Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà
đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường nhà đất đã
thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công
cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc
tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công
nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia
tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển.
Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thị
trường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như Luật
Đất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuôn
khổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tác
quản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hình
thành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trường
nhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và toàn xã hội.
Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đất
của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trường
phát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà cho
thị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động. Cùng với
đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất
và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy vậy, các
giao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhà
nước. Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố
Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài
“Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại
hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.

2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích chung
Thấy được tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại
hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Từ
2
đó, đề xuất các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trên địa bàn
nghiên cứu.
2.2. Mục đích cụ thể
- Tìm hiểu thị trường nhà đất tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng,
từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất trong thời
gian tới nhằm mục tiêu khai thác, sử dụng có hiệu quả và phát huy tối đa nguồn lực
từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn nghiên cứu.
- Tìm hiểu tình hình hoạt động, ưu điểm và những tồn tại của các loại hình
kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất các giải pháp kiểm soát để ổn định thị trường
nhà đất, khắc phục tình trạng tự phát đầu cơ bất động sản.
- Đề xuất một số giải pháp để hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng phát triển theo hướng chuyên nghiệp, lành mạnh và có hiệu quả.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận các quy định pháp luật hiện hành đối
với thị trường nhà đất cũng như các quy luật và nguyên tắc trong việc phát triển thị
trường nhà đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài sẽ góp phần giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở
quận Hải Châu nắm chắc, quản lý chặt các giao dịch về đất đai, làm lành mạnh và
minh bạch thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đồng
thời, đề tài cũng sẽ đưa ra đánh giá khách quan và tìm ra các tồn tại trong việc quản
lý thị trường nhà đất, môi giới bất động sản nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp
trong tương lai.
3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung về thị trường nhà đất
1.1.1. Tính tất yếu của việc hình thành thị trường nhà đất
1.1.2. Khái niệm về thị trường nhà đất
1.1.3. Đặc điểm của thị trường nhà đất
1.1.4. Phân loại thị trường nhà đất
1.1.5. Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất
1.1.6. Vai trò của thị trường nhà đất
1.1.7. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường
nhà đất
1.2. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới và trong nước
1.2.1. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới
1.2.1.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Mỹ
1.2.1.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc
1.2.2. Thực trạng thị trường nhà đất trong nước
1.3. Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản (môi
giới bất động sản)
1.3.1. Cơ sở khoa học:
1.3.1.1. Đất đai
1.3.1.2. Bất động sản
1.3.1.3. Quyền sở hữu - Các quyền tài sản BĐS
1.3.1.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
1.3.1.5. Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam
1.3.1.6. Thị trường bất động sản
1.3.1.7. Môi giới bất động sản
1.3.2. Cơ sở pháp lý
1.4. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới và ở Việt Nam
1.4.1. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới
1.4.2. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

4
CHƯƠNG 2
ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng
đất và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
- Các chủ thể tham gia vào thị trường, giá cả nhà đất.
- Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu
2.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được tiến hành trên địa bàn quận Hải Châu,
thành phố Đà nẵng.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện từ tháng 9/2012-9/2013.
Số liệu nghiên cứu được thu thập trong giai đoạn 2009-2012
2.3. Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu
- Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu.
- Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu.
- Đề xuất các giải pháp ổn định công tác phát triển thị trường bất động sản, thị
trường nhà đất tại quận Hải Châu trong thời gian đến.
2.4. Các phương pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu
Phương pháp này thực hiện qua việc thu thập đánh giá các tài liệu nghiên cứu
có liên quan đến đề tài đã có từ trước và lựa chọn các thông tin cần thiết phục vụ cho
mục đích nghiên cứu.
- Các sách xuất bản.
- Các giáo trình giảng dạy.
- Các tài liệu hội thảo.
- Các luận văn tốt nghiệp Đại học, Cao học liên quan đến đề tài.
- Các trang Web, tạp chí, báo chí, các chương trình phát thanh, truyền hình, các văn

bản pháp quy…
5
2.4.2. Phương pháp điều tra xã hội học
Đề tài sử dụng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu
nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ sở tiến hành thu
thập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể tiếp cận các
thông tin chính thống và không chính thống.
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra
Đây là phương pháp sử dụng các phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu
thu thập được, qua đó, thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích sự ảnh hưởng,
trên cơ sở đó để đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết.
2.4.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao đổi,
cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email.
6
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa chất
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
3.1.1.4. Các loại tài nguyên khác
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a) Công nghiệp dân doanh
b) Dịch vụ - Thương mại
c) Thủy sản - Nông nghiệp
3.1.2.2. Dân số và lao động
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến việc
quản lý và sử dụng đất ở quận Hải Châu
3.1.3.1. Thuận lợi
3.1.3.2. Khó khăn
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất
3.1.4.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
3.1.4.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai năm 2012
* Phân tích tình hình biến động đất đai so với kỳ kiểm kê đất đai đến ngày
01/01/2012.
3.2. Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận
Hải Châu
3.2.1. Thực trạng thị trường nhà đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
3.2.1.1 Khái quát thị trường nhà đất quận Hải Châu
7
Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói
riêng tuy quy mô còn nhỏ so với thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, nhưng với lợi
thế là quận Trung tâm của thành phố Đà Nẵng trực thuộc Trung ương, có vị trí đặc
biệt thuận lợi về đường biển và đường hàng không quốc tế; là một trong những trung
tâm kinh tế, văn hoá, khoa học và công nghệ của miền Trung và cả nước; là thành
phố động lực của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; là cửa ngõ phía đông của
tuyến hành lang kinh tế Đông Tây.
Đến thời điểm hiện nay (7/2013), thị trường BĐS thành phố Đà Nẵng đang
chớm hồi phục, tuy vậy giới kinh doanh địa ốc chưa thoát khỏi khó khăn tài chính từ
những đợt suy thoái vừa qua. Thị trường bất động sản năm 2013 được dự báo là sẽ
tiếp tục trầm lắng. Mặt khác, thị trường tài chính mới thoát khỏi khủng hoảng và
đang chịu sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, hiện nay các chính sách của Chính phủ
đang từng bước tái cấu trúc nền kinh tế, trong đó có việc hỗ trợ thị trường bất động
sản. Tuy nhiên, để áp dụng từ chính sách vào thực tiễn thị trường thì cần có thời gian
để điều chỉnh nhằm thích ứng với thị trường và cũng là để những chính sách đó có
thời gian để phát huy tác dụng.

