Đồ án kinh tế xây dựng

1
PHẦN 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1. 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Trong tiến trình phát triển của xã hội loài người đã chứng minh : Con người
tồn tại không thể không có xây dựng cơ bản. Nhu cầu xây dựng cơ bản là nhu cầu
thường xuyên và ngày càng tăng lên cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất
nước mà xây dựng giao thông là 1 chuyên ngành được phân ra từ xây dựng cơ bản.
Sản xuất phát triển phân công lao động càng cao vì thế vai trò xây dựng giao
thông trong nền kinh tế quốc dân càng được khẳng định, nó như là sợi dây kết nối
các thành phần, các bộ phận kinh tế lại với nhau. Ngày nay người ta coi xây dựng
cơ bản là 1 ngành sản xuất vật chất độc lập và đặc biệt nó có chức năng tái sản xuất
giản đơn và tái sản xuất mở rộng tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân thông
qua xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng. khôi phục và sửa chữa lớn nhằm thỏa
mãn nhu cầu ngày càng tăng lên về vận chuyển hàng hóa và hành khách cho nền
kinh tế quốc dân.
Trong những năm tương lai, sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế ở nước ta
đòi hỏi ngành giao thông vận tải phải đi trước 1 bước nhằn đáp ứng công cuộc
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhu cầu xây dựng đẩy mạnh xây dựng
giao thông 1 lần nữa lại nổi lên thành 1 vấn đề rất bức bách, cần quy hoạch lại toàn
bộ mạng lưới đường, nâng cấp cải tạo đường cũ, xây dựng đường mới… tất cả
những việc đó đều phải dựa vào ngành xây dựng giao thông.
Xây dựng cơ bản, đặc biệt là xây dựng giao thông chiếm 1 vị trí quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân nên được sự quan tâm của nhà nước và ngày càng có
nhiều dự án đầu tư xây dựng được hình thành với mục đích huy động các nguồn
lực sản xuất của xã hội được nhiều hơn, đẩy lùi lạm phát cải thiện đời sống vật
chất và tinh thần của nhân dân. Mặt khác trong những năm gần đây do ảnh hưởng
của khủng hoảng tài chính thế giới, nền kinh tế toàn cầu rơi vào tình trạng suy
thoái, trong đó nước ta cũng là nạn nhân của cuộc khủng hoảng này. Khủng hoảng
tài chính làm cho lạm phát tăng cao, giá cả hàng hóa tăng, hàng hóa sản xuất ra
không tiêu thụ được, tình trạng thất nghiệp tăng mọi người thắt chặt chi tiêu, tiết

kiệm tiền, làm cho nguồn cầu giảm, hàng hóa bị ứ đọng vì vậy không kích thích
2
được phát triển sản xuất, nhân dân rơi vào tình trạng khó khăn. Để thoát khỏi tình
trạng khó khăn này, phải kích cầu tiêu dùng vì thế nhà nước phải đóng vai trò như
1 như 1 nhà tiêu dùng hàng hóa, làm tăng nguồn hàng hóa lưu thông trên thị
trường, kích thích sản xuất phát triển. Vậy nhà nước phải tiêu dùng sao cho có hiệu
quả cao, để thực hiện nhiệm vụ điều tiết vĩ mô nhà nước đang sử dụng xây dựng
giao thông như 1 công cụ của mình. Vì đầu tư vào lĩnh vực giao thông mang lại
hiệu quả kinh tế cao cho xã hội và đóng vai trò tiêu dùng hàng hóa do nguồn vật
liệu xây dựng chủ yếu là nguồn vật liệu trong nước. Do đó trong năm 2011 nhà
nước nhà nước dự kiến kế hoạch giải ngân đầu tư cho xây dựng giao thông lên đến
35000 tỷ đồng kéo theo nó là các dự án đầu tư xây dựng được lập ra để thực hiện
mục đích của mình.
Để các dự án đầu tư này được thực hiện thì cần có nguồn kinh phí dùng để đầu
tư, do các dự án đầu tư xây dựng giao thông có chi phí lớn và thu hồi vốn chậm,
nên các doanh nghiệp tư nhân đầu tư vào lĩnh vực này còn hạn chế. mà nguồn kinh
phí đầu tư dự án chủ yếu là do nhà nước đầu tư. Để dự án đầu tư được tiến hành
thông suốt và hiệu quả thì nguồn chi phí dự án dầu tư phải đảm bảo cung cấp đầy
đủ và kịp thời. Vì vậy chúng ta cần tìm hiểu quá trình hình thành chi phí dự án đầu
tư xây dựng công trình 1 cách rõ rang để tìm kiếm nguồn kinh phí đầu tư cho dự
án sao cho đạt hiệu quả cao nhất.
1. 2. KHÁI NIỆM
Chi phí dự án đầu tư xây dựng (hay còn gọi là chi phí đầu tư xây dựng công
trình là): Toàn bộ chi phí cần thiết để xây mới hoặc sửa chữa, cải tạo, mở rộng
công trình xây dựng.
Chi phí đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua chỉ tiêu tổng mức đầu
tư của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình, dự toán xây dựng
công trình ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, giá trị thanh
toán, quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác, sử
dụng.

1. 3. ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM VÀ QUÁ TRÌNH SẢN XUẤT XÂY
DỰNG GIAO THÔNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN CHI PHÍ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1. 3. 1. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng giao thông và ảnh
hưởng của nó đến chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
-Sản phẩm xây dựng giao thông có tính đơn chiếc: trong khi sản phẩm của
ngành công nghiệp và các ngành khác được sản xuất hàng loạt trong những điều
kiện ổn định tại xưởng về chủng loại, kích thước, mẫu mã, kĩ thuật cũng như công
nghệ được tiêu chuẩn hóa. Sản phẩm xây dựng giao thông được sản xuất theo đơn
3
đặt hàng và ở những địa điểm khác nhau, có điều kiện xây dựng khác nhau đối với
cùng loại hình sản phẩm. Vì vậy đối với sản phẩm xây dựng thì khả năng trùng lặp
về mọi phương diện như kĩ thuật, công nghệ, chi phí, môi trường là rất nhỏ, dương
như là không có. Ngay cả trong xu hướng công nghiệp hóa ngành xây dựng như
hiện nay thì ảnh hưởng của tính đơn chiếc cũng chưa được loại trừ. Chính vì tính
đơn chiếc không sản xuất hàng loạt được nên giá thành sản phẩm cao, chi phí sản
xuất của mỗi sản phẩm là khác nhau.
-Sản phẩm xây dựng giao thông được sản xuất tại nơi sẽ tiêu thụ nó: các
công trình xây dựng giao thông đều được sản xuất (thi công) tại 1 địa điểm mà nơi
đó đồng thời gắn liền với việc tiêu thụ và thực hiện giá trị sử dụng ( tiêu dùng) của
sản phẩm. Địa điểm tiêu thụ sản phẩm sẽ do người chủ sở hữu quyết định. Vì vậy
nếu định được nơi tiêu thụ cũng sẽ xác định được nơi sản xuất sản phẩm. Vì sản
xuất lưu động nên gây khó khăn cho cán bộ công nhân viên, chi phí vận chuyển
máy móc thiết bị cao nhưng ngược lại không mất chi phí vận chuyển sản phẩm khi
tiêu thụ nên giảm được khoản chi phí này.
-Sản phẩm xây dựng giao thông chịu ảnh hưởng của điều kiện địa lí, tự
nhiên, kinh tế - xã hội của nơi tiêu thụ: Sản phẩm xây dựng giao thông bao giờ
cũng gắn liền với 1 địa điểm, 1 địa phương nhất định. Vì vậy phải phù hợp với đặc
điểm điều kiện cụ thể của địa phương đó. Những điều kiện đó bao gồm: địa lí, khí
hậu, thời tiết, môi trường, tập quán phong tục của địa phương. Đặc điểm đó chi

