Đề xuất dự án Khu đô thị Nam Đàn

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐỀ XUẤT DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHU ĐÔ THỊ TRUNG TÂM MỚI THỊ TRẤN NAM ĐÀN
HUYỆN NAM ĐÀN – THUỘC QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ
LỆ 1/500 CÁC PHÂN KHU CHỨC NĂNG PHÊ DUYỆT TẠI QUYẾT
ĐỊNH SỐ 858/QĐ-UBND NGÀY 02/4/2021 CỦA UBND TỈNH NGHỆ AN
(Kèm theo tờ trình số
/TTr-UBND ngày
tháng
năm 2021)
1. Tên dự án: Khu đơ thị trung tâm mới thị trấn Nam Đàn, huyện Nam
Đàn – Thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các Phân khu chức năng
phê duyệt tại Quyết định số 858/QĐ-UBND ngày 02/4/2021 của UBND tỉnh
Nghệ An.
2. Mục tiêu đầu tư dự án:
- Xây dựng một khu đô thị tại mới tại Thị trấn Nam Đàn, huyện Nam Đàn
đồng bộ, hiện đại đảm bảo các yêu cầu tiêu chuẩn về vệ sinh mơi trường, an
ninh trật tự, an tồn giao thơng, phịng cháy chữa cháy, cảnh quan đơ thị, văn
minh thương mại.
- Góp phần sớm hiện thực hóa đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 các phân khu chức năng tại thị trấn Nam Đàn, huyện Nam Đàn đã được
phê duyệt tại quyết định số 858/QĐ-UBND ngày 02/04/2021 của UBND tỉnh
Nghệ An.
3. Địa điểm thực hiện dự án:
Khu đất dự kiến thực hiện dự án thuộc thị trấn Nam Đàn, huyện Nam
Đàn, tỉnh Nghệ An; có tổng diện tích khoảng 200.168,50m2 với các giáp giới
như sau:
- Phía Bắc

: Giáp Khối Quy Chính, Thị trấn Nam Đàn;

- Phía Nam

: Giáp đất quy hoạch Cơng viên trung tâm thị trấn

- Phía Đơng

: Giáp Khối Nam Bình, Thị trấn Nam Đàn;

- Phía Tây

: Giáp Quốc lộ 15.


2
Sơ đồ vị trí khu đất thực hiện dự án

4. Quy mơ đầu tư:
- Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 200.168,50m2;
- Diện tích đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất: 200.168,50m2;
- Diện tích đất xây dựng: 89.130,71m2;
- Diện tích sàn xây dựng: 199.281,83m2
- Diện tích sàn xây dựng nhà ở:186.991,25m2;
- Số tầng: 01 ÷ 05 tầng;
- Hệ số sử dụng đất: 1,00 lần;
- Số lượng nhà ở: 493 căn;
- Quy mô dân số: Khoảng 2.000 người;
- Vị trí dự án thuộc khu vực đơ thị;
- Dự án không thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền
cơng nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt;

- Dự án không thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được
xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;


3
* Quy mô kiến trúc xây dựng dự kiến:
- Bồi thường GPMB diện tích khoảng 200.168,50m2;
Dự án bao gồm 3 dự án thành phần với quy mô như sau:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng: (dự án thành phần 1)
- Nhà ở thấp liền kề kết hợp thương mại: 110 căn được xây dựng phần
thô, chiều cao 3,0 tầng, mật độ xây dựng 80%, trên tổng diện tích đất 16.408,20
m2, tổng diện tích sàn khoảng 39.379,68m2;
- Nhà ở liền kề: 338 căn được xây dựng phần thô, chiều cao 3,0 tầng, mật
độ xây dựng 80%, trên tổng diện tích đất 50.878,70 m2, tổng diện tích sàn
khoảng 122.108,90m2;
- Nhà ở biệt thự: 45 căn được xây dựng phần thô, chiều cao 3,0 tầng, mật
độ xây dựng 60%, trên tổng diện tích đất 14.168,16 m2, tổng diện tích sàn
khoảng 25.502,69m2;
b) Dự án đầu tư khu thương mại dịch vụ; (dự án thành phần 2)
Trung tâm thương mại: xây dựng trung tâm thương mại cao 5 tầng, mật độ
xây dựng 45%, trên diện tích đất 4.983,96m2; tổng diện tích sàn xây dựng
khoảng 11.213,91m2;
c) Dự đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; (dự án thành phần 3)
- Nhà văn hóa:
+ Nhà văn hóa khối Quy Chính diện tích đất 1.330,04m2, mật độ xây dựng
40%, chiều cao 01 tầng;
+ Nhà văn hóa khu đơ thị diện tích đất 1.361,65m2, mật độ xây dựng 40%,
chiều cao 01 tầng;
- Hệ thống đường giao thông vỉa hè;
- Hệ thống cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch chi tiết

xây dựng 1/500 các phân khu chức năng tại thị trấn Nam Đàn, huyện Nam Đàn
đã được phê duyệt tại quyết định số 858/QĐ-UBND ngày 02/04/2021 của
UBND tỉnh Nghệ An:
+ San nền 200.168,50m2;
+ Vườn hoa, cây xanh đô thị;
+ Bãi đỗ xe;
+ Chiếu sáng đô thị;
+ Hệ thống cấp nước;
+ Hệ thống thoát nước mưa;
+ Hệ thống thoát nước thải;
+ Hệ thống điện và thông tin liên lạc;


