Khóa luận tốt nghiệp: Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ NGOẠI THƢƠNG
***







KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

TÊN ĐỀ TÀI:
ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP
NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA VIỆT NAM



Họ và tên sinh viên : Phan Nguyễn Lam Sƣơng
Lớp : A16
Khoá : 42
Giáo viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Kim Oanh




Hà Nội, tháng 11/ năm 2007

Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D




LỜI CẢM ƠN



Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này, em đã nhận đƣợc sự giúp
đỡ, hỗ trợ từ nhiều nguồn. Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn tập thể
thầy cô giáo trƣờng Đại học Ngoại thƣơng đã tận tình dạy dỗ em trong suốt
4 năm học qua. Đặc biệt em xin cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Kim Oanh đã
hƣớng dẫn em trong suốt quá trình làm khóa luận.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Bác Lê Văn Sự, Phó trƣởng ban
nghiên cứu chính sách cải cách và phát triển doanh nghiệp, Bộ KH&ĐT,
và ông Đỗ Văn Sử, Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài, Bộ KH&ĐT.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến bạn bè và gia đình đã động viên,
tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian hoàn thành khóa luận.
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1. FDI

: Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài

2. BĐS

: Bất động sản
3. QSD

: Quyền sử dụng
4. SX

: Sản xuất
5. XD

: Xây dựng
6. KCN - KCX

: Khu công nghiệp, Khu chế xuất
7. ĐTM

: Đô thị mới
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 6
CHƢƠNG I KHÁI QUÁT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9
I. KHÁI QUÁT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 9
1. KHÁI NIỆM ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 9
2. CÁC HÌNH THỨC 10
3. VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI 12
3.1 ĐỐI VỚI NƢỚC ĐẦU TƢ 12

3.1.1 TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC 12
3.1.2 TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC 14
3.2 ĐỐI VỚI NƢỚC NHẬN ĐẦU TƢ 14
3.2.1 TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC 14
3.2.2 TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC 18
4. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC
TIẾP NƢỚC NGOÀI 20
4.1 CÁC NHÂN TỐ BÊN NGOÀI 20
4.1.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI, CHÍNH TRỊ CỦA NƢỚC ĐI
ĐẦU TƢ 20
4.2.2. QUÁ TRÌNH TỰ DO HOÁ THƢƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƢ 20
4.2 CÁC NHÂN TỐ BÊN TRONG 20
4.2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ - CHÍNH TRỊ - XÃ HỘI 20
4.2.2. MÔI TRƢỜNG PHÁP LÝ 21
4.2.3 CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC
NGOÀI CỦA NƢỚC CHỦ NHÀ. 21
4.2.4 TIỀM NĂNG QUỐC GIA 21
II. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
1
1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HÀNG
HÓA 22
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 22
1.2 BẤT ĐỘNG SẢN HÀNG HÓA VÀ ĐẶC ĐIỂM 23
2. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 27
2.1 KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI 27
2.2 ĐẶC ĐIỂM 28
2.3. VỊ TRÍ, VAI TRÒ 32

3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN 33
3.1 NHÓM CÁC NHÂN TỐ TỰ NHIÊN 33
3.2 NHÓM CÁC NHÂN TỐ CHÍNH TRỊ 33
3.3 NHÓM CÁC NHÂN TỐ KINH TẾ 33
4. KINH DOANH BĐS 33
III. KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA ÚC VÀ NEW
ZEALAND 34
1. TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BĐS 34
2. CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 34
2.1 SỰ PHỐI HỢP QUẢN LÝ ĐỒNG BỘ GIỮA CÁC CƠ QUAN 34
2.2 CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, XÂY DỰNG, TÀI CHÍNH
PHỐI HỢP ĐỒNG BỘ 35
2.3 KHUYẾN KHÍCH SỰ THAM GIA CỦA NHIỀU CHỦ THỂ ĐẦU
TƢ 35
CHƢƠNG II ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC
36
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 36
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 36
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
2
1. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƢ 36
1.1. LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1987 VÀ
LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẦU TƢ
NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1990, 1992 38
1.1.1 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI NĂM 1987 38
1.1.2 LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 1990 40

1.1.3 LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG NĂM 1992 40
1.2 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI NĂM 1996 VÀ LUẬT SỬA ĐỔI BỔ
SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐTNN TẠI VIỆT NAM NĂM 2000
41
1.2.1 LUẬT ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1996: . 42
1.2.2. LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT ĐẦU
TƢ NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM NĂM 1996 43
1.3 LUẬT ĐẦU TƢ 2005 46
2. CÁC VĂN BẢN LIÊN QUAN 48
2.1. CÁC ĐIỀU KIỆN CHUNG ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BĐS 49
2.1.1 ĐIỀU KIỆN ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 49
2.1.2 PHẠM VI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH
CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 49
2.1.3 MỘT SỐ ĐIỀU KIỆN ĐẶC THÙ ĐỐI VỚI KINH DOANH
KHU ĐÔ THỊ 49
2.2. CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN 50
2.2.1 VỀ THUẾ TNDN 51
2.2.2 ƢU ĐÃI VỀ THUẾ XUẤT KHẨU, THUẾ NHẬP KHẨU 52
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
3
2.2.3 ƢU ĐÃI VỀ TIỀN THUÊ ĐẤT 53
II. THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM 53
1. VÀI NÉT VỀ FDI VÀO VIỆT NAM TRONG NHỮNG NĂM GẦN

