Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (map price) ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận đống đa thành phố hà nội

MụC LụC
LờI Mở ĐầU ......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH
GIá ĐấT ..............................................................................................................4
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất............................4
1.1.1. Bản chất giá đất ..................................................................................4
1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất......................................................6
1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá........................................................................8
1.2.1. Căn cứ định giá....................................................................................8
1.2.2. Nguyên tắc định giá.............................................................................9
1.3. Các phương pháp định giá đất ......................................................................12
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...........................................................12
1.3.2. Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành,
phương pháp thầu khoán)..................................................................14
1.3.3. Phương pháp vốn hóa.........................................................................23
1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp phát triển lý thuyết, phương
pháp giá trị còn lại) ...........................................................................25
1.4. Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price) ..................26
1.4.1. Khái niệm bản đồ giá đất...................................................................26
1.4.2. Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất .................................................26
1.5. Quy trình xây dựng bản đồ giá đất ...............................................................28
CHƯƠNG 2: ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN
ĐốNG ĐA THàNH PHố Hà NộI .................................................................29
2.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xà hội, công tác xây dựng và quản
lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa ......................................................29
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên..............................................................................29
2.1.2. Đặc điểm kinh tế................................................................................30
2.1.3. Đặc điểm xà hội.................................................................................30
2.1.4. Công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận ................31
2.2. Thực nghiệm xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố
Hà Nội .................................................................................................................32

2.3. Đánh giá công tác xây dựng bản đồ giá ®Êt quËn §èng §a .........................52
1


2.3.1. Những kết quả đạt được.....................................................................52
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân....................................................................53
CHƯƠNG 3: Đề XUấT MộT Số GIảI PHáP NHằM TRIểN KHAI
CÔNG TáC XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT TạI Hà NộI .......................55
3.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới ...................55
3.2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác xây dựng bản đồ giá đất.....................56
3.3. Kiến nghị ......................................................................................................58
KếT LUậN ........................................................................................................60
TàI LIệU THAM KHảO ................................................................................61

danh mục bảng, hình ảnh
Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất ở ..............................................................................31
Bảng 2: Đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà theo giá thị trường ...................35
Bảng 3: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình ......................................36
Bảng 4: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị đất trên thị trường
phường Nam Đồng ..............................................................................................38
Bảng 5: B¶ng hƯ sè ¶nh h­ëng cđa u tè diƯn tích đến giá trị đất trên thị
trường phường Nam Đồng ...................................................................................39
B¶ng 6: B¶ng hƯ sè ¶nh h­ëng cđa u tè mặt tiền đến giá trị đất trên
thị trường phường Nam §ång..............................................................................40
B¶ng 7: B¶ng hƯ sè ¶nh h­ëng cđa u tè chiều sâu đến giá trị đất trên.............41
Bảng 8: Bảng hệ số ảnh hưởng của yếu tố an toàn pháp lý đến giá trị đất trên
thị trường phường Nam Đồng..............................................................................42
2

Bảng 9: Bảng giá đất ở dự kiến khoanh vùng sơ bộ trên địa bàn phường
Nam Đồng ...........................................................................................................44
Bảng 10: Bảng giá đất ở sau khi khoanh vùng chính thức trên địa bàn phường
Nam Đồng ...........................................................................................................44
Bảng 11: Đặc điểm của mảnh đất số X ngách 111 ngõ XÃ Đàn 2 phố XÃ Đàn......46
Bảng 12: Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà .....49
Bảng 13: Thông tin về bất động sản so sánh dùng để kiểm tra kết quả định giá
với bất động sản số X ngách 111 ngõ XÃ Đàn 2 phố XÃ Đàn .............................49
ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa ................................................29
ảnh 2: Bản đồ hành chính phường Nam Đồng quận Đống Đa ...........................34
ảnh 3: Bản đồ giá ®Êt 9 vïng thuéc ph­êng Nam §ång quËn §èng §a ............51

3


1

LờI Mở ĐầU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Bước sang mét thÕ kû míi, nỊn kinh tÕ cđa n­íc ta đà có những Bước
ngoặt trong quá trình phát triển, đặc biƯt tõ khi ra nhËp WTO. Cïng víi sù
ph¸t triĨn của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những
bước phát triển nhất định. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà
đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức
kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú. Bên cạnh những tác động tích
cực thị trường bất động sản còn đang tồn tại nhiều hạn chế như tính minh bạch
không cao, thiếu thông tin hoạt động có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm
kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản
chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm. Sự biến động bất thường về giá cả
bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những

cơn sốt đất đai cũng như tình trạng đóng băng của thị trường cho đến nay
vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Chính những cơn sốt đà đẩy giá
bất động sản lên cao làm giá đất tại Việt Nam trở nên đắt đỏ hơn bao giờ
hết. Giá bất động sản quá cao so với khả năng thanh toán của các cá nhân,
các tổ chức, làm cho các giao dịch về bất động sản trở nên khó khăn, chậm
chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng, ảm đạm của thị trường bất
động sản, ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế. Vậy, Giá bất động sản ở Việt
Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đó cũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà
đầu tư, các ngân hàng cho vay vốn thế chấp bằng bất động sản cũng như nỗi
trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.
Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết là
phải xây dựng được đơn giá đất thị trường phù hợp để áp dụng cho việc định
giá bất động sản được chính xác và khách quan nhất. Điều này một mặt sẽ góp
phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất được cập nhật, bổ sung
và đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ
mô liên quan đến thị trường bất động sản. Mặt khác, sẽ góp phần định hướng
thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, minh bạch và giảm thiểu tối đa
các thiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra.
Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đà chọn đề tài: "áp
dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP
PRICE). ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà
Nội làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.
1


