Báo cáo đầu tư tài chính - Phân tích tài chính công ty VINCOM

BÁO CÁO : ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính công ty VINCOM
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
MỤC LỤC
PHẦN 1. Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g)
PHẦN 2. Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM
PHẦN 3. Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của công ty
VINCOM
PHẦN 4. Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM
PHẦN 5. Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên
Trang a
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
PHẦN 1. Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g)
Công ty VINCOM (nay là VINGROUP) thuộc nhóm ngành BĐS trên sàn chứng
khoán. Chúng ta sẽ phân tích một số công ty thuộc ngành BĐS trên 2 sàn giao dịch HOSE
và HXN để tính tốc độ phát triển của ngành BĐS. Nhóm chọn ra 10 công ty đại diện dựa
trên vốn hóa thị trường của các công ty đó. Các công ty này bao gồm đầy đủ các mức vốn
hóa khác nhau trong thị trường, từ thấp đến rất cao. Dưới đây là danh sách 10 công ty dùng
để đánh giá tốc độ phát triển của ngành BĐS.
Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành
S
TT
Tên Công ty Thuộc ngành kinh
doanh BĐS
Mã
CK
Sàn
giao
dịch
Giá trị

vốn hóa
thị trường
(tỷ đồng)
Đánh giá mức
độ vốn hóa của
công ty trong
ngành
1
1
Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương
Tín
SCR HXN 640 cao
2
2
Công ty Xây dựng và Kinh doanh địa ốc
Tân Kỷ
TKC HXN 34 thấp
3
3
Công ty Bất động sản Tài chính Dầu khí
Việt Nam
PFL HXN 105 trung bình
4
4
Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai HAG HOSE 11339 cao
5
5
Công ty cổ phần LICOGI 16 LCG HOSE 309 thấp
6
6

CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình
7
7
Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt
Nam
VNI HOSE 30 rất thấp
8
8
Tập Đoàn VINGROUP (VINCOM) VIC HOSE 56615 rất cao
9
9
Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà
Khang Điền
KDH HOSE 389 thấp
1
10
Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình
Cách ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các công ty BĐS
Trong đó: g la tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các cổ phiếu
Trang 1
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
ROE là tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
b là tỷ lệ lợi nhuận để tái đầu tư được tính b=1-tỷ lệ chi trả cổ tức=1-(D/EPS) (D: cổ
tức)
Từ kết quả tính toán, ta có tốc độ tăng trưởng cổ tức của BĐS năm 2013 là 1.79%
Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS
STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)
1 SCR 0.04 - 839 0.00% 100.00% 4.00%

2 TKC 0.01 500 110 454.55% -354.55% -3.55%
3 PFL -0.05 600 -494 -121.46% 221.46% -11.07%
4 HAG 0.04 1,000 655 152.67% -52.67% -2.11%
5 LCG 0.01 500 -21 -2380.95% 2480.95% 24.81%
6 ITA 0 - 44 0.00% 100.00% 0.00%
7 VNI 0 - 4 0.00% 100.00% 0.00%
8 VIC 0.22 1,960 2414 81.19% 18.81% 4.14%
9 KDH
-0.05
-
-
131
9 0.00% 100.00% -5.00%
10 REE 0.16 1,600 2732 58.57% 41.43% 6.63%
Trung bình ngành 1.79%
Trong khi đó, tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam qua các năm như sau:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
g 6.31% 5.32% 6.78% 5.89% 5.03%
Tốc độ phát triển của ngành BĐS nhỏ hơn nhiều so với tốc độ phát triển của cả nền
kinh tế. Kể từ năm 2008, tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam sụt giảm nhiều, từ trên
8% xuống chỉ còn hơn 5%, trong đó ngành BĐS bị giảm mạnh, tính đến năm 2013 chỉ còn
1.79%. Nguyên nhân của sự sụt giảm nghiêm trọng này như sau:
 Nhà nước sử dụng chính sách tiền tệ, hạn chế cho các công ty BĐS vay. Đồng thời,
cắt giảm hỗ trợ cho vay các cá nhân khi mua BĐS, do đó nhiều hộ có nhu cầu thực sự mua BĐS
lại không có đủ khả năng kinh tế
Trang 2
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
 Thị trường BĐS dư thừa do nhu cầu ảo của những năm trước đây. Dẫn đến cung
nhiều hơn cầu, nên giá cả các sản phẩm BĐS bị giảm

 Tâm lý của người tiêu dùng trong thời kì suy thoái, e ngại trong việc chi tiêu cho các
sản bất động sản
PHẦN 2. Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM
Phân tích các tỷ số tài chính từ năm 2008 đến năm 2012 của công ty Vincom và so
sánh với trung bình ngành:
2008 2009 2010 2011 2012
Trung
bình
ngành
2012
So sánh
với trung
bình ngành
Tỉ số nợ / Debt ratio
0.73 0.75 0.63 0.77 0.81 0.50
Cao hơn
Tỉ số khả năng thanh toán lãi
vay / Times -interest - earned
ratio (R
T
) 1.56 6.66 7.15 2.82 3.42 1.64
Cao hơn
Tỉ số thanh toán hiện thời /
Current ratio (R
C
) 2.15 5.13 2.54 0.93 1.12 1.76
Thấp hơn
Tỉ số thanh toán nhanh / Quick
ratio (R
Q

) 2.13 5.12 2.11 0.50 0.43 0.87
Thấp hơn
Vòng quay tồn kho / Days in
inventory 4.80 27.15 0.81 0.23 0.30 0.68
Thấp hơn
Biên lợi nhuận / Net profit
margin 0.52 0.46 0.60 0.35 0.20 0.21
Thấp hơn
Return on assets (ROA)
0.02 0.06 0.09 0.02 0.03 0.01
Cao hơn
Return on equity (ROE)
0.08 0.43 0.34 0.13 0.15 0.03
Thấp hơn
EPS (ngàn đồng)
134.38 968.21 2485.49 884.87 1692.96 326.23
Cao hơn
P/E
591.60 97.09 39.23 112.45 47.25 42.89
Cao hơn
P/B (Book value)
49.26 42.21 13.23 14.21 7.03 2.03
Cao hơn
a. Các chỉ số cần chú ý:
 Cần chú ý tỉ số nợ, vì Vincom đầu tư ngày càng nhiều, nên khả năng thanh khoản
giảm dần, đồng thời tỉ số nợ cũng tăng cao dần từ năm 2008 đến năm 2012 và cao hơn so với
trung bình ngành. Điều này chứng tỏ, Vincom huy động vốn cao, sử dụng đòn bayax tài chính
cao, tuy nhiên khả năng thanh toán hiện thời thấp. tài sản hay sản phẩm của Vincom có sức
thanh khoản thấp, thị trường bất động sản suy yếu từ cùng với khủng hoảng kinh tế thế giới và
Trang 3

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
của VN nhìn chung. Điều này chứng tỏ rủi ro cao khi đầu tư cổ phiếu vào Vincom trong giai
đoạn này.
 Hai tỉ số ROA và ROE của Vincom trái ngược nhau. Điều này chứng tỏ Vincom sử
dụng tốt vốn hiện có nhưng lại kông sử dụng tốt đồng vốn cổ phần hay vốn đi vay.
 Mặc dù vậy tỉ số PE và PB của Vincom hiện tại lớn hơn so với trung bình ngành 
giá cổ phiếu của Vincom hiện tại đang được đánh giá cao hơn so với các doanh nghiệp cùng
ngành. Do đó có thể nói Vincom hiện tại có vị trí và danh tiếng trong thị trường, các cổ đông rất
tin tưởng vào khả năng phát triển của Vincom trong tương lai
PHẦN 3. Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của
công ty VINCOM
3.1. Thông tin phi tài chính
b. Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập vào công ty Vincom cuối năm 2011. Sau
khi sát nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE
là VIC. Quá trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có vốn hóa thị trường lớn nhất
trong ngành BĐS, và tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom mạnh nhất trong lĩnh
vực BĐS trong khi Vinpearl lại là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí
c. Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong
khoảng thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại Singapore
d. Về trái phiếu:
 Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một kế hoạch chào bán trái
phiếu không chuyển đổi ra thị trường quốc tế nhằm huy động vốn. Dự kiến, giao dịch chào bán
và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành trong năm 2013.
 Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn thành phát hành trái phiếu
chuyển đổi quốc tê với giá trị 300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán
Singapore.
Trang 4
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
 Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017, lãi suất 5%/năm và thanh
toán 6 tháng/lần. Giá chuyển đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và hiện giá

