La lucmanhhien

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2014


DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

LỤC MẠNH HIỂN

ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 62.34.01.02

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

HÀ NỘI, NĂM 2014

ii


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình
nghiên cứu độc lập của riêng tơi. Các số
liệu trong luận án là trung thực và có
nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận án

LỤC MẠNH HIỂN

iii


MỤC LỤC

MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................... vii
DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .....................................................................viii
CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU...................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
1.2 Tổng quan nghiên cứu................................................................................... 2
1.2.1 Tổng hợp các cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu................. 2
1.2.2. Nhận xét và đánh giá các cơng trình nghiên cứu............................................... 6
1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu................................. 11
1.3. Mục đích, ý nghĩa luận án ........................................................................... 12
1.3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án................................................................. 12
1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án ................................................................... 12

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................... 13
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 13
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu................................................................................. 13
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................... 13
1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến .................................................................. 13
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH
DOANH NHÀ Ở .............................................................................................. 15
2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng
và kinh doanh nhà ở ......................................................................................... 15
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới........ 15
2.1.2. Mục đích, ngun tắc và đặc điểm của định giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.............................................................. 20
2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở......................................................... 26
2.2.1. Quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở........ 26
2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ............. 28
2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) ............................................................. 37
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới................ 52
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................... 59
3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu ............................. 59
3.2. Quy trình nghiên cứu.................................................................................. 61
3.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 61

iv


CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG
MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH
NHÀ Ở............................................................................................................. 70

4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua.................. 70
4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu
tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ..................................................................... 74
4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam .......................................... 74
4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong định giá nhà ở thương mại xây dựng mới
tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ..................................... 78
4.2.3. Thực trạng về mơ hình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp
ñầu tư kinh doanh nhà ở....................................................................................... 82
4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu
tư kinh doanh nhà ở............................................................................................. 86
4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở......................................................... 97
4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở ................................................. 114
4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược........................................................................ 114
4.3.2. Những hạn chế và ngun nhân................................................................. 114
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ,
XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở ...................................................... 119
5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
....................................................................................................................... 119
5.2. Các giải pháp hồn thiện cơng tác định giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây
dựng và kinh doanh nhà ở............................................................................... 121
5.2.1. Ứng dụng mơ hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. 121
5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho cơng tác định giá nhà
ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở .......................................................... 129
5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở.................................................................................. 135
5.2.4. Hồn thiện mơ hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng
và kinh doanh nhà ở.......................................................................................... 137

5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các
doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở............................................. 139
5.3 Một số kiến nghị ........................................................................................ 146
KẾT LUẬN.................................................................................................... 149
PHỤ LỤC ...................................................................................................... 158

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết ñầy ñủ tiếng Việt

BðS

Bất ñộng sản

DNðTXD&KD

Doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh

GPMB

Giải phóng mặt bằng

NHTM

Ngân hàng thương mại

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSCð

Tài sản cố ñịnh

TMXDM

Thương mại xây dựng mới

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Tên bảng biểu

Trang

Bảng 4.1: Quy mô doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở tính đến năm 2012

74

Bảng 4.2: Giá thuê căn hộ tại TP.HCM, năm 2012

78

Bảng 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình định giá nhà ở TMXDM của
DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012

86

Bảng 4.4: Mức giá được định giá quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

91

Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 1 tại các thời điểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

93

Bảng 4.6: Mức giá được định giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

95

Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời điểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án

96

Bảng 4.8: Tổng chi phí đầu tư của dự án chung cư BetexcoII

102

Bảng 4.9: So sánh mức giá do DN ñịnh giá và mức giá bình qn
giao dịch thành cơng trên thị trường tại một số dự án

109

Bảng 5.1: Mơ tả biến độc lập

124

Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp stepwise

126

Bảng 5.3: Kết quả phân tích hồi quy

127

Bảng 5.4: Kết quả phân tích phương sai

127

vii


DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ
Tên sơ đồ, hình vẽ
Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM

Trang

59

Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hồn thiện
cơng tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

60

Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu

61

Sơ đồ 3.4: Mơ hình các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng

19

mới
Sơ ñồ 4.1: Cơ cấu tổ chức của hội ñồng xác ñịnh giá tổng quát

84

Sơ ñồ 4.2: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

87

Sơ đồ 4.3: Quy trình xác định giá tại thời điểm DN được phép bán nhà ở

88

TMXDM

Sơ đồ 4.4: Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 1

92

Sơ đồ 4.5: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 3

94

Sơ đồ 4.6: Thực trạng quy trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở theo nhóm quy trình 4