2

2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:
- Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận của các phương pháp định giá đất để xây

dựng bản đồ giá đất (Map price).
- Thứ hai, ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất tại quận Đống Đa thành phố
Hà Nội.
- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng
bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu những giao dịch bất động sản đặc biệt là các
loại nhà ở dân cư (bao gồm đất và công trình trên đất), với một số hình thức
giao dịch chính trên thị trường bất động sản hiện nay như là mua bán, chuyển
nhượng, diễn ra trên phạm vi địa bàn quận Đống Đa Thành phố Hà Nội từ
năm 2008 đến tháng 3 năm 2009.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở nền tảng của phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử, đề tài sẽ sử dụng tổng hợp một hệ thống các phương pháp
nghiên cứu cụ thể từ khâu thu thập xử lý thông tin, phân tích và tổng hợp kết
quả nghiên cứu. Một số phương pháp tiếp cận chuyên biệt sẽ được sử dụng
trong nghiên cứu:
- Khảo cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu và tư liệu thứ cấp sẽ
được sưu tập, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa những nội dung đà nghiên
cứu có liên quan, kế thừa khai thác các thông tin tư liệu sẵn có, tổng hợp rút ra
những kết luận nghiên cứu mới.
- Thu thập thông tin định lượng: Đề tài sẽ tiến hành điều tra khảo sát
nhằm thu thập thông tin định lượng về giá bất động sản trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội.
- Phương pháp phân tích: Các số liệu và thông tin định lượng sẽ được
tổng hợp dựa trên các công cụ phân tích thống kê chuyên dụng với sự hỗ trợ
của máy tính và các phần mềm chuyên dụng như SPSS và EXCEL
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung
của đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận của các phương pháp định giá đất.
Chương 2: ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành
phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây
dựng bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội.
2


3

CHNG 1
CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT
1.1. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.1. Bản chất giá đất
Đất đai ra đời và hình thành cùng với sự phát triĨn cđa con ng­êi. Cïng
víi sù ph¸t triĨn cđa kinh tế xà hội đất đai đóng vai trò ngày càng quan
trọng. Từ đó việc làm rõ bản chất về giá trị và giá cả của đất đai cũng ngày
càng trở nên quan trọng.
Thứ nhất, quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần
về bề mặt diện tích đất đai, mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất
đai và khả năng sinh lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài. Do vậy, giá trị
đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố
trên đó cùng với khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu.
Vậy giá trị và do đó giá cả của đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo các nhà
kinh tế giá trị và do đó giá cả của đất đai được quyết định bởi địa tô, C. MAC
cho rằng giá đất là địa tô tư bản hoá. Vậy địa tô là gì? Theo W.Petty địa tô là
phần giá trị nông sản phẩm sau khi đà trừ đi các chi phí sản xuất. Về thực chất
địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lương và các chi phí vật chất cho sản
xuất, tức là sản phẩm của lao động thặng dư. Ông cho rằng bán ruộng ®Êt lµ
3

4

bán quyền nhận địa tô. Vì vậy, giá cả đất đai là do địa tô quyết định. David
Ricardo cho rằng đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ của đất đai giảm sút
trong khi đó dân số tăng nhanh làm cho khan hiếm tư liệu sinh hoạt phổ biến
trong xà hội. Điều này buộc con người phải canh tác trên những đất đai xấu.
Vì canh tác trên đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm do hao phí lao động
trên đất đai xấu quyết định. Khi đó ở những nơi đất tốt và trung bình con
người với cùng mức chi phí sẽ thu được lượng sản phẩm lớn hơn so với đất đai
xấu. Khoản chênh lệch đó trả cho địa chủ gọi là địa tô. Theo C. Mac trong
nông nghiệp của xà hội tư bản có ba giai cấp là địa chủ, nhà tư bản kinh
doanh ruộng đất và công nhân nông nghiệp. Các nhà tư bản kinh doanh thì
muốn thu được lợi nhuận bình quân tuy nhiên đất đai lại ở trong tay các địa
chủ. Điều này đòi hỏi họ phải thuê ruộng đất từ các nhà địa chủ. Vì vậy, ngoài
lợi nhuận bình quân nhà tư bản phải thu thêm một phần giá trị thặng dư dôi ra
ngoài, tức là lợi nhuận siêu ngạch. Khoản lợi nhuận siêu ngạch này họ phải trả
cho chủ ruộng đất dưới hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa. Vậy, địa tô chính là
phần giá trị thặng dư còn lại sau khi trừ đi phần lợi nhuận bình quân của nhà
tư bản kinh doanh ruộng đất. Cũng theo C.Mac địa tô được chia thành hai loại:
địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Nó bao
gồm địa tô chênh lệch 1 và 2. Địa tô chênh lệch 1 thu được khi sử dụng những mảnh
đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi, gần đường giao thông. Còn địa tô chênh lệch 2
thu được từ việc đầu tư vào đất đai. Phần này sẽ rơi vào túi các nhà tư bản.
Địa tô tuyệt đối là địa tô thu được từ việc sử dụng đất đai ứng với tỉ suất
giá trị thặng dư khác nhau trong những ngành sản xuất khác nhau do có cấu
tạo hữu cơ tư bản khác nhau.
Lý luận về địa tô chênh lệch chính là căn cứ cho việc đánh giá phân loại

