Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần tư vấn quy hoạch và thẩm định giá sba tại hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
---------------

LÊ MINH TRANG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN QUY HOẠCH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ SBA
TẠI HÀ NỘI

Hà Nội – 2022


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN QUY HOẠCH VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ SBA
TẠI HÀ NỘI

Người thực hiện:

LÊ MINH TRANG

Lớp:

K63-QLBĐS

Khóa:

63

Ngành:

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: THS. NGÔ THỊ HÀ

Hà Nội – 2022


NHẬN XÉT CỦA CƠ SỞ THỰC TẬP


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
được sự giảng dạy tận tình của các thầy giáo, cơ giáo trong Học viện nói chung và
các thầy giáo, cơ giáo trong Khoa Tài ngun và Mơi trường nói riêng đã giúp em
trang bị được những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như đạo đức, lối sống,
tạo cho em hành trang vững chắc trong công tác sau này.
Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy giáo, cơ giáo đã
tận tình giúp đỡ cho em hồn thành khóa luận tốt nghiệp này. Ngồi sự cố gắng của
bản thân, em đã được sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của cơ giáo ThS. Ngơ Thị

Hà, giảng viên bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường và cùng
các lãnh đạo, nhân viên làm việc tại Công ty Cổ phần tư vấn quy hoạch và Thẩm
định giá SBA.
Khóa luận chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận
được sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo và các bạn để bài khóa luận tốt nghiệp
được hồn thiện hơn.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới các thầy cơ giáo, gia
đình và bạn bè đã ln động viên và giúp đỡ em trong suốt thười gian học tập và
nghiên cứu.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2022

Sinh viên thực hiện

Lê Minh Trang

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. i
MỤC LỤC ................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ v
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................. vii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................ 2
1.3. Yêu cầu nghiên cứu .............................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản ....................................................... 3
1.1.1. Khái quát về thẩm định giá ............................................................................... 3
1.1.2. Khái quát về Bất động sản ................................................................................ 7
1.1.3. Khái quát về thẩm định giá Bất động sản ....................................................... 10
1.1.4. Quyền của chủ thể đối với Bất động sản......................................................... 18
1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 19
1.2.1. Văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thẩm định giá ............................................ 19
1.2.2. Các văn bản có liên quan khác ........................................................................ 20
1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 20
1.3.1. Thực trạng về dịch vụ thẩm định giá ở một số nước trên thế giới .................. 20
1.3.2. Thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay ............................. 21
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 24
2.2.1. Khái quát về Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA .... 24
2.2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần

ii


Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA trong giai đoạn 2019-2021 .................... 24
2.2.3. Kết quả hoạt động của Cơng ty ....................................................................... 25
2.2.4. Đánh giá mức độ hài lịng của khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá
BĐS tại chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA. .... 25

2.2.5. Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại chi
nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA. ........................ 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu: ......................................................................... 25
2.3.2. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu .......................................................... 28
2.3.3. Phương pháp sử dung mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến về đánh giá sự hài
lịng của khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Tư vấn
quy hoạch và Thẩm định giá SBA ............................................................................ 29
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính .............................. 29
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................ 30
3.1. Tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA ..... 30
3.1.1. Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Cơng ty Cổ phần Tư vấn
quy hoạch và Thẩm định giá SBA ............................................................................ 30
3.1.2. Năng lực và kinh nghiệm ................................................................................ 32
3.1.3. Cơ cấu nhân sự và danh sách thẩm định viên ................................................. 33
3.2. Kết quả hoạt động của Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá
SBA ........................................................................................................................... 36
3.2.1. Khách hàng tiêu biểu thẩm định giá................................................................ 36
3.2.2. Các loại hình tài sản định giá .......................................................................... 36
3.2.3. Kết quả hoạt động định giá BĐS của công ty ................................................. 38
3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản của Công ty Cổ phần Tư vấn quy
hoạch và Thẩm định giá SBA ................................................................................... 40
3.3.1. Quy trình định giá và những giấy tờ cần thiết đối với tài sản cần định giá .... 40
3.4. Đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS của Công ty Cổ phần Tư vấn quy
hoạch và Thẩm định giá SBA ................................................................................... 41
3.4.1. Kết quả đạt được ............................................................................................. 41

iii

3.4.2. Tồn tại và nguyên nhân ................................................................................... 43
3.5. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến mức độ hài lòng của khách hàng sử dụng dịch
vụ thẩm định giá tại Công tư Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA .. 43
3.5.1. Khái quát về sự hài lòng.................................................................................. 43
3.5.2. Kiểm định độ tin cậy - Cronbach’s Alpha của dữ liệu khảo sát ..................... 45
3.5.3. Phân tích nhân tố EFA .................................................................................... 47
3.5.4. Phân tích hồi quy ............................................................................................. 51
3.6. Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS của Cơng ty Cổ phần Tư vấn quy
hoạch và Thẩm định giá SBA ................................................................................... 53
3.6.1. Về sự đảm bảo ................................................................................................. 54
3.6.2. Về sự tin cậy .................................................................................................... 54
3.6.3. Về sự đồng cảm ............................................................................................... 55
3.6.4. Về phương tiện hữu hình ................................................................................ 55
3.6.5. Hồn thiện về quy trình trong cơng tác định giá ............................................. 55
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 57
1. Kết luận ................................................................................................................. 57
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 59
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 61

iv


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

CHÚ GIẢI

SBA

Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA

ĐGV

Định giá viên

TĐGVN

Thẩm định giá Việt Nam

GPR

Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất trên đất xây dựng cho phép

CVĐG

Chuyên viên định giá

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

BĐS

Bất động sản

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2. 1. Thang đo mức độ hài lòng của khách hàng về dịch vụ thẩm định giá tại
Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA.................................... 27
Bảng 3.1. Chỉ tiêu hoạt động thẩm định giá theo loại hình dịch vụ.......................... 38
Bảng 3.2. Kết quả hoạt động thẩm định giá .............................................................. 39
Bảng 3.3: Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo................................................ 45
Bảng 3.4: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test.............................................. 48
Bảng 3.5 Kết quả giải thích của các biến trong mơ hình .......................................... 48
Bảng 3.6: Ma trận nhân tố xoay ................................................................................ 49
Bảng 3.7: Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình ANOVAa ................................ 51
Bảng 3.8: Kết quả phân tích mơ hình hồi quy tuyến tính ......................................... 52

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Logo và Slogan của Cơng ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và
Thẩm định giá SBA ......................................................................... 33
Hình 3.2. Mơ hình tổ chức tại Cơng ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và
Thẩm định giá SBA ......................................................................... 33
Hình 3.3. Quy trình thẩm định giá ................................................................... 40
Hình 3.4. Mơ hình nghiên cứu mức độ hài lịng của khách hàng .................... 44
sử dụng dịch vụ thẩm định giá ......................................................................... 44

vii


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Tại Việt Nam, lĩnh vực thẩm định giá xuất hiện khi nền kinh tế chuyển từ cơ
chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa. Hoạt động thẩm định giá ra đời đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng và đa dạng
trên nhiều lĩnh vực như: xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn ngân sách nhà
nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn, thế chấp, bảo đảm vay vốn ngân hàng,
mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước
(DNNN)… Đặc biệt, trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế ngày càng lớn, cùng sự
phát triển của của cuộc cách mạng Công nghiệp 4.0 với sự xuất hiện của nhiều mơ
hình kinh doanh mới, lĩnh vực thẩm định giá được dự báo sẽ có thêm những cơ hội
tăng tốc phát triển.
Trong q trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm
định giá Bất động sản nói riêng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho các cơ quan ban
ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị của tài sản trên thị
trường, từ đó ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới các quyết định liên quan đến
việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, tính tốn các khoản thuế, thế chấp tài sản
vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng... Sự ra đời
của nghề thẩm định giá cùng các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đã
mang lại nhiều tiện ích cho xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cơng
dân, góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong
việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị
trường. Với hành lang pháp lý đầy đủ và ngày càng hoàn thiện, các doanh nghiệp
thẩm định giá đã thẩm định hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị tài sản; doanh thu, lợi
nhuận của các doanh nghiệp thẩm định giá đạt mức tăng trưởng tốt. Hầu hết các
doanh nghiệp thẩm định giá đã tuân thủ pháp luật về thẩm định giá, thực hiện đúng
các nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, đây là một trong những loại hình
dịch vụ tài chính phức tạp, có ảnh hưởng lớn đến nhiều hoạt động kinh tế, đòi hỏi
kết quả dịch vụ có độ tin cậy và đảm bảo tính khách quan, trung thực, đặc biệt là

1


dịch vụ thẩm định giá BĐS khi giá BĐS thay đổi mạnh mẽ theo biến động thị

trường… Do đó, trong thực tế hoạt động cịn tồn tại tình trạng cạnh tranh khơng
lành mạnh, thậm chí có những hành vi khơng đúng pháp luật về thẩm định giá, thiếu
sự kiểm soát hiệu quả dẫn đến chất lượng dịch vụ không đảm bảo. Vấn đề này cũng
được nhận thấy ở chi nhánh Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại
Hà Nội. SBA là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn quy hoạch và thẩm
định giá có uy tín nhất ở Việt Nam với chức năng thực hiện cung cấp các dịch vụ về
thẩm định giá: thẩm định giá bất động sản, máy móc, thiết bị, dự án đầu tư,…, có
các chi nhánh tại Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Ninh và hệ thống các văn phòng giao
dịch tại nhiều tỉnh thành trên đất nước Việt Nam. Vậy, để tạo cho các doanh nghiệp
thẩm định giá nói chung và chi nhánh cơng ty tại Hà Nội nói riêng có một sự thay
đổi thực sự về chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc nghiên cứu công tác thẩm
định giá bất động sản là một vấn đề cần thiết, là mối quan tâm hàng đầu của chi
nhánh. Do đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hoạt động thẩm định giá
bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá
SBA Tại Hà Nội”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty Cổ
phần Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội.
- Đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá tại chi nhánh Công ty Cổ phần
Tư vấn quy hoạch và Thẩm định giá SBA tại Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện những cơng tác dịch vụ thẩm
định giá bất động sản tại chi nhánh.
1.3. Yêu cầu nghiên cứu
- Nắm được những quy định của pháp luật về dịch vụ thẩm định giá BĐS.
- Số liệu phản ánh đúng thực trạng của hoạt động dịch vụ thẩm định giá tại
Chi nhánh Công ty Tư vấn quy hoạch và Thẩm đinh giá SBA tại Hà Nội.
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế
của chi nhánh công ty.

2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
1.1.1. Khái quát về thẩm định giá
1.1.1.1. Khái quát về thẩm định giá
Theo Từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”. Hay thẩm định giá được nhắc đến như sự ước tính giá trị của các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W.
Seabrooke). Theo ơng Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc,
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá”. Do vậy, thẩm định
giá chính là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu
thập và phân tích, sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của BĐS đó. Như vậy, các chun gia và nhà nghiên cứu trên thế giới
đã có nhiều cách tiếp cận với khái niệm thẩm định giá.
Dưới góc độ pháp lý ở Việt Nam hiện nay, theo Luật giá số 2012, thẩm định
giá được hiểu là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị
bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo
tiêu chuẩn thẩm định giá. Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá
trình xác định giá thị trường của tài sản (hữu hình, vơ hình, động sản, bất động sản),
hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường
tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm
định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là
việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản trong một tập hợp giả định các điều
kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhân viên chuyên
môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về
giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện

theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định

3


giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài
sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
1.1.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá
- Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng
thẩm định giá.
Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào đều có
thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức
năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá, có nghĩa là
chủ thể phải được cơng nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm
định giá. Với những tổ chức, cá nhân khơng có chức năng thì kết quả thẩm định giá
khơng có giá trị về mặt pháp lý.
- Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản
Thẩm định giá thực chất là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là
đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa
điểm nhất định. Điều này khác biệt với hoạt động định giá khi ấn định giá hàng hóa,
dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thơng trong nền kinh
tế. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các
tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính
khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu
đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.
- Đối tượng của thẩm định giá là tài sản
Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của
một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh
quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định
giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản,

doanh nghiệp… như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối
tượng của thẩm định giá. Tuy nhiên những tài sản đó phải đáp ứng những điều kiện
nhất định như được phép lưu thơng trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện
diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

4


1.1.1.3. Vai trò của thẩm định giá
Đối tượng của thẩm định rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh
nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, cơng trình xây dựng... Do đó, trong q trình hội
nhập kinh tế quốc tế với nhiều thách thức và cạnh tranh giữa các doanh nghiệp
trong nước và quốc tế, thẩm định giá là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị
trường, và là nhu cầu thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà
đầu tư và cá nhân. Vì vậy, thẩm định giá có những vai trị chung như sau:
– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của
tài sản trong nhiều mục đích cơng.
– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách
nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,…
– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các
bên trong tranh chấp.
– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị
trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
- Bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cơng dân, đáp ứng được các
yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
1.1.1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
Hoạt động thẩm định giá đã có thời gian hình thành và phát triển hàng trăm năm
trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam thì dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ.
Giai đoạn năm 1997 đến năm 2001, hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam
thể hiện thông qua những thể chế về quản lý Nhà nước đối với ngành thẩm định giá.

