Luận văn thạc sĩ 2013 : Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

B GIÁO DCăVĨăĨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH



NGUYN TH LANăPHNG


GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN
TI VIT NAM


LUNăVNăTHCăSăKINHăT



TP. H Chí Minh - Nmă2014




B GIÁO DCăVĨăĨOăTO
TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH


NGUYN TH LANăPHNG

GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON
VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM

Chuyên ngành: Tài chính ậ Ngân hàng
Mã s: 60340201

LUNăVNăTHCăSăKINHăT


NGIăHNG DN KHOA HC: TINăSăTRN QUC TUN

TP. H Chí Minh - Nmă2014



LIăCAMăOAN
Tôi xin cam đoan lun vn “GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BT NG SN TI VIT NAM” là công trình nghiên
cu ca bn thân di s hng dn ca Tin s Trn Quc Tun.
TP.H Chí Minh tháng 01 nm 2014
Tác gi


Nguyn Th Lan Phng

MC LC
TRANG PH BÌA
LIăCAMăOAN
MC LC
DANH MC CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG, BIUă, HÌNH
PHN M U 1
CHNGă 1:ă NHNG LÝ LUNă Că BN V CHNG KHOÁN HÓA VÀ
CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN 4
1.1 TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA 4
1.1.1 Lch s hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp bt
đng sn 4
1.1.2 Khái nim chng khoán hóa 7
1.1.3 Các loi tài sn đc chng khoán hóa 8
1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă NG
SN 9
1.2.1 Khái nim chng khoán hóa bt đng sn. 9
1.2.2 Các loi bt đng sn đc chng khoán hóa 9

1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình chng khoán hóa các khon vay th chp
bt đng sn. 11
1.2.3.1 T chc, cá nhân th chp và đi vay: 11
1.2.3.2 Ch tài sn ban đu: 11
1.2.3.3 T chc trung gian chuyên trách 11
1.2.3.4 Nhà đu t 12
1.2.4 Li ích khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 12


1.2.4.1 Li ích đi vi nn kinh t 12
1.2.4.2 Li ích đi vi th trng chng khoán 13
1.2.4.3 Li ích đi vi th trng bt đng sn 13
1.2.4.4 Li ích đi vi các ngân hàng 13
1.2.4.5 Li ích đi vi các ch đu t d án 14
1.2.4.6 Li ích đi vi nhà đu t 15
1.2.5 Ri ro ca chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn 15
1.2.5.1 Ri ro v lãi sut 15
1.2.5.2 Ri ro kinh doanh và qun lý 16
1.2.5.3 Ri ro tín dng 16
1.2.5.4 Ri ro thanh toán sm 17
1.2.5.5 Ri ro v pháp lut 17
1.3 CHNG KHOÁN HOÁ  MT S NC TRÊN TH GII VÀ BÀI
HC KINH NGHIMăC RÚT RA CHO VIT NAM 17
1.3.1 Chng khoán hoá các khon vay th chp bt đng sn ti mt s nc trên th
gii 17
1.3.1.1 Ti M 17
1.3.1.2 Ti Nht Bn 23
1.3.2 Bài hc kinh nghim rút ra khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt
đng sn ti Vit Nam 25
KT LUNăCHNGă1 27

CHNGă2:ăTHC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ KH NNGă
CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI
VIT NAM 28


2.1 THC TRNG TH TRNG BTăNG SN VÀ TÍN DNG BT
NG SN TI VIT NAM 28
2.1.1 Tng quan hot đng th trng bt đng sn ti Vit Nam 28
2.1.2 Thc trng tín dng bt đng sn ti Vit Nam nhng nm gn đây 29
2.1.2.1 Tín dng bt đng sn qua vay ngân hàng 29
2.1.2.2 Tín dng bt đng sn qua huy đng vn t nhà đu t 31
2.1.2.3 Tín dng bt đng sn qua phát hành trái phiu công trình 32
2.1.2.4 Tín dng bt đng sn huy đng qua vic liên doanh, liên kt vi doanh nghip
nc ngoài 33
2.2 S CN THIT CA CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH
CHP BTăNG SN TI VIT NAM 34
2.2.1 ây là kênh huy đng vn hiu qu cho th trng BS 35
2.2.2 Nâng cao hiu qu hot đng ca các ngân hàng thng mi 36
2.2.3 a dng hóa chng loi hàng hoá cho th trng chng khoán 36
2.2.4 Qun lý ri ro tt hn 37
2.2.5 S dng hiu qu ngun lc xã hi 37
2.2.6 Giúp th trng tài chính phát trin vi thông tin đc minh bch 37
2.3 ỄNHă GIỄă KH NNGă CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY
TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 38
2.3.1 Nhng thun li khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti
Vit Nam 39
2.3.1.1 Th trng TTCK, th trng trái phiu tim nng 39
2.3.1.2 Nhu cu nhà  cao 41
2.3.1.3 Có đc kinh nghim rút ra t các nc đi trc 41

