Bài giảng Đầu tư bất động sản

1
Chương
Chương
4.
4.

Đầu tư Bất động sản
2
Mục đích
 Nắm được các nội dung chính của đầu
tư kinh doanh bất động sản.
 Các loại hình đầu tư kinh doanh bất
động sản.
 Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu
tư kinh doanh bất động sản.
3
Nội dung
1.

Những vấn đề

chung về đầu tư kinh doanh BĐS
2.

Lựa chọn đầu tư
3.

Nhà đầu tư
4.

Nguồn vốn đầu tư

5.

Trình tự, thủ

tục thực hiện một dự

án đầu tư kinh
doanh bất động sản
6.

Nội dung các dự

án đầu tư kinh doanh BĐS
7.

Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
8.

Thông tin và

hồ sơ bất động sản
9.

Đánh giá

hiệu quả

dự

án đầu tư kinh doanh BĐS.
4
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
1.

Các khái niệm và định nghĩa
 Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến
hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp
luật (Điều 3, Luật Đầu tư).
 Các hình thức đầu tư:
 Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ
vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
 Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc
mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá
khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không
trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
5
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện,
có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với
các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29
-Luật Đầu tư).

 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động
sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế -xã
hội của đất nước(Điều 12, Luật Kinh doanh bất
động sản).
 Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu
tư BĐS(Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản).
6
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước:
 xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài
hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và
trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự
án.
 giải phóng mặt bằng;
 miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
 vay ưu đãi đầu tư;
 có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS.
7
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Các khái niệm về kinh doanh BĐS :
 Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo
lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
 Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động
hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất
động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động
sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
8
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Các khái niệm về kinh doanh BĐS :
 Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh
doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức,
cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản.
 Bất động sản được kinh doanh:
a)

Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu
hình)
b)

Quyền sử

dụng đất (tài sản vô hình)
9
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Bất động sản được kinh doanh (Nghị định
153/2007/NĐ-CP):
a)

Công trình dân dụng; công trình công nghiệp;
công trình giao thông; công trình thủy lợi; công
trình hạ

tầng kỹ

thuật (trừ

các loại bị

cấm).
b)

Quyền sử

dụng đất được tham gia thị trường bất
động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.
c)

Có đủ

các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của
Luật Kinh doanh bất động sản

10
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh
doanh hay là tính chất pháp lý
(Điều 7 Luật
KDBĐS)
 Nhà, công trình xây dựng:
a)

Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b)

Bảo đảm chất lượng;
c)

Không có

tranh chấp về

quyền sở

hữu;
d)

Không bị

kê biên;

e)

Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ;
f)

Có

hồ sơ theo quy định
11
1. Các vấn đề

chung về đầu tư
bất động sản
 Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh
doanh hay là tính chất pháp lý
(Điều 7 Luật
KDBĐS)
 Quyền sử dụng đất:
a)

Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b)

Có

giấy tờ

hợp pháp chứng minh quyền sử

dụng

đất;
c)

Không có

tranh chấp ;
d)

Trong thời hạn sử

dụng đất ;
e)

Không bị kê biên ;
f)

Đất công trình đô thị

phải có

các công trình hạ

tầng theo dự

án
12
2. Lựa chọn Đầu tư
1.

Đầu tư vào đâu?

Đầu tư mua cổ

phiếu
của các công ty
Đầu tư mua trái
phiếu với lãi suất cố
định
Đầu tư bất động sản
?
?
?
13
2. Lựa chọn Đầu tư
2.

Đầu tư theo tiêu chí

nào?
Cổ

phiếu các cty
Đầu tư mua trái
phiếu với lãi
suất cố định
Đầu tư bất động sản
Ít bịảnh hưởng của lạm phát

?
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư

?
Thu nhập đều đặn?
Quản lý dễ

dàng và

chi phí

thấp

?
Nâng được giá

trị

vốn đầu tư

?
14
 An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro
bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng
đầu của tất cả các nhà đầu tư.
 Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu
tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư
vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu,
chứng chỉ tiền gửi v.v…
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư
15
 Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều
nhà đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà

đầu tư an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là
chỉ tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích
mạo hiểm thường chú trọng đến.
 Nhà đầu tư chỉ đầu tư vào một tài sản và chi
phí thường xuyên của họ lệ thuộc vào thu
nhập từ tài sản này thì yếu tố này là cực kỳ
quan trọng.
Tính chất đều đặn của thu nhập
16
 Việc mua bán chứng khoán diễn ra nhanh
chóng trên thị trường và chi phí mua bán thấp
cũng như không mất thời gian cho quản lý.
 Đầu tư BĐS bất lợi hơn các hướng đầu tư
khác, vì việc mua bán thường tốn nhiều thời
gian và chi phí.
 Có thể mua (bán) một bộ phận kết quả đầu
tư. Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác có
thể chia nhỏ ra để bán từng phần. Đây là
điểm yếu của đầu tư BĐS.
Quản lý dễ

dàng và

chi phí

thấp
17
 Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó
giá trị của tài sản và lợi tức cũng tăng theo.
 Người đi vay trở nên có ít thu nhập hơn để

tham gia thị trường. Hơn nữa, khi có lạm phát,
lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người
cho vay nhiều hơn: mất vốn và không tính được
thời gian hoàn vốn. Những người cho vay sẽ
phải chịu những thiệt hại mà không thể thu hồi
được.
Ít ảnh hưởng bởi lạm phát
18
 Giá trị của tài sản đầu tư có tăng cao hơn lạm
phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa là giá
trị thực có tăng lên theo thời gian?
 Các tài sản khác nhau đáp ứng những đòi hỏi
trên với mức độ khác nhau. Thông thường có sự
đánh đổi giữa ưu thế này với những hạn chế
khác của các loại tài sản đầu tư.
 Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường
có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu
hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá.
Nâng cao được giá

trị

vốn
19
 Thuận lợi:
 Bảo đảm vốn đầu tư.
 Lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm
bảo.
 Cách thức tốt nhất để chống lạm phát.
 Nâng cao giá trị vốn.

Đặc điểm của đầu tư KD BĐS
20
 Bất thuận lợi:
 Cần một khoản vốn đầu tư lớn.
 Không dễ dàng mua bán (khó thanh
khoản).
 Chi phí quản lý cao.
 Chi phí mua bán giao dịch cao.
Đặc điểm của đầu tư KD BĐS
21
Loại
Tiêu chí
Chứng
khoán
Trái
phiếu
Bất động
sản
1. An toàn Thấp Cao Cao
2. Thu nhập đều Thấp Cao Cao
3. Dễ

giao dịch Cao Cao Thấp
4. Ảnh hưởng bởi
lạm phát
T.bình Thấp Thấp
5. TS Lợi nhuận Cao Thấp Cao
Đặc điểm của đầu tư KD BĐS
22
BĐS hay Cổ

phiếu?
Cổ

phiếu các
công

ty
Đầu tư bất động sản
Bất động sản Cổ

phiếu
BĐS thường có

giá

trị

lớn.
Các CP có

giá

trị

nhỏ

vì

vậy các cá

nhân
có

ít tiền cũng có

thể

sở

hữu CP.
Tính không đồng nhất của BĐS.
Cổ

phiếu của một công ty hoàn toàn
đồng nhất.
BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác
quản lý.
Chủ

sở

hữu cổ

phiếu thường mua luôn
dịch vụ

quản lý.
Có

thể được hoàn thiện thông qua việc
bỏ

thêm vốn và

thực hiện quản lý tích
cực
Chủ

sở

hữu cổ

phiếu không thể

làm gì để

nâng cao chất lượng hoạt động của công
ty.
23
BĐS hay Cổ

phiếu?
Cổ

phiếu các
công ty
Đầu tư bất động sản
Bất động sản Cổ

phiếu
Không có

thị trường tập trung cho BĐS;
mang tính địa phương; thời gian mua bán
dài.
Thị trường tập trung, người bán và người
mua tiếp xúc với nhau; giá

thị trường
thống nhất.
Các thông tin thị trường không đầy đủ; bí

mật.
Thông tin đều được công khai.
Dòng thu nhập thường ổn định trong một
khoản thời gian dài.
Thu nhập từ

cổ

tức có

thể thay đổi liên
tục.
BĐS gắn liền với đất đai. Giá

trị thường
có xu hướng tăng lên theo thời gian.
Giá

trị

cổ

phiếu tăng (giảm) dưới tác
động của nhiều nhân tố.
24
2. Lựa chọn đầu tư
 Các loại hình đầu tư BĐS
 Đất ở, nhà ở;
 Văn phòng và địa điểm kinh doanh;
 Trung tâm mua sắm, trung tâm thương mại;
 Nhà xưởng công nghiệp, nhà kho và diện tích
kinh doanh;
 Cơ sở vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe;
 Bất động sản trong nông nghiệp;
 Đầu tư bất động sản ở nước ngoài;
25
Đầu tư vào các loại hình BĐS
Anh Mỹ
1 Cửa hàng bán lẻ 44% 21%
2 Văn phòng cho thuê. 39% 9%
3 Nhà xưởng 14%
4 Nhà

ở 65%
5 Các loại khác 3% 5%
Nguồn: Real Estate Finance –

Sherman J. Maisel 1995.