phối tới việc thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh có liên quan như: khảo
sản, thiết kế, lựa chọn phương án thi công, kết cấu công trình, điều kiện mặt bằng
thi công. Do đó diều kiện địa lí, tự nhiên kinh tế-xã hội tại nơi tiêu thụ có ảnh
hưởng lớn đến chi phí đầu tư xây dựng công trình, vì thế phải thiết kế, khảo sát sao
cho hợp lí để dự án đầu tư đạt hiệu quả cao, lựa chọn biện pháp thi công phù hợp
để giảm chi phí xây dựng. Cùng 1 loại sản phẩm nhưng chúng vẫn khác nhau trên
các mặt kinh tế, kĩ thuật khi thực hiện sản phẩm, khi 1 trong các điều kiện trên có
sự khác biệt. Cùng với những điều kiện về địa lí, văn hóa xã hội, còn có hàng loạt
các điều kiện khác trong thực tiễn ảnh hưởng đến sản phẩm xây dựng giao thông
như: vấn đề chủ sở hữu công trình, vấn đề đất xây dựng, vấn đề quy hoạch của địa
phương, các vấn đề về môi trường, cảnh quan. Vì thế chi phí đầu tư xây dựng mỗi
công trình là khác nhau.
-Thời gian sử dụng dài, trình độ kĩ thuật và mĩ thuật cao: khác với
những sản phẩm thông thường, yêu cầu về độ bền vững (chất lượng sản
phẩm), thời gian sử dụng của sản phẩm xây dựng giao thông. Ở nhiều nước
phát triển thời gian sử dụng 1 số loại sản phẩm xây dựng giao thông có thể
lên đến hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Do đặc thù của sản phẩm xây
dựng giao thông khi tạo ra sản phẩm không chỉ nhằm mục đích phục vụ cho
nhu cầu trước mắt mà chủ yếu phục vụ cho nhu cầu ngày càng gia tăng trong
những năm tương lai, cho nên trước khi tiến hành sản xuất sản phẩm phải dự
doán được những vấ đề có liên quan đến quá trình khai thác sản phẩm sau
4
này. Chính vì vậy nên nhu cầu xây dựng thường có xu hướng xây dựng vĩnh
cửu khi điều kiện cho phép. Mặt khác 1 sản phẩm xây dựng giao thông sau
khi được hoàn thành và đưa vào sử dụng còn có tác dụng điểm tô thêm vẻ
đẹp của đất nước và cũng là 1 trong những cơ sở quan trọng để đánh giá
trình độ phát triển kinh tế - khoa học - xã hội của quốc gia đó dưới con mắt
bạn bè khắp năm châu. Do đó yêu cầu kĩ thuật, mĩ thuật của các công trình
giao thông đòi hỏi rất lớn. Cần phải kết hợp 1 cách nhuần nhuyễn giữa tính
cổ truyền dân tộc với tính hiện đại không những phải đẹp trước mắt mà còn

phù hợp với cảnh quan xung quanh ở những năm tương lai.
Do thời gian sử dụng sản phẩm xây dựng giao thông là dài nên nhiệm vụ sửa
chữa thường xuyên, sửa chữa lớn, cải tạo và mở rộng là 1 nhu cầu tất yếu và đòi
hỏi phải dành 1 khoản chi phí lớn. Đồng thời phải sử dụng các loại vật liệu, thiết
bị xây lắp tốt có thời gian sử dụng cao vì thế dẫn đến chi phí xây dựng công trình
cũng tăng cao so với sản phẩm công nghiệp khác có tuổi thọ ngắn.
- Chi phí sản xuất sản phẩm, khối lượng thi công lớn và khác bệt theo từng
công trình: giá trị của sản phẩm xây dựng giao thông thường lớn hơn nhiều so với
những sản phẩm hàng hóa thông thường. Chi phí cho công trình thường rải ra trong
một thời kì dài. Trong phương thức đấu thầu, người nhận thầu nhiều khi phải có
một số lượng vốn đủ lớn để đưa ra hoạt động trong thời gian đợi vốn của chủ đầu
tư. Và cũng chính vì chi phí sản xuất sản phẩm và khối lượng thi công lớn nên chi
phí dự án đầu tư xây dựng cũng phải lớn hơn và khác biệt theo từng công trình.
Vì sản phẩm xây dựng giao thông có tính đơn chiếc và chịu ảnh hưởng của
nơi xây dựng làm cho chi phí sản xuất từng sản phẩm xây dựng giao thông là rất
khác nhau. Ngay cùng một sản phẩm có kết cấu kiến trúc giống nhau thì cũng có
sự khác nhau về chi phí sản xuất, đó là các hao phí về lao động sống và quá khứ.
Vì thế việc xác định chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm xây dựng giao thông
phải được tiến hành riêng biệt đối với từng sản phẩm. Khả năng xây dựng các định
mức chi phí cho sản phẩm xây dựng giao thông cũng gặp nhiều khó khăn.
1. 3. 2. Đặc điểm của quá trình sản xuất xây dựng giao thông và ảnh
hưởng của nó đến chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Do sản phẩm xây dựng giao thông có những đặc điểm riêng biệt nên sản
xuất xây dựng giao thông cũng có những đặc điểm riêng của nó. Chính vì thế nên
ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư xây dựng công trình. Cụ thể:
-Sản xuất xây dựng giao thông chỉ được tiến hành khi có đơn đặt hàng (hợp
đồng xây dựng) của người mua sản phẩm, nó không thể sản xuất khi chưa có
người đặt hàng. Sau khi sản phẩm hoàn thành thì không cần phải tìm thị trường để
bán sản phẩm. Sản xuất xây dựng chỉ được tiến hành khi đã được chủ đầu tư chấp
nhận và kí hợp đồng giao nhận thầu. Điều đó có ý nghĩa là : chỉ khi nào có hợp

