Báo cáo thực tập cc5 thảo 223

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

HỒ SƠ BÁO CÁO THỰC TẬP
Thực tập tại các tổ chức hành nghề cơng chứng về nhóm việc
Công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Họ và tên:

Hà Nội, ngày 09 tháng 10 năm 2021

1


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Học viện Tư pháp đã đưa chương
trình thực tập thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng vào chương trình đào tạo
Cơng chứng viên giúp tơi có thêm những kinh nghiệm thực tế về nghề cơng chứng
Tơi cũng xin bày tỏ lịng biết ơn đến Ban lãnh đạo Văn phịng cơng chứng Gia
Khánh thành phố Hà Nội, đặc biệt là Trưởng văn phịng cơng chứng Hồng Văn Hữu
cùng toàn thể các cán bộ, nhân viên đã tạo điều kiện tiếp nhận, hướng dẫn tơi tận tình
để hồn thành việc thực tập một cách tốt nhất.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
HỌC VIÊN

Bùi Thị Phương Thảo

2


MỤC LỤC

I. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP........................................................1
II. CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP..........................................................2
1. Các trường hợp công chứng Hợp đồng thế chấp........................................................2
2. Thẩm quyền công chứng Hợp đồng thế chấp.............................................................3
3. Địa điểm công chứng.................................................................................................3
4. Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng thế chấp..........................................................4
5. Thủ tục công chứng Hợp đồng thế chấp....................................................................4
III. NỘI DUNG THỰC TẬP CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP..............5
1. Tóm tắt nội dung việc Cơng chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.........................5
1.1. Về thẩm quyền công chứng....................................................................................5
1.2. Về hồ sơ công chứng..............................................................................................5
1.3. Tài sản thế chấp......................................................................................................6
1.4. Chủ thể tham gia Hợp đồng....................................................................................6
2. Kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và các hoạt động khác liên quan đến quá
trình tham gia giải quyết việc cơng chứng.....................................................................6
2.1. Đánh giá hồ sơ........................................................................................................6
2.2. Q trình giải quyết việc công chứng của Công chứng viên...................................7
2.3. Kinh nghiệm rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc cơng chứng.............8
3. Kiến nghị, đề xuất về việc hồn thiện pháp luật đối với hệ thống pháp luật liên quan
đến việc cơng chứng......................................................................................................8
3.1. Hồn thiện quy định pháp luật về Cơng chứng.......................................................8
3.2. Hồn thiện các quy định pháp luật dân sự liên quan đến Hợp đồng thế chấp.........9

3


HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC
NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP
Thực tập tại các tổ chức hành nghề cơng chứng về nhóm việc Công chứng hợp

đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 quy định 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, bảo lưu
quyền sở hữu, cầm giữ tài sản. Các biện pháp bảo đảm được sử dụng linh hoạt và đa
dạng trong rất nhiều các lĩnh vực khác nhau.
Trong quá trình thực tập học phần CC5 tại văn phịng cơng chứng Gia Khánh,
học viên đã có cơ hội tìm hiểu thêm về các hợp đồng giao dịch bảo đảm nói chung và
hợp đồng thế chấp nói riêng. Học viên xin trình bày dưới đây khái quát quá trình thực
tập, các kiến thức, kinh nghiệm đã tiếp thu và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
pháp luật về công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cụ thể là hợp đồng
thế chấp
I. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
1. Khái niệm thế chấp tài sản và hợp đồng thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thể chấp) chúng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà khơng giao tài
sản cho bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận thể chấp).
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người
thứ ba giữ tài sản thế chấp. Bên thể chấp vẫn có thể sử dụng khai thác cơng dụng của
tài sản thế chấp qua đó làm tăng khả năng thực hiện nghĩa vụ của bản thân. Không
những thế, tài sản thế chấp vẫn phát huy được công năng vốn có của nó và từ đó đem
lại lợi ích cho xã hội.
2. Các quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp
2.1. Hình thức
Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính. Nêu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những
điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc
thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp

1

đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Vì vậy, nội
dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với họp đồng chính.
Văn bản thế chấp phải cơng chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định
hoặc các bên có thỏa thuận. Việc cơng chứng, chứng thực sẽ bảo đảm an toàn về pháp
lý của các giao dịch. Mặt khác, Nhà nước càn quản lý các giao dịch liên quan đến bất
động sản, cho nên thế chấp bất động sản thì buộc phải cơng chứng hoặc chứng thực.
2.2. Chủ thể của Hợp đồng thế chấp
Bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong quan hệ thế chấp tài sản,
bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình
được gọi là bên bảo đảm hay bên thế chấp. Ngược lại, bên có quyền được gọi là bên
được bảo đảm hay bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đầy đủ các
điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.
Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo
đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất) bảo
đảm cho bên có nghĩa vụ.
2.3. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp
Phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn so với tài sản được dùng để
cầm cố. Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản
hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng
được dùng để thế chấp.
Tuỳ từng trường hợp, các bên có thể thoả thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài
sản để thế chấp. Nếu người có nghĩa vụ dùng tồn bộ một bất động sản để thế chấp thì
các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp
một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm
cũng thuộc tài sản thể chấp. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài
sản thế chấp khi các bên có thoả thuận hoặc ttong những trường hợp pháp luật có quy

định.
II. CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
Khi Hợp đồng thế chấp được công chứng viên viết lời chứng, ký tên, đóng dấu
của tổ chức hành nghề cơng chứng thì trở thành văn bản cơng chứng và có giá trị thi
hành với các bên tham gia giao dịch, các bên có liên quan và có giá trị chứng cứ
1. Các trường hợp công chứng Hợp đồng thế chấp
Trường hợp bắt buộc phải công chứng: việc xác định Hợp đồng thế chấp có bắt

2


buộc phải công chứng hay không phụ thuộc vào đối tượng thế chấp và được quy định
trong các văn bản chuyên ngành. Như tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng
thực tuy nhiên không bắt buộc nếu một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động
sản.
Trường hợp các bên tự nguyện yêu cầu công chứng: Luật công chứng 2014 và
các văn bản liên quan cũng cho phép các bên có quyền lựa chọn việc cơng chứng khi
có nhu cầu.
2. Thẩm quyền công chứng Hợp đồng thế chấp
Thẩm quyền công chứng hợp đồng giao dịch trong đó có cả giao dịch về thế
chấp tài sản phải tuân thủ theo quy định tại Luật Công chúng năm 2014. Các nhà làm
luật đã dành riêng Điều 54 quy định về thẩm quyền cơng chứng hợp đồng thể chấp có
đổi tượng là bất động sản. Theo đó, việc cơng chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi có bất động sản Ví dụ : Anh Nguyễn Văn A dùng tài sản thuộc
sở hữu của mình là quyền sử dụng đất tại Hà Nam thế chấp cho ngân hàng thương mại
ABC để bảo đảm cho khoản vay 800 triệu, ông Nguyễn Văn A có địa chỉ thường trú
tại Hà Nội và ngân hàng thương mại X có trụ sở chính cũng ở Hà Nội. Lúc này ông A
và ngân hàng X phải lựa chọn một trong các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở

tại tỉnh Hà Nam để thực hiện cơng chứng hợp đồng thế chấp này. Trường hợp một bất
động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp
đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thể chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ
khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được
công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần
đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm
dứt hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì cơng chứng viên của tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp
theo đó
Đối với Hợp đồng có đối tượng khơng phải là bất động sản thì có thể công
chứng ở bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào tuy nhiên công chứng viên sẽ
không được công chứng hợp đồng có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình
hoặc những người thân thích
3. Địa điểm công chứng
Theo quy định tại Điều 44 Luật Công chúng thì việc cơng chứng phải được thực
hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trừ các trường hợp người yêu cầu
công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam,
đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác khơng thể đến trụ sở của tổ