đất và đưa chính sách giá một cách phù hợp
Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó
có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất
và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự
thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn
vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang
tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển
nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi
quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;
Để tính đơn giá đất ta có công thøc sau:
4


5

Giá đất
Đơn giá đất =
Diện tích
Đối với một mảnh đất cụ thể, để biết được giá của nó ta có thể chỉ cần
định giá của toàn bộ mảnh đất bằng đơn vị tiền tệ nào đó trong khi đà biết
diện tích của mảnh đất là bao nhiêu.
Song trên thị trường, mỗi mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định
giá chung của thị trường thì phải xem xét giá trên cùng một đơn vị diện tích.
Vậy xác định đơn giá đất thị trường cũng chính là xác định giá đất thị
trường, xong không phải là việc xác định giá thị trường của một mảnh đất cụ
thể nào đó, mà là xác định giá trị thị trường của đất đai tại một khu vực thị
trường nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.

1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp đền đặc điểm tự nhiên của
thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao
gồm: vị trí, hình dạng, kích thước mặt tiền của thửa đất, kích thước chiều sâu
của thửa đất, diện tích thửa đất, loại đất; yếu tố an toàn pháp lý quyền sử dụng
đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong
việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lÃnh, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất.
Trong cùng một đô thị, nếu có những thửa đất tương tự nhau ở tất cả
các yếu tố trừ vị trí, thì thửa đất nào có vị trí đáp ứng được càng nhiều mục
đích khác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho người sử dụng đất
thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mức độ ảnh hưởng đối với giá của từng thửa
đất phụ thuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất và sở thích của bên
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các đặc điểm về kích thước,
hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất. Một kích thước và diện tích thửa đất
tối ưu khi nó thoả mÃn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ngoài đặc điểm tự nhiên của thửa đất thì yếu tố an toàn pháp lý của
quyền sử dụng đất là cũng là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, hay
nói cách khác còn phụ thuộc vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất hợp pháp, phù hợp với các quy định của pháp luật hay không.
1.1.2.2. Nhóm các yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết
và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là
5


6

những yếu tố rất cơ bản không chỉ ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất mà
còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất. Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch
sử dụng đất chi tiết đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ
thuộc vào các mục đích sử dụng đất được xác định quy hoạch sử dụng đất đó
và tiến độ thực hiện quy hoạch đó. Còn mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ
tầng đối với giá của từng thửa ®Êt phơ thc vµo møc ®é hoµn thiƯn vµ tÝnh
®ång bộ của cơ sở hạ tầng khu vực đó.
1.1.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xà hội và môi trường
Các yếu tố tâm lý, xà hội và môi trường là những u tè mang tÝnh phỉ
biÕn, nh­ng ¶nh h­ëng cđa chóng đến giá đất rất khác nhau, tùy thuộc vào
phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương.
Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn với thửa đất nhưng người dân ở các
địa phương khác nhau có thể có những quan niệm khác nhau từ đó mà có sự
khác biệt giá đất giữa các vùng. Một thửa đất được bán với giá cao hơn hoặc
thấp hơn giá thị trường do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện
sống và môi trường xung quanh nó.
Yếu tố xà hội ảnh hưởng đến giá trị đất đai phải kể đến đó là vấn đề liên
quan đến dân số, như là sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai, bất
động sản tăng và từ đó giá trị đất đai tăng; sự thay đổi trong cơ cấu dân
sốảnh hưởng đến nhu cầu đất đai và làm thay đổi giá trị của đất đai.
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế ảnh hưởng đến sự phát triền
của thị trường đất đai và giá trị đất đai.
1.1.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường
Tương quan cung cầu về đất ở trên thị trường: Trên thị trường, tương
quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ
sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc tổng cầu đất đai đều ảnh hưởng trực tiếp
đến giá cả của hàng hóa đó. Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc
giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm
hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng. Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và

chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và
phát triển đô thị của Nhà nước); cầu đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố:
sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng
đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập, tốc độ đô thị hóaBất kì sự thay đổi
của các yếu tố sẽ làm ảnh hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung
cầu dịch chuyển và giá cân bằng trên thị trường thay ®ỉi.
ChÝnh s¸ch, ph¸p lt vỊ ®Êt ®ai: Sù thay ®ỉi chính sách, pháp luật về đất
đai hay về bất động sản ở mỗi quốc gia đều nhằm hướng tới mục tiêu là điều
6


7

tiết thị trường bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá của chúng trên thị
trường. Các chính sách tác ®éng trùc tiÕp ®Õn gi¸ ®Êt bao gåm: ChÝnh s¸ch tài
chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu tư đối với hoạt động đầu tư vào
lĩnh vực bất động sản, chính sách hưởng lợi áp dụng đối với người sử dụng
đất, chính sách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản
trong đó có quyền sử dụng đất. Một khi các chính sách nêu trên được thể chế
hóa bằng các quy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu của cuộc sống, nó sẽ
có tác dụng điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực và ổn
định, thị trường quyền sử dụng đất phát triển; ngược lại nếu không phù hợp sẽ
làm cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng.
1.2. Cắn cứ và nguyên tắc định giá
1.2.1. Căn cứ định giá
1.2.1.1. Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất
động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên chi phí
tạo ra bất động sản như: Lao động (lao động trực tiếp và lao động
gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên vật liệu tạo ra
bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép, gạch) và bản thân

