kinh doanh bất động sản ở việt nam- thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 1 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.KHÁI QUÁT V
Ề THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1.Khái ni
ệm 4
1.1.1.Bất động sản 4

1.1.2. Th
ị trường bất động sản 5
1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản 7
1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản 7
1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được 7
1.2.1.2 B
ất động sản là hàng hoá có tính lâu bền 7
1.2.1.3 Hàng hoá b
ất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm 8
1.2.1.4 Hàng hoá b
ất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
c

ủa Nhà nước 8
1.2.1.5 Hàng hoá b
ất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã h
ội 9
1.2.1.6 Hàng hoá b
ất động sản có tính thích ứng 9
1.2.1.7 Hàng hoá b
ất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau 9
1.2.1.8 Hàng hoá b
ất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý 9
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản 10
1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc 10
1.2.2.3 Th
ị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật 10
1.2.2.4 Th
ị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị
trường không ho
àn hảo 11
1.2.2.5 Cung v
ề bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản 11
1.2.2.6 Giao d

ịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao 12
1.2.2.7 Th
ị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn 12
1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.12
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 2 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 14
2.1. C
ộng hoà liên bang Đức 14

2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản 14
1.1.2V
ề đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản 15
1.1.3 Các bên tham gia th
ị trường bất động sản 16
1.1.4. Th
ực hiện các giao dịch 17
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản 17
2.2.C
ộng hoà SEC 17
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản 17
2.2.2v

ề đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản 18
2.2.3Các bên tham gia th
ị trường 18
2.2.4Can thi
ệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản 18
2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC 18
3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TH
Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 20
3.1.Các giai đoạn hình thành 20
3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 20
3.1.2 Th

ị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến nay 21
3.2.Vai trò của thị trường bất động sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh
bất động sản 22
3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất 22
3.2.2 Th
ị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 23
3.2.3. Phát tri
ển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước
24
3.2.4 Th
ị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối

ngoại 24
3.2.5 Th
ị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội 24
3.2.6Th
ị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân 25
3.2.7 Phát tri
ển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản
25
4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 28
4.1.Vai trò c

ủa Nhà nước 28
4.2 Trách nhi
ệm quản lý của Nhà nước 30
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 3 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
4.2.1.Trách nhiệm của các Bộ, ngành 30
4.2.2 Trách nhi
ệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương
31
CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 32
1.KINH DOANH B
ẤT ĐỘNG SẢN 32
1.1.M
ột số quy định về kinh doanh bất động sản 32
1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản 32
1.1.2.Các lo
ại bất động sản được đưa vào kinh doanh 33
1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh 34
1.1.2.2 Quy
ền sử dụng đất 35
1.1.3 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 37

1.1.4Nguyên t
ắc hoạt động kinh doanh bất động sản và phạm vi hoạt động
của nó 39
1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 39
1.1.4.2 Ph
ạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 40
1.1.5.Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11) 42
1.1.6.Nh
ững quy định về giá cả trong hoạt động kinh doanh bất động sản 43
1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản 45
1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng 45
1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 45

1.2.1.1.1.Quy
ền và nghĩa vụ của chủ đầu tư 46
1.2.1.1.2.Chuy
ển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp 48
1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây d
ựng 50
1.2.1.2.1.Nguyên t
ắc mua bán nhà, công trình xây dựng 50
1.2.1.2.2.B
ảo hành nhà, công trình xây dưng 51
1.2.1.2.3. Quy

ền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng 52
1.2.1.2.4. H
ợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 53
1.2.1.3 Thuê nhà công trình xây d
ưng 55
1.2.1.3.1 Nguyên t
ắc thuê nhà, công trình xây dựng 55
1.2.1.3.2 H
ợp đồng 55
1.2.1.3.3 Quy
ền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê 56
1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây d

ựng 58
1.2.1.4.1 Nguyên t
ắc thuê mua nhà, công trình xây dựng 58
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 4 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.2.1.4.2Hợp đồng thuê mua nhà,công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau 59
1.2.1.4.3 Quy
ền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên mua 59
1.2.2. kinh doanh quyền sử dụng đất 61
1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 61
1.2.2.1.1 Quy

ền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 61
1.2.2.1.2.Quy
ền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 62
1.2.2.1.3.H
ợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62
1.2.2.2.Thuê quy
ền sử dụng đất 63
1.2.2.2.1Quy
ền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất 63
1.2.2.2.2. Quy
ền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất 64
1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản 64

1.2.3.1.Môi giới bất động sản 65
1.2.3.2. Định giá bất động sản 67
1.2.3.3.Sàn giao d
ịch bất động sản 69
1.2.3.4 Các d
ịch vụ bất động sản khác 71
1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản 71
1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản 71
1.2.3.4.3.Qu
ảng cáo bât động sản 72
1.2.3.4.4.Qu
ản lý bất động sản 73

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ
LIÊN QUAN 74
1.TH
ỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 74
1.1.Tình hình kinh doanh b
ất động sản ở Việt Nam 74
1.2.Xung quanh th
ực tiễn vấn đề kinh doanh bất động sản và giá bất động sản ở
một số tỉnh thành lớn 79
1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh 79
1.2.2.Hà N

ội 81
1.2.3.C
ần Thơ 81
1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam tại nước ngoài 84
1.4.H
ạn chế 85
1.5.Tri
ển vọng của kinh doanh bất động sản trong thời gian tới 86
2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
90
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ

GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 5 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
2.1.Chính sách pháp luật đất đai trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động
sản 90
2
.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 91
2.1.2.Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 91
1.1.3.Thông tin đất đai 91
2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 93
2.1.2.Tác động của chính sách này đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản 93
2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 94
2.3.1.Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản 94

2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay đối với kinh doanh bất động sản của các tổ chức
tín dụng 94
2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất động sản 95
2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng đối với kinh doanh bất động
sản 95
2.4.Chính sách tài chính 96
3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 97
3.1.Hoàn thi
ện pháp luật kinh doanh bất động sản 97
3.2.Hoàn thi
ện chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 101
K

ẾT BÀI 104
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 6 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006.
2. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005.
3. Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia. Hà Nội, 2007.
4. Luật đất đai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003.
5. Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi h
ành luật kinh doanh bất động sản.

6. Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ quy
định về thi h
ành Luật đất đai.
7. Đỗ Đông- Nguyễn Văn, Thị trường giá cả bất động sản số 22+23, 2008.
8. Lê Xuân Bá( chủ biên), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản
Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006.
9. PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội, 2006.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 7 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 8 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
LỜI MỞ ĐẦU
Kinh doanh bất một lĩnh vực kinh doanh đặc biệt trong hoạt động kinh tế ở
nước ta nói ri

êng và trên thế giới nói chung. Hiện nay lĩnh vực kinh doanh bất động
sản đang là nhu cầu rất nóng, bởi lẽ nó có một vai trò hết sức quan trọng trong đời
sống và sản xuất. Bất động sản một tài sản cố định và có giá trị lớn, nó gắn liền với
cuộc sống của chúng ta.
Hiện nay nước ta là một đất nước đang phát triển do đó, nhu cầu về bất động
sản rất cao. Nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề nan giải trong xã hội ta. Nhà không chỉ là
tài s
ản có giá trị kinh tế đơn thuần mà có nhiều ý nghĩa về mặt xã hội. Nhà ở là nơi con
người trú ngụ, nơi diễn ra những sở hữu chủ yếu của con người, chổ nghỉ ngơi để tái
tạo sức lao động, nơi đoàn tụ gia đình. Đối với người Việt nam, nhà ở luôn là nơi gắn
bó tình cảm gia đình gần gũi thiêng liêng, gắn với đặc trưng văn hoá Việt nam, xuất
phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề bức xúc của các

tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt là nhu cầu cải thiện chổ ở cho những
người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách x
ã hội. Trong điều kiện
nước ta với dân số tr
ên 85 triệu người, diện tích đất hạn chế, điều kiện tự nhiên đa
dạng, kinh tế chưa phát triển, thu nhập của người dân còn thấp thì việc giải quyết tốt
vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống của nhân dân,
tạo điều kiện để thực hiện công cuộc xoá đói giảm nghèo, từng bước phát triển vững
cả hai khu vực đô thị và nông thôn theo hướng Chủ nghĩa xã hội. Mặc khác ý nghĩa về
mặt kinh tế: đất nước ta trên con đường hội nhập với nền kinh tế quốc tế, do đó để làm
t
ốt công tác hoà nhập, đẩy mạnh sản xuất thì đòi hỏi phải có công trình nhà xưởng, trụ