Có thể thấy thị trường bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện
tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp.
Hiện nay, các loại hình môi giới BĐS trên địa bàn quận Hải Châu thành phố
Đà Nẵng đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn tạo nên sự phát triển
nhanh và hiệu quả của thành phố trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất
cập. Kết quả nghiên cứu cho thấy, phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất
riêng lẻ với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên chuyển
sang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn và kiến
thức. Họ hành nghề môi giới BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và khai
thác các mối quan hệ với tính cách kiên trì chèo kéo khách hàng và luồn lách đứng
ngoài sự quản lý của Nhà nước. Do đó, hoạt động của lực lượng này nếu không có
quy định kiểm tra, quản lý tốt thì có khi gây khó khăn trong việc kiểm soát thị trường
của các cấp chính quyền, gây thất thoát tài chính cho khách hàng và tiềm ẩn sự mất
ổn định xã hội.
Khi Luật đất đai được thông qua, với những qui định mới về kiểm soát cung-
cầu đất đai và dịch vụ bất động sản có hiệu lực thi hành cùng với những qui định chi
tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch nhà đất trở nên trầm lắng.
Với tình hình thực tế, từ quý 2/2008, hiện tượng quá nóng về giá bất động sản đã
‘chững lại’ do một số nguyên nhân. Sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu (mà nguyên do bắt
đầu từ sự đổ vỡ của ngành bất động sản ở Mỹ) cũng ảnh hưởng vào nước ta, hoạt động
8
của các ngành kinh tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng lao
động, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút. Các
chính sách kích cầu của Chính phủ và sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng từ hạn chế đến
không cho vay để kinh doanh BĐS kèm với lãi suất tăng của ngân hàng đã làm cho thị
trường và hoạt động môi giới bất động sản “đóng băng”. Từ quý 2 đến cuối năm 2008
và cả năm 2009 giao dịch trên thị trường bất động sản bắt đầu giảm hẳn nên hoạt động
môi giới bất động sản cũng trầm lắng và ảm đạm.
Từ đầu năm 2010 đến nay, sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã được khắc
phục. Chính sách kích cầu của Chính phủ có hiệu quả, tình hình kinh tế trong nước

từng bước phục hồi, chính sách tín dụng và lãi vay ngân hàng thông thoáng hơn, từ
đó giá cả và hoạt động MG BĐS đang dần phát triển lại, góp phần đáng kể đối với sự
tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Tuy vốn FDI đầu tư vào bất động sản năm 2012 tiếp tục giảm sút so với 4 năm
về trước, nhưng bất động sản vẫn đứng ở vị trí cao trong các lĩnh vực đầu tư.
Qua năm 2013 trào lưu mới xuất hiện trên thị trường bất động sản (BĐS) ở Đà
Nẵng trong thời gian gần đây là thay vì tập trung vốn vào những khu đất nền thì nhà
đầu tư lại chọn những khu đô thị xanh, khu biệt thự khép kín.
Mặc dù trong những tháng đầu của năm 2012 các trung tâm kinh doanh Bất
động sản ở Đà Nẵng, các nhà đầu tư “tung” ra hàng loạt chiêu khuyến mãi, giảm giá
nhằm kích cầu thị trường, thế nhưng thị trường BĐS vẫn “bất động”.
Theo nhìn nhận của giới kinh doanh bất động sản, một trong những nguyên nhân
làm thị trường bất động sản trầm lắng, ế ẩm là do “đói” vốn. Điều này vô hình trung đã
có những tác động mạnh mẽ đến tâm lý người tiêu dùng về loại hàng hóa đặc biệt này.
Đây chính là một phần nguyên nhân giải thích vì sao nhiều dự án đã giảm giá tới 15 đến
30% vẫn không đủ sức hấp dẫn người mua. Tại Đà Nẵng ở thời điểm này, nhiều chủ dự
án đã rao bán đất dưới giá gốc so với mức giá ban đầu được đưa ra.
Nhiều dự án như Nam Việt Á, Phương Trang… đều có mức giảm giá từ 15% -
30% so với lúc cao điểm.
“Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn buộc tái cấu trúc lại
chính mình để hình thành diện mạo mới với cơ cấu hàng phù hợp hơn. Bộ Xây Dựng
đang yêu cầu các địa phương tổ chức rà soát lại các dự án đô thị mới trên địa bàn,
quyết định dự án nào nên dừng, dự án nào nên tiếp tục đầu tư hoàn thiện”. Ông
Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS khẳng định tại
cuộc họp "giải pháp tổng thể cho thị trường BĐS năm 2012”, tổ chức ngày 28-3, tại
Hà Nội [23].
9
Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, Bộ Xây Dựng có văn bản trình Chính phủ Quỹ
tiết kiệm nhà ở để thực hiện trong năm 2013. Theo đó sẽ có 2 loại quỹ: Quỹ tiết kiệm
nhà ở cho người có thu nhập thấp, với sự tham gia quyết liệt của nhà nuớc và Quỹ tiết

