nước còn hạn chế.
Premières réactions de Stéphane Quadrio aux questions
posées :

Ces problématiques existent aussi en France. Elles évoquent
quelques principes qui seront ceux que nous développerons
au cours de l’atelier pour aborder la méthode de montage
d’opération d’aménagement :
Faisabilité : comment rendre faisable un dessin
d’aménagement ?
Décision : à la question « est-ce le maire ou l’archi-
tecte qui décide ? », la réponse est que c’est le projet
qui décide : le projet va concilier les pouvoirs de tous
les acteurs pour faire la décision.
Distance : comparaison entre les villes occidentales
et villes en développement. Il existe deux modèles dif-
férents : la planication dans une ville où croissance
est à deux chires avec des immeubles qui poussent
très vite, mais parfois restent à moitié vides et la pla-
nication dans une ville à la croissance quasi nulle.
Priorité : en tant qu’aménageur on souhaite tout
contrôler, mais la ville va plus vite que nous, il convient
donc de savoir se concentrer sur les secteurs straté-
giques où les autorités peuvent se donner les moyens
de contrôler et de gérer le développement.
Méthode : poser deux ou trois principes essentiels
permettant de passer du plan à la réalité.
Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính giá trị của một khu
đất?
Đáp: Thành phố có khung giá đất do Sở Tài chính xây dựng
mỗi năm. Đây là cơ sở để tính giá trị đất.
Những nhận định đầu tiên của ông Stéphane Quadrio về
các câu hỏi nêu trên:
Những vấn đề nêu trên cũng có ở Pháp. Nó liên quan đến

một số nguyên tắc sẽ được trình bày trong khóa tập huấn
để giải quyết các vấn đề về lập dự án quy hoạch, đầu tư xây
dựng:
Tính khả thi: Làm thế nào để chuyển từ bản đồ quy
hoạch thành dự án thực hiện được?
Quyết định: Thị trưởng hay kiến trúc sư là người
quyết định? Câu trả lời là dự án quyết định: dự án sẽ
là nơi dung hòa thẩm quyền của tất cả các bên liên
quan để đưa ra quyết định.
Bối cảnh: So sánh giữa các thành phố phương Tây
và các thành phố đang phát triển. Có hai mô hình quy
hoạch khác nhau: một bên là thành phố có tốc độ tăng
trưởng ở mức hai con số với các tòa nhà liên tục mọc
lên, nhưng nhiều tòa nhà chỉ lấp đầy một nửa và bên
kia là một thành phố có tốc độ tăng trưởng gần như
bằng không.
Ưu tiên: Chúng ta mong muốn kiểm soát tất cả mọi
thứ, nhưng thành phố thay đổi nhanh hơn hành động
của chúng ta. Do đó, nhà nước cần tập trung nguồn
lực để quản lý và kiểm soát sự phát triển ở những khu
vực chiến lược.
Phương pháp: Đặt ra hai hoặc ba nguyên tắc chính
để chuyển từ quy hoạch thành dự án thực tế.
24 25
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012

P
ARTIE 2 – RETOUR D’EXPÉRIENCE DE L’ÉTA-
BLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGE-
MENT DE SAINT-ETIENNE (EPASE)
P
HẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ
ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG
SAINT-ETIENNE (EPASE)
6
Hiện nay, ở Pháp chỉ có khoảng 10 dự án vì lợi ích quốc gia.
3
Seules une douzaine d’autres OIN existent aujourd’hui en France.
I. L’EPASE : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET ÉCONOMIQUE AU
SERVICE DE LA VILLE DE SAINT-ETIENNE
I. EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-
ETIENNE
Comprendre le mode de gestion des projets par l’Établisse-
ment Public d’Aménagement de Saint Etienne (EPASE) per-
met de comprendre ce qu’est la conduite d’opération, métier
central dans la gestion de projet d’aménagement.
Il existe environ 10 Etablissements Publics d’Aménagement
(EPA) en France. Les missions d’un EPA consistent à procé-
der à toute opération de nature à favoriser l’aménagement,
le renouvellement et le développement économique de son
territoire de compétence. Ce sont des sociétés créées par
décret, avec des capitaux 100% publics, comprenant un
Conseil d’Administration où sont représentés à parité Etat et
collectivités locales.
Même si les EPA sont des établissements au statut particu-
lier propre au système français, certains principes de fonc-

tionnement peuvent être intéressants à explorer et à adapter
pour rendre plus ecace le mode de gestion des projets à
HCMV.
1. Ses missions, son mode d’organisation et de fonc-
tionnement
L’Établissement Public d’Aménagement de Saint Etienne
(EPASE) est né en janvier 2007 d’un partenariat entre l’Etat
et les collectivités locales (la Ville de Saint-Etienne, la com-
munauté d’agglomération Saint-Etienne Métropole, le Dépar-
tement de la Loire et la Région Rhône-Alpes), pour accélérer
le renouveau urbain de Saint-Etienne. Le projet urbain de
Saint-Etienne a été qualié d’Opération d’Intérêt National
3
.

Sur un territoire de 970 hectares, l’EPASE est chargé d’accé-
lérer l’aménagement, le renouvellement urbain et le déve-
loppement économique de la ville. Il contribue à renforcer
l’attractivité territoriale de Saint-Etienne au sein de l’aire
métropolitaine lyonnaise.
Missions
L’EPA de Saint-Etienne a deux missions :
Une mission d’aménagement qui constitue son cœur
de métier : l’EPA assure à la fois un rôle d’ensemblier et
Hiểu được phương thức hoạt động của EPASE sẽ cho phép
ta hiểu rõ thế nào là quản lý dự án quy hoạch, đầu tư xây
dựng.
Ở Pháp, có 10 Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây
dựng (gọi tắt là Ban quản lý). Nhiệm vụ của Ban Quản lý bao
gồm: thực hiện tất cả hoạt động nhằm thúc đẩy quy hoạch,

đầu tư, phát triển kinh tế trên một địa bàn. Ban Quản lý là
đơn vị sự nghiệp có thu, được thành lập theo nghị định của
Chính phủ, với 100% vốn Nhà nước, nhưng hoạt động như
một doanh nghiệp tư nhân. Lãnh đạo của Ban Quản lý là Hội
đồng quản trị bao gồm các thành viên là người của Chính phủ
và Chính quyền địa phương.
Mặc dù mô hình Ban Quản lý được thiết kế theo đặc thù của
hệ thống ở Pháp, nhưng một số nguyên tắc hoạt động của nó
có thể nên được nghiên cứu, điều chỉnh và áp dụng để nâng
cao hiệu quả công tác quản lý dự án ở TPHCM.
1. Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Ban
quản lý
Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint
Etienne (EPASE) được thành lập vào tháng giêng năm 2007
trên cơ sở quan hệ đối tác giữa Chính phủ và Chính quyền địa
phương (thành phố Saint-Etienne, Cộng đồng đô thị Saint-
Etienne, tỉnh Loire, vùng Rhône-Alpes) nhằm đẩy mạnh quá
trình cải tạo đô thị ở thành phố Saint-Etienne. Dự án cải tạo
đô thị ở thành phố Saint-Etienne là Dự án vì lợi ích quốc gia
6
.

Trên địa bàn 970 ha, EPASE chịu trách nhiệm đẩy mạnh
quy hoạch, cải tạo đô thị và phát triển kinh tế. EPASE góp
phần tăng cường sức hấp dẫn của thành phố Saint-Etienne
và vùng đô thị Lyon.
la maîtrise d’ouvrage opérationnelle des projets d’amé-
nagement urbain qu’il pilote, en complément de l’action
des autres acteurs institutionnels (Ville, Agglomération,
Conseil Général, Conseil Régional, Etat, Agence d’ur-

banisme, Etablissement Public Foncier…).
Cette mission consiste à mettre en œuvre les projets ur-
bains : acquisition du foncier et viabilisation, acquisition
d’immeubles et restructuration, réalisation d’espaces
et d’équipements publics rétrocédés à la collectivité,
vente de charges foncières (immeubles restructurés ou
foncier doté de droits à construire) à un investisseur,
par le biais d’un promoteur.
Une mission de développement économique : l’EPA
apporte sa contribution à la stratégie économique du
territoire en dénissant les secteurs porteurs à attirer
sur les zones de projet et les plans d’actions néces-
saires pour la mise en œuvre. Il contribue à la promo-
tion et à la commercialisation de ces projets auprès des
acteurs économiques et des institutions.
Composition
Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend à parité
des représentants de l’Etat et des collectivités locales. Le
Directeur Général est nommé par le Ministre de l’Urbanisme.
Le Président du Conseil d’Administration est un représentant
des collectivités locales, en l’occurrence le maire de Saint-
Etienne. Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend
18 membres : 9 représentants des collectivités locales (ville,
communauté d’agglomération, département, région) ; 9 re-
présentants des ministères (logement, aménagement du ter-
ritoire, économie et nance…).
Le Conseil d’Administration xe la stratégie, contrôle la mise
en œuvre de celle-ci et la gestion des projets. Le Directeur
Général assure le fonctionnement de l’EPASE, exécute les
décisions du Conseil d’Administration, passe les contrats et

marchés sans avoir besoin d’en référer au Conseil d’Admi-
nistration.
Nhiệm vụ
EPASE có hai nhiệm vụ chính:
Làm chủ đầu tư các dự án quy hoạch, đầu tư xây
dựng đô thị. Cụ thể: EPASE vừa là chủ đầu tư các dự
án vừa là đơn vị điều phối hành động của các chủ thể
khác trên địa bàn của mình (Thành phố, Hội đồng tỉnh,
Hội đồng vùng, Chính phủ, Cơ quan quy hoạch đô thị,
Trung tâm tạo quỹ đất )
Nhiệm vụ của EPASE là mua đất, xây dựng cơ sở hạ
tầng, công trình công cộng sau đó bàn giao cho chính
quyền địa phương, bán đất đã có hạ tầng cho nhà phát
triển bất động sản.
Phát triển kinh tế: EPASE đóng góp cho chiến lược
kinh tế trên địa bàn bằng cách xác định các khu vực
trọng điểm thu hút đầu tư và đưa ra kế hoạch hành
động cần thiết để triển khai thực hiện. EPASE góp phần
quảng bá và giới thiệu các dự án này đến các chủ thể
kinh tế, cơ quan và tổ chức.
Mô hình tổ chức
Hội đồng quản trị của EPASE bao gồm đại diện của Chính
phủ và Chính quyền địa phương. Tổng Giám đốc EPASE
được Bộ trưởng phụ trách Quy hoạch đô thị bổ nhiệm. Chủ
tịch Hội đồng quản trị là Thị trưởng thành phố Saint-Etienne.
Hội đồng quản trị của EPASE có 18 thành viên, 9 người là đại
diện của chính quyền địa phương (thành phố, cộng đồng đô
thị, tỉnh, vùng), 9 người khác là đại diện của các Bộ (nhà ở,
quy hoạch lãnh thổ, kinh tế, tài chính…).
HĐQT đề ra chiến lược, kiểm tra việc triển khai thực hiện

chiến lược và công tác quản lý dự án. Tổng giám đốc điều
hành các hoạt động của EPASE, triển khai thực hiện các
quyết định của HĐQT, ký kết các hợp đồng trong phạm vi
thẩm quyền mà không cần xin ý kiến của Hội đồng quản trị.
•
•
•
•
26 27
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Budget de l’EPASE
L’EPASE dispose d’un budget de 255 millions d’euros sur
la période 2007 - 2014, dont 125 millions de subventions
publiques (soit 49% du budget). En tant qu’établissement
public, l’EPASE a l’obligation d’équilibrer ses dépenses et
ses recettes.
En moyenne, les recettes et dépenses de l’EPASE se répar-
tissent selon les grands postes suivants :
Une organisation des ressources humaines en mode
projet à l’EPASE
Les ⅔ du personnel travaillent sur des fonctions opération-
nelles tandis qu’un ⅓ se concentre sur des fonctions support.
Les ressources humaines sont organisées en « mode
projet »,c’est-à-dire par opération et non par métier, avec 4 à
5 personnes par opération.

Chaque équipe conduit intégralement le projet depuis les
études amont, l’achat du foncier jusqu’à la réalisation, en gé-
rant tous ses aspects (procédures administratives, achat du
foncier, négociations, concertation, préparations des appels
d’ores, suivi de la construction…). Cette organisation per-
met d’avoir une continuité dans le suivi de l’opération.
Elle est possible car le personnel dispose de susamment
de compétences dans les diérents domaines, sans pour
autant être spécialistes, pour pouvoir se poser les bonnes
questions et savoir où aller chercher les bonnes réponses
auprès des personnes compétentes.
Tổ chức nhân sự theo dự án
⅔ nhân viên của EPASE làm công tác quản lý dự án và ⅓
còn lại có nhiệm vụ hỗ trợ, hậu cần. Nhân sự được tổ chức
theo “dự án”, tức là theo ê-kíp cho từng dự án chứ không
theo phòng, ban chuyên môn, mỗi ê-kíp khoảng 4-5 người
cho một dự án.
Mỗi ê-kíp chịu trách nhiệm toàn bộ dự án mình phụ trách từ
khâu nghiên cứu sơ bộ, mua đất đến việc triển khai thực hiện;
quản lý tất cả các mặt (thủ tục hành chính, mua đất, đàm
phán, chuẩn bị hồ sơ mời thầu, theo dõi tiến độ dự án…). Mô
hình tổ chức này đảm bảo tính liên tục trong việc theo
dõi và quản lý dự án. Điều này là khả thi vì các nhân viên có
đủ kỹ năng cần thiết trong các lĩnh vực khác nhau, họ không
cần là chuyên gia mà chỉ cần biết cách đặt vấn đề, biết nơi
tìm câu trả lời cũng như biết người có thẩm quyền có thể trả
lời các vấn đề đó.
Ngân sách của EPASE
Ngân sách của EPASE trong giai đoạn 2007 - 2014 là 255
triệu euro trong đó có 125 triệu euro là vốn của nhà nước

(chiếm 49%). Vì EPASE là một đơn vị công lập, nên bắt buộc
phải đảm bảo cần đối thu chi.
Các khoản thu chi của EPASE được chia thành các mục
chính sau đây:
Dépenses Recettes
Etudes = 5%
Travaux= entre ⅓ et ¼
des dépenses
Achat foncier = 40%
Conduite d’opération relève
des frais de fonctionnement
Masse salariale
Liées aux ventes de terrain
Participation des constructeurs
Loyers
Participation publique pour
équilibrer les opérations :
45%
Chi Thu
Nghiên cứu, thiết kế = 5%
Thi công = khoảng ⅓ đến
¼ tổng chi
Mua đất = 40%
Chi phí quản lý dự án thuộc
khoản chi thường xuyên.
Quỹ lương
Bán đất
Phần đóng góp của nhà đầu tư
Tiền cho thuê tài sản
Phần đóng góp của nhà nước

để đảm bảo cân đối thu chi
của các dự án 45%
Organigramme de l’EPASE : une organisation en mode projet
Sơ đồ tổ chức của EPASE: tổ chức theo dự án
Directeur général
Attachée de
Direction
Chargé de
mission
Direction
Générale
Chargée mission
Amélioration
Processus
Resp. Achats
Juridique
Chargé de
missions jurid
ques Achats
Chargée de
ommunication
Resp
Concertation
Assistante
Communication
(50%)
Apprentie
Comm
Attachée
Gestion

financière
Attaché
achats/
Marchés
publics
Directeur
Communication
Directeur Admin
& Financier
Dir Marketing
Territorial
Chef de Projet
Renouvellement
Urbain
Chef de Projet
Châteaucreux
Chef de Projet
Pt de l’Ane-
Monthieu &
Cœur de Ville
Chef de Projet
Manufacture
Plaine Achille
Contrôleur de
Gestion
Chargée de
mission
Admin- RH
Attaché
Moyens Gx &

Maintenance
Bât
Chargée
d’opérations
Responsable
opérations
Responsable
opérations
Responsable
opérations
Assistante
technique
Apprentie
Apprentie
Stagiaire
Apprentie
Assistante
technique
Responsable
opérations
Responsable
opérations
Responsable
opérations
Responsable
Opérations
Assistante
technique
Assistante
technique

Responsable
opérations
Responsable
opérations
Chargé
d’affaires
Assistante
Marketing
(50%)
Resp Dvlt
commercial
Apprentie
Marketing
PROJETS
Developt
Economique
Finances
Gestion
Communication Juridique Et
Achats
Fonctions Support
Fonctions Operationnelles
Tổng Giám đốc
Trợ lý Giám
đốc
Chuyên viên
tổng hợp
Chịu trách nhiệm
cải thiện quy trình
Phụ trách

pháp lý và
mua hàng
Chịu trách
nhiệm pháp lý
và mua hàng
Chịu trách
nhiệm truyền
thông
Phụ trách
thống nhất
Trợ lý truyền
thông (50%)
Học việc từ
truyền thông
Nhân viên
quản lý tài
chính
Nhân viên
mua bán thị
trường công
cộng
Giám đốc
truyền thông
Giám đốc hành
chính và tài
chính
Giám đốc
Maketing
Trưởng dự án
Renouvellement

Urbain
Trưởng dự án
Châteaucreux
Trưởng dự án
Pt de l’Ane-
Monthieu &
Cœur de Ville
Trưởng
dự án
Plaine Achille
Kiểm soát
quản lý
Phụ trách
hành chính
nhân sự
Phụ trách
trang thiết bị
và bảo trì
Chịu trách
nhiệm của
dự án
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Trợ lý kỹ
thuật
Học việc

Học việc
Thực tập sinh
Học việc
Trợ lý kỹ
thuật
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Trợ lý kỹ
thuật
Trợ lý kỹ
thuật
Phụ trách
dự án
Phụ trách
dự án
Chịu trách
nhiệm mua bán
Trợ lý
Marketing
(50%)
Phụ trách
thương mại
Học việc
Marketing

DỰ ÁN
Phát triển kinh
tế
Quản lý tài
chính
Truyền thông Pháp lý và mua
Chức năng hỗ trợ
Chức năng thực hiện dự án
28 29
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
2. L’EPASE : un outil mis au service d’une stratégie
territoriale
Ville au passé industriel dont l’économie était traditionnel-
lement fondée sur la fabrication d’armes, la sidérurgie et le
charbon, Saint-Etienne a dû entreprendre une reconversion
économique suite à la crise industrielle des années 1970. En
1975, Saint-Etienne était la cinquième ville de France avec
220 000 habitants. Depuis cette date, sa population baisse
sous l’eet de la crise économique (perte d’emplois et d’habi-
tants) et plus récemment de la concurrence des petites villes
alentours qui continuent de lui faire perdre des habitants.
Aujourd’hui, Saint-Etienne compte 180 000 habitants, au sein
d’une agglomération qui en compte 400 000 (équivalent au
nombre d’habitants d’un district de HCMV). Son bassin d’em-
ploi représente 200 000 emplois et 20 000 entreprises.

Située à 60 km de Lyon, l’un des enjeux actuels de Saint-
Etienne est de construire le développement de la métro-
pole à l’échelle Lyon/Saint-Etienne. Dans ce contexte,
l’enjeu des opérations d’aménagement est de rendre la
ville attractive pour qu’elle conserve ses habitants et en
attire davantage (qualité de vie, emploi).
La ville de Saint-Etienne et l’EPASE poursuivent donc
trois objectifs majeurs :
Le renouvellementet le développement écono-
mique : accompagner la tertiarisation de l’économie
en particulier via les secteurs de l’innovation et des
services, en renforçant la position de Saint-Etienne
comme second pôle urbain de la métropole Lyon /
Saint-Etienne : création d’un quartier d’aaires, déve-
loppement d’un campus à rayonnement métropolitain
favorisant les collaborations entre les lières d’excel-
lence.
La pérennisation du dynamisme économique du
bassin d’emplois : le développement commercial
avec la restructuration de zones d’activité commer-
ciale, la création et le renforcement de fonctions ter-
tiaires nécessaires au développement des activités
industrielles stéphanoises.
Le développement de l’attractivité résidentielle du
territoire : amélioration de la qualité des espaces pu-
blics, ore de logement adaptée (réhabilitation, démo-
lition/reconstruction)…
L’EPASE décline cette stratégie de développement territorial
à travers ses diérents projets d’aménagement qui se répar-
tissent sur cinq sites d’intervention prioritaires. Ainsi, les pro-

jets du quartier d’aaires de Chateaucreux, du quartier créatif
et du campus métropolitain de la Manufacture Plaine Achille
participent à la stratégie de développement économique.
En termes de stratégie de développement commercial, on
compte les opérations de la zone d’activité commerciale de
Pont de l’Ane Monthieu, en entrée de ville et celle de Cœur
de ville.
Enn, la stratégie habitat se déploie dans chacune de ces
opérations qui comprennent toutes un volet habitat et en par-
ticulier dans le projet de renouvellement urbain du quartier
Jacquard.
Phục hồi và phát triển kinh tế: Chuyển dịch cơ cấu
kinh tế sang khu vực dịch vụ, đặc biệt chú trọng các
ngành nghề sáng tạo và cung cấp dịch vụ; khẳng định
vị thế đô thị số hai của Saint-Etienne trong trục đô thị
Lyon/Saint-Etienne: xây dựng khu trung tâm thương
mại, dịch vụ, văn phòng, phát triển khu đô thị đại học
và tăng cường liên kết giữa các ngành khoa học kỹ
thuật cao.
Duy trì tính năng động của lưu vực việc làm: Phát
triển thương mại và tái cấu trúc các khu thương mại
trọng điểm, tạo mới và phát triển các ngành nghề
thuộc khu vực dịch vụ cần thiết cho hoạt động công
nghiệp.
Đy mạnh thu hút cư dân trên địa bàn: Cải thiện
chất lượng không gian công cộng, cung cấp nhà ở phù
hợp (cải tạo, phá bỏ, xây mới)…
EPASE hiện thực hóa chiến lược phát triển này thông qua
nhiều dự án quy hoạch nằm trên năm khu vực trọng điểm.
Đóng góp vào phát triển kinh tế có các dự án: Khu trung tâm

thương mại, dịch vụ, văn phòng đa chức năng Chateaucreux;
Khu đô thị đại học và sáng tạo Manufacture Plaine Achille.
Khía cạnh phát triển thương mại có các dự án: khu thương
mại Pont de l’Ane Monthieu tọa lạc ngay cửa ngõ ra vào
thành phố và khu thương mại ở trung tâm thành phố.
Chiến lược nhà ở được lồng ghép vào các dự án nói trên, đặc
biệt là dự án cải tạo đô thị ở khu phố Jacquard.
2. EPASE: Công cụ phục vụ cho việc triển khai thực
hiện chiến lược phát triển
Vốn là một thành phố công nghiệp có nền kinh tế truyền thống
dựa vào sản xuất vũ khí, thép và than, sau cuộc khủng hoảng
công nghiệp những năm 1970, thành phố Saint-Etienne đã
phải tiến hành tái cơ cấu kinh tế. Năm 1975, Saint-Etienne
là thành phố lớn thứ 5 của Pháp với 220.000 dân. Sau đó,
số dân của thành phố đã giảm do tác động của cuộc khủng
hoảng kinh tế (mất việc làm, cư dân bỏ đi nơi khác). Sự cạnh
tranh của các thành phố lân cận vẫn đang khiến dân số
của Saint-Etienne tiếp tục giảm. Hiện nay, thành phố Saint-
Etienne có khoảng 180.000 dân nằm trong một cộng đồng đô
thị 400.000 dân (tương đương với số dân trung bình của một
quận tại TPHCM). Lưu vực việc làm ở đây có khoảng 20.000
công ty và tạo ra 200.000 việc làm.
Một trong những thách thức hiện nay của Saint-Etienne,
thành phố cách Lyon 60km, là làm sao xây dựng chiến
lược phát triển tương xứng vi trục siêu đô thị Lyon/
Saint-Etienne. Trong bối cảnh đó, các dự án quy hoạch
đô thị phải làm thế nào để thành phố trở nên hấp dn vừa
để giữa người dân ở lại vi thành phố vừa thu hút thêm
nhiều người từ nơi khác đến (cải thiện chất lượng cuộc
sống và tạo việc làm).