4
+ Khu xử lý nước thải;
+ Trạm biến thế;
+ Hệ thống Phòng cháy chữa cháy.
5. Tổng vốn đầu tư dự kiến: 1.000.197.000.000 VNĐ (Một nghìn tỷ,
một trăm chín mươi bảy triệu đồng) trong đó:
Tổng mức đầu tư xây dựng chưa bao gồm chi phí 958.253.000.000 đồng
GPMB
Chi phí bồi thường GPMB

41.944.000.000 đồng

(Chi tiết xem bảng tính khái tốn tổng mức đầu tư và tính tốn chi phí bồi
thường GPMB)


BẢNG TÍNH KHÁI TỐN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

TT Hạng mục

A

Chi phí đầu tư
xây dựng theo
suất đầu tư

1

Hạ tầng kỹ
thuật, cây xanh
cảnh quan

2

3

Liền kề thương
mại

Liền kề

Đơn
vị

Diện tích Mật
đất (m2) độ XD

Tầng
cao

Khối
lượng

Suất vốn
(1.000
đồng)

Hệ số
vùng

Tỷ
trọng
chi phí

Thành tiền
(1.000 đồng)

Ghi chú

871.138.704

m2

m2

m2

200.168,50 8.450.000

16.408,20

50.878,70

80.0%

80.0%

3.0

3.0

39.379,68

122.108,88

7.330

7.330

0,982 100.0%

Áp dụng mã 13220.01, Bảng 42
166.097.820 Quyết định số 65/QĐ-BXD

1,005

45.0%

Áp dụng mã 11120.03, Bảng 1
Quyết định số 65/QĐ-BXD (vì
cơng trình chỉ xây thơ để bàn giao
nên áp dụng điểm e với tỷ trọng
chi phí phần móng 15% và phần
130.543.344 kết cấu thân 30%)

45.0%

Áp dụng mã 11120.03, Bảng 1
Quyết định số 65/QĐ-BXD (vì
cơng trình chỉ xây thô để bàn giao
nên áp dụng điểm e với tỷ trọng
chi phí phần móng 15% và phần
404.790.021 kết cấu thân 30%)

1,005


6

TT Hạng mục

4

Biệt thự

5

Trung tâm
thương mại

6

Nhà văn hóa
khối Chính Quy

7
B

Nhà văn hóa
khu đơ thị
Chi phí dự
phịng
CỘNG
LÀM TRỊN

C

Chi phí GPMB
TỔNG VỐN
ĐẦU TƯ

Đơn
vị

m2

m2

Diện tích Mật
đất (m2) độ XD

14.168,16

4.983,96

60.0%

45.0%

Tầng
cao

3.0

5.0

Khối
lượng

25.502,69

11.213,91

Suất vốn
(1.000
đồng)

7.330

6.930

Hệ số
vùng

1,005

Tỷ
trọng
chi phí

45.0%

Thành tiền
(1.000 đồng)

Ghi chú

Áp dụng mã 11120.03, Bảng 1
Quyết định số 65/QĐ-BXD (vì
cơng trình chỉ xây thơ để bàn giao
nên áp dụng điểm e với tỷ trọng
chi phí phần móng 15% và phần
84.541.219 kết cấu thân 30%)

1,000 100.0%

Áp dụng mã 11260.01, Bảng 12

77.712.396 Quyết định số 65/QĐ-BXD

m2

1.330,04

40.0%

1.00

532,02

6.930

0,999 100.0%

Áp dụng mã 11260.01, Bảng 12
3.683.184 Quyết định số 65/QĐ-BXD

m2

1.361,65

40.0%

1.00

544,66

6.930

0,999 100.0%

Áp dụng mã 11260.01, Bảng 12
3.770.719 Quyết định số 65/QĐ-BXD

A*10%

87.113.870

A+B

958.252.574
958.253.000
41.944.000
1.000.197.000


6. Thời hạn hoạt động của dự án: chu kỳ đầu của dự án là 50 năm kể từ
ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất cho nhà đầu tư.
7. Tiến độ thực hiện dự án:
Dự kiến tiến độ chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng, thời gian xây
dựng, thời gian vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ…
Tổng thời gian thực hiện dự án dự kiến là 5 năm:
- Hoàn thiện các thủ tục và đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư: quý III – quý IV
năm 2021;
- Hoàn thành công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư, các thủ tục giao
đất: quý IV – năm 2022;
Dự án được phân chi thành 03 dự án thành phần với tiến độ thực hiện các dự
án thành phần cụ thể như sau:

- Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội:
+ Hoàn thiện hồ sơ dự án đầu tư và GPXD: Quý I năm 2023;
+ Khởi công xây dựng: Quý I năm 2023;
+ Hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội: Quý IV năm 2023;
- Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại dịch vụ:
+ Hoàn thiện hồ sơ dự án đầu tư và GPXD: Quý III năm 2023;
+ Khởi cơng xây dựng: Q IV năm 2023;
+ Hồn thành xây dựng khu thương mại dịch vụ: Quý IV năm 2024;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng:
+ Hoàn thiện hồ sơ dự án đầu tư và GPXD: Quý IV năm 2023;
+ Khởi công xây dựng: Q I năm 2024;
+ Hồn thành xây dựng phần thơ các khu nhà ở thấp tầng: Quý IV năm
2025;
8. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án:
Dự án Khu đô thị trung tâm mới thị trấn Nam Đàn, huyện Nam Đàn, tỉnh
Nghệ An hình thành một khu dân cư đô thị được đầu tư quy mô, hiện đại đảm bảo
các yêu cầu tiêu chuẩn về vệ sinh mơi trường, an tồn giao thơng, phịng cháy chữa
cháy, cảnh quan đô thị, văn minh thương mại. Dự án hình thành sẽ là điểm nhấn
mang lại sự đổi mới diện mạo cho khu vực trung tâm thị trấn Nam Đàn.
Dự án đi vào hoạt động góp phần đem lại một phần nguồn thu cho chủ đầu
tư đồng thời cũng giúp tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước thơng qua các
thuế, các loại phí, lệ phí, tiền sử dụng đất.
Dự kiến tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước khoảng 92,37 tỷ đồng.


8
TT

Đơn
vị

Nội dung

Giá trị
(tỷ
đồng)

Ghi chú

m2

81,455.06

1,600

Tạm tính theo
bảng giá đất
130,33
năm 20202024

Diện tích đất
m2
thương mại dịch vụ

4,983.96

0,800

3,99 50% giá đất ở

1 Đất ở
2

Đơn giá
(triệu
đồng/m2)

Khối
lượng

3 Trừ chi phí GPMB

41,94

Tiền sử dụng đất
phải nộp

92,37

Đẩy mạnh việc thơng thương, góp một phần vào việc phát triển kinh tế - xã
hội tại địa phương. Thu hút các tiểu thương đầu tư vào các trung tâm thương mại
thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo thêm nhiều việc làm cho lao động tại địa phương.
Hình thành nên hệ thống hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm
bảo yêu cầu, mở rộng không gian khu vực trung tâm thị trấn giảm áp lực giao
thơng, thốt nước lên khu vực trung tâm hiện hữu.
Giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động tại địa phương tham gia xây
dựng dự án, vận hành bảo trì, tham gia hoạt động kinh doanh thương mại, vận hành
các dịch vụ công viên trung tâm; giúp nâng cao đời sống người dân giải quyết các
vấn đề an sinh xã hội.
Tạo ra khoảng 81.455,06m2 đất ở; hình thành khoảng 186.991,25m2 sàn nhà

ở liền kề và biệt thự và khoảng 11.213,91m2 sàn thương mại dịch vụ.
Dự án giúp giải quyết một phần nhu cầu đất ở, nhà ở cho địa phương, giải
quyết vấn đề cân bằng q trình phát triển cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa.
Các cơng trình hạ tầng xã hội, thể thao, cơng viên xây xanh, ... thuộc dự án
góp phần nâng cao chất lượng đời sống cư dân trong dự án và khu vực lân cận.
Tác động đối với di dân tái định cư: Không.
9. Thông tin về đất đai:
a) Hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án:
Hiện trạng khu đất chủ yếu là đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác,
đất giao thông, đất nôi trông thủy sản, và một số loại đất khác cụ thể như sau:
Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất
STT

Loại đất

Loại đất

1
2

BCS
BHK

Đất chưa sử dụng
Đất trồng cây

Đối tượng quản lý
sử dụng đất
3.188,3 UBND Thị trấn
91.002,8 Hộ gia đình

Diện tích (m2)


