BÁO CÁO - Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Đánh giá chung về thị trường bất động sản hiện nay - Hãy nhận diện các rủi ro có thể gặp phải khi tham gia TTKDBĐS và cách kiểm soát

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn
định thì bất động sản chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá trị lớn mà
thị trường bất động sản cịn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như:
thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch vụ. Khi thị trường bất động sản biến động
cũng sẽ làm cho các thị trường khác biến động theo. Hơn nữa thị trường bất động
của ở Việt Nam so với các nước phát triển còn khá non trẻ nên vẫn còn khá nhiều
hạn chế và gặp nhiều rủi ro. Do đó mà đầu tư kinh doanh bất động sản có thể thu
lại một nguồn lợi cao nhưng rủi ro chẳng may xảy ra cũng gây nên khơng ít hậu
quả khó lường. Và để tìm hiểu kỹ hơn những thuận lợi cũng như rủi ro khi một cá
nhân hay một tổ chức kinh doanh bất động sản, nhóm em xin chọn đề bài : “Đánh
giá chung về thị trường bất động sản hiện nay? Hãy nhận diện các rủi ro có thể
gặp phải khi tham gia thị trường kinh doanh bất động sản và cách kiểm soát”.


NỘI DUNG
I. TỔNG QUAN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)
1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 147 BLDS 2005: “Bất động sản là các tài
sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2. Đặc điểm của môi trường bất động sản
a. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính
cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống
nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có

vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một
thiết kế. Ngay trong một tồ cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo
nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính
dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân...
b. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.
c. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:


BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và
sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
d. Các tính chất khác:
-Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong q trình sử
dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
-Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý :
Hàng hố BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
-Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố

thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v.. chi
phối nhu cầu và hình thức BĐS.
II. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
1. Thị trường đang tốt lên
Rất nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS cả nước đang bước vào chu
kỳ phát triển mới có thể kéo dài từ 5-7 năm, điểm bắt đầu là từ năm 2015. Tại một
hội thảo mới đây, một chuyên gia đã dẫn lại các số liệu giao dịch trên thị trường
BĐS, chủ yếu là phân khúc thị trường căn hộ. Theo đó, trong năm 2015, tồn thị


trường đã thanh khoản được khoảng 42.000 căn hộ. Đây là con số giao dịch lớn
nhất từ trước đến nay. Điều này cho thấy, quy mô thị trường BĐS đang được mở
rộng đều ra cả nước chứ khơng cịn gói gọn ở các thành phố lớn như TP.HCM và
Hà Nội…
Riêng tại TP.HCM, quy mô thị trường đang mở rộng cả hướng Nam - Đơng
Nam - Tây Bắc chứ khơng cịn gói gọi ở khu Nam hoặc khu Đơng như trước đây.
Tổng nguồn cung của cả năm 2016 là khoảng 57.000 căn hộ, đó là chưa kể đến các
dự án phân lô bán nền, khách hàng mua đất xây nhà ở các vùng ven. Bình quân, cứ
mỗi quý, các Cty kinh doanh BĐS đưa ra thị trường hơn 10.000 căn hộ, chẳng hạn
quý II/2016, TP.HCM có thêm gần 11.000 căn hộ, tăng hơn quý I/2016 là 20%
nhưng vẫn thấp hơn nguồn cung của quý II/2015 gần 10%.
Tại Hà Nội, tổng cộng 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19%
so với quý trước, nhưng giảm 23% cùng kỳ. Trong quý II ghi nhận sự trở lại của
phân khúc cao cấp, bao gồm lượng căn mở bán mới từ 3 dự án, cung cấp cho thị
trường khoảng 700 căn.
Một điểm nữa để giới BĐS lạc quan tin rằng thị trường đang tốt lên đó là mặt bằng
giá cả đang tăng chóng mặt kể từ năm 2015. Phân khúc thị trường căn hộ đã liên
tục tăng từ năm 2015 đến nay. Đối với thị trường căn hộ bình dân, giá đã tăng