đồng trong tay thì chủ thầu mới tiến hành xây dựng. Trong quá trình thi công, công
5
trình được thực hiện với sự tham gia giám định kĩ thuật của người mua. Các doanh
nghiệp phải cạnh tranh với nhau để tìm kiếm thị trường thông qua hình thức đấu
thầu, trong đó giá cả là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất quyết định đến
việc trúng thầu của dự án, cũng như lợi nhuận của doanh nghiệp.
-Qúa trình sản xuất luôn di động, hệ số biến động lớn: do sản phẩm gắn liền
với nơi tiêu thụ nên địa điểm sản xuất không ổn định, thậm chí trải dài theo tuyến
dẫn đến việc phải di chuyển lực lượng lao động và các phương tiện vật chất từ
công trình này đến công trình khác và nhiều khi trong cùng một công trình sự di
chuyển này cũng diễn ra liên tục. Các phương án tổ chức thi công xây dựng công
trình ở các địa điểm khác nhau luôn phải thay đổi theo điều kiện cụ thể của nơi xây
dựng và theo giai đoạn xây dựng. Đặc điểm này làm khó khăn cho công tác tổ chức
sản xuất, việc bố trí của công trình tạm phục vụ thi công, việc phối hợp các phương
tiện xe máy, thiết bị nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Đặc điểm này phải đòi hỏi
phải luôn chú ý tăng cường tính cơ động trong doanh nghiệp về mặt trang bị tài sản
cố định, lựa chọn loại hình thức tổ chức quản lí và chỉ đạo việc thực hiện kế hoạch
tác nghiệp, lựa chọn địa điểm kho trung chuyển vật tư hợp lí khi thi công nhiều
công trình để giảm chi phí xây dựng công trình.
-Thời gian xây dựng công trình kéo dài: đặc điểm này dẫn đến tình trạng ứ
đọng vốn sản xuất trong khối lượng thi công dở dang của các doanh nghiệp làm
tăng chi phí xây dựng công trình. Công tác tổ chức quản lí sản xuất của doanh
nghiệp phải chặt chẽ. hợp lí, phải luôn tìm cách lựa chọn trình tự thi công hợp lí
cho từng công trình và phối hợp thi công nhiều công trình để đảm bảo có khối
lượng công tác gối đầu hợp lí. Việc phân công giai đoạn thi công từng công trình
nhằm tạo ra khả năng sử dụng và điều phối hợp lí năng lực sản xuất. Thanh toán
từng phần khối lượng công tác xây lắp và bàn giao đưa vào sử dụng để làm giảm
chi phí xây dựng.
-Sản xuất tiến hành ngoài trời nên chịu ảnh hưởng cảu điều kiện thiên nhiên
đến các hoạt động của công nhân và quá trình thực hiện công tác xây lắp. Đặc

điểm này làm cho các doanh nghiệp xây dựng giao thông không thể lường hết
được các khó khăn sinh ra bởi điều kiện thời tiết khí hậu, môi trường tự nhiên. Từ
đó đưa đến hậu quả lao động giảm xuống, một số giai đoạn của quá trình sản xuất
bị gián đoạn, ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình và giá thành công tác xây
lắp. Vì vậy đòi hỏi các doanh nghiệp xây dựng giao thông phải tìm biện pháp thi
công hợp lí, phối hợp với các công việc thi công trong nhà xưởng và ngoài trời
nhằm khắc phục những ảnh hưởng của thời tiết khí hậu, kịp thời điều chỉnh tiến đọ
thi công bằng các phương pháp kĩ thuật hiện đại, cải thiện điều kiện lao động ngoài
trời cho người lao động, hạn chế tới mức thấp nhất những lãng phí về lao động
cũng như nguyên vật liệu do thời tiết gây ra.
-Kĩ thuật thi công phức tạp, trang bị kĩ thuật tốn kém: Vấn đề trang bị kĩ
thuật của sản xuất xây dựng nhiều khi đòi hỏi có nhứng máy móc kĩ thuật phức tạp,
6
hiện đại, đắt tiền. Trong những trường hợp như vậy, doanh nghiệp xây dựng giao
thông có thể lựa chọn một trong hai phương án sau: một là doanh nghiệp bỏ ra
một số vốn lớn để đầu tư mua sắm máy móc thiết bị thi công, hai là đi thuê của
doanh nghiệp khác để sử dụng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có sự tính toán
cụ thể và so sánh, lựa chọn phương án để đảm bảo máy móc thiết bị phục vụ sản
xuất kịp thời. Mặt khác phải đảm bảo hiệu quả sản xuất kinh doanh, hạ giá thành
sản phẩm.
-Diện thi công phân tán: nên gây khó khăn cho việc quản lí lao động, để giả
quyết khó khăn này các doanh nghiệp hiện nay thường chọn giải pháp giao khoán
cho các đội sản xuất để dễ quản lí và nâng cao năng suất lao động.
Như vậy tính chất sản xuất vật chất độc lập của xây dựng giao thông không
cần bàn cãi, tầm quan trọng của nó cũng rõ ràng. Chính xây dựng giao thông đã
trực tiếp xây dựng cơ sở vật chất của giao thông vận tải, góp phần tăng thêm tài
sản cố định cho nền kinh tế quốc dân. Xây dựng giao thông cùng với vận tải góp
phần quan trọng trong việc phân bố lại lực lượng sản xuất trên phạm vi toàn quốc,
thực hiện sản xuất và phân công lao động hợp lí hơn. Trong điều kiện có chiến
tranh hay trong công cuộc phòng thủ đất nước thì vai trò của xây dựng giao thông

càng quan trọng. Trong khi thực hiện chức năng của mình, giao thông vận tải nói
chung và xây dựng giao thông nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với các
ngành khác: các ngành khác thúc đẩy giao thông vận tải phát triển, ngược lại chính
sự phát triển của giao thông vận tải lại tạo điều kiện cho sự phát triển của các
ngành đó. Đồng thời tạo ra công ăn việc làm cho nhiều lao động và thu nhập cho
nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng giao thông.
1. 4. QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
1. 4. 1. Trình tự đầu tư và xây dựng
Qúa trình đầu tư và xây dựng là quá trình bỏ vốn cùng các tài nguyên lao
động, và vật chất khác để tạo nên tài sản cố định với hiệu quả kinh tế cao nhất. Đó
là tổng thể các hoạt động để vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản cố định cho nền
kinh tế quốc dân.
Qúa trình đầu tư và xây dựng được coi là một hệ thống phức tạp có đầu vào
và đầu ra. Nội dung của sự vận động và phát triển của hệ thống được thực hiện qua
ba giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng đưa công
trình vào khai thác sử dụng (thể hiện ở hình 1. 1) .
Ở đầu vào gồm có các nguồn tài nguyên, lao động, tài chính…được đưa vào
hệ thống như là những tiền đề vật chất của quá trình. Còn ở đầu ra là kết quả kinh
tế-xã hội của sự vận động và phát triển của hệ thống biểu hiện dưới dạng công
trình đã hoàn thành, sẽ tác động trực tiếp lên nền kinh tế quốc dân. Những kết quả
này sẽ tham gia vào quá trình tái sản xuất và tạo nên những tiền đề vật chất mới
cho chu trình sản xuất mới của quá trình đầu tư
7
Nội dung bên trong của quá trình đầu tư diễn ra theo sự vận động khách
quan của nó và tuân theo trình tự đầu tư do nhà nước quy định.
Trình tự đầu tư và xây dựng được biểu hiện như là một cơ chế tiến hành các
hoạt động đầu tư và xây dựng, trong đó định rõ thứ tự, nội dung các công việc
cùng trách nhiệm và mối quan hệ giữa các bên hữu quan trong việc thực hiện các
công việc đó.
Theo luật xây dựng năm 2003 và các văn bản pháp quy về quản lí đầu tư và