Thành phố Saint-Etienne và EPASE đt ra ba mục tiêu
quan trọng:
1.
2.
3.
1.
2.
3.
Cité des Affaires
Khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng
5 địa điểm ưu tiên hành động của EPASE
Les cinq sites d’interventions prioritaires de l’EPASE
30 31
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
3. Le rôle du conducteur d’opération
La mission du conducteur d’opération consiste à garantir :
• Le respect des objectifs du programme
• Les coûts
• La qualité des prestations
• Les délais
• La réduction des risques de contentieux.
La Direction Générale de l’Etablissement assure la direction
des investissements. Elle valide les programmes et les bud-
gets des opérations. L’équipe projet représente la compo-
sante de conduite d’opération de la Maîtrise d’ouvrage.

L’EPASE associe étroitement au projet les collectivités
concernées.
Face au conducteur d’opération, se trouvent les clients qui
sont soit des promoteurs privés (vente de terrains et travaux),
soit des services publics (remise des équipements publics
réalisés).
Autour de l’EPASE, se trouvent un ensemble d’entreprises
prestataires : bureaux d’études, consultants, maîtres d’œuvre
urbain (plan guide, design urbain), maîtres d’œuvre d’opéra-
tion, entreprises de travaux…
Enn, le conducteur d’opération doit également prendre en
compte les usagers, les riverains et les utilisateurs naux des
équipements (procédure de concertation, d’information…).
3. Vai trò quản lý dự án
Ê-kíp quản lý dự án phải đảm bảo:
• Tuân thủ các mục tiêu của dự án
• Chi phí
• Chất lượng
• Thời hạn
• Giảm nguy cơ xảy ra tranh chấp
Ban lãnh đạo chịu trách nhiệm chỉ đạo các hoạt động đầu tư,
phê duyệt chương trình và ngân sách cho các dự án. Ê-kíp
quản lý dự án thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư.
EPASE phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong
các dự án.
Khách hàng của Ban Quản lý dự án là các công ty đầu tư
phát triển bất động sản tư nhân (Ban Quản lý bán đất đã có
hạ tầng cho các công ty này xây dựng công trình) hoặc chính
quyền địa phương (Ban Quản lý xây dựng và bàn giao công
trình công cộng cho chính quyền địa phương).

EPASE ký hợp đồng với các đơn vị tư vấn, cung cấp dịch vụ:
đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị tư vấn chung, đơn vị thi công
EPASE cũng quan tâm đến ý kiến của người sử dụng, người
ở xung quanh công trình (thủ tục lấy ý kiến, thông tin ).
Missions transversales
Assistance financière Identification des
besoins fondamentaux
du maître d'ouvrage
Identification et conduites
des études préalables
complémentaires
OPC des interventions
des prestataires
intellectuels
OPC et suivi qualitatif
des interventions des
prestataires intellectuels
Assistance juridique Identification du
contexte règlementaire
du projet et du site
Etablissement du
programme (besoins)
Elaboration du
règlement
ESQ, APS, APD
Vérification et analyse,
propositions au maître
d'ouvrage
Dévolution, passation et
gestion des marchés de

service
Proposition de familles
de solution
Constitution le dossier
du contexte physique et
règlementaire
(contraintes, données)
Elaboration du contrat
de maîtrise d'œuvre
APD,
Réception
Faisabilité Programmation Concours Conduite des études
Structures de
concertation
Identification et
conduites des études
préalables nécessaires
Traductions des besoins
fondamentaux du maître
d'ouvrage en
performances
(exigences)
Ouverture et analyse
des candidatures et
présentation au Jury
Permis de construire,
dépôt, affichage
Choix des assurances Choix du site
d'implantation
Estimation du montant

de l'opération, recalage
planning
Constitution de la
commission technique
et pilotage de ses
travaux
PRO
Vérification et analyse,
propositions au maître
d'ouvrage
Définition et gestion des
procédures et
autorisations
administratives diverses
Analyses des existants Acceptation et
approbation du
programme
Rapport d'analyse et
de présentation des
prestations
Suivi des interfaces
programme des
équipements / bâtiment
Etablissement pré-
programme, bilan,
planning
Définition des modalités
de remise de l'ouvrage
Animation des travaux
du jury

Bilan des modifications
de programme
Rapport de fin de phase Préparation de la
passation du marché
PRO, réception sans
réserve
Proposition sur le choix
des modalités de
dévolution et passation
des marchés travaux
Các nhiệm vụ có tính
liên ngành
Hỗ trợ tài chính Xác định rõ các nhu
cầu cơ bản của chủ
đầu tư
Xác định và quản lý các
nghiên cứu ban đầu có
tính bổ sung cho nhau
Sự tham gia của các
đơn vị cung cấp dịch
vụ
Theo dõi chất lượng
công việc của các đơn
vị tham gia
Hỗ trợ pháp lý Xác định cơ sở pháp lý
của dự án và bối cảnh
xung quanh khu vực
dự án
Lập chương trình Ban hành nội quy Thiết kế phác thảo,
thiết kế sơ bộ, thiết kế

chi tiết thi công Kiểm tra
và phân tích các đề xuất
của chủ đầu tư
Gọi thầu, ký hợp đồng
dịch vụ
Đề xuất các giải pháp Lập hồ sơ dự án Soạn thảo hợp đồng tư
vấn quản lý dự án
Thiết kế chi tiết thi công,
Nghiệm thu
Nghiên cứu khả thi Lập chương trình
Tổ chức các cuộc thi
Quản lý các nghiên
cứu
Thiết lập các cơ chế lấy
ý kiến
Xác định và quản lý các
nghiên cứu ban đầu có
tính bổ sung cho nhau
Chuyển các nhu cầu của
chủ đầu tư thành các
yêu cầu của dự án
Phân tích các hồ sơ
dự thầu
Giấy phép xây dựng
Chọn đơn vị bảo hiểm Chọn địa điểm bố trí
công trình
Ước tính kinh phí của dự
án, lập kế hoạch
Ban chỉ đạo kỹ thuật
thi công

Thiết kế phác thảo, thiết
kế sơ bộ, thiết kế chi
tiết thi công
Kiểm tra và phân tích
các đề xuất của chủ đầu
tư
Quản lý thủ tục hành
chính khác
Phân tích hiện trạng Phê duyệt chương trình Báo cáo phân tích Theo dõi việc thực hiện
chương trình
Lập chương trình sơ
bộ, bảng cân đối tài
chính, kế hoạch
Xác định phương thức
bàn giao công trình
Hỗ trợ hội đồng chấm
thầu
Tổng kết các thay đổi
của chương trình
Báo cáo kết thúc giai
đoạn
Chuẩn bị ký hợp đồng Nghiệm thu đồ án thiết
kế
Đề xuất việc lựa chọn
phương thức đấu thầu
và ký hợp đồng thi công
32 33
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012

Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Remarques et échanges
Participant : Si l’on ne parvient pas à négocier l’achat d’un
terrain, de quels moyens dispose l’EPASE pour obliger le
propriétaire à vendre?
Stéphane Quadrio : A condition que le projet soit d’utilité
publique, comme dans le cas d’un équipement public ou de
logement social, il y a la possibilité d’exproprier. En cas de
désaccord sur le prix proposé à l’expropriation, on recourt au
juge de l’expropriation qui xe le prix des terrains.
Stéphane Quadrio : Existe-t-il des structures organisées en
mode projet à HCMV?
Participant : Non, dans le cas des grands projets comme
ceux de la ville nouvelle de Thu Thiem ou du boulevard Vo
Van Kiet, le comité populaire crée des unités de gestion de
projet indépendantes des directions techniques et directe-
ment rattachées au Comité populaire. Pour autant ces unités
ne fonctionnent pas en mode projet.
Stéphane Quadrio : Est-ce la même structure qui mène les
études puis conduit les travaux?
Participant : Non, dans le cas du boulevard Vo Van Kiet, les
études ont été faites par un consultant japonais, la structure
de gestion de projet a uniquement validé l’étude.
Participant : Ici, chaque district possède un comité de ges-
tion des investissements qui gère les projets d’utilité publique
de son district. Pour les autres projets, comme celui de re-
qualication du canal qui implique des investisseurs privés,
l’organisation est diérente. Le privé avance l’argent pour les

investissements, il est en contrepartie payé en foncier sous
la forme d’un terrain situé ailleurs et cédé par les autorités.
Participant : L’équipe de projet de l’EPASE doit-elle présen-
ter ses projets à une autorité pour approbation? Laquelle?
Qui décide en dernière instance du projet?
Stéphane Quadrio : A chaque étape du processus de projet,
intervient un temps de validation qui se fait à des niveaux
hiérarchiques diérents en fonction des étapes. Il est notam-
ment important de procéder à la validation le plus en amont
possible de la programmation, de manière à éviter de revenir
sur celle-ci du fait de validations qui remettraient en cause
tardivement certains éléments de programmation. La vali-
dation de la programmation constitue en eet une forme de
contractualisation, c’est la base à partir de laquelle on éla-
bore le projet. En fonction de la nature du projet, les autorités
à solliciter varient. Par exemple, si le contenu du projet com-
prend une école, il est nécessaire de faire valider régulière-
ment les avancées du projet par l’autorité publique en charge
des écoles pour s’assurer que le projet correspond bien à
leurs attentes.
II. LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE
OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT
1. Les étapes clés d’une opération d’aménagement
A l’EPASE, les étapes successives d’une même opération
d’aménagement sont gérées par la même équipe de projet
(4-5 personnes par opération) an de centraliser la maîtrise
d’ouvrage et de ce fait, optimiser la qualité du suivi et préve-
nir toute déperdition d’information.
Nhận xét và trao đổi
Học viên: Nếu mua đất qua thương lượng không thành

công, thì EPASE có các công cụ gì để bắt buộc các chủ sở
hữu phải bán đất cho mình?
Stéphane Quadrio: Nếu dự án được công nhận là vì lợi ích
công cộng, ví dụ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội,
thì nhà nước có quyền trưng mua. Trong trường hợp còn bất
đồng về giá trưng mua, thì sẽ nhờ đến thẩm phán trưng mua
ấn định giá đất.
Stéphane Quadrio: Ở TPHCM, có mô hình quản lý theo
dự án không?
Học viên: Không. Các Ban Quản lý (BQL), ví dụ Ban Quản
lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý đầu tư xây dựng
công trình Giao thông - Đô thị thành phố, được UBND thành
phố thành lập, độc lập với các sở, ban ngành chuyên môn.
Mô hình tổ chức của các Ban Quản lý không theo phương
thức dự án.
Stéphane Quadrio: BQL có thực hiện các nghiên cứu và
thi công không?
Học viên: Không, ví dụ trong dự án xây dựng đại lộ Võ Văn
Kiệt, các nghiên cứu do một đơn vị tư vấn Nhật Bản thực
hiện. BQL thẩm định, phê duyệt nghiên cứu.
Học viên: Ở TPHCM, mỗi quận/huyện có một Ban Quản lý
đầu tư xây dựng để quản lý các dự án công ích của mình. Đối
với các dự án có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân, mô
hình tổ chức quản lý khác. Nhà đầu tư tư nhân ứng vốn thực
hiện dự án, đổi lại nhà nước sẽ giao cho nhà đầu tư một khu
đất để thực hiện dự án thương mại.
Học viên: Ê-kíp quản lý dự án của EPASE có phải trình dự
án cho một cơ quan thẩm quyền phê duyệt không? Cơ quan
nào? Ai là người đưa ra quyết định cuối cùng của dự án?
Stéphane Quadrio: Ở mỗi giai đoạn của quá trình thực

hiện dự án đều có thẩm định và phê duyệt ở các cấp khác
nhau. Điều đầu tiên và đặc biệt quan trọng là phải phê duyệt
càng sớm càng tốt nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng
trong dự án để tránh việc xem xét lại nội dung dự án sau này.
Nội dung quy hoạch sau khi được phê duyệt tạo thành nền
tảng cho việc lập dự án. Tùy theo tính chất của dự án, cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ khác nhau. Ví dụ, nếu nội
dung của dự án bao gồm xây dựng một trường học, thì cần
làm việc chặt chẽ với cơ quan quản lý giáo dục và các bước
thực hiện dự án phải được cơ quan này phê duyệt nhằm đảm
bảo dự án phù hợp với mong đợi của họ.
II. CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP
DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG
1. Các bưc chính của một dự án quy hoạch, đầu tư
xây dựng
Ở EPASE, các bước của một dự án do một ê-kíp quản lý dự
án theo dõi thực hiện (ê-kíp có từ 4 đến 5 người phụ trách mỗi
dự án) để quản lý tập trung và tối ưu hóa chất lượng theo dõi
dự án đồng thời tránh phân tán thông tin.
Source : S. Quadrio, 2012.
Nguồn: S. Quadrio, 2012.
Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
Les étapes clés d’une opération d’aménagement
Initialisation
Approbation et
lancement de la
faisabilité
Approbation du
bilan et lancement