2.3.1.4 Nhu cu hi nhp quc t 41
2.3.2 Nhng khó khn khi chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti
Vit Nam 42
2.3.2.1 Cha có khung pháp lỦ v chng khoán hóa 42
2.3.2.2 Cha có các t chc trung gian chuyên trách đ thc hin nghip v CKH
42
2.3.2.3 Thông tin cha minh bch 43
2.3.2.4 Ri ro n di chun 43
2.3.2.5 Th trng BS hin nay còn tn ti nhiu bt cp. 44
2.3.2.6 C quan qun lý, kim soát còn yu chuyên môn 45
2.3.3 Kt qu kho sát hiu bit và nhu cu ca nhà đu t v k thut chng khoán
hóa 46
KT LUNăCHNGă2 48
CHNGă 3:ă GII PHÁP CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH
CHP BTăNG SN TI VIT NAM 49
3.1 NHă HNG PHÁT TRIN TH TRNG BTă NG SN TI
VITăNAMăGIAIăON 2014 -2020 49
3.1.1 nh hng phát trin th trng BS đn nm 2020 ca Chính ph 49
3.1.2 nh hng hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp
bt đng sn ti Vit Nam. 51
3.2 IU KINă ÁP DNG VÀ PHÁT TRIN CHNG KHOÁN HÓA
CÁC KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 53
3.2.1 iu kin v pháp lý 53
3.2.2 iu kin v chính sách h tr 54
3.2.3 iu kin v hình thành th trng th chp th cp 54


3.2.4 iu kin v hiu qu qun lý, giám sát th trng 54
3.2.5 iu kin tách bit khi s phá sn gia các bên liên quan 55

3.2.6 iu kin thành lp SPV, t chc đnh mc tín nhim, h thng xp hng tín
nhim và c ch tng cng tín nhim 56
3.2.7 iu kin minh bch thông tin, cung cp thông tin đy đ cho NT 57
3.2.8 iu kin v công ngh thông tin 58
3.3 MT S GII PHÁP NG DNG CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 58
3.3.1 Gii pháp to lp nn tng c s h tng cho hot đng chng khoán hóa v
mt pháp lý 58
3.3.1.1 Xây dng hành lang pháp lý to c s cho vic hình thành th trng th chp
th cp 59
3.3.1.2 B sung, hoàn thin các vn bn lut v tài sn th chp 60
3.3.1.3 Quy đnh đi vi các ngân hàng 61
3.3.1.4 Quy đnh đi vi công ty trung gian chng khoán hóa SPV 62
3.3.1.5 Quy đnh đi vi t chc đnh mc tín nhim 62
3.3.2 Gii pháp v k thut cho vic ng dng chng khoán hóa 63
3.3.3 Gii pháp v qun lý giúp cho vic ng dng chng khoán hóa 63
3.3.3.1 Tng cng giám sát hot đng th trng tài chính 63
3.3.3.2 Giám sát minh bch hoá thông tin 65
3.3.3.3 Có c ch phi hp hiu qu gia các c quan, b ngành liên quan đn CKH
trong vic thc hin giám sát 65
3.3.4 Các gii pháp h tr khác 66
3.3.4.1 Có h thng công ngh thông tin hin đi vi các d liu tho mãn các tiêu
chí: đy đ, chính xác, kp thi 66


3.3.4.2 To lp ngun nhân lc cho hot đng CKH 67
3.4 KIN NGH L TRÌNH THC HIN CHNG KHOÁN HÓA CÁC
KHON VAY TH CHP BTăNG SN TI VIT NAM 68
3.4.1 Giai đon chun b (T nm 2014 đn nm 2016) 68
3.4.2 Giai đon th nghim (T nm 2016 đn nm 2017) 71

3.4.3 Giai đon thc hin (Nm 2018) 72
3.5 KIN NGH MÔ HÌNH CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY
TH CHP BT NG SN VÀ KIN NGH VIăCăQUANăCHCăNNG 73
3.5.1 Kin ngh mô hình chng khoán hóa bt đng sn ti Vit Nam 73
3.5.2 Kin ngh vi c quan chc nng 76
3.5.2.1 Kin ngh vi Chính ph 76
3.5.2.2 Kin ngh vi B xây dng 78
3.5.2.3 Kin ngh vi Hip hi bt đng sn 80
KT LUN 81
DANH MC TÀI LIU THAM KHO
PH LC










DANH MC CH VIT TT
CÁC CH VIT TT TING VIT
BS
Bt đng sn
CKH
Chng khoán hóa
DN
Doanh nghip
NT

Nhà đu t
NHTM
Ngân hàng thng mi
TCTD
T chc tín dng
TPHCM
Thành ph H Chí Minh
TTCK
Th trng chng khoán

CÁC CH VIT TT TING ANH
ABS
Asset backed Securities
Chng khoán đc đm bo bng tài sn
tài chính
ADB
Asian Development Bank
Ngân hàng phát trin Châu Á
CBRE
CB Richard Ellis
Công ty CB Richard Ellis Vit Nam
FDI
Foreign Direct Investment
u t trc tip nc ngoài
FED
Federal Reserve System
Cc d tr liên bang M
FHA
Federal Housing Administration
C quan nhà  Liên bang

