Báo Cáo - Môn Học - Thẩm Định Giá Bất Động Sản 2 - Đề Tài - Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nông Nghiệp - Lô Đất Hiện Đang Trồng Cà Phê 7000 M2 Tại Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

MƠN HỌC

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2
ĐỀ TÀI
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP



THÔNG TIN TÀI SẢN THẨM ĐỊNH
 Bất

động sản cần thẩm định giá là một lô đất hiện đang trồng cà

phê.
 Địa

chỉ lô đất: Xã Ia Leo, Huyện Ia Grai, Tỉnh Gia Lai.

 Diện

tích: 7000 m2.

 Hình

dáng lơ đất: khơng cân đối.

 Số

tờ bản đồ: 8.

 Số

thửa: 3.

 Thời

hạn sử dụng: 2050.


 Tại

thời điểm thẩm định giá bất động sản đã khai thác được 23 năm
(năm 2016). Định mức kinh tế kỹ thuật phổ biến:
 Doanh

thu bình quân: 17 tấn/năm (4,25 tấn nhân/năm) cứ 3 năm cuối giảm
còn 14 tấn/năm (3,5 tấn nhân/năm).

 Giá

bán cà phê nhân: năm 2016 khoảng 38,300 đồng/kg sau mỗi năm tăng
6,08% (dựa vào giá FOB).

 Chi

phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới: 50 triệu/năm sau mỗi năm tăng 4,16%
(dựa vào lạm phát).

 Chi
 Tỷ

phí nhân cơng: 20 triệu/năm sau mỗi năm tăng 4,16% (dựa vào lạm phát).

suất thuế thu nhập: 25%.


 Tài

sản trên đất là: Cây cà phê đang trong độ tuổi khai thác với
số lượng cây trồng là khoảng 700 cây cà phê.

 Mục

đích sử dụng hiện tại: Tại thời điểm thẩm định giá bất động
sản hiện được trồng cây lâu năm (cây cà phê) đang trong thời kỳ
khai thác hạt. Cà phê là một loại cây công nghiệp, có thời hạn
khai thác lâu khoảng 32 năm. Khoảng thời gian trồng đến lúc
khai thác là 3 năm. Qua khảo sát và thu thập thơng tin thì bất
động sản cần định giá được trồng từ năm 1989 và bắt đầu khai
thác từ năm 1992.


 Một

số thơng tin về các chỉ số tài chính và hệ số rủi ro của các công
ty trồng cà phê tại khu vực này:
 Phụ

phí rủi ro: 5%

 Lãi

suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm: 7,37% (Nguồn: http://
www.vietnamplus.vn/lai-suat-trai-phieu-chinh-phu-ky-han-5-nam-tang-manh
-o-muc-735/352911.vnp
)

 Qua

khảo sát và thu thập thơng tin thì bất động sản cần định giá được
trồng từ năm 1989 và bắt đầu khai thác từ năm 1992. Tại thời điểm
thẩm định giá bất động sản đã khai thác được 23 năm (năm 2016).


 BẤT

ĐỘNG SẢN 1: Xã Ia Leo, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có
diện tích 10000 m2 (khoảng 1000 cây cà phê), giá bán 1 tỷ.
Nguồn: Anh Trí - 0164 9340 709

 BẤT

ĐỘNG SẢN 2: Xã Ia Dêr, huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai có
diện tích 15000 m2 (khoảng 1500 cây cà phê), giá bán 1,15 tỷ.

Nguồn:
/>en-iagrai-pid567f2a8c417ee731f20002d
.

 BẤT ĐỘNG SẢN 3: Làng Dút Xã Ia Sao, huyện Ia
Grai, tỉnh Gia Lai có diện tích 8000 m2 (khoảng 800
cây cà phê), giá bán 800 triệu.
Nguồn:
/>.
 BẤT ĐỘNG SẢN 4: Đường Trường Chinh, xã Chư
hdrơng, Pleiku. có diện tích 5000 m2 , giá bán 450
triệu.
Nguồn:
/>ng-6-nam-tai-xa-chu-hdrrobg-1169107.html


TIẾN HÀNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

NĂM 1:
 Doanh

thu thực tế:
4.25 tấn x 38300 x 1000 = 162,775,000 đồng.