xây dựng hiện hành, mọi công việc đầu tư và xây dựng đều phải được tiến hành
theo đúng trình tự ba giai đoạn sau: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện
đầu tư và giai đoạn kết thúc đưa công trình vào khai thác sử dụng.
Các cơ quan quản lí nhà nước, chủ đầu tư cũng như các cơ quan khác có liên
quan đến thực hiện đầu tư đều phải tuân thủ theo trình tự đầu tư và xây dựng trên
đây.
NỘI DUNG CỦA QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Hình 1. 1
Qúa trình đầu tư
Đầu vào
Đầu ra
Các giai đoạn
Tài nguyên
Vật tư
Lao động
Trí thức
Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư
Kết thúc xây
dựng, đưa công
trình vào khai
thác sử dụng
Công trình hoàn
thành và kết quả
kinh tế- xã hội
của việc đưa
công trình vào
khai thác
8
1. 4. 2. Các giai đoạn đầu tư và xây dựng
1. 4. 2. 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Tất cả các công trình dự định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị
đầu tư và chuẩn bị chu đáo các công tác sau đây:
-Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tưu xây dựng công
trình.
-Tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc ngoài nước để tìm nguồn cung
ứng vật tư, thiết bị, tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để
đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư.
-Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng.
-Lập báo cáo đầu tư (hoặc báo cáo kinh tế - kĩ thuật), lập dự án đầu tư.
-Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định
đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án.
1. 4. 2. 2. Giai đoạn thực hiện đầu tư
Giai đoạn này giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư
nhằm vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân. Giai
đoạn này được chia thành hai giai đoạn nhỏ: chuẩn bị xây dựng và thi công xây lắp
công trình.
 Đối với giai đoạn chuẩn bị xây dựng:
 Chủ đầu tư có trách nhiệm sau:
-Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của nhà nước.
-Xin giấy phép xây dựng và giấy phép khai thác tài nguyên.
-Chuẩn bị mặt bằng thi công.
-Mua sắm thiết bị và công nghệ.
-Tổ chức tuyển chọn tư vấn khảo sát, thiết kế giám định kĩ thuật, và chất
lượng công trình.
-Thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán.
-Tổ chức đấu thầu mua sắm máy móc thiết bị, thi công xây lắp công trình.
 Các tổ chức xây lắp có trách nhiệm:
-Chuẩn bị các điều kiện cho thi công xây lắp. San lấp mặt bằng xây dựng,
điện nước, công xưởng, kho tang, bến cảng, đường sá, lán trại và công trình tạm
phục vụ thi công, chuẩn bị vật liệu xây dựng

-Chuẩn bị xây dựng những công trình liên quan liên tiếp.
9
 Đối với giai đoạn thi công xây lắp công trình:
Các cơ quan các bên đối tác có lên quan tới việc xây lắp ccong trình phải
thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình, cụ thể là:
-Chủ đầu tư có trách nhiệm theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các hợp đồng.
-Các nhà tư vấn có trách nhiệm giám định kĩ thuật và chất lượng công trình
theo đúng chức năng và hợp đồng đã kí kết.
-Các nhà thầu xây lắp thực hiện đúng tiến độ và chất lượng xây dựng công
trình như đã ghi trong hợp đồng.
Yêu cầu quan trọng nhất đối với công tác thi công xây lắp là đưa ccong trình
vào khai thác, sử dụng đồng bộ, hoàn chỉnh, đúng thời hạn quy định theo tổng tiến
độ, đảm bảo chất lượng và hạ giá thành xây lắp.
1. 4. 2. 3. Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa công trình vào khai thác sử
dụng:
Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai
thác sử dụng bao gồm: nghiệm thu, bàn giao công trình, thực hiện việc kết thúc
xây dựng, vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình, bảo hành công
trình, quyết toán vốn đầu tư, phê duyệt quyết toán.
Công trình chỉ được bàn giao toàn bộ cho người sử dụng khi đã xây lắp hoàn
chỉnh theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng. Hồ sơ bàn giao phải
đầy đủ theo quy định và phải nộp lưu trữ theo các quy định pháp luật về lưu trữ
nhà nước.
Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng xây dựng chỉ được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời
hạn bảo hành công trình.
Sau khi nhận bàn giao công trình chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác, sử
dụng đầy đủ năng lực công trình, hoàn thiện tổ chức và phương pháp quản lí nhằm
phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế-kĩ thuật đã đề ra trong dự án.
1. 4. 3. Các loại chi phí trong quá trình đầu tư xây dựng công trình
Trong quá trình đầu tư và xây dựng công trình các loại chi phí dự án đầu tư

xây dựng công trình đượcbiểu thị bằng các tên gọi như sau:
• Theo các giai đoạn đầu tư và xây dựng công trình gồm có:
-Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng công trình được
biểu thị qua chỉ tiêu tổng mức đầu tư của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tư xây
dựng công trình.
-Trong giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình: chi phí đầu tư
xây dựng công trình biểu thị qua chỉ tiêu dự toán xây dựng công trình.
10
-Trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng:
chi phí đầu tư xây công trình biểu thị qua chỉ tiêu vốn đầu tư được quyết toán.
• Theo cơ chế kế hoạch hóa gồm có:
- Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Dự toán xây dựng công trình.
- Dự toán hạng mục công trình.
- Ước tính giá gói thầu.
• Theo cơ chế thị trường gồm có:
- Gíá dự thầu của các nhà thầu.
• Theo chi phí dự án đầu tư xây dựng hỗn hợp gồm có:
- Vốn đầu tư được quyết toán.
Trong đó:
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình: (gọi tắt là tổng mức đầu
tư) là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán
và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội
dung dự án và thiết kế cơ sở, đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế-kĩ thuật,
tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp
với nội dung báo cáo kĩ thuật và thiết kế bản vẽ thi công. Đối với dự án sử dụng
vốn ngân sách Nhà nước thì tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được
phép sử dụng để xây dựng công trình.
Nội dung của tổng mức đầu tư:
Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa

chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi
thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng;
chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà
tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
2, Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả thiết bị
công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi
phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết
bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
3, Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà
cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ
trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi
11
thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ
tầng kỹ thuật đã đầu tư.
4, Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức
quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án,
thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai
thác sử dụng.
5, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
6, Chi phí khác,
7, Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố
trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính
bằng tỷ lệ phần trăm ( %) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
và chi phí khác.

- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự
án ( tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xây
dựng.
Tổng mức đầu tư chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau:
- Do xuất hiện các yếu tố bất khả kháng như động đất, bão lũ, sóngthần…
- Nhà nước ban hành những quy định mới có quy định được thay đổi mặt
bằng giá đầu tư và xây dựng.
- Do thay đổi tỉ giá giữa đồng Việt Nam và đồng ngoại tệ đối với phần phải sử
dụng ngoại tệ của dự án.
- Do người quyết định đầu tư hay chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện
những yếu tố mang lại hiệu quả kinh tế-xã hội cao hơn cho dự án.
Dự toán xây dựng công trình của dự án ( gọi tắt là dự toán công trình) : là
tổng chi phí cần thiết dự tính để dầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án. Dự toán được tính toán cụ thể ở bước thiết ké kĩ thuật đối với trường
hợp thiết kế ba bước, và ở bước thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình thiết kế
theo 2 bước hoặc 1 bước. Dự toán công trình là giới hạn tối đa vốn được sử dụng
cho công trình làm cơ sở để lập kế hoạch vốn đầu tư và việc quản lí việc sử dụng
vốn đâu tư, là căn cứ xác định giá xét thầu trong trường hợp đấu thầu hoặc chọn
thầu.
Dự toán hạng mục công trình : bao gồm dự toán xây dựng các hạng mục, dự
toán các hạng mục của công trình.
12
Dự toán chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình bao gồm: chi phí
trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước và thuế giá trị gia tăng. Chi
phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công được tình bằng tỉ lệ phần %
giá trị dự toán xây dựng trước thuế.
Vốn đầu tư được quyết toán: là toàn bộ chi phí hợp pháp đã thực hiện trong
quá trình đầu tiên để đưa dự án vào khai thác sử dụng. Chi phí hợp pháp là chi phí
theo đúng hợp đồng đã kí kết và thiết kế dự toán được phê duyệt, đảm bảo đúng
định mức đơn giá, chế độ tài chính-kế toán và những quy định hiệ hành của nhà

nước có liên quan. Vốn đầu tư được quyết toán trong giới hạn tổng mức đầu tư đã
được duyệt hoặc đã được điều chỉnh ( nếu có).
Ngoài các loại chi phí đầu tư xây dựng công trình như đã nêu trên, trong quá
trình thực hiện dự án còn có các loại chi phí sau:
-Dự toán thi công: dự toán thi công do đơn vị thi công lập dùng để quản lí
giá sản phẩm trong quá trình thi công. Nó bao gồm các chi phí cần thiết để hoàn
thành hạng mục công trình hoặc loại công tác xây dựng theo khối lượng công tác
xây dựng được đề ra trong thiết kế bản vẽ thi công. Dự toán thi công được tính
theo biện pháp thi công thực tế mà đơn vị thi công áp dụng với các định mức nội
bộ và giá trị vật liệu chi tiết, giá ca máy thực tế.
-Gía gói thầu : giá gói thầu là giá trị của gói thầu được ghi trong kế hoạch
đấu thầu xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư và dự toán được duyệt và các quy
định hiện hành, giá gói thầu có thể được xem là giớ hạn trên của giá dự thầu.
-Gía dự thầu: là giá do nhà thầu nêu trong đơn dự thầu thuộc hồ sơ dự thầu.
Trường hợp nhà thầu có thư giảm giá thì giá dự thầu là giá sau khi đã giảm.
-Gía trúng thầu: là giá được phê duyệt trong kết quả lựa chọn nhà thầu, làm
cơ sở để thương thảo và kí kết hợp đồng.
1. 5. NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CỦA VIỆC HÌNH THÀNH GIÁ CẢ TRONG
XÂY DỰNG
Gía cả hàng hóa là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa đã được sản
xuất và tiêu thụ trên thị trường, đồng thời biểu hiện tổng hợp các mối quan hệ kinh
tế như quan hệ cung cầu, quan hệ tích lũy –tiêu dùng, quan hệ thị trường trong
nước và ngoài nước…
Gía cả thị trường một mặt phải biểu hiện đầy đủ chi phí xã hội cần thiết ( chi
phí vật chất và chi phí lao động) để tạo ra hàng hóa đảm bảo bù đắp chi phí sản
xuất, lưu thông và lợi nhuận cho doanh nghiệp. Mặt khác phụ thuộc vào quan hệ
cung cầu và các quan hệ kinh tế khác trong từng thời kì, giá cả thị trường có thể
biến động cao hơn hoặc thấp hơn chi phí xã hội cần thiết để tạo ra nó. Điều này đã
làm cho giá cả thị trường trở thành “bàn tay vô hình” để điều tiết và kích thích nền
sản xuất xã hội phát triển. Các doanh nghiệp muốn đứng vững và phát triển trong

13
cạnh tranh phải thường xuyên điều tra tiếp cận thị trường, theo dõi sự vận động của
giá cả để quyết định đối tượng quy mô và phương thức sản xuất thích hợp bảo đảm
cho giá cấc biệt của hàng hóa do mình sản xuất ra thấp hơn hoặc bằng với giá cả
thị trường.
Nhờ có giá cả Nhà nước có kế hoạch hóa và kiểm tra chi phí xã hội cần thiết
cân đối nền kinh tế quốc dân, tính toán chi phí và kết quả sản xuất, so sánh hiệu
quả kinh tế của việc sản xuất và sử dụng các loại sản phẩm khác nhau mà không so
sánh trực tiếp được.
Trong quá trình hình thành giá, chỉ tiêu giá thành giữ vai trò quan trọng, sự
quan trọng này thể hiện ở chỗ:
- Gía thành là một phần tách biệt của giá trị, trong quá trình lưu thông nó
thường trở về doanh nghiệp để bù đắp chi phí của nó.
- Gía thành bao gồm : chi phí vật liệu. tiền lương, chi phí sử dụng máy, chi
phí chung, giá thành chiếm phần lớn giá trị sản phẩm.
- Những chi phí sản xuất riêng biệt của từng doanh nghiệpđược xác định
thông qua các định mức chi phí lao động, vật tư, máy thi công… vì vậy
trong quá trình tính toán giá thành sản phẩm bình quân của ngành, những chi
phí riêng biệt được biến đổi thành chi phí xã hội bình quân.
- Gía thành định mức được coi là tiêu chuẩn của Nhà nước cho phép chi phí
đối với các doanh nghiệp về các loại sản phẩm riêng biệt và việc hoàn thành
nhiệm vụ kế hoạch về giá thành là một chỉ tiêu quan trọng biểu thị kết quả
hoạt động kinh tế.
Hoàn thiện phương pháp hình thành giá và đảm bảo sự thích ứng của nó với chi
phí lao động xã hội cần thiết có ảnh hưởng lớn đến chất lượng của công tác lãnh
đạo và kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân đến việc đánh giá hoạt động kinh tế của
các doanh nghiệp cũng như chế độ khuyến khích lợi ích vật chất của chúng.
Gía cả cần phải phản ánh đúng đắn chi phí xã hội cần thiết bù đắp chi phí
sản xuất lưu thông và thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Sự haonf thành giá cả như
vậy sẽ tạo điều kiện sử dụng có hiệu quả hơn nữa đòn bẩy giá trị của sự lãnh đạo