FHLMC
Federal Home Loan Mortgage
Corporation
Tp đoàn Th chp cho vay mua nhà liên
bang
FNMA
The Federal National Mortgage
Association/ Fannie Mae
T chc Th chp Nhà nc Liên bang
GNMA
Government National Mortgage
Association / Ginnie Mae
T chc th chp quc gia
HKMC
Hong Kong Mortgage
Corporation
Tng công ty th chp Hng Kông


HOLC
Home Owners’ Loan Corporation
Công ty cho vay nhng ngi s hu nhà
MBS
Mortgage Backed Securities
Chng khoán đc đm bo bng tài sn
th chp
MBS
Mortgage Backed Securities
Chng khoán đc đm bo bng tài sn
th chp

OECD
Organization for Economic
Cooperation and Development
T chc hp tác và phát trin kinh t
REIT
Real Estate Investment Trust
Qu đu t tín thác bt đng sn
SPV
Special Purpose Vehicle
T chc trung gian chuyên trách
VA
Veterans Administration
Hi cu chin binh
VAMC
Vietnam Asset Management
Company
Công ty Qun lỦ tài sn ca các t chc
tín dng Vit Nam

DANH MC CÁC BNG, BIUă, HÌNH

DANH MC CÁC BNG
Bng 2.1: So sánh giá tr tài sn đm bo là BS so vi tng giá tr tài sn đm bo ca
mt s ngân hàng tính đn 31/12/2012

DANH MC CÁC BIU
Biu đ 1.1: Lng cung nhà  M giai đon 2000-2007
Biu đ 1.2: Tng trng cho vay di chun ti M 1994-2006
Biu đ 1.3: Tình hình phá sn ti M giai đon 2007-2008
Biu đ 2.1: Tng s d th trng trái phiu (%GDP)
Biu đ 2.2 : Tng doanh thu, li nhun ròng và s lng doanh nghip niêm yt
(DNNY) theo các nm trên th trng chng khoán Vit Nam
Biu đ 2.3: N xu ca mt s ngân hàng tính đn 30/06/2013 so vi 31/12/2012

DANH MC CÁC HÌNH
Hình 1.1 : Mô hình chng khoán hóa ca Patrick Wood
Hình 1.2: Mô hình chng khoán hóa ti Nht Bn
Hình 3.1: Mô hình chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam
trong giai đon đu.


1

PHN M U
1. Căs hìnhăthƠnhăđ tài
Chng khoán hóa là mt k thut v tài chính ra đi đu nhng nm 1970 ti M.

Sau đó, hình thc này đư đc du nhp và ng dng hiu qu ti Châu Âu và Châu Á.
ó là mt xu hng tt yu đ ci thin cu trúc tài chính bng vic gii phóng các
khon vay th chp ra khi ngân hàng và cung cp vn cho th trng bt đng sn
ngoài hai kênh huy đng truyn thng là qua ngân hàng và qua vn nhà đu t .
Trong c cu tín dng cho bt đng sn hin nay ti Vit Nam, các công ty bt
đng sn tim lc tài chính còn hn ch ch chim khong 20% vn cn đu t cho các
d án. Ngun tín dng ch yu là t các kênh khác nh ngân hàng, nhà đu t, trái
phiu và hp tác, liên kt vi doanh nghip nc ngoài. Trong đó vn vay t ngân
hàng chim khong 60%. Có nhiu d án, t l cho vay t ngân hàng lên ti 70% -
80% tng vn đu t vi thi hn dài t 10 nm đn 15 nm. iu này va gây nh
hng đn tin đ đu t ca các doanh nghip bt đng sn va gây ra nhng ri ro
ln cho nn kinh t bi s ph thuc quá mc vào h thng ngân hàng đ tài tr dài
hn tt yu dn đn s suy yu ca h thng này, kéo theo s suy yu ca h thng tài
chính.
Trong tình hình kinh t khó khn, khi ngân hàng không còn cung cp tín dng cho
bt đng sn nhiu nh trc, nhng kênh huy đng khác cng đang ít dn, giá tr bt
đng sn li gim mnh khin các doanh nghip bt đng sn gp phi rt nhiu khó
khn. Vì vy vic thu hi nhng khon tín dng này ngày càng khó, nguy c mt vn
vi t l n xu tng cao. Vì vy vic thit lp mt th trng vn hiu qu s giúp loi
b đc nhng tác đng xu tim n ca tng trng quá mc tín dng ngân hàng có
th gây ra cho nn kinh t. Bng vic chng khoán hóa các khon vay th chp bng
bt đng sn, các ngân hàng s đy nhanh đc tin trình ci cách thông qua cu trúc
bng cân đi, qun lý ri ro tt hn. Ngoài ra tin trình này còn giúp các doanh nghip
bt đng sn có công c huy đng mi thay th khi tín dng ngân hàng b tht cht.
Tuy nhiên, ti Vit Nam đ có th áp dng k thut này vào thc tin li là mt th
2

thách ln bi chng khoán hoá mun phát trin thì trc tiên các th trng liên quan
c th là th trng chng khoán và th trng bt đng sn phi phát trin. Nhng đ
tn dng đc nhng li ích ln trên thì cn phi đa vào áp dng k thut này. Chính

vì vy tôi chn đ tài “Gii pháp chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn
ti Vit Nam”.
2. Mc tiêu nghiên cu

Trình bày s lc v k thut chng khoán hóa.

a ra nhng li ích và ri ro tim n khi thc hin chng khoán hóa các khon
vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.