kiệm nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở lên dành cho đối tượng người mua
nhà không phụ thuộc vào ngân hàng. Hiện đang đang là mô hình phổ biến ở các
nước phát triển, "qua quá trình nghiên cứu, mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng
thành công ở Việt Nam” – ông Hà nhấn mạnh.
Liên quan đến sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ông
Nguyễn Đắc Nhẫn – Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai,
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Chính phủ cũng đã phân bổ các chỉ tiêu sử dụng
đất cấp quốc gia cho các địa phương và chỉ đạo hướng dẫn hoàn thiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp năm 2012. Do vậy trong thời gian tới ngành cần tập trung đổi
mới, nâng cao tính liên kết đồng bộ giữa quy hoạch đất và quy hoạch ngành. Nâng cao
chất lượng dự báo nhu cầu của thị trường để tạo nguồn cung ổn định.
Quận Hải Châu là quận trung tâm, nơi tập trung chen chúc về người, nhà cửa
và các cơ sở chính trị, kinh tế, văn hoá của thành phố. Những cơ sở, đơn vị, cá nhân
môi giới bất động sản tuy ít nhưng đa số có tầm vóc về quy mô và khả năng đầu tư.
Đối tượng thường là những bất động sản thương mại, dịch vụ và có giá trị cao. Khi
khảo sát, xem xét một nét đặc thù của một con đường Nguyễn Thị Minh Khai, Hoàng
Diệu, Nguyễn Hữu Thọ thuộc quận Hải Châu, có thể gọi là những con đường địa ốc
của quận, bởi vì đi khoảng chừng 1 km, nhưng có đến 8 cơ sở, đơn vị môi giới BĐS
hoạt động có bảng hiệu (cả sàn giao dịch và cơ sở ngoài sàn).
Số lượng đông đảo của người hoạt động kinh doanh BĐS tại quận Hải Châu
thành phố Đà Nẵng , cho thấy nguyên do là ở chỗ khi mà các dự án đầu tư từ nước
ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người đã có tích lũy nhất định, nhà
nước có chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà để ở
hoặc để bán, tặng, nhượng lại, cho thuê nên phát sinh nhiều nhu cầu mua đi bán lại
nhà đất; mặt khác, qua những đợt “sốt” đất khiến nhiều người trở nên giàu có dễ
dàng, thị trường BĐS trở nên sôi động và hấp dẫn. Trước nhu cầu của xã hội và với
thu nhập cao của nghề môi giới BĐS, đã khiến cho không ít các cá nhân chuyển đổi
cho mình thành nghề mới: nghề môi giới BĐS. Trong các thời điểm sôi động của thị
trường BĐS, khách hàng có thể dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà-
phê, quán nhậu Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất cũng đều có thể

kiếm tiền từ dịch vụ môi giới nhà đất.
3.2.1.2. Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất
a) Hộ gia đình, cá nhân
10
Các cá nhân sở hữu nhà và sử dụng đất tham gia vào thị trường nhà đất với tư
cách là người bán, người cho thuê, người đem tài sản thế chấp để vay vốn, dùng tài
sản nhà đất để góp vốn liên doanh…Hoặc các cá nhân (hộ gia đình) có nhu cầu sử
dụng nhà đất để ở hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao
dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê, Ở quận Hải Châu nói riêng,
thành phố Đà Nẵng nói chung, loại chủ thể này thường tìm đến với nhau và tự thỏa
thuận giá cả. Mặc dù loại chủ thể này tham gia vào thị trường nhà đất một cách tự
phát khi họ có nhu cầu nhưng họ là những người tham gia giao dịch nhiều nhất trên
thị trường nhà đất.
Theo số liệu của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hải Châu, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Hải Châu, năm 2012 có 2.552 hộ có
nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, còn có một số ít cá nhân kinh doanh, buôn bán nhà đất tham gia vào
thị trường này, tạo nên lượng cầu nhà đất giả tạo trên thị trường do những kỳ vọng
của họ. Song số chủ thể này hiện nay trên địa bàn quận Hải Châu không nhiều, có thể
do cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như các chính sách kiểm sóat chặt chẽ về
tiền tệ của Nhà nước ta.
Qua đánh giá trên, có thể thấy rằng trên thị trường nhà đất, chủ thể hộ gia đình
cá nhân tham gia giao dịch rất nhiều dưới các hình thức giao dịch khác nhau.
b) Doanh nghiệp kinh doanh, tổ chức môi giới, tư vấn nhà đất
Khi thị trường nhà đất phát triển thì có nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đất
tham gia, và các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều hình thức khác nhau như:
công ty VLXD xây lắp và kinh doanh nhà, công ty đầu tư phát triển nhà, doanh
nghiệp kinh doanh phát triển kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, tổ
chức dịch vụ môi giới nhà đất…
c) Nhà nước

Nhà nước tham gia vào thị trường nhà đất với tư cách là người quản lý vĩ mô
đối với hoạt động của Thị trường nhà đất.
Ngoài ra, Nhà nước đã tham gia vào thị trường nhà đất khi Nhà nước giao đất
cho các Doanh nghiệp, các doanh nghiệp thuê đất hoặc là khi tổ chức đấu giá nhà đất.
Để thể hiện vai trò của mình, trong kế hoạch - quy hoạch sử dụng đất, năm
2010, 2011 trên địa bàn quận Hải Châu đã tiến hành thực hiện đấu giá một số lô đất ở
khu dân cư với diện tích 6.672.5m2 chủ yếu là ở các phường Hòa Cường Nam. Hòa
Cường Bắc, Hòa Thuận Tây với số tiền đấu giá thu được tại quận Hải Châu là
11
72.553.350.000đ (Bảy mươi hai tỷ năm trăm năm mươi ba triệu ba trăm năm mươi
ngàn đồng y). Cụ thể, khu dân cư số 4 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là
27.758.550.000đ, khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là
23.099.370.000đ, khu dân cư Nguyễn Hữu Thọ số tiền đấu giá thu được là
21.695.430.000đ
Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trong năm 2010 và 2011 tại
một số dự án trên địa bàn quận Hải Châu cụ thể như sau
*Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương,
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 2 đường
Nguyễn Tri Phương
TT
Số
thửa
Diện tích (m
2
)
Loại đất
Số
người
tham

gia ĐG
Giá KĐ
(trđ/m
2
)
Giá TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh lệch
giữa giá
TĐG và
GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ
tăng
(%)
1 1 44,20 Đất ở 7 5.000 15.600 10.600 212,00
2 2 74,00 Đất ở 7 4.500 15.000 10.500 233,33
3 3 101,70 Đất ở 7 8.400 21.600 13.200 157,14
4 4 61,50 Đất ở 7 5.000 13.800 8.800 176,00
5 5 58,10 Đất ở 7 5.580 13.500 7.920 141,90
6 A3.3 1.728,00 TM-DV 5 10.050 10.110 60 0,59
Tổng 2.067.500 40 38.530 89.610 51.180 920,96
(Nguồn: [4])
Kết quả có 40 người trúng đấu giá, thửa đất số 3 diện tích 101,70m
2
có mức giá

cao nhất 21,6 triệu đồng/m
2
, thửa đất số 6 diện tích 1.728,00 m
2
có mức giá thấp nhất
10.110 triệu đồng/m
2
. Qua bảng 3.2 thể hiện tổng số tiền thu được từ đấu giá tại khu
vực này là 23.099.370.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là
19.403.378.000đồng.
*Đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư số 4 đường Nguyễn Tri
Phương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 4 Nguyễn Tri Phương, quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
12
TT
Số
thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số
người
tham
gia
ĐG
Giá KĐ
(trđ/m