đất đai như quy mô, vị trí mảnh đất.
1.2.1.2. Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế: Nhóm yếu tố này ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản theo hai hướng (tích cực hoặc tiêu cực)
gồm các thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở; sự biến động của thị trường
bất động sản; sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của người
dân; sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng.
1.2.1.3. Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu
vực như: Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư; sự phù hợp
giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với quần
thể bất động sản xung quanh; và sự đóng góp của bất động sản làm tăng giá trị
của các bất động sản xung quanh.
1.2.1.4. Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản: Giá
trị nhà và giá trị đất tạo nên giá trị bất động sản bao gồm quy mô, hai bất
động sản có diện tích như nhau, bất động sản nào có mặt tiền lớn hơn thì giá
trị của bất động sản đó cũng cao hơn, bất động sản có một mặt tiền giá trị sẽ
thấp hơn bất động sản cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và
các quyền lợi pháp lý của bất động sản; đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ
phận cấu thành tạo nên bất động sản.
1.2.1.5. Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai mà bất động sản sẽ
mang lại: Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích
trong tương lai của bất động sản.
7


8

1.2.2. Nguyên tắc định giá
ở các nước đà có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất ®ai
tr­íc hÕt lµ trùc quan nhÊt chÝnh lµ ý kiÕn của chuyên gia đánh giá giá trị bất
động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia

này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai dựa trên các
phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các
nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Các nguyên tắc này dựa trên các học
thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong thực tế của quá
trình xác định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt
chẽ với nhau ở mức cao nhÊt cã thĨ. Cã rÊt nhiỊu quan hƯ kinh tÕ chi phối giá
trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất
đa dạng. Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong
quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung
và giá trị đất đai nói riêng.
Nguyên tắc sử dụng cao nhÊt vµ tèt nhÊt
Sư dơng cao nhÊt vµ tèt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể
thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính
và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xà hội thực tế phù hợp,
có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
Nguyên tắc thay thế
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập
dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng,
so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh
này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một người mua bất
động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh
đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mÃn tương tự.
Nguyên tắc cung cầu
Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên,
cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở
tương tác của cung và cầu trên thị trường.

Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác
động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xà hội và môi trường liên
quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với
8


9

các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là
nội dung chính của nguyên tắc thay đổi trong xác định giá trị đất đai.
Nguyên tắc lường trước/dự báo trước
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước
lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương
lai mà nó có thể đem lại. Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị
đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà
đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước
hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một
khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được
sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xà hội trong một vùng
nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị
của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp
dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền
với đất đai.

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất
nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được
từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa
đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và
các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập
ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là
thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định
giá trị đất đai.
Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai khi có một số lượng đủ lớn nhất
định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm
giá thị trường về loại hàng hóa đó. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả
của đất đai. Các thửa đất có thể khác nhau nh­ng chóng cã ®é thay thÕ víi nhau
9


10

ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị
trường đất đai, một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ
phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả
nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
Nguyên tắc ngoại ứng
Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác
động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ
thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động
sản so sánh trong cùng vùng giá trị.
1.3. Các phương pháp định giá đất
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất
động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đà bán trên thị trường.
ý nghĩa: Được áp dụng rộng rÃi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
Trong phạm vi một khu vực thị trường, người định giá có thể không cần thông
qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
Định giá được giá trị thị trường của bất động sản là cơ sở vững chắc để các cơ
quan pháp lý công nhận.
Yêu cầu của phương pháp so sánh
Chỉ có thể so sánh được với các bất động sản tương tự trong vùng, có tính
đồng nhất với bất động sản mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng
và thị trường.
Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên gần đây
chỉ mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính
ổn định của thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài.
Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các
giao dịch trên thị trường.
Thị trường cần ổn định.
Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản được bán trong thời
gian gần đây để có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Càng thu
thập được nhiều, kết quả định giá càng chính xác. Nhưng chú ý thông tin thu
thập không chỉ cần nhiều, mà còn cần phải bảo đảm về chất lượng: chính xác
và cụ thể.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được ®Ĩ x¸c
10


11

định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và rằng chúng

thực sự có thể so sánh được. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra thực địa, giấy tờ
và thu thập các thông tin bổ sung nÕu cã.
B­íc 3: Lùa chän mét sè bÊt ®éng sản có thể so sánh được thích hợp nhất
(từ 3 - 6 bất động sản).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa bất động sản
mục tiêu và các bất động sản so sánh.
Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho
giá của các bất động sản khác biệt nhau.
Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực
hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản
mục tiêu.
Những hạn chế của phương pháp và điều kiện cần phải có khi áp
dụng phương pháp
Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt
quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những
bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì.
Khi thị trường yêú, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp
này là rất hạn chế.
Khó khăn trong phân tích so sánh các bất động sản lớn và tạo thu nhập.
Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương
pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế.
Với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những
bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc
số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Người định giá cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm
yếu của số liệu đà thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu
tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá. Mặc dù

phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng những
bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử
dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn
cảnh phù hợp.
1.3.2. Phương pháp chi phí (hay còn gọi là phương pháp giá thành,
phương pháp thầu khoán)
11


