những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở việt nam trong giai đoạn hiện nay

1
LờI NóI ĐầU
Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền
kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t liệu
sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho
quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất
hàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc phát triển
từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trờng
BĐS đợc hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS là
hoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan tâm.
ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra
đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc (NN) ta
đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho sự phát triển
của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo
chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn
quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng
quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất Thực hiện công khai, minh bạch và
tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về KDBĐS.
Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách
của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể. Tuy nhiên,
do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản
trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay,
nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách
thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp lý, còn có nhiều mâu
thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách
của NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành
chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt
ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và
chính sách về đất đai và BĐS, cũng nh phải đổi mới trong cách thức KD của các
doanh nghiệp nhằm đa hoạt động KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thế

của thời đại. Để thực hiện đợc những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý
luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy
nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về
thị trờng BĐS Việt Nam cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự
phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề
2
tài: Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc
cả về lý luận và thực tiễn.
Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn
tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải
pháp để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính
sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai
đoạn hiện nay.
Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những
vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS
với t cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS.
Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với
các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng
pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham
khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu
trong công trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và
trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v.
Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng:
Chơng I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS.
Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam.
Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG

Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN
1.1. Khái niệm, vai trò của BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS
Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản. BĐS với tính cách là
khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến
ở hầu hết các nớc trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất
đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai.
ở nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sản
không di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
3
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Vai trò của BĐS
BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã đợc cả lý luận và thực tiễn khẳng
định. Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: Lao động là
cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất. Hay trong tác phẩm Sự bí mật
của t bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nớc phát triển, BĐS chiếm trên
50% giá trị của cải của các nớc này; còn đối với các nớc đang phát triển thì BĐS
chiếm tới 3/4 của cải của các nớc này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đa
BĐS trở thành t bản vận động trong môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao
vai trò của BĐS trong đời sống ở các nớc đang phát triển.
Trong thực tiễn, BĐS là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu
của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó
cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con ngời, tạo cơ sở cho các hoạt
động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con
ngời.
BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ớc tính, tổng giá trị các BĐS
nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần
GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng mại,
công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS

là một con số khổng lồ.
1.2. Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tợng kinh tế khách quan
trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn
tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS cũng là
một loại hàng hóa đợc đem ra trao đổi, mua bán, thuê mớn nh bao hàng hóa
khác, từ đó hình thành nên thị trờng BĐS. Trong thị trờng này cũng có bên cung
và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trờng nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình,
đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của ngời mua, ngời thuê và đem lại thu nhập
cho ngời cung ứng.
Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại
hàng hóa thông thờng, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử
dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho ngời sở hữu nó. Tính hữu
ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi
cho ngời sử dụng cũng nh là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và
4
cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con ngời. Nó còn thể hiện
ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại
lợi nhuận cho ngời tạo ra nó và cho cả những ngời hoạt động trong các lĩnh vực
dịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trờng BĐS.
Nh vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trờng BĐS đều vì một động
cơ riêng: ngời tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng BĐS,
còn ngời cung ứng BĐS và các dịch vụ hỗ trợ là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa
mãn cả hai động cơ này, hoạt động KDBĐS đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang
tính khách quan của sự phát triển KDBĐS trong một nền kinh tế hàng hóa.
1.3. Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS
Theo Điều 4 Luật KDBĐS 2007 thì hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS
và KD dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng,

thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trờng BĐS,
bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn
BĐS , đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS bao
gồm:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự
do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp
luật.
Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7
Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch.
1.3.3. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS
Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào các quá trình trực tiếp về
BĐS thông thờng bao gồm 3 giai đoạn:
- Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu).
- Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê).
5
- Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán).
Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợc
giải quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và
khả năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít
giai đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành
riêng.
1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất
trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do

vậy, họ phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để có
thể đem lại hiệu quả cao nhất.
Ngời cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính
tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn cho các nhà đầu t dới
dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của
các nhà đầu t.
Ngời môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa ngời bán và
ngời mua. Khi ngời bán và ngời mua gặp đợc nhau nhờ ngời môi giới thì ngời
môi giới sẽ thu đợc tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ ngời môi giới mà các giao
dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Những ngời phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời
xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s.
Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thờng thực hiện các
công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS.
Chuyên gia định giá BĐS: là ngời có nhiệm vụ đa ra mức giá thị trờng cho
một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định
giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin
về BĐS trên thị trờng và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề
nghiệp để có thể đa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS.
Nhà quản trị BĐS: là ngời quản lý quá trình đa BĐS vào khai thác để đem
lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung
cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định
kỳ v.v.
Luật s trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp
đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ
sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu t, tham gia giải quyết các tranh chấp
trong việc sử dụng và sở hữu BĐS.
6
1.3.5. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến
Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất

đai là có hạn, cho nên KD đất thờng có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, đất là
một tài sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao hơn KD các
BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS này.
Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi
thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công
việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng
có một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn
v.v. Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác.
Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu
t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng
tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh
khoản thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và
kỳ vọng trong tơng lai của các nhà đầu t.
Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt
động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu
cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các
xe vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao.
Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông
chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc. Việc
quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ
thuộc nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế
của cộng đồng trong khu vực.
Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu t vào loại
hình BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và
tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự
phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môi
trờng của địa phơng.
Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS
và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v. Những
ngời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngời

tham gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn.
7
1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS
1.3.6.1. Nghiên cứu thị trờng
Nghiên cứu thị trờng BĐS là việc xác định và phân tích thị trờng đối với
một loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính:
Phân tích cầu của thị trờng BĐS
Khi tiến hành phân tích cầu của thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại
đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tợng khách hàng về các loại
hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến
cầu của từng loại hàng hóa BĐS. Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hớng
phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu t có thể đa ra
một quyết định đầu t, một chiến lợc KD hợp lý và hiệu quả.
Phân tích cung hàng hoá BĐS
Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đến
chiến lợc KD của các doanh nghiệp. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định
đợc khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trờng thông qua việc xác
định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trờng. Việc đánh giá chất lợng của
các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lợng của mỗi nguồn cung phù hợp
với một đối tợng nhất định. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến
cung một loại BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ
thống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trờng;
các chính sách về tài chính tín dụng v.v. và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá
biệt khác của từng địa phơng.
Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng
Về mặt lý thuyết, thị trờng BĐS cũng phản ứng giống nh bất cứ thị trờng
nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất
đặc thù của thị trờng BĐS nh: tổng cung về đất đai là cố định, lợng cung của các
BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng
của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng

cung cầu trên thị trờng BĐS thờng do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trờng luôn
có xu hớng tiến tới vị trí cân bằng, nhng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh
tranh hoàn hảo mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng
trớc đó.
Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau:
Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá,
trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên
tăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây
8
sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu,
làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và
cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao
hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm đột
ngột. Tuy nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra.
Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng của thị trờng trong dài hạn. Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêm
những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn
thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu đợc
lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu
cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao
hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các
nhà đầu t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng,
làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu t
tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ
đạt đợc khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều
hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và
thị trờng BĐS sẽ ổn định hơn.
Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng
Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nó
cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của

thị trờng BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động
của thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ
đó các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triển
KDBĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh.
1.3.6.2. Định giá BĐS
Sự cần thiết của việc định giá BĐS
Giá cả là một thớc đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủ
thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc
định giá BĐS là việc đa ra một thớc đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên
thị trờng tại một thời điểm đợc xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong nền kinh
tế thị trờng thì thớc đo giá trị này chính là giá cả thị trờng.
Vai trò của định giá đợc thể hiện trong các trờng hợp sau:
- Trong chuyển nhợng quyền sở hữu và sử dụng BĐS.
- Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay.
- Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS.
9
-Xác định các khoản bồi thờng thiệt hại BĐS.
-Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NN
trong lĩnh vực BĐS.
Các phơng pháp định giá
Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, ngời ta sử dụng các phơng
pháp khác nhau để định giá. Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc định
giá, đó là:
Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá
trị của nó phụ thuộc vào lợng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong t-
ơng lai. Do vậy, lợng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trờng của
BĐS thuộc loại này.
Phơng pháp định giá thờng dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phơng
pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phơng pháp thu nhập. Phơng
pháp này bao gồm 4 bớc chính:

1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS.
2- Tìm kiếm các BĐS tơng tự đợc bán trên thị trờng.
3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo.
4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá
vốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS.
Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS
đem lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD cho
mình.
Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp:
Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán. Nội dung của phơng pháp này là
định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng
đồng về cơ bản, đã đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất. Sau đó
so sánh, điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó
có thể xác định đợc giá trị thị trờng của BĐS. Để phơng pháp này có thể đa ra đ-
ợc kết quả chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên
thị trờng.
Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí. Yêu cầu của phơng pháp này là
xác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn
giảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao
mòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về
BĐS đó, kết quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS.
10
1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS
Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn
vay thế chấp. Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiện
các dự án. Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác
nhau để dẫn vốn đầu t cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh
nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn
vốn, tỷ lệ lãi suất v.v Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ
chu chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có

tính thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó,
một yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn
chủ sở hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả
của KD theo quy mô.
1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh
BĐS
Công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệu
của NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai. Nó còn đợc dùng
để định hớng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đề
bền vững xã hội. Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ
quỹ đất đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS.
Nh vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là một
trong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS. Đồng thời, việc thay đổi mục
đích sử dụng đất tác động rất lớn đến lợng cung hàng hóa BĐS trên thị trờng.
Mặt khác, việc nắm bắt đợc các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử
dụng đất, các công trình dự kiến đầu t trong tơng lai v.v. sẽ cho phép dự đoán đợc
sự thay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu t, qua đó góp
phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS.
Hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS
và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. Hoạt động môi giới cung
cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trờng
BĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn định trật tự,
an ninh xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS của NN.
Nh vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đ-
ợc trong sự vận hành và phát triển của thị trờng BĐS. Với vai trò quan trọng nh
vậy nên hoạt động môi giới BĐS rất cần đợc khuyến khích phát triển.
11
1.4. Các yếu tố vĩ mô ảnh hởng đến hoạt động kinh doanh BĐS