9
STT

Loại đất

3
4

DSH
DTT

Loại đất
hàng năm
Nhà văn hố xóm
Đất thể thao

5

LUC

Đất lúa

59.502,9

Đất lúa
Đất ao

Đất ở, vườn
Đất giao thơng,
thuỷ lợi

6.300,6
11.510,7
175,3

6
7
8

LUK
NTS
ONT+CLN
Đất GT,
9
TL
Tổng diện tích

Diện tích (m2)
369,6
5.105,9

23.012,4
200.168,5

Đối tượng quản lý
sử dụng đất
UBND Thị trấn

UBND Thị trấn
Hộ gia đình và
UBND Thị trấn
(UBND Thị trấn:
1685.9)
Hộ gia đình
Hộ gia đình
Hộ gia đình
UBND Thị trấn


10
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất


11
Nguồn gốc đất:
Đối với diện tích đất sản xuất nơng nghiệp: là đất lúa, đất trông cây hàng
năm khác đã được cấp giấy theo Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 cho hộ gia
đình, cá nhân và đã sử dụng trong quá trình dồn điền đổi thửa theo chỉ thị 02/CTTU năm 2002 và chỉ thị 08/CT-TU năm 2014 của Ban thường vụ tỉnh ủy. Sau khi
chuyển đổi ruộng đất các hộ gia đình chưa được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nơng nghiệp. Hiện tại, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng canh tác ổn định,
khơng có tranh chấp. Trong đó có 1.685,90m 2 đất trồng lúa do UBND Thị trấn
quản lý.
Đối với diện tích đất giao thơng, thủy lợi nội đồng, đất sân thể thao, đất nhà
văn hóa, đất chưa sử dụng do UBND thị trấn Nam Đàn quản lý;
Đối với đất nuôi trồng thủy sản giao cho hộ gia đình quản lý sử dụng sản
xuất ổn đinh khơng có tranh chấp
Đất ở và đất trồng cây lâu năm giao cho hộ gia đình sử dụng lâu dài, ổn định
không tranh chấp.

b) Điều kiện thu hồi đất đối với dự án thuộc diện thu hồi đất:
Dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội
theo quy định tại khoản 3 điều 62 Luật đất đai năm 2013. UBND huyện Nam Đàn
đã trình Sở Tài ngun và Mơi trường tổng hợp dự án vào Danh mục dự án cần thu
hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, Sở Tài ngun và Mơi trường đã
có văn bản số 1884/STNMT-QLĐĐ ngày 09/4/2021 báo cáo UBND tỉnh trình Hội
đồng nhân dân tỉnh thông qua.
c) Dự kiến nhu cầu sử dụng đất:
Dự kiến nhu cầu sử dụng đất
STT
1
2
3
4
5
6
7

Loại đất

Diện tích (m2)

Đất thương mại dịch vụ
Đất công cộng
Đất ở
Đất cây xanh thể dục thể thao
Đất mặt nước cảnh quan
Đât hạ tầng kỹ thuật
Đất giao thông
Tổng cộng

4.983,96
2.692,05
81.455,06
11.516,82
9.045,96
691,66
89.782,99
200.168,50

Thời hạn giao đất: theo thời hạn dự án.
Dự kiến tiến độ giao đất: năm 2022.
d) Dự kiến sơ bộ phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
* Kế hoạch giải phóng mặt bằng:

Tỷ lệ (%)
2,5
1,3
40,7
5,8
4,5
0,3
44,9
100,0


12
Phạm vi giải phóng mặt bằng: 200.168,50 m 2 theo ranh giới nghiên cứu quy
hoạch dự án.
* Chính sách đền bù:

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết luật đất đai;
Thông tư số 57/2010/TT-BTC ngày 16/4/2010 của Bộ Tài Quy Chính định
về việc lập dự tốn, sử dụng và quyết tốn kinh phí tổ chức thực hiện Bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất;
Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành bảng đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thuỷ sản và di chuyển
mồ mả trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Quyết định số 39/2018/QĐ-UBND ngày 10/09/2018 của UBND tỉnh Nghệ
An sửa đổi, bổ sung một số điều quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An ban hành kèm theo Quyết định số
58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015;
Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND ngày 19/12/2019 của UBND tỉnh Nghệ
An ban hành giá xây dựng nhà, cơng trình làm cơ sở xác định giá trị Bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất năm 2020 trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
Bảng giá đất trên địa bàn huyện Nam Đàn ban hành theo Quyết định của
UBND tỉnh Nghệ An;

Các quy định khác của pháp luật và UBND tỉnh Nghệ An có liên quan.
* Tổ chức thực hiện:
UBND huyện Nam Đàn thành lập Hội đồng bồi thường GPMB tái định cư.
Hội đồng bồi thường GPMB tổ chức lập phương án bồi thường GPMB tái
định cư trình UBND huyện phê duyệt.
Thực hiện bồi thường theo quyết định được phê duyệt và các quy định pháp
luật liên quan.