3


chức hành nghề công chứng. Như vậy, đối với công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
thì việc cơng chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng
trừ trường hợp bên thể chấp hoặc bên nhận thế chấp là người già yếu không thể đi lại
được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính
đáng khác không thể đến chức hành nghề công chứng
4. Hồ sơ yêu cầu công chứng Hợp đồng thế chấp
Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ theo quy định tài điều 40, 41
Luật công chứng năm 2014, bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
- Dự thảo Hợp đồng thế chấp tài sản nếu có
- Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có
5. Thủ tục cơng chứng Hợp đồng thế chấp
Theo đó, khi cơng chung viên nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng thế
chấp tài sản, công chứng viên cần thực hiện các hoạt động nghiệp vụ cơ bản sau
- Công chúng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công
chứng hợp đồng thế chấp tài sản. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù
hợp với quy định của pháp luật thi thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
+ Trường họp hồ sơ công chứng chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho người yêu cầu
cơng chứng và bổ sung hồn thiện hồ sơ.
+ Trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu cơng chứng hợp đồng thế
chấp tài sản có vấn đề chum rõ, việc giao kết hợp đồng giao dịch có dấu hiệu bị đe
dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người u cấu cơng
chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng giao dịch là khơng có thật thi công
chứng viên để nghi người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu
cầu công chứng công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định, trường
hợp khơng làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng
- Sau khi kiểm tra các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng công chứng viên
soạn thảo hợp đồng thế chấp nếu người yêu cầu công chứng yêu cầu công chứng viên
soạn thảo hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng thế chấp mà các bên đã tự soạn thảo trước
đó. Nếu trong dự thảo hợp đồng thế chấp tài sản có điều khoản vi phạm pháp luật, trái
đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng giao dịch khơng phủ hợp với thực tế thì công
chứng viên phải chỉ rõ cho bên thể chấp và bên nhận thể chấp biết để sửa chữa.

4

Trường hợp bên thể chấp và bên nhận thế chấp khơng sửa chữa thì cơng chứng viên có
quyền từ chối công chứng
- Tiếp theo công chứng viên chuyển lại dự thảo hợp đồng thế chấp cho bên thể
chấp và bên nhận thế chấp tự đọc lại hoặc công chứng viên đọc cho họ nghe. Trường
hợp bên thể chấp và bên nhận thế chấp đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp
đồng thế chấp thì ký vào từng trang của hợp đồng thế chấp. Công chứng viên ký vào
từng trang của Hợp đồng thế chấp.
Cuối cùng công chứng viên chuyển hợp đồng thế chấp đã được ký cho bộ phận
thu ngân thực hiện thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng và các chi phí khác (nếu
có), đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng trã hợp đồng giao dịc đã được đóng
dấu của tổ chức hành nghề công chứng cho bên thể chấp và bên nhậ thế chấp đồng thời
giữ lại một bản chính để lưu trữ. Việc công chứng đến thời điểm này coi như đã hồn
tất.
III. NỘI DUNG THỰC TẬP CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
1. Tóm tắt nội dung việc Cơng chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
Ông Kiều Xuân Long và vợ là bà Lê Thị Cẩm Tú là chủ sở hữu các tài sản bao
gồm căn hộ chung cư số 1405, thửa đất…., tổng giá trị là 3.300.000 đồng. Để đảm
bảo thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ đối với ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển
Việt Nam – Chi nhánh Từ Liêm, Phịng giao dịch Thành Thái, ơng Long và Bà Tú
thực hiện thế chấp căn hộ chung cư và thửa đất trên cho phía ngân hàng. Ngày
17/7/2021, ông Long và Bà Tú cùng đại diện ngân hàng đến văn phịng cơng chứng
Gia Khánh thành phố Hà Nội yêu cầu công chứng hợp đồng
1.1. Về thẩm quyền công chứng
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền cơng
chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Căn hộ và thửa đất
là các bất động sản tại thành phố Hà Nội nên văn phịng Cơng chứng Gia Khánh thành
phố Hà Nội có thẩm quyền cơng chứng.
- Việc công chứng đã được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công
chứng đúng theo quy định.