khoảng 8% tính từ cuối năm 2015 đến nay. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp tăng
từ 1-3%... Đối với phân phúc đất nền, nhà phố của các khu vực trọng điểm phát
triển đô thị như quận 7, quận 2, quận 9, Thủ Đức… giá đã tăng 10% đến 30% tính
từ năm 2015 đến nay.
Căn cứ trên diễn biến chiều rộng của thị trường, số lượng giao dịch gia tăng
ở tất cả các phân khúc, rất nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản đang ở
trong giai đoạn phát triển ổn định. Những diễn biến tiêu cực của thị trường trong
thời gian vừa qua khiến giao dịch chậm lại là do thị trường phản ứng với những
chính sách mới mà cụ thể là việc sửa đổi Thông tư 36. Hiện nay, Thông tư 06 đã lộ


diện, với những quy định mới không quá khắc nghiệt, thị trường sẽ sớm thích nghi
và vượt qua.
2. Xấu đi
Có một thực tế là diễn biến thị trường từ đầu năm 2016 đến nay đang diễn
biến xấu đi rất rõ ràng, đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp. Nhận
định thị trường đang xấu đi không phải là ý kiến chủ quan của một hay hai chuyên
gia đơn lẻ, điều này xuất phát từ những con số thật từ kết quả nghiên cứu thị
trường của một loạt các Cty chuyên nghiên cứu thị trường BĐS. Báo cáo thị trường
BĐS trong quý II/2016 tại TP.HCM cho thấy, lượng căn hộ giao dịch thành công
đã giảm gần 50% so với cùng kỳ. Cụ thể, số lượng căn hộ giao dịch thành công
trong quý II/2016 của TP.HCM chỉ đạt gần 5.900 căn hộ, giảm 45% so với cùng kỳ
năm 2015 và giảm 35% so với quý I/2016.
Các báo cáo thị trường của các Cty có một sự chênh lệch về số căn hộ giao
dịch thành công trong nửa đầu năm 2016 nhưng có một mẫu số chung đó là từ đầu
năm đến nay thị trường đang có xu hướng đi xuống rất rõ, quý II/2016 giao dịch
giảm so với quý I/2016 và giảm so với cùng kỳ năm 2015. Một số liệu khác còn
đáng lo ngại hơn, tỉ lệ hấp thu của các dự án mới đang thấp kỷ lục, quý I/2016 tỉ lệ
hấp thu dự án mới là 17%, bước sang quý II/2016 tỉ lệ này tiếp tục giảm xuống chỉ
còn 16%. Các Cty nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định, nhu cầu đã

khơng theo kịp tốc độ gia tăng nguồn cung, đây là nguyên nhân làm cho giá nhà
khơng thể tăng, thậm chí cịn giảm.
3.Khó bật lên
Theo một chuyên gia uy tín, năm 2015, khi thị trường BĐS thức tỉnh, đã thu
hút được cả 4 dòng vốn cùng tham gia thị trường. Ở trong nước, có sự tham gia của
giới đầu tư thứ cấp và của người mua nhà để ở. Cũng trong nước, các Cty BĐS bắt
đầu bung vốn đổ vào phát triển các dự án BĐS. Dịng vốn thứ 4 đó là dịng vốn
ngoại đổ vào thị trường thông qua các dự án đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông


qua các Cty trong nước. Chính sự “hợp lưu” của cả 4 dịng vốn đã làm thị trường
BĐS phình to, đẩy nguồn cung tăng với cấp số nhân. Chỉ tính riêng TP.HCM, tổng
nguồn cung của năm 2016 và 2017 có thể gấp 4 lần nguồn cung năm 2015 và sẽ
còn tăng mạnh trong những năm tiếp theo.
Cũng theo chuyên gia này, mặc dù nguồn cung gia tăng nhanh chóng nhưng
sức cầu trong nước đã không theo kịp. Nhu cầu nhà ở tự nhiên, mỗi năm chỉ tăng
tối đa 7%, nếu chỉ dựa vào nhu cầu nhà ở thì khơng thể tạo sức bật cho thị trường
BĐS như thời gian qua. Riêng đối với nhu cầu đầu tư, mua căn hộ như một kênh
đầu tư là một ẩn số. Có một sự gia tăng đáng kể các nhà đầu tư thứ cấp mua nhà
với kỳ vọng sẽ bán lại khi giá tăng. Chính lực lượng đơng đảo các nhà đầu tư thứ
cấp tham gia thị trường đã làm cho số lượng giao dịch thành công bùng nổ. Nhưng
2 năm nay, giá phân khúc căn hộ trung và cao cấp tăng không đáng kể. Diễn biến
thị trường không như kỳ vọng các nhà đầu tư thứ cấp, do mặt bằng giá không tăng
các nhà đầu tư thứ cấp không thể bán lại được quỹ căn hộ đã “ôm”. Khi các nhà
đầu tư thứ cấp khơng thể quay vịng vốn, thị trường lập tức bị mất một động lực.
III. NHỮNG RỦI RO KHI THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁCH KIỂM SOÁT
1. Những rủi ro thường gặp khi tham gia thị trường bất động sản
a. Rủi ro nguồn vốn:
Các Công ty đầu tư bất động sản hiện nay đều phải sử dụng nguồn vốn vay, do

vậy vốn vay và lãi suất tiền vay là yếu tố ảnh hưởng lớn về hiệu quả kinh doanh.
Rủi ro nguồn vốn xảy ra khi công ty không đặt ra chiến lược kinh doanh với nhiều
biện pháp khai thác để nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư, để dự án kéo dài
dẫn đến khơng cịn hiệu quả, mất khả năng thanh toán nợ vay ngân hàng. Do đó
Cơng ty chủ động tích cực tránh trường hợp rủi ro trên nhằm nâng cao hiệu quả
trong chiến lược đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư địi hỏi phải có nguồn
vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định.


Do thiếu tính cơng khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác
động của tin đồn, của các chiêu trị làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ... Mặt khác,
hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do
nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch
“treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã
biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngồi
chức năng... Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò
mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu
cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS (tiêu
dùng bất động sản).
b, Rủi ro lãi suất và tỉ giá

 Tác động đến nhà đầu tư:
Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư vì các dự án đầu tư trong nước
đều có một tỉ lệ vốn vay khá cao , nhưng thị trường BĐS tạo lợi nhuận rất lớn, nên
họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro để vay một khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư
chi phí cho nó.
Phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở Viêt Nam đều vay nguồn vốn từ ngân hàng
thương mại để tạo lợi nhuận cho mình, mặc dù biết là rủi ro có thể xảy ra, và các
nhà đầu tư cũng đã phịng ngừa rủi ro. Vì phân tích khơng đúng đắn, tiếp cận thơng
tin thị trường khơng minh bạch, không giải quyết được đầu ra cho thị trường (nhất

là việc phân khúc thị trường còn mắc nhiều sai lầm lớn)… nên mức độ rủi ro lãi
suất vượt quá tầm kiểm soát của nhà đầu tư, tạo các khoản nợ xấu , không chỉ đe
dọa cho các nhà đầu tư trong ngành mà còn gây thiệt hại lớn đến nền kinh tế Việt
Nam thông qua nguy cơ sụp đổ của các hệ thống ngân hàng thương mại ảnh hưởng
đến nền kinh tế vĩ mô.