13
* Tiến độ, nguồn vốn thực hiện
Nguồn vốn: Vốn của Nhà đầu tư trúng đấu thầu;
Tiến độ thực hiện: theo quy định của pháp luật.
* Phương án tổng thể bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Phương án tổ chức thống kê đối tượng phải đền bù:
- Đối với đất và chi phí đầu tư vào đất:
Diện tích tính tốn đền bù được tính theo quy hoạch được duyệt và bị ảnh
hưởng thực tế khi thu hồi đất thực hiện dự án.
Các chi phí đầu tư vào đất được xác định bằng hồ sơ chứng từ hợp lệ và áp
dụng tính tốn theo quy định nhà nước.
Đơn giá áp dụng đền bù áp theo đơn giá ban hành của UBND tỉnh Nghệ An.
- Đối với tài sản là hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội:
Tính theo quy mơ thực tế, mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới
của cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật
chuyên ngành theo đúng quy định tại khoản 3 điều 89 của Luật đất đai.
- Đối với tài sản, vật kiến trúc:
Tài sản, vật kiến trúc trên đất tính theo khối lượng thực tế kiểm kê được và
áp giá theo đơn giá ban hành của UBND tỉnh Nghệ An.
- Đối với cây cối, hoa màu:
Cây cối, hoa màu trên đất tính theo khối lượng thực tế kiểm kê được áp giá

theo đơn giá ban hành của UBND tỉnh Nghệ An.
- Đối với di dời mồ mả:
Hỗ trợ chi phí di dời các cho các gia đình có mộ nằm trong diện cần giải
phóng mặt bằng theo các quy định của pháp luật và của địa phương tại thời điểm
GPMB.
- Phương án tạo lập cơ sở hạ tầng, tái định canh, định cư: Dự án không phải
thực hiện công tác tái định cư.
- Phương án đào tạo nghề, tạo việc làm đảm bảo cuộc sống cho đối tượng có
đất bị thu hồi: Hỗ trợ đào tạo nghề, tạo việc làm theo quy định của pháp luật.
- Nguồn vốn, và cơ chế thanh toán cho giải phóng mặt bằng, tái định canh,
định cư:
Cơ chế thanh toán: theo quy định của pháp luật.


BẢNG TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG GPMB
TT
I

MĐSD

Đơn vị

Diện tích

Đơn giá
(đồng)

Bồi thường về đất
Đất trồng lúa

m2

65.803,5

50.000

Thành tiền
(1.000 đồng)
10.168.850

Ghi chú

Giá đất theo bảng giá đất nông nghiệp
3.290.175 huyện Nam Đàn khu vực thị trấn Nam
Đàn

Đất khác

II

III

NTS

m2

11.510,7

50.000

ONT+CLN

m2

175,3

10.000.000

BHK

m2

91.002,8

50.000

Đất trồng lúa

m2

65.803,5

4.500

BHK

m2

91.002,8

4.500

Đất trồng lúa

m2

65.803,5

100.000

BHK

m2

91.002,8

100.000

Bối thường hoa màu

Hỗ trợ chuyển đổi nghề

Giá đất theo bảng giá đất nông nghiệp
575.535 huyện Nam Đàn khu vực thị trấn Nam
Đàn
1.753.000 Giá thị trường tham khảo tại khu vực
Giá đất theo bảng giá đất nông nghiệp
4.550.140 huyện Nam Đàn khu vực thị trấn Nam
Đàn
705.628

Quyết định 74/2017 của UBND tỉnh
296.116
Nghệ An
Quyết định 74/2017 của UBND tỉnh
409.513
Nghệ An
16.831.700
Điều 23 QĐ58/2015 của UBND tỉnh
6.580.350
Nghệ An
Điều 23 QĐ58/2015 của UBND tỉnh
9.100.280
Nghệ An


15

TT

IV
V
VI

MĐSD

Đơn vị

Diện tích

Đơn giá

(đồng)

NTS

m2

11.510,7

100.000

Hỗ trợ ổn định đời sống
Di dời hồn trả các
cơng trình hạ tầng kỹ
thuật
Chi phí hoạt động
GPMB
TỔNG CỘNG
LÀM TRÒN

m2

168.317

50.000

Thành tiền
(1.000 đồng)