96

Sơ đồ 5.1: Danh mục cấu trúc hệ thống

134

Sơ đồ 5.2: Mơ hình tổ chức Phịng xác định giá

138

Sơ đồ 5.3: Quy trình định giá nhà ở TMXDM đề xuất cho các DNðTXD&KD

140

nhà ở
Hình 5.1: Biểu đồ tần số phần dư chuẩn hóa

viii

128


CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay khi nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, chúng ta buộc phải chấp
nhận sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong đó, quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp,
có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao ñổi trên thị trường. Quy luật
giá trị ñã ñặt tất cả các doanh nghiệp với các mức hao phí lao động cá biệt khác nhau lên
cùng một mặt bằng trao đổi, thơng qua giá cả của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp nào
có hao phí lao ñộng cá biệt của mình trên một ñơn vị sản phẩm hàng hố bằng hoặc thấp
hơn giá trị lao động xã hội cần thiết trung bình thì doanh nghiệp đó mới có thể tồn tại và
có lợi nhuận. Ngược lại, doanh nghiệp sẽ bị lỗ. Các doanh nghiệp hoạt ñộng trong lĩnh
vực ñầu tư và kinh doanh nhà ở cũng khơng nằm ngồi quy luật chung đó.
Với những đặc điểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược
ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thế
giới, các phương pháp mới nhất ñể ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thường dựa
vào các hàm hồi quy trong đó các thuộc tính của nhà ở thương mại xây dựng mới như vị
trí, diện tích, chiều cao, số tầng nhà, v.v… ñược sử dụng như các biến số ñộc lập và giá
nhà là biến số phụ thuộc; trong khi đó, hiện nay việc định giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang tính hành chính. Giá cả thị trường
ñất ñai, nhà cửa và giá quy ñịnh chính thức thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất
cập trong cơng tác đền bù GPMB, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình
thành một thị trường bất ñộng sản lành mạnh. Trong khi ñó mảng thị trường nhà ở xây
mới do các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh cung cấp ñã ñược hình thành và và phát
triển rộng rãi. Tuy nhiên từ thực tế mức giá do các doanh nghiệp ñưa ra và phản ứng của
thị trường với giá đó đã cho thấy vấn ñề ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp

còn nhiều bất cập, cụ thể: Trong năm 2007 thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở
khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky
Garden, Hồng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường
tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi đó rất nhiều dự án
nhà ở có chất lượng, điều kiện mua và có vị trí tương đồng, đặc biệt là một số dự án ngay
cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí cịn được đưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng
quan tâm. Bên cạnh ñó một xu thế chung tại hầu hết các dự án nhà ở thương mại từ trước
1


tới nay là mức giá “gốc” do các doanh nghiệp ñịnh giá ñều thấp hơn rất nhiều so với mức
giá của thị trường tại cùng một thời ñiểm; làm nẩy sinh các các vấn đề tiêu cực cũng như
có tác ñộng xấu ñến thị trường nhà ở thương mại.
Một trong những ngun nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do các doanh
nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng
phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở
thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng
mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi định
giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới
hạn, mà khơng gắn liền được với các thơng số đặc trưng của cấu trúc các đơ thị cụ thể, và
như vậy khơng thể đưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại
xây dựng mới trên quy mơ tồn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi được đặt ra là, mơ hình
định giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những điều kiện gì
để áp dụng hiệu quả mơ hình này tại Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do đó, tác giả luận án đã chọn đề tài “ðịnh giá nhà ở thương
mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” để làm
chủ đề nghiên cứu của mình.
1.2 Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Tổng hợp các cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề nghiên cứu
Từ thực tế tìm hiểu các cơng trình nghiên cứu khoa học về vấn đề xác định giá nhà

ở nói riêng và định giá bất ñộng sản nói chung của bản thân NCS nhận thấy đã có nhiều
cơng trình nghiên cứu về vấn đề này, tuy nhiên hầu hết các nghiên cứu mới chỉ ñề cập đến
một số góc độ của xác định giá nhà ở . Trong đó có một số tác giả trong và ngồi nước đã
đi vào nghiên cứu sâu về vấn đề xác định giá nhà ở, các cơng trình nghiên cứu này có thể
được coi như là cơ sở và nền tảng cho vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở cụ thể là:
a. Tác giả Max Kummerow và Galfalvy
Với các cơng trình nghiên cứu “Theory For Real Estate Valuation (2002)” [79]; “A

statistical definition of value” [80]; “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”
[81].
Hai tác giả ñã ñưa ra cách tiếp cận việc xác định giá bằng cách xây dựng mơ hình
định giá và dự báo lỗi phân tích làm căn cứ cho việc xác ñịnh giá nhà ở. Về mặt bản chất
thì lý thuyết này sử dụng các mức giá khác nhau trên thị trường để xây dựng mơ hình về
giá sau đó xác định điểm hội tụ của giá, đồng thời xác ñịnh ra mức sai số hay dự báo lỗi

2


phân tích trong q trình nghiên cứu, từ đó đưa ra mức giá cho nhà ở cần xác ñịnh giá.
Thực chất ñây là cách xác ñịnh giá dựa trên việc so sánh các mức giá của các nhà ở trong
khu vực và cùng vị trí và đặc điểm. Sau đó xác ñịnh mức ñộ sai lệch trong dự báo giá ñể
ñiều chỉnh mức giá ñã dự báo.
Quan ñiểm xuyên suốt các cơng trình nghiên cứu của hai tác giả này là: Giá của
một tài sản cụ thể tại một ñiểm trong cùng thời gian là một biến ngẫu nhiên phản ánh tính
khơng đồng nhất, khơng chắc chắn và thơng tin hạn chế của người mua và người bán. Vì
vậy, tại một thời điểm nào trong thời gian, có chắc chắn là có một phân phối xác suất của
giá có thể của từng tài sản có thể bán. Phân phối này là khơng quan sát được bởi vì chúng
ta chỉ nhìn thấy một sự kiện từ phân phối, giá bán thực tế đó là "rút ra" từ phân phối khi
tài sản ñó ñược bán. Hay nói cách khác nhóm tác giả này cho rằng mức giá phù hợp nhất
để cơng bố là mức giá mà tại đó cho mức doanh thu cao nhất.

b. Wang, Ko and Marvin Wolverton
Với Cơng trình nghiên cứu : “Real Estate Valuation Theory” [83] bao gồm 18 bài
viết của tác giả bao hàm các ñề tài về ñịnh giá và phương pháp ñịnh giá nhà. Bao gồm
nhiều chủ ñề trong lý thuyết và phương pháp xác ñịnh giá trị của nhà ở. Các bài nghiên
cứu của các tác giả này áp dụng phương pháp thống kê ñể phân tích dữ liệu nhiều hơn, từ
đó đến gần hơn với phương pháp so sánh; trong đó các tác giả có đưa ra một thực nghiệm
khoa học về xác định giá trị qua "Khơng gian" nghĩa là khơng gian địa lý hoặc yếu tố
khoảng cách ñịa lý của nhà ở với các trung tâm kinh tế, chính trị, kinh tế… trong việc
hưởng thụ các đặc tính khơng gian mà nhà ở này có được. Từ đó giúp cho việc so sánh giá
trị thực của các nhà ở sẽ ñảm bảo tính chính xác hơn.
c. Tác giả RTM – Whipple
Với cơng trình nghiên cứu “Property Valuation and Analysis” [85], tác giả ñã ñưa
ra một số quan ñiểm về xác ñịnh giá trị trong nhà ở để từ đó làm căn cứ trong việc xác
định giá.
Nhóm tác giả cho rằng, xác định giá trị nhà ở là:
-

Những ước tính tại thời điểm cụ thể của mức giá có thể bán của nhà ở.

-

Sự ước tính sai sót trong việc dự tốn và các tính tốn thử nghiệm bằng các mơ
hình khi tính giá.

-

Dự báo sự ổn định của các ước tính trong khoảng thời gian có liên quan.

-

Báo cáo của các giả ñịnh rõ ràng về các trường hợp bán mà có thể ảnh hưởng
ñến giá phân phối ñã bao gồm cả quyền pháp lý, thời ñiểm bán, phương thức
3


bán, thời gian trên thị trường, tài chính, tính khả dụng của tài sản, có tính đến
động cơ/kiến thức của người mua và người bán.
ðồng thời nhóm tác giả này cũng ñã chỉ ra các giá trị thể hiện sự khác biệt của các
nhà ở thông qua việc quan sát thực tế các nhà ở ñể làm căn cứ cho việc ñiều chỉnh hệ số
giá khi xác ñịnh giá nhà ở.
d. Giáo sư Richard Ratcliff
Qua bài báo “Restatement of valuation theory” [82] tác giả ñã bổ sung và nhấn
mạnh ñến yếu tố dự báo hành vi của khách hàng trong q trình định giá. Ơng cho rằng
định giá là dự báo sự không chắc chắn về hành vi của khách hàng. ðiều này thể hiện quan
ñiểm ñịnh giá của tác giả là ngồi việc định giá dựa trên các phương pháp có sẵn, thì cần
phải tính đến yếu tố thị trường; trong q trình định giá cần phải dự báo ñược xu hướng về
cầu của thị trường, từ ñó mới có thể đưa ra được mức giá vừa phù hợp với nhu cầu của thị
trường, vừa ñảm bảo ñược mục tiêu của đơn vị định giá.
Bên cạnh đó ơng cho rằng mức giá được xác định cịn phụ thuộc vào kỹ năng
trong đàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thơng qua q trình đàm
phá với khách hàng.
Từ quan ñiểm, việc xác ñịnh giá cần phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá,
tác giả đã xây dựng mơ hình nghiên cứu tính giá là:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số.
Tuy nhiên hệ số ở đây tác giả mới chỉ tính ñến yếu tố tiện ích của người mua
là cơ bản.
Trên đây là các cơng trình nghiên cứu khoa học có thể ñược coi là lý luận và nền
tảng hướng theo vấn đề mà NCS dự kiến nghiên cứu. Ngồi các cơng trình nghiên cứu
trên, NCS cịn nghiên cứu và tìm hiểu một số các cơng trình khoa học và bài báo khoa học
của các tác giả khác trong và ngoài nước cụ thể là:

5. Ở một giác ñộ nhất ñịnh, liên quan đến vấn đề này có Luận văn thạc sỹ của học
viên Nguyễn Ngọc Bình (2008) với đề tài “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng
thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp” [4] Luận văn này nghiên
cứu về vấn ñề hoạt ñộng tín dụng bất động sản và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao
hiệu quả tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM.
Trong đó tác giả cũng có đề cập đến khía cạnh hoạt ñộng xác ñịnh giá bất ñộng sản và tác
động của nó đối với hoạt động tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng.

4


6. “Hồn thiện các phương pháp thẩm định giá trị ñất ñai ở Việt Nam” [26] ðề
tài khoa học cấp bộ năm 2008 của tác giả TS. Nguyễn Ngọc Vinh – Khoa Kinh tế Phát
triển – Trường ñại học Kinh tế TP.HCM. ðề tài khoa học này ñã nghiên cứu mục đích,
những ngun tắc thẩm định giá trị đất đai ở nước ta; nghiên cứu những cơ sở pháp lý có
liên quan đến thẩm định giá đất, kinh nghiệm các nước khi thẩm ñịnh giá ñất. ðồng thời,
nêu lên thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất trong và ngoài nước
cũng như hệ thống những nguyên tắc áp dụng trong thẩm ñịnh giá trị ñất ñai; phân tích
cách tiếp cận so sánh, thu nhập, chi phí trong nghiệp vụ thẩm ñịnh giá trị ñất ñai. Từ đó
hồn thiện các phương pháp thẩm định giá đất ở nước ta.
7. “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị trường nhà ñất và ñời sống
người dân TP.HCM” [27]. ðề tài khoa học cấp bộ của tác giả ThS. Võ ðức Hoàng Vũ –
Khoa Kinh tế Phát triển – Trường ðại học Kinh tế TPHCM. ðề tài nghiên cứu khoa học
này đã nghiên cứu các mơ hình xác ñịnh giá trị ñất và phương pháp ñánh thuế ñất trên thế
giới; nghiên cứu và khảo sát thực trạng việc xây dựng bảng giá ñất và tác ñộng của bảng
giá ñất và khung thuế ñất ñến thị trường nhà ñất - ñời sống người dân tại TPHCM. Từ việc
ñánh giá việc ứng dụng các mơ hình định giá đất và phương pháp đánh thuế đất tại
TPHCM, qua đó đề xuất các kiến nghị và chính sách về phương pháp xác ñịnh giá trị ñất
ñai làm cơ sở cho việc tính thuế.
8. Chun đề “Xác định giá bất động sản” [13] ñể sử dụng trong việc ñào tạo kiến

