Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã cẩm phả tỉnh quảng ninh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Chú giải
NĐ Nghị định
CP Chính phủ
TW Trung ương
WB Ngân hàng thế giới
UBND Uỷ ban nhân dân
QĐ-UBND Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh
GPMB Giải phóng mặt bằng
TĐC Tái định cư
CNH Công nghiệp hoá
HĐH Hiện đại hoá
ĐTH Đô thị hoá
i
DANH MỤC CÁC BẢNG


 !" 
#$%
#&'()*)+,-./01#23-#456/2%
#$789:; <=<>%
#$78?@A
#$78B<= CD?CEFGHIJ #K:-LL
M%NOOPN#Q -LLRANOOAN#Q#S
#$%O
Q0T&-UQ0VQ-U02W-#X+%O
 !" %O
-YZ%O
Q$B%
#$%
[\]+^-U02W-#X+%

_`abc7Lde#f"Q`:!OOAgO%S
_`aDZChB<:!Lde#f"Q`%M
:!OOAgO%M
%BB C?C7BEFG9-iF8Lde#f"Q`%A
_`aD 9CEFG RP
_`%a*9GjELFJ: CdBL 9CEF
GRM
_`SaD$BEFG !Z?BP
_`RaDBJLEFG Z?BP
ii
_`PaD$BEFG 7`!Z?BPS
_`MaD9EFGIJUQ_MO
_`Aa*9GjELFJ: C?CB7BIJMO
_`OaD9k`!BZ?BMS
[\)+,-./6-U0lA
/2)2m+05[0^nAR
iii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ẢNH
Biểu 2.1. Cách thức sử dụng tiền của người dân sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ Error:
Reference source not found
Ảnh 1: Mặt bằng dự án nhiệt điện Mông Dương - hạng mục nắn sông Mông Dương
Error: Reference source not found
Ảnh 2: San lấp mặt bằng ở dự án nhiệt điện Mông Dương Error: Reference source
not found
Ảnh 3: Mặt bằng ở dự án Hòa Lạc – Cẩm Bình Error: Reference source not found
iv
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt mà còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế,

văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta thay đổi một cách nhanh
chóng, nhu cầu về đất cho người dân, cho các công trình xây dựng, các khu công
nghiệp, khu đô thị…tăng lên mạnh mẽ làm cho đất càng trở nên khan hiếm và đắt
đỏ. Đi đôi với tình hình phát triển đất nước như vậy, việc bồi thường, thu hồi đất để
giải toả phục vụ quy hoạch và thực hiện các dự án xây dựng ngày càng phát triển
trên phạm vi toàn quốc.
Có thể thấy trên cả nước, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác
tái định cư đều gặp rất nhiều vướng mắc làm chậm trễ việc khởi công xây dựng và
kéo dài tiến độ thi công của các công trình, không những gây thiệt hại cho Nhà
nước mà còn là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện đông người và kéo dài, làm
ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế - xã hội của địa phương. Điều này khiến ta phải
suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề là ở đâu, ở những người thực hiện chính
sách hay còn ở ngay trong chính sách?
Hiện nay việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định
của Luật đất đai 2003, được thực hiện theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004. Hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP có Thông tư số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004. Ngày 25/5/2007 Chính phủ ban hành Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP quy định cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất và trình tự, thủ tục thu hồi đất, thực
hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ngày
13/8/2009 Chính Phủ ban hành nghị định 69/NĐ – CP bổ sung quy định về quy
hoạch sử dụng đất, thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Qua quá trình thực hiện, cơ bản các Điều, Khoản trong Nghị định đã được áp
dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc phục
1
được nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước đây. Tuy nhiên, còn nhiều
nội dung cần phải phân tích, đánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát
thực tế, điều tra xã hội học nhằm sửa đổi và hoàn thiện các nội dung chính sách,
đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi, duy trì trật tự, kỷ cương của