Compte rendu
annuel d’activité
6 mois 12 mois X années
OpérationFaisabitité
Etudes
préalables
Identification des besoins
endogènes et exogènes
Premiers éléments de
programme et
programme global de
construction
Etude d’impact
Concertation
Check list des données
Programme détaillé
des constructions
Programme des
équipements publics
(coût et maître d’ouvrage)
Bilan et financements
Plan guide
Travaux d’espaces
publics
Viabilisation des lots
de construction
Consultation d’opérateurs
immobiliers
Travail technique
Validation politique

Phê duyệt và
khởi động nghiên
cứu khả thi
Phê duyệt
Báo cáo hàng năm
6 tháng 12 tháng X năm
Triển khai
thực hiện
Nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu
tiền khả thi
Xác định nhu cầu trong
và ngoài khu vực dự án
Xác định sơ bộ nội dung
đầu tư xây dựng
Nghiên cứu tác động
Lấy ý kiến
Danh mục dữ liệu cần có
Nội dung đầu tư xây dựng
chi tiết
Các công trình công cộng
cần xây dựng (kinh phí và
chủ đầu tư)
Bảng cân đối tài chính,
kế hoạch dự kiến
Bản đồ quy hoạch
Xây dựng công trình
công cộng
Xây dựng cơ sở hạ tầng,
Bán đất cho nhà đầu tư

thứ cấp
Chuyên môn kỹ thuật
Lãnh đạo phê duyệt
34 35
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Qu’est-ce qu’un programme ?
Le programme est l’expression des besoins d’un
maître d’ouvrage que l’opération devra satisfaire.
Il ne s’agit pas des besoins exhaustifs du territoire.
Ces besoins sont d’origine endogène, liés au déve-
loppement du secteur de projet lui-même (exemple :
logements, bureaux, équipements pour les habitants
déjà présents) ; et d’origine exogène, liés au déve-
loppement de l’agglomération, dépassant l’intérêt
strictement local (exemple : logements, bureaux des-
tinés à attirer de nouveaux habitants, stade, espaces
verts interdistricts).
Le programme incarne les objectifs xés à l’opé-
ration et permet tout au long de l’avancement de
vérier que le projet répond à ces objectifs.
Source : S. Quadrio, 2012
Nội dung dự án là gì?
Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ
đầu tư mà dự án phải đáp ứng. Đây không phải là
nhu cầu của toàn địa bàn.

Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản
thân khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phòng, công
trình công cộng cho người dân hiện hữu); các nhu cầu
ngoại sinh, gắn với sự phát triển nói chung của thành
phố, vượt lên trên sự phát triển của khu vực dự án (ví
dụ: nhà ở, văn phòng để thu hút cư dân mới, sân vận
động, công viên).
Nội dung dự án thể hiện các mục tiêu đã ấn định
cho dự án và được sử dụng trong suốt quá trình
để theo dõi xem dự án có đáp ứng đúng các mục
tiêu đã đặt ra hay không.
Nguồn: S. Quadrio, 2012
Chaque phase de travail technique se fait dans un aller-re-
tour entre le maître d’ouvrage et ses maîtres d’œuvre, mais
aussi entre le maître d’ouvrage et ses partenaires. Le maître
d’ouvrage doit s’assurer que le projet, à chaque étape, ré-
ponde bien à ses objectifs et ses besoins identiés en amont,
tout en composant avec les contraintes rencontrées au cours
du projet ou celles exprimées par ses partenaires, et en res-
tant dans un calendrier et une enveloppe budgétaire donnée.
Les étapes de validation politique sont essentielles au bon
avancement du projet. La validation politique est précédée
d’une validation technique sous la forme d’un comité tech-
nique rassemblant l’ensemble des acteurs techniques. Son
objectif est de régler les questions techniques entre parte-
naires avant de présenter le dossier au niveau politique. La
validation politique doit être préparée minutieusement
avec l’identication préalable des points sur lesquels un
arbitrage politique est nécessaire et la préparation des
éléments chiffrés et argumentés nécessaires à la prise

de décision. La présentation des éléments sous forme de
graphiques, sous forme de cartes, de tableaux comparatifs
(bilans nanciers comparatifs de plusieurs scénarios par
exemple) comme support de discussion est à privilégier pour
une communication plus ecace avec le politique et une
meilleure compréhension.
Lorsqu’une étape est validée politiquement, le processus ne
peut plus faire marche arrière car la validation engage les
élus et clôture une phase d’études pour laquelle un budget
a été déni. Les étapes-clés font par ailleurs généralement
l’objet d’une communication au public suite à laquelle il est
délicat de se dédire.
2. La contractualisation de l’opération d’aménage-
ment (dossier de réalisation d’une ZAC)
An de contractualiser avec un opérateur, il est néces-
saire de dénir :
• Le périmètre d’opération
• Le programme des équipements publics à créer dans
le périmètre : travaux d’aménagement, voiries, espaces
verts, crèches, écoles, etc : combien coûtent-ils? Qui
les réalise? Comment sont-ils nancés? Ces éléments
ont valeur contractuelle.
• Un bilan et ses modalités de nancement dans le temps.
La programmation des équipements publics : coût,
maîtrise d’ouvrage, nancement et réalisation
3. Les étapes de validation (phase opérationnelle)
Le compte rendu annuel aux collectivités :
• Présentation du bilan de l’année écoulée
• Explication des écarts par rapport au prévisionnel
• Ajustements du bilan en n d’opération

Par opération :
• Validation de l’avancement en Comité de Pilotage réu-
nissant les partenaires
• Sollicitations ponctuelles du maire ou des élus
3. Các bưc phê duyệt (giai đoạn thực hiện)
Báo cáo hàng năm cho chính quyền địa phương:
• Trình bày bảng cân đối tài chính đã thực hiện trong năm.
• Giải trình các chênh lệch so với dự kiến.
• Điều chỉnh bảng cân đối tài chính chung cho toàn dự
án.
Theo từng dự án
• Ban chỉ đạo với sự tham gia của các đối tác phê duyệt
tiến độ.
• Thỉnh thoảng có thể xin ý kiến của Thị trưởng hoặc đại
biểu dân cử.
2. Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây
dựng
Để ký hợp đồng vi đơn vị thực hiện, cần xác định:
• Phạm vi dự án.
• Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công
cộng trong phạm vi dự án: đường giao thông, công
viên, nhà trẻ, trường học Tổng kinh phí cho các
công trình này là bao nhiêu? Ai thực hiện? Nguồn
vốn như thế nào? Các yếu tố này có giá trị hợp đồng.
• Bảng cân đối tài chính và phương án tài chính.
Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng: chi phí, chủ
đầu tư, tài chính và thực hiện
Mỗi giai đoạn của phần kỹ thuật được thực hiện với sự phối
hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và các đối
tác. Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng tại mỗi bước dự án đều

đáp ứng tốt các mục tiêu và nhu cầu đã được xác định trước
đó, phù hợp với các ràng buộc gặp phải trong dự án hoặc
những yêu cầu của các đối tác đồng thời vẫn phải đảm bảo
tiến độ và ngân sách đã định.
Việc lãnh đạo phê duyệt từng bước của dự án là yếu tố rất
cần thiết để đảm bảo tiến độ. Ủy ban kỹ thuật phê duyệt các
vấn đề liên quan đến kỹ thuật trước khi trình dự án cho lãnh
đạo chính trị phê duyệt. Mục đích là để giải quyết các vấn đề
kỹ thuật giữa các đối tác trước khi trình dự án cho lãnh đạo
chính trị. Hồ sơ dự án trình cho lãnh đạo chính trị phải
được chun bị cn thận vi việc xác định trưc những
điểm cần lãnh đạo quyết định, các lập luận có tính thuyết
phục và các số liệu cụ thể để hỗ trợ cho lãnh đạo ra
quyết định. Việc sử dụng các tài liệu đồ họa như biểu đồ,
bản đồ, bảng so sánh (so sánh bảng cân đối tài chính dự kiến
của các phương án) là rất cần thiết để tăng sức thuyết phục
và giúp lãnh đạo hiểu rõ hơn về dự án.
Bước nào của dự án đã được lãnh đạo chính trị phê duyệt thì
không quay trở lại nữa vì khi lãnh đạo phê duyệt tức là đã có
cam kết của chính quyền và kết thúc nghiên cứu tương ứng
với ngân sách đã được xác định. Mỗi bước chính của dự án
thường được công bố cho người dân. Sau khi đã công bố, thì
khó quay ngược trở lại.
Equipenment Coût
prévisionnel
Maîtrie
d’ouvrage
Financement
Réalisation
Espaces

publics
Centre social
7,5 M€
3 M€
3,5 M€
0,5 M€
0,3 M€
EPA
EPA
EPA
Ville
Ville
2011 - 2016
2013
2014
2014
2016
ZAC 85 % /
Ville 15 %
ZAC
ZAC 90 %
Ville 10 %
ZAC
ZAC
Gymnase
Stationnement
Ext/réhab
école
Hạng mục Kinh phí dự
kiến

Chủ đầu
tư
Nguồn tài
chính
Thực hiện
Không gian
công cộng
Trung tâm hoạt
động xã hội
7,5 triệu euro
3 triệu euro
3,5 triệu euro
0,5 triệu euro
0,3 M€
Ban quản
lý dự án
Ban quản
lý dự án
Ban quản
lý dự án
Thành phố
Thành phố
2011 - 2016
2013
2014
2014
2016
85% từ nguồn
thu của dự án
15% ngân sách

thành phố
Từ nguồn thu
của dự án
90% từ nguồn
thu của dự án
10% ngân sách
Từ nguồn thu
của dự án
Từ nguồn thu
của dự án
Nhà tập
TDTT
Bãi đậu xe
Trường học
36 37
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
4. La consultation d’opérateurs immobiliers (avec ou sans architecte)
Etape de consultation d’opérateurs immobiliers
III. GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES RE-
TOURS D’EXPÉRIENCE
L’objectif initial de l’atelier était de déployer l’ensemble des
étapes du processus d’une opération d’aménagement de
l’initialisation à la livraison de l’opération en passant par son
montage. Mais les échanges avec les participants, dont les
métiers se situaient principalement sur les étapes amont, ont

conduit à se concentrer sur la phase d’étude de faisabi-
lité, qui se retrouve aussi bien dans le processus français
que dans celui appliqué à HCMV.
Cette phase est déterminante pour la suite du projet en ce
qu’elle doit permettre aux techniciens de concevoir un pro-
jet pertinent dans sa réponse aux besoins des acteurs en
présence (collectivité, habitants, acteurs économiques) et
réaliste. Cette phase doit aussi et surtout permettre de
fournir au politique tous les éléments nécessaires à une
prise de décision en bonne connaissance de cause.
1. Principes généraux de la gestion de projet : cas du
réaménagement d’une entrée de ville
Principale entrée de Saint-Etienne depuis Lyon, à 5 minutes
du cœur de ville, le quartier de Pont de l’Âne Monthieu bé-
nécie d’une situation géographique privilégiée. Le site est
aujourd’hui entouré par deux grandes zones commerciales
(Casino et IKEA), et bordé par une autoroute et accueille par
ailleurs un mélange de logements et d’activités logistiques.
L’ensemble est confus et peu lisible, ce qui n’optimise
pas l’utilisation du sol et donne une mauvaise image de
la ville dès l’entrée.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ
MINH HỌA
Mục tiêu ban đầu của khóa tập huấn là trình bày tất cả các
bước của dự án quy hoạch từ ý tưởng đến lập, triển khai thực
hiện và hoàn thành dự án. Nhưng qua trao đổi với học viên,
chúng tôi nhận thấy công việc chính của họ chủ yếu nằm ở
khâu chuẩn bị dự án. Do đó, khóa học đã tập trung vào khâu
nghiên cứu khả thi. Đây là phần việc nằm trong quy trình thực
hiện dự án ở cả Pháp lẫn TPHCM.