ĐÂY 53
2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS VIỆT NAM 55
3. CÁC DỰ ÁN ĐƢỢC CẤP PHÉP 57
4. TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN 62
5. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP
NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT
NAM 62
5.1 THÀNH TỰU 62
5.1.1. SỰ HOÀN THIỆN CỦA HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT
62
5.1.2. CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƢ CÓ HIỆU QUẢ 63
5.1.3. MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ THÔNG THOÁNG 63
5.1.4. KÉO DÀI THỜI HẠN THUÊ ĐẤT 63
5.1.5. QUYỀN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN 64
5.2 NHỮNG TỒN TẠI 64
5.2.1 CHÍNH SÁCH 64
5.2.2 THỊ TRƢỜNG 71
CHƢƠNG III GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC
TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT
NAM 74
I. DỰ BÁO VỀ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TRÊN THẾ GIỚI 74
II. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA VIỆT NAM 76
III. NHỮNG CƠ HỘI, THÁCH THỨC VÀ YÊU CẦU ĐẶT RA ĐỐI VỚI VIỆC
ĐẨY MẠNH THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 78
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
4
1. CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC TRONG VIỆC THU HÚT FDI VÀO
THỊ TRƢỜNG BĐS 78

1.1 CƠ HỘI 78
1.1.1 CHỦ TRƢƠNG VỀ TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO THỊ
TRƢỜNG BĐS 78
1.1.2 NHẬN THỨC NÂNG CAO VỀ THỊ TRƢỜNG BĐS 78
1.1.3. SỰ HỘI NHẬP CỦA VIỆT NAM VÀO NỀN KINH TẾ THẾ
GIỚI 79
1.2 THÁCH THỨC 79
1.2.1 HẠN CHẾ VỀ KHUNG PHÁP LÝ 79
1.2.2 SỰ CẠNH TRANH TỪ CÁC THỊ TRƢỜNG KHÁC 80
2. NHỮNG YÊU CẦU VỀ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH THU HÚT FDI
VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 80
III. GIẢI PHÁP 81
1. GIẢI PHÁP CHUNG 81
1.1 TIẾP TỤC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH
SÁCH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƢỜNG BĐS 81
1.2 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
THỊ TRƢỜNG BĐS, VỀ ĐẦU TƢ VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 82
2 GIẢI PHÁP CỤ THỂ 83
2.1 NHÓM GIẢI PHÁP ĐẤT ĐAI 83
2.1.1. VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 83
2.2.2. TẠO CƠ CHẾ HỢP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 83
2.2.3. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CHUYỂN ĐỔI
HÌNH THỨC ĐẦU TƢ 83
2.2.4. GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VƢỚNG MẮC VỀ NGHĨA VỤ TÀI
CHÍNH 84
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
5

2.2.5. BAN HÀNH CHÍNH SÁCH ƢU ĐÃI VỀ ĐẤT ĐAI 84
2.2 NHÓM GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 85
2.2.1 SÀNG LỌC NHÀ ĐẦU TƢ THEO NĂNG LỰC 85
2.2.2 HỖ TRỢ TỪ PHÍA NHÀ NƢỚC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG 85
2.2.3 THÔNG TIN VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 86
2.2.4 NÂNG CẤP CƠ SỞ HẠ TẦNG 86
2.3 NHÓM GIẢI PHÁP TÍN DỤNG - NGÂN HÀNG 86
2.3.1 HOÀN THIỆN CƠ CHẾ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 86
2.3.2. TÍN DỤNG BĐS TỪ NGUỒN VỐN NGOÀI NƢỚC 87
2.3.3. TĂNG CƢỜNG ĐẢM BẢO HỆ THỐNG CHO VAY 87
2.3.4. HÌNH THÀNH HỆ THỐNG THẾ CHẤP HIỆU QUẢ. 87
2.4 NHÓM GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH 88
2.4.1. CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH CÔNG 88
2.4.2. CHÍNH SÁCH ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH CHO THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 88
KẾT LUẬN 90
DANH MUC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
6
Lêi më ®Çu

