Giao khoán đất thực trạng giao khoán đất

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG

KHOA LUẬT HỌC

TIỂU LUẬN THỰC TẬP
ĐỀ TÀI: GIAO

KHOÁN ĐẤT THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT Ở ĐỊA PHƯƠNG

Giảng viên hướng dẫn:
Số điện thoại:
Email:
Sinh viên thực tập:
Mã số sinh viên:
Số điện thoại:
Email:

BÌNH DƯƠNG – 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các thơng tin
trích dẫn trong đề tài đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Các số liệu sử dụng, kết quả
nghiên cứu nêu trong đề tài do tơi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách
quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn nghiên cứu. Các kết quả này chưa từng

được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả đề tài
Phạm Cao Hiếu


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện và hồn thành tiểu luận, ngoài sự cố gắng nỗ lực
của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy cơ khoa Luật học
trường đại học Bình Dương và sự quan tâm giúp đỡ, những ý kiến đóng góp của
nhiều cá nhân và tập thể.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến thầy Võ
Phúc Anh, đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực thực tập và làm đề
tài. Chân thành cảm ơn UBND xã Hưng Hịa đã giúp tơi hồn thành q trình thực
tập và đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, tạo những điều kiện tốt nhất để tơi hồn
thành tiểu luận này.
Tác giả đề tài
Phạm Cao Hiếu


iii

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................

.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................


iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................ii
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN...................................................iii
MỤC LỤC................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................vii
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài...................................................................................................1
2. Mục đích của đề tài................................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài.........................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................2
5. Ý nghĩa của đề tài..................................................................................................2
6. Kết cấu của đề tài..................................................................................................2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO KHOÁN ĐẤT THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT Ở ĐỊA PHƯƠNG......................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về giao khoán đất..........................................................................3
1.2. Các khái niệm cơ bản về giao khoán đất.............................................................3
1.2.1. Khái niệm giao đất...........................................................................................3

1.2.2. Công nhận như giao đất...................................................................................4
1.2.3. Giao đất để quản lý..........................................................................................4
1.2.4. Giao khoán/khoán............................................................................................5
1.3. Nội dung pháp luật về giao đất...........................................................................5
1.3.1. Căn cứ giao đất................................................................................................5
1.3.2. Hình thức giao đất...........................................................................................6
1.3.3. Thẩm quyền giao đất.......................................................................................6
1.3.4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất........................................................................7
1.3.5. Quy trình, thủ tục giao đất...............................................................................9
1.3.6. Về giá đất.......................................................................................................11
1.4. Kinh nghiệm về giao khoán đất ở Việt Nam.....................................................11
Kết luận chương 1...................................................................................................13


v

Chương 2: THỰC TRẠNG GIAO KHOÁN ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT Ở ĐỊA PHƯƠNG.........................................................................................14
2.1. Tổng quan về giao khoán đất ở nước ta............................................................14
2.2. Thực trạng về giao khoán đất ở nước ta hiện nay.............................................15
2.2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất....................................................................15
2.2.2. Quy định của pháp luật...................................................................................15
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện.............................................................................15
2.2.4. Thực trạng về hình thức giao khoán đất.........................................................17
2.3. Thực trạng về thời hạn giao khoán đất..............................................................18
2.4. Thực trạng về thẩm quyền giao.........................................................................19
2.5. Thực trạng về giá đất khi giao khốn đất..........................................................20
2.6. Thực trạng về trình tự, thủ tục giao đất.............................................................21
2.7. Thực trạng về giao đất đối với một số trường hợp đặc biệt..............................22
2.7.1. Thực trạng về giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản

xuất nông nghiệp.....................................................................................................22
2.7.2. Thực trạng giao đất khi cổ phần hóa...............................................................23
2.7.3. Thực trạng cơ chế giao đất để thực hiện các dự án phát tiển kinh tế................24
2.7.4. Về thực trạng sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất để sản xuất kinh
doanh theo dự án đầu tư...........................................................................................24
2.7.5. Thực trạng Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số............25
2.8. Đánh giá chung pháp luật về giao đất...............................................................26
2.8.1. Ưu điểm..................................................................................................26
2.8.3. Nguyên nhân...........................................................................................29
Kết luận chương 2...................................................................................................31
Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO VIỆC GIAO KHOÁN ĐẤT THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT Ở ĐỊA PHƯƠNG.........................................................32
3.1. Sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật..........................32
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất.....................................32
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về hình thức giao khốn đất...........................................32
3.1.3. Hồn thiện pháp luật về phương thức thực hiện giao khốn đất......................33
3.1.4. Hồn thiện pháp luật về thời hạn giao đất, cho thuê đất..................................33
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.............................34


vi

3.1.6. Hồn thiện pháp luật hạn mức giao khốn đất................................................34
3.1.7. Hồn thiện pháp luật về giá đất khi giao khốn đất........................................35
3.2. Hoàn thiện pháp luật sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan.............................35
3.3. Bổ sung thêm các quy định mới nhằm giải quyết các vấn đề do lịch sử để lại
liên quan đến giao đất, cho thuê đất.........................................................................36
3.3.1. Về giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp......................................................................................................................36
3.3.2. Về giao đất đối với doanh nghiệp Nhà nước...................................................37

3.3.3. Khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng đất sau khi được giao đất, cho
thuê đất để sản xuất kinh doanh................................................................................37
3.3.4. Về giao đất, cho thuê đất đối với đất bãi bồi ven sông, ven biển.....................40
3.3.5. Về giao đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số...............................41
Kết luận chương 3...................................................................................................42
KẾT LUẬN.............................................................................................................43
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................44


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT
1
2
3
4
5
6
7
8

Từ viết tắt
QSDĐ
UNBD
HĐND
QSD
KT-XH
NĐ-CP

QĐ-UBND
GCNQDSĐ

Từ được viết tắt
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Quyền sử dụng
Kinh tế - Xã hội
Nghị định - Chính phủ
Quyết định - Ủy ban nhân dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


8


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài ngun vơ cùng q giá của lồi người, là điều kiện cần để sinh
tồn, để sản xuất, nó khơng thế thiếu được. Nó là nguồn tài ngun vơ cùng q giá
mà thiên nhiên ban tặng cho cuộc sống và trở thành một tài nguyên quý giá của mỗi
quốc gia. Là nguồn lực để phát triển đất nước, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt
của ngành nông nghiệp, công nghiệp và lâm nghiệp để đáp ứng điều kiện cơ bản tối
thiểu của đời sống xã hội loài người đảm bảo cho quá trình sản xuất, xã hội tồn tại
và phát triển. Ngồi ra nó cịn là giá đỡ của thực vật, nơi sinh tồn của động vật, vi
sinh vật1.
Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 đã

thừa nhận các quyền cơ bản của người sử dụng đất, quan hệ sản xuất nông nghiệp,
công nghiệp và lâm nghiệp được xác lập trên cơ sở giao đất cho các hộ gia đình, cá
nhân, doanh nghiệp và các cơ quan công quyền sử dụng ổn định, lâu dài đã trở
thành động lực thúc đẩy quá trình công, nông, lâm nghiệp phát triển. Hiệu quả sử
dụng đất được nâng cao so với giai đoạn trước.
Cùng với sự tiến bộ và phát triển của xã hội vai trò giao khốn đất ngày
càng được nâng cao địi hỏi phải có một cơ chế, chính sách phù hợp. Đặc biệt là
chính sách cải cách các thủ tục hành chính đáp ứng được nhu cầu thực tiễn của
người dân. Bên cạnh đó vần đề cán bộ cũng phải được đào tạo bồi dưỡng về chuyên
môn nghiệp vụ, nâng cao nhận thức và quản lý một cách bền vững.
Những chính sách này đã từng bước đáp ứng được nhu cầu về quản lý đất
đai, đồng thời đã coi trọng, nâng cao trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất,
gắn người lao động với đất đai khi họ thực sự là chủ của từng thửa đất, từ đó việc sử
dụng đất có hiệu quả, năng suất cây trồng tăng lên, việc khai thác tài nguyên đất có
hiệu quả, triệt để, tương ứng với tiềm năng của quốc gia và khu vực.
Xuất phát từ những thực trạng nói trên, mặc dù đã có nhiều chủ
trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, nhiều nghiên cứu xung quanh
vấn đề này nhưng trên thực tế còn nhiều câu hỏi được đặt ra cần được giải