pháp luật, hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất của nhân dân trong
việc bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì những lý do nêu trên, để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, được sự phân công của Khoa Tài nguyên và Môi
trường, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS Hà Xuân Linh tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh”
nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên nhân gây cản trở, đề xuất một
số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Nhà nước.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở tìm hiểu, đánh giá và phân tích các tồn tại và nguyên nhân việc
thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thu
hồi đất góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, giúp cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về vấn đề thực hiện chính
sách thu hồi đất, bồi thường GPMB.
- Tìm hiểu và nghiên cứu các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
cũng như các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá thực trạng và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện
chính sách bồi thường thiệt hại ở một số dự án trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả thời
gian qua.
2
- Đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện
chính sách thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng hiệu quả.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu các vấn về cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn và các vấn đề kinh tế
xã hội liên quan đến việc thực hiện chính sách thu hồi đất, GPMB ở địa bàn Thị xã
Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh.
- Đối tượng điều tra trực tiếp là các hộ bị thu hồi đất ở các khu, dự án và cơ
quan thực hiện chính sách đền bù khi thu hồi đất GPMB tại Thị xã Cẩm Phả - tỉnh
Quảng Ninh.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Đề tài nghiên cứu kết quả thực hiện chính sách thu hồi đất,
GPMB và giải pháp hoàn thiện chính sách trên địa bàn thị xã Cẩm Phả.
- Về không gian:
Nghiên cứu đề tài trên địa bàn Thị xã Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh
- Về thời gian:
Thực hiện nghiên cứu đề tài từ tháng 5/2011 đến tháng 5/2012
3
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.1. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
1.1.1. Lý luận về bồi thường và thu hồi đất
1.1.1.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội
Lời mở đầu của Luật đất đai năm 1993 đã xác định rõ vai trò của đất đai:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất như ngày nay”. Thực vậy đất đai tồn tại từ xa xưa, từ trước khi xuất hiện loài
người, qua nhiều thiên niên kỷ, con người sống và tồn tại vĩnh hằng cùng đất. Đất
đai gắn bó với con người một cách chặt chẽ cả về vật chất và tinh thần. Đất đai thì
có hạn, không tăng mà còn có nguy cơ bị giảm đi do xu hướng khí hậu nóng lên làm
mực nước biển dâng cao. Bên cạnh đó là việc sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu

quả, hủy hoại đất đai cũng như tốc độ gia tăng về dân số khiến cho đất đai đã khan
hiếm lại càng trở nên khan hiếm hơn.
Đất đai là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của con người. Trong cuộc
sống đất đai là nơi diễn ra mọi hoạt động của con người. Con người sống, sinh hoạt,
tiến hành sản xuất tạo ra của cải vật chất cho xã hội trực tiếp hoặc gián tiếp và vô số
những hoạt động khác đều nhờ vào đất đai. Trong công nghiệp, đất đai chỉ là nơi
làm nhà xưởng. Trong nông nghiệp thì đất đai là tư liện sản xuất chủ yếu, đặc biệt
và không thể thay thế được. Đất đai được gọi là tư liệu sản xuất đặc biệt vì nó vừa
là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai là đối tượng lao động vì đất
đai chịu sự tác động của con người như cày, xới để có môi trường tốt cho sinh vật
phát triển. Đất đai là tư liệu lao động vì nó phát huy tác dụng như một công cụ lao
động. Con người dùng đất đai để trồng cấy và chăn nuôi. Vì vậy, không có đất đai
thì không có sản xuất nông nghiệp.
4
1.1.1.2. Khái niệm - sự cần thiết của thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Thu hồi đất: Theo luật đất đai năm 2003 thì Thu hồi đất là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân Xã, Phường, Thị trấn quản lý. Và cho đến nay thì vẫn chưa
có một khái niệm nào về thu hồi đất nói lên được tính chất phức tạp của vấn đề này.
Do đó, để đi đến hiểu thế nào là thu hồi đất, chúng tôi đã nghiên cứu tình hình trong
nước cũng như tình hình thực tế ở địa phương và đã có những nhận định như sau:
Thu hồi đất là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia. Do đó việc thu hồi đất là sự
thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có đất trong vùng
quy hoạch để đi đến sự thống nhất về giá cả đền bù thiệt hại cho người dân và sự
ủng hộ của người dân cho việc thu hồi đất của Nhà nước.
Nhưng trong những năm qua, các vấn đề này hầu như chỉ thực hiện theo hình
thức "Top down" trên xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan có chức
năng của các địa phương, có đất bị thu hồi áp giá, không phù hợp với giá thị trường,
do đó gây không ít khó khăn trong việc thu hồi đất của Nhà nước. Để hiểu rõ hơn ta