kinh tế. Sự rối loạn trong hệ thống giá cả sẽ ngăn trở sự phát triển của sản xuất và
làm khó khăn cho việc thực hiện nguyên tắc khuyến khích vật chất.
Xây dựng cơ bản là ngành sản xuất vật chất độc lập, sản phẩm của nó
là những ngôi nhà, bến cảng chiếc cầu, tuyến đường…Trong xây dựng việc
hình thành giá cả thị trường thường gặp nhiều trở ngại do đặc diểm kinh tế
kĩ thuật của sản phẩm xây dựng.
Đặc điểm chủ yếu và bao trùm ảnh hưởng đến việc hình thành giá cả
trong xây dựng là sản phẩm xây dựng mang tính đơn chiếc, các sản phẩm
xây dựng thường được tiến hành theo đơn đặt hàng trên cơ sở thiết kế riêng
14
biệt nhằm đáp ứng nhu cầu nhất định của chủ đầu tư. Các sản phẩm này
thường được xây dựng cố định tại nơi sử dụng, phụ thuộc rất nhiều vào điều
kiện tự nhiên, khí hậu nơi xây dựng. Tính chất riêng biệt của sản phẩm xây
dựng dẫn đến sự khác nhau về khối lượng công tác và phương thức thực
hiện chúng. Ngay cả khi xây dựng theo thiết kế mẫu cũng đòi hỏi những
thay đổi về khối lượng công tác do liên quan đến các điều kiện cụ thể về địa
hình, địa chất, khí hậu. thủy văn …nơi xây dựng.
Sự đa dạng của các điều kiện khí hậu, tự nhiên và điều kiện kinh tế
theo các vùng trong nước dẫn đến sự khác nhau về giá cả vật liệu, chi tiết,
kết cấu, chi phí vận chuyển chúng đến nơi xây dựng, về năng suất lao động
và tiền lương của công nhân xây dựng cũng như hệ số về sử dụng thời gian
và năng suất của xe máy thi công do đó dẫn đến sự khác nhau của giá
thành công tác xây lắp.
Ngoài ra khi tiến hành xây dựng công trình ở những vùng mới còn
phải tiến hành xây dựng những xí nghiệp sản xuất phụ trợ hoặc xây dựng
những công trình tạm loại lớn… Tất cả những điều đó làm cho sản phẩm
xây dựng không có giá thống nhất trên thị trường như các sản phẩm công
nghiệp. Từng sản phẩm xây dựng có giá trị riêng được xác định bằng
phương pháp riêng gọi là phương pháp lập dự toán. Thông qua cơ chế đấu
thầu giá sản phẩm được xác định khách quan theo quy luật của nền kinh tế

thị trường.
1. 5. 1. Phương pháp xác định giá sản phẩm xây dựng
Như trên đã trình bày: từng sản phẩm xây dựng có giá trị riêng được xác
định bằng phương pháp riêng gọi là phương pháp lập dự toán, thông qua cơ chế
đấu thầu giá sản phẩm xây dựng được xác định khách quan theo quy luật của nền
kinh tế thị trường.
Cơ sở để lập dự toán là khối lượng công tác được xác định theo tài liệu thiết
kế và đơn giá xây dựng cơ bản.
-Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kĩ thuật và biện pháp tổ chức thi công chỉ đạo để
xác định khối lượng công tác.
-Các bộ đơn giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành áp dụng
cho các công trình xây dựng trong khu vực thuộc phạm vi của tình, thành phố đó.
Các bộ đơn giá xây dựng phải dựa trên cơ sở:
+Căn cứ vào định mức dự toán.
+Căn cứ vào giá vật liệu chi tiết, kết cấu, bán thành phẩm.
+Căn cứ vào hệ thống thang lương, bảng lương được ban hành áp dựng cho từng
khu vực.
15
+Căn cứ vào các thông tư hướng dẫn về lập và quản lí dự án đầu tư: ví dụ hiện nay
chung ta đang sử dụng thông tư 04/2010/TT-BXD về hướng dấn lập và quản lí chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
Nếu các bộ đơn giá xây dựng cơ bản này được tính phù hợp với mức giá trên
thị trường thì giá sản phẩm xây dựng xác định bằng phương pháp lập dự toán cũng
sẽ mang tính chất như giá thị trường.
Ngoài ra nếu không sử dụng bộ đơn giá có thể sử dụng các bộ định mức xây
dựng cơ bản để lập dự toán.
1. 5. 2. Các nguyên tắc hình thành giá
Gía cả phản ánh đúng đắn chi phí xã hội cần thiết, đảm bảo bù đắp chi phí
sản xuất, lưu thông và thu lợi nhuận cho doanh nghiệp. Sự hoàn thiện giá cả như
vậy sẽ tạo điều kiện sử dụng có hiệu quả cao hơn nữa đòn bẩy giá trị của sự lãnh

đạo kinh tế.
Sự rối loạn trong hệ thống giá cả sẽ ngăn trở sự phát triển của sản xuất và
làm khó khăn cho việc thực hiện nguyên tắc khuyến khích vật chất.
-Gía cả phải được hình thành dựa trên các quy luật khách quan và phù hợp
với các điều kiện kinh tế khách quan.
-Sản phẩm xây dựng không có giá trị thống nhất trên thị trường, từng sản
phẩm sẽ có giá riêng và được xác định bằng phương pháp lập dự toán.
-Thông qua cơ chế đấu thầu mà giá cả sản phẩm xây dựng được xác định
khách quan theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
1. 6. CÁC TÀI LIỆU DÙNG ĐỂ XÁC ĐỊNH DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH
1. 6. 1. Dự án đầu tư :
Dự án đầu tư xây dựng công trình : là tập hợp các đề xuất bỏ vốn để đầu tư
mở rộng, cải tạo những đối tượng nhất định nhằm mục đích làm tăng thêm số
lượng sản phẩm hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ nào đó trong một
khoảng thời gian nhất định.
Dự án đầu tư được lập ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, mục đích giúp chủ đầu tư
và các cấp quyết định đầu tư, lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất, đảm bảo lợi ích
kinh tế xã hội mà dự án đầu tư có thể mang lại. Tùy theo quy mô tính chất có ba
loại dự án sau:
- Các dự án quan trọng quốc gia (hoặc dự án nhóm A không phân biệt nguồn vốn) :
phải lập báo cáo đầu tư và dự án đầu tư.
-Các dự án khác ( không thuộc loại 1 và loại 3): phải lập dự án đầu tư.
16
-Các dự án quy mô nhỏ ( các dự án có tính chất cải tạo sửa chữa có vốn dưới 7 tỷ,
các công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo, …) phải lập báo cáo kinh tế kĩ
thuật.
1. 6. 2. Các bước thiết kế và tài liệu dự toán tương ứng
1. 6. 2. 1. Các bước thết kế:
Thiết kế là bước chuẩn bị cho xây dựng, hầu hết các vấn đề kinh tế -kĩ thuật