12

Khái niệm: Phương pháp chi phí phương pháp được hình thành từ nguyên
tắc thay thế và giả định rằng bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí
để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.
Phạm vi: Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá các bất
động sản ít có cầu của thị trường và hiếm khi được giao dịch trên thị trường.
Nguyên lý chung của phương pháp:
Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (chi
phí đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị chủa bất động sản.
Tuy nhiên, để định giá chi phí thay thế là công trình mới thì việc định giá
theo chi phí đất và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý. Nhưng nếu bất động
sản đang sử dụng thì rõ ràng sự hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hưởng đến
giá trị của bất động sản. Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá cố
gắng ước lượng sự khác biệt về giá trị đối với người mua bất động sản đang
được định giá và bất động sản đang được xây dựng mới có sử dụng tối ưu.
Người định giá ước lượng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và cải
thiện của địa điểm (bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, và lợi
nhuận hợp lý của nhà thầu khoán). Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích
lũy của công trình khỏi chi phí xây dựng mới của các công trình đó sẽ được
giá trị của công trình cần định giá. Khi giá trị của địa điểm được cộng vào với

giá trị công trình được định giá sẽ cho ra chỉ số toàn quyền sở hữu bất động
sản. Khi áp dụng phương pháp định giá chi phí người định giá cố gắng xác
định và lượng hóa những nguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với
bất động sản mục tiêu. Do đó, phương pháp định giá giá thành cơ bản được
thực hiện như sau:
Giá trị bất động sản = Chi phí địa điểm + Chi phí xây dựng (Hao
mòn của công trình + Lỗi thời của công trình)
Phương pháp này được sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở
trên. Song, trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng như tính phần giảm giá
(hao mòn và lỗi thời của công trình) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất
nhiều vào xét đoán cá nhân người định giá, đặc biệt là phần tính giảm giá liên
quan đến những nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho bất động sản
một cách vô hình như tiếng ồn, khói bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công
trình, không gần các dịch vụ xà hộiThường thường để tính chi phí của phần
giảm giá gây ra những nguyên nhân vô hình, người định giá vẫn cần phải sử
dụng đến cả phương pháp so sánh thị trường. Các mất mát kinh tế quy cho tổn
hại và nguy hiểm có thể gây ra do môi trường được thể hiện qua qua mất m¸t
12


13

thu nhập của tiền cho thuê bất động sản và cho đất phải được tính riêng.
Các phương pháp xác định chi phí
Các loại chi phí và lợi nhuận:
Khi ước tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng là
phải tính đầy đủ các chi phí liên quan. Các chi phí có thể được phân loại theo
tính chất tham gia vào công trình xây dựng công trình bao gồm các loại sau:
Chi phí trực tiếp: Là các chi chí lao động và vật liệu được sử dụng trong
xây dựng các công trình. Chi phí quản lý và lÃi của nhà thầu chính và các nhà

thầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó được coi là chi phí
trực tiếp và phải ước lượng.
Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không
phải là phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng. Đó là những chi phí gián
tiếp phải gánh chịu trong điều kiện thị trường cân bằng. Trong điều kiện thị
trường mất cân bằng một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị
trường chậm.
Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình:
Khi tiến hành định giá bất động sản ngoài các chi phí, lợi nhuận cụ thể
trên cần phải xác định được tổng chi phí xây dựng công trình cần định giá. Có
hai loại tổng chi phí xây dựng công trình bất động sản như sau:
Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của
công trình đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính
xác của công trình nguyên bản về vật liệu, về thiết kế, cách trang trí, trình độ
tay nghề kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, không
hiệu quả của công trình đó.
Chi phí này cho giá trị chính xác bất động sản cần định giá, song không
thực tế vì không thể tìm được kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả
và đà lỗi thời của một công trình cơ thĨ.
Chi phÝ thay thÕ: Lµ chi phÝ hiƯn hµnh để xây dựng một công trình mới có
giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn,
thiết kế và bố cục hiện hành. Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và
sử dụng trong các công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời.
Chi phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến
các bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
Chi phí này có tính thực hiện cao hơn nên trong thực tế được sử dụng phổ
biến hơn.
Các phương pháp xác định chi phí thay thế công trình/ tái tạo công trình.
Để tính chi phí xây dựng công trình, trong thực tế người ta sử dông ba

13


14

phương pháp sau:
Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện
tích (đồng/ m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công
trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị
trường và các khác biệt vật lý cụ thể.
Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá
nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi
phí đơn vị chuẩn để phản ánh những khác biệt về kích thước, hình thể, nội
thất, thiết bị.
Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức
chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực.
Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành:
Được áp dụng chi phí đơn vị cho số lượng của các bộ phận cấu thành
trong cấu trúc cho độ dài hoặc cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ
phận cấu thành này.
Phương pháp khảo sát số lượng:
Là việc tính số lượng và chất lượng của tất cả các vật liệu đà được sử
dụng, số lượng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết
sử dụng trong xây dựng công trình. Sau đó, cộng các chi phí lao động và vật
liệu với các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu để
được tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình.
Tính giảm giá tích lũy của công trình
Có rất nhiều bất động sản đang được sử dụng cần định giá, rõ ràng những
bất động sản này thường bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó.