sở tốt phục vụ cho sản xuất Do đó, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời
để giải quyết vấn đề khó khăn đó.
Kinh doanh bất động sản hiện nay là một ngành đang được chú ý rất cao của
các doanh nghiệp trong và ngoài nước, lĩnh vực kinh doanh này đang chiếm tỷ lệ đầu
tư cao vào trong nước. Đặc biệt hơn với sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản
làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh này. Xét thấy tầm quan trọng của hình
th
ức kinh doanh này trong nền kinh tế nước ta và để giúp cho các tổ chức, cá nhân tiếp
cận và vận dụng tốt hơn về hoạt động kinh doanh này cũng như qua đó giúp cho sư
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng của mình hơn để đưa loại
hình kinh doanh này một tiến xa hơn và có hiệu quả hơn nên em đã thực hiện đề tài
“

Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam- thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật”.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 9 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
Phạm vi nghiên cứu:Kinh doanh bất động sản là vấn đề mới mẽ trong mỗi
chúng ta, để các tổ chức, cá nhân tiếp cận v
à thực hiện đúng cũng là một điều khó
khăn.Bởi thực hiện v
à làm tốt nó phải nắm rõ về cách thức cũng như am hiểu về Luật,
nhưng để giúp cho một cá nhân thông thường hiểu v
à tiếp cận về những quy định của
luật là không phải dễ. Do yêu cầu của một đề tài luận văn và trong khuôn khổ thời gian

cho phép nên người viết chỉ tập trung v
ào nghiên cứu những quy định hiện hành của
pháp luật về kinh doanh bất động sản, những ưu nhược điểm trong việc áp dụng các
quy định v
ào thực tế, từ đó rút ra những nhận định, giải pháp mới cho pháp luật điều
chỉnh về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu: Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản đã được xây dựng. Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn
nhi
ều bất cập. Mặc dù các tổ chức, cá nhân đã hiểu luật nhưng việc thực hiện đúng vẫn
còn gặp nhiều khó khăn. Kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn đang gặp nhiều vấn
đề b

àn cãi. Vậy làm thế nào để giải quyết một cách hữu hiệu vấn đề kinh doanh bất
động sản hiện nay và trong tương lai đấy l
à vấn đề không đơn giản. Chính vì lẽ đó mà
người nghiên cứu nhận thấy rằng phải đi sâu vào nghiên cứu các chính sách và pháp
lu
ật để làm rõ hơn về kinh doanh bất động sản hiện nay, tìm ra những ưu và nhược
điểm trong việc áp dụng nó v
ào thực tiến công tác quản lý và xử lý trên cơ sở đó vạch
ra một hướng đi cụ thể, đề xuất những giải pháp.
Phương pháp nghiên cứu: Trong bài luận văn này người viết tập trung vào
các phương pháp:.
-Dùng phương pháp lịch sử để đánh giá vấn đề.

-Sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp, so sánh kết hợp lý
luận với thực tiễn;
-Bên cạnh đi sâu tìm hiểu hiện trạng kinh doanh bất động sản hiện nay thông qua việc
thu thập tài liệu, thông tin đã được nghiên cứu sẵn và tìm hiểu tình hình thực tế để nhìn
nh
ận đúng vấn đề. Cùng một số phương pháp khác mà người viết đã vận dụng để hoàn
thành bài lu
ận văn này.
Cơ cấu luận văn:
Luận văn này gồm có ba chương:
Chương1:Khái quát chung về thị trường bất động sản v
à luật kinh doanh bất

động sản.
Chương 2:Kinh doanh bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản Việt
Nam.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 10 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
Chương 3:Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hướng
hoàn thiện pháp luật và chính sách có liên quan.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 11 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Khái niệm
1.1.1.Bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban t
ặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ.Tài sản quốc gia là nguồn lực
tiềm năng để phát triển xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản
quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu
cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2
lo

ại: Bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn
năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bất nguồn từ thời la mã cổ
đại và được ghi trong Bộ Luật La M
ã.
Hi
ện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy
nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: Bất động sản và tài sản gắn liền với đất đai
và không di dời được.
Theo Bloomberg-Com Financial Glossary: " Bất động sản là một phần đất đai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền đất đai"
1
Theo Mc kenzie and Betts: " Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với

đất đai, t
ài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được, được định
bởi luật pháp".
1
Ở Việt Nam theo Điều 174 của Bộ Luật dân sự năm 2005 qui định bất động sản
là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây d
ựng đó
- Các tài sản khác gắn với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 8
1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 8
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 12 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là
động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Vì vậy, đặc