thức về bất động sản của Cơng ty ðầu tư tài chính Hà Nội (2007), Chun đề đã hệ thống
hóa một cách khá tổng quan về mặt lý luận của xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể làm cơ sở và
căn cứ cho những người làm trong lĩnh vực này áp dụng trong thực tế.
9.“Real Estate Assesment”(ñịnh giá bất ñộng sản) [86] của tác giả Dr.
Y.H.Mustafa Palancıoğlu (2006). ðây là tài liệu ñược viết dưới dạng chuyên ñề dùng cho
công tác ñào tạo chuyên gia xác ñịnh giá bất ñộng sản. Nội dung của chuyên ñề ñã hệ
thống những vấn ñề lý luận cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản, đồng thời có những ví dụ
minh họa cụ thể trong từng bước cũng như cho từng phương pháp xác ñịnh giá ñược sử
dụng khi xác ñịnh giá.
10. Bài báo khoa học của tác giả Trần Quốc Hùng (2006) ñăng trên Tạp chí Kinh
tế phát triển với đề tài “ Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản” [16] Bài báo ñã nghiên
cứu về các phương pháp có thể ứng dụng trong việc ñịnh giá bất ñộng sản, ñống thời nêu
ra các ñiều kiện áp dụng cho từng phương pháp cũng như ưu và nhược ñiểm của từng
phương pháp khi ñịnh giá bất ñộng sản.
5


12. ðề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở của tác giả Nguyễn Thị Bàng (2009) với
ñề tài “ Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế
giới” [3] ðề tài khoa học này nghiên cứu về những tác ñộng của khủng hoảng tài chính
thế giới đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, ñồng thời ñưa ra một số những giải
pháp và khuyến nghị nhằm giúp cho thị trường bất ñộng sản Việt Nam giảm bớt những
ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính và phát triển theo đúng định hướng của
mình. Trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả cũng đã chỉ ra sự tác ñộng của thị trường,
ñặc biệt là cung và cầu có tác ñộng lớn ñến giá bất ñộng sản; bên cạnh ñó tác giả cũng ñã
gợi mở một số yếu tố của thị trường cần tính đến khi định giá bất ñộng sản.
13. Bài báo khoa học của tác giả Bùi Ngọc Tn (2007) đăng trên Tạp chí Cơng
nghiệp với đề tài “ ðịnh giá bất ñộng sản” [24] Bài báo nghiên cứu vấn chung về ñề ñịnh
giá bất ñộng sản và nêu ra các vấn đề mang tính lý luận của hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng
sản. Bao gồm ñặc trưng, phương pháp và các nguyên tắc ñịnh giá bất ñộng sản.

14. “ Phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng”
[18] của nhóm tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần
Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008). ðề tài khoa học cấp cơ sở này nghiên cứu ứng dụng
lý thuyết Vị thế - chất lượng như là một phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản, ñồng thời
thực hiện kiểm chứng thực tế tại thị trường bất ñộng sản TP.HCM.
1.2.2. Nhận xét và đánh giá các cơng trình nghiên cứu
1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết
Hầu hết các cơng trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương
pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. Bởi vì ñây là các căn
cứ nền tảng cho việc xác ñịnh giá bất ñộng sản nói chung đã được cơng nhận và áp dụng
trên toàn thế giới. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp và nguyên tắc này chỉ có thể
giúp cho việc xác ñịnh giá ñưa ra ñược mức giá cơ bản cho bất động sản đó; điều này có
thể sẽ dẫn ñến một ñiều là mọi bất ñộng sản ñều có thể có cùng một mức giá như nhau
cho dù vị trí, và tính hữu dụng của bất động sản là khác nhau. Vì vậy, mức giá cơ bản này
chỉ có thể thành cơng cho các bất động sản tương đồng về mọi mặt, điều này là khơng thể
xẩy ra trong thực tế. Do vậy, hầu hết các cơng trình nghiên cứu đều có cùng một quan
điểm là việc xác định giá bất ñộng sản sẽ ñược chia thành hai giai ñoạn rõ ràng:
A/ Giai ñoạn thứ nhất
Ở giai ñoạn này sẽ tập trung vào việc xác ñịnh mức giá cơ bản cho bất ñộng sản
bằng các phương pháp truyền thống; tuy nhiên qua q trình nghiên cứu NCS đều nhận
6


thấy là các tác giả thường áp dụng phối hợp hai phương pháp: Phương pháp chi phí và
phương pháp so sánh ñể xác ñịnh giá; việc hầu hết các tác giả đều sử dụng hai phương
pháp này bởi vì, từ thực tế nghiên cứu của các cơng trình cho thấy là cả hai phương pháp
này dễ áp dụng và ñảm bảo mức độ an tồn của mức giá được đưa ra so với mục tiêu của
chủ ñầu tư. Cơ sở lý thuyết cơ bản ñược sử dụng trong giai ñoạn này là: Yếu tố cơ bản cấu
thành giá nhà; cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà.
B/Giai đoạn thứ hai