Do đó, khi định giá bất động sản theo phương pháp chi phí cần phải tính đến
phần giảm giá của bất động sản do bất cứ nguyên nhân nào.
Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự
khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một bất động sản so với
giá thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá có thể do nhiều lý do, trong định giá cần quan tâm đến giá trị
hiện tại của bất động sản do đó phải tính phần giảm giá do hao mòn thông qua
khấu hao được tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy
do tất cả các nguyên nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo
công trình với giá trị thị trường của bất động sản tương tự.
Tuổi của công trình.
14


15

Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của
công trình có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị còn lại của bất động sản. Một bất
động sản đang hoạt động phải tạo ra thu nhập tương xứng với số vốn đầu tư và
chi phí cần thiết để hoạt động và bảo dưỡng nó. Khi tài sản ngừng hoạt động
là lúc nó đà hết tuổi thọ kinh tế.
Tuổi kinh tế của công trình: Là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ
khi nó được xây dựng cho tới lúc nó trở thành gánh nặng kinh tế đối với địa
điểm. Khi công trình chấm dứt tuổi thọ kinh tế nó không còn giá trị và sự tồn
tại của nó chỉ làm giảm giá trị của địa điểm.
Tuổi sử dụng của bất động sản: Liên quan đến kiến trúc vật lý của công
trình. Tuổi sử dụng là khoảng thời gian mà kết cấu của công trình có thể kỳ
vọng thực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu.
Tuổi thực tế của bất động sản: có thể khác đáng kể với tuổi kinh tế của nó.
Tuổi thực tế của công trình còn gọi là ti theo thêi gian thĨ hiƯn thêi gian ®·

qua cđa công trình kể từ khi nó được xây dựng xong đến ngày định giá. Việc
xác định tuổi tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích
khấu hao. Thứ nhất, nó là yếu tố được phân tích đầu tiên trong việc ước lượng
tuổi hiệu quả. Thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ước lượng
các hao mòn vật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài.
Tuổi hiệu quả của công trình: Thể hiện ở điều kiện và sử dụng của cấu
trúc. Nếu một công trình được bảo dưỡng tốt hơn các công trình khác trong
cùng một khu vực thị trường thì tuổi hiệu quả của nó sẽ ít hơn tuổi thực tế và
ngược lại. Tuổi hiệu quả của công trình liên quan đến tuổi kinh tế còn lại cuả
công trình.
Tuổi kinh tế còn lại của công trình: Là vào khoảng thời gian mà công
trình được kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào giá trị của bất động sản. Nó ước
lượng là khoảng thời gian kể từ ngày định giá đến kết thúc tuổi kinh tế của
công trình. Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả
của công trình và tuổi kinh tế còn lại của công trình.
Tuổi sử dụng còn lại của công trình: Là khoảng thời gian kể từ ngày định
giá đến kết thúc tuổi sử dụng của công trình. Tuổi sử dụng còn lại của các cấu
trúc có tuổi thọ dài có thể bằng hoặc lớn hơn tuổi kinh tế còn lại của công trình.
Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa một phần
vào tuổi sử dụng của nó mà thôi, nhưng điều quan trọng hơn là dựa vào tính
hữu ích tương đối, điều kiện vật chất cuả nó.
Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình.
15


16

Có ba phương pháp có thể áp dụng để tính giảm giá tích lũy của công trình:
Phương pháp kỹ thuật: Là phương pháp được sử dụng trong phân tích cơ
cấu qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của

công trình.
Các nguyên nhân giảm giá bao gồm: có thể sửa chữa được và không thể
sửa chữa được.
Các bước thực hiện giảm giá tích lũy công trình bằng phương pháp kỹ thuật:
Bước 1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù
hợp sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để được tổng giảm giá tích lũy do
hao mòn vật lý.
Bước 2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các
yếu tố.
Bước 3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật
so sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuế. Phân bố lỗi thời bên
ngoài cho địa điểm và công trình.
(Lưu ý: Khi tính giảm giá cho từng nguyên nhân cần ước tính chi phÝ
thay thÕ cho nh÷ng u tè cã thĨ sưa chữa được và tính giảm giá cho những
yếu tố không thể sửa chữa được).
Bước 4: Cộng phần giảm giá cho tất cả các nguyên nhân sẽ được tổng số
giảm giá tích lũy của công trình.
Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường:
Phương pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả các
nguyên nhân. Bao gồm các bước thực hiện như sau:
Bước 1: điều tra xác định đúng các bất động sản được bán có thể so sánh
được với bất động sản mục tiêu về số lượng và chủng loại của các hao mòn,
giảm giá.
Bước 2: Thùc hiƯn ®iỊu chØnh ®èi víi mét sè u tố nhất định như quyền
lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận được giá
bán đà điều chỉnh.
Bước 3: Ước lượng các hao mòn có thể thay thế được của các yếu tố cần
bảo dưỡng và lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được.
Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đà điều chỉnh của các bất
động sản so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đà giảm giá.

Bước5: Ước lượng chi phí thay thế (chi phí tái tạo) công trình đối với mỗi
so sánh tại thời điểm bán.
Bước 6: Trừ chi phí đà giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công
16


17

trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không có điều chỉnh gì cho các
yếu tố có thể sửa chữa được thì tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm
giảm giá do tất cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra
chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không sửa chữa được.
Bước 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm giá toàn bộ
bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình. Nếu
tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa
hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh. Sử dụng tỷ
lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của bất động sản mục tiêu.
Bước 8: Nếu các bất động sản so sánh có sự khác biệt về tuổi, vị trí, mức
độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp
tỷ lệ giảm giá hàng năm của các bất động sản so sánh để nhận được tỷ lệ giảm
giá áp dụng cho bất động sản mục tiêu.
Phương pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình:
Tổng giảm giá tích lũy của công trình = Tuổi hiệu quả / Tuổi kinh tế của
công trình Chi phí thay thế công trình (hay chi phí tái tạo công trình).
Phương pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình tuân theo các bước
thực hiện sau:
Bước 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình
mục tiêu trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
Bước 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tổng số tuổi kinh
tế của công trình tương tự. Tỷ số này được ¸p dơng cho chi phÝ thay thÕ hc chi

phÝ t¸i tạo công trình để ước lượng tổng giảm giá tích lũy của công trình.
Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế
công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận được ước lượng giá trị cuả
công trình cần định giá.
Trình tự tiến hành
Khi áp dụng phương pháp chi phí, người định giá phải dùng cả phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và
đầy đủ các chi phí cần được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Ước lượng mảnh đất cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất
trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Lý do coi viƯc
sư dơng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất đảm bảo cho công trình có
giá trị về mặt kinh tÕ. NÕu kh«ng nã chØ cã ý nghÜa tËn dơng giá trị còn lại.
17


18

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công
trình hiện có trên mảnh đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên mảnh
đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân như hao mòn giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời
do chức năng thiết kế, lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại
của công trình.
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi
phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như phong cảnh,
đường đi.
Bước 6: Cộng giá trị của mảnh đất với chi phí công trình đà được giảm
giá và chi phí công trình phụ đà giảm giá sẽ được giá trị ước tính của bất động

sản đang định giá.
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá
trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đà đưa vào tính chi phí (ví dụ như đồ
gỗ, thiết bị). Nếu cần thiết điều chỉnh lại giá trị này để phản ánh giá trị toàn
quyền sở hữu cho các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị cuả
các lợi ích cụ thể trong bất động sản.
Những hạn chế của phương pháp
Phương pháp chi phí chỉ được dựa trên giả định lỏng lẻo là giá trị của
bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản
tương tự như một vật thay thế. Do vậy, nó ít khi được sử dụng và ở mức độ
nào đó nó là cứu cánh cuối cùng.
Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Khi các
công trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như
chỗ trống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công
trình sẽ khó ước lượng hơn. Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh được có thể
thiếu hoặc có sẵn nhưng lại rất đối nghịch nhau nên khó xác định một cách
hợp lý lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong định giá đầu tư bất động sản tính
thuyết phục của phương pháp chi phí giảm đi trầm trọng bởi giả thiết là công
trình xây dựng không có chậm trễ. Việc xây dựng và phát triển các công trình
bất động sản kéo dài vài tháng đến vài năm, trong mắt của một số nhà đầu tư
việc chậm trễ như vậy là không thể chấp nhận được.
Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ
phận chưa chắc đà bằng với giá trị của toàn bộ.
18


19

Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên chủ quan của người
định giá. Chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy.

Khi ước lượng giá trị theo phương pháp chi phí không có bằng chứng thị
trường thì các số liệu phải xem xét rất cẩn thận. Việc tính toán khấu hao và lợi
nhuận của nhà đầu tư là rất khó khăn, do đó phương pháp này sẽ hạn chế tính
khả dụng của nó khi định giá bất động sản cũ. Hơn nữa, phương pháp này chỉ
đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữu còn đối với bất động sản cho
thuê hoặc sở hữu bộ phận thì người định giá phải làm các điều chỉnh để phản
ánh các quyền lợi thực trong bất động sản. Người định giá phải thực hiện các
điều chỉnh trong phương pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu
trong lúc cho thuê bất động sản mục tiêu.
áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật
xây dựng và phải có kinh nghiệm.
Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.3.3. Phương pháp vốn hóa
Cơ sở lý luận của phương pháp
Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản trong đó sự sở hữu và sự
chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu với
một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người sở hữu một số tiền, tức
là người chủ sở hữu đó nhường quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền,
đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc
chiếm hữu tài sản mà thị trường bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho
các cơ hội đầu tư như vậy. Phương pháp tỷ lệ vốn hóa là phương pháp định giá
đầu tư dựa trên cơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu
nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Có thể nói phương pháp vốn hóa là định giá các bất động sản theo thu
nhập nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai
thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa không phải là phương pháp
hoàn toàn độc lập mà mang tính linh hoạt, được sử dụng kết hợp với các
phương pháp khác.
Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hóa

Các bất động sản tạo thu nhập: Đối với loại bất động sản này thì người
đầu tư thường có kỳ vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính
lớn hơn chi phí để có được nó.
Các mức tiền thuê bất động sản (thu nhập từ bất động sản) được hình
19


20

thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền tài sản
còn có hiệu lực.
Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm
thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu
nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.
Có công thức: Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Như vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng
và tỷ lệ vốn hoá.
Các phương pháp vốn hóa
* Các loại tỷ lệ vốn hóa
Tỷ lệ thu nhËp bao gåm: Tû lÖ vèn hãa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re).
Tỷ lệ lợi tức gåm: Tû suÊt hoµn vèn néi bé (IRR), tû suÊt lỵi tøc chung
(Y0), tû st lỵi tøc cđa vèn tù có (Ye).
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng
của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách
chia thu nhập ®­ỵc ­íc l­ỵng cho tû lƯ thu nhËp phï hỵp hoặc bằng cách nhân
thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp.
G

NOI

R0

hoặc G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập Y

100
)
R

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của
bất động sản, áp dụng cho những bất động sản toàn quyền sở hữu.
* Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành
giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
G

Trong đó: Sv n

NOI 1
(1 r )

1



NOI 2
(1 r )

2

 ... 