Điều 23 QĐ58/2015 của UBND tỉnh
Nghệ An

8.415.850 Tạm tính
1.151.070

5.000.000 Tạm tính
2%

Ghi chú

822.441
41.944.469
41.944.000


10. Giải trình về sự phù hợp với các quy hoạch có liên quan
Dự án đã được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng
tỷ lệ 1/500 tại quyết định số 858/QĐ-UBND ngày 02/04/2021.
11. Đánh giá sơ bộ tác động mơi trường (nếu có) theo quy định pháp
luật về bảo vệ mơi trường:
11.1. Phân tích, đánh giá sơ bộ tác động về môi trường:
Tác động đến khơng khí, khí hậu: trong q trình thi cơng do các hoạt động
xây dựng, khai thác chuyên chở vật liệu, sẽ gây nên bụi và khí thải… đây chỉ là tác
động tạm thời trong q trình thi cơng.
Tác động đến môi trường nước: trong khu vực nghiên cứu dự án có một số
kênh mương, ao hồ. Việc thi cơng san lấp mặt bằng và xây dựng sẽ có ảnh hưởng
đến môi trường nước của khu vực tuy nhiên sẽ không ảnh hưởng đến nguồn nước
sinh hoạt của địa phương.
Tác động đến môi trường sinh vật: phạm vi thực hiện dự án hiện có một số
hoa màu và kênh mương, ao hồ quy mô nhỏ, việc san lấp mặt bằng và xây dựng sẽ
có ảnh hưởng nhất định đến mơi trường sinh vật, nhưng là khu vực độc lập nên
việc xây dựng của dự án không ảnh hưởng quá nhiều đến mơi trường chung.

Tác động ơ nhiễm tiếng ồn: Ơ nhiễm tiếng ồn xảy ra trong q trình thi cơng
xây dựng do hoạt động của máy móc thiết bị, các phương tiện vận chuyển vật liệu.
Tác động ô nhiễm tiếng ồn chỉ xảy ra nhất thời. Quá trình triển khai thực hiện dự
án cần có các biện pháp hạn chế bằng việc tổ chức sắp xếp hợp lý về biện pháp thi
công, thời gian hoạt động của các thiết bị.
Dự án khi đi vào hoạt động chủ yếu phát sinh các chất thải trong quá trình
sinh hoạt sẽ được tổ chức thu gom xử lý theo đúng quy định; đồng thời các điều
kiện môi trường khác sẽ được tái sinh đem lại điều kiện sống tốt hơn cho cư dân
trong dự án cũng như các khu vực lân cận.
11.2. Biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu:
11.2.1. Giai đoạn chuẩn bị dự án:
a) Giảm thiểu tác động do phát quang cây cối và phá dỡ nhà cửa trong dự
án:
- Hiện trạng dự án chủ yếu là các ao hồ nuôi trồng thủy sản và ruộng muối,
do đó lượng xà bần phát sinh trong q trình phá dỡ nhà cửa là khơng đáng kể;
- Quá trình tháo dỡ nhà cửa, chặt bỏ cây cối được tiến hành nhanh gọn từng
khu vực dự án và được xử lý phù hợp;
- Lượng cây cối chặt bỏ có thể được tái sử dụng để làm nhiên liệu đốt; khối
lượng gạch, tường vỡ được tận dụng để san lấp mặt bằng tại khu vực dự án, một số
phế liệu khác có thể bán lại cho tư nhân.
b) Giảm thiểu tác động do hoạt động san nền của dự án:


17
- Áp dụng các biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa các thao tác trong q
trình thi cơng và thực hiện theo kiểu cuốn chiếu để giảm thiểu mức độ tác động tới
môi trường xung quanh;
- Cung cấp trang thiết bị bảo hộ lao động cho công nhân làm việc tại cơng
trường. Giám sát chặt chẽ q trình thi công, phương án thi công để đảm bảo giảm
thiểu ô nhiễm và các nguy cơ xảy ra tai nạn lao động.

c) Giảm thiểu tác động do tiếng ồn:
- Đẩy nhanh tiến độ phá dỡ cơng trình tránh kéo dài thời gian tác động ảnh
hưởng đến sức khỏe của công nhân, người dân sống gần khu vực phá dỡ;
- Không phá dỡ, vận chuyển xà bần, đất đắp vào giờ nghỉ ngơi của người
dân (thời gian thi công: sáng 6h - 11h30, chiều 13h - 18h).
d) Giảm thiểu do tác động của nước thải sinh hoạt:
- Sử dụng các nhà vệ sinh có sẵn trong khu vực để hạn chế việc xả nước thải
bừa bãi trong khu vực, gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt và cuộc sống của
người dân gần khu vực dự án;
- Tuyên truyền giáo dục cho cán bộ công nhân về ý thức bảo vệ môi trường
xung quanh;
- Xây dựng nhà vệ sinh tự hoại tại khu vực nhà quản lý cơng trình để giảm
thiểu việc xả thải bừa bãi vào môi trường xung quanh và khu dân cư hiện hữu
trong khu vực dự án.
11.2.2. Giai đoạn thi công xây dựng dự án:
a) Giảm thiểu tác động đến mơi trường khơng khí:
-Trong q trình thi cơng đường: hồn thành dứt điểm từng cơng việc theo
hình thức thi công cuốn chiếu, khống chế việc lộ mặt đường cấp phối kéo dài để
không gây tác động đến mơi trường khơng khí do việc phát tán bụi vào mùa khô
ảnh hưởng đến sức khỏe công nhân trên công trường và các hộ dân xung quanh
khu vực dự án.
- Lập hàng rào chắn bằng tôn khu vực dự án tiếp giáp với với khu dân cư,
trường học;
- Sử dụng xe tưới nước để giảm thiểu lượng bụi phát tán trong q trình thi
cơng.
b) Giảm thiểu tác động do tiếng ồn, độ rung:
- Yêu cầu các đơn vị thi công bố trí kế hoạch thi cơng, điều động máy móc,
xe cộ, thiết bị kỹ thuật một cách khoa học nhằm hạn chế tối đa tiếng ồn và các tác
động có hại;
- Không tiến hành vận chuyển vào các giờ cao điểm, giờ nghỉ ngơi của

người dân xung quanh;