điểm ri
êng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy, bất động sản trước hết là
đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đát đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu
tố không thể thiếu của bất động sản.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng
chi
ếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động
sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành.
Như vậy theo quan niệm như trên về bất động sản, hàng hoá bất động sản bao
gồm 2 chủng loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
Đất đai, bao gồm các loại sau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư
nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng

Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau:Công trinhg làm nhà
ở.Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng Công trình công nghiệp, công
trình đặc biệt: Quốc phòng an ninh
Các lo
ại quyền có liên quan đến bất động sản:
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật qui định.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu bất động sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình
bán, trao đổi, tặng, cho, cho vai, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hành thức định
đoạt khác đối với t

ài sản.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
s
ản của chủ sở hữu theo qui định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
ch
ủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt bất
động sản;
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý bất động sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài
s
ản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật qui định.
1.1.2. Thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá.
như vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, chưa thể có
thị trường bất động sản. Khác với sản xuất với tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là
s
ản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 13 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến mức độ nhất định thì mới có kinh tế thị
trường. Như vậy, thị trường bất động sản l
à sự mua, bán và trao đổi. Bất động sản phát
tri

ển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất và các công trình, vật
kiến trúc gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường, nên có một
số quan điểm khác nhau về bất động sản:
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành bất động sản được.
Do đó, đất đai bản thân nó l
à bất độn sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ
bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận
của thị trường bất động sản và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và một bộ phận của
hàng hoá bất dộng sản.
1

Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà,
đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà
đất mới được mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sản nhà, đất
giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước;
nhà, đất l
à bất động sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như quan
niệm trên,bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hoá bất động
sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
1
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thu
ê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)

bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt
động của thị trường cụ thể.K
hái niệm này làm cho ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung
của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát.Cũng có ý kiến bổ
sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thu
ê, thế chấp, chuyển dịch quyền hở hữu (quyền sử dụng) bất
động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến n
ày xuất
phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự
hoặc pháp luạt đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý

chặt chẽ của Nhà nước.
1

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 11, 12
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 14 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất động sản, như sau: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao
d

ịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định
Định nghĩa n
ày vừa đơn giản vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và
n
ội dung của thị truờng bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất
động sản như: Ch
uyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không
gian và thời gian nhất định.Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật
của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán,phong tục của mỗi quốc
gia.
1.2.Dặc điểm của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản
1.2.1. Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm
chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm
riêng như sau:
1.2.1.1 Bất động sản là một hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời được.
Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định
về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm
v
ề số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,
nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay
đổi trừ v
ùng gần biển được bồi tụ hàng năm mới tăng thêm diện tích. Do đó, các bất
động sản khác như nhà, công tr

ình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định
về vị trí địa điểm. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến
hoạt động kinh doanh bất động sản.Vấn đề vị trí của hàng hoá bất động sản, bao gồm
các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá- xã hội và đến
môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của h
àng hoá bất
động sản.
1.2.1.2 Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Ta cũng biết rằng đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
được xem như không thể bị huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến
trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại
hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phâ

n biệt " tuổi thọ kinh tế " và "tuổi thọ vật lý" của
bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu
được từ bất động sản đó. Tuổi thọ
vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 15 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp
công trình thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới, thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế.

1
Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan đến
tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp, nh
à ở phổ thông trên 45 năm
Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất động sản lại do ngành tài chính qui định, thường
phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nước chứ không nhất thiết phụ thuộc vào tuổi
thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của bất động sản.Chính vì tính chất lâu bền của hàng
hoá b
ất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất
phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này là do tính chất cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất là do diện tích của mặt trái đất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất
đai là giới hạn về diện tích của đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương chính v
ì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời của đất đai nên hàng
hoá b
ất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất cạnh
nhau đều có những yếu tố không giống nhau.Tr
ên thị trường bất động sản cũng khó
tồn tại hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách

hàng. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản
không hoàn toàn gống bất động sản khác.
1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
c
ủa Nhà nước.
Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước bởi lẽ, bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt,
các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã
h
ội do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá bất động sản chịu sự chi
phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá thông thường khác. Bên

c
ạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 14
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 16 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
chỉnh chính sách về bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn
lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội.
1.2.1.5 Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hoá b
ất động sản chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hoá
thông thường khác.Tại sao lại như vậy? bởi lẽ do tập quán của mỗi v
ùng, khu vực,
quốc gia mỗi nơi khác nhau do đó, nu cầu về hàng hoá bất động sản cũng khác
nhau.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng
chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
1.2.1.6 Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng
Nói đến bất động sản không phải không thể thay đổi nó, tạo ra sao phải giữ
nguyên như vậy, điều đó ho
àn toàn không phải mà nó có thể thay đổi chẳng hạn
như:bất động sản l