2
)
Giá TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh
lệch giữa
giá
TĐG và
GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ tăng
(%)
1 1 71,00 Đất ở 39 5.620 10.050 4.430 78,82
2 A2.2 1.500,00 TM-DV 35 17.045 18.030 985 5,77
Tổng 1.571,00 74 22,676 28,080 5,415 84,59
(Nguồn: Tác giả điều tra)
Qua bảng kết quả trên tổng số tiền thu được từ đấu giá của 02 thửa đất tại khu
vực là này là 27.758.500.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là 25.966.520.000
đồng. Tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm cao nhất là 78,82% thấp nhất
là 5,77%, tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá trung bình so với giá khởi điểm của toàn bộ dự
án là 42,29% được thể hiện ở bảng 3.3.
* Đấu giá bằng quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư đường Nguyễn Hữu
Thọ, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Toàn bộ dự án có 45 người tham gia đấu giá 04 thửa đất. Trong đó có 02 thửa
là đấu giá không thành. Các thửa đất ở khu dân cư này đều có diện tích lớn, mục đích
sử dụng là đất thương mại dịch vụ nên đa số khách hàng tham gia đấu giá là các Công

ty và những nhà đầu tư lớn.
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC đường Nguyễn Hữu Thọ,
quận Hải Châu
TT Số thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số người
tham gia
ĐG
Giá KĐ
(trđ/m
2
)
Giá TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh lệch
giữa giá
TĐG và
GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ
tăng
(%)

1 A1.22 450,00 TM-DV 14 16.640 18.700 2.060 12,37
2 A - 6 1.013,00 TM-DV 31 12.870 13.110 240 1.86
Tổng 3.034,00 45 22,665 31,810 2,300 14,23
(Nguồn : Tác giả điều tra)
Từ kết quả tại bảng 3.4 thể hiện mức giá cao nhất là 18,70 triệu đồng/m
2
, thửa
có mức giá thấp nhất 13,11 triệu đồng/m
2
. Cũng qua số liệu tại bảng 3.4 cho thấy
tổng số tiền thu được từ đấu giá tại khu vực này là 21.695.430.000 đồng, vượt so với
13
tổng giá khởi điểm là 20.525.310.000 triệu đồng. Tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá so với
giá khởi điểm cao nhất là 12.37%, thấp nhất là 1.86% và tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá
trung bình so với giá khởi điểm toàn bộ dự án là 7,11%.
Với số lượng lớn các công ty xây dựng trên địa bàn quận Hải Châu thì với chủ
trương phát triển cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị của thành phố trong hiện tại và
tương lai thì vai trò của các công ty này là rất lớn, góp phần rất lớn vào việc thay đổi
bộ mặt thành phố để thu hút đầu tư, từ đó thị trường nhà đất cũng phát triển hơn.
* Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC đường
Trường Sa, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
- Thực trạng người tham gia đấu giá
Đây là dự án nằm ở trung tâm của quận Hải Châu, có tiềm năng lớn để phát triển
đầu tư xây dựng cao ốc, siêu thị trong tương lai do đó người tham gia đấu giá với
mục đích đầu tư kinh doanh chiếm tỷ lệ 70 %, còn 30% để dành sang nhượng để thu
lợi. Cũng qua kết quả điều tra có 75% cho nhận xét giá trúng đấu giá bằng giá đất
trên thị trường, 20% cho nhận xét thấp hơn giá thị trường và 5% cho nhận xét thấp
hơn với giá thị trường.
- Kết quả đấu giá
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC Trường Sa

TT
Số
thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số
người
tham
gia ĐG
Giá KĐ
(rđ/m
2
)
Giá
TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh
lệch giữa
giá TĐG
và GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ
tăng

(%)
1 A2.2 940,00 TM-DV 02 5,000 6,020 1,020 20,4
2 A2.8 829,00 TM-DV 03 23,500 23,580 80 0,34
3 A2.5 1.436,00 TM-DV ĐGKT
4 A2.7 576,00 TM-DV ĐG KT
5 A2.11 662 TM-DV ĐG KT
Tổng 4.443,00 05 28,500 29,600 1,100 10,37
(Nguồn:[26])
Kết quả có 02 người trúng đấu giá, thửa đất số A2.8 diện tích 829,00 m
2
có mức giá
cao nhất 23,580 triệu đồng/m
2
, thửa đất số A2.2 diện tích 940,00 m
2
có mức giá thấp
nhất 6,020 triệu đồng/m
2
. Qua bảng 3.5 thể hiện tổng số tiền thu được từ đấu giá tại
khu vực này là 25.206.620.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là
14
24.181.500.000 đồng, tỷ lệ tăng giá trúng đấu giá trung bình so với giá khởi điểm
toàn bộ dự án là 10,37%.
Bảng 3.6. Giá đất trên thị trường tại KQHDC đường Trường Sa
TT
Số
thửa
Diện
tích
(m

2
)
Giá
ĐTT
(trđ/m
2
)
GKĐ
(trđ/m
2
)
Giá
TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh lệch
giữa giá
ĐTT và
GKĐ (lần)
Chênh lệch
giữa giá ĐTT
và giá TĐG
(lần)
1 B-7 540 15,60 14,70 15,50 0,8 0,05
2 B2.1 650 13,90 12,70 13,00 0,3 0,02
3 A1.6 1.150 11,90 11,50 12,00 0,5 0,04
4 A2.10 690 14,70 13,40 14,60 1,2 0,08
5 A2.4 1.280 21,50 21,00 21,60 0.6 0,02
Trung bình 18,94 13,00 13,74 0,68 0,04