18
- Có biện pháp thi cơng ép cọc, lu lèn thích hợp tại các khu vực tiếp cận khu
dân cư ngoài dự án.
c) Giảm thiểu tác động do nước thải:
- Trong q trình vận hành và sửa chữa máy móc thiết bị, dầu nhớt sẽ được
thu gom một cách triệt để, không đổ một cách tuỳ tiện và hạn chế thấp nhất lượng
dầu nhớt rơi vãi ra ngoài nhằm giảm thiểu dầu mỡ theo nước mưa xuống gây ảnh
hưởng xấu đến nước ngầm;
- Khu vực chứa xăng, dầu phải có mái che và đặt ở vị trí an tồn, cao ráo, xa
nơi làm việc của công nhân, tránh những khu vực dễ bắt cháy và cách xa nguồn
nước;
- Xây dựng nhà vệ sinh cho cơng nhân, cấm phóng uế bừa bãi.
d) Giảm thiểu tác động do chất thải rắn:
- Tất cả rác sinh hoạt từ công nhân được thu gom và tập trung vào các thùng
chứa hoặc bao plastic có dung tích khoảng 10-20 lít sau đó bỏ vào thùng chứa rác
(240l) ở các nơi tập trung rác trong khu vực;
- Hàng ngày sẽ có người đi thu gom rác trên tồn cơng trường và hợp đồng
với Cơng ty mơi trường đô thị thành phố Nha Trang thu gom, vận chuyển đi đổ bỏ
tại các bãi rác theo quy định;
- Tuyên truyền, nhắc nhở công nhân bỏ rác đúng nơi quy định, đặc biệt
không vứt rác bừa bãi xuống đầm.
12. Dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư và điều kiện đối với nhà đầu
tư
12.1. Dự kiến hình thức lựa chọn nhà đầu tư
Khu đất hiện nay chưa thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng vì vậy
khơng đủ điều kiện để đấu giá theo quy định tại khoản 1 điều 119 của Luật đất đai
năm 2013. Trong điều kiện ngân sách hạn chế việc thực hiện giải phóng mặt bằng

khu đất để đấu giá là rất khó khăn. Vì vậy để sớm hiện thực hóa đồ án quy hoạch
mang lại nhiều lợi ích kinh tế xã hội cho Nam Đàn cũng như cho tỉnh Nghệ An;
cần tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu theo quy định của pháp
luật.
12.2. Điều kiện đối với nhà đầu tư
(Xem chi tiết yêu cầu sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư kèm theo)
13. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, đề nghị bổ sung
các nội dung
13.1. Thuyết minh việc triển khai dự án đầu tư đáp ứng mục tiêu, định
hướng phát triển đơ thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở;
Thực tế đã chứng minh Đơ thị hóa là q trình kiến tạo các khơng gian phức
tạp và bao gồm nhiều bước hiệp thương giữa ba khối động lực chính gồm chính


19
quyền, doanh nghiệp và quần chúng nhân dân. Quá trình phát triển đô thị ồ ạt chạy
đua theo thị trường, lợi nhuận của doanh nghiệp hoặc tự phát của nhân dân thiếu
tầm nhìn quy hoạch và sự quản lý cấp nhà nước sẽ tạo ra sự phân mảnh đô thị và
xã hội với những không gian đô thị vô hồn, chắp vá. Một đô thị thiếu sức sống khi
không kiến tạo được không gian để lôi kéo người dân ra đường phố nhằm tạo sự
tương tác xã hội thúc đẩy hình thành và phát triển văn hóa, lịch sử. Việc thiếu các
khơng gian cơng cộng làm suy yếu tính gắn kết xã hội trong phát triển đô thị là
điểm yếu của nhiều đô thị đương đại dẫn đến kết quả là sự phát triển không bền
vững đổ vỡ cấu trúc đô thị.
Đặc biệt là với thị trấn Nam Đàn một đơ thị hình thành từ bề dày văn hóa,
lịch sử nghìn năm. Việc định hình phát triển Nam Đàn ngay từ những bước đầu
ngoài việc chú trọng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng các cơng trình kiến trúc
cần đặt nền tảng kiến tạo các không gian công cộng, trục cảnh quan đô thị nhằm
thu hút các hoạt động của quần chúng nhân dân tạo nên nét văn hóa, sự sống động
của đơ thị góp phần thúc đẩy phát triển du lịch, thương mại cho tồn huyện.