1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận quan trọng của nền kinh
tế thị trường, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa
học và công nghệ, thị trường BĐS tạo thành chu trình “khép kín” các yếu tố
“đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh. Thị trường bất động sản Việt
Nam trong giai đoạn vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp phần đáng

kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Một trong những đặc trưng của thị trường bất động sản là cần nguồn
vốn lớn. Do đó, một điều dễ nhận thấy là nếu chỉ với nguồn vốn của các nhà
đầu tư trong nước nhỏ lẻ thì cung cầu trên thị trường bất động sản chưa thể
gặp nhau. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động
sản sẽ là một nhân tố quan trọng để thay đổi diện mạo thị trường. Nhận thức
được điều này nên Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX đã
đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là “Hình
thành và phát triển thị trường BĐS theo quy định của pháp luật; từng bước
mở cửa thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư. Nghị quyết tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X tiếp
tục làm rõ quan điểm này với mục tiêu “phát triển thị trường BĐS trong nước
có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư”.
Vậy đâu là những nhân tố kích thích đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào
lĩnh vực BĐS của Việt Nam, hiện tại tình hình thu hút FDI vào lĩnh vực này
như thế nào và đã có những văn bản gì điều chính những vấn đề liên quan đến
lĩnh vực này?
Xuất phát từ thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS và tính cấp thiết của đề tài
tôi chọn đề tài “Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
7
động sản của Việt Nam” làm khóa luận cho mình. Và những câu hỏi trên đây
sẽ được làm rõ trong khóa luận này.
2. Mục đích nghiên cứu
Khóa luận tập trung nghiên cứu những vấn đề sau:
- Làm sáng tỏ những lý luận về FDI và thị trường bất động sản
- Cơ sở pháp lý của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của
Việt Nam

- Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động
sản của Việt Nam
- Từ đó đề ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới
3. Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường nhà ở,
thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại và
chỉ nghiên cứu trên khía cạnh kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Nói tới nguồn vốn FDI vào bất động sản có nghĩa
là việc các nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn xây dựng các công trình, tạo tài sản
bất động sản và đồng thời thực hiện kinh doanh đối với các tài sản đó. Khác
với nguồn vốn ODA vào bất động sản chỉ đơn thuần dừng lại ở việc bỏ vốn
mà không kinh doanh thu lợi nhuận. Do đó, thực chất các nhà đầu tư trực tiếp
nước ngoài đang đầu tư vào thị trường BĐS.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Khoá luận đã vận dụng kết hợp phương pháp thống kê, phân tích hệ
thống và các phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp so sánh,
phương pháp tổng hợp để giải quyết các nội dung nghiên cứu của khoá luận.
Các phương pháp đó được kết hợp chặt chẽ với nhau dựa trên cơ sở các quan
điểm, chính sách thu hút FDI vào thị trường bất động sản của Việt Nam.
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
8
5. Bố cục của khoá luận
Tương ứng với nội dung nghiên cứu, ngoài phần lời mở đầu, kết thúc,
tài liệu tham khảo, mục lục, các từ viết tắt, khoá luận được kết cấu như sau:
Chƣơng I: Khái quát về đầu tư trực tiếp nước ngoài và thị trường bất
động sản
Chƣơng II: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của

Việt Nam
Chƣơng III: Giải pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.
y mnh thu hỳt TTTNN vo lnh vc bt ng sn ca Vit Nam

Phan Nguyn Lam Sng Lp A16 - K42D
9
Ch-ơng I
Khái quát về đầu t- trực tiếp n-ớc ngoài và
thị tr-ờng bất động sản

I. KHI QUT V U T TRC TIP NC NGOI
1. Khỏi nim u t trc tip nc ngoi
S ph thuc ln nhau gia cỏc quc gia trờn th gii v s tham gia
ngy cng sõu rng ca cỏc nc vo nn kinh t ton cu l xu hng tt yu
ang din ra trờn ton th gii. õy l chớnh l nhõn t kớch thớch v to iu
kin cho s luõn chuyn hng húa v luõn chuyn vn gia cỏc quc gia. Lý
do ca vic luõn chuyn vn l nhm thu li nhun v cỏc li ớch kinh t xó
hi. Hot ng ny c xem l u t quc t. u t trc tip nc ngoi
hay FDI (Foreign Direct Investment) l mt hỡnh thc ca u t quc t.
Trc tiờn hiu khỏi nim u t trc tip nc ngoi ta phi hiu
c hai khỏi nim u t v u t quc t.
Theo Lut u t 2005 iu 3 khon 1, u t l vic nh u t b
vn bng cỏc loi ti sn hu hỡnh hoc vụ hỡnh hỡnh thnh ti sn tin
hnh cỏc hot ng u t theo quy nh ca Lut ny v cỏc quy nh khỏc
ca phỏp lut cú liờn quan. u t quc t, v bn cht l s phỏt trin cao
ca xut khu hng húa. u t quc t l nhng phng thc u t vn, ti
sn nc ngoi tin hnh sn xut, kinh doanh vi mc tiờu tỡm kim li
nhun v nhng mc tiờu kinh t xó hi khỏc.
Trờn th gii hin nay cú nhiu cỏch din gii khỏi nim FDI khỏc nhau.