Giai đoạn này mang tính quyết định cho phần tiếp theo của
dự án. Nó cho phép các nhà chuyên môn lập ra dự án vừa
có tính khả thi vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể có liên
quan (chính quyền địa phương, người dân, các đơn vị kinh
tế). Giai đoạn này cung cấp cho lãnh đạo tất cả những
yếu tố cần thiết để lãnh đạo hiểu rõ về dự án và đưa ra
quyết định.
1. Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường
hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố
Nằm ở cửa ngõ ra vào của thành phố Saint-Etienne, trên
trục đường nối Saint-Etienne với Lyon và cách khu trung tâm
thành phố 5 phút, ô phố Pont de l’Âne Monthieu có một vị trí
đặc biệt thuận lợi. Hiện nay, ô phố này được bao quanh
bởi hai trung tâm thương mại ln (Casino và Ikea), một
đường cao tốc và có nhiều loại nhà ở và dịch vụ logistic.
Các hoạt động ở đây còn phân tán, việc sử dụng đất
chưa được tối ưu hóa và tạo ra một hình ảnh xấu tại cửa
ngõ thành phố.
4. Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia
Tuyển chọn nhà đầu tư thứ cấp
6 mois
d’instruction du
PC
2 mois 6 à 12 mois 3 à 6 mois
Mise au point
du projet
ConsultationPréparation
Elaboration du cahier
des charges :
• Programme des constructions,

• Typologie des logements,
• Orientations architecturales
et environnementales,
• Données et contraintes
spécifiques
Appel d’offre
Sélection des candidatures
Séances d’échanges avec
les candidats
Remise des offres
Choix d’un promoteur/
projet
Choix d’un architecte (si
pas fait avant)
Esquisse du projet architectural
(si pas fait avant)
Avant-Projet
Dépôt du Permis de Construire
6 tháng thẩm
định hồ sơ xin
phép xây dựng
2 tháng 6 đến 12 tháng 3 đến 6 tháng
Lập dự án
Tổ chức tuyển chọnChuẩn bị
Chuẩn bị hồ sơ:
• Nội dung các hạng mục cần
xây dựng
• Loại hình nhà ở,
• Định hướng kiến trúc và
yêu cầu về môi trường

• Dữ liệu và các yêu cầu
ràng buộc
Thông báo tuyển chọn
nhà đầu tư
Sơ tuyển các ứng viên
Gặp gỡ và trao đổi với
các ứng viên
Các ứng viên gửi hồ sơ
phương án dự tuyển
Chọn được nhà đầu tư
Chọn tư vấn thiết kế
Thiết kế phác thảo
Thiết kế cơ sở
Nộp hồ sơn xin giấy phép
xây dựng
L’enjeu du projet est donc de :
• relocaliser au plus près de l’autoroute les activités
logistiques,
• regrouper les fonctions commerciales en un seul pôle,
autour de IKEA, en déplaçant Casino pour libérer du
foncier.
Sur ces espaces libérés, il s’agit de requalier l’entrée de ville
avec notamment la mise en place d’un tram-train le long de
la voie ferrée, l’objectif étant de créer une véritable entrée de
ville proposant 500 logements et 50 000 m² d’activités.
Sur 130 hectares, le projet mené par l’EPASE est accompa-
gné par une équipe de maîtrise d’œuvre urbaine dont l’urba-
niste en chef, David Mangin, vise à transformer une zone
commerciale aujourd’hui hétérogène, dominée par la voiture,
en un quartier plus urbain, durable et attractif.

L’investisseur est le groupe Casino qui va construire l’en-
semble commercial, projet représentant 300 millions euros
d’investissement.
Les enjeux actuels en matière de gestion de projet sont :
• la contractualisation du projet avec Casino, qui est par
ailleurs le 1
er
employeur privé de la région Rhône-
Alpes,
• la dénition du projet de tram-train,
• la réorganisation de l’accès routier à la zone, sur des
axes déjà chargés aujourd’hui.
Le détail du déroulement du projet permet de mettre en
évidence les principes généraux d’une gestion de projet
d’aménagement.
Mục đích của dự án là:
• Bố trí lại các hoạt động logistic gần đường cao tốc,
• Tập trung chức năng thương mại vào một khu vực duy
nhất xung quanh IKEA bằng cách di dời siêu thị Casino.
Trên khu vực giải tỏa, sẽ thực hiện một số hoạt động để
cải tạo cửa ngõ ra vào thành phố bao gồm cả việc bố
trí một tuyến tàu điện mt đất kết hợp vi tàu hỏa dọc
theo tuyến đường sắt hiện hữu. Mục tiêu là để tạo ra một
cửa ngõ thật sự của thành phố, cung cấp 500 căn hộ và
50.000 m² sàn cho hoạt động.
Quy mô khu vực của dự án là 130 ha. EPASE là đơn vị chủ
trì dự án với sự hỗ trợ của nhóm tư vấn quy hoạch do chuyên
gia quy hoạch David Mangin làm trưởng nhóm. Dự án nhằm
mục đích chuyển đổi khu vực hoạt động thương mại đơn điệu
gắn với việc đi lại chủ yếu bằng xe hơi thành một khu đô thị

bền vững hơn và có sức hấp dẫn cao hơn.
Nhà đầu tư xây dựng toàn bộ thương mại với số vốn 300 triệu
euro là tập đoàn Casino.
Các thách thức hiện tại trong quản lý dự án này là:
• Ký kết hợp đồng thực hiện dự án trung tâm thương mại
với Casino, là tập đoàn tư nhân sử dụng nhiều lao động
nhất ở Vùng Rhône-Alpes.
• Lập dự án tàu điện mặt đất kết hợp tàu hỏa.
• Việc tổ chức lại giao thông tiếp cận khu vực này trên các
trục đường có lưu lượng xe cao.
Phần trình bày chi tiết tiến độ dự án sẽ làm nổi rõ các
nguyên tắc chung khi quản lý một dự án quy hoạch, đầu
tư, xây dựng.
38 39
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Constituer en amont des réserves foncières stratégiques
Le site étant situé en entrée de ville, la ville de Saint-Etienne
a constitué en amont du projet des réserves foncières straté-
giques importantes, sans pour autant avoir de projet d’amé-
nagement prédéni. Cette pratique est commune et consti-
tue une bonne méthode pour maîtriser le développement
urbain de secteurs stratégiques. L’identication de ces sec-
teurs stratégiques peut se faire sans avoir de projet prédéni
comme dans le cas d’une entrée de ville, ou s’inscrire dans
une projection de long terme de l’évolution de la ville (déve-

loppement futur d’un réseau de transport par exemple).
Les autorités publiques doivent concentrer leur action
et leurs moyens sur les terrains stratégiques, ce qui leur
permet de maîtriser les points nodaux du développement
de la ville. Une réserve foncière stratégiquement ciblée
sur un îlot central peut permettre de geler les transac-
tions sur un périmètre beaucoup plus large, sans avoir à
acquérir l’intégralité des terrains de ce périmètre.
Négocier avec les partenaires
Dans le cas du projet de Pont de l’Âne Monthieu, la loca-
lisation des réserves actuelles et de leurs propriétaires ne
correspond pas aux besoins du projet urbain. Le projet urbain
situe en eet le quartier urbain sur les parcelles propriétés
de Casino, que l’enseigne avait acquises pour le dévelop-
Tạo quỹ đất chiến lược từ trước khi lập dự án
Vì khu vực dự án nằm tại cửa ngõ, nên thành phố đã mua lại
dần dần các khu đất tại đây để tạo quỹ đất dự trữ từ trước khi
có dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng. Đây là cách làm tốt
để kiểm soát sự phát triển đô thị tại các khu vực có tính chiến
lược. Việc xác định các khu vực chiến lược có thể được thực
hiện mà không cần có dự án trước. Các khu vực chiến lược
có thể là khu vực cửa ngõ thành phố, khu vực nằm trong tầm
nhìn dài hạn về sự phát triển của thành phố (ví dụ: khu vực có
mạng lưới giao thông công cộng sẽ phát triển trong tương lai).
Cơ quan công quyền phải tập trung hành động và nguồn
lực của mình tại các khu vực chiến lược. Điều này cho
phép nhà nưc kiểm soát các nút phát triển của thành
phố. Nhà nưc không nhất thiết phải mua lại tất cả các
lô đất trong khu vực dự án, mà chỉ cần mua những lô đất
có vị trí chiến lược.

pement de ses activités et concentre la zone commerciale
autour de IKEA. Par ailleurs, la ville de Saint-Etienne pos-
sède de grandes réserves foncières derrière IKEA alors que
le site projet se situe devant.
La négociation foncière entre acteurs est déterminante. Mais
les acteurs privés et publics du site poursuivant le même
objectif, ils ont tous deux intérêt à ce que le projet se fasse.
Il n’y a donc pas de blocage majeur : les discussions portent
davantage sur les modalités.
Par exemple, sur d’autres aspects du projet, l’EPASE souhai-
tait réduire la surface de parkings pour encourager l’usage
des transports en commun, créer plus d’espaces verts et ob-
tenir une cession du terrain au prix le moins élevé possible.
Casino souhaitait, au contraire, créer le plus de places de
parking et de surfaces commerciales possibles et vendre son
terrain le plus cher possible pour nancer son déménage-
ment. Comme l’EPASE est maître d’ouvrage de l’ensemble
de l’opération, c’est à lui que revient la mission de conduire
les négociations avec Casino, de préparer les études de
voiries, les études de marchés, les études d’aménagement.
Mais le travail se fait en partenariat avec Casino, l’EPASE
s’occupe de l’aménagement du nouveau quartier tandis que
Casino s’occupe de la zone commerciale.
Đàm phán với các đối tác
Trong dự án Pont de l’Âne Monthieu, quỹ đất dự trữ của
Thành phố không nằm trong phạm vi dự án. Thật vậy, phạm
vi của dự án nằm một phần trên khu đất thuộc sở hữu của tập
đoàn Casio và một phần khác nằm trên khu đất phía trước
trung tâm thương mại IKEA. Trong khi đó, quỹ đất dự trữ của
Thành phố lại nằm phía sau trung tâm thương mại IKEA.