1

Nguyễn Quang Tuyến (2010), Pháp luật đất đai Việt Nam trong tiến trình hội nhập và phát triển, Nhà nước và Pháp luật


2

quyết. Do vậy tơi chọn đề tài: “Giao khốn đất theo quy định của pháp luật ở địa
phương” để làm báo cáo thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích của đề tài
Đánh giá tình hình việc giao khốn đất theo quy định của pháp luật ở địa

phương
Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc giao khoán đất theo
quy định của pháp luật ở địa phương
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Việc giao khoán đất theo quy định của pháp luật ở địa phương
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Việc giao khoán đất theo quy định của pháp luật ở Việt Nam
4. Phương pháp nghiên cứu
Tiểu luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích
tổng hợp, Phương pháp so sánh, Phương pháp thống kê, Phương pháp điều tra,
Phương pháp hỏi đáp. Các phương pháp này được sử dụng cho tất cả các chương
trinh quá trình phân tích, dẫn chứng và so sánh các tài liệu có liên quan.
5. Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá thực trạng việc giao khoán đất theo quy định của pháp luật ởđịa
phương. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, đánh giá thực trạng việc việc
giao khoán đất theo quy định của pháp luật ở địa phươnglà việc làm có ý nghĩa
thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên
đất. Vì vậy việc đánh giá thực trạng việc giao khoán tại địa phương để kịp thời đưa
ra những giải pháp nhằm nâng cao việc giao khoán đất và sử dụng đất trong giai
đoạn hiện nay.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, khuyến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục nội
dung, tiểu luận được trình bày trong 3 chương:


3

Chương 1: Cơ sở lý luận về giao khoán đất theo quy định của pháp luật ở
địa phương

Chương 2: Thực trạng về giao khoán đất theo quy định của pháp luật ở
địa phương
Chương 3: Giái pháp nâng cao hiệu quả việc giao khoán đất theo quy
định của pháp luật ở địa phương.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIAO KHOÁN ĐẤT THEO QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT Ở ĐỊA PHƯƠNG
1.1. Cơ sở lý luận về giao khoán đất
Thực tiễn những năm qua cho thấy, chính sách giao khốn đất giao đã thực
sự đi vào cuộc sống, đáp ứng được nguyên vọng của người dân, tạo thêm việc làm,
nâng cao thu nhập và cải thiện cuộc sống, nhiều hộ nơng dân có thu nhập khá từ các
hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất được giao. Giao khoán đất và thực hiện cơ
chế hưởng lợi là những vấn đề quan trọng đang được xã hội quan tâm.
Theo khoản 1 điều 52 Luật đất đai 2013 quy định Căn cứ để giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” 2.
Đây là những vấn đề vừa mang ý nghĩa kinh tế, ý nghĩa xã hội và có tính lâu
dài. Việc thực hiện chính sách giao khốn đất và quyền hưởng lợi đã có những tác
động lớn trực tiếp đến đời sống của người dân và doanh nghiệp, đặc biệt chủ yếu là
người dân vùng trung du, miền núi. Bên cạnh những thành cơng, việc thựchiện
chính sách giao khốn đất quyền hưởng lợi còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu điều
chỉnh cho phù hợp với thực tiễn.
Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai. Theo khoản 3 điều 14 nghị định 43/2014/NĐCP quy định “Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau đây:

2

Điều 52 Luật đất đai 2013

4

Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương
được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi
phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác3.
1.2. Các khái niệm cơ bản về giao khoán đất
1.2.1. Khái niệm giao đất
Trong mối quan hệ với tổng thể hệ thống pháp luật về đất đai, giao đất là một
nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, mà ở đó, Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất của người được công nhận. Thông qua cơ chế giao đất, Nhà nước không
chỉ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp lý
để giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật, phù hợp với sự
vận động vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống. Với mục đích là bảo
đảm cho tài nguyên đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, mang lại hiệu
quả cao, chính sách giao đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư
vốn, công sức nhằm khai thác tối đa tiềm năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát
triển sản xuất, thực sự coi đất như tài sản của mình và khơng ngừng nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
Nghiên cứu khái niệm về giao đất, đề tài đồng ý với khái niệm được nêu
trong khoản 7, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Nhà nước giao đất là việc
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất”4.
Theo đó, chủ thể của quan hệ pháp luật này là Nhà nước và người có nhu cầu
sử dụng đất (bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân). Căn cứ vào chủ thể của

quan hệ pháp luật đất đai mà pháp luật đất đai hiện hành cịn có một số khái niệm
cần phân biệt như: khái niệm công nhận như giao đất, giao lại đất, giao đất để
quản lý; giao khốn/khốn. Cụ thể là:
1.2.2. Cơng nhận như giao đất
3
4

Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013


5

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất lần đầu, nếu đủ điều kiện của pháp luật thì được cấp giấy
chứng nhận và trên giấy chứng nhận đó có ghi nội dung về hình thức sử dụng đất là
cơng nhận như giao đất có thu tiền sử dụng hoặc công nhận như giao đất không thu
tiền sử dụng. Trong trường hợp này, về bản chất không phải là Nhà nước giao đất
nhưng người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất được Nhà
nước giao đất.
1.2.3. Giao đất để quản lý
Là hình thức Nhà nước giao cho các cơ quan, tổ chức do Nhà nước thành lập
có trách nhiệm quản lý mà khơng được trực tiếp sử dụng đất như UBND cấp xã
(quản lý đất xây dựng các cơng trình cơng cộng của địa phương); Tổ chức phát triển
quỹ đất (do UBND cấp tỉnh thành lập, được giao quản lý quỹ đất do Nhà nước thu
hồi đất).
1.2.4. Giao khoán/khoán
Là khái niệm sử dụng đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý
rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (trước đây là các nơng trường, lâm trường quốc
doanh), sau đó các tổ chức này giao khốn theo hợp đồng cho hộ gia đình, cá nhân

để trồng rừng, bảo vệ rừng (thực chất giao khoán là hợp đồng dân sự, kinh tế).
1.3. Nội dung pháp luật về giao đất
Theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nội dung
pháp luật về giao đất được quy định bao gồm các vấn đề sau: Căn cứ giao đất, cho
thuê đất; Hình thức giao đất, cho thuê đất (bao gồm hình thức Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho
thuê đất có thu tiền); Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; Thời hạn giao đất, cho
thuê đất; Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất; giá đất5.
1.3.1. Căn cứ giao đất
Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định về giao đất, cho
thuê đất. Căn cứ để quyết định giao đất, theo Điều 52, Luật Đất đai năm 2013 bao
gồm:

5

Luật Đất đai năm 2013


6

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt;
Hai là, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
Điều 14 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như
sau:
Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư;Đối
với các dự án khơng phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc

khơng phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong
đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định
về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin
giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;Trường hợp hộ gia đình, cá nhân
thì nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phịng Tài
nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;
Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin
giao đất và phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu
sử dụng đất;
Đối với cơ sở tơn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế
kỹ thuật xây dựng công trình tơn giáo6.
Cùng với các căn cứ trên, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: Việc quyết
định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ
được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
1.3.2. Hình thức giao đất
Hình thức giao đất là việc Nhà nước thông qua các quyết định hành chính
giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức ở các trường hợp khác nhau với
các quy định riêng phù hợp. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn
bản hướng dẫn thi hành, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất dưới hai
6

Điều 14 Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP


7

hình thức sau: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng
đất7.