à công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công
năng sử dụng m
à vẫn giữ được đặc trưng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu
cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh
doanh và các ho
ạt động khác.ví dụ một văn phòng làm việc có thể cải tạo thành căn
hộ
1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp
và nâng cao giá của đất đai và cá công trình xây dựng trong jgu vực đó. Trong thực tế,

việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác
là hi
ện tượng khá phổ biến cũng không ngoại trừ trường hợp ngược lại.
1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đồi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, đỏi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp. Ngay cả việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải có thông tin về khách
hàng thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa phòng cháy chữa cháy, chi phí quản lý
chiếm tới 10% tiền cho thuê nhà
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy, thị trường bất động sản

là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 17 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.2.2.1 Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Thị trương bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi và lợi ích có được từ việc
sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai). Bởi vì, đất đai không bao giờ hao mòn và mầt
đi ( trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có quyền sở hữu đất ( quyền sử
dụng đất) không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử
dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của giao dịch trên
th

ị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất- một bộ phận của giá bất động sản (
trường hợp giá đất l
à giá của bất động sản) không phản ánh giá trị của hàng hóa đất
đai; mà giá đất chỉ l
à chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vấn đầu tư
vào đất.
1
1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và
nó ch
ịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán
thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể di chuyển

từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất
động sản cũng mang tính địa phương.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng trên đất nước, m
à ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế văn hoá, xã hội khác
nhau, mật độ dân số lại không đồng đều.Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau
về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình
độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở
các đô thị thị trường có qui mô v
à trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn.
Ngay cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của

m
ột vùng hay cả nước thì cũng có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi
động hơn các đô thi khác.
1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường
ph
ải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất đông
sản.Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua, bán, thế chấp,
góp vốn Đồng thời, pháp luật còn qui định hợp đồng giao dịch dân sự về bất động

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở

Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 18
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 18 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
sản. Việc cung cấp thị trường về bất động sản ( yếu tố quan trong đối với hoạt động
của thị trường bất động sản) cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nước và pháp luật.
1.2.2.4 Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị
trường
không hoàn hảo
Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự
chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất động
sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng bất động sản

góp v
ốn liên doanh Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do
pháp luật qui định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp
nhận.
Tuy là thị trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế thị trường bất
động sản l
à dạng thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào
điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mõi địa phương, mỗi
cồng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết
hơn về giao dịch v
à thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có giao dịch ở địa

phương này đ
ã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có
giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác
nhau.Thông tin và các y
ếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là
do b
ản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất
động sản đó. Bản thân vật chất của
bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của người đang có bất động sản, đó là
nh
ững thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh

C
ần nắm bắt, am hiểu.
1.2.2.5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng
lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy
nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường bất động
sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bơỉ
vì, việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng
hoá thông thường. Việc tạo ra h
àng hoá bất động sản, các công trình xây dựng đòi
h
ỏi phải tốn nhiều thời gian,từ tìm hiểu thị trường về đất đai, chuyển nhượng đất đai,

xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai,
bất động sản thường là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị
lớn đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 19 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao
Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, mặt khác, giá của hàng hoá bất động
sản chịu sự tác động phức tạp cuỉa nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trường
bất động sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao
dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn

của các chuyên gia môi giới định giá bất động sản có chuyên môn môi giới, định giá
bất động sản có chuyên môn Thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị
trường.Tuy giá cả của chuyên gia cước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng
những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được
thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp các đối tượng
có nhu cầu, giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho
thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản
kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của tổ chức môi giới
có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn.
Hàng hoá b
ất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao

dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rấ lớn về vốn. Một
phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên
th
ị trường vốn. Đồng thời một lượng vốn huy động được trên thị trường tài chính được
đầu tư trên thị trường bất động sản
- một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. Hàng hoá bất
động sản có giá trị lớn v
à có một số đặc điểm như không di dời, lâu bền nên thường
đóng vai tr
ò tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mượn trên thị trường vốn.Chính
vì vây, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
định khi có một thị trường vốn phát triển l