xem các quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.
b. Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
c. Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
d. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
5
e. Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được
quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
1.1.1.3. Luật đất đai ở Việt Nam – cơ sở của chính sách bồi thường thu hồi đất
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB qua những điều 17, 18, 23,58.
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước
đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá,
xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu
hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ
chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”.
- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu về
thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và
tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất
được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18. Nhà nước
bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và có
hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993. Với quy định "đất có giá" và người sử dụng
đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với
công tác bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993.
6
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã thu
được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau,
do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó đã dần mất đi vai trò làm
động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh
tiến độ thi công công trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được thông qua
ngày 29 tháng 6 năm 2001. Đây là công cụ pháp luật quan trọng thể chế hóa đường
lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Tuy
vậy, Luật Đất đai này chưa đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà nước trong tình
hình mới. Chính vì vậy, luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu
lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhằm mục đích hoàn thiện hơn cơ chế quả lý đất đai
trong tình hình phát triển mới của đất nước. Hàng năm tại các kỳ họp của Quốc hội
luật đất đai vẫn được đem ra bàn thảo góp ý kiến và sửa đổi để hoàn chỉnh hơn nữa.
1.1.1.4. Các quy định – chính sách thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách

bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính –
Xây dựng - Tổng cục Địa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/CP.
7
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị định số 90/CP nói trên.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.
* Chính sách bồi thường GPMB cụ thể theo quy định của Nghị định số
22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC:
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC đã quy định
rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, đối tượng phải
bồi thường thiệt hại, đối tượng được bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt
hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất,
việc lập khu TĐC cũng như việc tổ chức thực hiện.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói
trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi
thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được lựa
chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng
tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP.

a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối
tượng được bồi thường. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ
sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K
để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Đối với đất bị thu hồi là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất
đấu thầu, thì người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất nhưng được bồi
thường thiệt hại chi phí đã đầu tư vào đất. Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công
ích của xã chưa giao cho ai sử dụng, khi giao đất người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại về đất bằng tiền cho ngân sách xã. Người
đang sử dụng đất công ích của xã được UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí đã
đầu tư vào đất. Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do
8
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện
tích của đất bị thu hồi. Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở
được bồi thường theo quy định người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm
một phần diện tích đất ở, tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi
thường bằng tiền.
b - Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được
bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70% đến
80% mức bồi thường.
c - Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc
lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị định trước đây hầu như mới chỉ quan tâm đến nội dung bồi thường
cho đất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì Nghị định này đã đưa
các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các
cấp và Ban bồi thường GPMB cấp Huyện trong việc chỉ đạo lập phương án bồi
thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức hộ gia đình, cá

nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án đã được phê duyệt, tạo sự chủ
động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội quỹ đất của địa phương.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật
đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
9
và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty
cổ phần.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của
Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật đất đai 2003 đã kế thừa
những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới
nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay.
Tuy nhiên để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25-5-2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư 06 Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị

định 84/2007/NĐ-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008
Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Về Nghị định 84/2007/NĐ/CP tập trung vào việc làm rõ, bổ sung Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản
chính sách bồi thường, trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư.
10
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định 84/2007/NĐ-CP là đảm bảo quyền và
lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng đất, nhà
đầu tư và quyền của nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
1.1.2. Lý luận về thực hiện chính sách thu hồi đất và
bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý. Quá trình thu hồi đất được thực hiện theo một quy trình nhất định từ các
khâu ban đầu như: xác định và công bố chủ trương thu hồi đất, sau khi có chủ
trương rồi thì tiến hành lập hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi sau đó thẩm định
và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cuối cùng là