(Nguồn: Tác giả điều tra)
Qua số liệu tại bảng 3.6 cho thấy, kết quả đấu giá vượt không cao so với mức
giá khởi điểm do các khu đất này thành phố phân bổ là đất thương mại dịch vụ, mỗi
thửa có diện tích lớn, số tiền nộp khi trúng đấu giá nhiều nên chủ yếu các khách hàng
mua đấu giá là để xây dựng kinh koanh chứ không được phân lô chuyển nhượng làm
nhà nên giữa giá đất thị trường và trúng đấu giá mức chênh lệch rất thấp .
Bảng 3.7. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm
T
T
Dự án đấu giá
Diện tích ĐG
thành công
(m
2
)
Số tiền thu
được
thông qua
ĐG
(trđ)
Số tiền thu
được
thông qua
giao
đất theo
GKĐ
(trđ)
Tăn
g
(lầ

n)
1
KQHDC số 2 Nguyễn Tri
Phương
2.067,50 23.149,05 19.424,37 1,19
2
KQHDC số 4 Nguyễn Tri
Phương
1.571,00 27.758,00 25.966,52 1,06
3 KQHDC đường Nguyễn
Hữu Thọ
3.034,00 21.695,43 20.525,31 1,05
4 KQHDC đường Trường Sa 2.067,50 25.206,62 24.181,50 1,04
Tổng
8.740,00 97.809,10 90.097,70 1,08
15
Hình 3.4. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm
(Nguồn: Tác giải điều tra)
Qua kết quả tổng hợp tại các dự án trên hình 3.4 cho thấy, nếu thực hiện giao
đất theo giá khởi điểm thì số tiền thu được là 90.097,70 triệu đồng, trong khi đó tổng
số tiền thu được sau khi đấu giá là 97.809,10 triệu đồng, gấp 1,08 lần so với số tiền
thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm, tăng thu
cho ngân sách nhà nước 7.711,4 triệu đồng. Có thể khẳng định rằng, nếu sử dụng giá
khởi điểm để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất thấp
hơn nhiều so với kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, đấu giá
quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là
hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương.
3.2.1.3. Các loại thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu
a). Thị trường mua bán quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Đây là loại hình phổ biến và hoạt động sôi nổi nhất của thị trường nhà đất trên

địa bàn quận Hải Châu.
Quá trình hoạt động của thị trường này có nhiều diễn biến phức tạp.
Đầu năm 2009 thị trường này đang trong thời kỳ đỉnh cao, giá cả nhà đất tăng
lên nhanh chóng, số trường hợp chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra
16
rất sôi động. Đó là do thành phố Đà Nẵng áp dụng khung giá đất mới và các chính
sách pháp luật mới sắp có hiệu lực thi hành đã tác động mạnh đến tâm lý người dân,
người dân lo sợ khi khung giá mới sẽ làm giá đất tăng nên những người có ý định
mua đất thì họ đổ xô đi mua đất, tạo ra sự biến động mạnh trong thị trường này.
Các nhà đầu cơ lợi dụng tình hình này cũng đã tham gia vào thị trường, họ mua
đi bán lại làm cho số lượng các vụ giao dịch tăng lên.
b). Thị trường cho thuê nhà đất
Trên địa bàn quận Hải Châu, tình hình cho thuê nhà ở, nhà làm việc, cơ sở sản
xuất kinh doanh và đất để sản xuất trên địa bàn diễn ra khá phổ biến. Chủ yếu ở các
khu vực trung tâm thành phố, nơi có vị trí tốt thuận tiện cho kinh doanh và các khu
vực gần các trường học người dân xây nhà trọ cho sinh viên thuê. Qua thống kê trên
địa bàn quận Hải Châu số lượng các tổ chức thuê đất để sản xuất kinh doanh trên địa
bàn quận từ năm 2009 đến 2012 là 20 trường hợp với diện tích là 211.391,3 m2, chủ
yếu là phục vụ cho các dự án đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương
mại. Ngoài ra, một số tổ chức doanh nghiệp cũng được nhà nước giao đất trên địa bàn
quận Hải Châu với diện tích là 509.272m2. Dịch vụ cho thuê dưới hình thức khách
sạn trên địa bàn cũng rất sôi động, đặc biệt là với vị thế của thành phố trẻ đô thị loại 1
đầy năng động.
Hiện nay, trên địa bàn quận Hải Châu có trên dưới 15 khách san đạt chuẩn
quốc tế từ 3 sao trở lên được đầu tư hiện đại với chất lượng phục vụ rất tốt. Như
HAGL Plaza Hotel, Grand Mercure Danang, Novotel Hotel.
Với ưu thế thành phố du lịch, thành phố môi trường, thành phố có đặc sản về
du lịch nổi tiếng với các cuộc thi bắn pháo hoa Quốc tế càng làm cho thị trường
dịch vụ cho thuê dưới hình thức khách sạn sôi nổi hẳn lên.
c). Thị trường nhà đất dùng làm tài sản thế chấp

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì các tổ chức kinh doanh, cá nhân sẽ
có nhu cầu mở rộng sản xuất. Để mở rộng sản xuất các tổ chức cá nhân cần có nguồn
vốn lớn cùng với các chính sách ưu đãi trong vay vốn của ngân hàng và lợi thế trong
việc thế chấp nhà đất so với tài sản khác là gấp đôi giá trị của nó nên số trường hợp
thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng lên. Từ
khi có nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm đã tạo rất nhiều thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tiếp cận được nguồn
vốn Ngân hàng một cách nhanh chóng và thuận lợi.
17
Từ công tác giải quyết nhanh chóng việc vay vốn cho người dân đã kích thích
thị trường thế chấp phát triển ngày càng mạnh. Góp phần làm cho thị trường kinh
doanh bất động sản cũng từ đó có cơ hội phát triển sôi động hơn.
Bảng 3.9. Số liệu thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Hải Châu
ĐVT: vụ
STT
Đơn vị hành chính Năm
2009 2010 2011 2012
01 Bình Hiên 451 377 322 352
02 Bình Thuận 513 554 486 448
03 Hải Châu 1 471 511 406 399
04 Hải Châu 2 441 403 341 299
05 Hòa Cường Bắc 1512 1427 1222 1029
06 Hòa Cường Nam 1318 1204 995 985
07 Hòa Thuận Đông 597 593 517- 558
08 Hòa Thuận Tây 619 680 503 531
09 Nam Dương 349 318 286 266
10 Phước Ninh 441 463 367 347
11 Thạch Thang 685 572 555 448
12 Thanh Bình 952 884 727 706

13 Thuận Phước 801 763 623 554
Tổng cộng 9.150 8.749 7.350 6.922
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường)
Hình 3.5. Biểu đồ tỷ lệ hồ sơ đăng ký thế chấp từ năm 2009-2012
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường)
18
Qua bảng số liệu trên, thể hiện số lượng đất thế chấp của thành phố là rất lớn,
năm 2009 là 9.150 trường hợp, sôi động nhất là ở 02 phường Hòa Cường Nam và
Hòa Cường Bắc với các khu quy hoạch mới được hình thành đặc biệt là khu dân cư
số 1,2,4 Nguyễn Tri Phương. Năm 2010 có 8.749 trường hợp thế chấp, năm 2011 và
2012 do tình hình khủng hoảng chung của nền kinh tế thế giới, thị trường nhà đất
“đóng băng”, chính sách tài chính của nước ta đang từng bước tái cơ cấu lại. Do vậy,
lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, thế chấp đất đai để mở rộng sản xuất kinh
doanh, đầu tư mua bán bất động sản cũng giảm đáng kể, cụ thể năm 2011 là 7.350
trường hợp thế chấp, năm 2012 là 6.922 trường hợp đăng ký thế chấp tại địa bàn quận
Hải Châu thành phố Đà Nẵng.
3.2.2. Đánh giá chung về hoạt động của thị trường nhà đất tại quận Hải Châu
a) Kết quả đạt được
Trong những năm qua, trên địa bàn quận Hải Châu, công tác quản lý đất đai đã có
những tác động tích cực, giải quyết kịp thời những vấn đề thiết thực trong quản lý sử
dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Đã tác động
trực tiếp đến lợi ích người dân, tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển,
làm cho tình hình sử dụng đất ngày càng được ổn định, hiệu quả.
Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại xung quanh việc giải quyết tranh chấp đất
đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp
luật. Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trong việc quản lý
sử dụng đất.
Từ khi thành phố Đà Nẵng được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định là đô thị
loại 1, kéo theo đó là sự thay đổi trong việc xác định giá đất. Các khung giá đất mới
được đưa ra với giá đất quy định cao, do đó thuế chuyển nhượng tăng lên cùng với

giá đất trên thị trường quá cao, nhưng thị trường lại đang trong giai đoạn “đóng
băng” làm cho bộ phận đầu cơ đất đai và cò đất giảm đi đáng kể, giúp tránh được các
“cơn sốt” đất ảo. Mang lại tâm lý ổn định cho người dân có nhu cầu và đủ khả năng
thực hiện các giao dịch, làm cho thị trường nhà đất ổn định hơn.
b) Hạn chế
Việc áp dụng Luật đất đai 2003 và khung giá mới làm cho giá đất quy định ở các
đường, khu vực quận Hải Châu tăng lên. Mặc khác, giá chuyển nhượng trên thị
trường rất cao, do đó để có được mảnh đất ở vùng nội thành tại quận Hải Châu thì
ngoài việc phải chịu giá chuyển nhượng cao còn phải đóng khoảng thuế lớn. Nên làm
xuất hiện nhiều trường hợp giao dịch trốn thuế hay giá cả giao dịch thực tế cao hơn
nhiều so với giá đăng ký với cơ quan Nhà nước, gây thất thu nguồn Ngân sách Nhà
19
nước và là cơ sở cho sự phát triển của thị trường phi chính thức, kìm hãm sự phát
triển của thị trường nhà đất.
Hiện nay, thị trường cho thuê nhà đất đang trên đà phát triển, tuy nhiên sự quản
lý của Nhà nước trong thị trường này còn nhiều hạn chế, chưa quản lý được số lượng
giao dịch của thị trường này gây thất thoát nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được
thể chế hóa, một số văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ.
Trong thời gian qua, nhiều cơ quan có thẩm quyền cùng ban hành các văn bản pháp
luật về đất đai. Hệ thống pháp luật hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ độ
minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu sự hướng dẫn, tạo ra sự rối ren ngay
chính trong hệ thống văn bản pháp luật.
Thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu
nói riêng hiện nay đã hình thành và bước đầu hoạt động. Tuy nhiên, thị trường này
còn đang ở mức độ sơ khai. Các thể chế cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển
chưa hoàn thiện, trong khi đó đòi hỏi phát triển của thị trường này rất cao, từ đó đã
làm nảy sinh nhiều diễn biến phức tạp. Còn nhiều yếu tố cản trở sự phát triền của thị
trường quyền sử dụng đất như: thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp còn phức
tạp và chiếm nhiều thời gian, chi phí mua bán quyền sử dụng đất cao (2,5%)

Nhà nước đã có những nổ lực chính sách để thúc đẩy sự hình thành và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất nhưng kết quả chưa đạt được như mong đợi.
Bảng 3.10. Số lượng các loại hình giao dịch nhà đất giai đoạn 2009-2012
Loại hình giao dịch Năm Tổng
cộng
2009 2010 2011 2012
Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
3.183 3.920 2.656 2829 12.580
Chuyển nhượng (trường
hợp)
3.123 4.259 2.964 2.552 12.890
Thế chấp (trường hợp) 9.150 8.749 7.350 6.922 32.171
(Nguồn [21])
20
Hình 3.6. Biểu đồ tỷ lệ các giao dịch từ năm 2009-2012
(Nguồn: [21])
3.3. Thực trạng và hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản
tại quận Hải Châu thành phố Đà Nẵng
3.3.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại quận
Hải Châu
Thị trường quyền sử dụng đất của quận Hải Châu giai đoạn từ năm 2010 đến
nay, giá giao dịch bất động sản luôn có xu hướng cao hơn giá quy định của nhà nước.
Tuy nhiên mức giá này vẫn thấp hơn so với giá bất động sản ở một số thành phố khác
trên cả nước như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là
tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hoá. Luật đất đai 1993
có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được
Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước

quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Với
những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho
sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam nói chung
và quận Hải Châu nói riêng.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất
21
động sản, thừa nhận đất có giá. Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích,
loại đất, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị của đất (thông qua hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước
còn tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu
ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có
thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa
người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức,
trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của
chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
3.3.2. Mô tả các hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản tại
quận Hải Châu từ năm 2009 đến 2012
a) Sự phân bổ của cá nhân, cơ sở, đơn vị kinh doanh bất động sản trên địa bàn
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Số liệu khảo sát, sự phân bổ lực lượng hoạt động kinh doanh bất động sản trên
địa bàn quận Hải Châu được thể hiện ở bảng 3.11.
Bảng 3.11. Số lượng cơ sở, đơn vị kinh doanh Bất động sản tại quận Hải Châu