Rút ra bài hc cho Vit Nam t kinh nghim ca mt s nc.

Cho thy chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn giúp ngân hàng
khc phc khó khn v vn, khi thông ngun vn thúc đy th trng tài chính phát
trin. Ngoài ra chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn còn góp phn to
thêm mt công c mi cho đu t và giúp doanh nghip bt đng sn có th huy đng
vn tt hn.

a ra kin ngh, đ xut nhng gii pháp và l trình thc hin t nm 2014 đn
nm 2018 giúp áp dng chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit
Nam.
3. iătng và phm vi nghiên cu

i tng nghiên cu: chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn
ti Vit Nam.

Phm vi nghiên cu:  tài tp trung vào nhng ni dung mang tính lý lun và
thc tin v các gii pháp thc hin chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng
sn. Ngoài ra còn nghiên cu tình hình kinh doanh và hot đng cho vay th chp bt
đng sn ti Vit Nam.

3

4. ụănghaăthc tin caăđ tài
Hin nay, đư có nhiu đ tài, công trình nghiên cu cng nh sách báo nói v
chng khoán hóa các khon vay bt đng sn. Tuy nhiên, đ tài này cho chúng ta cái
nhìn đánh giá bao quát v th trng bt đng sn, nhng khó khn huy đng vn cho
doanh nghip bt đng sn trong giai đon hin ti. T đó rút ra nhng gii pháp giúp
áp dng chng khoán hoá các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
5. Phngăphápănghiênăcu
 tài s dng phng pháp phân tích đnh tính kt hp vi phân tích đnh lng
đ làm rõ vn đ đc nghiên cu. Trên c s các lý thuyt đư có to tin đ lý lun
cho vic phân tích s liu thc tin kt hp phng pháp thng kê, so sánh, đi chiu
và tng hp nhm đa ra đc nhng yu t tác đng và nhng gii pháp áp dng
chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
6. Ni dung nghiên cu
Chngă1: Nhng lý lun c bn v chng khoán hóa và chng khoán hóa các khon
vay th chp bt đng sn (MBS).
Chngă 2: Thc trng th trng bt đng sn và kh nng chng khoán hoá các
khon vay th chp bt đng sn ti Vit Nam.
Chngă3: Gii pháp chng khoán hóa các khon vay th chp bt đng sn ti Vit
Nam.







4

CHNGă1:ăNHNG LÝ LUNăCăBN V CHNG KHOÁN
HÓA VÀ CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP
BTăNG SN

1.1 TNG QUAN V CHNG KHOÁN HÓA
1.1.1 Lch s hình thành và phát trin chng khoán hóa các khon vay th chp
btăđng sn.
Khi nn kinh t xã hi ngày mt nâng cao, th trng tài chính ngày càng phát
trin thì nhu cu v vn đ cung cp cho th trng này ngày càng nhiu. c bit, ti
các nc có nn kinh t phát trin nhanh và mnh thì nhu cu vn tín dng cho trung
và dài hn cho th trng bt đng sn, th trng nhà  càng tr nên cp thit hn. 
có th đáp ng đc nhu cu này, các đnh ch tài chính đư bán các khon n hoc chia
nh các khon n và bán li thông qua hình thc phát hành chng ch có giá. iu này
đư mang li nhng hiu qu tích cc và dn tr thành mt k thut quan trng trong
vic khai thác và s dng vn ca các đnh ch tài chính. K thut CKH đư đc hình
thành và phát trin qua hai giai đon sau:
1.1.1.1 Giai đon hình thành (1920 ậ 1980)
Giai đon 1929 – 1933, nn kinh t M ri vào suy thoái trm trng đư làm cho
giá bt đng sn gim liên tc còn khong mt na so vi nhng nm 1927 – 1928.
Các bt đng sn dùng th chp bt đu b các t chc cho vay tch biên đ x lý n.
Vic này đư làm cho ngi đi vay tin mua nhà  ti các NHTM gp nhiu khó khn.
 giúp cho ngi đi vay tránh cnh b tch biên nhà , nm 1933 Chính Ph Liên
bang đư thành lp Công ty cho vay nhng ngi s hu nhà (Home Owners’ Loan
Corporation – HOLC). Công ty này có nhim v bán các trái phiu do Chính ph đm
bo đ tái tài tr cho s tin n ca ngi đi vay mua nhà nh vy mà hàng triu nhà 
đư thoát cnh b tch biên.
5