NOI n
(1  r )

n

 Sv n

1
(1 r ) n

1
là giá bán bất động sản tại năm n
(1 r ) n

Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính
(tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi). áp dụng với quyền
quản lý và sử dụng có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất
động sản nắm giữ có thời hạn).
1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp phát triển lý thuyết,
phương pháp giá trị còn lại)
20


21

Nguyên lý chung của phương pháp: Phương pháp này được sử dụng để
định giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó
có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản
đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo, thường là tân trang lại hay

phá bỏ và phát triển mới. Khi bất động sản có giá trị tiềm năng thì giá trị này
có thể được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó
do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Cách tính giá trị của bất động sản theo phương pháp này như sau:
Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản
Trừ Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lÃi của người đầu tư)
Giá trị của địa điểm hoặc của bất động sản trong điều kiện hiện tại (giá
trị còn lại).
Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng
giá trị bán được trên thị trường.
Khi định giá bất động sản sử dụng phương pháp này ngoài tính toán
thu nhập, lợi nhuận phát triển thì các chi phí như chi phí đất đai, chi phí cải
tạo hoặc phát triển phải được ước lượng bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm,
chi phí kiến trúc, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê bất động sản,
vốn vay,...
Trên đây là các phương pháp được sử dụng để định giá đất và không có
một phương pháp định giá nào là chính xác riêng cho một loại bất động sản
mà chỉ có phương pháp định giá phù hợp nhất cho bất động sản đó, còn các
phương pháp định giá khác tuy không phù hợp bằng nhưng có thể được sử
dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp.
1.4. Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price)
1.4.1. Khái niệm bản đồ giá đất
MAP PRICE là bản thống kê giá trị các bất động sản đà giao dịch thành
công trên thị trường (đà được điều chỉnh các yếu tố phi thị trường) và phản
ánh được đặc điểm, quy mô, vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng
vùng từng khu vực thể hiện trên bản đồ Hà Nội.
1.4.2. Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất
Thị trường bất động sản từ khi được hình thành và phát triển, đà trải qua
một quá trình phát triển thăng trầm, điều đó làm cho giá bất động sản lên
xuống thất thường ở mỗi khu vực khác nhau. Vì vậy, ®Ĩ hiĨu râ mét c¸ch

chÝnh x¸c gi¸ cđa tõng khu vực thì việc xây dựng bản đồ giá là vô cùng quan
trọng và cần thiết.
21


22

Bản đồ giá được hình thành sẽ giúp cho công tác định giá giá trị của bất
động sản ngày càng nhanh chóng và chính xác. ở mỗi một khu vực khác nhau,
một tuyến phố khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau. Vì vậy bản đồ giá
sẽ tạo nên sự tiện lợi trong việc so sánh các bất động sản khác nhau trong
cùng một khu vực, trong cùng một mục đích sử dụng.
Bản đồ giá sẽ giúp cho nhà định giá có được một cách nhìn nhận và đánh
giá tổng quan giá trị của bất động sản, đánh giá được thị trường bất động sản
một cách chính xác và nhanh nhất. Từ đó có những phương hướng phát triển
thích hợp trong tương lai.
Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì thị trường bất động sản
Việt Nam là một thị trường tiềm năng, nóng và khá hẫp dẫn các nhà đầu tư
trong nước cũng như nước ngoài. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam
mới trải qua giai đoạn phát triển sơ khai và đang ở giai đoạn tập trung hóa nên
vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như thiếu thông tin hoặc thông tin không chính
xác dẫn đến giá trị của bất động sản khi giao dịch có khi quá cao, có khi lại
quá thấp gây ra tổn thất cho Nhà nước và các bên giao dịch, đồng thời kéo
theo những vấn đề phát sinh như tranh chấp, khiếu kiện.
Để hỗ trợ khắc phục những khuyết tật của thị trường nhằm đưa thị trường
bất động sản Việt Nam vào ổn định, hẫp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư thì
việc xây dựng đơn giá đất thị trường phù hợp, thành lập bản đồ giá đất để áp
dụng cho việc định giá bất động sản được chính xác và khách quan nhất, phù
hợp với những chính sách và quy định về định giá của Nhà nước hiện hành là
rất quan trọng.

Hơn nữa, việc lập bản đồ giá đất luôn được cập nhật, bổ sung thường
xuyên những cơ sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trường, từ
đó có thể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường
bất động sản. Và bản đồ giá đất còn là cơ cở chính để thành lập chỉ số bất
động sản Việt Nam. Theo chủ trương của Bộ xây dựng sẽ cho ra đời thí điểm
chỉ số đánh giá thị trường bất động sản (REMI hoặc RPI) tại Thành phố Hồ
Chí Minh. Tuy nhiên, hiện đà có một số công ty xây dựng chỉ số bất động sản
cho riêng mình và ở mỗi công ty là một chỉ số khác nhau. Vai trò của chỉ số
bất động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hướng phát triển thị trường,
ngân hàng định giá cho vay thế chấphạn chế đầu cơ, tăng giá. Tuy nhiên, do
việc xây dựng chỉ số bất động sản của các công ty chỉ nhằm mục đích kinh
doanh hay xây dựng chỉ số để phục vụ các đối tác, các khách hàng riêng nên
tính đại chúng không cao. Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và
22