1.4.1. Các yếu tố kinh tế -xã hội
Dân số, quy mô và kết cấu dân số: Tất cả mọi ngời trong xã hội đều có
các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, làm việc, vui chơi giải trí v.v. do đó làm
xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm
hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên
hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm
tăng cầu về hàng hóa BĐS trên thị trờng. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân
số theo độ tuổi, theo nghề nghiệp v.v. cũng ảnh hởng tới cầu BĐS.
Các hoạt động kinh tế: Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử
dụng đất và BĐS trong tất cả các ngành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi
phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho các ngành đó. Điều này dẫn tới sự gia tăng
các quan hệ giao dịch về đất đai và BĐS trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng BĐS
phát triển. Mặt khác, khi nền kinh tế phát triển, số lợng lao động có việc làm
cũng nh thu nhập của ngời lao động tăng lên, làm tăng khả năng thanh toán của
họ đối với hàng hóa BĐS trên thị trờng. Do vậy, BĐS đợc tiêu thụ nhanh hơn,
kích thích các nhà đầu t tăng cờng thêm các BĐS mới vào nguồn cung trên thị tr-
ờng.
Mức lãi suất cho vay và các điều kiện tín dụng trong lĩnh vực BĐS: Lãi
suất vốn vay là một trong những yếu tố chi phí đầu vào quan trọng nhất của một
doanh nghiệp KDBĐS, cùng với các điều kiện tín dụng có ảnh hởng tới hiệu quả
KD của doanh nghiệp. Do vậy, nếu nh các khoản vay có mức lãi suất và các điều
kiện tín dụng hợp lý thì sẽ thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS và ngợc
lại.
Các chính sách kinh tế xã hội của NN trong lĩnh vực BĐS: Chính sách
của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố có ảnh hởng
đến hoạt động KDBĐS. Đó là các chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành,
theo vùng kinh tế v.v. hay các chính sách nhằm giải quyết các vấn đề xã hội
thông qua những u đãi cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào các mục tiêu của
Nhà nớc có liên quan đến BĐS.
1.4.2. Các yếu tố liên quan đến môi trờng pháp lý

Luật pháp của NN là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự tồn tại và
phát triển của thị trờng BĐS ở một quốc gia. NN ban hành các văn bản pháp luật
về đất đai và BĐS để tạo ra môi trờng pháp lý cho các hoạt động của thị trờng
BĐS và sử dụng chúng nh là một công cụ để kiểm soát và điều tiết thị trờng
12
BĐS. Các văn bản pháp luật mà NN thờng dùng để điều chỉnh các quan hệ trong
lĩnh vực BĐS nh Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật KDBĐS, Luật đầu t, v.v. Các chủ
thể khi tham gia vào hoạt động KDBĐS thì bắt buộc phải nắm rõ các quy định
trong các văn bản pháp luật này.
Trong hệ thống luật pháp của NN về đất đai và BĐS thì những quy định về
tài chính đất đai giữ một vị trí quan trọng. Nó giúp NN quản lý và định hớng sự
phát triển của thị trờng BĐS, đồng thời các khoản thu từ đất đai cũng chiếm một
phần không nhỏ trong ngân sách NN. Nó còn ảnh hởng đến hiệu quả KD của
doanh nghiệp, bởi vì các khoản tiền phải nộp liên quan đến đất đai cũng là một
trong những chi phí đầu vào của doanh nghiệp.
Tài chính về đất đai bao gồm các khoản thu sau:
-Tiền sử dụng đất (SDĐ).
-Tiền thuê đất.
-Thuế SDĐ nông nghiệp.
-Thuế nhà đất.
-Khoản thu khi chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).
-Lệ phí trớc bạ v.v.
Nh vậy, có thể thấy rằng nếu những khoản thu về đất đai phù hợp với định
hớng phát triển của NN và thực tiễn KD thì sẽ góp phần tăng cờng vai trò quản
lý NN về đất đai, SDĐ tiết kiệm và hiệu quả, thực hiện công bằng xã hội và góp
phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS.
1.5. Kinh nghiệm của một số nớc trong kinh doanh BĐS
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Về chế độ sở hữu đất đai, toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc QSH của
NN. Ngời sử dụng đất đợc một số quyền về đất đai, ví dụ nh QSDĐ có thể đem

chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp v.v. Tuy nhiên, họ phải sử dụng đất
theo đúng mục đích đã quy định trong bản QHSDĐ của NN và có xác định thời
hạn giao đất.
Trong thời gian qua, việc sửa đổi pháp luật về đất đai đã tạo động lực mạnh
mẽ, thúc đấy sự hình thành và phát triển của hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc.
Theo một thống kê gần đây cho thấy, nếu nh trong năm 2001, Trung Quốc có
4.200 chủ đầu t BĐS, thì năm 2004, con số này đã tăng lên hơn 30.000. Cũng
trong năm 2004, tổng diện tích các toà nhà do các công ty quản lý BĐS khai thác
là 2.882,52 triệu
2
m
, diện tích nhà ở đã bán là 397,23 triệu
2
m
. Tổng doanh thu
từ việc bán các toà nhà thơng mại là 1.260,13 tỷ Nhân dân tệ, doanh thu từ việc
13
bán nhà ở là 1.035,96 tỷ Nhân dân tệ. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng trởng
của hoạt động KDBĐS của Trung Quốc là rất cao và quy mô tơng đối lớn. Tuy
nhiên, mức thu nhập của phần lớn dân c Trung Quốc còn thấp, do vậy khả năng
thanh toán của họ rất hạn chế. Nếu tính diện tích nhà ở bình quân đầu ngời thì
con số này còn khá khiêm tốn (bình quân 25,8
2
m
/ngời- số liệu năm 2003). Tỷ
trọng của ngành BĐS trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) cũng còn rất nhỏ, chỉ
chiếm khoảng 2% GDP. Điều này cho thấy, ngành KDBĐS của Trung Quốc vẫn
gặp phải một số trở ngại nhất định, mà chủ yếu là những hạn chế trong hệ thống
luật pháp về đất đai và KDBĐS của Trung Quốc.
1.5.2. Kinh nghiệm của Mỹ

Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ
thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống
diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của
Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy
định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn,
có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD. Tuy vậy, luật pháp
Mỹ vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân
nhằm phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử
dụng đất đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất.
Có thể nói rằng, hoạt động KDBĐS của Mỹ phát triển mạnh là nhờ vào các
điều kiện thuận lợi về pháp luật cũng nh là môi trờng KD. Năm 2004, ngành
KDBĐS của Mỹ đóng góp 1451 tỷ USD vào GDP của Mỹ, chiếm hơn 12% trong
cơ cấu GDP, là ngành có tỷ trọng trong GDP cao thứ hai ở Mỹ. Về nhà ở, diện
tích nhà bình quân đầu ngời là 64,3
2
m
/ngời, và khoảng 2,5 ngời đã có một ngôi
nhà, thuộc loại cao nhất thế giới. Tổng diện tích BĐS thơng mại của Mỹ hiện có
khoảng hơn 6 tỷ
2
m
. Cũng trong năm 2004, tổng số doanh nghiệp trong ngành
KDBĐS ở Mỹ là 323.000 doanh nghiệp, chiếm 4,5% trong tổng số doanh nghiệp
tại Mỹ, thu hút 3,029 triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động ở Mỹ.
Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới
(Realtor). Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ đợc
thực hiện thông qua các Realtor. Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor.
Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trí
trung tâm trong nền kinh tế Mỹ. Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn bộ nền
kinh tế Mỹ phát triển, giải quyết một lợng khá lớn công ăn việc làm cho ngời lao

động, cũng nh đóng góp lớn vào tất cả các mặt còn lại của nền kinh tế Mỹ.
14
1.5.3. Nhận xét
Từ việc nghiên cứu hoạt động KDBĐS ở Trung Quốc và Mỹ, chúng ta có
thể thấy rằng:
Thứ nhất, pháp luật có tác động lớn đến sự hình thành và phát triển của thị
trờng BĐS và tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Thứ hai, các dịch vụ về BĐS có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch
BĐS.
Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS.
Đồng thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát
triển của ngành KDBĐS.
Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt là
thị trờng tài chính.
15
CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh
Bất động sản ở NƯớC TA
2.1. Tổng quan về quá trình hình thành và phát triển của hoạt động
KDBĐS ở Việt Nam
2.1.1. Giai đoạn trớc năm 1993
Trớc năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung. Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội
thông thờng đợc giải quyết theo các kênh đợc NN chỉ định, đó là việc NN cấp
hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác,
mức lơng, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình v.v. Giá thuê do
NN quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu t. Sau khi ký hợp đồng
thuê nhà, các công ty quản lý nhà của NN hầu nh không có trách nhiệm gì đối
với các căn nhà đó nữa. Ngời sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dỡng và nâng cấp
v.v Có thể nói trớc những năm 1990 hầu nh cha tồn tại hoạt động KDBĐS theo
đúng nghĩa là một ngành KD vì mục tiêu lợi nhuận. Về mặt thể chế, Hiến pháp

1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điều 5 Luật đất đai năm 1987
còn quy định: "nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô d-
ới mọi hình thức". Nh vậy, trớc năm 1993, NN ta không thừa nhận sự tồn tại của
thị trờng BĐS. Các giao dịch về BĐS trong thời kỳ này chỉ diễn ra trên thị trờng
ngầm.
2.1.2. Giai đoạn từ sau năm 1993 đến nay
Từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trờng thì
hoạt động KDBĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Hiến pháp năm 1992
quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc NN giao đất có quyền chuyển nh-
ợng QSDĐ theo quy định của pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993
và sau này đợc sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 cùng với Luật Đất đai năm
2003 đợc coi nh là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị
trờng BĐS ở nớc ta. Trong số liệu thống kê giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trớc đây thì không
có chỗ đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Cho tới vài năm gần đây, quy
mô đóng góp vào GDP của hoạt động này đã tăng lên đáng kể và đợc thể hiện rõ
qua Bảng 2.1 (Phụ Lục). Năm 2004, hoạt động KDBĐS đã đóng góp hơn 4% vào
GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đã
khá lâu năm.
16
Về số lợng doanh nghiệp, theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp- Bộ Kế
hoạch và Đầu t thì tính đến hết năm 2005, số lợng doanh nghiệp đã đăng ký hoạt
động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giai đoạn 2000 - 2005 trên toàn quốc
là 160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành
phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp.
Qua gần 15 năm kể từ khi thị trờng BĐS chính thức đợc thừa nhận và đi vào
hoạt động (năm 1993), diễn biến và tốc độ phát triển của thị trờng khá phức tạp,
có thời kỳ diễn ra rất sôi động nh giai đoạn 1992-1994. Sau đó một thời gian dài
từ năm 1995-2000, thị trờng BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đã làm cho các
mảng của thị trờng hầu nh bị đóng băng hoàn toàn. Tiếp theo giai đoạn này, thị

trờng đã có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi, gây ra cơn "sốt" lần thứ hai
vào các năm 2004-2005, nhng đến đầu 2006 thì thị trờng đã có những biểu hiện
bất thờng và lại rơi vào tình trạng đóng băng. Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến
nay thị trờng đã có dấu hiệu ấm lên và có xu hớng phục hồi, sôi động trở lại.
2.2. Thực trạng về vấn đề sở hữu và sử dụng đất đai ở Việt Nam
2.2.1. Về nội dung quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do NN đại diện chủ sở hữu và thực hiện các quyền định đoạt đối với đất đai
nh: quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định xét duyệt QHSDĐ, kế
hoạch SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn giao đất; quyết định giao
đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, định giá đất.
Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định ngời SDĐ có các quyền sau:
quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền đợc bồi thờng khi
NN thu hồi đất.
2.2.2. Thực trang tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu công trình trên đất
Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các BĐS khác là thiếu
giấy tờ mang tính pháp lý chứng minh quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu công
trình trên đất theo quy định ban hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (GCNQSDĐ) tại nhiều địa phơng cha làm tốt, tỷ lệ cấp GCNQSDĐ ở đô thị
còn rất thấp nh Hải Phòng, Hải Dơng và một số địa phơng khác. Trong năm
2005, theo kế hoạch thì cả nớc sẽ hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia
đình (HGĐ), cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên, trên thực tế con số đó lại rất
thấp so với kế hoạch, có thể thấy điều này thông qua số liệu thống kê về tình
17
hình cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nớc và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành
phố Hồ Chí Minh đợc thể hiện qua Bảng 2.2 ( Phụ Lục).
Cũng theo thông tin đợc đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì
đến tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp đợc trên 80% GCNQSDĐ,

trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4%, đất nông nghiệp, lâm nghiệp
khoảng 54,2%, ở đô thị là 51,2%.
2.3. Thực trạng về thị trờng BĐS ở Việt Nam
2.3.1. Thực trạng cung hàng hoá BĐS trên thị trờng
BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó, đất đai
là thành phần đặc biệt quan trọng của BĐS. Bởi vậy, nghiên cứu nguồn cung BĐS
cần đợc bắt đầu bằng việc nghiên cứu nguồn cung đất đai hiện nay trên thị trờng.
Tổng cung đất đai của từng quốc gia nói chung và khu vực lãnh thổ cụ thể nói
riêng là một đại lợng không đổi, nhng cung đất đai cho một mục đích cụ thể, hay
nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tùy thuộc vào yêu cầu phát triển kinh
tế xã hội của mỗi thời kỳ. Ta có thể thấy điều này thông qua số liệu của Tổng Cục
Thống kê từ năm 2001 - 2003 đợc thể hiện ở Bảng 2.3 (Phụ Lục).
Trong năm 2005, cả nớc có 1.400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triển
khai, trong đó Hà Nội có gần 180 dự án, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 800
dự án, Hải Phòng có 78 dự án và Đà Lạt là 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà
đầu t nớc ngoài thực hiện nh khu đô thị mới Nam Thăng Long, có diện tích
khoảng 365 ha với vốn đầu t là 2,1 tỷ USD; khu đô thị mới Phú Mỹ Hng (Thành
phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600 ha. Trong những năm qua, do sự phát
triển nhanh của các doanh nghiệp KDBĐS, cùng với sự gia tăng quy mô đầu t
nên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu ngời tăng lên đáng kể.
Bảng 2.4 (Phụ Lục) cho thấy đến năm 2004 cả nớc có diện tích bình quân
nhà ở trên đầu ngời là 10,38 m
2
, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m
2
, khu vực
nông thôn là 10,3 m
2
.
Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001-2005 tăng lên khá nhiều, tạo ra

nguồn cung nhà ở nhiều hơn, tuy nhiên so với các nớc khác thì vẫn còn thấp.
Theo số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở đợc xây dựng
mới từ năm 2001 đến 2004 đợc thể hiện qua Bảng 2.5 (Phụ Lục). Diện tích nhà
đợc xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m
2
. Với dân số hơn 80 triệu ngời thì diện
tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng đợc khoảng 0,25 m
2
.
Những năm gần đây, Thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính
sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn
18
2001-2005, quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m
2
. Tính riêng năm
2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những ngời có thu nhập thấp
với diện tích đã xây dựng là 8.880 m
2
. Trong đó, dự án ở Nghĩa Đô-Dịch Vọng
có diện tích sàn là 3.365 m
2
bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La-Xuân Đỉnh
gồm 120 căn hộ; dự án ở Xuân La - Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn-Từ
Liêm gồm 52 căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân c đợc
hình thành, đặc biệt một số khu dân c lớn nh An Lạc với diện tích 110 ha, Bình
Hng là 100 ha, An Phú An Khánh là 143 ha. Từ đầu năm 2003, Uỷ ban nhân dân
(UBND) Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trơng xây dựng nhà cho ngời có thu
nhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho ngời có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế
hoạch thực hiện chủ trơng này, từ năm 2003 đến năm 2010, Thành phố sẽ xây