ĐVT : cơ sở
STT Phường Số lượng
1 Thanh Bình 5
2 Thuận Phước 7
3 Thạch Thang 4
4 Hải Châu 1 9
5 Hải Châu 2 2
6 Phước Ninh 6
7 Nam Dương 4
8 Bình Hiên 3
9 Bình Thuận 2
10 Hòa Thuận Tây 4
11 Hòa Thuận Đông 6
12 Hòa Cường Băc 4
13 Hòa Cường Nam 3
Tổng 59
(Nguồn: Số liệu do cán bộ địa chính các phường quận Hải Châu)
22
Qua số liệu của bảng 3.11 và tham vấn cán bộ địa chính các phường cho thấy,
số lượng này có thể tăng nhiều lần vì số liệu do chưa nắm đầy đủ và các phường đều
có các cá nhân hoạt động môi giới BĐS nhưng không công khai nên không đưa vào
danh sách. Kết quả nghiên cứu cho thấy, 13 phường trên địa bàn quận Hải Châu, đều
có các cá nhân, cơ sở, đơn vị môi giới BĐS hoạt động. Tuy số lượng có phường
nhiều, phường ít khác nhau, nhưng thể hiện sự có mặt của các cơ sở, đơn vị môi giới
BĐS là phân bổ hầu hết trên địa bàn.
Trước nhu cầu của xã hội và với thu nhập cao của nghề môi giới bất động sản,
đã khiến cho không ít các cá nhân chuyển đổi cho mình thành nghề mới, nghề môi
giới BĐS. Trước đây, khi thời điểm sôi động của thị trường BĐS, khách hàng có thể
dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà-phê, quán nhậu, thậm chí cả nơi
công sở. Và trong giai đoạn khó khăn chung của tình hình kinh tế và tình trạng “đóng

băng” của thị trường nhà đất như hiện nay tuy số lượng giao dịch có phần hạn chế,
“chững lại” nhưng ai cũng có thể hành nghề môi giới, kinh doanh nhà đất và đều có
thể kiếm tiền từ những dịch vụ này.
b) Các loại hình kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007 và các văn bản của nhà
nước quy định môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS và hoạt động kinh
doanh BĐS phải qua sàn giao dịch. Trong thực tiễn nhiều SGD BĐS đã ra đời nhưng
vẫn tồn tại nhiều cơ sở, đơn vị, cá nhân môi giới BĐS ngoài sàn vẫn hoạt động nhộn
nhịp với nhiều khách hàng hơn hẳn các SGD BĐS. Vì thế, có thể sắp xếp các cơ sở,
đơn vị môi giới, kinh doanh bất động sản nói chung theo 2 loại
- Loại hình là "Môi giới sàn giao dịch BĐS": gồm các sàn giao dịch thực hiện
dịch vụ MG BĐS được tổ chức, hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Loại hình là "Môi giới BĐS ngoài sàn": gồm các cơ sở, đơn vị, cá nhân hành
nghề môi giới BĐS nhưng không làm việc cho một SGD BĐS nào.
Loại hình môi giới, kinh doanh bất động sản ngoài sàn có thể chia ra gồm các
nhóm sau :
- Nhóm có tiền tương đối khá (thường gồm một số người liên kết bỏ vốn hùn
nhau) vừa môi giới BĐS nhưng nếu thấy giá cả một số BĐS tầm trung khả năng có
lời thì mua đứt BĐS rồi chờ khách để bán lại. Thường là mua lại của những người
bán là người nợ tiền ngân hàng đến hạn, hoặc đang khó khăn tài chính cần tiền nên
phải bán gấp BĐS với giá bán thấp hơn giá thị trường. Trong giai đoạn khó khăn hiện
nay, nhóm này có nhiều cơ hội nhất.
23
- Nhóm có tài chính ít hơn thì chỉ đủ tiền đặt cọc cho người mua rồi tìm khách
bán nhanh để thu hồi nhanh vốn đặt cọc và thu được tiền chênh lệch giá (loại này có rất
ít vì thường dao động di chuyển lên nhóm trên hoặc chuyển xuống nhóm dưới)
- Nhóm thứ ba thì chỉ làm môi giới đơn thuần hưởng hoa hồng và chênh lệch
giá BĐS vì không đủ tài chính như 2 nhóm trên.
c) Tính chất hoạt động của loại hình kinh doanh bất động sản
- Tính chuyên nghiệp: là những người hành nghề môi giới bất động sản trong các

SGD BĐS và các cá nhân, cơ sở, đơn vị MG BĐS ngoài sàn hoạt động có địa điểm cố
định hoặc lưu động. Với họ, nghề môi giới BĐS là nghề nghiệp chính. Tính chuyên
nghiệp thể hiện ở chổ thu nhập chính và chủ yếu của họ là từ hoạt động MG BĐS.
- Tính nghiệp dư: là những người làm các nghề nghiệp khác với nghề môi giới
BĐS. Thu nhập chính của họ là từ lương hay từ thu nhập của nghề nghiệp chính của mình,
nhưng do thấy môi giới BĐS có thu nhập cao nên cũng tay mặt, tay trái tham gia hoạt
động môi giới BĐS một cách không chuyên nghiệp.
d) Phạm vi, phương thức, địa bàn hoạt động của thị trường kinh doanh bất
động sản
Có bao nhiêu loại bất động sản là có từng đó loại “cò”. Tuy vậy, do phân khúc
thị trường bất động sản là các công trình hay khu công nghiệp, khu chế xuất ở nước ta
phát triển chưa rầm rộ nên “cò” chủ yếu hoạt động trong khu vực bất động sản là nhà
ở, đất ở. Khác với Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh thì có nhiều loại “cò” như “cò chung
cư, căn hộ cao cấp”, “cò nhà thuê” để ở trọ hay văn phòng, “cò dự án”, “cò nhà ở, đất
ở”, “cò đấu giá đất", “cò làm giấy chứng nhận QSD đất", “cò lệ phí trước bạ nhà đất"
hay “cò thuế chuyển QSD đất" ; còn thị trường nhà đất tại quận Hải Châu nói riêng,
ở Đà Nẵng nói chung, chủ yếu là hoạt động môi giới BĐS với các loại bất động sản là
đất dự án phân lô thành nhà ống, biệt thự, BĐS là nhà ở, đất ở riêng biệt; một số ít
cũng hoạt động trong lĩnh vực đất dự án du lịch.
3.3.2. Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản đối
với việc phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu
3.3.2.1. Hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản đối với việc
phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu
24
Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất diễn ra từ năm 2009 đến năm 2012 với những diễn biến giảm
dần qua các năm do tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu .
Bảng 3.12. Số liệu về tình hình giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
ĐVT: vụ
STT Đơn vị hành chính Năm