ành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trường
này có mối quan hệ khắng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trường
này sẽ dẫn đến biến động thị trường kia.Khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á năm
1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản.Sự sụt giá nhanh
chóng của bất động sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí
dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản
Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình
t
ất yếu khách quan gắn liền với qua trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cở sở kinh
tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động xã hội
và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 20 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
khác nhau về tư liệu sản xuất qui định.Như vây, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị,
quý tộc chiếm hữu là ruộng đất.Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự
phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng,
thuê mướn ruộng đất. Các h
ình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu
của thị trường bất động sản.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường
đồng bộ, từ thị trường h

àng hoá, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất
động sản.
1
Vốn, lao dộng và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trường.Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của
quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó
có thị trường bất động sản.Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các
loại hình thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, qui mô, số
lượng v
à các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng:
Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động
sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế.Các chủ thể

tham gia giao dịch thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ,
doanh nghiệp, cá nhân Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng
lên về số lượng và chủng loại.Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động
sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung tâm môi giới, tư vấn, thông tin về bất
động sản để l
àm cầu nối cung -cầu về bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của tầng lớp
dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số v
à quá trình đô thị hoá, dẫn đến
nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng
phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các
giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về

bất động sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là
t
ất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng
của các tầng lớp dân cư.
Qúa trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt
động kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai ( quyền sử

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 24
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ

GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 21 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
dụng đất ) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do
đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất
động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về định giá bát động sản, chuyển nhượng phần
góp vốn bằng bất động sản
Đối với các nước đang trong quá tr
ình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
như nước ta, việc h
ình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng.
Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do

không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng
lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức ( thị trường
ngầm ). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu
như chưa h
ình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trường
bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều này làm
cho th
ị trương bất động sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quả tiêu cực về
kinh tế- xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một cách có hiệu
quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế- xã hội. Chính vì vây, hình thành và phát
tri
ển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi là một

tất yếu khách quan.
2. SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC:
2.1. Cộng hoà liên bang Đức
2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản
Pháp luật của cộng hoà liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở; đất và nhà,
các công trình xây d
ựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc
của thị trường.Hiến pháp nước này qui định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất
đai, nhà xây dựng v
à thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng đất theo qui hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại lợi ích của

xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có
thể xây dựng và sử dụng công trình trên mặt đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9
năm.Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền
( tiền thuê ) bằng 6- 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế
chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình.Luật pháp còn qui định
về sở hữu từng phần, ví dụ một người mua một căn hộ trong một toà nhà thì được
quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy
định theo tỷ lệ phần trăm (%) của to
àn bộ diện tích, mặc dù không chỉ rõ vị trí, kích
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 22 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư

thước cụ thể.Tỷ lệ (%) này phụ thuộc vào diện tích, vị trí không gian của căn hộ trong
toà nhà. Thị trường nhà đất ở Đức được hình thành sau chiến tranh thế giới lần thứ hai
và được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật như: Đạo luật về đất đai, đạo luật về cư trú, đạo
luật về xây dựng nhà ở, đạo luật vè quyền thừa kế xây dựng, đạo luật về sở hữu nhà
ở các quy chế về mua, bán, môi giới và xây dựng.
1
Kể từ khi tái thống nhất nước Đức, tuy Hiệp ước thống nhất xây dựng cả nước
áp dụng thể chế thị trương xã hội theo mô hình Tây Đức, nhưng bỏ ngay hệ thống
quản lý bất động sản của Đông Đức cũ, các đạo luật riêng ra đời mang tính chất quá độ
để bảo đảm có hiệu quả quá tr
ình chuyển thị trường bất động sản từ mô hình kế hoạch
hoá tập trung sang thị trường, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế xã hội phù hợp với

các điều kiện kinh tế
- xã hội của Đông Đức, đặc biệt là tôn trọng quyền có nhà ở của
công dân đ
ã được ghi trong Hiến pháp của cả hai miền. Các đạo luật và Nghị định cơ
bản chi phối thị trường bất động sản ở Đông Đức trong giai đoạn này gồm: Đạo luật về
chuyển đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây, Luật về thuê nhà, các quy định giá
trị bât động sản, về thuê nhà, các qui định về tính lại giá cho đầy đủ theo nguyên tắc
thị trường, các quy định về khung giá, về nâng giá phù hợp với các tiêu chí cụ thể; quy
định về giá nhà, quy định về phân bổ chi phí vận h
ành; chế độ trợ cấp nhà và tiêu
chu
ẩn nhà ( nhà chính sách ), nhà công chức