dựng 70.000 căn hộ chung c, 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn
đầu t khoảng 15.000 tỷ đồng.
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam tiếp tục đợc cải thiện, số
lợng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt
Nam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn
hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các
tòa nhà đều có tỷ lệ diện tích cho thuê rất cao đợc thể hiện ở các Bảng 2.6; Bảng
2.7; Bảng 2.8; Bảng 2.9 ( Phụ Lục).
Nh vậy có thể thấy rằng, cung hàng hoá BĐS trên thị trờng trong thời gian
qua đã tăng lên đáng kể. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nớc, chỉnh
trang và mở rộng đô thị, tăng cờng kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đã
làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần làm cho đất đai đợc sử dụng hiệu
quả hơn, tăng cung đất đai cho xây dựng đô thị, các công trình nhà ở và kết cấu
hạ tầng.
2.3.2. Thực trạng về cầu BĐS ở nớc ta
Cầu về BĐS hiện nay ở nớc ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử
dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những ngời BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ
mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận.
Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự
Hiện nay, nguồn cầu này đang tăng lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân.
Trớc hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Theo Tổng
cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nớc ta khoảng 1,4%/năm .
Nh vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu ngời. Với mức nhà ở
bình quân hiện nay vào khoảng 10 m
2
/ngời thì diện tích nhà ở cần xây dựng
19
thêm mỗi năm là 11,2 triệu m
2
.

Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở. Ngoài việc thu nhập
tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các
khoản kiều hối, đó là các khoản tiền do ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài gửi về
cho thân nhân trong nớc. Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷ
USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này đợc dùng để mua BĐS, do đó cũng
tạo ra một lợng cầu đáng kể trong thị trờng BĐS Việt Nam.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá
nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm
việc, nhà xởng, nhà kho v.v. tăng lên mạnh mẽ. Qua khảo sát mới đây của công
ty t vấn BĐS CBRE Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công suất
thuê các loại văn phòng hạng A và B trong tháng 7/2006 đạt tỷ lệ từ 95% đến gần
100%. Theo Công ty t vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam, tính đến quý III năm
2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% trong số đó đã cho thuê hết.
Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8% số căn hộ còn
trống.
Theo CBRE, hiện Việt Nam chỉ có trên 10 trung tâm thơng mại với diện
tích khiêm tốn, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Những
trung tâm này thờng có vị trí thuận lợi, gần trung tâm nên công suất cho thuê th-
ờng đạt từ 94% trở lên. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm thơng mại
Diamond Plaza có tổng diện tích cho thuê hơn 8.000 m
2
, giá cho thuê thuộc loại
cao ở Việt Nam (70 - 140 USD/m
2
) nhng đã cho thuê hết. ở Hà Nội hiện nay
mặc dù các tòa nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới đợc đa vào
sử dụng nhng đã cho thuê gần kín. Chẳng hạn Opera Business Centre (6B Tràng
Tiền) vào tháng 12/2006 và Picific Place (83B Lý Thờng Kiệt) vào tháng 3/2007
cũng đã đạt tỷ lệ cho thuê là 45 - 70%.
Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ

Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tợng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy
không có nhu cầu sử dụng BĐS nhng họ vẫn mua BĐS với số lợng lớn nhỏ tùy
thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động
khác nh của bạn bè, họ hàng hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm
lời khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đã gây ra những cơn sốt ảo về giá, đẩy giá
đất lên rất cao, làm cho những ngời thực sự có nhu cầu về BĐS khó tiếp cận đợc
với hàng hoá BĐS trên thị trờng.
2.3.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay
Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN
20
ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trờng do các chủ thể giao dịch
tự thỏa thuận (giá thị trờng), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ.
2.3.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định
Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phơng pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông t số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hớng dẫn thi hành Nghị
định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phơng
khi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức
giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trờng. Bảng 2.10 (Phụ Lục)
thể hiện khung giá đất do Chính phủ quy định năm 2004, Bảng 2.11 (Phụ Lục)
cho thấy sự chênh lệch giữa giá NN quy định với mức giá thị trờng tại Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.3.2. Giá thị trờng.
Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố
lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trờng nhng thờng ở mức giá rất cao.
ở Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả so sánh giá thị trờng năm 2001 với giá
quy định của Thành phố: Bình quân chung giá đất trên thị trờng là 11,3 triệu
đồng/m
2
tăng so với giá quy định là 5,1 lần, trong đó đất loại 3 bình quân tăng

5,68 lần, đất loại 2 là 4,58 lần, đất loại 1 là 4,05 lần. So với năm 2000 thì năm
2001 tăng lên 1,16 lần.
Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá
nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trờng trên địa bàn thành phố
Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hớng tăng giá đất,
đợc thể hiện qua Bảng 2.12 ( Phụ Lục 2).
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm
2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng/ m
2
, giá đất ngoại thành Hà Nội
từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trớc đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà
Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng/ m
2
. Mức giá này
cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm.
Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung c tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78
m
2
tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) đợc rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng,
căn hộ tầng 2 đợc rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp
nhất là gần 137 triệu đồng; nhng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn
hộ nh vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trờng Hà
Nội cho thấy trong số 1,3 triệu m
2
nhà ở cha bàn giao thì có tới 34% đợc mua đi
bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung c trên thị trờng
21
cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 -
100 triệu đồng/căn hộ.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà ở từ năm 2001 đến năm 2003 cũng

tăng nhanh và ở mức cao. Nguồn số liệu của công ty giao dịch địa ốc thuộc ngân
hàng phát triển thành phố Hồ Chí Minh cho thấy giá căn hộ chung c thuộc dự án
Ung Văn Khiêm diện tích 47m
2
, 76m
2
, 80 m
2
trong năm 2003 đợc bán với giá
8,7 triệu đồng/ m
2
. Trong số những ngời mua những căn hộ trên đây có tới 50%
là Việt kiều .
Thị trờng nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các
căn hộ chung c khu Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh)
và các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà
Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng/căn hộ/tháng, tùy theo diện tích và
loại căn hộ.
Thị trờng cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với ngời nớc ngoài cũng
khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD/m
2
/tháng, loại B từ 17 -
25 USD/m
2
/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD/m
2
/tháng.
Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng và
chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IV
năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m

2
/tháng,
loại B khoảng 25,6 USD/m
2
/tháng, cha bao gồm 10% thuế VAT.
2.3.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thờng
Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử
dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy
định của Chính phủ; không bồi thờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sử
dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã
sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã
đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định và công bố; không bồi
thờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng; trờng hợp tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất mà giá này cha sát với giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế
trên thị trờng trong điều kiện bình thờng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ơng quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thờng theo Nghị định 17 trên
thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Nếu giá đất để tính bồi thờng là giá đất theo
mục đích đang sử dụng thì ngời đợc bồi thờng khó chấp nhận bởi vì họ cha đợc
hởng một chút lợi nào từ lợi ích tiềm năng đã đợc xác định theo mục đích sử
dụng mới. Đất nông nghiệp hiện tại vẫn cha có thị trờng, do vậy việc xác định
22
giá đất theo giá đất nông nghiệp là cha sát với giá thị trờng. Đối với đất nông
nghiệp có thời hạn giao đất 20 năm, hiện nay đã sắp hết hạn giao đất thì giá
chuyển nhợng QSDĐ không phản ánh đúng giá trị của nó, cho nên quy định bồi
thờng theo giá chuyển nhợng đó là bất hợp lý. Do vậy, việc xác định giá đất bồi
thờng tại các địa phơng còn rất nhiều lúng túng và vớng mắc.
Hiện nay, giá đất bồi thờng phổ biến tại các địa phơng là lấy mức giá theo
quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ

thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự
án. Ví dụ nh ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dơng) giai đoạn 2,
UBND tỉnh quy định giá đất bồi thờng bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vào
ngày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBND
tỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp.
2.3.3.4. Thực trạng về đấu giá QSDĐ
Đấu giá QSDĐ đối với đất đa vào đấu giá QSDĐ có thu tiền SDĐ hoặc cho
thuê đất đợc quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 61, 62 Nghị định
181/2004/NĐ-CP và đợc sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 17/2006/NĐ-CP. Tuy
nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất cập nh cha xác định rõ đối tợng SDĐ nào phải
đấu giá, đất nào không phải đấu giá, đất nào phải xác định giá theo t vấn hoặc
theo UBND tỉnh công bố ngày 1/1 hàng năm. Nhiều địa phơng cho rằng ở địa
phơng cha có thị trờng BĐS nên cha cần phải đấu giá. Công tác tổ chức đấu giá
cha trở thành hệ thống từ Trung ơng đến địa phơng.Tổ chức đấu giá của địa ph-
ơng còn cha có tính chuyên nghiệp. Việc quy định nộp tiền thuê đất một lần cho
ngời thuê đất, nộp tiền hàng năm theo giá trúng đấu giá đã làm cho việc đấu giá
cho thuê đất không còn ý nghĩa. Quy định cha chặt chẽ nh vậy đã dẫn tới tình
trạng không có địa phơng nào tổ chức đấu giá cho thuê đất.
Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2007, tại đa số các địa phơng, mức giá
trúng đấu giá cao hơn giá sàn (giá khởi điểm) từ 7%-30%. Riêng Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh, nơi có thị trờng BĐS sôi động thì đa số mức giá trúng
đấu giá cao hơn giá khởi điểm khoảng 70%-100%; một số vị trí gấp 3,8 lần giá
khởi điểm nh trờng hợp đấu giá QSD xây dựng nhà vờn, biệt thự tại lô TT3 khu
đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì (Từ Liêm- Hà Nội).
2.4. Thực trạng về nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS
2.4.1. Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS
Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì
nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các
23
tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu t. Tính

đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thơng mại quốc doanh, 1 NH
chính sách, 36 NH thơng mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nớc
ngoài.
2.4.2. Hiện trạng nguồn vốn vay
D nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18%
tổng d nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4,8 lần so với cuối
năm 1998 và vốn cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xởng cho thuê cũng tăng
4 lần.
Trong tổng vốn đầu t của các dự án, nguồn vốn cho vay chiếm khoảng 70%,
còn đối với HGĐ, nguồn vốn vay để xây dựng nhà chiếm khoảng 50% tổng số
vốn.
Trong cơ cấu vay thì các khoản vay để xây dựng nhà chung c và nhà ở trong
dân c giảm, trong khi đó các khoản vay xây dựng nhà ở cao cấp, văn phòng cho
thuê, BĐS thơng mại tăng.
Trong những năm qua, hệ thống tín dụng ở nớc ta phát triển khá nhanh, đặc
biệt là hệ thống các NH thơng mại. Điều này là do nhu cầu về trụ sở của các
công ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu t BĐS tăng, ví dụ
nh ngân hàng ACB đã đầu t 42 tỉ đồng tơng ứng với 4,2 triệu cổ phiếu vào công
ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổ
phiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, cha kể cổ tức mà công ty đợc nhận
hàng năm.
2.4.3. Những trở ngại trong việc vay vốn
Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu t cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài
hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong
đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định 178/1999/NĐ-
CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng. Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vay
thế chấp phải có đủ các điều kiện :
Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải đợc pháp
luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất.

Thứ hai, không có tranh chấp về QSH hoặc QSD của bên đứng ra vay tại
thời điểm ký kết hợp đồng vay.
24
Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình
trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay. Việc định giá này do các bên tự thoả
thuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay.
Hiện nay, điều kiện cho vay đã đợc cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn so
với trớc. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiện
pháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn.
Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS cha có đầy đủ các giấy tờ,
do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù NN đang gấp rút
cấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến
độ công việc này rất chậm. Chính vì điều đó đã làm giảm một lợng không nhỏ
những ngời có nhu cầu vay vốn nhng không đợc vay, đồng thời các NH cũng mất
một nguồn thu lớn. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không đợc
giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn
làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang
trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hởng đến
điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay.
Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá
nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn
vốn vay thế chấp. Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết
định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp. Thông thờng, BĐS đợc định mức giá
bằng 70% giá trị thị trờng của nó. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tín
dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điều
kiện cho bên vay hơn.
2.5. Thực trạng về các vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS
2.5.1. Thực trạng về công tác quy hoạch đất đai
QHSDĐ có thể phân theo loại đất bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp, đất cha sử dụng. QH đất đai có quan hệ rất chặt chẽ đến hoạt động

KDBĐS trên cả tầm vĩ mô và vi mô. Qua Bảng 2.13 ( Phụ Lục) ta thấy theo
QHSDĐ đến năm 2010, diện tích đất cha sử dụng sẽ giảm mạnh, mặc dù QH có
tăng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, QH vẫn u tiên đất nông nghiệp để đảm bảo
an ninh lơng thực và cân bằng sinh thái. QHSDĐ có tác dụng rất lớn đối với tất
cả các lĩnh vực trong nền kimh tế, đặc biệt là đối với lĩnh vực BĐS .
Tuy nhiên, nhiều QH còn mang nặng tính hình thức, cha có tính khả thi và
chuyên môn cao. Quy trình xây dựng QHSDĐ còn bất hợp lý, thời gian thực hiện
dài, khả năng dự báo kém, do đó đến khi thực hiện xong thì đã không còn thích
25
hợp. Thêm vào đó, QHSDĐ còn mang tính chủ quan của các nhà QH, cha căn cứ
vào thực tế tình hình địa phơng, làm sai lệch nghiêm trọng việc phân phối đất
cho các mục đích sử dụng, không chỉ tác động xấu ở hiện tại mà cả tơng lai.
Nhiều QH rơi vào trạng thái "treo", gây nhiều trở ngại đến sản xuất và đời sống
của ngời dân trong khu vực. Sau khi xây dựng xong QH, vì nhiều lý do mà các
QH không đợc công khai cho nhiều ngời dân biết, gây thiệt thòi cho họ .
Bên cạnh QHSDĐ thì trong hệ thống QH hiện nay ở nớc ta còn bao gồm
nhiều loại QH khác nh QH phát triển kinh tế- xã hội, QH ngành, QH đô thị v.v.
Tuy nhiên, vị trí, vai trò của từng loại QH và mối quan hệ giữa chúng cha đợc
xác định rõ gây ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán và gắn bó giữa các loại
QH này, dẫn đến khó khăn và lãng phí trong xây dựng và thực hiện QH cũng nh
là hiệu quả của QH không cao.
2.5.2. Thực trạng về thông tin trong lĩnh vựcBĐS
Thông tin quy hoạch : Hiện nay, nhiều thông tin QH cha đợc công khai
rộng rãi, do đó việc tìm hiểu thông tin này thờng gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi
phải tìm hiểu thông qua các mối quan hệ hoặc qua t vấn của các chuyên gia.
Thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS: Đây là thông tin đặc biệt quan
trọng, nó quyết định đến việc mua hay không mua BĐS đó. Thông tin về tính
chất pháp lý của BĐS phải đợc xác định chính xác tuyệt đối. Khi mua các BĐS,
xét về tính pháp lý cần xem xét đất đai thuộc loại nào, đợc giao sử dụng trong
thời gian bao lâu, thời gian còn đợc sử dụng, tên chủ đợc giao sử dụng, tiền SDĐ

đợc đóng một lần hay hàng năm, các công trình trên đất do ai sở hữu, có giấy
phép xây dựng không v.v. Nhìn chung để kiểm tra thông tin đó không đơn giản,
đôi khi phải bỏ qua hoặc chấp nhận bỏ tiền ra để mua thông tin, trong đó nguồn
thông tin từ các cơ quan chức năng quản lý nhà đất ở địa phơng là rất quan trọng.
Thông tin pháp lý là nhân tố ảnh hởng lớn đến các giao dịch BĐS.
2.5.3. Thực trạng về thuế và các nguồn thu liên quan đến đất đai
2.5.3.1. Thu tiền SDĐ
Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất; Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài Chính
về hớng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004 về thu tiền SDĐ; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về thu tiền SDĐ, trong đó quy
định căn cứ thu tiền SDĐ là diện tích đất và giá đất theo mục đích SDĐ tại thời
điểm giao đất.