Địa chỉ trụ sở: Số E1, Khu X1, đường Phạm Hùng, phường Mỹ Đình 1, quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
1.2. Về hồ sơ công chứng
Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp bao gồm
- Phiếu yêu cầu công chứng;

5


- Hợp đồng thế chấp Giấy tờ tùy thân: chứng minh nhân dân của ông Kiều Xuân
Long, bà Lê Thị Cẩm Tú.
- Giấy tờ về nơi cư trú: Sổ hộ khẩu của ông Long bà Tú.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất số: CT 239172
1.3. Tài sản thế chấp
Thửa đất số …, tờ bản đồ số … địa chỉ N09B2, khu đô thị mới Dịch Vọng phố
Thành Thái, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội diện tích 939 m2 và căn hộ
chung cư số 1405 nhà chung cư N09B2- khu đơ thị mới Dịch Vọng với diện tích
128,6m2. Thơng tin về thửa đất và tờ bản đồ được điều chỉnh khi có bản đồ địa chính
chính quy
1.4. Chủ thể tham gia Hợp đồng
- Bên thế chấp: Ông Kiều Xuân Long và vợ là bà Lê Thị Cẩm Tú
- Bên nhận thế chấp: Đại diện ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát
triển Việt Nam: Ông Lê Đức Trung, chức vụ Giám đốc PGD Thành Thái, được ủy
quyền theo Quyết định số 127/QĐ-BIDV.TL nhày 19/11/2018 của Giám đốc ngân
hàng về việc ủy quyền lại ký và thực hiện các Hợp đồng, văn bản liên quan đến hoạt
động cấp tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Namchi nhánh Từ Liên
2. Kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ và các hoạt động khác liên quan đến
quá trình tham gia giải quyết việc công chứng
2.1. Đánh giá hồ sơ

- Phiếu yêu cầu công chứng
Ghi chép đầy đủ các nội dung bao gồm thông tin người yêu cầu là ông Long,
địa chỉ, số điện thoại, nội dung yêu cầu công chứng và địa điểm ký. Thành phần hồ sơ
đầy đủ các đầu mục hồ sơ kèm theo. Về thời gian nhận phiếu còn thiếu thơng tin giờ
nhận và đã có đầy đủ ngày, tháng, năm nhận phiếu.
Phiếu u cầu cơng chứng có đủ chữ ký của bên yêu cầu và bên tiếp nhận.
- Các giấy tờ tùy thân, giấy tờ liên quan
+ Căn cước công dân và chứng minh thư nhân dân 9 số của ông Kiều Xuân
Long, bà Lê Thị Cẩm Tú,
+ Giấy chứng nhận kết hôn số 60 quyển số 01/2001do Ủy ban nhân dân phương
Mai Dịch cấp ngày 24/10/2001 để chứng nhận quan hệ vợ chồng

6


+ Sổ hộ khẩu ghi quan hệ vợ chồng giữa ông Long và bà Trang, tuy nhiên tại
trang bìa hộ khẩu có sự sửa chữa tại số trang. Thơng tin sửa chữa này có thể chấp nhận
do khơng phải thơng tin quan trọng và sai sót do cơ quan cơng an thực hiện cấp sổ.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất đối với thửa đất số …, tờ bản đồ số … địa chỉ N09B2, khu đô thị mới Dịch Vọng
phố Thành Thái, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội diện tích 939 m2 và căn
hộ chung cư số 1405 nhà chung cư N09B2- khu đô thị mới Dịch Vọng với diện tích
128,6m2. Thơng tin về thửa đất và tờ bản đồ được điều chỉnh khi có bản đồ địa chính
chính quy. Giấy chứng nhận là cấp đổi do ông bà nhận chuyển nhượng.
+ Biên bản định giá tài sản đảm bảo theo quy định pháp luật
Hồ sơ chưa có chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú của ơng Lê Đức
Trung là giám đốc phịng giao dịch Thành Thái- ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư
và phát triển Việt Nam và văn bản ủy quyền nhưng công chứng viên vẫn giải quyết hồ
sơ. Việc thiếu giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhân thân, nơi cư trú bên nhận thế chấp
(Ngân hàng) là có thể chấp nhận được do ngân hàng là nơi có nhiều hợp đồng, giao

dịch và họ thường xuyên tới công chứng. Trong các hợp đồng giao dịch trước đây đã
có các loại giấy tờ chứng minh
- Hợp đồng thế chấp do Cơng chứng viên dự thảo cho các bên, có bố cục rõ
ràng, đầy đủ các điều khoản cần thiết, cơ bản. Các thông tin, điều khoản rõ ràng, dễ
hiểu, đảm bảo an tồn pháp lý cho người u cầu cơng chứng và các bên liên quan.
Lời chứng đúng với mẫu lời chứng tại Thơng tư 06/2015/TT-BTP.
2.2. Q trình giải quyết việc công chứng của Công chứng viên
- Công chứng viên Hoàng Văn Hữu tiếp nhận và giải quyết yêu cầu công chứng
Hợp đồng thế chấp theo đúng quy định tại Điều 40, điều 41, điều 42, điều 54 Luật
công chứng năm 2014. Thực hiện việc công chứng 100% tuân thủ pháp luật và Quy
tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp cơng chứng, nhanh chóng và tận tâm, hỗ trợ tối đa
cho người yêu cầu khi tư vấn về thủ tục và các quyền, nghĩa vụ.
- Sau khi tiếp nhận đủ hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên đã kiểm tra
các loại giấy tờ bằng kinh nghiệm của mình, khơng phát hiện các dấu hiệu của giấy tờ
giả; kiểm tra trên hệ thống Uchi về thông tin ngăn chặn của tài sản thế chấp là thửa đất
và căn hộ chung cư nêu trên, xác nhận chuyển nhượng cho ông Long và bà Tú ngày
26/05/2015. Tiến hành soạn thảo Hợp đồng và tiến hành công chứng hợp đồng. Công
chứng viên đọc, giải thích kỹ và hướng dẫn ơng Long, bà tú, ông Trung ký từng trang
và điểm chỉ vào hợp đồng, ơng Hồng Văn Hữu ký từng trang và đóng dấu vào hợp
đồng, ghi lời chứng.

7


- Sau khi hồn thành cơng chứng Hợp đồng, Cơng chứng viên lập danh mục
hồ sơ lưu, đánh bút lục, bàn giao cho nhân viên lưu trữ và bộ phận thu ngân thu phí
cơng chứng và trả hồ sơ cho các bên.
Trong q trình cơng chứng có sự hỗ trợ và tiếp đón nhiệt tình từ các bộ phận
của văn phịng cơng chứng Gia Khánh thành phố Hà Nội, tạo sự thoải mái và hài lòng
cho các bên.

2.3. Kinh nghiệm rút ra từ việc tham gia quá trình giải quyết việc công chứng
Học viên đã học tập được tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc chuyên nghiệp
đặc biệt trong quá trình giao tiếp với các nhân viên trong Văn phòng. Bên cạnh đó, có
giúp đỡ nhiệt tình về chun mơn giữa các thành viên văn phòng.
Trong việc xử lý các hồ sơ công chứng, công chứng viên đã thực hiện một
cách tỉ mỉ, cẩn trọng từ việc xét người, xét giấy tờ, tìm hiểu xác minh các đối tượng.
Cơng chứng viên tiến hành dịch vụ cơng, khơng vì bất cứ lợi ích của bên nào, không
được thiên vị bất cứ bên nào mà với vai trị trung gian chứng nhận tính xác thực, hợp
pháp của giao dịch, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Tìm
hiểu được cách soạn thảo Hợp đồng thế chấp sao cho đầy đủ các thông tin, các điều
khoản cơ bản, ngắn gọn, dễ hiểu và phòng ngừa được các rủi ro cho các bên.
Trong việc lưu trữ hồ sơ, công chứng viên đã hướng dẫn tôi trong đánh bút
lục, các thức lưu trữ hồ sơ khoa học nhất theo thứ tự, giá hồ sơ, bảo quản hồ sơ cẩn
thận, thực hiện biện pháp an toàn.
3. Kiến nghị, đề xuất về việc hoàn thiện pháp luật đối với hệ thống pháp luật liên
quan đến việc cơng chứng
3.1. Hồn thiện quy định pháp luật về Cơng chứng
Thứ nhất, đề xuất nên có hướng dẫn cụ thể để xác định các giấy tờ tài liệu có
trong hồ sơ u cầu cơng chứng hợp đồng thế chấp tài sản. Khoản 1 Điều 40 và Điều
41 Luật Công chúng 2014 quy định về các giấy tờ mà người yêu cầu công chứng phải
nộp cho công chứng viên những chỉ dùng lại ở mức quy định chung chung nên đã có
những cách áp dụng khác nhau giữa các công chứng viên khi giải quyết các yêu cầu
công chứng. Ví dụ như quy định về “Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng
giao dịch mà pháp luật quy định phải có”. Đây là những quy định mở nhằm trao quyền
chủ động cho công chứng viên trong việc tạo lập cơ sở pháp lý nhằm xác nhận tính
hợp pháp, xác thực của các hợp đồng thế chấp được công chứng nhưng đây cũng là
nguyên nhân dẫn đến việc áp dụng pháp luật một cách tùy tiện để lơi kéo, gây khó
khăn hoặc sách nhiễu người u cầu công chứng. Hơn nữa việc công chứng viên yêu
cầu bổ sung hay giản lược bất kỳ loại giấy tờ, tài liệu nào trong hồ sơ u cầu cơng
chứng có thể ảnh hưởng tới cơ sở pháp lý cho việc thực hiện giao dịch của bên thể

8


chấp và bên nhận thế chấp. Do vậy Luật Công chúng và các văn bản hướng dẫn thi
hành cần có những quy định cụ thể nhằm “chuẩn hóa” các loại giấy tờ đối với việc
công chứng các loại hợp đồng giao dịch nói chung và cơng chứng hợp đồng thế chấp
nói riêng. Cụ thể là “chuẩn hóa” đối với giấy tờ tùy thân và các loại giấy tờ khác có
trong hồ sơ u cầu cơng chứng. Theo đó, các nhà làm luật nên có một quy định giải
thích về những giấy tờ được xem là giấy tờ tùy thân sử dụng trong hồ sơ yêu cầu công
chứng giấy tờ thủy thân là giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp, có yếu tố nhận dạng
cịn thời hạn sử dụng và được pháp luật thừa nhận là giấy tờ được phép tham gia trong
giao dịch dân sự”. Riêng trường hợp người người chưa thành niên dưới chân tuổi tham
gia xác lập hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng khi pháp luật chua cho phép đối tượng
này có giấy tờ tùy thân thì có thể sử dụng giấy tờ khác thay thế cho giấy tờ tùy thân.
Bên cạnh đó cần sửa đổi luật Công chúng năm 2014 để đưa ra mẫu phiếu yêu
cầu công chứng chung để áp dụng thống nhất cho các tổ chức hành nghề công chứng
bao gồm các nội dung họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng nội dung cần công
chứng danh mục giấy tờ gửi kèm theo tên tổ chức hành nghề công chứng họ tên người
tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng thời điểm tiếp nhận hồ sơ
Thứ hai, địa điểm, thời gian công chứng. Thực tế cho thấy nhu cầu công chứng
ngồi trụ sở của tổ chức hành nghề cơng chứng là rất lớn. Đơn giản như trường hợp
bên thế chấp hoặc người liên quan mang thai, sinh sản không thể đến trụ sở hoặc công
chức viên chức làm việc trong giờ hành chính sẽ có nhu cầu cơng chứng ngồi trụ sở
hoặc ngồi sờ mà Luật cơng chứng chưa có các quy định điều chỉnh. Do vậy, Luật
Công chúng cần có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này theo hướng tạo điều kiện thuận lợi
cho người dân theo chủ trương xã hội hơn hoạt động công chứng mà Đảng và Nhà
nước ta đã đề ra. Theo đó, các nhà làm luật có thể quy định “Lý do chính đáng để
người yêu cầu công chứng được quyền yêu cầu thực hiện việc cơng chung ngồi trụ
sở, ngồi giờ là những lý do khách quan bên ngoài mà làm người yêu cầu công chứng