Theo khỏi nim Qu Tin t quc t IMF a ra nm 1977 thỡ FDI l s vn
thc hin thu c nhng li ớch lõu di cho doanh nghip hot ng nn
kinh t khỏc nn kinh t thuc nc nh u t. Ngoi mc ớch li nhun nh
u t mong mun tỡm c ch ng trong vic qun lý doanh nghip v m
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
10
rộng thị trường.” Theo định nghĩa của Uỷ ban Liên hợp quốc về thương mại
và phát triển (UNCTAD) thì FDI là “Khoản đầu tư bao gồm mối quan hệ
trong dài hạn, phản ánh lợi ích và quyền kiểm soát lâu dài của một thực thể
thường trú ở một nền kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước
ngoài) trong một doanh nghiệp thường trú ở một nền kinh tế khác với nền
kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp,
doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhánh nước ngoài)”.
Theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, "Đầu tư trực tiếp
nước ngoài" là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền
hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của
Luật này.” Có thể thấy định nghĩa này chưa nêu bật được một nội dung quan
trọng của hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài là nhà đầu tư trực tiếp tham
gia quản lý, điều hành doanh nghiệp và tự chịu trách nhiệm đối với những
quyết định kinh doanh của mình.
Luật đầu tư năm 2005 không đưa ra khái niệm “đầu tư trực tiếp nước
ngoài” mà chỉ định nghĩa “Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư
bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư” và “Đầu tư nước ngoài
là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản
hợp pháp khác để tiến hành đầu tư.” Như vậy từ cách giải thích hai khái niệm
này ta có thể hiểu đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là việc nhà đầu tư nước
ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác và trực
tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

2. Các hình thức
Ở Việt Nam đầu tư trực tiếp nước ngoài được chia thành các hình thức
chủ yếu sau:
Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại
Việt Nam ban hành ngày 9/6/2000 thì có các hình thức FDI sau:
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
11
- "Doanh nghiệp liên doanh" là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên
hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc
hiệp định ký giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam và Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do
doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở
hợp đồng liên doanh.
- "Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài" là doanh nghiệp do nhà
đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam.
- "Hợp đồng hợp tác kinh doanh" là văn bản ký kết giữa hai bên hoặc
nhiều bên để tiến hành hoạt động đầu tư mà không thành lập pháp
nhân.
Ngoài ra, còn có một số hình thức đầu tư theo hợp đồng khác như hợp
đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. "Hợp đồng xây dựng - kinh doanh -
chuyển giao" (Hợp đồng BOT) là văn bản ký kết giữa cơ quan nhà nước có
thẩm quyền của Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh
công trình kết cấu hạ tầng trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu
tư nước ngoài chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt
Nam.
"Hợp đồng xây dựng - chuyển giao - kinh doanh" (Hợp đồng BTO) là
văn bản ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và nhà

đầu tư nước ngoài để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng
Chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó
trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý.
"Hợp đồng xây dựng - chuyển giao" (Hợp đồng BT) là văn bản ký kết
giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam và nhà đầu tư nước
ngoài để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu
tư nước ngoài chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
12
Việt Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án khác để
thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý.
Theo Luật Đầu tƣ năm 2005, đầu tư trực tiếp gồm có các hình thức sau:
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc
100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,
hợp đồng BT
- Đầu tư phát triển kinh doanh
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác
Định nghĩa về hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO,
hợp đồng BT theo luật đầu tư 2005 vẫn giữ những nội dung chính của Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ban
hành ngày 9/6/2000.
3. Vai trò của đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
3.1 Đối với nƣớc đầu tƣ

3.1.1 Tác động tích cực
a. Mở rộng thị trƣờng tiêu thụ sản phẩm
Đầu tư trực tiếp nước ngoài giúp mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm.
Phần lớn các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở các nước về thực
chất hoạt động như là chi nhánh của các công ty mẹ ở chính quốc bằng việc
xây dựng các nhà máy sản xuất, chế tạo hoặc lắp rắp ở nước sở tại. Nhờ các
hệ thống công ty vệ tinh ở các nước nhận đầu tư mà các sản phẩm thâm nhập
thị trường dễ dàng hơn và tránh được các biện pháp bảo hộ mậu dịch của
nước sở tại.
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
13
b. Giảm chi phí sản xuất
Thông qua FDI, các nước chủ đầu tư di chuyển một bộ phận sản xuất
công nghiệp phần lớn là máy móc ở giai đoạn lão hoá hoặc có nguy cơ bị
khấu hao vô hình nhanh (trong xu hướng phát triển và đổi mới công nghệ, sản
phẩm ngày càng rút ngắn) sang các nước kém phát triển hơn để tiếp tục sử
dụng, kéo dài thêm chu kỳ sống của sản phẩm, hoặc để mau khấu hao, cũng
như để tăng sản xuất tiêu thụ, giúp thu hồi vốn và tăng thêm lợi nhuận.
Ngoài ra, sự phát triển không đồng đều về trình độ sản xuất và mức thu
nhập giữa các nước đã tạo ra chêch lệch về điều kiện và giá cả các yếu tố đầu
vào của sản xuất. Do đó đầu tư trực tiếp nước ngoài cho phép lợi dụng chênh
lệch này để giảm bớt chi phí sản xuất, trước hết đó là chi phí nhân công, chi
phí nguyên vật liệu; việc tổ chức sản xuất và tiêu thụ sản phẩm ở các nước sở
tại cũng giúp các chủ đầu tư giảm được chi phí vận chuyển hàng hoá, tiết
kiệm chi phí quảng cáo, tiếp thị.
c. Khai thác nguồn nguyên liệu ở nƣớc tiếp nhận đầu tƣ
Mục tiêu của nhiều dự án đầu tư nước ngoài là nhằm tìm kiếm nguồn
nguyên liệu phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư.