chuyển đổi là 60.000 đồng/cổ phần. Tỷ giá được giữ cố định 20.900 đồng/USD.
3.2. Đánh giá ưu nhược điểm của công ty
Ưu điểm
- VIC luôn theo đuổi các sản phẩm bất động sản chất lượng cao: Thông qua
phát triển nhiều dự án bất động sản hàng đầu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, VIC được
biết đến như doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực phát triển bất động sản, luôn nỗ lực để
mang lại các trải nghiệm sống mới cho người dân Việt Nam
- VIC là điển hình của Việt Nam chứng minh rằng vị trí quyết định toàn bộ giá
trị bất động sản: VIC luôn tuân thủ chặt chẽ “quy luật vàng” này của bất động sản khi
công ty chỉ thu mua các bất động sản có vị trí đắc địa hoặc độc nhất tại Hà Nội, TP. HCM
và các thành phố du lịch ven biển như Đà Nẵng và Nha Trang. Mô hình này cho phép VIC
đạt được giá trị chuyển nhượng rất lớn ngay cả trong bối cảnh thị trường đi xuống
- Lời nói của ban lãnh đạo luôn đi đôi với hành động: VIC đã xây dựng được uy tín
trên thị trường nhờ giữ đúng cam kết với khách hàng. Điều này đặc biệt quan trọng trong
lĩnh vực bất động sản do giá trị giao dịch lớn cùng thời gian thanh toán kéo dài khiến chủ
đầu tư có thể dễ dàng cố ý tạm ngưng dự án và sử dụng sai mục đích tiền nộp tiến độ của
khách hàng.
- VIC là một trong số ít các chủ đầu tư quy mô lớn và linh hoạt: Tín dụng bị siết
chặt năm 2011 đã đặt ra thử thách đối với toàn bộ các công bất động sản Việt Nam. Trong
khi VIC cũng phải đối mặt với trở ngại này do đòn bẩy các năm trước khá nặng, công ty
khác biệt ở chỗ có quy mô và danh mục tài sản rất lớn để thế chấp, qua đó tiếp cận kịp thời
nguồn vốn quốc tế với chi phí thấp hơn.
- Khả năng thương lựợng với các nhà cung cấp giúp giảm bớt áp lực dòng tiền:
Chúng tôi nhận thấy trừ dự án Times City, các dự án trọng điểm khác như Royal City và
Trang 5
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
Vincom Village đã thu được nhiều tiền của khách hàng hơn là VIC đã trả cho các nhà cung
cấp. Nhờ vậy, VIC dường như không gặp phải vấn đề nào về dòng tiền với các dự án này.
- Đội ngũ lãnh đạo Cty: Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Phạm Nhật Vượng đã có
nhiều thành tích trong hoạt động kinh doanh cả trong và ngoài nước. Tại Việt Nam, ông là

người sáng lập và đồng hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương hiệu
bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực khách
sạn, du lịch và giải trí. Trước khi thành lập Tập đoàn tại Việt Nam vào năm 2001, ông là cổ
đông sáng lập kiêm Chủ tịch danh dự của Công ty TNHH Technocom tại Ukraine từ năm
1993 tới năm 2009. Ông tốt nghiệp Đại học Địa chất Moscow tại Nga với bằng Cử nhân Kỹ
thuật Kinh tế địa chất vào năm 1992. Vingroup tin tưởng sẽ tiếp tục tăng trưởng và phát
triển dưới sự dẫn dắt, khả năng lãnh đạo tài tình và tầm ảnh hưởng chiến lược của Chủ tịch
Phạm Nhật Vượng.
Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu chuyển đổi, thanh khoản
thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ khá lớn. Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái phiếu
quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng 10% cổ phiếu. Khối lượng giao dịch thấp và
tỷ lệ nắm giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến động mạnh trong các giai
đoạn các quỹ ETF tái cân bằng
Nhược điểm:
- Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết năm 2013 do ưu tiên đầu tư
XCDB cho hai dự án Royal City và Times City
- Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối mặt nhiều hơn với rủi ro về thi
công và thị trường.
- VIC đang giao dịch tại mức giá cao hơn nhiều so với các mã bất động sản khác.
P/E và P/B 12 tháng qua của VIC lần lượt là 29,7 lần và 6,0 lần so với mức bình quân toàn
ngành là 23,6 lần và 3,9 lần. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong lĩnh vực bất động sản, khi
càng nhiều dự án phát triển, nhất là khi chi phí rẻ, tỷ số P/B càng tăng cao mà không thực
sự phản ánh giá trị thị trường của công ty.
Trang 6
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
PHẦN 4. Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM
4.1. Định giá cổ phiếu theo phương pháp DDM
Áp dụng công thức xác định giá trị nội tại của cổ phiếu theo mô hình chiết khấu cổ
tức trong trường hợp cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ không đổi, ta có
Trong đó:

- Do là cổ tức của cổ phiếu hiện hành
- g: tốc độ tăng trưởng cổ tức của cổ phiếu, lấy số liệu đã tính ở mục 1
- k: tỷ suất lợi tức kỳ vọng của cổ phiếu, được tính theo mô hình CAPM
k=Rf +β
i
* (Rm-Rf)
với các giả thiết như sau:
Rf= 8.45% là lãi suất của trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn 5 năm (dựa trên
số liệu tháng 4/2013)
Rm-Rf: phần bù rủi ro của thị trường năm 2013, được lấy bằng 8.5% (Phần bù rủi
ro thị trường của các nước đang phát triển thường nằm trong khoảng từ 8-10%)
Hệ số beta của cổ phiếu được tính theo bảng bên dưới:
STT
(cột 1)
Ngày
(cột 2)
Giá
đóng
cửa
cổ
phiếu
i
(cột 3)
Giá
đóng
cửa
(VN
index)
(cột 4)
Suất

sinh lợi
của cổ
phiếu i
(Ri)
(cột 5)
Suất
sinh lợi
VN
index
(Rm)
(cột 6)
Suất sinh lợi
phi rủi ro
(Rf)
(cột 7)
Ri-Rf
(cột 8)
Rm-Rf
(cột 9)
β
1 11/30/2012 A1 B1
=(A1-
A2)/A2
=(B1-
B2)/B2
=Rfyear/364
=cột 5-
cột 7
=cột 6-
cột7

