Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở hỗn hợp chung cư cao cấp kết hợp văn phòng dịch vụ

GIỚI THIỆU DỰ ÁN
I. Mục tiêu dự án
1. Đầu tư xây dựng, kinh doanh, tạo ra nguồn tiều vố hoàn chi phí nộp
tiền sử dụng đất để chuỷen sang làm đường, giảm mức vốn vay, tiết kiệm kinh
phí đầu tư xây dựng công trình, khắc phục khó khăn nguồn vốn Ngân sách đầu
tư hiện nay. Đồng thời tạo nên một quần thể kiến trúc đẹp, văn minh, hiện đại,
đáp ứng được nhu cầu về nhà ở và các công trình công cộng trên điạ bàn Thành
phố.
2. Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp NO5 là một hạng mục quan trọng
của dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, Hà Nội, Vì vậy nó phải
đáp ứng mục tiêu chung là hình thành tổ hợp khối nhà ở cao tầng hỗn hợp theo
đúng quy mô và chức năng trong tổng mặt bằng dự án, đồng thời có sự hài hoạ
về cảnh quan kiến trúc và quan hệ “liền mạch” một cách hữu cơ với khu đô thị
“láng giềng” Trung Hoà – Nhân Chính đã xây.
3. Căn cứ vào vị trí, hình dáng của khu đất, nhu cầu xây dựng và khả năng
khai thắc thực tế, công trình được tổ hợp thành một khối nhiều nhà cao tầng đa
chức năng: Nhà ở căn hộ + Văn phòng làm việc + Dịch vụ đời sống có chất
lượng cao, hình thức đẹp, cso sức hấp dẫn với khách hàng, đáp ứng tốt nhất các
yêu cầu sử dụng trong thời kỳ hiện tại và tương lai.
4. Quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư. Hoàn thành đúng
tiến đô của dự án, sớm đưa các công trình vào sử dụng. Đảm bảo khai thác kinh
doanh có lãi trong điều kiện luông đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng.
5. Tuân thủ các yêu cầu về quy hoạch xây dựng, kiến trúc của thành phố.
Sử dụng công nghệ mới và vật liệu tiên tiến, đồng thời phải tính toán đến các
yếu tố bền vững và bảo vệ môi trường.
1
II. Quy mô xây dựng
Cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp Đông Nam Trần Duy Hưng là tổ
hợp 4 khối cao tầng trên khu đất rộng 29.680 m
2
. Chức năng chính của cụm

công trình là căn hộ bán và cho thuê, ngoài ra còn tổ chức thêm các dịch vụ
thương mại, dịch vụ công cộng và không gian sinh hoạt cộng đồng. Có hệ thống
tang hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong toà nhà với mật độ xây
dựng khoảng 23%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân
vườn, bãi đỗ xe ngoài trời và giao thông nội bộ. Tổng thể kiến trúc đã đảm bảo
các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp
công cộng, đặc biệt lưu ý đến các chức năng phụ trợ như sân vườn, bãi xe…
Cụ thể:
+ Xây dựng hạ tầng kỹ thuật phần diện tích ngoài nhà: 22.818m
2
+ Xây dựng cụm công trình nhà cao tầng hỗn hợp, trên cơ sở các thông số
đã đựơc thành phố phê duyệt như sau:
+ Diện tích lô đất nghiên cứu: 29.680 m
2
.
+ Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m
2
.
+ Mật độ xây dựng: 23%
+ Tầng cao trung bình: 26,6 tầng.
+ Hệ số sử dụng đất: 6 lần.
*Tổ hợp xây dựng gồm (theo thiết kế cơ sở):
2 khối nhà 25 tầng nổi + 3 tầng hầm;
2 khối nhà 29 tầng nổi + 3 tầng hầm.
+ Tổng số căn hộ: 748 căn.
+ Dân số tính toán: 3.000 người.
* Chức năng chính:
1. Tầng nổi:
a) Khối 25 tầng
- Tầng 1+2: Nhà trẻ, dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng.