Nm 1934, nhm giúp bo him các khon cho vay th chp nhà  ca ni cho

vay t nhân, Chính Ph tip tc thành lp C quan nhà  Liên bang (Federal Housing
Administration – FHA). C quan này còn có nhim v đt ra tiêu chun xây dng và
bo him nhng không cho vay tin, không lên bn v hay xây dng nhà, giúp n đnh
th trng nhà đt và th trng cho vay th chp.
Nm 1938, đ giúp to ra mt th trng th cp cho các khon vay đc FHA
bo đm, quc hi M đư thành lp t chc Th chp Nhà nc Liên bang (The
Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và
chng khoán hóa các khon th chp. Sau đó vào nm 1968, chính ph Hoa K quyt
đnh chuyn đi s hu ca công ty này thành mt công ty c phn. Ngày nay FNMA
đư tr thành t chc nm gi các khon vay th chp h gia đình ln nht và c phiu
đc niêm yt ti S Giao dch Chng khoán New York.
Nm 1946, nhm tài tr cho nhu cu nhà  ln ca nhng ngi t chin trng
tr v sau chin tranh th gii th II, Chính ph M đư thành lp ra Hi cu chin binh
(Veterans Administration – VA). Trong giai đon đu, VA không yêu cu ngi vay có
khon tin tr trc, lãi sut đc c đnh thng bng hoc thp hn lưi sut ca
FHA. S ra đi hai t chc FHA và VA cùng vi nhu cu xây dng nhà  tng cao đư
làm cho th trng th chp BS tr thành khách ln nht ca tín dng dài hn.
Giai đon 1946 – 1960, nhng tp đoàn ln v cho vay th chp BS vi vn
lên đn hàng t USD đc hình thành ngày càng sâu và rng, đánh du mt bc phát
trin quan trng ca nghip v này.
Giai đon 1960 – 1970, s mt cân bng trm trng gia cung và cu tín dng
th chp BS trên toàn nc M do nhng cuc di dân tng mnh đư làm cho hot
đng cho vay th chp BS ti ngân hàng b nh hng nng n.  tip tc tin hành
nghip v này,  nhng ni có cu nhiu, ngân hàng vn tip tc cho vay nhng sau đó
bán li các khon vay cho các đnh ch tài chính có cung tín dng nhiu  đa phng
khác. Thc t, sau chin tranh th gii th II, th trng th chp th cp các khon vay
BS đư đc hình thành đin hình là vào nm 1948, thng v mua li các khon n
6

th chp ca Fannie Mae đi vi VA đư đc thc hin. Tuy nhiên th trng này ch

thc s hot đng sôi đng vào giai đon cui thp niên 1960 và đu 1970. Nhm giúp
gim bt tình trng khan him vn, các ngân hàng cho vay th chp và t chc tit
kim đư mua và bán nhng khon vay liên quan. Chính ph cng góp phn giúp gim
bt tình trng mt cân đi này bng vic thành lp các t chc trung gian chuyên trách
(Special Purpose Vehicle – SPV). T chc này có nhim v mua li các khon vay
mua nhà, to ra chng khoán n bng cách tp hp và phân nhóm theo lãi sut, thi
hn da trên giá tr các khon vay th chp bt đng sn trong tp n tng ng và bán
cho công chúng đu t, nh vy đư thúc đy th trng BS phát trin. Các chng
khoán đc phát hành nh trên đc gi là chng khoán đm bng tài sn th chp
BS (Mortgage Backed Securities – MBS).
Trong các SPV, ngoài Fannie Mae thì còn có T chc th chp quc gia
(Government National Mortgage Association vit tt là GNMA hay còn gi là Ginnie
Mae) đc thành lp vào nm 1968 cng ni ting vi các trái phiu CKH. Hip hi
này đc Chính ph M thành lp di dng mt công ty trc thuc V phát trin nhà
 đô th, có nhim v mua li các khon n có th chp bt đng sn t các nhà cho
vay riêng l vi giá u đưi và phát hành các chng khoán n đc đm bo bng mt
tp hp các khon vay th chp BS. Sn phm đu tiên ca Ginnie Mae cng là sn
phm đu tiên ca k thut CKH đc phát hành nm 1970 đó là chng khoán có th
chp BS làm đm bo lãi sut c đnh (Fixed Rate Mortgage Backed Securities).
Nm 1970, Tp đoàn Th chp cho vay mua nhà liên bang (Federal Home Loan
Mortgage Corporation vit tt là FHLMC, hay còn gi là Freddie Mac) ra đi. ây là
mt t chc tài chính t nhân ca M đc thành lp nhm mc đích to thun li cho
vic vay và cho vay đ mua nhà  ti nc này. Hot đng ca Freddie Mac cng
ging nh ca Fannie Mae. Vic thành lp Freddie Mac là đ có thêm t chc hot
đng trong lnh vc này, qua đó tng tính cnh tranh đ các công ty hot đng hiu qu
hn.