=cột
8/cột 9
2 11/29/2012 A2 B2
Chạy hàm slope giá trị β ngày sẽ được hệ số beta của năm
Với giá trị của các cổ phiếu, ta tính ra được hệ số beta của các cổ phiếu, thế vào
CAPM ta có được tỷ suất lợi tức kì vọng của các cổ phiếu như sau
Ước lượng tỷ suất lợi tức kì vọng của
các cổ phiếu
STT Mã CK Bêta
Tỷ suất lợi tức
kì vọng (k)
1 SCR 2.17 26.90%
2 TKC 0.06 8.96%
Trang 7
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
3 PFL 1.93 24.86%
4 HAG 1.27 19.25%
5 LCG 1.59 21.97%
6 ITA 1.58 21.88%
7 VNI 0.31 11.09%
8 VIC 0.64 13.89%
9 KDH 0.64 13.89%
10 REE 1.32 19.67%
Trung vị ngành 19.67%
Từ đó ta định giá cổ phiếu theo DDM và có bảng kết quả như sau:
Định giá theo DDM
STT Mã CK Tỷ suất
lợi tức
kì vọng
(k)

Tỷ lệ
tăng
trưởng
cổ tức (g)
Cổ
tức
(Do)
Cổ tức
dự kiến
(D1)
Giá trị nội
tại của cổ
phiếu (Vo)
1 SCR 26.90% 4.00% - - -
2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50
3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09
4 HAG 19.25% -2.11% 1,000 978.93 4,584.76
5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05
(21,938.56
)
6 ITA 21.88% 0.00% - - -
7 VNI 11.09% 0.00% - - -
8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01
9 KDH 13.89% -5.00% - - -
10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96
4.2. Định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E
Dựa vào hệ số EPS, ta định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E, và có kết
quả như sau:
STT Mã CK EPSo Tỷ lệ
tăng

trưởng
cổ tức
(g)
EPS1 P/E Giá cổ phiếu
nội tại (theo
đương đối
P/E)
Giá trị nội
tại của cổ
phiếu
(theo
DDM)
Giá trị cổ
phiếu
hiện hành
(ngày
10/5/2013)
1 SCR 839 4.00% 873 9.1 7,940.30 0 7,600
2 TKC 110 -3.55% 106 35.5 3,766.55 3856.499 3,900
3 PFL -494 -11.07% (439) -4.9 2,152.57 1485.094 2,400
4 HAG 655 -2.11% 641 34.7 22,249.64 4584.757 22,800
5 LCG -21 24.81% (26) -290.5 7,614.01 -21938.6 6,100
6 ITA 44 0.00% 44 156.8 6,899.20 0 6,900
Trang 8
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
7 VNI 4 0.00% 4 875 3,500.00 0 3,500
8 VIC 2414 4.14% 2,514 26.5 66,617.82 20929.01 64,500
9 KDH -1319 -5.00% (1,253) -7 8,771.35 0 9,200
10 REE 2732 6.63% 2,913 7.6 22,139.71 13082.96 20,700
Nhận xét: Như vậy so sánh với giá cổ phiếu định giá theo tương đối P/E thì phản

ánh gần đúng với giá trị thị trường của cổ phiếu đang lưu hành. Nhưng giá trị tính theo
DDM lại có thể phản ánh giá thị trường đó cao hơn hay thấp hơn giá trị thực tế của công ty,
từ đó có thể giúp nhà đầu tư ra quyết định mua hoặc bán cổ phiếu
PHẦN 5. Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên
 Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản cao sấp.
 Chiến lược, chiến thuật rõ ràng.
 Các dự án bát động sản nằm ngay tại các vị trị mấu chốt, chủ đạo của tphcm và HN.
 Có thương hiệu trên thị trường, có được lòng tin của khách hàng.
 Có dòng tiền ổn định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê
 Bảo đảm tiến độ xây dựng đúng cam kết
 Chất lượng dịch vụ tốt và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự án nhanh
chóng.
 Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm.
 Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả.
e. Những điểm cần lưu ý:
 Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn
vốn điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm.
 Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp. Thị trường hiện tại
đang bị khủng hoảng và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom có tính thanh khoản
khá thấp, dẫn đến khả năng thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Trang 9
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
 Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự án không ngừng tăng cao./.
Trang 10