 Áp lực của tỷ giá khi các doanh nghiệp quyết định đầu tư bằng ngoại tệ:


Khi thị trường lãi suất tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang đầu tư
bằng ngoại tệ với lãi suất nhỏ hơn, việc tăng nhu cầu sử dụng, vay ngoại tệ cho
BĐS sẽ tăng mạnh, làm cho giá ngoại tệ tăng nhanh theo nhu cầu, lượng cung tiền
vào thị trường càng lớn gây ra các bất ổn về lãi suất, lạm phát, thiếu hụt ngoại hối
chính phủ... và hàng loạt các bất ổn về kinh tế. Ngược lại giá ngoại tệ giảm, khả
năng các nhà đầu tư phải chịu lỗ là rất lớn. Đòi hỏi nhà đầu tư phải xác định được
xu hướng của thị trường đưa ra các quyết định chính xác, hiệu quả cao.

 Tác động người tiêu dùng BĐS:
Do lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư chuyển hướng sẽ gửi tiền vào ngân hàng để
thu lãi làm cho tồn kho BĐS tăng cao.Người tiêu dùng BĐS cuối cùng sẽ khơng có
khả năng vay vốn để mua BĐS phục vụ nhu cầu sử dụng, nên hàng tồn kho càng
khơng thể tiêu thụ được.Trước tình trạng đó chính phủ phải can thiệp, quy định
mức lãi trần cho các ngân hàng để cứu doanh nghiệp, các nhà đầu tư BĐS giảm bớt
gánh nặng chi phí. Nhưng khoản nợ của các nhà đầu tư ngày càng khó thanh tốn,
trong khi tồn kho lại khơng thể giải quyết được, thị trường BĐS xuống giá liên tục,
nợ xấu từ ngành ngày càng lớn và nguy cơ đỗ vỡ có thể sẽ xảy ra trong thời gian
tới.
c, Rủi ro về giá
Rủi ro về giá cả phát sinh khi có sự chênh lệch giữa đồng Việt Nam so với vàng và
đô la. Khi vàng và đồng đô la tăng mạnh nhưng giá bán bất động sản trên thị

trường không tăng theo tương xứng, khách hàng luôn cân nhắc kỹ khi chọn kênh
đầu tư nào cho phù hợp, đây là một thách thức lớn cho các Công ty đầu tư kinh
doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô la

 Giá đất lấy chuẩn giá vàng
Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên thị trường vàng
và đô la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc
liệt… Mà, việc định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội


ngũ “cị” đất. Ngoại trừ những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, cịn
lại thì hầu như bảng giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm
chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường.

 Giá nhà được tính theo đơ la
Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động
sản, phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công
khai. Thậm chí, trên nhiều trang thơng tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ
cũng được nhiều người chào giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài
hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ biến trên thị trường. Với việc định giá
bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía khách hàng. Và
thực tế này cũng đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…
d, Cho vay thế chấp bất động sản dự án làm cho rủi ro chồng chất
Một dự án bất động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được
ngân hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó.Như vậy, rủi
ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ rất lớn, bởi ngân hàng
đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm.
Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ..., dù chủ đầu tư có chuẩn bị
vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn.
Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng

dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng
trưởng bất động sản. Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi
vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động
sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân
hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó có thể là chính cơng trình, tịa nhà
hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu vốn đầu tư: tổng tài sản,
dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác...Kinh doanh bất động sản dự án thường
nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê.


Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thơng qua
quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của
chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong
trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo
đảm là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay
mua nhà cùng thế chấp.
Hoạt động vay thế chấp sai lệch: nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài
sản là vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy... và nguồn trả
nợ chính là thu bán hàng từ dự án. Khi người vay khơng có khả năng thanh toán,
ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa. Nhưng khi
thế chấp dự án, tồn bộ vật tư, hàng hóa đã được tính tốn hình thành nên giá trị
của dự án trong lần thế chấp trước đó. Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị
cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.Thực tế ghi
nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ, có dự
tốn hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có
giấy phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là tồn bộ dự án
đó. Sau khi được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư.
Những người góp vốn đầu tư cũng là chủ sở hữu một phần của dự án. Khi phát
hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi nợ trước hạn
thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân hàng khơng cịn.

Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các chủ nợ khác, trong đó,
có những người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản.
2. Cách kiểm soát
Thứ nhất, cần phải kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản . Bộ Xây dựng
cùng phối hợp với các cơ quan, địa phương kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động
sản, chống đầu cơ, thao túng giá cả trong lĩnh vực này. Bộ Xây dựng cũng sẽ đề
nghị các địa phương đánh giá chính xác tình hình sử dụng nhà ở tại các dự án phát


triển nhà ở qua các năm và dự kiến trong năm tiếp theo; tình hình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nhà; đồng thời, phân tích diễn biến của thị trường bất
động sản thời gian vừa qua, đề xuất cơ chế chính sách để thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh.
Thứ hai, cần phải tăng cường quản lý nhà nước để kiểm soát thị trường bất động
sản. Chúng ta phải tăng cường vai trò quản lý của nhà nước để kiểm soát thị
trường, bảo đảm cho thị trường BĐS được phát triển theo đúng quy hoạch, kế
hoạch, định hướng, ổn định và bền vững góp phần phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Để tạo được mơi trường pháp lý thơng thống, bình đẳng để huy động
hiệu quả các nguồn lực của xã hội tham gia vào thị trường BĐS; tạo điều kiện
thuận lợi cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp và người dân tham gia hoạt động
kinh doanh BĐS; tăng cường hội nhập quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi thu hút đầu
tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, trên cơ sở bảo đảm chủ quyền quốc
gia, giữ vững an ninh chính trị và trật tự, an toàn xã hội.
Thứ ba, Nhà nước cần có các quy định để buộc chủ dự án phải huy ddiingj
minh bạch thông qua các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đẩm bảo, giấy cam kết có
cơng chứng hoặc chiết khấu cơng trình qua sản giao dịch chính thức.
Thứ tư, trước tình trang lãi suất tâng cao, chính phủ cần phải can thiệp, quy
định mức lãi trần cho các ngân hàng để cứu doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản
giảm bớt gnahs nặng chi phí.
Thứ năm, cần tăng tính minh bạch thị trường bất động sản. Sự cải thiện tính

minh bạch trên thị trường được ghi nhận ở nhiều khía cạnh khác nhau. Từ minh
bạch hố trong thơng tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư cho đến minh bạch
trong thông tin dự án đối với người mua, khách thuê… nhằm bảo về quyền lợi của
khách hàng đầu cuối. Sự phát triển công nghệ mạnh mẽ cùng với việc bất động sản
đang là thị trường thu hút dòng vốn đầu tư lớn tại Việt Nam sẽ là các yếu tố đảm
bảo cho việc cải thiện tính minh bạch trong thị trường bất động sản trong tương lai.


KẾT BÀI
Rủi ro trong kinh doanh bất động sản là một tất yếu khách quan và không thể
tránh khỏi. Lợi nhuận cao đi đơi với rủi ro cao do đó các chủ thể khi tham gia vào
thị trường bất động sản phải cân nhắc đầu tư một cách kỹ lưỡng để đầu tư cho hiệu
quả nhất. Đồng thời nhà nước cũng cần có nhiều chính sách phù hợp can thiệp kịp
thời vào thị trường bất động sản để hạn chế tối thiểu những rủi ro mà doanh nghiệp
cũng như nhà đầu tư có thể gặp phải. Thị trường bất động sản phát triển thì nền
kinh té phát triển, do vậy với những chính sách của nhà nước trong thời gian vừa
qua, những cá nhân, nhà đầu tư có thể tin tưởng vào đó về một tương lai ổn định,
phát triểm mạnh trong nền kinh tế bất động sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 2013
2. Luật Dân sự 2005
3. />4.

/>
viet-nam-hien-nay.htm?page=4
5. />6. />7. />8.

/>
san.aspx