xác định mức giá cơng bố ra thị trường. Về cơ bản các nghiên cứu ñều xác ñịnh
mức giá này dựa trên nguyên tắc: Mức giá công bố = mức giá cơ bản * hệ số ñiều chỉnh.
Mặc dù vậy, sự khác biệt của các nghiên cứu chính là việc xác định hệ số điều
chỉnh. Theo như nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy thì cho rằng hệ số ñiều chỉnh
ở ñây ñược xác ñịnh bằng việc điều chỉnh hay dung hịa các yếu tố trong các nhóm bất
động sản tương đồng; trong khi đó nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton thì cho
rằng chỉ có yếu tố khoảng cách của bất động sản hay vị trí của bất động sản là yếu tố quan
trọng. Bên cạnh đó Giáo sư Richard Ratcliff thì cho rằng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến
mức giá cơng bố ra thị trường sẽ là hành vi của khách hàng.
Về cơ bản thì các cơng trình nghiên cứu của các tác giả có bốn điểm trong danh
sách lý thuyết xác ñịnh giá trị nền tảng:
+ Giá trị tương ñương với giảm giá dự kiến của lợi ích tương lai của quyền sở hữu
+ Giá trị gia tăng tỷ lệ thuận với tiện ích dự kiến của đặc điểm tài sản khác nhau.
+ Lý thuyết của Alfred Marshall về sự tương tác giữa người mua và người bán
+ Giá cả có xu hướng ñiều chỉnh theo hướng cân bằng, nơi cung và cầu.
Như vậy, về cơ bản các cơng trình nghiên cứu này ñều dựa trên các phương pháp
xác ñịnh giá cơ bản và có tính đến các yếu tố ảnh hưởng; tuy nhiên các tác giả ñều nghiên
cứu theo hướng mỗi người lựa chọn cho riêng mình một nhân tố ảnh hưởng ñược coi là
quan trọng ñể ñưa vào nghiên cứu; nhưng chưa có tác giả nào xem xét đến tổng thể các
yếu tố khi xác ñịnh giá. Trong khi ñó, các nghiên cứu và bài báo khoa học của các tác giả
trong nước mới chủ yếu là căn cứ vào các phương pháp và nguyên tắc xác ñịnh giá cơ bản
để làm rõ một số khía cạnh trong xác ñịnh giá.
1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu
Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các cơng trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết
các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng;
trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể,
7


ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế để sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.

Cụ thể như sau:
Với nhóm tác giả Max Kummerow và Galfalvy trong cơng trình nghiên cứu
“Theory For Real Estate Valuation” với mục tiêu xây dựng cơ sở lý thuyết cho cơng tác
định giá bất động sản của mình, nhóm tác giả đã nghiên cứu và phân tích tính ưu và nhược
ñiểm khi xác ñịnh giá một cách ñơn thuần bằng các phương pháp xác ñịnh giá cơ bản. ðể
trả lời cho câu hỏi nghiên cứu của mình nhóm tác giả ñã thực hiện nghiên cứu các tình
huống cụ thể tại một số thị trường bất ñộng sản, các thị trường này được lựa chọn một
cách ngẫu nhiên, mang tính đại diện. Qua việc quan sát và ñiều tra thực tế này, tác giả ñã
thực hiện thu thập ñược số liệu sơ cấp để phục vụ cho cơng tác phân tích, ñồng thời nhóm
tác giả cũng ñã sử dụng các số liệu thống kê thứ cấp ñể làm nguồn số liệu phục vụ cho
cơng tác nghiên cứu. Nhóm tác giả này cho rằng mức giá mà tại đó có được mức doanh
thu cao nhất là mức giá phù hợp nhất cho bất ñộng sản cần xác ñịnh giá; từ quan ñiểm như
vậy, nhóm tác giá đã thực hiện thu thập mẫu số liệu về mức giá và số lượng sản phẩm bất
ñộng sản ñã ñược thực hiện giao dịch; những bất động sản được lựa chọn đều có tính
tương đồng với bất ñộng sản cần xác ñịnh giá. Sau khi thu thập đủ số liệu, nhóm tác giả đã
xây dựng hàm hồi quy và thực hiện kiểm định để tìm xem mức giá dự đốn có ý nghĩa
thống kê khơng. Tuy nhiên trong cơng trình nghiên cứu được cơng bố tác giả khơng trình
bầy một cách cụ thể mơ hình và cách thức kiểm định mà chỉ cơng bố là mức giá dự đốn
là có ý nghĩa thống kê; từ đó kết luận là mức giá dự đốn có hội tụ về gần mức giá mà có
mức giao dịch thành cơng nhiều nhất. ðiều này có nghĩa là giá quan sát ñược sẽ sử dụng
ñể suy ra mức giá cần ñịnh giá từ việc so sánh doanh thu của các mức giá; sau đó cộng
thêm vào đó một sai số; phương trình được các tác giả xây dựng là : P(t) = P(t-1) + β.
Trong đó:
P(t): Là mức giá cần xác ñịnh
P(t-1): Là mức giá hội tụ qua quan sát
Β: Là sai số điều chỉnh.
Nhóm tác giả Wang, Ko and Marvin Wolverton cũng đã sử dụng nghiên cứu sâu
vào tình huống một thị trường bất ñộng sản ñể kiểm nghiệm quan điểm của mình. Với
quan điểm của nhóm tác giả cho rằng mức giá ñược xác ñịnh sẽ phụ thuộc chủ yếu vào
yếu tố “khơng gian” hay khoảng cách địa lý của bất động sản. Nhóm tác giả này cho rằng