1.1.2Về đối tượng mua bán trên thị trừng bất động sản
Đất, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tượng cơ bản
được thực hiện giao dịch tr
ên thị trường bất động sản. Để đất có thể được giao dịch
trên thị trường, ở đức thực hiện các công việc cơ bản sau:
-Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm gồm quy hoạch chi tiết và quy chế
hướng dẫn xây dựng. Quy hoạch sau khi đ
ã được thông qua nó có tính pháp lý bắt
buộc và không thể thay đổi. Trong quy hoạch và hướng dẫn sử dụng xác định rõ mục
đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm Ví dụ ở Beclin theo quy hoạch hiện nay có
4000 ha đất d
ành cho kinh doanh, hiện nay còn 1300 ha đất chưa được sử dụng ( gồm

1000 ha thuộc sở hữu tư nhân, 300 ha thuộc sở hữu Nhà nước ). Nhà nước quản lý đất
đa
i theo quy hoạch.
1
-Xác định chủ sở hữu từng thửa đất, từng bất động sản cụ thể là việc làm không
th
ể thiếu được để thị trường bất động sản vận hành. Ở Đức (Đông Đức) đã thực hiện
hoàn trả đất đai, tài sản cho chủ cũ, xử lý đất đai, tài sản không rõ chủ, tư nhân hoá bất

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 73,74, 75

Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 23 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
động sản công trước đây hình thành và xác lập hình thức sở hữu tư nhân về bất động
sản là hình thức cơ bản, ngoài ra còn có sở hữu Nhà nước và sở hữu của các hợp tác
xã. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trường.Việc tư nhân hoá
bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước ( toàn dân ) được thực hiện thông qua công ty
khai thác. Các doanh nghiệp và các tổ chức khác ( cơ quan Nhà nước ) xác định rõ
ph
ần đất và bất động sản không cần dùng chuyển cho công ty khai thác quản, công ty
này chịu trách nhiệm quản lý và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục do
pháp luật quy định.

-Nhà ở tập thể cũ ( thuộc sở hữu Nhà nước ) được giao cho chính quyền địa
phương để bán cho người đang thuê (đang ở ) hoặc được giao cho một cơ quan q
uản
lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho việc tư nhân hoá
loại nhà này. Nhà ở của các hợp tác xã cũ được chuyển đổi cấu trúc sở hữu và sử dụng
phù hợp với nguyên tắc thị trường.
1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất động sản
Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức các
cấp của hệ thống tổ chức này, pháp nhân, thể nhân, công dân.Mọi người đều có thể
truy cập các thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như: giám định giá, dịch vụ
từ các tổ chức môi giới.
Các thông tin về bất động sản đều có tại hồ sơ của mỗi bất động sản, các bất

động sản nhà, đất đều đăng ký với hệ thống địa b
àn. Việc lập bản đồ địa chính và điạ
bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ bất động sản, chủ sở
hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản Hồ
sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ quan Toà án.
Cơ quan giám định giá trị gọi l
à Hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có
ch
ức năng thống kê giá cả mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá
cho thị trường, thu nhập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể phục vụ cho cả
người mua và ngườ bán, phục vụ cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho
việc giải quyết tranh chấp của toà án.Tuy nhiên, giá cụ thể của từng vụ giao dịch thể

hiện trên hợp đồng vẫn do các bên tham gia thoả thuận và quyết định.
Các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản có thể được thành lập tự do hoặc môi
giới theo tổ chức được pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy
hành nghề, pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở
thành hội viên của Hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 24 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
1.1.4. Thực hiện các giao dịch
Việc, mua, bán, thuê mướn được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thỏa
thuận. Hợp đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết
thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại Toà án. Luật pháp quy định việc

người mua ( tổ chức ) một bất động sản, nếu sau đó trong v
òng 10 năm, kể từ khi trở
thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.
Khi bán đất công, Nhà nước thực hiện quy hoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô nhiệm
vụ này có thể giao cho chính quyền cơ sở hoặc doanh nghiệp phát triển đất đai, bán
theo giá th
ị trường.
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản
Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường bất động sản, Nhà nước
Đức c
òn can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc
thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về

