Báo Cáo - Quản Trị Bất Động Sản - Đề Tài - Mối Quan Hệ Giữa Chủ Đầu Tư Và Nhà Quản Lý Bất Động Sản Chuyên Nghiệp

QUẢN TRỊ BẤT ĐỘNG
SẢN
MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ
NHÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP


TỔNG QUAN
- Nhà quản lý tài sản có thể có một hoặc một vài mối quan hệ với chủ
đầu tư
- Nhà quản lý tài sản là người được tuyển dụng trực tiếp bởi những
người chủ sở hữu lớn.
- Một công ty quản lý có thể làm đại lý cho nhiều cơng trình
- Các cơng ty quản lý bất động sản có thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ
quản lý tài sản: cho thuê, môi giới bảo hiểm, bán hàng, thẩm định, tài
chính, ngân hàng …
- Sau khi người quản lý tài sản và chủ sở hữu đồng ý về các nguyên tắc,
mục tiêu cũng như các kế hoạch quản lý khác, họ có thể thiết lập nên
mối quan hệ dựa trên một hợp đồng cụ thể.


BẢN CHẤT CỦA MỐI QUAN HỆ
Có 3 mối quan hệ cơ bản tồn tại giữa chủ đầu tư và nhà
quản lý bất động sản chuyên nghiệp:
- Chủ sở hữu lao động và nhân viên
- Mối quan hệ uỷ thác chính thức (trust)
- Sự thoả thuận giữa chủ sở hữu và nhà quản lý


- Các mối quan hệ này
thường được tìm thấy trong
các ngân hàng, trường đại

học, các công ty lớn hoặc
một số tổ chức yêu cầu
dịch vụ quản lý cho tài sản
của họ.

QUAN HỆ GIỮA
CHỦ SỬ DỤNG
LAO ĐỘNG
VÀ NHÂN VIÊN

- Mối quan hệ thường được
ký kết bằng văn bản và có
sự giới hạn về tiền lương,
thời hạn hợp đồng và một
số vấn đề khác.


MỐI QUAN HỆ
UỶ THÁC CHÍNH THỨC
- Đây là một cơng cụ mà một cá nhân
hoặc một tổ chức chuyển giao quyền sở
hữu hợp pháp của tài sản cho người
khác để giữ hoặc quản lý vì lợi ích của
một bên thứ 3.
- Chủ sở hữu tài sản được gọi là một
người ủy thác và chuyển giao các quyền
hợp pháp đối với các tài sản đến những
người được uỷ thác.

MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU
TƯ VÀ CÔNG TY QUẢN LÝ
- Quan hệ quản lý là một khái niệm để chỉ mối quan
hệ đặc biệt giữa chủ sở hữu và công ty quản lý.
- Các văn bản thoả thuận tạo lập mối quan hệ được
xem là một hợp đồng quản lý, nó trao quyền quản lý
tài sản như một cơng ty quản lý và hoạt động thay
mặt chủ sở hữu trong một hồn cảnh nhất định.
- Các cơng ty quản lý bị chi phối bởi thời hạn hợp
đồng, cơ sở pháp lý và sự xem xét các nguyên tắc
của quan hệ quản lý


HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ
Hợp đồng quản lý là một thoả thuận được ký kết giữa nhà quản lý và
chủ sở hữu tài sản nhằm xác định mối quan hệ giữa 2 bên. Nó giống
như 1 tài liệu hướng dẫn cho sự hoạt động của các tài sản và cung cấp
cơ sở cho việc giải quyết các tranh chấp trong tương lai.
Trong tình huống cụ thể, các hợp đồng quản lý
thường bao gồm những yếu tố sau:
- Sự nhận dạng của các bên và tài sản
- Thời hạn hợp đồng
- Quyền và nghĩa vụ của nhà quản lý
- Trách nhiệm của chủ sở hữu
- Lệ phí và hoa hồng cho thuê/ bán
- Chữ ký các bên


SỰ NHẬN DẠNG
CỦA CÁC BÊN VÀ

TÀI SẢN

- Một tài sản có nhiều chủ sở
hữu thì tên mỗi bên phải được
ghi trong hợp đồng và mỗi
bên sẽ giữ một bản, tên của
công ty sẽ xuất hiện trong hợp
đồng và nhân viên của công
ty sẽ được uỷ quyền để thực
hiện hợp đồng.

- Mặc dù một bản mô tả pháp lý
đầy đủ về tài sản thường là
không cần thiết nhưng tài sản
nhất định phải có bản mơ tả để
đảm bảo độ tin cậy của tài sản.
Nếu tài sản có tên đặc biệt, như
là trường hợp thường xuyên đối
với các khu dân cư, trung tâm
thương mại thì tên phải được
trình bày cụ thể trong hợp đồng.


THỜI HẠN CỦA
HỢP ĐỒNG
Một hợp đồng phải được quy định thời hạn dịch vụ, và khơng có một
tiêu chuẩn cụ thể cho 1 hợp đồng quản lý.
 Có nhiều kỳ hạn cho một hợp đồng nhưng thường hợp đồng dài hạn
thì khơng phổ biến vì chủ sở hữu nghĩ đến việc bán tài sản trong
tương lai gần và không muốn bị cản trở bởi 1 hợp đồng dài hạn.

 Điều khoản trong hợp đồng quản lý tiêu chuẩn cho phép thời gian linh
hoạt miễn sao thời hạn thời hạn đó phải phù hợp với hợp đồng.
 Hợp đồng có thể có 1 thời gian xác định hoặc có thể chứa 1 điều
khoản gia hạn tự động trên cơ sở hằng năm, trừ khi thông báo chấm
dứt được đưa ra trong thời hạn quy định của hợp đồng.


HỢP ĐỒNG CHẤM DỨT

 Các cơng ty quản lý có thể chấm dứt hợp đồng với điều
kiện phải thông báo trước cho chủ sở hữu, đồng thời phải
chịu trách nhiệm cho những thiệt hại nếu có.
 Cơng ty quản lý có quyền chấm dứt hợp đồng nếu chủ sở
hữu vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.


TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ QUẢN LÝ
Nhà quản lý chịu trách nhiệm truyền đạt tới chủ sở hữu thông
tin liên quan đến tài sản. Các báo cáo sau đây sẽ cung cấp một
ý tưởng về tình trạng của các tài sản và cái nhìn sâu sắc về sự
hiệu quả của chủ sở hữu.
Báo cáo hàng tháng và giải ngân
Trái phiếu bảo đảm
Xử lý quỹ
Thẩm quyền cho thuê, vận hành
và quản lý các cơ sở
- Chi phí, phí tổn
- Chi phí marketing
- Sự kiểm soát của ban quản lý đối
với nhân viên.

-


TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ SỞ HỮU
Thoả thuận quản lý nên định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu đối
với các chi phí quản lý linh tinh. Nó nên chứa một tuyên bố rõ
ràng chỉ định người chịu trách nhiệm cho mỗi mục quản lý và
bảo trì các chi phí, bao gồm những điều sau đây:
- Quỹ lương: bảo trì, an ninh, và giám sát
- Bảo hiểm: nhân viên và tiền đóng bảo
hiểm trung thực
- Thanh tốn thay mặt cho chủ sở hữu
- Kế toán và kiểm toán
- Quảng cáo cho thuê nhà
- Phí quản lý


PHÍ QUẢN LÝ
o Phí quản lý cho các bất động sản khác
nhau thì khác nhau
o Phí quản lý cố định, và thường ít thay đổi
so với phần trăm các loại chi phí khác
o Phí quản lý có thể bao gồm cả hoa hồng
cho các đại lý có liên quan khác
o Có quyền chấm dứt sớm hợp đồng
o Vấn đề chống độc quyền


MỐI QUAN HỆ CHỦ SỞ HỮU
– NHÀ QUẢN LÝ

 Mối quan hệ đơi bên
cùng có lợi.
 Chủ sở hữu nên biết
người thực sự quản
lý tài sản.


MỐI QUAN HỆ CHỦ SỞ HỮU
– NHÀ QUẢN LÝ
Báo cáo này thường bao gồm các
khoản thu cho thuê, thu nhập khác,
tổng thu nhập, một danh mục cụ thể
tất cả các khoản giải ngân và chi
phí hoạt động, tổng chi phí cho một
tháng, tiền mặt vào đầu tháng, số
tiền chuyển cho chủ sở hữu, số dư
tiền mặt tại quỹ.


MỐI QUAN HỆ CHỦ SỞ HỮU
– NHÀ QUẢN LÝ
- Các báo cáo hàng tháng người
quản lý cũng nên thông báo cho
chủ sở hữu những tài khoản quá
hạn và các sự kiện khác liên quan
đến hoạt động của tài sản.
 Các báo cáo hàng tháng nên
được viết bằng văn bản một cách
thành thật và thông minh để đảm

bảo cho chủ sở hữu rằng các
nhà quản lý hiểu cách làm thế
nào để tác động đến doanh thu
từ tài sản.


MỐI QUAN HỆ CHỦ SỞ HỮU
– NHÀ QUẢN LÝ
Một nhà quản lý bất động sản thành
cơng phải có khả năng giữ các mối
quan hệ với mọi người , và giao
tiếp hiệu quả là một phần lớn trong
khía cạnh này của công việc quản
lý tài sản.


Quản lý tài sản có thể được tham gia vào các
ngành nghề quản lý bất động sản bằng một
trong ba cách:

1. Người quản lý là cá nhân, người được tuyển dụng trực tiếp
bởi cá nhân sở hữu toàn nhà.
2. Là nhân viên của cơng ty quản lý, có th mướn quản lí tài
sản để giám sát những tịa nhà dưới sự chăm sóc của họ
3. Là nhân viên của các cơ quan bất động sản cung cấp một
loạt các dịch vụ, trong đó có một bộ phận quản lý tài sản


MỐI QUAN HỆ GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ
NHÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

CHUYÊN NGHIỆP