Trong khi đó, ở các nước đang phát triển nguồn tài nguyên có nhiều nhưng
không có điều kiện khai thác chế biến do thiếu vốn, công nghệ. Do đó, đầu tư
trực tiếp nước ngoài có thể giúp các chủ đầu tư thu được nguyên liệu thô với
giá rẻ và qua chế biến sẽ thu được lợi nhuận cao hơn rất nhiều. Nhờ FDI, các
nước đi đầu tư có cơ hội mở rộng và ổn định thị trường cung cấp nguồn
nguyên liệu.
d. Tạo thế và lực trên trƣờng quốc tế
Thông qua các dự án đầu tư trực tiếp ở nước ngoài (nhất là các địa bàn
được coi là cửa ngõ giao lưu hoặc phát triển năng động), các nước chủ đầu tư
mở rộng được thị trường tiêu thụ, tránh được hàng rào bảo hộ mậu dịch ở các
nước, cũng như có thể thông qua ảnh hưởng về kinh tế để tác động chi phối
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
14
đời sống chính trị nước chủ nhà, có lợi cho nước đầu tư. Do đó, FDI giúp các
nước chủ đầu tư tăng thêm sức mạnh về kinh tế và nâng cao uy tín chính trị
trên trường quốc tế.
3.1.2 Tác động tiêu cực
a. Giảm công ăn việc làm
Do một lượng vốn lớn được các nhà đầu tư đem ra đầu tư ở bên ngoài để
thực hiện các dự án của mình nên việc huy động vốn ở nước đầu tư sẽ trở nên
khó khăn. Vì vậy, việc triển khai xây dựng các nhà máy, phát triển các công
ty mới có thể gặp khó khăn dẫn đến nhu cầu về lao động suy giảm. Đây chính
là lý do khiến số lượng việc làm tạo ra giảm.
b. Rơi vào tình trạng phải nhập khẩu một số hàng hóa và dịch vụ
Các nước đầu tư ra nước ngoài có thể rơi vào tình trạng phải nhập khẩu
một số hàng hoá và dịch vụ, do những hàng hoá và dịch vụ thay vì được sản
xuất và cung ứng ở trong nước, bây giờ đã bị chuyển ra nước ngoài. Ngoài ra,
thông qua việc thành lập các liên doanh, các công ty nước ngoài có thể làm

mất vị trí cạnh tranh của mình trên thị trường thế giới do một số nước tiếp
nhận có khả năng và điều kiện phát triển những công nghệ mới trên cơ sở
công nghệ nhập khẩu từ đó cho ra sản phẩm cải tiến với mức giá hợp lý hơn
hoặc sáng tạo thêm nhiều dịch vụ mới trên cơ sở học hỏi kinh nghiệm đối tác
nước ngoài.
3.2 Đối với nƣớc nhận đầu tƣ
FDI có ý nghĩa rất quan trọng đối với nước nhận đầu tư về cả mặt kinh tế
và xã hội. Tuy nhiên những mặt tiêu cực của FDI cũng phải được cân nhắc
trong quá trình các nước nhận đầu tư xét duyệt các dự án. Sau đây là một số ưu
điểm và nhược điểm của đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với nước nhận đầu tư.
3.2.1 Tác động tích cực
a. Bổ sung nguồn vốn cho sự phát triển
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
15
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, các nước đang phát triển đều bị
thiếu vốn đầu tư do tích luỹ nội bộ thấp hoặc không có tích luỹ nên rất cần vốn
từ bên ngoài bổ sung cho vốn đầu tư phát triển. FDI là một trong những nguồn
vốn bổ sung quan trọng để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước,
bù đắp cho sự thiếu hụt của nguồn vốn trong nước. Đầu tư trực tiếp nước ngoài
góp phần huy động vốn để hỗ trợ cho nhu cầu đầu tư của nền kinh tế. Bên
cạnh đó FDI còn có những ưu thế hơn hẳn so với các hình thức huy động vốn
khác như vay nợ nước ngoài hoặc ODA. Vì việc vay vốn nước ngoài đôi khi
trở thành gánh nặng cho nền kinh tế. Hoặc như các khoản viện trợ thường đi
kèm với điều kiện về chính trị, can thiệp vào công việc nội bộ của một quốc
gia. Điều này ít xảy ra đối với FDI. FDI cũng bổ sung sự thiếu hụt về ngoại tệ
đối với các nước đang phát triển, bởi vì FDI góp phần làm tăng khả năng cạnh
tranh và mở rộng khả năng xuất khẩu của nước nhận đầu tư, thu một phần lợi
nhuận từ các công ty nước ngoài, thu ngoại tệ từ các hoạt động dịch vụ cho