7

1.1.1.2 Giaiăđon phát trin (1980 – nay)

T nm 1980, CKH phát trin mnh  M, các khon vay đc CKH không đn
thun nh trc đây mà m rng gm nhiu khon nh các khon cho vay thng mi,
cho vay tiêu dùng, các khon phi thu th tín dng Và ngoài vic CKH các khon cho
vay đc Chính ph đm bo ca GNMA thì các c quan khác Chính ph và gii kinh
doanh cng đư đc phát hành MBS.
Nm 1987, CKH đc thc hin và phát trin đu tiên ti Anh, sau đó đc thc
hin ti mt lot các nc Châu Âu khác nh: Pháp, c, ụ,… Các giá tr các giao
dch CKH ngày mt tng nhanh vi các đt phát hành trên th trng Châu Âu thng
nht. in hình ti Úc, giá tr chng khoán phát hành da trên các khon vay th chp
BS chim đa s trong vic CKH các khon vay trung và dài hn. Ti các nc Châu
Á có nn kinh t phát trin nh Nht Bn, Singapore, Hng Kông,… cng đư ng dng
và phát trin k thut này. c bit ti Malaysia k thut này đư đc ng dng t nm
1986 vi s thành lp ca công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad.
1.1.2 Khái nim chng khoán hóa
CKH là mt thut ng đc tm dch t cm t “Securitisation”, dùng đ ch
mt k thut tài chính giúp các khon tín dng cho vay trong ngân hàng tng kh nng
thanh khon, huy đng vn cho DN BS đng thi phân tán ri ro.  Vit Nam, CKH
còn khá mi m, cha đc nhiu ngi bit đn, nhng cng đư có mt s giao dch
đc thc hin theo phng thc này tuy mi ch  dng s cp.
Theo t chc hp tác và phát trin kinh t (OECD) nm 1995 thì đnh ngha
rng: “CKH là vic phát hành chng khoán có tính kh mi đc đm bo không ch
bng kh nng thanh toán ca ch th phát hành mà bng các ngun thu d kin có
đc t các tài sn đc bit.
Ch th phát hành không còn là nhân t quyt đnh đn cht lng ca các
chng khoán phát hành mà chính là kh nng sinh li ca các tài sn dùng làm tài sn
bo đm mi quyt đnh thu nhp và đ an toàn ca các chng khoán phát hành. Kt
8

qu ca quá trình CKH là các tài sn có tính thanh khon kém thành chng khoán –
mt loi hàng hóa đc giao dch trên th trng vn”.

V bn cht, CKH là mt quá trình huy đng vn bng cách s dng các tài sn
tài chính sn có trên bng cân đi k toán, làm tài sn đm bo cho vic phát hành các
loi chng khoán n. Vì vy, thông qua nghip v CKH ngi cho vay đư không còn
nm gi ri ro tín dng mà có th chuyn hoá sang cho ngi khác mt cách d dàng.
Còn các NT khi mua loi chng khoán này phi chp nhn ri ro liên quan ti danh
mc tài sn đc đem ra CKH.
Nói mt cách đn gin, CKH là mt k thut tài chính nhm to ra chng khoán
– mt dng thc có th chuyn nhng đc bng vic c cu nhng khon phi thu,
các khon n trong tng lai hoc bng tài sn th chp ca mt t chc tài chính.
Các tài sn hoc các khon phi thu ca ngi đi vay đc tp hp thành các tài
sn th chp khác nhau dùng đ đm bo cho vic phát hành trái phiu thông qua các t
chc trung gian tài chính chuyên trách (SPV). Tin huy đng t vic phát hành này
đc chuyn li cho t chc tài chính đ t chc này tip tc cho vay nh vy mà
thanh khon ca tài sn tng lên. Khi chng khoán đn ngày đáo hn, t chc tài chính
s mt ln na thông qua các t chc trung gian tài chính đ tr tin gc và lãi vay cho
NT nh cam kt ban đu.
1.1.3 Các loi tài snăđc chng khoán hóa
Các tài sn đc CKH bao gm tt c các tài sn có th sinh li và tách riêng đ
qun lỦ đc. Các tài sn này rt đa dng t nhà xng, máy móc, thit b,… đn các
khon phi thu ca ngân hàng nh khon phi thu do cho vay tiêu dùng, khon phi thu
cho vay sn xut, tài sn cho thuê tài chính… Cn c trên tài sn chuyn hoá đc
dùng làm tài sn đm bo cho chng khoán chuyn hoá ngi ta chia thành hai dng
chính là chng khoán đc đm bo bng tài sn th chp (Mortgage Backed Securities
– MBS) và Chng khoán đc đm bo bng tài sn tài chính (Asset backed Securities
– ABS).
9

Chng khoán đm bo bng tài sn th chp (MBS): Chng khoán bo đm
bng tài sn th chp là mt k thut tài chính nhm to ra chng khoán bng cách tp
hp mt hoc mt nhóm các khon th chp ca ngi đi vay bán cho các t chc

trung gian tài chính. V bn cht, chng khoán bo đm bng tài sn th chp là mt
loi trái phiu. Thay vì, tr cho nhà đu t mt khon trái tc c đnh và tin gc, thì
ngi phát hành chng khoán thanh toán bng dòng tin phát sinh t nhng khon th
chp đc dùng đ đm bo cho s chng khoán đó.
Chngăkhoánăđcăđm bo bng tài sn tài chính (ABS): CKH các khon
vay đm bo bng tài sn tài chính có cu trúc ging vi CKH đm bo bng tài sn th
chp nhng tài sn đm bo  đây là các dòng tin mà DN đc hng trong tng lai
gm các khon phi thu khác vi các tài sn có th chp nh khon vay mua ô tô, vay
xây nhà, tiêu dùng, t th tín dng…
1.2 CHNG KHOÁN HÓA CÁC KHON VAY TH CHP BTă NG
SN
1.2.1 Khái nim chng khoán hóa btăđng sn.
CKH các khon vay th chp BS là mt k thut tài chính nhm to ra chng
khoán bng cách tp hp các khon th chp BS ca ngi đi vay bán cho các t
chc trung gian tài chính đ t chc này huy đng vn thông qua phát hành trái phiu
đc bo đm bng chính các khon thu t tp hp các hp đng vay th chp BS.
Thông qua các t chc trung gian tài chính, ngi đi vay s hoàn tr tin gc và lãi vay
cho ngi nm gi chng khoán.
1.2.2 Các loi btăđng snăđc chng khoán hóa
Khái nim v BS rt rng và đa dng. Tuy mi quc gia trên th gii có nhng
quan đim riêng v cách thc, tiêu chí phân loi BS nhng nhìn chung đa s đu
thng nht coi BS bao gm đt đai và tài sn gn lin vi đt đai. Ti Vit Nam, iu
174 B Lut Dân S 2005 đư quy đnh “BS là các tài sn bao gm: t đai, nhà, công
trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây
10

dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
T khái nim trên có th phân chia BS thành ba nhóm chính:

BS có đu t xây dng gm BS nhà đt, BS nhà , BS nhà xng, các

công trình thng mi dch v, BS h tng k thut và h tng xã hi,…

BS không đu t xây dng gm đt nông nghip, đt rng, nuôi trng thy
sn, đt cha s dng,…

BS đc bit gm các công trình bo tn quc gia, danh lam thng cnh, di sn
vn hóa, di tích lch s, đn th, miu, …
Vì các tài sn đc CKH bao gm tt c các tài sn có th sinh li và tách riêng
đ qun lỦ đc nên trong ba nhóm BS nói trên thì nhóm BS có đu t xây dng,
đc bit là BS nhà đt (nhóm BS c bn) chim t trng ln trong giao dch, có tính
phc tp và chu nh hng bi nhiu yu t. Nhóm BS không đu t xây dng thì ít
tham gia th trng hn. Còn nhóm BS đc bit thì kh nng tham gia vào th trng
thp. Tuy nhiên cn c tình hình thc t thì  Vit Nam BS có th đc chia thành
BS đ , BS đ tin hành kinh doanh thng mi, dch v, BS đ tin hành sn
xut công nghip và BS đ tin hành sn xut nông nghip.
CKH cho phép các đnh ch tài chính nh ngân hàng, công ty bo him, công ty
tài chính…, các doanh nghip phi tài chính chuyn đi các tài sn cha sn sàng tham
gia th trng thành các chng khoán đc đnh giá, có tính thanh khon cao và mua
bán trên th trng th cp. Vì vy, đ gim thiu ri ro và bo v nhà đu t trc
nguy c công ty phát hành phá sn thì các BS khi đa vào CKH cn có nhng đc
đim c bn sau:
 Có tính đng nht và có c s d liu đáng tin cy nhm d báo đc dòng thu
nhp trong tng lai.
 Gm nhiu tài sn và tng đi ln nhm giúp hn ch ri ro.
 S phá sn ca ngi khi phát s không nh hng đn quyn tip nhn dòng
tin đc to ra t tp hp các tài sn tài chính đc CKH.
11

Trong phm vi bài vit này tác gi ch đi sâu vào CKH các khon vay th chp BS
trong nhóm có đu t xây dng.

1.2.3 Các ch th tham gia vào quá trình chng khoán hóa các khon vay th
chp btăđng sn.
Quá trình CKH các khon vay th chp BS còn đc gi là phng thc CKH
thông qua trung gian bao gm các ch th sau:
1.2.3.1 T chc, cá nhân th chpăvƠăđiăvay:
ây là các cá nhân, t chc có ngha v thanh toán n gc và lãi vay cho ch tài
sn ban đu trên c s hp đng tín dng.
1.2.3.2 Ch tài snăbanăđu:
Ch tài sn ban đu thng là các t chc tài chính tín dng, các doanh nghip,
các t chc ca Chính ph. Ch th này đem tài sn - các khon tín dng th chp bng
BS ca mình “bán”, chuyn tt c các quyn liên quan đn tài sn đó cho các t chc
trung gian chuyên trách. Thông thng sau khi th chp các ch tài sn thng nhn
qun lý tài sn này cho t chc trung gian chuyên trách đ hng phí.
1.2.3.3 T chc trung gian chuyên trách
T chc trung gian chuyên trách(Special Purpose Entity/Vehicle vit tt SPV) là
mt t chc đc bit có th đc thành lp di dng công ty c phn hoc mt qu y
thác đ thc hin vic t chc, phát hành, kinh doanh chng khoán. T chc sau khi
mua li các khon phi thu, các khon n t bên khi to s này tp hp đóng gói li và
phát hành thành chng khoán trên c s các tài sn này. Tùy theo nhu cu ca NT v
thi gian đáo hn, mc đ ri ro và t sut sinh li. Nh vy mà chuyn hóa đc các
tài sn có tính thanh khon kém thành tài sn có tính thanh khon cao hn.
Thông thng đ tng tính hp dn cho chng khoán và đm bo an toàn thì các
SPV áp dng tng cng đ tín nhim có th là ni sinh hay ngoi sinh nhng mc
đích chung vn là cho NT thy rng các dòng tin trong tng lai s có đ tr cho h.
Hình thc đi thit lp mt qu d tr, phát hành chng khoán ít hn gói tài sn mang
12

tính ni sinh. Còn hình thc thuê thêm mt t chc có uy tín đng ra đm bo cho
chng khoán thì mang tính ngoi sinh.
1.2.3.4 NhƠăđu t

Là các t chc, cá nhân mua chng khoán do t chc tài chính chuyên bit phát hành.
1.2.3.5 Các t chc h tr cho hotăđng ca SPV
T chcăđnh mc tín nhim: ây là t chc cung cp thông tin v mc đ an
toàn ca chng khoán đc phát hành da trên c s xp hng tín nhim cho các chng
khoán này.
T chc h tr thanh khon: ây là t chc cam kt ng tin cho t chc
trung gian chuyên trách SPV đ thanh toán cho NT trong trng hp các khon phi
thu cha đc thu v t bên có ngha v thanh toán, ngi th chp và đi vay. Thông
thng t chc này bao gm nhiu ngân hàng thng mi hp li.
T chc qun lý tài sn: T chc này làm nhim v qun lý các tài sn đc
chng khoán hoá, tin hành thu tin t các t chc, cá nhân th chp và đi vay ri
chuyn cho SPV đ tr cho NT.
T chc bo lãnh phát hành: T chc này cam kt mua toàn b chng khoán
phát hành theo giá đư xác đnh trc giúp cho quá trình CKH din ra đm bo và nhanh
hn. T chc này gm mt hoc mt nhóm các ngân hàng đu t thc hin.
1.2.4 Li ích khi chng khoán hóa các khon vay th chp btăđng sn
Li ích ca CKH các khon vay th chp BS là khá rõ ràng đi vi nn kinh t
phát trin, nó th hin qua nhiu mt nh:
1.2.4.1 Liăíchăđi vi nn kinh t
Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t th
trng. Nó chim mt lng ln tài sn ca mi quc gia, nu không đc tn dng
CKH s lãng phí ngun vn ln cho nn kinh t. CKH các khon vay th chp bt đng
đng sn giúp thúc đy phát trin th trng tài chính, góp phn nâng cao hiu qu s
dng vn, cung cp ngun vn cho th trng BS, cho hot đng sn xut kinh doanh
13

thông qua các ngun tin nhàn ri trong dân. Các sn phm này khi đc áp dng s
giúp đnh giá các tài sn th chp, xác đnh mc đ ri ro chính xác hn.
Vic huy đng vn thông qua CKH các khon vay BS giúp gim gánh nng
ngân sách cho nhng d án xây dng c bn, dành ngun tin đu t cho vic phát

trin khác trong xã hi nh giáo dc, y t … đng thi k thut này cng giúp gim bt
vic cho vay vn theo cách truyn thng qua ngân hàng.
CKH giúp hoàn thin các th trng có liên quan nh th trng BS, TTCK,
tín dng. Ngoài ra, CKH các khon vay BS còn giúp to mi liên h gn kt gia th
trng tài chính và th trng bt đng sn thông qua vic tách nhu cu đu t và nhu
cu s hu BS giúp thu hút s tham gia ca nhà đu t trong và ngoài nc. T đó
to tin đ cho vic tn dng ht các ngun lc kinh t xã hi.
1.2.4.2 Liăíchăđi vi th trng chng khoán
Các chng ch bt đng sn nu đc phát hành và có thanh khon cao đc
niêm yit trên th trng chng khoán s giúp m rng sn phm đu t cho th trng
ngoài các sn phm truyn thng nh c phiu, trái phiu chính ph, trái phiu DN,
giúp to thanh khon cho TTCK.
1.2.4.3 Liăíchăđi vi th trng btăđng sn
BS là mt tài sn ln, vic mua và nm gi mt BS đôi khi vt quá kh
nng ca nhiu ngi. Ngoài ra, trong khi th trng BS gim vic bán các BS theo
cách truyn thng din ra khó khn. Chính vì vy, CKH là gii pháp giúp cho nhiu
NT có nhu cu đu t vào th trng này có th tham gia mà không cn phi s hu
ht BS. Nh vy thanh khon ca th trng BS đc tng lên.
1.2.4.4 Liăíchăđi vi các ngân hàng
CKH các khon vay th chp BS giúp gim thiu và phân tán ri ro ca các
hot đng tín dng cho vay mua BS nh ri ro lãi sut, ri ro t phía ngi đi vay
không tr đc n hay ri ro do quy hoch phát trin đô th làm nh hng đn giá tr