- Tầng 3-6: Văn phòng cho thuê.
2
- Tầng 7-25: Căn hộ ở.
b) Khối 29 tầng:
- Tầng 1: Dịch vụ công cộng, sinh hoạt cộng đồng.
- Tầng 2-6: Văn phòng cho thuê.
- Tầng 7-29: Căn hộ ở.
2. Tầng hầm:
- Tầng hầm 1: Dịch vụ siêu thị.
- Tầng hầm 2+3: Gara xe cộ và các bộ phận kỹ thuật.
III. Hình thức đầu tư và nguồn vốn
* Tên dự án:
Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở hỗn hợp chung cư cao cấp kết hợp văn
phòng dịch vụ tại lô đất NO5, thuộc dự án khu đô thị Đông Nam đường Trần
Duy Hưng, Hà Nội.
*Hình thức đầu tư:
Xây dựng mới.
* Chủ đầu tư:
Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam
(Vinaconex).
* Quản lý dự án:
Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị (Vinahud)
* Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:
+ Vốn vay ngân hàng.
+ Vốn tự có của chủ đầu tư.
+ Vốn huy động của chủ đầu tư.
* Thời gian thực hiện: 3 năm kể từ quý IV năm 2007 đến quý IV năm
2010.
3
Bảng 1: Khái toán vốn đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng cụm nhà ở cao tầng hỗn hợp trên lô đất N05
Địa điểm: Khu đô thị đông nam Trần Duy Hưng-Cầu Giấy-Hà Nội
STT Hạng mục công việc ĐVT Số lượng
Đơn giá
trước thuế
Giá trị
trước thuế
VAT
Giá trị
sau thuế
Tổng mức đầu tư 1,696,161 146,326 1,842,487
I Chi phí xây dựng 1,163,903 116,390 1,280,294
1 Khối nhà cao tầng 29T1 m2 48140 4.45 214,223 21,422 235,645
2 Khối nhà cao tầng 29T2 m2 48140 4.45 214,223 21,422 235,645
3 Khối nhà cao tầng 25T1 m2 55230 4.3223 238,721 23,872 262,593
4 Khối nhà cao tầng 25T2 m2 55230 4.3223 238,721 23,872 262,593
5 Tầng hầm liên thông giữa các khối nhà m2 64504 4 258,016 25,802 283,818
II Chi phí thiết bị(Dự kiến) 93,900 9,390 103,290
III Chi phí khác 72,431 7,243 79,674
1 Chi phí quản lý dự án 0.966%*(Gxd+Gtb) 12,150 1,215 13,365
2 chi phí lập dự án đầu tư 0.158%*(Gxd+Gtb) 1,987 199 2,186
chi phí khảo sát địa chất đo vẽ
3 bản đồ địa hình tạm tính 1,091 109 1,200
4 chi phí thiết kế 1.005%*Gxd*1.55 18,131 1,813 19,944
5 Chi phí TVGS-Phần XD 0.584%*Gxd 6,797 680 7,477
Chi phí TVGS-PhầnTB 0.319%*Gtb 300 30 329
6
Chí phí chứng nhận sự phù hợp CL công
trình TT 2,485 249 2,734
7 Chi phí thí nghiệm kiểm tra TT 4,545 455 5,000

8 Các chi phí tư vấn đầu tư khác TT 24,945 2,495 27,440
IV Chi Phí về đất m2 201,333 0 201,333
1 Tiền sử dụng đất 180,000 0 180,000
2 Khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng(dự kiến) 21,333 0 21,333
V Chi phí dự phòng 10%(I+II+III) 133,023 13,302 146,326
VI Lãi vay ngân hàng 31,570 0 31,570
4
Bảng 2: Kế hoạch khấu hao
Đơn vị: 1000đ
Nội dung khấu hao
XD, lắp đặt Mua sắm TB CFkhấu trừ dần TS khấu hao Giá trị còn lại
2010 479117
2011 15332 6000 3582 24914 454203
2012 15332 6000 3582 24914 429289
2013 15332 6000 3582 24914 404376
2014 15332 6000 3582 24914 379462
2015 15332 6000 3582 24914 354548
2016 15332 6000 3582 24914 329634
2017 15332 6000 3582 24914 304721
2018 15332 6000 3582 24914 279807
2019 15332 6000 3582 24914 254893
2020 15332 6000 3582 24914 229979
2021 15332 15332 214648
2022 15332 15332 199316
2023 15332 15332 183984
2024 15332 15332 168652
2025 15332 15332 153321
2026 15332 15332 137989
2027 15332 15332 122657
2028 15332 15332 107325

2029 15332 15332 91994
2030 15332 15332 76662
2031 15332 15332 61330
2032 15332 15332 45998
2033 15332 15332 30667
2034 15332 15332 15335
2035 15332 15332 3
Giá trị khấu hao 383294 60000 35820 479117
Thời gian 25 10 10 10
Tỷ lệ 4% 10% 10%
5
Bảng 3: Kế hoạch trả nợ
STT Hạng mục đầu tư Năm đầu tư xây dựng Năm vận hành
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
1 Nợ đầu năm (*) 61800 114938 30525
2 Vay trong năm 60000 40823 Đầu quý IV/2006
4 Trả nợ gốc trong năm 98205 30525
5 Lãi trong năm (12%/năm) 1800 12315 13793 3663
6 Dòng tiền ra 0 0 98205 34188
7 Dư nợ cuối năm 61800 114938 30525 0
6
7
Bảng 4: Doanh thu và chi phí
Năm
Nội dung chi phí
Tổng chi
CP luỹ
kế
Doanh
thu

Ghi
chú
chi lương& vận hành chi KH CPBH sau vận hành
2010 596 18 614 614 29485 Từ quý IV/2010
2011 1988 24914 807 27709 28323 106147
2012 1988 24914 807 27709 56032 106147
2013 1988 24914 807 27709 83741 106147
2014 1988 24914 807 27709 111450 106147
2015 1988 24914 807 27709 139159 106147
2016 1988 24914 807 27709 166868 106147
2017 1988 24914 807 27709 194577 112044
2018 1988 24914 807 27709 222286 112044
2019 1988 24914 807 27709 249995 112044
2020 1988 24914 807 27709 277704 112044
2021 1988 15332 520 17840 295544 112044
2022 1988 15332 520 17840 313384 112044
2023 1988 15332 520 17840 331224 112044
2024 1988 15332 520 17840 349064 112044
2025 1988 15332 520 17840 366904 112044
2026 1988 15332 520 17840 384744 112044
2027 1988 15332 520 17840 402584 112044
2028 1988 15332 520 17840 420424 112044
2029 1988 15332 520 17840 438264 112044
2030 1988 15332 520 17840 456104 112044
TÍNH TOÁN CÁC CHỈ TIÊU HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính
STT Nội dung chi phí
Năm vận hành
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
0 1 2 3 4 5 6 7

1 Doanh Thu 29485 106147 106147 106147 106147 106147 106147
2 Chi phí sản xuất 614 27710 27710 27710 27710 27710 27710
3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 0 28871 78437 78437 78437 78437 78437 78437
4 Thuế TNDN (3)*28% 0 8084 21962 21962 21962 21962 21962 21962
5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 0 20787 56475 56475 56475 56475 56475 56475
6 Khấu hao 0 0 24914 24914 24914 24914 24914 24914
7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 0 20787 81389 81389 81389 81389 81389 81389
8 Cộng dồn 20787 102176 183564 264953 346342 427730 509119
9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê) 479117
10 lãi vay trong thời gian xây dựng
CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) -479117 20787 81389 81389 81389 81389 81389 81389
Luỹ kế -479117 -458330 -376941 -295553 -214164 -132775 -51387 30002
HSCK (12%) 1.000 0.893 0.797 0.712 0.636 0.567 0.507 0.452
Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) -479117 18560 64883 57931 51724 46182 41234 36816
NPV luỹ kế -479117 -460557 -395675 -337744 -286020 -239838 -198604 -161788
Thời gian thu hồi vốn - - - - - - -
8
Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính
STT Nội dung chi phí Năm vận hành
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
8 9 10 11 12 13 14 15
1 Doanh Thu 112044 112044 112044 112044 112044 112044 112044 112044
2 Chi phí sản xuất 27710 27710 27710 27710 17840 17840 17840 17840
3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 84334 84334 84334 84334 94204 94204 94204 94204
4 Thuế TNDN (3)*28% 23614 23614 23614 23614 26377 26377 26377 26377
5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 60720 60720 60720 60720 67827 67827 67827 67827
6 Khấu hao 24914 24914 24914 24914 15332 15332 15332 15332
7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 85634 85634 85634 85634 83159 83159 83159 83159
8 Cộng dồn 85634 171269 256903 342538 425697 508856 592015 675173
9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê)

10 lãi vay trong thời gian xây dựng
CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) 85634 85634 85634 85634 83159 83159 83159 83159
Luỹ kế 115636 201271 286905 372540 455699 538858 622017 705175
HSCK (12%) 0.404 0.361 0.322 0.287 0.257 0.229 0.205 0.183
Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) 34586 30881 27572 24618 21345 19058 17016 15193
NPV luỹ kế -127201 -96321 -68749 -44131 -22786 -3728 13288 28481
Thời gian thu hồi vốn - - - - - -
năm
hoàn vốn
13.22
Phương pháp xác định năm thu hồi vốn:
Sử dụng hàm IF(AND(NPV luỹ kế
n-1
<0,NPV luỹ kế
n
>0), “năm hoàn vốn”,”-“)
9
Bảng 5: Tính toán các chỉ tiêu tài chính
STT Nội dung chi phí Năm vận hành
2025 2026 2027 2028 2029 2030
16 17 18 19 20 21
1 Doanh Thu 112044 112044 112044 112044 112044 112044
2 Chi phí sản xuất 17840 17840 17840 17840 17840 17840
3 Lợi Nhuận trước thuế (1)- (2) 94204 94204 94204 94204 94204 94204
4 Thuế TNDN (3)*28% 26377 26377 26377 26377 26377 26377
5 Lợi Nhuận sau thuế (3)-(4) 67827 67827 67827 67827 67827 67827
6 Khấu hao 15332 15332 15332 15332 15332 15332
7 Lợi nhuận sau thuế + khấu hao 83159 83159 83159 83159 83159 83159
8 Cộng dồn 166318 249477 332636 415794 498953 582112
9 Chi phí đầu tư (Phần cho thuê)

10 lãi vay trong thời gian xây dựng
CÂN ĐỐI (7)-(9)-(10) 83159 83159 83159 83159 83159 83159
Luỹ kế 788334 871493 954652 1037811 1120970 1204129
HSCK (12%) 0.163 0.146 0.130 0.116 0.104 0.093
Hiện giá trị thu nhập thuần(NPV) 13565 12112 10814 9655 8621 7697
NPV luỹ kế 42046 54157 64971 74627 83247 90945
10
Bảng 6: Tính toán các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR bằng hàm
11
Năm Dòng tiền cân đối NPV IRR
2009 -479117
90944 0.1461
2010 20787
2011 81389
2012 81389
2013 81389
2014 81389
2015 81389
2016 81389
2017 85634
2018 85634
2019 85634
2020 85634
2021 83159
2022 83159
2023 83159
2024 83159
2025 83159
2026 83159
2027 83159

2028 83159
2029 83159
2030 83159
12
1. Tính toán các chỉ tiêu NPV, IRR:
NPV: Insert  Function  NPV  Nhập: r, dòng tiền như dưới đây
13
IRR: Insert  Function  IRR  Nhập: dòng tiền như dưới đây
14
Biểu đồ thời gian thu hồi vốn
15
Cách vẽ biểu đồ:
Insert  Chart  line chart (trong thẻ standard types)  khoanh vùng dữ liệu theo data range và chọn series in rows
 Nhập các dữ kiện theo hình sau:
16
Sau khi đã nhập đầy đủ dữ kiện, chọn as object in: thoi gian thu hoi von để hiện biểu đồ ngay tại sheet thoi gian thu
hoi von như hình sau:
17
2. Phân tích độ nhạy:
Biểu đồ ảnh hưởng của lãi suất đến NPV
Cách vẽ: Tương tự như cách vẽ biểu đồ thời gian thu hồi vốn.
ri NPV
1% 1026106
2% 872852.1
3% 740395.7
4% 625465.2
5% 525355.3
6% 437822
7% 360998
8% 293324.4

9% 233495.7
10% 180415.1
11% 133158.5
12% 90944.61
13% 53111.18
14% 19094.93
15% -11584.6
16% -39338.4
17% -64519
18% -87429.9
19% -108333
20% -127454
21% -144991
22% -161114
23% -175972
24% -189696
25% -202401
26% -214186
27% -225141
28% -235344
29% -244865
30% -253765
18
Công thức tính NPV: =NPV(A5,CFi)*(1+A5)
Trong đó: A5: là tỷ số r
i

CF
i
: Dòng tiền của năm thứ i

(với i nằm trong khoảng 1% - 30%)
Ứng dụng Data table
Cách tính:
- % Chi phí tăng thêm để IRR vẫn bằng chi phí sử dụng vốn (12%)
IRR =IRR(tr-tc*(1+G33))
Trong đó:
• tr: Tổng doanh thu từ năm 2009 đến năm 2030
19
• tc: Tổng chi phí từ năm 2009 đến năm 2030
• G33: là ô bất kỳ đại diện cho sự thay đổi của tổng chi phí
Sử dụng goal seek:
Tools  goal seek  sau đó nhập số liệu theo bảng sau:
Set cell: Kích vào ô chứa công thức tính IRR
To value: nhập 12%
By changing cell: Kích vào ô màu vàng thể hiện % thay đổi của chi phí để IRR vẫn bằng 12%
- % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế:
IRR = IRR(tr*(1+G36)-tc)
Trong đó: G36 là ô đại diện % doanh thu có thể giảm mà dự án vẫn có thể chấp nhận về mặt kinh tế
Sử dụng goal seek: (tương tự phần trên)
20
Ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C và IRR của dự án
- Tỷ số B/C:
Tổng doanh thu đến 2030: 2234983
Tổng chi phí đến 2030: 1030854
21
Cách tính:
Ô màu vàng thể hiện công thức B/C
Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ số B/C
Trong đó:
Row input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng doanh thu

Column input cell: Kích vào ô bất kỳ đại diện cho % thay đổi của tổng chi phí
Sau đó nhấp OK!
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
Cách tính:
Ô màu vàng thể hiện ô công thức tính IRR
IRR=IRR(tr*(1+D94)-tc*(1+B82))
22
Trong đó:
D94: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng doanh thu
B82: Là ô bất kỳ thể hiện % thay đổi của tổng chi phí
Sử dụng Data/table để phân tích ảnh hưởng của doanh thu và chi phí đến tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR
Sử dụng Data/table như phần trên
23