FDI.
b. Thúc đẩy chuyển giao công nghệ và tiếp thu kinh nghiệm quản lý tiên tiến
của nƣớc ngoài
Song song với việc tạo nguồn vốn bổ sung, thông qua FDI nước nhận
đầu tư có thể tiếp cận công nghệ mới, trình độ quản lý tiên tiến của nước
ngoài. Đây là tác dụng có tính chất lâu dài của FDI. Khi triển khai dự án vào
một quốc gia, chủ đầu tư nước ngoài không chỉ chuyển vốn bằng tiền mà còn
chuyển cả vốn hiện vật như máy móc, thiết bị, nguyên vật liệu , vốn vô hình
(bí quyết kỹ thuật, bí quyết quản lý, công nghệ ) cũng như đưa các chuyên
gia nước ngoài đào tạo các chuyên gia bản xứ về các lĩnh vực đó. Điều này
cho phép các nước đang phát triển không chỉ nhập khẩu được công nghệ đơn
thuần mà còn nắm vững các nguyên tắc cơ bản của công nghệ để từ đó có thể
mô phỏng, phát triển công nghệ mới. Việc chuyển giao công nghệ thông qua
FDI của các công ty nước ngoài cũng có tác động tích cực trong việc kích
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
16
thích các doanh nghiệp trong nước tự nâng cao trình độ công nghệ hoặc tham
gia tích cực vào quá trình chuyển giao công nghệ để có thể cạnh tranh hiệu
quả trên thị trường trong nước cũng như trên thị trường quốc tế. Bên cạnh
việc nắm bắt công nghệ tiên tiến, nước nhận đầu tư còn học tập được kỹ năng
quản lý hiện đại của các công ty nước ngoài. Đặc biệt, lợi ích này còn được
nâng lên nhiều lần khi các nhân viên bản địa đã được huấn luyện các kỹ năng
quản lý tài chính, marketing, quản lý công nghệ trong các công ty nước
ngoài sau đó lại tham gia điều hành các công ty nội địa khác. Ngoài ra, sự có
mặt của các công ty nước ngoài trong nước cũng buộc các công ty nội địa
phải không ngừng nâng cao trình độ quản lý của mình để có thể hợp tác cũng
như cạnh tranh hiệu quả với những đối tác nước ngoài.
Nhờ những kinh nghiệm học hỏi được từ việc nghiên cứu và phát triển

công nghệ mới, kỹ năng quản lý, đào tạo, làm việc chuyên nghiệp của bên
nước ngoài, nước nhận đầu tư sẽ có thêm khả năng đổi mới cơ cấu sản phẩm,
nâng cao năng suất lao động, tăng cường năng lực cạnh tranh.
c. Tạo công ăn việc làm
FDI tác động trực tiếp đến thị trường lao động thông qua việc các công
ty có vốn đầu tư nước ngoài tuyển dụng nhân công của nước chủ nhà để tận
dụng nguồn lao động rẻ nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Song song với việc tạo
thêm việc làm, FDI còn góp phần làm tăng thu nhập của người lao động. Do
mức lương các doanh nghiệp nước ngoài trả cho nhân công thường cao hơn
mức lương nhận được tại các doanh nghiệp nội địa nên điều này có thể góp
phần làm tăng mặt bằng tiền lương trong nước nếu các công ty trong nước
muốn tuyển dụng được nhân viên tốt. Bên cạnh đó, FDI còn gián tiếp tạo ra
việc làm nhờ việc xuất hiện các dịch vụ tăng thêm phục vụ cho các công ty có
vốn đầu tư nước ngoài như tư vấn doanh nghiệp, săn đầu người,các dịch vụ
giải trí
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
17
Ngoài việc tạo việc làm, FDI còn giúp nâng cao chất lượng, năng suất
lao động của thị trường lao động. Khi các dự án FDI bắt đầu hoạt động, các
nhà đầu tư nước ngoài thường đưa vào Việt Nam những chuyên gia giỏi, đồng
thời áp dụng những chế độ quản lý, tiêu chuẩn kinh doanh hiện đại nhằm thực
hiện các dự án có hiệu quả cũng như tiến hành đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý
và lao động nội địa đến một trình độ đủ để đáp ứng với yêu cầu sản xuất; điều
này chính là điều kiện tốt để người lao động nội địa có thể học tập, nâng cao
trình độ, kinh nghiệm quản lý Bên cạnh đó, sự cạnh tranh giữa các doanh
nghiệp có vốn FDI và các doanh nghiệp nội địa trên thị trường lao động cũng
là nhân tố thúc đẩy lực lượng lao động tự đào tạo một cách tích cực và có hiệu
quả hơn, cũng như góp phần hình thành cho họ một tâm lý tuân thủ nề nếp