thông báo việc thu hồi đất và ra quyết định thu hồi đất.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa
dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu
vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau,
ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng
đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
11
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để
sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ
vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là
điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [1].
1.1.2.2. Các nội dung và các yêu cầu thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường
giải phóng mặt bằng
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không sinh sôi nảy nở thêm. Vì vậy, phải
có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả, nâng cao độ phì của đất, bồi bổ
đất, để đất ngày càng có hiệu quả kinh tế cao. Phải sử dụng đất tiết kiệm, hạn chế sử
dụng đất 2 vụ lúa vào xây dựng khu công nghiệp, đô thị. Quy hoạch khu công
nghiệp và đô thị vào đất đồi, bãi đầm lầy (đất địa tô chênh lệch thấp), nơi xa đô thị,
xa trung tâm thì mở đường giao thông và chuyển các dịch vụ về gần với nông thôn,
nông dân hơn. Thật cần thiết mới sử dụng đến đất tốt, đất trồng cây lương thực.
Quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị mới cần
thông báo sớm, một cách công khai để cho nhân dân được biết. Các cấp uỷ, chính
quyền, các đơn vị nhận đất cần phối hợp với các đoàn thể nhân dân, trong đó Hội

Nông dân các cấp là nòng cốt để tiến hành các thủ tục cần thiết và tuyên truyền các
chủ trương của Đảng, Nhà nước về đất đai, nhằm hạn chế việc khiếu kiện trong
nhân dân. Việc thu hồi đất nên theo nguyên tắc: nhu cầu đất đến đâu thì thu hồi đất
đến đó. Đền bù, giải phóng mặt bằng theo giá của Nhà nước quy định và tính đến
yếu tố giá cả thị trường trong từng thời điểm nhất định, theo hướng tạo điều kiện
thuận lợi cho nông dân, cho người có đất bị thu hồi.
Tổ chức tốt việc tái định cư cho hộ nông dân sau khi thu hồi đất đến ở các
vùng xen kẽ với các hộ dân trong làng, xã (nếu còn quỹ đất sản xuất), tạo cơ hội cho
họ có đất đồi rừng hoặc một phần đất sản xuất của nông dân khác nhường lại, giúp
họ yên tâm sản xuất. Các khu tái định cư cũng nên gần làng quê, dòng họ của các hộ
nông dân đã sống, gắn bó nhiều đời.
12
Đặc biệt trong quá trình tiến hành thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội của
địa phương nên đề cao vai trò tham gia và tham vấn của người dân. Khi thực hiện
việc bồi thường giải phóng mặt bằng cần có sự công khai minh bạch và tổ chức họp
dân để thống nhất phương án bồi thường sao cho thỏa đáng nhất, tránh để xảy ra
khiếu kiện, tố cáo trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng các khu khu vực
thu hồi đất tại các địa phương.
1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện chính sách thu hồi đất và bồi thường
giải phóng mặt bằng
* Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng
đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương
chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa
lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN) để phục vụ yêu cầu quản lý
việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN
như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà
Vinh,
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều
địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa
13
đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang
làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản
đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và

các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
14
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
* Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình

trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là
581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là
155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
* Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
15
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình
thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho phát triển các dự án đầu tư.

Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn
và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn những nhược điểm như là số lượng
nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa
đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng
16
nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo.
Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm
chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình
hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán
bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
* Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm mới của Luật
đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định
một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2003 đề
cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.

- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng
17
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
thị xã trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một
thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc
điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu
kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thị xã trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật

đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm
2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-
CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai.
18
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện
nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên
tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu
kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù
hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây
ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB. Theo kết quả Bộ Tài nguyên và Môi
trường kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 cho thấy trong 17.480 đơn khiếu
kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm 70,64% mà khiếu kiện về giá đất bồi
thường thấp hơn giá thị trường chiếm 70% khiếu kiện về GPMB.
* Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi

đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1.Tổng quan tài liệu về thu hồi đất, chính sách bồi
thường ở các nước
1.2.1.1. Tình hình thu hồi đất, chính sách bồi thường ở các nước
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
19
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những
không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những
nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề
sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên
thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi
thường GPMB.
* Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ
sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế
theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai.
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và thu
đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyên không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc
thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu
hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không

bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các
chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công
cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả
chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao
mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu
cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở
20
hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính
phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết
định của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nước
thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất
kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà
nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất
nhận được thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường.
Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng
sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất
có thể yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và
theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi
thường đó là giá thị trường, giá đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan
như chi phí di chuyển, chi phí TĐC.
* Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả
đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ
sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết

trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thị xã Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại
bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại
chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và
loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.
21