không thể đến tổ chức hành nghề công chứng được.
3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật dân sự liên quan đến Hợp đồng thế chấp.
Thứ nhất bổ sung các quy định cụ thể để phân biệt giữa thế chấp tài sản để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho bên thứ ba với biện pháp bảo lãnh.
Việc xác định chính xác hình thức giao dịch bảo đảm áp dụng khi thế chấp tài
sản hoặc bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ dường như trở nên tương đối phức tạp, nhất là
trong trường hợp thể chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên thứ ba. Chính vì
vậy, các nhà làm luật nên có một hướng dẫn cụ thể đối với vấn đề này. Nên đưa ra các
quy định nhằm tách bạch rõ ràng giữa hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ của bên thứ ba với hình thức bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên bảo
lãnh phải đura tài sản của minh vào đảm bảo ngay từ ban đầu.

9


Thứ hai, quy định về tài sản thế chấp.
- Phân biệt tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lại và quyền tài sản
phát sinh từ hợp đồng. Pháp luật hiện hành vẫn thừa nhận sự chồng lấn, đan xen trộn
lẫn giữa hai loại tài sản là “ nhà ở hình thành trong tương lai " và " quyền tài sản phát
sinh từ hợp đồng mua bản nhà ở… Chính vì vậy, các nhà làm luật cần phải đưa ra hai
chế định pháp lý rõ ràng điều chỉnh hai nhóm đối tượng là “nhà ở hình thành trong
tương lai” và “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”
- Thế chấp quyền đòi nợ: Hợp đồng thế chấp tài sản có đối tượng là quyền địi
nợ khơng có nhiều trên thực tế. Tuy nhiên, pháp luật dân sự cho phép quyền đòi nợ trở
thành đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản nhưng lại chưa có quy định pháp lý
mang tính chất thống nhất về đối tượng của hợp đồng thế chấp có phần đặc thủ này, từ
đó tạo ra rất nhiều khó khăn cho công chứng viên trong việc mô tả tài sản là quyền địi
nợ. Chính vì vậy điều cần thiết lúc này là bổ sung các quy định hướng dẫn chi tiết về
đối tượng là quyền đòi nợ, đặc biệt là quyền đổi nợ hình thành trong tương lai.
- Đối với các chủ thể của hợp đồng thế chấp là thành viên hộ gia đình, tổ hợp

tác và tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân. Pháp luật dân sự cần phải xây dựng
cách ứng xử đặc biệt đối với những chủ thể có tính đặc thù này, vì họ vẫn là chủ thể
của quan hệ pháp luật và được ghi nhận trong các văn bản pháp luật hiện hành. Bên
cạnh đó cũng đưa ra hướng dẫn cụ thể để xác định thành viên hộ gia đình khi tham gia
xác lập các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng để thống
nhất với quy định của Luật Đất đai năm 2013 về hộ gia đình sử dụng đất (Hộ gia đỉnh
là những người có quan hệ hơn nhân huyết thống ni dưỡng theo quy định của pháp
luật về hôn nhân và gia đình).
Trên đây là những kiến thức học viên đã tiếp thu trong q trình thực tập tại văn
phịng cơng chứng Gia Khánh thành phố Hà Nội. Do hạn chế về thời gian và kiến thức
nên báo cáo còn nhiều thiếu sót, kính mong các thầy cơ thơng cảm và chỉ dạy để học
viên có thể rút kinh nghiệm cho những lần thực tập sau.
Em xin chân thành cảm ơn!

10