làm việc theo tác phong công nghiệp hiện đại có kỷ luật cao. Sự hấp dẫn về
thu nhập cùng với đòi hỏi cao về trình độ là những yếu tố buộc người lao
động nội địa phải có ý thức tự tu dưỡng, rèn luyện, nâng cao trình độ và tay
nghề, và qua đó FDI đã góp phần tạo nên một đội ngũ công nhân lành nghề,
đáp ứng được yêu cầu đối với người lao động trong nền sản xuất tiên tiến.
d. Thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng CNH - HĐH
Chính sách thu hút FDI của một quốc gia nếu được định hướng hợp lý
sẽ đẩy nhanh được quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bởi vì: đầu tư trực
tiếp nước ngoài làm xuất hiện nhiều lĩnh vực và ngành kinh tế mới ở nước
nhận đầu tư, sự xuất hiện của những ngành này sẽ kéo theo sự xuất hiện các
dịch vụ tăng thêm; đầu tư trực tiếp nước ngoài thúc đẩy sự phát triển nhanh
chóng trình độ kỹ thuật công nghệ ở nhiều ngành kinh tế, góp phần tăng năng
suất lao động và làm tăng tỉ trọng của ngành kinh tế đó trong nền kinh tế quốc
dân; trong quá trình phát triển một số ngành sẽ được kích thích phát triển,
nhưng sẽ có những ngành mai một đi do không hiệu quả, không phù hợp với
sự phát triển kinh tế.
e. Tác động tích cực lên cán cân thanh toán quốc gia
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
18
Đối với hầu hết các quốc gia theo đuổi chính sách mở cửa để thu hút
FDI, ảnh hưởng của FDI đối với cán cân thanh toán là một vấn đề luôn được
cân nhắc. Hầu hết chính phủ các nước này đều muốn có một cán cân thanh
toán tích cực, trong đó cán cân thương mại thặng dư. Tuy nhiên, các nước này
lại thường phải nhập khẩu rất nhiều, cả máy móc thiết bị, nguyên liệu phục vụ
sản xuất lẫn hàng tiêu dùng phục vụ đời sống, nên cán cân thương mại thường
bị thâm hụt. Với sự thâm hụt này, không có FDI thì các quốc gia đó chỉ có thể
bù đắp được bằng việc bán tài sản cho nước ngoài. Bên cạnh đó, FDI có thể
giúp sản xuất thay thế nhập khẩu cũng như tăng cường xuất khẩu những mặt

hàng nước chủ nhà có lợi thế, và do đó giúp cải thiện cán cân thương mại.
Ngoài ra, so với các nguồn vốn nước ngoài khác như tín dụng quốc tế, chứng
khoán quốc tế, ODA thì FDI cho phép các nước đang phát triển tránh được
gánh nặng nợ nần, ít mạo hiểm và do vậy ít gây ảnh hưởng tiêu cực đến cán
cân thanh toán.
3.2.2 Tác động tiêu cực
Mặc dù không thể phủ nhận được lợi ích to lớn của đầu tư trực tiếp nước
ngoài mang lại cho các nước nhận đầu tư, hình thức thu hút vốn này cũng có
một số điểm bất cập.
a. Chuyển giao công nghệ lạc hậu
Khi triển khai các dự án của mình, các chủ đầu tư nước ngoài thường
chuyển giao công nghệ từ nước mình sang nước nhận đầu tư. Và không phải
máy móc, công nghệ nào cũng hoàn toàn mới mà thường là công nghệ cũ, đã
khấu hao gần hết nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Do đó, các
nước nhận đầu tư có thể đứng trước nguy cơ biến thành bãi rác thải công
nghiệp nếu không kiểm soát chặt chẽ trong quá trình các nhà đầu tư triển khai
dự án.
b. Tác động tiêu cực lên cán cân thanh toán
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
19
Mặc dù FDI có tác động tích cực lên cán cân thanh toán nhờ hạn chế
nhập khẩu hoặc bổ sung thêm vốn mà không phải chịu áp lực về lãi suất và
thời hạn như hình thức vay nợ nước ngoài hoặc ODA, nhưng vẫn tồn tại một
số tác động tiêu cực cần xem xét. Đó là việc chuyển tài sản, lợi nhuận ra nước
ngoài hoặc việc nhập khẩu nguyên phụ liệu, máy móc thiết bị và hàng trung
gian của các công ty nước ngoài.
c. Sử dụng tài nguyên lãng phí
Mục tiêu chính của các nhà đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận, do đó họ chỉ

đầu tư vào những khu vực thành thị và những ngành mang lại lợi nhuận cao. ở
những khu vực thành thị thường có lợi thế về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập cao
nhưng lại không có lợi thế về tài nguyên thiên nhiên như các địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Việc chỉ tập trung đầu tư vào khu vực có điều
kiện kinh tế - xã hội cũng đồng nghĩa với việc tài nguyên chưa được khai thác
hiệu quả. Cũng xuất phát từ lợi nhuận mà các chủ đầu tư có thể đầu tư sản
xuất cả những sản phẩm không có lợi cho sức khỏe hoặc gây ô nhiễm môi
trường. Ngoài ra, các công ty nước ngoài thường khai thác sức lao động của
công nhân hay nhân viên nước sở tại một cách tối đa, gây ảnh hưởng xấu đến
yếu tố nhân lực của nước chủ nhà.
d. Gây ra tình trạng phụ thuộc về vốn, công nghệ và quản lý
Các nhà đầu tư nước ngoài chuyển vào nước nhận đầu tư không chỉ có
vốn mà còn kèm theo công nghệ và quản lý. Với những nước có mức tích lũy
vốn thấp thì FDI là một nguồn bổ sung vốn vô cùng quan trọng nhằm phát
triển sản xuất trong nước. Một khi đã quen với sự sẵn có của nguồn vốn từ
bên ngoài, những nước này sẽ có tâm lý phụ thuộc vào nó. Bên cạnh đó FDI
có thể gây ra sự lệ thuộc vào công nghệ và phong cách quản lý của nước
ngoài. Sự lệ thuộc này có thể thể hiện ở chỗ những nước nhận đầu tư không
mấy quan tâm đến việc nghiên cứu và phát triển công nghệ mới dựa trên công
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
20
nghệ sẵn có của nước ngoài hoặc chỉ rập khuôn áp dụng cung cách quản lý
của họ mà không thay đổi cho phù hợp với văn hóa nội địa.
e. Đầu tƣ tràn lan, kém hiệu quả
Tình trạng đầu tƣ tràn lan kém hiệu quả có thể xảy ra nếu không có
quy hoạch và quản lý hợp lý từ phía chính phủ nước nhận đầu tư. Do chủ đầu
tư nước ngoài với mục đích tối đa hoá lợi nhuận có thể đầu tư vào các ngành,
lĩnh vực không phù hợp với mong muốn của nước nhận đầu tư. Hoặc có

những dự án đã được duyệt nhưng nhà đầu tư lại chưa triển khai hoạt động
hoặc đã hoạt động nhưng không hiệu quả. Điều này có thể làm méo mó hoặc
chậm cải thiện cơ cấu kinh tế, lãng phí tài nguyên, gia tăng sự phát triển vốn
đã không đồng đều giữa các ngành, các vùng kinh tế
4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
4.1 Các nhân tố bên ngoài
4.1.1 Tình hình kinh tế xã hội, chính trị của nƣớc đi đầu tƣ
Tình hình kinh tế xã hội, chính trị của nước đi đầu tư, chính sách đầu tư
ra nước ngoài của nước đi đầu tư (như chính sách miễn thuế sản phẩm chế
biến tại một số cơ sở chế biến của họ tại nước ngoài) ảnh hưởng rất lớn đến
đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nếu tình hình kinh tế xã hội của nước đi đầu tư
bất ổn thì vốn đổ ra nước ngoài có thể tăng lên, nhằm đảm bảo an toàn vốn
cho các nhà đầu tư.
4.2.2. Quá trình tự do hoá thƣơng mại và đầu tƣ
Quá trình tự do hoá thương mại và đầu tư làm cho các công ty xuyên quốc
gia phải cạnh tranh gay gắt với nhau trong việc tìm kiếm thị trường mới. Đây
cũng chính là động lực để các nhà đầu tư nước ngoài đi đầu tư ở các nước khác.
4.2 Các nhân tố bên trong
4.2.1. Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội
Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội ổn định luôn là một trong những yếu
tố được xem xét đến đầu tiên khi các nhà đầu tư lựa chọn nước đầu tư. Một đất
Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D
21
nước mà tình hình chính trị xã hội bất ổn thì đó không chỉ là một rủi ro về mặt
kinh tế mà còn về cả tính mạng của nhà đầu tư. Chính trị ổn định cũng là điều
kiện để một quốc gia thiết lập các mối quan hệ với cộng đồng quốc tế cũng như
các thiết chế tài chính, tín dụng, các tổ chức thương mại trên thế giới.
Môi trường kinh tế của mỗi quốc gia bao gồm nhiều nhân tố khác nhau

như: tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp, thu nhập quốc dân, thu nhập
bình quân đầu người, tốc độ lạm phát Nếu những chỉ số này duy trì ở mức
hợp lý thì sẽ có ảnh hưởng tích cực đến các hoạt động kinh doanh của nhà đầu
tư.
4.2.2. Môi trƣờng pháp lý
Đòi hỏi của nhà đầu tư nước ngoài là phải có một hệ thống pháp luật
đồng bộ, ổn định rõ ràng thông thoáng, nhất quán và phù hợp với thông lệ
quốc tế. Các văn bản pháp lý liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động
đầu tư phải thể hiện sự đối xử bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài; các quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư phải được quy định rõ ràng.
4.2.3 Chính sách thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài của nƣớc chủ nhà.
Đây là yếu tố quan trọng thể hiện sự khuyến khích hay hạn chế đầu tư
nước ngoài. Mỗi quốc gia có những đòi hỏi khác nhau, có quan điểm khác
nhau đối với đầu tư trực tiếp nước ngoài và tuỳ từng giai đoạn mà quan điểm,
thái độ của họ cũng khác nhau. Việc xây dựng chính sách đầu tư nước ngoài
như thế nào phụ thuộc vào việc đánh giá vai trò của đầu tư trực tiếp nước
ngoài đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Hầu hết các nước hiện
nay đều coi trọng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và coi đó là nguồn
vốn bổ sung quan trọng cho quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất
nước. Vì vậy phần lớn các quốc gia đều có những ưu đãi riêng cho đầu tư
nước ngoài. Và nhà đầu tư nước ngoài thì sẽ quan tâm, đầu tư nhiều hơn vào
nước giành cho họ nhiều ưu đãi nhất và mang lại lợi nhuận cao nhất.
4.2.4 Tiềm năng quốc gia