của công trình xây dựng đều được giải quyết ở khâu này.
Đó là sự luận chứng cho khả năng kĩ thuật và hợp lí về kinh tế của việc xây
dựng công trình, xác định phương án kĩ thuật, khối lượng công tác và thời hạn xây
dựng, tính toán các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của các phương án đó…vì thế thiết kế
là bước tất yếu và vô cùng quan trọng của quá trình xây dựng.
Để tổ chức thiết kế có hiệu quả và nâng cao chất lượng công tác thiết kế cần
đảm bảo thực hiện đúng trình tự, tiến hành thiết kế theo các bước quy định và xác
định nhiệm vụ cụ thể của công tác thiết kế trong mỗi bước.
Thiết kế các công trình xây dựng được tiến hành qua các bước theo một
trình tư nhất định. Các bước thiết kế phân biệt với nhau theo mức độ chi tiết của
các bộ phận riêng biệt của nó.
Hiện nay theo nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của chính phủ về
“quản lí dự án đầu tư xây dựng công trình”. Các công trình xây dựng thường được
thiết kế theo 1 bước, 2 bước và 3 bước.
Thiết kế một bước: là thiết kế bản vẽ thi công, nó được áp dụng đối với
công trình chỉ phải lập báo cáo kinh tế kĩ thuật như các công trình xây dựng cho
mục đích tôn giáo, cá công trình cải tạo xây dựng nâng cấp có tổng mức đầu tư bé
hơn 15 tỷ đồng.
Thiết kế 2 bước: bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công nó
được áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư, công trình cấp
III và cấp IV.
Thiết kế 3 bước: bao gồm thiết kế cơ sở; thiết kế kĩ thuật, và thiết kế bản vẽ
thi công nó được áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư có
quy mô lớn phức tạp như công trình cấp đặc biệt, công trình cấp I, công trình cấp
II.
Đối với các công trình có thiết kế 2 bước trở lên thì các bước thiết kế tiếp
theo chỉ được triển khai thực hiện trên cơ sở các bước thiết kế trước đó đã được
phê duyệt.
17
SƠ ĐỒ CÁC TÀI LIỆU CHI PHÍ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TƯƠNG

ỨNG VỚI CÁC BƯỚC THIẾT KẾ.
Hình 1. 2
1. 6. 2. 2. Các tài liệu dự toán ứng với từng bước thiết kế:
Việc xác định chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình đượ tiến hành trong
quá trình thiết kế. Vì vậy tính chất và thành phần của tài liệu dự toán phụ thuộc vào
các bước thiết kế.
CÁC BƯỚC THIẾT KẾ
Thiết kế 1 bước
Thiết kế 2 bước
Thiết kế 3 bước
Lập báo cáo kinh
tế-kĩ thuật-Thiết
kế bản vẽ thi công
Tổng mức đầu tư
(Dự toán công
trình)
Dự án đầu tư
-Thiết kế cơ sở
Tổng mức đầu tư
Dự án đầu tư
-Thiết kế cơ sở
Tổng mức đầu
tư
Thiết kế bản vẽ thi
công
Dự toán công trình
Thiết kế kĩ
thuật
Dự toán công
trình

Thiết kế bản vẽ
thi công
Dự toán hạng
mục công trình
Thiết kế tổ chức
thi công
(Do bên B lập)
18
Việc lập thiết kế và dự toán phải phù hợp với thông tư hiện hành của nhà
nước, các tài liệu dự toán trong các giai đoạn khác nhau của thiết kế được quy
định như sau:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: các chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư, ứng với giai
đoạn này có tài liệu tổng mức đầu tư.
- Dự toán công trình: là tổng chi phí cần thiết cho đầu tư xây dựng công trình
gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng, chi phí dự phòng và chi phí khác của công trình. Các chi phi này được
tính toán cụ thể ở giai đoạn thiết kế kĩ thuật ( đối với công trình thiết kế 3 bước)
và ở thiết kế bản vẽ thi công đối với công trình thiết kế 1 bước và 2 bước.
- Dự toán hạng mục công trình: là chi phí cần thiết để hoàn thành hạng mục
công trình hoặc loại công tác riêng biệt theo khối lượng công tác xây dựng được
đề ra trong thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình hoặc của loại công tác
riêng biệt đó.
- Dự toán thi công : do đơn vị thi công lập dùng để quản lí giá sản phẩm
trong quá trình thi công, nó bao gồm chi phí cần thiết để hoàn thành hạng mục
công trình hoặc loại công tác xây lắp theo khối lượng công tác xây lắp được đề ra
trong thiết kế bản vẽ thi công. Dự toán thi công được tính theo biện pháp thi công
thực tế mà đơn vị thi công áp dụng.
19
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH

2. 1. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ:
2. 1. 1. Khái niệm:
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình ( hay còn gọi là
tổng mức dầu tư): là toàn bộ chi phí dự tính cần thiết để đầu tư xây dựng công
trình được ghi trong quyết định dầu tư, bao gồm: chi phí xây dựng ; chi phí thiết bị;
chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí quản lí dự án; chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư
xây dựng công trình phù hợp với nội dung của dự án và thiết kế cơ sở, đối với
trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kĩ thuật thì tổng mức đầu tư được xác định phù
hợp với thiết kế bản vẽ thi công.
2. 1. 2. Nội dung tổng mức đầu tư:
Nội dung cụ thể của tổng mức đầu tư bao gồm 7 loại chi phí đó là: chi phí
xây dựng ( G
XD
); chi phí thiết bị ( G
TB
); chi phí tư vấn đầu tư xây dựng ( G
TV);
chi
phí quản lý dự án ( G
QLDA
); chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư ( G
BT-TĐC
); Chi phí
khác ( G
K
); và chi phí dự phòng ( G
DP
).

2. 1. 2. 1. Chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng
cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà
tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
2. 1. 2. 2. Chi phí thiết bị:
Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( kể cả thiết bị
công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi
phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết
bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.
2. 1. 2. 3. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng:
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:
- Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;
- Chi phí khảo sát xây dựng;
20
- Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
- Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;
- Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;
- Chi phí thiết kế xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra tổng
mức đầu tư, dự toán công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân
tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu
trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt
thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;
- Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán công trình,

định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng trong hoạt động xây
dựng,. . .
- Chi phí tư vấn quản lý dự án ( trường hợp thuê tư vấn);
- Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;
- Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu
cầu của chủ đầu tư;
- Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và chứng
nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
- Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình ( trường hợp thuê tư
vấn);
- Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàn giao, đưa
vào khai thác sử dụng;
- Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác.
2. 1. 2. 4. Chi phí quản lí dự án. :
Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý
việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện
dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử
dụng, bao gồm:
21
- Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặc báo cáo
kinh tế kỹ thuật;
- Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọn phương án
thiết kế kiến trúc;
- Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách
nhiệm của chủ đầu tư;
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
- Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế
bản vẽ thi công, dự toán công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;

- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo
yêu cầu của chủ đầu tư;
- Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và
chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;
- Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác
2. 1. 2. 5. Chi phí bồi thường, tái định cư:
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật
kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật
kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
22
chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật
kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư.
2. 1. 2. 6. Chi phí khác:
Chi phí khác: là những chi phí không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết
bi; chi phí bồi thường, tái định cư; chi phí quản lí dự án và chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng nói trên, bao gồm:
- Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;
- Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;
- Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;
- Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công các công trình;
- Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu động ban
đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời
gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và có tải theo quy trình
công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi được;
- Các khoản phí và lệ phí theo quy định;
- Một số khoản mục chi phí khác.
2. 1. 2. 7. Chi phí dự phòng:
. Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc
phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt
giá trong thời gian thực hiện dự án.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ
phần trăm ( %) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí
khác.
- Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự án
( tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ số giá xây dựng.
23

Các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư
Hình 1. 3
2. 1. 3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư:
2. 1. 3. 1. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở
của dự án.
Phương pháp này tính theo thiết kế cơ sở của dự án, trong đó chi phí xây
dựng được tính theo khối lương chủ yếu từ thiết kế cơ sở các khối lượng khác được
dự tính và giá xây dựng phải phù hợp với thị trường, chi phí thiết bị được tính theo
số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị
trường và yếu tố khác ( nếu có); chi phí bồi thường, tái định cư phải tính theo
khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có
liên quan; chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỉ
lệ phần trăm ( %) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị; chi phí dự phòng
được xác định cho công việc phát sinh được tính bằng tỉ lệ phần trăm ( %) trên
tổng các chi phí quy định tại các điểm từ 3. 1 đến 3. 6 khoản 3 điều 4 nghị định
112/2009 NĐ-CP. Các chi phí này gồm các chi phí cụ thể sau: chi phí xây dựng;
chi phí thiết bị ; chi phí bồi thường, tái định cư; chi phí quản lí dự án; chi phí đầu
tư xây dựng và các chi phí khác.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công
thức sau:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
BT-TĐC
+ G
QLDA
+ G
TV

+ G
K
+ G
DP
(2. 1)
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Chi phí
xây
dựng
Chi
phí
thiết
bị
Chi phí
tư vấn
đầu tư
xây
dựng
Chi phí
bồi
thường,
hỗ trợ và
tái định
cư
Chi
phí
quản
lý dự
án
Chi

phí
khác
Chi
phí dự
phòng
24
Trong đó:
- V : tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;
- G
XD
: chi phí xây dựng;
- G
TB
: chi phí thiết bị;
- G
BT, TĐC
: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- G
QLDA
: chi phí quản lý dự án;
- G
TV
: chi phí t vấn đầu tư xây dựng;
- G
K
: chi phí khác;
- G
DP
: chi phí dự phòng.
(1) Xác định chi phí xây dựng của dự án:

Chi phí xây dựng của dự án ( G
XD
) bằng tổng chi phí xây dựng của các
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
( 2. 2)
Trong đó:
- n: số công trình hạng mục công trình thuộc dự án.
Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo
công thức sau:
G
XDCT
= (
XDj
x Z
j
+ G
QXDK
) x ( 1 + T
GTGT-XD
) ( 2. 3)
Trong đó:
- Q

XDj
: khối lợng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chính thứ
j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án ( j=1÷m);
- Z
j
: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấu
chính thứ j của công trình. Đơn giá có thể là đơn giá xây dựng công trình đầy đủ
hoặc giá xây dựng tổng hợp đầy đủ ( bao gồm chi phí trực tiếp và cả chi phí chung,
thu nhập chịu thuế tính trước). Trờng hợp Z
j
là giá xây dựng công trình không đầy
đủ thì chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình đợc tổng hợp theo Bảng 3.
1 Phụ lục số 3 của Thông tư 04 /2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 ( sẽ được trình
bày cụ thể trong phần phương pháp lập dự toán công trình trong chương này).
- G
QXDK
: chi phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn
lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ ( %) trên tổng chi
phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xây dựng các bộ
phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình.
25
Tuỳ theo từng loại công trình xây dựng mà ớc tính tỷ lệ ( %) của chi phí xây
dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng
mục công trình.
- T
GTGT_XD
: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây
dựng.
(2 ) Xác định chi phớ thiết bị của dự án:
Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án và nguồn thông tin, số liệu có được

có thể sử dụng một trong các phơng pháp sau đây để xác định chi phí thiết bị của
dự án:
a, Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền
công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây
chuyền công nghệ và giá 1 tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng
thì chi phí thiết bị của dự án ( G
TB
) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình
thuộc dự án.
Chi phí thiết bị của công trình được xác định theo phương pháp lập dự toán
nêu ở mục 2, phụ lục số 2 của thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010
b, Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị dây
chuyền công nghệ bao gồm các chi phí mua sắm thiết bị công nghệ kể cả thiết bị
công nghệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công ; chi phí đào tạo và chuyển giao
công nghệ; chi phí lắp đăt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển
bảo hiểm y tế thiết bị; thuế phí và các chi phí có liên quan khác) của nhà sản xuất
hoặc của đơn vị cung ứng thiết bị thí chi phí thết bị ( G
TB
) của dự án có thể lấy trực
tiếp từ báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.
c, Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ
thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định
theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục
vụ của công trình, và được xác định theo công thức :
G
TB
= S
TB
Xn + C
CT-STB

( 2. 4)
Trong đó:
S
TB
: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị, diện tích hoặc một đơn vị
công suất, năng lực phục vụ cho công trình thuộc dự án;
C
CT-STB
: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị
của công trình thuộc dự án.
Hoặc chi phí thiết bị cũng có thể dự tính theo báo giá của nhà cung cấp, nhà sản