2009 2010 2011 2012
1 Bình Hiên 230 214 182 131
2 Bình Thuận 237 292 282 202
3 Hải Châu 1 202 215 168 135
4 Hải Châu 2 167 171 108 84
5 Hòa Cường Bắc 285 682 256 469
6 Hòa Cường Nam 303 600 410 291
7 Hòa Thuận Đông 276 349 209 190
8 Hòa Thuận Tây 207 265 205 175
9 Nam Dương 117 148 123 90
10 Phước Ninh 185 194 145 121
11 Thạch Thang 216 274 254 207
12 Thanh Bình 561 475 346 251
13 Thuận Phước 137 380 276 206
Tổng cộng 3.123 4.259 2.964 2.552
( Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường [21])
Mặc dù việc mua bán chuyển quyền sử dụng đất ở diễn ra trên khắp các
phường trên địa bàn toàn quận nhưng có sự phân bố không đều tại các phường trong
quận. Căn cứ vào số hồ sơ giao dịch, tại các phường Hòa Cường Bắc, Hòa Cường
Nam, Hòa Thuận Đông, Hòa Thuận Tây, Thanh Bình, Thuận Phước, số lượng hồ sơ
giao dịch khá lớn, chiếm chủ yếu trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn quận. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do các phường trên nằm ở
khu vực vùng ven phía Bắc, phía Tây Nam quận Hải Châu, là khu vực có nhiều dự án
quy hoạch khu tái định cư, các khu dân cư mới, phục vụ cho công tác giải phóng mặt
bằng, đền bù giải tỏa của các dự án lớn thuộc trung tâm Thành phố. Số hồ sơ chuyển
quyền còn lại thuộc các phường Hải Châu 1, Hải Châu 2, Thạch Thang, Nam
Dương Các hồ sơ này chủ yếu chuyển nhượng chuyển đổi khu vực, sang nhượng
nhà đất mặt tiền cho các doanh nghiệp lớn, một số cá nhân mua nhà đất mặt tiền,
trung tâm để thuận lợi trong việc làm ăn, sinh hoạt.
25

3.3.2.2. Nhận xét chung về hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động
sản đối với việc phát triển thị trường nhà đất
Trong một thị trường BĐS phát triển thì các thông tin của cơ sở, đơn vị môi giới
bất động sản quyết định lớn đến tính lành mạnh của thị trường. Khác với hàng hóa khác,
hàng hóa bất động sản không thể mang trực tiếp ra thị trường để giới thiệu, rao bán mà
chỉ có các thông tin về BĐS mới được giới thiệu, rao bán tại các cơ sở, đơn vị môi giới
BĐS. Do đó, nhu cầu tìm hiểu thông tin cụ thể, đặc thù của mỗi BĐS và giá cả BĐS
thông qua ngừời môi giới BĐS cung cấp cho khách hàng nhằm có sự chọn lựa cho phù
hợp với nhu cầu và sở thích của từng khách hàng để có quyết định đúng đắn là yếu tố
khách quan, cần thiết.
Một vấn đề thực tiễn nữa cũng cần đề cập đến với vai trò của các loại hình kinh
doanh BĐS là nếu củng cố, lành mạnh hóa hoạt động môi giới BĐS thì cũng góp
phần ổn định trật tự, an toàn xã hội.
Với các chính sách của nhà nước về hoạt động môi giới kinh doanh bất động
sản, trong thời gian sắp đến, thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cần
củng cố và hoàn thiện hơn các chính sách này. Thành phố Đà Nẵng, là nơi mà công tác
quy hoạch, chỉnh trang đô thị đã và đang được tiến hành trên phạm vi quy mô rộng, với
lượng vốn đầu tư lớn vào lĩnh vực bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau ngày càng
nhiều, với một đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp và nghiệp dư đông đảo,
hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản diễn ra sôi động và với nhiều diễn biến
phát sinh trên nhiều mặt, trong đó có nhiều mặt tích cực và cũng không ít những tiêu cực
nẩy sinh từng ngày, những vấn đề đó là cơ sở để Nhà nước có điều kiện nghiên cứu, phát
huy hoặc chấn chỉnh, bổ sung cho một hành lang pháp lý, góp phần thúc đẩy, đổi mới
chính sách quản lý thị trường nhà đất ngày càng hoàn thiện hơn.
3.4. Đề xuất các giải pháp ổn định công tác phát triển thị trường bất động
sản, thị trường nhà đất tại quận Hải Châu trong thời gian đến
Để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
phát triển lành mạnh, thời gian đến, quận Hải Châu cần thực hiện một số giải pháp
sau để ổn định tình hình:
Một là, nâng cao năng lực hoạt động của các cơ quan cung cấp thông tin đáng

tin cậy cho người mua, bán nhà đất. Trước hết là các thông tin về quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng đất ở của người bán, những vấn đề về pháp lý của nhà đất, những
hạn chế và lợi ích của nhà và đất mà người mua cần phải biết trước khi giao dịch.
Hai là, thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở quy hoạnh cân đối,
phân bổ quỹ đất đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng an ninh,
thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đảm bảo an ninh lương thực, bảo