 Tổng

chi phí phân bón, thuốc trừ sâu, tưới, nhân cơng:
50,000,000 + 20,000,000 = 70,000,000 đồng.

 Thu

nhập hoạt động thuần trước thuế:

162,775,000 - 70,000,000 = 92,775,000 đồng.

 Thu

nhập hoạt động thuần sau thuế:
92,775,000 x (1 – 25%) = 69,581,250 đồng.


Tài sản

Diện tích (m2) Giá bán (đồng)

Thu nhập rịng
(đồng)

Tỷ suất vốn hoá
(%)

TSTĐ

7,000

69,581,250.00

TS1

10,000

1,000,000,000

121,860,750

12.19%

TS2

15,000

1,150,000,000

209,184,750

18.19%

TS3

8,000

800,000,000

87,103,500

10.89%

TS4

5,000

450,000,000

34,709,100

7.71%


Để tính được thu nhập rịng của tài sản so sánh ta xác định:
Cứ 7000 m2 => 17 tấn cà phê
Mà 17 tấn cà phê => được 4.25 tấn cà phê nhân
(thu thập thực tế từ người trồng cà phê lâu năm và số liệu
chỉ mang tính tương đối).
Tỷ suất vốn hoá của tài sản thẩm định là tỷ suất vốn
hố bình qn của các tài sản so sánh:
(12.19% + 18.19% + 10.89% + 7.71%)/4 = 7.71%
Tỷ suất chiết khấu:
5% + 7.37% = 12.37%


 Sản lượng cà phê mỗi năm là 17 tấn/năm (tương đương 4.25 tấn
cà phê nhân) và 3 năm cuối sản lượng giảm còn 14 tấn/năm
(tương đương 3.5 tấn cà phê nhân).
 Giá bán cà phê nhân mỗi năm tăng 6.08%.
 Chi phí mỗi năm tăng 4.16%.
Þ Do đó việc xác định doanh thu qua các năm sẽ tăng 1 lượng là
6.08% so với cùng kỳ năm trước.
Tổng chi phí qua các năm sẽ tăng 1 lượng là 4.16% so với cùng
kỳ năm trước.


NĂM

0

1

2

3

4

Doanh thu

162,775,000

172,671,720

183,170,160.58

194,306,906.34

Tổng CP

70,000,000

72,912,000

75,945,139

79,104,457

Thu nhập

92,775,000

99,759,720

107,225,021.38

115,202,449.35

TNR sau thuế

69,581,250

74,819,790

80,418,766.03

86,401,837.01

61,921,553.80

59,253,733.95

56,676,922.74

54,190,287.21

Giá trị năm thứ 9 về
năm thứ 8

Giá trị tài sản thẩm
định (đồng)

850,524,089.76


NĂM

5

6

7

8

9

Doanh thu

206,120,766.24

218,652,908.83

191,015,181.16

202,628,904.17

214,948,741.54

Tổng CP

82,395,202

85,822,843

89,393,073

93,111,825

96,985,277

Thu nhập

123,725,563.84

132,830,066.01

101,622,108.07

109,517,079.25

117,963,464.70

TNR sau thuế

92,794,172.88

99,622,549.51

76,216,581.05

82,137,809.44

88,472,598.53

Giá trị năm thứ 9 về
năm thứ 8

Giá trị tài sản thẩm
định (đồng)

88,472,598.53/7.71%
=1,147,038,365.66

51,792,729.69

49,482,925.37

33,689,673.12

483,516,263.89


Vậy giá trị tài sản thẩm định tại thời điểm 7/2016
là 850,524,089.76 đồng.


HẠN CHẾ:

 Việc thu thập tài sản so sánh gặp nhiều khó khăn do chúng
tơi đang ở TP.HCM mà tài sản thẩm định ở Gia Lai nên
việc thu thập tài sản so sánh chỉ được tìm kiếm qua các
trang mạng mua bán nên đó là sự thiếu sót vơ cùng lớn của
nhóm có thế sẽ dẫn đến sự chênh lệch nhiều về giá. Tuy
nhiên, chúng tơi đã cố gắng tìm hiểu và thu thập nhiều
thông tin để giá trị tài sản thẩm định có thể xác thực với thị
trường nhất có thể.
 Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực hiện chỉ mang tính chất
tương đối.


NHỮNG THƠNG TIN CỊN KHÚC MẮC CẦN GIẢI ĐÁP: