(Luận văn) chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (951.34 KB, 101 trang )
t
to
ng
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
hi
ep
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
do
w
--------------
n
lo
ad
ju
y
th
yi
pl
n
ua
al
Phạm Vũ Minh Khoa
n
va
fu
ll
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
oi
m
at
nh
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ
z
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
z
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
n
a
Lu
n
va
y
te
re
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
th
t
to
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ng
hi
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
ep
do
--------------
w
n
lo
ad
Phạm Vũ Minh Khoa
ju
y
th
yi
pl
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
ua
al
n
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ
va
n
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
ll
fu
oi
m
at
nh
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
z
Mã số: 60.31.12
z
k
jm
ht
vb
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG
n
va
y
te
re
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2011
th
t
to
ng
hi
LỜI CAM ĐOAN
ep
do
w
n
lo
ad
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học do chính tơi thực
y
th
hiện. Các thông tin và số liệu sử dụng trong luận văn này được trích dẫn đầy đủ tại
ju
danh mục tài liệu tham khảo và hồn tồn trung thực, chính xác.
yi
pl
al
n
ua
Tác giả: Phạm Vũ Minh Khoa
n
va
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
n
va
y
te
re
th
t
to
ng
MỤC LỤC
hi
ep
TRANG PHỤ BÌA
do
w
LỜI CAM ĐOAN
n
lo
MỤC LỤC
ad
ju
y
th
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
yi
pl
DANH MỤC CÁC HÌNH
al
n
ua
MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1
n
va
CHƯƠNG 1: CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT
ll
fu
ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
oi
m
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HOÁ
at
nh
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. 5
1.1.1. Khái niệm chứng khốn hố và chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất
z
z
động sản ........................................................................................................................ 5
vb
jm
ht
1.1.1.1. Chứng khoán hoá.............................................................................................. 5
k
1.1.1.2. Chứng khoán hoá khoản vay thế chấp bất động sản .......................................... 6
ai
gm
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất
om
l.c
động sản ........................................................................................................................ 7
1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980).................................................................... 7
a
Lu
n
1.1.2.1.1. Trước chiến tranh thế giới thứ II .................................................................... 7
va
n
1.1.2.1.2. Sau chiến tranh thế giới thứ II ........................................................................ 8
y
te
re
1.1.2.2. Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) .............................................................. 11
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................. 11
th
1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ
t
to
ng
1.2.1. Hiệu quả tài chính cao hơn................................................................................... 11
hi
ep
1.2.2. Cải thiện cấu trúc của bảng cân đối kế toán.......................................................... 12
do
1.2.3. Quản lý rủi ro tốt hơn........................................................................................... 12
w
n
lo
1.3. MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HỐ.................................................... 14
ad
1.3.1. Mơ hình của Nick Davis (2000)........................................................................... 14
y
th
ju
1.3.2. Mơ hình áp dụng thành cơng tại Ấn Độ (Cơng ty Dun & Bradstreet) ................... 16
yi
pl
1.3.3. Mơ hình của Pactrick Wood (2007) ..................................................................... 19
al
ua
1.4. XÁC ĐỊNH LỢI ÍCH CỦA NGƯỜI PHÁT HÀNH CHỨNG KHOÁN
n
MBS.............................................................................................................................. 21
va
n
1.5. NHỮNG BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC TRIỂN KHAI
fu
ll
CHỨNG KHỐN HĨA.............................................................................................. 22
oi
m
Kết luận chương 1 ....................................................................................................... 23
nh
at
CHƯƠNG 2: TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA CÁC
z
z
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
vb
jm
ht
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY ... 24
2.1.1. Thực trạng ........................................................................................................... 24
k
ai
gm
2.1.2. Những thuận lợi của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay ............................... 25
l.c
2.1.2.1. FDI vẫn tập trung cho ngành bất động sản ........................................................ 25
om
a
Lu
2.1.2.2. Thu hút nguồn vốn từ các thị trường khác......................................................... 26
n
2.1.2.3. Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2010 khả quan của một số doanh nghiệp
va
bất động sản .................................................................................................................. 27
n
th
2.1.3.2. Quy định mới về giá đất đền bù ........................................................................ 28
y
2.1.3.1. Quy định về thuế thu nhập khi chuyển nhượng bất động sản............................. 27
te
re
2.1.3. Những khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay............................... 27
t
to
ng
2.1.3.3. Qui định Nhà nước về việc hạn chế cho vay đối với bất động sản ..................... 29
hi
ep
2.1.3.4. Giá nguyên vật liệu tăng cao ............................................................................. 31
do
2.1.3.5. Lãi suất tăng cao ............................................................................................... 32
w
n
lo
2.1.3.6. Cung vượt quá cầu ở nhiều mảng sản phẩm ...................................................... 33
ad
2.2. THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...... 34
y
th
ju
2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ............................................................. 34
yi
pl
2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trong thời gian qua ............................. 35
al
n
ua
2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM...... 36
n
va
2.3.1. Tổ chức cho vay thế chấp bất động sản ................................................................ 36
ll
fu
2.3.1.1. Ngân hàng......................................................................................................... 36
oi
m
2.3.1.2. Quỹ phát triển nhà ở ......................................................................................... 37
at
nh
2.3.1.3. Quỹ tiết kiệm nhà ở........................................................................................... 37
z
2.3.2. Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa............................................................ 39
z
ht
vb
2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành .............................................................................. 39
k
jm
2.3.2.2. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm .............................................................................. 41
ai
gm
2.3.3. Tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa ............................................................... 44
om
l.c
2.3.3.1. Qui định về mua bán nợ tồn đọng ..................................................................... 44
2.3.3.2. Qui định về chứng khốn hóa............................................................................ 46
a
Lu
2.3.3.3. Qui định về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust
n
2.4.1.1. Thị trường tiềm năng ........................................................................................ 49
th
2.4.1. Những thuận lợi................................................................................................... 49
y
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ........ 49
te
re
2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
n
va
- REIT).......................................................................................................................... 47
t
to
ng
2.4.1.2. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao .................................................................... 52
hi
ep
2.4.1.3. Học hỏi được kinh nghiệm của các nước đi trước ............................................. 53
do
2.4.1.4. Hội nhập quốc tế............................................................................................... 54
w
n
lo
2.4.2. Những khó khăn .................................................................................................. 54
ad
2.4.2.1. Chưa có pháp lý và các tổ chức trung gian để thực hiện nghiệp vụ chứng
y
th
ju
khố hóa........................................................................................................................ 54
yi
2.4.2.2. Chưa minh bạch về thông tin ............................................................................ 54
pl
ua
al
2.4.2.3. Thị trường bất động sản chưa phát triển và thiếu minh bạch.............................. 55
n
2.4.2.4. Rủi ro nợ vay dưới chuẩn.................................................................................. 56
va
n
Kết luận chương 2 ....................................................................................................... 57
ll
fu
oi
m
CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC
KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
nh
at
3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ
z
z
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ................................................................ 59
vb
jm
ht
3.1.1. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp ............................................ 59
3.1.2. Nâng cao hiệu quả của ngân hàng thương mại ..................................................... 60
k
ai
gm
3.2. NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN
om
l.c
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................... 61
3.2.1. Về môi trường pháp lý ......................................................................................... 61
a
Lu
3.2.2. Về môi trường pháp luật ...................................................................................... 62
n
va
3.2.3. Về môi trường thuế.............................................................................................. 62
n
th
3.2.6. Các vấn đề khác................................................................................................... 64
y
3.2.5. Về xếp hạng tín nhiệm ......................................................................................... 64
te
re
3.2.4. Về tăng cường tín nhiệm...................................................................................... 63
t
to
ng
3.2.6.1. Ngân hàng thương mại...................................................................................... 64
hi
ep
3.2.6.2. Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư......................................................... 64
do
3.3. XÂY DỰNG MÔ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY
w
n
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................... 65
lo
ad
3.3.1. Lợi ích của SPV................................................................................................... 68
y
th
ju
3.3.2. Rủi ro và hướng xử lý .......................................................................................... 70
yi
3.4. LOẠI HÌNH TỔ CHỨC CỦA SPV ..................................................................... 71
pl
ua
al
3.5. LOẠI KHOẢN VAY ĐỀ NGHỊ CHỨNG KHOÁN HĨA.................................. 74
n
3.6. LOẠI CHỨNG KHỐN ĐỀ NGHỊ PHÁT HÀNH ............................................ 74
va
n
3.7. NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHỐN
fu
ll
HĨA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .................... 76
oi
m
KẾT LUẬN.................................................................................................................. 79
at
nh
TÀI LIỆU THAM KHẢO
z
z
PHỤ LỤC
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
n
va
y
te
re
th
t
to
ng
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
hi
ep
ABS
Asset Backed Securities
do
w
n
ASEAN
lo
ad
ASIAGATE
n
va
ll
fu
oi
m
at
nh
FHLMC
n
FDI
FHA
ua
DATC
Credit Infomation Center
Consumer Price Index
Enterprise Credit Rating Appraise
Science Center
Debt
and
Asset
Trading
Corporation
Foreign Direct Investment
Federal Housing Administration
The
Federal
Home
Loan
Mortgage Corporation (Freddie
Mac)
The Federal National Mortgage
Association (Fannie Mae)
Gross Domestic Product
Government National Mortgage
Association (Ginnie Mae)
al
CRC
CB Richard Ellis
pl
CIC
CPI
Capital Adequacy Ratio
yi
CBRE
ju
y
th
BĐS
CAR
Association of Southeast Asia
Nations
Asian
Credit
Information
Gateway
Chứng khốn được bảo đảm
bằng tài sản tài chính
Hiệp hội các quốc gia Đơng
Nam Á
Cổng thơng tin tín nhiệm châu
Á
Bất động sản
Hệ số an tồn vốn
Cơng ty CB Richard Ellis Việt
Nam
Trung tâm thơng tin tín dụng
Chỉ số giá tiêu dùng
Trung tâm Khoa học Thẩm
định Tín nhiệm Doanh nghiệp
Cơng ty TNHH MTV Mua bán
nợ Việt Nam
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Cơ quan nhà ở liên bang
Cơng ty cho vay mua nhà có
thế chấp liên bang
z
n
n
va
y
te
re
th
OECD
a
Lu
NHNN
NHTM
ODA
om
MBS
Sở Giao dịch chứng khốn Hà
Nội
Cơng ty cho vay những người
Home Owners’ Loan Corporation
sở hữu nhà
Sở Giao dịch chứng khốn
Hochiminh Stock Exchange
Thành phố Hồ Chí Minh
International Monetary Fund
Quỹ tiền tệ quốc tế
Chứng khốn có thế chấp bất
Mortgage Backed Securities
động sản làm đảm bảo
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại
Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển chính thức
Organization
Economic
for Tổ chức hợp tác và phát triển
Cooperation and Development
kinh tế
Hanoi Stock Exchange
l.c
IMF
ai
gm
HOSE
Tổ chức thế chấp quốc gia
k
HOLC
jm
HNX
ht
GNMA
vb
GDP
Tổ chức thế chấp Nhà nước
liên bang
Tổng sản phẩm quốc nội
z
FNMA
t
to
ng
REIT
hi
Quỹ tín thác đầu tư bất động
sản
Sở giao dịch chứng khốn
Tổ chức trung gian chun
trách
Tổ chức tín dụng
Thị trường chứng khốn
Hội Cựu chiến binh
Cơng ty thơng tin tín nhiệm và
xếp hạng doanh nghiệp Việt
Nam
Tổ chức thương mại thế giới
Real Estate Investment Trust
ep
SGDCK
do
w
Special Purpose Vehicle
TCTD
TTCK
VA
Veterans Administration
n
SPV
lo
ad
y
th
ju
VietnamCredit
yi
World Trade Organization
pl
WTO
n
ua
al
n
va
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
n
va
y
te
re
th
t
to
ng
DANH MỤC CÁC BẢNG
hi
ep
do
w
n
lo
Bảng 2.1: Giá đất tại các thành phố lớn Châu Á ............................................................ 24
ad
ju
y
th
Bảng 2.2: Dự án bất động sản có vốn FDI đăng ký lớn .................................................. 26
Bảng 2.3: Kết quả kinh doanh năm 2010 của các công ty BĐS niêm yết ....................... 27
yi
pl
Bảng 2.4: Qui mô thị trường chứng khoán giai đoạn 2000 – 2010 ................................. 50
al
n
ua
Bảng 2.5: Kết quả phát hành TPCP theo phương thức huy động vốn ............................. 51
n
va
ll
fu
oi
m
at
nh
z
z
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
n
va
y
te
re
th
t
to
ng
DANH MỤC CÁC HÌNH
hi
ep
do
w
n
lo
Hình 2.1: Vốn FDI giai đoạn 2006 – 2010 ..................................................................... 25
ad
ju
y
th
Hình 2.2: Thực trạng huy động, cho vay giai đoạn 2003 - 2010..................................... 29
Hình 2.3: Tốc độ tăng trưởng CPI từ 07/2010 - 06/2011................................................ 31
yi
pl
Hình 2.4: Lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và lãi suất cho vay bình quân của Ngân
al
n
ua
hàng Á Châu từ 07/2010 – 06/2011 ............................................................................... 32
n
va
Hình 2.5: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản giai đoạn 2008 – 2010 ......................... 35
ll
fu
Hình 2.6: Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản của các ngân hàng................................ 36
oi
m
Hình 3.1: Quy trình chứng khốn hóa đề xuất cho Việt Nam trong giai đoạn đầu .......... 67
at
nh
z
z
k
jm
ht
vb
om
l.c
ai
gm
n
a
Lu
n
va
y
te
re
th
1
t
to
ng
hi
MỞ ĐẦU
ep
1. Lý do chọn đề tài
do
w
Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ
n
lo
Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm
ad
2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở
y
th
ju
cần đáp ứng cho cả thành thị và nơng thơn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu mét vng
yi
(bình qn 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn
pl
đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỷ đồng (tương đương 100 tỷ USD),
al
n
ua
trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỷ USD vốn đầu tư.
n
va
Các doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có
ll
fu
q nhỏ so với nhu cầu đầu tư và đa phần phải vay ngân hàng đến 70 - 80% tổng
m
vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và
oi
khả năng thanh toán. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội
nh
at
để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do ít vốn.
z
z
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến hết ngày 31/12/2010, dư nợ cho vay thế
ht
vb
chấp bất động sản đạt khoảng 224.843 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền trên vẫn chưa đáp
k
jm
ứng được nhu cầu vốn mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015.
ai
gm
Trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra những chính sách để
kiểm sốt rủi ro cho hệ thống ngân hàng trong việc cho vay thế chấp bất động sản.
l.c
om
- Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 qui định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn
n
qui định này, các ngân hàng cân nhắc việc cho vay thế chấp bất động sản.
a
Lu
ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của ngân hàng là 30%. Với
y
th
sản có rủi ro". Đồng thời qui định khoản vay kinh doanh bất động sản có hệ số rủi
te
re
hai cách để tăng tỷ lệ CAR, đó là tăng tử số "vốn tự có" và giảm mẫu số "tổng tài
n
tự có/ Tổng tài sản “Có” rủi ro) của các ngân hàng từ 8% lên 9%. Về cơ bản, chỉ có
va
- Thơng tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 nâng hệ số an toàn vốn CAR (Vốn
2
t
to
ng
ro tăng từ 100% lên 250%. Như vậy việc cho vay thế chấp bất động sản càng nhiều
hi
ep
làm cho CAR càng nhỏ.
do
Ngồi ra, thơng tư 13 cũng qui định tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy
w
n
động. Như vậy nguồn cung vốn cho vay sẽ bị giảm đáng kể và do đó cũng tác động
lo
ad
đến việc cho vay thế chấp bất động sản.
y
th
- Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 qui định giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực
ju
phi sản xuất xuống tối đa là 20% vào cuối tháng 6/2011 và 15% vào cuối tháng
yi
pl
12/2011. Việc vay mua bất động sản để ở, bán, cho thuê được xếp vào lĩnh vực phi
ua
al
sản xuất nên buộc các ngân hàng không những khơng tiến hành cho vay mới mà cịn
n
phải tiến hành thu hồi nợ cho vay thế chấp bất động sản trước hạn để giảm tỷ lệ cho
va
vay lĩnh vực phi sản xuất xuống. Chính quyết định này làm cho thị trường bất động
n
ll
fu
sản vốn đã gặp khó khăn với Thơng tư 13 nay cịn chịu nhiều khó khăn hơn.
m
Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thương mại đang khát vốn đã đẩy lãi suất huy
oi
at
nh
động đầu vào lên cao làm cho lãi suất cho vay trung dài hạn thế chấp bất động sản
hiện đang ở mức 24%/năm thuộc vào hàng cao nhất thế giới. Nhiều dự án bất động
z
z
sản phải hoãn lại chờ đến khi lãi suất hạ nhiệt, nhiều doanh nghiệp phải bán lại dự
vb
ht
án để cầm cự do khơng đủ tiền trả lãi vay và tính riêng q 2/2011 có tổng cộng 7
ai
gm
ITC, cơng ty mẹ CII, công ty mẹ KBC, công ty mẹ HAG.
k
jm
công ty đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán đã bị lỗ như LGL, NTB, IDJ,
+ Chứng khốn hóa xuất phát từ Mỹ và sau đó được ứng dụng hiệu quả vào nhiều
l.c
om
quốc gia tại Châu Âu, Châu Á. Tính đến nay, chứng khốn hóa đã có lịch sử phát
a
Lu
triển hơn 40 năm và đã mang lại nhiều thành công cho các quốc gia triển khai, đặc
biệt trong việc triển khai chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản. Thơng
n
y
te
re
của người vay từ đó cải thiện đáng kể cấu trúc tài chính của ngân hàng. Bên cạnh
n
phóng khỏi ngân hàng, giúp ngân hàng tránh khỏi rủi ro tín dụng và rủi ro trả trước
va
qua hoạt động chứng khốn hóa, các khoản vay thế chấp bất động sản được giải
tục cho vay. Khi đó, đối với thị trường bất động sản, vốn vay từ ngân hàng sẽ dễ
th
đó, ngân hàng nhận được lượng tiền mặt từ việc bán khoản vay để rồi sau đó tiếp
3
t
to
ng
tiếp cận hơn và chi phí vay cũng thấp hơn. Như vậy, thơng qua chứng khốn hóa,
hi
ep
bài tốn về vốn cho thị trường bất động sản đã được giải quyết.
do
+ Tại Việt Nam, hệ thống ngân hàng chưa đủ lực và nhạy cảm với vấn đề rủi ro
w
n
trong khi nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản lại quá lớn nhưng chủ yếu dựa
lo
ad
vào vốn vay. Với những xung đột khơng thể dung hịa này cùng với những lợi ích từ
y
th
chứng khốn hóa, tơi đề xuất tiến hành “Chứng khốn hóa các khoản vay thế
ju
chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”.
yi
pl
2. Mục tiêu nghiên cứu
al
ua
+ Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để giải phóng các khoản
n
vay thế chấp bất động sản có rủi ro cao khỏi hệ thống ngân hàng.
va
n
+ Chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tạo vốn cho thị trường bất
ll
fu
động sản phát triển.
oi
m
+ Tính khả thi của việc chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản tại Việt Nam.
nh
at
+ Đề xuất những giải pháp ứng dụng chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản
k
jm
ht
vb
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản.
z
3. Phạm vi nghiên cứu
z
vào Việt Nam.
ai
gm
+ Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản.
thành công.
n
a
Lu
4. Phương pháp nghiên cứu
om
l.c
+ Hoạt động chứng khốn hóa của một số quốc gia đã thực hiện chứng khốn hóa
y
te
re
làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
n
trước đó. Qua quá trình phân tích, các dữ liệu được tập hợp có hệ thống, logic nhằm
va
+ Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích định tính trên cơ sở lý thuyết đã có
th
4
t
to
ng
+ Ngoài ra, đề tài cũng đã sử dụng phương pháp phân tích định lượng các số liệu
hi
ep
thực tiễn để cũng cố quan điểm của đề tài về những thuận lợi và khó khăn của nền
do
kinh tế tác động đến khả năng chứng khốn hóa tại Việt Nam.
w
n
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
lo
ad
Hiện tại, lĩnh vực bất động sản rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và đồng
y
th
thời chi phí vay quá cao đã làm ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động
ju
sản. Đề tài này muốn đề xuất giải pháp để tạo vốn cho thị trường bất động sản phát
yi
pl
triển bền vững. Đây chính là ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
al
n
ua
6. Kết cấu của luận văn
n
luận) như sau:
va
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần kết
ll
fu
oi
m
Chương 1. “Chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản và vai trò đối
với thị trường bất động sản” giới thiệu về lịch sử hình thành, phát triển của chứng
nh
at
khốn hóa, đồng thời giới thiệu những lợi ích trong việc tạo vốn cho phát triển thị
z
trường bất động sản. Chương này đúc kết những kinh nghiệm thực tiễn cho Việt
z
ht
vb
Nam.
jm
Chương 2. “Tính khả thi của việc chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất
k
động sản tại Việt Nam”. Chương này đề cập đến thực trạng, thuận lợi, khó khăn
ai
gm
của thị trường bất động sản Việt Nam và thực trạng cho vay thế chấp bất động sản
khoán hóa tại Việt Nam.
om
l.c
trong thời gian qua. Chương này cũng đưa ra những tiền đề hỗ trợ cho việ chứng
a
Lu
Chương 3. “Mơ hình và các bước chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất
n
y
th
lập công ty chuyên trách chứng khốn hóa.
te
re
khoản vay nên chứng khốn hóa, đề xuất loại chứng khốn phát hành, đề xuất thành
n
hình chứng khốn hóa phù hợp với Việt Nam trong giai đoạn đầu, đề xuất loại
va
động sản ở Việt Nam”. Qua kết quả phân tích ở chương 01 và 02, tơi đề xuất mơ
Chương 1
5
t
to
ng
CHƯƠNG 1
hi
ep
CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT
do
w
ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
n
lo
ĐỘNG SẢN
ad
ju
y
th
yi
1.1. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HỐ
pl
CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
al
n
ua
1.1.1. Chứng khốn hố và chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản
n
va
1.1.1.1. Chứng khốn hóa
ll
fu
Thuật ngữ “Chứng khốn hóa” hồn toàn mới mẻ ở Việt Nam, nhưng được nhắc
oi
m
nhiều hơn ở các nước có thị trường tài chính phát triển cũng như một số nước có
at
nh
nền kinh tế mới nổi. Vậy Chứng khốn hố là gì?
Theo định nghĩa của Ủy ban Chứng khốn Mỹ: “Chứng khốn hóa là việc tạo ra các
z
z
chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hồn của một
vb
ht
tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Chứng khốn này
k
jm
tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một
ai
gm
khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền lợi khác và quyền đối với tài sản
được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản phải thu
om
l.c
được cho người sở hữu chứng khoán”.
a
Lu
Theo định nghĩa của OECD năm 1995: “Chứng khốn hóa là việc phát hành các
chứng khốn có tính khả mại được đảm bảo khơng chỉ bằng khả năng thanh tốn
n
y
th
chứng khốn phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài
te
re
Chủ thể phát hành khơng cịn là nhân tố quyết định đến chất lượng của những
n
biệt.
va
của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc
Chương 1
6
t
to
ng
sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an tồn của các chứng khốn phát
hi
ep
hành”.
do
Theo luật chứng khốn của Singapore: “ Chứng khốn hóa về cơ bản là một tiến
w
n
trình trong đó tài sản hay các khoản sinh lợi từ tài sản được bán cho các tổ chức
lo
ad
trung gian chuyên trách (SPV), các SPV này sẽ huy động vốn bằng cách phát hành
y
th
chứng khoán được đảm bảo chủ yếu bằng các tài sản đó”.
ju
Tại Việt Nam, thuật ngữ “Securitisation” chưa được chính thức dịch sang tiếng Việt,
yi
pl
nhiều tác giả tạm dịch là “chứng khốn hóa”. Ngun tắc căn bản của nó là biến các
ua
al
chứng từ tài sản (nằm bên asset của bảng cân đối tài khoản, tức sử dụng nguồn vốn
n
của ngân hàng) thành các sản phẩm có thể mang ra bán trên thị trường chứng
va
khốn. Theo kỹ thuật này, bất cứ chứng từ tài sản nào cũng có thể “chứng khốn
n
oi
m
thương mại, v.v.
ll
fu
hóa” được, từ chứng từ tín dụng truyền thống, tín dụng bất động sản, tín dụng
at
nh
1.1.1.2. Chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản
z
Tiến sỹ kinh tế trường Đại học Kinh Tế TP.HCM Nguyễn Khắc Quốc Bảo (2006)
z
vb
thông thường, kỹ thuật chứng khốn hóa được thực hiện trên 2 nhóm tài sản đó là:
jm
ht
(1) các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và (2) các tài sản tài chính
khơng được thế chấp bằng bất động sản. Như vậy, tương ứng với hai loại tài sản
k
ai
gm
trên thì sau khi được chứng khốn hóa sẽ hình thành hai loại chứng khốn: (1) Các
chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities), gọi tắt là
l.c
a
Lu
ABS.
om
MBS và (2) các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là
n
ABS là các trái phiếu được hình thành từ các tài sản tài chính. Các tài sản tài chính
n
va
ở đây được hiểu là các khoản phải thu khác với các khoản vay có tài sản thế chấp, ví
của các tài sản tài chính.
th
các loại trái phiếu khác là mức độ tín nhiệm của các nguồn thu, khả năng thanh toán
y
để tiêu dùng cho gia đình. Từ đó rút ra được điểm khác biệt lớn nhất giữa ABS và
te
re
dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ơ tô, vay để xây nhà, vay
Chương 1
7
t
to
ng
MBS là trái phiếu được hình thành từ các khoản vay thế chấp bất động sản. Những
hi
ep
người mua MBS, thay vì, trả cho nhà đầu tư nhận một khoản trái tức cố định và tiền
do
gốc, thì người phát hành chứng khốn thanh tốn bằng dịng tiền phát sinh từ những
w
khoản vay thế chấp bất động sản được dùng để đảm bảo cho số trái phiếu.
n
lo
ad
Như vậy, chứng khốn hóa các khoản vay thế chấp bất động sản là một kỹ thuật tài
y
th
chính trong đó một tập hợp các khoản vay thế chấp bất động sản được bán cho một
ju
tổ chức trung gian chuyên trách, mà tiền mua các hợp đồng này được tổ chức trung
yi
gian chuyên trách này huy động thơng qua phát hành trái phiếu được đảm bảo
pl
đó.
n
ua
al
chính bằng các khoản thu từ tập hợp các hợp đồng cho vay thế chấp bất động sản
va
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hoá các khoản vay thế
n
ll
fu
chấp bất động sản
m
Sự phát triển của thị trường tài chính, gắn liền với nhu cầu vốn cho phát triển kinh
oi
at
nh
tế ngày càng cao, đặc biệt là nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn. Trong khi đó
khả năng đáp ứng của các định chế tài chính cịn hạn chế, thì việc bán lại các khoản
z
z
nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thơng qua hình thức phát hành chứng chỉ
vb
ht
có giá đã mang lại hiệu quả tích cực, dần trở thành một kỹ thuật trong hoạt động
k
jm
khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính. Q trình này chính là yếu tố
ai
gm
cơ bản, là nguyên nhân hình thành và phát triển kỹ thuật chứng khốn hóa. Lịch sử
hình thành và phát triển của kỹ thuật chứng khốn hóa phản ánh qua hai giai đoạn.
om
a
Lu
- Trước chiến tranh thế giới thứ II
l.c
1.1.2.1. Giai đoạn hình thành (1920 -1980)
n
Cuối thập niên 1920 và đầu thập niên 1930, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm
th
tình hình đó, năm 1933 Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những
y
số người dân vay tiền từ NHTM đã lâm vào tình trạng khó khăn về nhà ở. Trước
te
re
đảm là bất động sản lúc này bắt đầu tịch biên tài sản để xử lý nợ. Kết quả là đại đa
n
những năm 1927 – 1928. Các tổ chức cho vay dựa trên tài sản thế chấp làm bảo
va
trọng, kèm theo đó là giá bất động sản giảm liên tục chỉ còn khoảng một nữa so với
Chương 1
8
t
to
ng
người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) để tái tài trợ cho số
hi
ep
tiền nợ của những người vay mua nhà bằng cách bán ra các trái phiếu do Chính phủ
do
bảo đảm.
w
n
Việc làm này khơng những giúp tái ổn định nền kinh tế mà còn ngăn chặn hàng
lo
ad
ngàn ngơi nhà thốt khỏi cảnh bị tịch biên và kết quả là trong 3 năm đầu thực hiện
y
th
tái tài trợ cho trên 1 triệu nhà ở.
ju
Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan Nhà ở Liên bang (Federal Housing
yi
pl
Administration – FHA) với mục tiêu cơ bản là:
al
n
ua
- Bảo hiểm các món cho vay thế chấp nhà ở của các nơi cho vay tư nhân.
n
bản vẽ hay xây dựng nhà.
va
- Đặt ra các tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên
ll
fu
oi
m
- Giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
nh
Năm 1938, Quốc hội Mỹ đã thành lập Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (the
at
Federal National Mortgage Association – FNMA hay cịn gọi là Fannie Mae) nhằm
z
z
mục đích tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm.
vb
các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất.
k
jm
ht
Năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa và ngày nay trở thành tổ chức nắm giữ
ai
gm
- Sau chiến tranh thế giới thứ II
om
l.c
Giai đoạn 1926 - 1946 là giai đoạn của suy thoái kinh tế và chiến tranh, do vậy việc
xây dựng nhà ở rất ít. Sau chiến tranh kết thúc, 5 triệu người từ chiến trường đã trở
a
Lu
về với gia đình tạo ra một nhu cầu rất lớn về nhà ở. Năm 1946, Chính phủ Mỹ đã
n
lập ra Hội Cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) nhằm tài trợ cho các cựu
y
te
re
là cố định và thường ngang bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA.
n
cầu người vay phải có một khoản tiền trả trước, đồng thời lãi suất mà VA áp dụng
va
chiến binh trở về sau chiến tranh có thể mua nhà. Lúc mới thành lập, VA không yêu
th
Chương 1
9
t
to
ng
Nhu cầu xây dựng nhà ở cùng với sự ra đời của tổ chức FHA và VA đã khơi dậy
hi
ep
phong trào xây dựng nhà ở chưa từng có trong lịch sử nước Mỹ. Các dạng nhà ở
do
giống nhau chiếm ưu thế trong xây dựng lúc bấy giờ vì đã tiết kiệm chi phí do xây
w
dựng theo số nhiều, hạ giá thành. Từ đó càng tạo điều kiện cho những người có thu
n
lo
nhập thấp và trung bình có thể dễ dàng mua được nhà hơn. Kết quả từ sau chiến
ad
tranh thế giới thứ II đến nay, thị trường thế chấp bất động sản là khách hàng lớn
y
th
nhất của tín dụng dài hạn.
ju
yi
Tuy nhiên, trong thời kỳ này nguồn cung tín dụng có thế chấp chủ yếu vẫn là các
pl
ua
al
định chế tài chính địa phương, những tổ chức tiết kiệm. Những tổ chức tiết kiệm
này nhận tiền gửi của cư dân địa phương và cho cơng chúng vay theo hình thức thế
n
n
va
chấp để mua bất động sản. Nếu như khơng có đủ lượng tiền gửi thì ngân hàng địa
ll
fu
phương thường ngừng việc cho vay thế chấp bất động sản đối với dân trong vùng.
oi
m
Nếu có dư số tiền gửi thì những ngân hàng nói trên thường sử dụng nguồn vốn này
nh
để mua những khoản vay có thế chấp bất động sản ở những khu vực khác. Từ năm
at
1946 đến những năm 1960, các tổ chức cho vay thế chấp bất động sản đã dần phát
z
triển mạnh và đã hình thành nên những tập đoàn lớn với số vốn lên đến hàng tỷ
z
ht
vb
USD.
k
jm
Vào giữa thâp niên 1960 -1970, việc di dân đặc biệt tăng mạnh đã tạo ra sự mất cân
ai
gm
đối trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp bất động sản trên toàn nước Mỹ.
Sự mất cân đối này đã ảnh hưởng mạnh đến hoạt động cho vay thế chấp bất động
l.c
sản của các ngân hàng. Để có thể tiếp tục thực hiện nghiệp vụ của mình, các ngân
om
hàng vẫn tiếp tục cho vay thế chấp bất động sản nhưng sau đó bán lại những khoản
a
Lu
vay này cho các định chế tài chính ở các địa phương khác, nơi mà cung tín dụng thế
n
th
niên 1970 thị trường này mới thực sự hoạt động sôi nổi. Lúc này, các ngân hàng cho
y
với VA vào năm 1948, nhưng mãi đến những năm cuối thập niên 1960 và đầu thập
te
re
thứ II và được đánh dấu bởi vụ mua lại các khoản nợ thế chấp của Fannie Mae đối
n
vay thế chấp bất động sản đã được hình thành từ những năm sau chiến tranh thế giới
va
chấp bất động sản vượt quá cầu. Thực tế, thị trường thứ cấp đối với những khoản
Chương 1
10
t
to
ng
vay thế chấp và các tổ chức tiết kiệm mua và bán những khoản vay liên quan nhằm
hi
ep
giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn trên thị trường tín dụng thế chấp bất động sản.
do
Tuy nhiên, chỉ sự can thiệp của các ngân hàng cho vay thế chấp không đủ để giải
w
quyết tình trạng mất cân đối này mà cần có thêm sự can thiệp của Chính phủ. Và lúc
n
lo
này Chính phủ Mỹ đã thành lập các tổ chức trung gian chuyên trách (Special
ad
Purpose Vehicle – SPV). Các tổ chức này mua lại các khoản cho vay thế chấp bất
y
th
động sản trong tập hợp nợ tương ứng và bán cho cơng chúng đầu tư. Những chứng
ju
yi
khốn được phát hành trên cơ sở những tập hợp nợ có thế chấp đó được gọi là
pl
chứng khốn có thế chấp bất động sản làm đảm bảo (Mortgage Backed Securities –
n
ua
al
MBS).
n
va
Các SPV ngày nay nổi tiếng với các trái phiếu chứng khốn hóa ngồi Fannie Mae
fu
có thể kể đến là Tổ chức thế chấp quốc gia (Government National Mortgage
ll
Association, viết tắt là GNMA, hay còn gọi là Ginnie Mae) được thành lập năm
oi
m
1968.
nh
at
Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ
z
phát triển nhà ở và đô thị. Ginnie Mae thực hiện cam kết mua các khoản nợ có thế
z
ht
vb
chấp bất động sản từ các nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi để trợ giúp sự phát
jm
triển khu vực nhà ở tại Mỹ. Song song với việc mua các khoản nợ, Ginnie Mae còn
k
thực hiện việc phát hành các chứng khoán được đảm bảo bằng một tập hợp các
ai
gm
khoản vay có thế chấp bất động sản và sản phẩm đầu tiên Ginnie Mae cũng là sản
om
l.c
phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khốn hóa; là chứng khốn có thế chấp bất động
sản làm bảo đảm lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage backed Securities) được
n
a
Lu
phát hành vào năm 1970.
y
te
re
chứng khoán MBS đầu tiên vào năm 1981.
n
Loan Mortgage Corporation – FHLMC hay Freddie Mac) ra đời và phát hành ra
va
Năm 1970, công ty cho vay mua nhà có thế chấp liên bang (The Federal Home
chức tài trợ cho vay của nhà nước như FHA, VA mà chúng còn thực hiện chứng
th
Ngày nay các tổ chức này khơng chỉ chứng khốn hóa các khoản cho vay của các tổ
Chương 1
11
t
to
ng
khốn hóa hoặc bảo đảm thanh tốn cho trái phiếu chứng khốn hóa của các ngân
hi
ep
hàng cho vay mua nhà khác, trong đó Ginnie Mae mua và bán các khoản cho vay do
do
FHA và VA đảm bảo, còn Freddie Mac mua và bán các khoản cho vay thế chấp bất
w
động sản khơng có bảo đảm của 2 cơ quan nói trên.
n
lo
ad
1.1.2.2. Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay)
y
th
Kể từ năm 1980, kỹ thuật chứng khốn hóa phát triển mạnh ở Mỹ, ngồi việc chứng
ju
khốn hóa các khoản cho vay có thế chấp được chính phủ bảo đảm của GNMA,
yi
pl
nhiều cơ quan khác của chính phủ và giới kinh doanh cũng đã phát hành MBS, q
ua
al
trình chứng khốn hóa mở rộng và phát triển sang các khoản cho vay khác như: các
n
khoản cho vay thương mại; cho vay tiêu dùng; các khoản phải thu của thẻ tín
n
va
dụng…
fu
ll
Năm 1987, chứng khốn hóa được thực hiện và phát triển ở Anh, sau đó là một loạt
m
các nước Châu Âu khác như: Pháp, Đức, Italia…Tại Australia, giá trị các chứng
oi
at
nh
khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp bất động sản chiếm vị trí chủ đạo
trong việc chứng khốn hóa các khoản vay trung và dài hạn. Tại Châu Á, một số
z
z
nước có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hồng
vb
ht
Kông…cũng đã ứng dụng và phát triền kỹ thuật này. Trong đó TTCK Hồng Kơng
k
jm
được khởi đầu vào năm 1994 với 4 loại chứng khoán dựa trên các khoản vay thế
ai
gm
chấp bất động sản. Đặc biệt tại Malaysia đã ứng dụng kỹ thuật này từ năm 1986 với
sự thành lập cơng ty chun trách chứng khốn hóa Cagamas Berhad, một dạng tổ
om
l.c
chức trung gian chuyên trách như SPV ở Mỹ.
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
n
a
Lu
1.2. SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ
n
va
Nick Davis (2000) những lợi ích tiềm năng của chứng khoán hoá đối với người khởi
y
th
1.2.1. Hiệu quả tài chính cao hơn
te
re
tạo:
Chương 1
12
t
to
ng
Đối với một số tổ chức khu vực tư nhân, chứng khốn hóa được sử dụng để làm
hi
ep
giảm thấp chi phí vốn bình qn gia quyền của cơng ty. Điều này có thể bởi vì vốn
do
chủ sở hữu khơng còn cần thiết để hỗ trợ các tài sản và nợ được xếp hạng cao có thể
w
được phát hành vào thị trường vốn phát triển theo nhu cầu của nhà đầu tư làm giảm
n
lo
các chi phí tài chính.
ad
y
th
1.2.2. Cải thiện cấu trúc của bảng cân đối kế toán
ju
Chứng khoán hoá có thể tăng cường sự kiểm sốt trên qui mơ và cấu trúc của bảng
yi
pl
cân đối kế tốn cơng ty. Ví dụ, kế tốn về loại bỏ tài sản (chẳng hạn, loại bỏ khỏi
ua
al
bảng cân đối kế tốn) có thể cải thiện tỷ lệ hệ số địn bẩy tài chính cũng như việc đo
n
lường khác về hiệu quả kinh tế (chẳng hạn như tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu).
va
Các tổ chức tài chính thường sử dụng chứng khốn hố để đạt được các mục tiêu về
n
ll
fu
an tồn vốn, đặc biệt khi mà các tài sản đã trở nên giảm giá trị.
m
Chứng khoán hoá cũng cung cấp vốn cho các cơ hội đầu tư khác. Điều này có thể
oi
at
nh
tạo ra lợi ích kinh tế nếu các nguồn vay bên ngồi bị hạn chế, hoặc nếu có sự khác
biệt giữa chi phí tài chính nội bộ và bên ngồi.
z
z
ht
vb
1.2.3. Quản lý rủi ro tốt hơn
jm
Chứng khoán hoá thường làm giảm rủi ro cho việc tài trợ bằng cách đa dạng hóa
k
các nguồn tài trợ. Các tổ chức tài chính cũng sử dụng chứng khốn hóa để loại bỏ
ai
gm
bất cân xứng về lãi suất. Ví dụ, các ngân hàng có thể cung cấp tài chính dài hạn lãi
l.c
suất cố định mà khơng có rủi ro đáng kể, bỏ qua rủi ro lãi suất và rủi ro thị trường
om
khác đối với các nhà đầu tư tìm kiếm tài sản dài hạn lãi suất cố định. Chứng khoán
n
giảm giá trị.
a
Lu
hoá cũng được sử dụng thành công về doanh số trong việc bán các tài sản bị sụt
y
th
tài sản chứng khốn hóa đối với vốn và lãi của việc đầu tư.
te
re
trung vào mức độ bảo vệ thể hiện qua cấu trúc của SPV và khả năng thanh toán của
n
quyết định đầu tư độc lập với danh tiếng của người khởi tạo, và thay vào đó tập
va
Chứng khốn hố cũng mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư. Nó cho phép họ đưa ra
Chương 1
13
t
to
ng
Chứng khốn hố cũng tạo ra thị trường hồn chỉnh hơn bằng cách giới thiệu các
hi
ep
danh mục tài sản tài chính mới phù hợp với sở thích rủi ro của nhà đầu tư và bằng
do
cách tăng tiềm năng cho các nhà đầu tư để đạt được các lợi ích đa dạng hóa. Bằng
w
cách đáp ứng nhu cầu của các phân khúc thị trường khác nhau, giao dịch chứng
n
lo
khốn có thể tạo ra lợi ích cho cả người khởi tạo và nhà đầu tư.
ad
y
th
Ngoài ra, xét về mặt kỹ thuật, sự cần thiết của chứng khoán hoá, xuất phát từ những
ju
ưu thế của kỹ thuật này so với hình thức tín dụng thơng thường của các NHTM, cụ
yi
thể qua ví dụ như sau:
pl
ua
al
NHTM XYZ sử dụng nguồn vốn 200 triệu USD (tài khoản A), chỉ dùng cho vay
n
mua nhà thế chấp bất động sản; mỗi khoản cho vay 2 triệu USD; lãi suất 10%/năm;
va
thời hạn 20 năm. Trả lãi và gốc cuối mỗi năm và ngay lập tức đầu năm sau dùng
n
ll
fu
toàn bộ số tiền thu được này cho vay tiếp.
m
- Năm thứ 1: ngân hàng sẽ cho vay được 100 khách hàng.
oi
at
nh
100 x 2 triệu USD = 200 triệu USD.
Gốc
z
Lãi
Tổng cộng
Còn dư nợ
z
Cuối năm 1
20 triệu USD 10 triệu USD
190 triệu USD
Cuối năm 2
22 triệu USD 11,5 triệu USD 33,5 triệu USD 208,5 triệu USD
jm
ht
vb
30 triệu USD
k
- Cuối năm thứ nhất, sau khi thu hồi cả lãi và vốn gốc được 30 triệu USD thì ngân
ai
gm
hàng thỉ có thể cho vay thêm 30 triệu USD/2 triệu USD = 15 người ở đầu năm thứ
om
l.c
hai.
- Tương tự vào cuối năm thứ hai, tổng thu 33,5 triệu USD chỉ có thể cho vay thêm
n
a
Lu
33,5 triệu USD/2 triệu USD = 17 người ở đầu năm thứ ba.
y
th
điểm sau:
te
re
So so với cách cho vay truyền thống, chứng khốn hóa có những ưu nhược
n
và phụ thuộc vào quá trình thu hồi vợ vay hàng năm của ngân hàng.
va
Như vậy, tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay thế chấp bất động sản tăng lên rất chậm