Do đó, việc đàm phán về đất đai giữa các các chủ thể mang
tính quyết định. Các chủ thể nhà nước và tư nhân trong khu
vực này đều có cùng mục tiêu và lợi ích. Vì vậy, không có trở
ngại lớn nào trong đàm phán thực hiện dự án. Các nội dung
đàm phán chủ yếu tập trung vào phương thức thực hiện.
Ví dụ, EPASE muốn giảm diện tích của bãi đậu xe để khuyến
khích sử dụng giao thông công cộng, tạo ra nhiều không gian
xanh và mua đất với giá thấp nhất có thể. Ngược lại, Casino
Limite de secteur / Ranh giới vùng
Périmètre ZAC / Phạm vi khu vực quy hoạch có sự phối hợp
Restructuration et requalication du secteur de Pont de
l’Âne Monthieu / Cải tạo và nâng cấp khu Pont de l’Âne
Monthieu
Vue aérienne du secteur de Pont de l’Âne Monthieu /
Khu Pont de l’Âne Monthieu nhìn từ trên cao
Địa điểm Ikéa / Site Ikéa
Bản đồ khu Pont de l’Âne Monthieu / Plan du secteur de Pont de l’Âne Monthieu
40 41
Phn 2
Partie 2
Ti liu ca PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Dộnir le plan damộnagement selon un travail itộratif
entre ộtudes et plan, sur la base des bilans nanciers
Le plan damộnagement nal est le rộsultat dun travail itộratif
entre ộtudes et plan : les hypothốses damộnagement sont
vộriộes, corrigộes par diverses ộtudes de faisabilitộ.
Par exemple, lidộe de concentrer lensemble des activitộs

commerciales en un seul pụle, autour dIKEA est venue pro-
gressivement. Le premier schộma de lurbaniste proposait
en eet une liaison entre les deux locomotives commerciales
(IKEA et Casino) le long de laquelle devaient ờtre implantộs
dautres commerces. Des ộtudes de marchộ permettant de
dimensionner le besoin commercial 100 000 m montrent
quune telle composition, ộtalộe sur cette liaison, donnerait
un ensemble trop dius. Il est donc apparu la nộcessitộ de
concentrer les deux pụles pour proposer un ensemble com-
mercial unique, plus attractif et ô encourageant ằ la consom-
mation de masse. Le choix du centre a ộtộ rộộchi par des
experts en commerce et en urbanisme et par lEPASE. Il sest
nalement portộ sur IKEA car lenseigne est plus porteuse de
modernitộ que le groupe Casino.
Aujourdhui, le projet damộnagement densemble en est
donc sa 9
ốme
version aprốs de nombreux aller-retour
entre lEPA et les partenaires privộs pour trouver lajus-
tement le plus optimal rộpondant aux intộrờts de chaque
acteur. Cest un travail itộratif dont la clộ de voỷte est le
bilan nancier.
Conclusion : le dộtail du dộroulement du projet de Pont
de lne Monthieu permet de mettre en ộvidence les prin-
cipes gộnộraux dune gestion de projet damộnagement :
Cibler laction de la collectivitộ ou de son opộrateur sur
les sites stratộgiques car il nest pas possible de maợ-
triser le dộveloppement de lensemble de la ville : cela
suppose didentier le foncier stratộgique et de consti-
tuer des rộserves fonciốres.

Un travail partenarial fondộ sur la nộgociation : la nộgo-
ciation ne peut ờtre menộe ecacement quen connais-
sance de cause, cest--dire en maintenant le cap sur
les objectifs du projet, le programme et en veillant
lộquilibre ộconomique de lopộration.
Dộnir le plan damộnagement selon un travail itộratif
entre ộtudes et plan, sur la base des bilans nanciers.
Remarques et ộchanges
Participant : Quel est le niveau de condentialitộ du projet
damộnagement lors de la constitution des rộserves fon-
ciốres?
Stộphane Quadrio: Le site est en entrộe de ville, les ter-
rains y sont donc forcộment stratộgiques. Ces terrains ont
ộtộ acquis par les autoritộs publiques sans savoir quel projet
allait sy dộvelopper. Les rộserves fonciốres faites en amont
relốvent dune bonne anticipation. Mais eectivement, depuis
que lopộration est connue, les prix augmentent autour du
mong mun din tớch bói u xe v trung tõm thng mi ln
nht v cú th bỏn t cho EPASE vi giỏ cao nht cú th
ly kinh phớ phc v cho vic di di ca mỡnh. Vỡ l ch u
t ton b d ỏn, nờn EPASE m nhn vic m phỏn vi
Casino, chun b nghiờn cu v giao thụng, nghiờn cu th
trng, nghiờn cu lp thit k c s. EPASE u t ton b
c s h tng cho khu vc ny, cũn Casino u t khu trung
tõm thng mi. Hai bờn hp tỏc cht ch vi nhau trong
cụng vic.
Vic lp thit k c s c thc hin da trờn cỏc
nghiờn cu, quy hoch chi tit, bng cõn i ti chớnh
d kin.
Bn thit k c s cui cựng c phờ duyt l kt qu ca

quỏ trỡnh tng tỏc gia cỏc nghiờn cu v quy hoch chi tit:
cỏc gi nh thit k c kim tra, iu chnh trờn c s cỏc
nghiờn cu khỏc nhau.
Vớ d, ý tng tp trung tt c cỏc hot ng kinh doanh,
thng mi vo mt khu vc duy nht, xung quanh trung tõm
thng mi IKEA c hỡnh thnh trong quỏ trỡnh nghiờn
cu. Tht vy, bn thit k ln u tiờn xut to mt li
i vi cỏc ca hng thng mi hai bờn kt ni trung
tõm thng mi IKEA vi siờu th Casino. Cỏc nghiờn cu th
trng cho thy nhu cu din tớch dnh cho thng mi vo
khong 100.000 m v vic b trớ li i nh phng ỏn u
tiờn lm cho cỏc hot ng thng mi b phõn tỏn. Do ú,
cn tp trung hai trung tõm thng mi vo mt khu vc
tng sc hỳt v khuyn khớch tiờu dựng. Cỏc chuyờn gia v
quy hoch v thng mi lm vic cựng vi ờ-kớp EPASE
la chn di di trung tõm thng mi no. Cui cựng, quyt
nh di di siờu th Casino v gn trung tõm thng mi IKEA
vỡ trung tõm ca IKEA l cụng trỡnh mang tớnh hin i hn
siờu th Casino.
Hin nay, ỏn thit k c s ang n phiờn bn th 9
sau nhiu ln iu chnh trờn c s m phỏn gia EPASE
vi cỏc i tỏc t nhõn ỏp ng tt nht li ớch ca cỏc
ch th. Vic lp thit k c s l quỏ trỡnh cú s tng
tỏc, trao i vi cỏc bờn cú liờn quan v chỡa khúa thnh
cụng ca thit k c s l bng cõn i ti chớnh d kin.
Kt lun: Thụng qua d ỏn ụ ph Pont de lAne Mon-
thieu, ta cú th thy rừ cỏc nguyờn tc chung ca cụng
tỏc qun lý d ỏn quy hoch u t xõy dng:
Tp trung cỏc hnh ng ca nh nc vo nhng khu
vc chin lc vỡ khụng th kim soỏt ht s phỏt trin

trờn ton thnh ph. iu ny ũi hi phi xỏc nh cỏc
khu t chin lc v cú c ch to qu t.
Quan h i tỏc da trờn m phỏn: m phỏn ch cú
th phỏt huy hiu qu khi cỏc bờn tham gia hiu rừ
cỏc thỏch thc, cựng hng n mc tiờu ca d ỏn,
chng trỡnh u t xõy dng v s cõn bng kinh t
ca d ỏn.
Vic lp thit k c s c thc hin da trờn cỏc nghiờn
cu, quy hoch chi tit, bng cõn i ti chớnh d kin.
site. Du point de vue de la communication, la conduite de
projet est partagộe entre la nộcessitộ de concerter avec les
partenaires, lexigence opộrationnelle de le garder secret le
plus longtemps possible et le souhait des ộlus de communi-
quer.
Participant : Quels sont les mộcanismes nanciers entre
MOA et investisseurs? Quelles sont les participations du
privộ? Comment les instaurer?
Stộphane Quadrio : Les investisseurs participent de deux
maniốres lộquilibre global de lopộration. La premiốre est
par la vente de terrain. En eet, dans le prix de vente du ter-
rain Casino, est incluse une participation aux travaux damộ-
nagement de la zone. La deuxiốme consiste au montage par
les investisseurs privộs dautres opộrations dans le pộrimốtre
de la ZAC. Or, ộtant situộs en ZAC, les investisseurs privộs
qui mốnent ces opộrations paient une participation lamộ-
nageur pour chaque m de SHON quils construisent. Cette
participation nest ni une taxe, ni un impụt : elle nest donc
nest pas reversộe au budget gộnộral de la collectivitộ. Elle
est perỗue par lamộnageur qui doit forcộment lutiliser pour
les travaux dộquipement public de la zone.

Participant : Le nancement des espaces verts est-il inclus
dans le projet? Comment est budgộtộ lentretien des espaces
verts?
Stộphane Quadrio : Le bilan comprend lensemble des
recettes et des dộpenses. Lamộnageur remet lộquipement
au service gestionnaire aprốs livraison ; cest ce dernier
de prendre en charge lentretien. Les espaces verts prộsen-
tent toutefois une spộcicitộ : lentreprise maợtre duvre en
charge des espaces verts doit les entretenir pendant deux
ans correspondant au dộlai de garantie, avant de les remettre
la collectivitộ.
Participant : Y-a-til des relogements?
Stộphane Quadrio : Dans une opộration damộnagement,
les habitants ont droit au relogement, mais il y a plusieurs
cas de gure. Si lhabitant est propriộtaire, la question de
son relogement est prise en compte dans le calcul des frais
dacquisition de son logement, qui peuvent ờtre majorộs de
frais de rộinstallation. Il peut en outre ờtre accompagnộ pour
la recherche de son nouveau logement. Les locataires pour
leur part bộnộcient dun accompagnement spộcique quil
y ait ou non un programme dộdiộ au relogement prộvu dans
lopộration. LEPASE fait appel des professionnels spộcia-
lisộs dans le relogement pour trouver des rộponses satisfai-
sant les besoins de relogement des mộnages, en cohộrence
avec leurs moyens. Cest un lourd travail daccompagnement
social mener pour ne pas dộgrader la situation sociale du
mộnage.
Nhn xột v trao i
Hc viờn: D ỏn quy hoch, u t, xõy dng c gi bớ
mt n mc no nh nc cú th to c qu t?

Stộphane Quadrio: Khu vc d ỏn nm ngay ca ngừ thnh
ph. Do ú, hin nhiờn õy l khu t cú tớnh chin lc. Nh
nc mua dn dn cỏc lụ t khu vc ny m cha cn
phi cú d ỏn c th s phỏt trin õy. Nh vy, vi tm
nhỡn di hn, tng bc nh nc to ra c qu t thuc
s hu ca mỡnh trong khu vc ny. T khi d ỏn c cụng
b, giỏ t xung quanh khu vc ny ó tng lờn. Di gúc
qun lý d ỏn, khi thụng tin v d ỏn, cn tỡm c mc
dung hũa gia vic cn thit phi trao i, ly ý kin ca
cỏc i tỏc, yờu cu gi bớ mt v d ỏn cng lõu cng tt v
mong mun thụng bỏo v d ỏn cho ngi dõn ca lónh o.
Hc viờn: C ch ti chớnh gia ch u t v cỏc nh u
t khỏc nh th no? Khu vc t nhõn cú úng gúp gỡ cho d
ỏn? Lm th no thit lp c ch ny?
Stộphane Quadrio: Cú hai cỏch nh u t tham gia d
ỏn. Cỏch 1: mua t ó cú h tng trong d ỏn. Trong giỏ
bỏn t cho Casino, ó bao gm chi phớ u t c s h tng.
Cỏch 2: nh u t t nhõn th cp lp d ỏn ca mỡnh trong
phm vi d ỏn ca EPASE. Khi ú, nh u t t nhõn phi
úng mt khon tin gi l tin c s h tng cho EPASE. S
tin ny c tớnh theo s m
2
din tớch sn xõy dng. õy
khụng phi l tin thu nờn khụng np vo ngõn sỏch chung
ca thnh ph, m np EPASE dựng cho u t vo cụng
trỡnh cụng cng trong khu vc d ỏn.
Hc viờn: Kinh phớ cho cụng viờn, cõy xanh cú tớnh vo trong
kinh phớ ca d ỏn khụng? Chi phớ bo dng cụng viờn, cõy
xanh c xỏc nh nh th no?
Stộphane Quadrio: Bng cõn i ti chớnh d kin bao gm

tt c cỏc khon thu chi. Sau khi xõy dng xong cụng trỡnh
cụng cng, Ban Qun lý bn giao cụng trỡnh cho c quan
qun lý ca thnh ph. C quan ny s chu trỏch nhim bo
dng cụng trỡnh. Cụng viờn, cõy xanh cú c thự riờng, theo
ú, n v u t xõy dng cụng viờn phi chu trỏch nhim
bo dng trong sut hai nm tng ng vi thi hn bo
hnh trc khi bn giao cho thnh ph.
Hc viờn: Cú tỏi nh c khụng?
Stộphane Quadrio: Trong mt d ỏn quy hoch, u t xõy
dng, ngi dõn cú quyn c tỏi nh c. Cú nhiu phng
ỏn tỏi nh c: Nu ngi dõn l s hu cn nh hoc cn
h, thỡ trong giỏ mua li ti sn ú ó bao gm chi phớ cho tỏi
nh c. Ch s hu cng cú th c h tr trong vic tỡm
kim ni mi. Nu ngi dõn b di di l ngi thuờ nh, thỡ
h cng nhn c h tr c th dự cú hay khụng cú chng
trỡnh tỏi nh c dnh riờng cho d ỏn. EPASE hp tỏc vi cỏc
n v chuyờn v tỏi nh c tỡm phng ỏn ỏp ng nhu
cu tỏi nh c ca cỏc h gia ỡnh phự hp vi kh nng ca
h. Cụng tỏc h tr xó hi cng c thc hin khụng lm
tn hi v mt xó hi cho cỏc h tỏi nh c.
42 43
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
4
Cf. carte de synthèse page 27.
7

Xem Bản đồ tổng hợp trang 27.
2. Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de renou-
vellement urbain du quartier Chappe Ferdinand
L’enjeu du projet est de développer un quartier d’aaires dans
le quartier de la gare de Chateaucreux. La problématique est
double : elle touche au fonctionnement du futur quartier et à
la nécessité de renouveler un quartier dégradé situé à proxi-
mité, celui de Chappe-Ferdinand.
Dans un premier temps, il s’agit de rassembler les don-
nées préliminaires, notamment sur la base du référentiel
foncier
4
an d’identier des parcelles mutables pour des
sites potentiels de projet, d’apprécier la « dureté foncière »
(difculté à muter) et de déterminer la stratégie foncière
appropriée pour les mobiliser. Cette méthode est utile tant
pour l’élaboration du projet de territoire que pour la formalisa-
tion de l’action foncière. Le diagnostic foncier ou « référentiel
foncier », constitue une méthode permettant de représenter
l’état des lieux et de repérer plus facilement les contraintes
et les atouts fonciers ainsi que les principaux enjeux fonciers
opérationnels et stratégiques qui en découlent. Un tel outil
permet de nourrir le débat local par des éclairages facilement
appropriables par les acteurs locaux.
L’analyse urbaine permettant de construire le référentiel
foncier doit être menée à partir d’une base de données et
d’investigations terrain sur les aspects suivants (liste non-ex-
haustive) :
• Relief, voies structurantes, lignes de transport, équipe-
ments.

• Carte de l’occupation existante des sols.
• Carte de l’occupation du rez-de-chaussée : si l’interven-
tion se fait sur un immeuble d’activités par exemple, le
coût du relogement à prévoir sera plus important. Les
démarches juridiques sont aussi plus lourdes car les
baux de location protègent beaucoup plus les entre-
prises que les simples habitants.
• Etat apparent (constat visuel) et occupation du bâti.
• Carte des statuts de propriété : on distingue notamment
la mono-propriété de la copropriété. Cette carte doit
notamment permettre de mesurer le degré de diculté
d’acquisition des biens. Par exemple, il est plus dicile
d’exproprier une copropriété qu’une monopropriété.
• Sites pollués : le coût de la dépollution est parfois plus
élevé que le coût même du terrain.
• Stationnement : identication des parcelles dédiées au
stationnement, permet de calculer les besoins en sta-
tionnement de la zone.
2. Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải
tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand
Mục đích của dự án là xây dựng một khu thương mại trong
khu vực xung quanh nhà ga Chateaucreux. Có hai thách thức
trong dự án này: sự vận hành của ô phố này trong tương lai
và sự cần thiết phải cải tạo ô phố Chappe Ferdinand gần đó
vốn đã bị xuống cấp.
Trong giai đoạn đầu, cần thu thập dữ liệu cơ bản, đc biệt
là dữ liệu đất đai
7
để xác định các lô đất có thể chuyển
nhượng được, đánh giá các khó khăn khi chuyển

nhượng và xác định chiến lược đất đai phù hợp. Phương
pháp này rất hữu ích cho việc lập dự án và việc chính thức
hóa hành động đất đai. Việc phân tích đất đai cho phép đánh
giá được hiện trạng đất đai và dễ dàng xác định những ràng
buộc cũng như thuận lợi, thách thức. Từ đó, rút ra chiến lược
hành động về đất đai. Việc phân tích này cũng cho phép dễ
dàng làm sáng tỏ những vấn đề đặt ra trong các cuộc thảo
luận với các chủ thể ở địa phương.
Phân tích đô thị để lập bảng phân tích đất đai phải được thực
hiện từ một cơ sở dữ liệu và các khảo sát về đất đai ở các khía
cạnh sau (danh sách không đầy đủ):
• Địa hình, cấu trúc đường giao thông, các tuyến giao thông
công cộng, công trình công cộng.
• Bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
• Bản đồ hiện trạng sử dụng tầng trệt của các tòa nhà:
nếu phải giải toả một tòa nhà đang hoạt động kinh
doanh, thì chi phí sẽ cao hơn. Các quy trình pháp lý
cũng phức tạp hơn vì hợp đồng thuê mặt bằng có nhiều
điều khoản để bảo vệ đơn vị thuê hơn.
• Đánh giá bằng mắt hiện trạng và việc sử dụng các tòa
nhà.
• Bản đồ hiện trạng sở hữu các bất động sản: phân biệt
rõ những bất động sản có một chủ sở hữu với những
bất động sản có nhiều chủ đồng sở hữu. Bản đồ này
cho phép đánh giá mức độ khó khăn của việc mua lại
bất động sản. Ví dụ, khó mua lại bất động sản có nhiều
chủ đồng sở hữu hơn bất động sản chỉ có 1 chủ sở hữu.
• Các địa điểm bị ô nhiễm: chi phí khử ô nhiễm đôi khi cao
hơn so với chi phí mua đất.
• Bãi đậu xe: xác định các lô đất dành cho bãi đậu xe, tính

toán nhu cầu đậu xe của khu vực.
44 45
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
Từ các bản đồ chuyên đề nói trên, cần lập bản đồ tổng hợp để thể hiện các điểm sau:
1. Những điểm khó khăn: ví dụ, một tòa nhà còn tốt, đang có hoạt động và có nhiều chủ đồng sở hữu; khu đất bị ô nhiễm.
2. Những điểm thuận lợi: tòa nhà đang xuống cấp, dễ mua với giá rẻ, tòa nhà thuộc sở hữu nhà nước
Bản đồ các điểm thuận lợi / Carte des points de levier
A partir de ces éléments thématiques, l’élaboration d’une carte de synthèse doit faire ressortir :
1. Les points « durs » : par exemple, une parcelle en très bon état, avec une pleine occupation du bâti, en copropriété con-
stitue un point dur. De même, un terrain pollué constitue aussi un point de dureté foncière.
2. Les points de levier (dits également points « mous ») : bâti en mauvais état donc acquisition possible à bas prix, pro-
priété publique…
Carte des points « durs » / Bản đồ các điểm khó khăn
Points mous / Các điểm
dễ thực hiện
Points durs / Các điểm
khó khăn
Mauvais état et vacance / Tòa nhà
đã xuống cấp và bị bỏ trống
Grand propriétaire public / Các
chung cư lớn thuộc sở hữu nhà nước
Parcelles non bâties (hors voirie) /
Các khu đất trống không nằm trong
phạm vi lộ giới
Bon etat du bati et occupation totale /

Tòa nhà còn tốt và đang được sử dụng
toàn bộ
Contrainte ZPPAUP / Khu vực phải tuân
theo các quy định về bảo tồn di sản
Contrainte ZPPAUP / Khu vực
này phải tuân theo các quy định
về bảo tồn di sản
46 47
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
La carte de synthèse aide à concevoir le projet d’aménagement de deux manières :
• soit en évacuant les points durs,
• soit en permettant de hiérarchiser le déroulement du projet : commencer par les points de levier pendant qu’on travaille en
temps masqué sur les points durs.
Carte de synthèse
En jaune, les secteurs d’action à privilégier
qui recouvrent de nombreux points de
leviers, c’est-à-dire les secteurs où l’on
peut agir facilement et ceux où l’on veut
agir en priorité.
Màu vàng thể hiện các khu vực ưu tiên
hành động, đây là những khu vực dễ thực
hiện dự án.
Bản đồ tổng hợp hỗ trợ cho việc lập dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng ở hai khía cạnh sau:
• Tránh những khu vực khó khăn.
• Xác định trình tự ưu tiên thực hiện dự án: thực hiện ở những khu vực dễ trước trong khi vẫn tiếp tục nghiên cứu những khu

vực khó.
Bản đồ tổng hợp
Le référentiel foncier
Le référentiel foncier est un document qui permet de cadrer l’intervention foncière de la collectivité et de ses outils.
Il a une double fonction :
• informer les décideurs des potentialités et des contraintes foncières du secteur concerné, an que les projets d’amé-
nagement tiennent compte de ces paramètres essentiels,
• préparer les programmes d’intervention foncière à mettre en œuvre sur ce secteur.
Un référentiel foncier doit intégrer trois étapes :
1. un état des lieux foncier, urbain, économique et environnemental ;
2. un croisement avec les objectifs d’aménagement, an de dénir les zones prioritaires en termes d’action, intégrant
un phasage dans le temps : court, moyen et long terme ;
3. la dénition d’une stratégie d’intervention foncière, déclinée dans le temps et l’espace, avec l’ordre de grandeur des
enjeux nanciers impliqués.
L’état des lieux pourra comprendre les rubriques suivantes :
• état des lieux foncier : structure parcellaire, propriété et occupation, à partir des éléments fournis par la commune et
d’enquêtes de terrain ;
• analyse-diagnostic des secteurs d’intervention potentiels en fonction des caractéristiques et de l’état du bâti, de l’uti-
lisation de l’espace, du paysage urbain et de l’image du site ;
• état des lieux environnemental avec identication des sites pollués ou potentiellement pollués ;
• analyse du fonctionnement urbain : circulation, stationnement, usages des espaces, fonctionnement général,
• prise en compte des réseaux existants et des contraintes s’y rapportant, sur la base des informations fournies par la
commune et ses prestataires, le cas échéant ;
• recueil d’indicateurs relatifs au marché immobilier et à ses perspectives d’évolution.
Bảng phân tích đất đai
Bảng phân tích đất đai là tài liệu cho phép chính quyền xác định khuôn khổ hành động của mình về đất đai.
Nó có hai chức năng:
• Thông tin cho các nhà hoạch định chính sách về tiềm năng và ràng buộc về đất đai của khu vực để các dự án quy
hoạch, đầu tư, xây dựng cần chú ý đến.
• Chuẩn bị các chương trình can thiệp về đất đai sẽ được thực hiện trong khu vực này.

Việc phân tích đất đai cần được thực hiện theo ba bước sau:
1. Xác định hiện trạng đất đai, đô thị, kinh tế và môi trường;
2. Đối chiếu với mục tiêu của dự án để xác định các khu vực ưu tiên hành động và phân kỳ hành động: ngắn hạn,
trung hạn và dài hạn;
3. Xây dựng chiến lược can thiệp đất đai, xác định cụ thể mốc thời gian và địa điểm thực hiện, ước tính nhu cầu vốn
cần có để thực hiện.
Phân tích hiện trạng có thể bao gồm các khía cạnh sau:
• Hiện trạng đất đai: cấu trúc mỗi lô đất, chủ sở hữu và hiện trạng sử dụng trên cơ sở những dữ liệu do chính quyền
địa phương cung cấp và các cuộc khảo sát thực địa;
• Chẩn đoán - phân tích các khu vực có khả năng can thiệp dựa trên đặc điểm và tình trạng của các tòa nhà, việc sử
dụng không gian, cảnh quan đô thị và hình ảnh của khu vực;
• Hiện trạng môi trường với việc xác định rõ những khu vực bị ô nhiễm hoặc có khả năng bị ô nhiễm;
• Phân tích các hoạt động đô thị: giao thông, bãi đậu xe, sử dụng không gian
• Chú ý đến mạng lưới cơ sở hạ tầng hiện hữu và các ràng buộc trên cơ sở thông tin được chính quyền địa phương và
các đơn vị khác cung cấp;
• Thu thập các chỉ số trên thị trường bất động sản và xác định triển vọng tương lai của nó.
48 49
Phần 2
Partie 2
Tài liệu của PADDI 04-08/06/2012
Region
Region
Les Livrets du PADDI 4 au 8 juin 2012
L’identication des zones prioritaires d’intervention pourra s’appuyer sur les démarches suivantes :
• identication des enjeux attachés à l’évolution des diérents secteurs;
• aide à la dénition ou à la précision des objectifs poursuivis par les collectivités sur chacun des secteurs (orientations
ou vocations souhaitées);
• appréciation de la mutabilité foncière en fonction de l’état des lieux et des éléments de contexte actuels et futurs,
• dénition des vocations potentielles des sites par rapport aux dynamiques observées et aux perspectives d’évolution
(scénarios de programme);

• indication de scénarios d’aménagement envisageables et des outils de mise en œuvre selon les espaces concernés.
Enn, la stratégie d’intervention foncière pourra être établie comme suit :
• proposition d’un programme ou « schéma de référence foncier » au regard des enjeux et des vocations précédem-
ment identiés sur chacun des secteurs;
• indication des modes d’action foncière envisageables sur chacun des espaces (intervention, préemption systéma-
tique, au coup par coup);
• hiérarchie dans le temps des acquisitions (cartographie);
• propositions de stratégie de gestion des sites en vue de leur réaectation;
• stratégie de traitement et de gestion des espaces maîtrisés (actions de mise en état préalable, dépollution éventuelle,
conservation d’éléments patrimoniaux, );
• dénition des actions d’accompagnement éventuelles à mettre en œuvre à diérentes échéances sur ces sites (fonc-
tionnement urbain, accessibilité, );
• estimation sommaire des ordres de grandeur des dépenses mises en jeu.
La conduite d’un référentiel foncier sur un secteur urbain complexe nécessite un délai d’environ 6 mois. Cette démarche
peut être conée soit à une agence d’urbanisme, soit à un bureau d’études spécialisé. Il est essentiel que le pilotage de
telles études soit partagé entre les collectivités, les services de l’État et les opérateurs concernés.
Source : « Prendre en compte le foncier dans le projet de territoire », collection Politiques foncières locales, Ministère de l’Equipement,
des Transports et du Logement, mars 2004.

Conclusion : la méthode d’analyse du référentiel foncier
conduit à des orientations d’aménagement qui ne cherchent
pas à tout détruire pour reconstruire : on identie les sites à
enjeux et on phase le projet. C’est donc le raisonnement
opérationnel qui conduit à dénir le projet d’aménage-
ment. Les points « durs » et points de leviers vont être
traités selon un phasage avec des étapes en temps mas-
qués. Par endroits, au cours du projet on aura donc des
éléments existants qui vont subsister à côté d’éléments
neufs. Cette méthode diffère de celle de la table rase. Tou-
tefois, si les habitants peuvent améliorer eux-mêmes l’exis-

tant, cela représente une économie intéressante pour le pro-
jet, à condition que les travaux d’amélioration s’inscrivent en
cohérence avec le projet global. Au nal, on peut ainsi avoir
une coexistence du neuf et de l’ancien.
Remarques et échanges
Participant : Le PLU donne-t-il des orientations à ce quartier?
L’analyse des points durs et des points de levier ne crée-t-
elle pas le risque d’une intervention ciblée uniquement sur
les points « mous » et, par conséquent, une incohérence de
l’ensemble du quartier? Quel lien entre ce quartier et le quar-
tier d’aaires de la gare de Chateaucreux?
Stéphane Quadrio : Le PLU donne eectivement des orien-
tations résidentielles à cette zone : ces orientations visent à
favoriser le renouvellement des quartiers anciens. Il en est
de même sur tout le centre-ville.Le PLH xe des orientations
pour l’ore de logement par démolition-reconstruction ou par
amélioration de l’existant.
Quant à la cohérence, il ne faut bien sûr pas limiter l’action au
traitement des points mous. L’identication des points durs
permet de phaser l’action selon l’intérêt des points à réha-
biliter.
Ce quartier est relié au futur quartier d’aaires par des
liaisons piétonnes ouvertes par le projet qui deviennent donc
un argument de promotion du quartier renouvelé.
Participant : L’intervention sur un point de levier à proximité
d’un point dur ne risque-t-elle pas de renforcer la dureté du
point dur en augmentant sa valeur? Existe-t-il des méca-
nismes permettant de limiter cet eet?
Stéphane Quadrio : Il existe des dispositifs permettant de
ger la valeur foncière : par exemple, une Déclaration d’Uti-

lité Publique (DUP) sur une opération d’aménagement per-
met de ger les valeurs foncières au moment où la DUP est
prononcée. Même si la valeur du marché augmente dans les
années suivantes, le propriétaire ne peut contester le prix du
Kết luận: Việc phân tích đất đai giúp đưa ra các định hướng
quy hoạch, đầu tư xây dựng. Không nên tìm cách phá bỏ tất
cả để xây dựng lại, mà nên xác định các điểm có nhiều thách
thức và phân kỳ các giai đoạn thực hiện. Như vậy, việc xác
định dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng dựa trên cơ sở
khả năng thực hiện dự án đó. Các khu vực dễ thực hiện
sẽ được triển khai trước và các khu vực khó sẽ thực hiện
sau với các bước phù hợp. Do đó, ở một số khu vực,
những công trình hiện hữu sẽ cùng tồn tại với các công
trình mới. Phương pháp này khác với phương pháp giải
tỏa trắng rồi xây dựng lại. Nếu người dân có thể tự mình đầu
tư cải thiện điều kiện sống hiện tại, thì nó sẽ tạo ra nhiều điểm
tốt về kinh tế cho dự án, với điều kiện hành động của người
dân phải phù hợp với tổng thể dự án. Các công trình hiện hữu
có thể cùng tồn tại với các công trình mới.
Nhận xét và trao đổi
Học viên: Chức năng của khu vực dự án trong phần trình
bày ở trên có được xác định trong quy hoạch chi tiết không?
Việc phân tích các khu vực khó khăn và khu vực dễ thực hiện
có thể dẫn đến nguy cơ chỉ can thiệp vào những khu vực dễ
thực hiện và do đó tạo ra sự không đồng bộ trong toàn bộ
khu phố? Mối liên kết giữa khu phố này với khu vực nhà ga
Chateaucreux như thế nào?
Stéphane Quadrio: Quy hoạch chi tiết xác định khu vực này
là khu dân cư, điều này tạo thuận lợi cho việc thực hiện dự
án cải tạo đô thị. Khu trung tâm thành phố cũng được quy

hoạch tương tự như thế. Quy hoạch nhà ở địa phương cũng
đề ra nguồn cung nhà ở thông qua việc phá dỡ và xây dựng
lại hoặc cải thiện nhà ở hiện có.
Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, dĩ nhiên chúng ta
không nên chỉ thực hiện dự án tại các khu vực dễ thực hiện.
Việc xác định các khu vực khó khăn sẽ giúp phân kỳ hành
động một cách phù hợp.
Khu vực này được kết nối với khu vực trung tâm thương mại,
văn phòng xung quanh nhà ga bằng các tuyến đường dành
cho người đi bộ được thực hiện trong dự án để tạo sức hấp
dẫn cho khu phố được cải tạo.
Học viên: Việc thực hiện dự án tại khu vực nằm gần các địa
điểm khó sẽ làm tăng giá trị của địa điểm này và do đó có
nguy cơ làm tăng thêm độ khó của nó? Có cơ chế nào để hạn
chế nguy cơ này không?
Stéphane Quadrio: Có, đó là Tuyên bố vì lợi ích công trong
khuôn khổ dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng. Nó cho phép
ấn định giá trị của các khu đất trong phạm vị dự án vào thời
Việc xác định các khu vực ưu tiên can thiệp có thể được dựa trên các điểm sau:
• Xác định các vấn đề gắn liền với sự phát triển của các các khu vực khác;
• Hỗ trợ xác định hoặc làm rõ các mục tiêu của chính quyền địa phương đối với từng lĩnh vực (định hướng hoặc mong
muốn);
• Đánh giá khả năng chuyển nhượng của các khu đất dựa trên hiện trạng và các yếu tố của bối cảnh hiện tại và tương lai,
• Xác định tiềm năng sử dụng của các khu vực so với sự phát triển hiện tại và trong tương lai;
• Định hướng quy hoạch và xác định các công cụ có thể được sử dụng tùy theo khu vực.
Chiến lược can thiệp đất đai có thể được xác định như sau:
• Đề xuất chương trình hoặc “định hướng quy hoạch đất đai” trên cơ sở các thách thức và tiềm năng đã được xác định
trước tại mỗi khu vực;
• Xác định các phương thức có thể hành động trên từng khu vực (mua lại đất bằng quyền ưu tiên mua, can thiệp theo
từ dự án cụ thể);

• Thể hiện trên bản đồ các khu đất lần lượt sẽ mua lại;
• Đề xuất chiến lược quản lý các khu đất đã mua;
• Chiến lược sử dụng và quản lý các khu đất đã mua (cải tạo sơ bộ, khử ô nhiễm, bảo tồn các công trình có giá di sản
trên các khu đất đó );
• Xác định các hành động có thể được thực hiện trong các khoảng thời gian khác nhau trên các địa điểm này (đô thị,
khả năng tiếp cận );
• Ước tính sơ bộ tổng chi phí của các hành động.
Cần khoảng 6 tháng để thực hiện việc phân tích đất đai đối với những khu vực đô thị phức tạp. Có thể giao công việc này
cho một cơ quan lập quy hoạch hoặc một đơn vị nghiên cứu chuyên ngành. Điều quan trọng là việc thực hiện nghiên cứu
này phải có sự tham gia của chính quyền địa phương, các cơ quan của trung ương và các đơn vị có liên quan.
Nguồn: “Chú ý đến yếu tố đất đai trong các dự án”, Bộ sách Chính sách đất đai địa phương, Bộ Cơ sở hạ tầng, giao thông và nhà ở,
tháng 3 năm 2004