Vì vậy việc đầu tư xây dựng Khu đô thị trung tâm thị trấn Nam Đàn với sự
đa dạng về công năng, với điểm nhấn là các không gian công cộng, khu cây xanh
được bố trí tại trung tâm khu ở và quanh khu vực hồ điều hịa, kênh thốt nước
phía Bắc của dự án là hết sức cần thiết.
Dự án Khu đô thị tại thị trấn Nam Đàn, huyện Nam Đàn phù hợp với
Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Nghệ An đến năm 2025, định hướng đến năm
2030 được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt tại quyết định số 4175/QĐ-UBND
ngày 11/10/2019.
13.2. Dự kiến phân chia dự án thành phần
Để thuận lợi cho việc quản lý đầu tư xây dựng, quản lý dự án dự kiến phân
chia dự án thành 03 dự án thành phần như sau:
- Dự đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
- Dự án đầu tư khu thương mại dịch vụ;
- Dự án đầu tư nhà ở thấp tầng;
13.2. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng
13.2.1. Sơ bộ các giải pháp kỹ thuật
13.2.1.1. Công trình nhà ở
a) Giải pháp kết cấu:
- Móng: móng băng bê tơng cốt thép trên nền tự nhiên, tường móng xây
gạch đặc vữa xi măng cát, giằng móng bê tơng cốt thép;
- Hệ khung cột, dầm, sàn, mái bằng bê tơng cốt thép tồn khối đổ tại chỗ.
b) Giải pháp kiến trúc:


20
- Các khu nhà ở liền kề được phân bổ hợp lý dọc theo các trục đường giao
thông phù hợp với quy hoạch được duyệt;
- Các giải pháp thiết kế khơng gian kiến trúc: tầng 1 bố trí phịng khách,
phịng ăn, chỗ để xe, toilet; tầng 2 bố trí 2 phịng ngủ, khơng gian sinh hoạt chung
và nhà vệ sinh; tầng 3 bố trí 1 phịng ngủ, phịng thờ, kho và khu vực giặt phơi

thơng thống.
- Giải pháp tường bao, tường ngăn phịng chủ yếu xây thơ bằng gạch chỉ vữa
xi măng cát.
13.2.1.2. Cơng trình thương mại dịch vụ
a) Giải pháp mặt bằng kiến trúc:
Mặt bằng được bố trí khơng gian thơng thống phù hợp với nhiều loại hình
kinh doanh thương mại, có thể bổ sung ngăn chia linh hoạt;
Bố trí nhiều hướng cửa thốt người hợp lý khi có sự cố;
Hệ thống thang máy, thang bộ đảm bảo giao thơng trục đứng thuận tiện và
thốt hiểm khi có sự cố;
Bố trí khu vệ sinh chung tại các tầng để phục vụ thuận tiện cho nhu cầu sử
dụng.
b) Giải pháp mặt đứng và chiều cao cơng trình:
Mặt đứng cơng trình sử dụng hình khối lớn, kết hợp với các giải pháp vật
liệu phù hợp tạo nên vẻ mang tính hiện đại, thu hút điểm nhấn của khu đô thị;
Màu sắc cơng trình sử dụng chủ yếu các màu sáng kết hợp với các vạch màu
tối tương phản mạnh tạo nên hiệu ứng giúp thu hút điểm nhìn;
Mỗi trung tâm thương mại cao 5 tầng, nền có cao độ +0.750 so với cao độ
sân; tầng 1 có chiều cao 3,9m, các tầng cịn lại cao 3,6m;
c) Giải pháp vật liệu hồn thiện:
Mặt chính cơng trình sử dụng nhiều mảng kính kết hợp với tấm ốp nhôm và
các lam ngang chắn nắng để tạo hình khối mảng miếng mang tính chất hiện đại
phù hợp với mục đích sử dụng và thu hút tầm nhìn;
Sàn: Sàn lát gạch Granite 800x800. Sàn khu vệ sinh lát gạch chống trơn
300x300.
Tường: Tường bao che xây gạch 220, tường ngăn chia không gian bên trong
xây gạch 110. Tường khu vệ sinh được ốp gạch granite chống ẩm mốc, trần, tường
lăn sơn 1 lớp lót và 2 lớp màu (chống mốc, bám bụi).
Trần: Toàn bộ được làm trần thạch cao sáng màu, bố trí giật cấp, đèn chiếu
tăng tính mỹ thuật và phù hợp với từng khơng gian cơng trình.

Cửa: Hệ thống cửa, vách sử dụng nhơm hộp sơn màu trắng, kính cường lực.
d) Cây xanh, sân vườn: