Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam

B

GIÁO D

O

I H C KINH T TP. H

CHÍ MINH

------- -------

Ph m V

CH NG KHỐN HĨA CÁC KHO N VAY TH
CH P B

NG S N
NG B

T O V N CHO TH

NG S N VI T NAM

LU

Tp. H Chí Minh –

CS

B

GIÁO D

O

I H C KINH T TP. H

CHÍ MINH

------- -------

Ph m V

CH NG KHỐN HĨA CÁC KHO N VAY TH
CH P B

NG S N
NG B

T O V N CHO TH

NG S N VI T NAM

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s : 60.31.12

LU

CS

ng d n khoa h c: PGS. TS NGUY N TH NG C TRANG

Tp. H Chí Minh –


L

ình nghiên c u khoa h c do chính tơi th c
hi n. Các thông tin và s li u s d ng trong lu

c trích d

danh m c tài li u tham kh o và hoàn toàn trung th c, chính xác.

Tác gi

h

t i


M
TRANG PH

ÌA

L
M
DANH M

DANH M
DANH M
M

ÌNH
...................................................................................................................... 1
: CH
À VAI TRỊ

1.1. L

ÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI

CÁC KHO

................................................. 5

1.1.1. Khái ni

à ch

........................................................................................................................ 5
1.1.1.1. Ch

.............................................................................................. 5

1.1.1.2. Ch

.......................................... 6

1.1.2. L

s

ình thành và phát tri

........................................................................................................................ 7
ình thành (1920 -1980).................................................................... 7
.................................................................... 7
1.1.2.1.2. Sau chi

........................................................................ 8
.............................................................. 11

1.2. S

C

CH

............................................................................................. 11


1.2.1. Hi u qu

................................................................................... 11

1.2.2. C i thi n c u trúc c a b
1.2.3. Qu n lý r i ro t
1.3. M

i k tốn.......................................................... 12

........................................................................................... 12
ÌNH CH

.................................................... 14

1.3.1. Mơ hình c a Nick Davis (2000)........................................................................... 14
1.3.2. Mơ hình áp d ng thành công t i

(Công ty Dun & Bradstreet) ................... 16

1.3.3. Mơ hình c a Pactrick Wood (2007) ..................................................................... 19
1.4.

ÀNH CH

MBS.............................................................................................................................. 21
1.5. NH

ÀI H

CH

RI
.............................................................................................. 22

K

....................................................................................................... 23
: TÍNH KH

KHO
2.1. TH

... 24

2.1.1. Th

........................................................................................................... 24

2.1.2. Nh

ngành b

2.1.2.1. FDI v

............................... 25

ành b

2.1.2.2. Thu hút ngu

........................................................ 25
......................................................... 26

2.1.2.3. Báo cáo k
b
2.1.3. Nh

.................................................................................................................. 27
ành b

............................... 27
............................. 27
ù ........................................................................ 28


..................... 29
2.1.3.4. Giá nguyên v
2.1.3.5. Lãi su

............................................................................. 31
............................................................................................... 32
...................................................... 33

2.2. TH

...... 34

2.2.1. Nhu c

............................................................. 34

2.2.2. Th

gs

............................. 35

2.3. NH

...... 36

2.3.1. T

................................................................ 36

2.3.1.1. Ngân hàng......................................................................................................... 36
2.3.1.2. Qu

à ......................................................................................... 37

2.3.1.3. Qu

à ........................................................................................... 37

2.3.2. T

h

............................................................ 39

2.3.2.1. T

ãnh phát hành .............................................................................. 39

2.3.2.2. T

.............................................................................. 41

2.3.3. T

ên trách ch

............................................................... 44
..................................................................... 44
............................................................................ 46

- REIT).......................................................................................................................... 47
2.4. NH
CH
2.4.1. Nh
2.4.1.1. Th

........ 49
................................................................................................... 49
........................................................................................ 49


2.4.1.2. Nhu c

à

.................................................................... 52

2.4.1.3. H

............................................. 53

2.4.1.4. H

............................................................................................... 54

2.4.2. Nh

.................................................................................................. 54

2.4

ý và các t

khố hóa........................................................................................................................ 54
2.4

ơng tin ............................................................................ 54

2.4.2.3. Th

à thi

2.4.2.4. R

.............................. 55

.................................................................................. 56

K

....................................................................................................... 57
: MƠ HÌNH VÀ CÁC B

KHO
3.1. S

KHỐN HÓA CÁC KHO

CH
3.1.1. Gi
3.1.2. Nâng cao hi

................................................................ 59
à

............................................ 59
..................................................... 60

3.2. NH
VAY TH

N .......................................................................... 61

3.2.1. V

......................................................................................... 61

3.2.2. V

...................................................................................... 62

3.2.3. V

.............................................................................................. 62

3.2.4. V

...................................................................................... 63

3.2.5. V

......................................................................................... 64

3.2.6. Các v

................................................................................................... 64


3.2

...................................................................................... 64

3.2.6.2. Cung c
3.3. XÂY D

......................................................... 64
ÌNH CH

TH

.................................................................................... 65

3.3.1. L

................................................................................................... 68

3.3.2. R

.......................................................................................... 70

3.4. LO

ÌNH T

..................................................................... 71

3.5. LO

.................................. 74

3.6. LO

ÀNH ............................................ 74

3.7. NH
HĨA KHO
K
TÀI LI
PH

ÌNH CH
.................... 76
.................................................................................................................. 79


DANH M
ABS
ASEAN
ASIAGATE
CAR
CBRE
CIC
CPI
CRC
DATC
FDI
FHA
FHLMC
FNMA
GDP
GNMA
HNX
HOLC
HOSE
IMF
MBS
NHNN
NHTM
ODA
OECD

Ch
b
ài s ài chính
Association of Southeast Asia Hi
Nations
Nam Á
Asian
Credit
Information C
Gateway
Á
B
Capital Adequacy Ratio
H
àn v
Công ty CB Richard Ellis Vi
CB Richard Ellis
Nam
Credit Infomation Center
Trung tâm thơng tin tín d
Consumer Price Index
Ch
êu dùng
Enterprise Credit Rating Appraise Trung tâm Khoa h
Science Center
Debt
and
Asset
Trading Công ty TNHH MTV Mua bán

Corporation
n
Foreign Direct Investment
ài
Federal Housing Administration
ên bang
The
Federal
Home
Loan
Công ty cho vay mua nhà có
Mortgage Corporation (Freddie
th
ên bang
Mac)
The Federal National Mortgage T
Association (Fannie Mae)
liên bang
Gross Domestic Product
T
Government National Mortgage
T
Association (Ginnie Mae)
S
à
Hanoi Stock Exchange
N
Công ty cho vay nh
Home Owners’ Loan Corporation
s

à
S
Hochiminh Stock Exchange
Thành ph
International Monetary Fund
Qu
Ch
Mortgage Backed Securities
Asset Backed Securities

Official Development Assistance H
Organization
Economic
for T
Cooperation and Development
kinh t

à phát tri


REIT

Real Estate Investment Trust

SGDCK
SPV

Special Purpose Vehicle

TCTD

TTCK
VA

Veterans Administration

VietnamCredit
WTO

World Trade Organization

Qu
s
S
T
trách
T
g
Th
H
Công ty thơng tin tín nhi
x
Nam
T

ên

à


DANH M

B

t

ành ph

............................................................ 24

B

.................................................. 26

B

êm y ....................... 27

B

4: Qui mô th

B

5: K

– 2010 ................................. 50
ành TPCP t

............................. 51

DANH M

Hình 2.1: V

ÌNH

– 2010 ..................................................................... 25

Hình 2.2: Th

- 2010..................................... 29

Hình 2.3: T

- 06/2011................................................ 31

Hình 2.4: Lãi su
hàng Á Châu t

háng và lãi su

– 06/2011 ............................................................................... 32

Hình 2.5: D
Hình 2.6: D
Hình 3.1: Quy trình ch

ình quân c

– 2010 ......................... 35
b

c
xu

àng................................ 36
.......... 67


1

M
1. Lý do ch

ài

Trong báo cáo phân tích s

à nhà

Xây d

à

àv

à

2015. C

n tích nhà

c

ành th

à nơng thơn s

ào kho

(bình qn 21,5m2 sàn xây d

mét vuông

àn thành ch

êu này, nhu c
t USD),

trung bình, m
Các doanh nghi

ài chính vì t

q nh

- 80% t

v

-

àm

kh
ào phân khúc th
Báo cáo c

ày 31/12/

ch

ên, s

ên v

à th
Trong th

ên t

ki

th

àng trong vi

-

-NHNN ngày 10/08/2009

ng

ài h
ày, các ngân hàng cân nh

t

àng là 30%. V

cho vay th

-NHNN ngày 20/05/2010 nâng h
ài s

c

àng t

àn v
ên 9%. V
à gi

s

(V

ài

2

vi

àng nhi

làm cho CAR càng nh

- Ch

-

phi s

à 20% vào cu

12/2011. Vi
s

b

nên bu

ph

à 15% vào cu
ê

àng không nh

ành thu h

ào l
ành cho vay m

à còn

vay th

vay l

ày làm cho th

s

ãg

òn ch

Bên c

ã
ào lên cao làm cho lãi su

hi

ãi su

huy

ài h

ào hàng cao nh

s

ãn l

ãi su

c

ãi vay và tính riêng quý 2/2011 có t
ên sàn giao d

ãb

ITC, cơng ty m

LGL, NTB, IDJ,

.

+ Ch

ào nhi

qu
tri

ã có l
ã mang l

ành cơng cho các qu

bi

Thơng

qua ho
phóng kh
c

t

àng, giúp ngân hàng tránh kh

àr
ài chính c

àng. Bên c

àng s


3

ti
bài tốn v v

ã

+T

à nh

trong khi nhu c
vào v

.V

hịa này cùng v

ch

l

ành “Ch

ch

Vi

2. M

.

êu nghiên c

+ Ch

gi

vay th

àng.

+ Ch

+ Tính kh

ch

t Vi

+
vào Vi
3. Ph

ên c

+ Ho
+ Ho
+ Ho

ã th

thành công.
4.

ài ch

ý thuy
ình phân tích, các d

làm sáng t

n nghiên c

ã có


4

ài c

ãs

th

ài v

kinh t
5. Ý ngh
Hi

c

ài

t

th

ã làm

s

ài này mu

tri

à ý ngh

ài.

6. K
Lu

à ph

lu
Ch

à vai trị
” gi

v

ình thành, phát tri

th

b
Nam.
Tính kh

c

à th

trong th

h

ch

khốn hóa t
Mơ hình và các b
”. Qua k
hình ch
kho
l

ù h
ên ch
ên trách ch

ành

5

CH

TH

B

À VAI TRỊ

1.1. L

ÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI

CÁC KHO N VAY TH
1.1.1. Ch

B

B
và ch

1.1.1.1. Ch
Thu

àn tồn m

nhi

ài chính phát tri

n

à gì?
: “Ch

ch

ên các lu ng ti

àn c

t

ài s

tùy theo c
kho

à vi

ài chính. Ch

ày

ành ti
èm theo nh

à quy

: “Ch

à vi

ài s

ành các

ch
c

ành mà b

ài s

bi
Ch
ch

ành khơng cịn là nhân t
ành mà chính là kh

ài s

ùng làm tài


6

s

àn c

hành”.
Theo lu

: “ Ch

àm

trình trong

ài s

cho các t

trung gian chuyên trách (SPV), các SPV này s
ch

ành

ài s

T

, thu

c chính th c d ch sang ti ng Vi t,

nhi u tác gi t m d ch là “ch ng khoán hóa”. Nguyên t

ch ng t tài s n (n m bên asset c a b

n c a nó là bi n các

i tài kho n, t c s d ng ngu n v n

c a ngân hàng) thành các s n ph m có th mang ra bán trên th
khốn. Theo

thu t này, b t c ch ng t tài s n nào c

ng ch ng
“ch ng khoán

c, t ch ng t tín d ng truy n th ng, tín d ng b

ng s n, tín d ng

i, v.v.
1.1.1.2. Ch

kho

Ti

Nguy

t

Qu

ên 2 nhóm tài s

(1) các kho

à (2) các tài s

à:
ài chính
ài s

trên thì sau khi

ình thành hai lo

ch

ên th

ies), g

MBS và (2) các ch

ài s

à

ài chính (Asset backed secuirities), g

à

ABS.
ABS là các trái phi

ình thành t

à các kho
d

ài chính. Các tài s

ài chính

ài s
à, vay

ình. T
các lo
c

ài s

àm
ài s

ài chính.

à


7

MBS là trái phi

ình thành t

vay th

s . Nh

ì, tr
g

ì ng

kho

à ti

ành ch

òng ti

vay th
, ch

vay th

là m

ài

vay th
t

ên trách, mà ti

gian chun trách này

ành trái phi

chính b

vay th

1.1.2. L

ình thành và phát tri

vay th

ch
S

g tài chính, g

t

à nhu c

kh

à dài h
ài chính cịn h

n

à bán l

ì vi
ình th

ã mang l

ành ch

ành m

khai thác và s

ài chính. Q trình này chính là y

à ngun nhân hình thành và phát tri
hình thành và phát tri
1.1.

ình thành (1920 -1980)

Cu

ên 1930, n

tr

ên t

nh

– 1928. Các t
àb

s
tình hình

ày b

ịn kho
ên tài s

ên tài s
ã lâm vào tình tr
ã thành l

àm b
qu
à


8

à (Home Owners’ Loan Corporation –

ti

ài tr

àb

b
Vi

àm này không nh

à cịn ng

ngàn ngơi nhà thốt kh
tái tài tr

àng

ên và k

trên 1 tri

à
ành l

ên bang (Federal Housing

Administration – FHA) v

à:

-B

à

-

êu chu

b

àb

ên

à.

- Giúp

à th
ã thành l

ên bang (the

Federal National Mortgage Association – FNMA hay còn g i là Fannie Mae) nh
m
ành t
các kho

ình l

- Sau chi
Giai

-

xây d

à

v

à chi

ình t

l

ã tr
à

C

ã
– VA) nh

chi

à. Lúc m

c
là c

ành l
ãi su

ngang b

ãi su

ài tr
êu
à VA áp d


9

Nhu c

à

phong trào xây d

ùng v

ã kh

à

à

gi

ì ã ti t ki

d

ành. T

nh

àng t

à trung bình có th

tranh th
nh

à khách hàng l
ài h

Tuy nhiên, trong th

ày ngu

à các

này nh

theo hình th

ch

ì ngân hàng
vay th

N

ùng.

ì nh

ày

vay th
tri

ã hình thành nên nh

ãd

àn l

àng t

USD.
Vào gi

iên 1960 -1970, vi

ãt

àc
S
s

ã

vay th

c

hàng v

th

ình, các ngân

vay th
ài chính

ch

th

vay th

ã

ình thành t

th
v
niên 1970 th

ãi
ày m

ày, các ngân hàng cho


10

vay th

à các t

gi

à bán nh

ình tr

ên th

Tuy nhiên, ch
quy

ên quan nh

àng cho vay th

ình tr

ày mà c

này Chính ph

êm s

à lúc

ã thành l

Purpose Vehicle – SPV). Các t

ên trách (Special
ày mua l

vay th

trong t
à
ch

–

MBS).
Các SPV ngày nay n
có th

ài Fannie Mae

à T

Association, vi

à GNMA, hay còn g

à G

ành l

1968.
Hi

ành l

phát tri

à

ch

à cho vay riêng l

tri

à

th

òn
ành các ch

kho

às

ph
s

ãi

ên c
àm b

ên Ginnie Mae c

às

à ch
ãi su

ên bang (The Federal Home
Loan Mortgage Corporation –

à phát hành ra

ch

Ngày nay các t
ch c tài tr

ày khơng ch
ịn th


11

khốn hóa ho

ịn Freddie Mac mua và bán các kho

vay th

khơng có b
1.1.
K

ài vi

khốn hóa các kho
nhi

a GNMA,
c

hính ph

trình ch

à gi

ã phát hành MBS, quá

à phát tri

kho

êu dùng; các kho

d
, ch

h

à phát tri

àm
stralia, giá tr

khoán phát hành d

ên các kho

vay th

trong vi

chi

và dài h
àn Qu

Kông…c

ã

à phát tri
ên các kho

ch p b
s

ã

ành l

công ty chuyên trách ch

ày t
Cagamas Berhad, m

ch
1.2. S
CH

C
B

Nick Davis (2000) nh

t
1.2.1. Hi

KHO

vay th


12

hóa
gi

ình qn gia quy

ch

àm
ày có th

ịn c

ài s

ìv

àn

ành vào th
các chi phí tài chính.

1.2.2. C

u trúc c

Ch

ên qui mơ và c
ài s

b

ịn b

ài chính c
ên v

Các t

êu v

an tồn v

à các tài s

Ch

ã tr

ên gi

n hố c

ày có th

t

ên ngồi b

bi

ài chính n

à bên ngồi.

1.2.3. Qu
Ch
các ngu

àm gi
ài tr

b
su

ài tr

ài chính c
ãi su

Ví d

àng có th

à khơng có r

k
ìm ki

hố c

ài s

ài chính dài h
ãi su

ài h

ãi su

ành cơng v

ài s

gi
Ch
quy
trung vào m
tài s

à kh

à lãi c

àr

vi

ãi


13

Ch

àn ch

danh m

ài s

ài chính m

ùh

khốn có th
Ngồi ra, xét v
ày so v

hình th

th qua ví d

NHTM XYZ s

ài kho

ùng cho vay

mua nhà th
th

ãi su
Tr

ãi và g c cu

toàn b

và ngay l

ùng

ày cho vay ti

-

àng s

hàng.

100 x 2 tri

.
Lãi

G

T

Cu

20 tri

10 tri

30 tri

Cu

22 tri

11,5 tri

Còn d

33,5 tri

- Cu

, sau khi thu h

190 tri

208,5 tri

ãi và v

êm 30 tri

hàng th

USD

ì ngân

/2 tri

hai.
-

ào cu

33,5 tri

33,5 tri

ch

êm

/2 tri
vay th

và ph

ào quá trình thu h

So so v
:

àng.