chống đầu cơ Nhà nước hỗ trợ bằng xác định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ
thu nhập của các đối tượng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây
dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở v.v thực hiện theo chương trình
v
ới các hình thức như hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ưu
đ
ãi, trợ cấp không hoàn lại, tư vấn miễn phí.v.v
2.2.Cộng hoà SEC
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản
Hiến pháp của cộng hoà SEC quy định về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ
khi nước n
ày tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực

hiện chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề bất động sản được tiến hành với hai nội
dung cơ bản l
à hoàn lại bất động sản cho chủ cũ và tư nhân hoá các bất động sản thuộc
công sản trước đây. Để thực hiện quá trình này, Nhà nước đã ban hành các văn bản
quy định về quản lý t
ài sản quốc gia, Luật về giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên
quan đến tài sản, Luật về giá cả, Luật về điều kiện chuyển giao tài sản nhà nước sang
chủ khác với 7 lần được sửa đổi và bổ sung, Luật về chuyển đổi sở hữu đất đai và các
tài s
ản nông nghiệp khác với 7 lần được sửa đổi bổ sung, Luật về định giá trị tài sản
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản của SEC vẫn chưa hoàn thiện.Mặt
bằng giá cả còn thấp so với thị trường của các nươc EU. Ở SEC không có quyền thừa

kế xây dựng. sở hữu nàh và đất bị tách rời do tồn tại của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung, nay đang cố gắng thực hiện từng bước thống nhất l
àm một. Người nước ngoài
không được bình đẳng trên thị trường bất động sản, trừ trường hợp họ đầu tư 100%
trên đất SEC.
Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ
GVHD: Dương Kim Thế Nguy
ên - 25 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư
2.2.2về đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản.
Đối tượng được thực hiện giao dịch trên thị trường bất động sản cũng tương tự
như ở Đức nhưng có giới hạn với nước ngo
ài. Các công việc đảm bảo cho các giao

dịch bất động sản như sau:
-Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm và cách thực hiện cũng tương tựu như ở
Đức;
-Xác định chủ sở hữu từng bất động sản: Việc xác định chủ sở hữu bất động sản
đối với các t
ài sản thuộc Nhà nước trước đây gắn liền với việc thực hiện tư nhân hoá
theo ba giai đoạn: Giai đoạn 1 l
à hoàn lại tài sản cho chủ cũ; giai đoạn 2 là tư nhân hoá
nhỏ- chủ yếu đối với các hạng mục nhỏ thực hiện chủ yếu lớn bằng phương pháp đấu
thầu công cộng, bán đấu giá, giao lại cho địa phương không thu tiền, chuyển thành
công ty c
ổ phần. Quỹ tài sản quốc gia tiếp nhận các công trình do các Bộ chuyên

ngành chuy
ển sang và thực hiện theo hướng dẫn cử Bộ tư nhân hoá;
1
-Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì giao hết cho các địa phương để quản
lý và tiến hành chuyển đổi chủ sở hữu. Đối với nhà thuộc sở hữu của hợp tác xã trước
đây th
ì ưu tiên bán cho người thuê cũ hoặc vẫn cho thuê nhưng tổ chức lại có hiệu quả.
Theo quy định của Luật sở hữu ruộng đất, ở nước n
ày có quỹ ruộng đất và cơ quan
quản lý đất công, ở địa phương cũng có cơ quan này. Cơ quan quản lý đất công thực
hiện bán đất, trả lại chủ cũ và chuyển đổi chủ sở hữu.
1

Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật công. Thị
trường nh
à ở, văn phòng và đất kinh doanh được thực hiện theo Luật tư.
2.2.3Các bên tham gia thị trường.
Các bên tham gia thị trường cũng tương tự như ở Đức, song có hạn chế với
người nước ngo
ài ( phải có điều kiện đầu tư 100% ). Mọi người tham gia thị trường
đều được truy cập thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá,
dịch vụ môi giới như ở Đức.
2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn đề tài chính bất động sản.
Ở SEC cũng tương tự như ở Đức nhưng có nhiều hình thức hỗ trợ tài chính của
Nhà nước cho nh

à ở hơn
2.3 Thị trường bất động sản ở ÚC.
Thị trường bất động sản ở ÚC có những đặc trưng cơ bản sau:

1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 80