mức giá bất động sản được xác định ngồi các yếu tố liên quan đến chi phí cấu thành lên
sản phẩm bất động sản, thì mức giá cịn phụ thuộc vào yếu tố khoảng cách của bất ñộng
8


sản đó đến trung tâm của khu vực. Nhóm tác giả cho rằng mức giá bất ñộng sản ñược xác
ñịnh sẽ phụ thuộc vào khoảng cách ñịa lý này, khoảng cách ñịa lý này ñược coi là một
biến số trong hàm phân phối xác suất. ðể chứng minh cho quan điểm của mình nhóm tác
giả thực hiện nghiên cứu sâu một thị trường, thu thập số liệu thống kê về giá nhà tại thời
ñiểm giao dịch, khoảng cách ñịa lý của từng bất ñộng sản ñến trung tâm. Sau khi có đầy
đủ số liệu, nhóm tác giả đã dùng các phương pháp xác ñịnh giá bất ñộng sản ñể xác ñịnh
ñược mức giá cơ bản của mỗi bất ñộng sản ñó, sau ñó trừ ñi mức giá ñã giao dịch thành
cơng; nhóm tác giả cho rằng phần giá chênh lệch ñó là do yếu tố khoảng cách ñịa lý quyết
ñịnh. Bởi vì, phần giá chênh lệch này tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách ñịa lý của bất
ñộng sản ñó ñến trung tâm. Mặc dù ñưa ra kết luận như vậy, nhưng cơng trình nghiên cứu
của nhóm tác giả này chưa thực hiện xây dựng hàm hồi quy cho hệ số ñiều chỉnh này, và
thực hiện kiểm ñịnh ý nghĩa thống kê; đống thời cơng trình nghiên cứu này cũng chưa đưa
ra được hệ số mang tính quy luật để có thể áp dụng tính giá bất động sản trong toàn thị
trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường điển hình mà các tác
giả lựa chọn để nghiên cứu mà thơi.
Giáo sư Richard Ratcliff: ðể chứng minh cho quan ñiểm mức giá được xác định
cịn phụ thuộc vào kỹ năng trong ñàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc
giảm thơng qua q trình đàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến q trình
đàm phán là tiện ích của bất động sản. Giáo sư đã thực hiện thu thập số liệu thơng qua
điều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ đó xác định ra mức
chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; đồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có
những căn hộ có sự tương ñồng nhưng vẫn ñược xác ñịnh với mức giá khác nhau, sự khác
biệt này ñược cho là do trong q trình đàm phán. Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá
do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư đã xây dựng mơ hình nghiên cứu dưới dạng hàm:
Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số. Phần hệ số này ñược Giáo sư kiểm ñịnh và có ý nghĩa

thống kê.
Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các cơng trình nghiên cứu khác, đều nghiên cứu
dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác ñịnh giá ñể ứng dụng vào
một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ đó đưa ra
một số nhận ñịnh và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa
chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát được, nên các
mẫu này chưa mang tính ñại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa ñược kiểm ñịnh
mà chủ yếu mang tính nhận ñịnh chủ quan của tác giả. Do vậy các kết luận và khuyến
9


nghị cịn mang tính chung chung và các đề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào
nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá.
1.2.2.3. Các đóng góp và mối liên hệ của các cơng trình nghiên cứu
- Từ q trình nghiên cứu các cơng trình khoa học của các tác giả trong và ngoài
nước cho thấy, việc xác định giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính
được mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà;
cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này
như thế nào; áp dụng một phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp một lúc sẽ phụ
thuộc vào mục tiêu và tiêu chí của mỗi doanh nghiệp hay của mỗi hoạt ñộng nghiên cứu
khác nhau.
- Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi
vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:
Yếu tố tâm lý của khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất
lượng, yếu tố mơi trường, nhân văn… ðồng thời tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở
TMXDM còn bởi nguyên nhân do ñặc ñiểm riêng có của BðS và thị trường BðS chi phối
ñến giá.
- Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các ngun tắc của định gía BðS, tuy
nhiên chưa đưa ra được quy trình và ngun tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM.

- Các nghiên cứu khoa học ñã ñưa ra ñược các phương pháp ñịnh giá BðS. Trong
đó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu đó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh,
phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Ngồi ra, các
nghiên cứu cũng có đưa thêm phương pháp ñịnh lượng bằng việc sử dụng hàm Hedonc,
nhưng phương pháp này phù hợp và ñược áp dụng ở các thị trường nước ngồi, chưa
được chuẩn hóa để có thể áp dụng tại Việt Nam.
- Những ñề tài, luận án nghiên cứu sâu về vấn ñề ñịnh giá BðS hoặc nhà ở chủ yếu
tập trung vào ñịnh giá BðS thế chấp trong ngân hàng.
- Với các giả ñịnh là giá nhà ở thương mại xây mới không chỉ phụ thuộc vào các
yếu tố cấu thành giá nhà, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác của các nhóm tác giả
nước ngồi đã giúp cho các nhà nghiên cứu, kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở thương mại
xây mới có cơ sở để tính tốn các yếu tố ảnh hưởng và tính thêm các hệ số này vào q
trình xác định giá.

10


- Hầu hết các nhóm tác giả nghiên cứu đều có xu hướng và nhận định là giá nhà sẽ
được xác định với mức giá cơ bản thơng qua các phương pháp tính tốn đã được áp dụng
cộng thêm một mức hệ số là các yếu tố ảnh hưởng. Tuy nhiên các yếu tố này mỗi cơng
trình nghiên cứu đều lựa chọn và ñưa ra quan ñiểm khác nhau.
1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra ñược là có nhân tố ảnh hưởng đến mức giá
bất động sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế
ở một thị trường và ở một thời điểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá
mà nghiên cứu đưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở đưa
ra hay khơng.
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan
điểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng ñịnh là quan ñiểm ñó có thể áp
dụng ñược tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả đó nghiên cứu; như vậy khơng mang

tính tồn diện, và chưa có cơ sở để áp dụng ra các thị trường khác.
- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngồi đều khẳng định và ñi chứng minh là
việc xác ñịnh giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại đi tìm ra
một nhân tố để khẳng định là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn ñể
phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước đó đã nghiên cứu. ðiều đó thể hiện là
các tác giả này đã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy
q trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu
thiếu tính khách quan.
- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào
nghiên cứu một cách ñầy ñủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc
xác ñịnh giá; các minh chứng cho sự bất cập đó cịn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên
nhân nêu ra còn mang tính chủ quan.
- Việc định giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính định tính để
định giá. Do vậy rất khó để áp dụng đối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có
lực lượng cán bộ làm cơng tác định giá có tuổi đời cịn trẻ và thiếu kinh nghiệm.
- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp
thực hiện theo một cách khác nhau. Có doanh nghiệp tự tiến hành định giá, có doanh
nghiệp đi th định giá.

11


- Thế giới đã đưa ra mơ hình định lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù
hợp với thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong
ñiều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể.
Do vậy, cần phải đi tìm một quy trình, một cách thức tổ chức định giá nhà ở
TMXDM đảm bảo tính khoa học và hiệu quả, trong đó cần phải có sự thẩm ñịnh lại ñể
ñảm bảo mức giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở đưa ra đảm bảo tính phù hợp với thị
trường cũng như ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp. ðồng thời cần làm rõ và vận
dụng mơ hình Hedonic một cách phù hợp với ñiều kiện ở Việt Nam.

1.3. Mục đích, ý nghĩa luận án
1.3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án
Trên cơ sở phân tích và đánh giá thực trạng cơng tác định giá nhà ở TMXDM tại
các DNðTXD&KD nhà ở, tác giả mong muốn ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị
nhằm hồn thiện cơng tác này để góp phần vừa đáp ứng được các mục tiêu tối đa hóa lợi
nhuận của doanh nghiệp, đồng thời ñảm bảo mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường
trong mỗi giai ñoạn khác nhau. Cụ thể luận án sẽ tập trung giải quyết một số mục tiêu sau:
Một là, hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về định giá nhà ở TMXDM thơng qua
việc tổng hợp, nhận ñịnh, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan.
Hai là, giúp các DNðTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn đề cịn bất cập và hạn
chế trong q trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM, từ đó có các biện pháp ñiều chỉnh,
thay thế cho phù hợp với ñặc thù của doanh nghiệp mình.
Ba là, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ñến giá nhà chung cư TMXDM
qua việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá.
Bốn là, ñề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà ở TMXDM
tại các DNðTXD&KD nhà ở, ñể từ ñó giúp cho các DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra ñược
mức giá khơng những được thị trường chấp nhận mà cịn ñảm bảo mục tiêu tối ña hóa lợi
nhuận của doanh nghiệp.
1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án
- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại
xây dựng mới .
- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về
cơng tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong q trình đưa ra các
quyết định quản lý và kinh doanh.

12


1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu
- Cơng tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cịn có những

vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?
- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với
nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở?
- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì để hồn thiện cơng tác định giá nhà ở
TMXDM?
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
Cơng tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận án nghiên cứu cơng tác định giá nhà ở TMXDM tại các cơng ty đầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu ñịnh giá, quy trình định
giá, phương pháp định giá. Luận án tập trung nghiên cứu điển hình để thu thập số liệu và
phân tích thực trạng cơng tác định giá tại một số doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở trên ñịa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại
một số dự án ñã ñược các doanh nghiệp này triển khai.
- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại
xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. Các
ví dụ minh họa và mẫu ñiều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy được khảo sát
đối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM.
1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm
mới sau đây:
- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ đó
làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá
nhà ở TMXDM.
- Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà
chung cư TMXDM.

13


- ðề xuất nhóm các giải pháp để hồn thiện và giải quyết các vấn đề cịn tồn tại của
cơng tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Trong đó luận án đã ứng
dụng phương pháp định giá ẩn ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở chung cư
TMXDM áp dụng cho các doanh nghiệp ñầu tư và kinh doanh nhà ở (ñã ñược thực
nghiệm và so sánh trong q trình nghiên cứu), đồng thời đưa ra các điều kiện để các
doanh nghiệp có thể áp dụng hiệu quả hàm hồi quy ñịnh giá mà luận án ñề xuất.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung của chương này ñã tập trung làm rõ lý do chọn ñề tài, ñồng thời
tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về ñịnh giá
BðS nói chung và định giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều
nghiên cứu về vấn đề định giá BðS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và ñầy ñủ về
ñịnh giá nhà ở TMXDM. Trong khí đó, những nghiên cứu về định giá nhà ở tại Việt Nam
mới chỉ nêu nên những vấn ñề bất cập trong ñịnh giá nhưng chưa nêu ra được các minh
chứng mang tính khoa học cho những vấn đề bất cập đó. Bên cạnh đó có một số nghiên
cứu có đề cập đến việc định giá nhà ở cần phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng như một
yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác
ñịnh ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố đó đối với loại nhà ở cần định giá. ðây là khoảng
trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hồn thiện cơng tác định giá nhà ở TMXDM tại
các DNðTXD&KD nhà ở. Từ đó luận án xác định mục tiêu nghiên cứu của luận án và
ñược cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu.

14


CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, đó là những khơng gian
kiến trúc phục vụ cho ñời sống sinh hoạt gia đình và con người. Hiện nay có nhiều loại
hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong
đó nhà ở thương mại, ñặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện đại với
mục tiêu ñáp ứng tối ña nhu cầu về nhà ở của một ñất nước.
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy
ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư
xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu
tư xây dựng để bán và cho th sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hồn
tồn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].
Nhà ở xây dựng mới ñược hiểu là một sản phẩm của xây dựng được tạo mới hồn
tồn, hay nói cách khác ñây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình đầu tư xây dựng; nhà
ở được tăng thêm này là nhà ở chưa từng ñược ñưa vào sử dụng.
Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới ñược hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do
tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở
với mục đích để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngồi đều
được quyền tham gia ñầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước ñầu
tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân
nước ngồi thì phải có Giấy chứng nhận ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư.
Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường ñầu tư xây dựng các
loại nhà ở thương mại sau ñây ñể kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở
chung cư.
2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới

• Khái niệm định giá tài sản

15


ðịnh giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế
giới. ðịnh giá là hoạt ñộng khách quan tồn tại trong ñời sống kinh tế xã hội của mọi nền
kinh tế sản xuất hàng hố, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị
trường. Ở nước ta, trong những năm gần ñây, nghề ñịnh giá tài sản cũng được phát triển
rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và ñội ngũ cán bộ
ñịnh giá chuyên nghiệp. ðịnh nghĩa về ñịnh giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa
khác nhau, tuy nhiên, các ñịnh nghĩa ñều coi ñịnh giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại
một thời điểm nhất ñịnh.
Theo từ ñiển Oxford, ñịnh giá tài sản ñược hiểu như sau: “ðịnh giá tài sản là sự
ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị
trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất ñịnh”.
Theo nghiên cứu của các giáo sư viện ñại học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho mục đích xác định”.
Mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, nhưng về cơ bản ñịnh giá tài
sản trong nền kinh tế thị trường có những đặc điểm cơ bản sau:
- ðịnh giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời ñiểm ñánh giá;
- ðịnh giá tài sản ñược biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện trong một thị trường nhất ñịnh với những ñiều
kiện nhất ñịnh (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…);
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện tại một thời ñiểm cụ thể;
- ðịnh giá tài sản ñược thực hiện theo yêu cầu, mục đích nhất định;
- ðịnh giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp
nhất ñịnh.
Ở nước ta, ñịnh giá tài sản mới ñược coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế

từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt ñộng trong
nghề ñịnh giá là các Trung tâm Thẩm ñịnh giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc
Bộ tài chính. Lúc đó, từ “định giá” khơng được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị
thị trường của tài sản. Thay vào đó, hoạt ñộng ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng
hố được coi là hoạt động “thẩm định giá”. Cho ñến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc
nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định gía” trong hoạt ñộng cung cấp dịch vụ tư vấn về
ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá

16


tài sản ñang ñược sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng
nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lệnh Giá được cơng bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu
lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, ñã giải thích về “Thẩm ñịnh giá” tại ñiều 4
khoản 3 là: “Thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá và ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
một thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” [19]. Tuy tên gọi là Thẩm ñịnh giá, nhưng trong giải thích từ ngữ
của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay
là ñịnh giá tài sản và thẩm ñịnh giá tài sản.
Như vậy, ñịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thơng lệ
quốc tế.
• Khái niệm định giá bất động sản
Theo qui ñịnh tại Luật Kinh doanh bất ñộng sản, ñịnh giá bất ñộng sản là hoạt
ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một bất ñộng sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh. Việc
ñịnh giá bất ñộng sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mơ, thực
trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Việc ñịnh giá bất ñộng sản
phải ñộc lập, khách quan, trung thực và tn thủ pháp luật.
Như vậy, những hoạt động chính của định giá bất động sản có thể được mơ tả như

sau: ðịnh giá BðS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể; việc ước tính giá của bất
động sản đó được thực hiện tại một thời ñiểm nhất ñịnh; ñược thực hiện tại một thị trường
nhất ñịnh; việc ñịnh giá phải ñược thực hiện cho một ñích ñã ñược xác ñịnh trước; ñồng
thời việc ñịnh giá bất động sản phải được thực hiện theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí,
qui mơ, thực trạng BðS và theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất ñịnh
Ở ñây, cần lưu ý là hoạt ñộng ñịnh giá bất ñộng sản là việc “ước tính” giá cả của
bất ñộng sản. Kết quả của hoạt ñộng ñịnh giá là ñưa ra mức giá của bất ñộng sản. Tuy
nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này khơng phải là giá cả thị trường (giá cả
thực sự giao dịch trên thị trường của bất ñộng sản). Mức giá do các tổ chức định giá xác
định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của
mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh
nghiệp) cung cấp dịch vụ ñịnh giá BðS và các ñiều kiện kinh tế xã hội khác.

17