1.3.3. Thẩm quyền giao đất
Dưới góc độ pháp lý, thẩm quyền là phạm vi các nhiệm vụ, quyền hạn của cơ
quan hoặc người có chức vụ nào đó.
Theo khoản 1,2,3 Điều 8 Luật đất đai 2013 quy định của pháp luật đất đai hiện
hành, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất được trao cho các chủ thể sau:
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở
tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho
thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất
đối với cộng đồng dân cư;
UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn;
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này khơng được ủy
quyền8.
Bên cạnh đó, Điều 4,Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về thẩm quyền điều chỉnh quyết định
giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có
hiệu lực thi hành.
1.3.4. Thời hạn giao đất, cho thuê đất
Thời hạn là khoảng thời gian được tính từ thời điểm này đến một thời điểm
khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, ngày, tháng, năm
hoặc một sự kiện có thể xảy ra. Thời hạn khơng đơn thuần chỉ là một khoảng thời
gian mà nó được xác định với tư cách là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong những trường hợp
do luật quy định hoặc các bên thỏa thuận.
7
8

Luật Đất đai năm 2013
Theo khoản 1,2,3 Điều 8 Luật đất đai 2013


8

Điều 126 luật đất đai 2013 quy định đất sử dụng có thời hạn.
Thời hạn giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp đối với hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2,
điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời
hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu cầu thì được
tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khơng q
50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà
nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất,
thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho th đất khơng
q 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê
hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời
hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản
này.


9

Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích của xã, phường, thị trấn là khơng q 05 năm.
Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại
khoản này.
Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được
xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền9.
Do vậy, thời hạn giao đất, cho thuê đất được hiểu là khoảng thời gian thực
hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể thực hiện các quyết định hoặc hợp đồng
giao đất, thuê đất. Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai, đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ
ngày có quyết định giao, cho th của cơ quan nhà nước có thẩm quyền 10. Ngồi ra,

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn quy định thời hạn giao đất, cho
thuê đất đối với các trường hợp cụ thể như: hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh
tế; quy định chính sách gia hạn cho các trường hợp được giao đất, cho thuê đất khi
hết thời hạn....
1.3.5. Quy trình, thủ tục giao đất
Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất được hiểu là tổng thể trình tự, thủ
tục hay các bước phải tuân theo khi tiến hành các công việc về giao đất, cho thuê
đất.
Theo Điều 195, Luật Đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục giao đất,
cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất được thực hiện như sau:
Về việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất:
Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành
9

Điều 126 luật đất đai 2013

10

Nghị định 43/2014/NĐ-CP


10

phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất
nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh nơi có đất;
Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của
tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy

phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của cơng chứng
nhà nước.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được
quy định như sau:
Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người
được giao đất, thuê đất;
Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người được giao
đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan
quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao
đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được giao
đất, thuê đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được
quy định như sau:
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hồn thành việc giới thiệu địa điểm;
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác
định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho
thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định
giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;
Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện
việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;


11

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong
việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất
đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho người được giao đất, thuê đất11.
Như vậy, theo các căn cứ cụ thể của địa phương, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền tại địa phương có những hướng dẫn cụ thể cũng như thực hiện các trình tự,
thủ tục về việc giao đất, cho thuê đất cho nhân dân, chủ đầu tư.
1.3.6. Về giá đất
Theo khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, “giá đất được giải thích như
sau: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Ở
nước ta, giá đất hiện nay được thực hiện theo quy định sau:
“Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình
HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước”12.
1.4. Kinh nghiệm về giao khoán đất ở Việt Nam

11

Điều 195, Luật Đất đai năm 2013

12

Theo khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013