Công tác thẩm định giá phát sinh từ nhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách
Nhà nước, cơ quan quản lý chung trong công tác thẩm định giá được tập trung về
một cơ quan đầu mối là Cục chống hàng giả của Chính phủ. Ban đầu, các đơn vị
thẩm định chủ yếu là các trung tâm do Cục giá Chính phủ thành lập ở phía Bắc
(Trung tâm Thẩm định Hà Nội) và phía Nam (Trung tâm Thơng tin và Thẩm định).
Giá tại Thành phố Hồ Chí Minh Nam) chịu trách nhiệm chính trong việc thẩm định
và mua tài sản từ ngân sách nhà nước. Hai đơn vị hoạt động như đơn vị sự nghiệp
có thu và tự chịu trách nhiệm về các hoạt động của mình.

5


Trong tiến trình hội nhập và phát triển, nghề thẩm định giá đã chứng minh
được vai trị, vị trí đặc biệt quan trọng trong ngành tài chính và được pháp luật thừa
nhận. Năm 2002 Chính phủ ban hành Pháp lệnh Giá số 40 và được Quốc Hội luật
hóa năm 2013 theo Luật số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 đồng thời với nó là hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bắt đầu được xây dựng từ năm 2005 và
liên tục được bổ sung, sửa đổi để điều chỉnh cho phù hợp với lý thuyết thẩm định
giá thế giới nói chung và đặc điểm thực tế của nền kinh tế Việt Nam nói riêng. Hiện
nay có 13 tiêu chuẩn thẩm định giá được Bộ tài chính ban hành và áp dụng nhằm
đáp ứng được nhu cầu các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội có nhu cầu
xác định giá trị tài sản cho các mục đích: Đầu tư, liên doanh, liên kết, cổ phần hóa
doanh nghiệp nước ngồi, xây dựng cơ bản, mua sắm tài sản cơng, tài chính, mua
bảo hiểm… và các mục đích khác. Trong giai đoạn 2013-2020, Bộ Tài chính đã ban
hành Quyết định phê duyệt Đề án "Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của
Việt Nam giai đoạn 2013-2020" và đây được xem là dấu mốc cho thấy vị trí của
ngành thẩm định giá đối với nền kinh tế nước ta. Đến thời điểm hiện nay có khoảng
2.108 thẩm định viên về giá được cấp thẻ, trong đó có 1.343 thẩm định viên về giá
đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá, 765 thẩm định viên về giá
chưa đăng kí. Tính hết tháng 10 năm 2019, có khoảng 306 doanh nghiệp được cấp

giấy chứng nhận và đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá. Các doanh
nghiệp hiện nay hoạt động theo hai loại hình doanh nghiệp cơng ty cổ phần và cơng
ty TNHH trong đó: cơng ty cổ phần chiếm tỷ lệ 52,3% (160/306) và công ty TNHH
chiếm tỷ lệ 47,7% (146/306).
Thị trường thẩm định giá tài sản ở Việt Nam đang phát triển rất nhanh, hoạt
động thẩm định giá nói chung đã trở nên nhu cầu thiết yếu đối với xã hội. Với hành
lang pháp lý đầy đủ và ngày càng hoàn thiện hơn. Ngoài ra, ngành thẩm định giá
luôn được sự hỗ trợ kịp thời về chuyên môn nghiệp vụ của cơ quan quản lý nhà
nước chuyên môn. Các doanh nghiệp thẩm định giá hiện nay đã xây dựng được
thương hiệu, uy tín trên thị trường trong nhiều năm và duy trì được khách hàng
truyền thống ổn định. Sự ra đời của nghề thẩm định giá mang lại nhiều tiện ích cho
xã hội, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của cơng dân, góp phần quan trọng

6


giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu
tư, vay vốn ngân hàng, mua bán minh bạch trên thị trường trong thời kỳ hội nhập
kinh tế Quốc tế ngày càng mạnh mẽ. Thẩm định giá mang lại ý nghĩa kinh tế có tác
động, ảnh hưởng và vai trò ngày càng quan trọng đối với hoạt động của nền kinh tế
các quốc gia.
1.1.2. Khái quát về Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao
gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật gắn liền với một bất động sản và
không thể tách rời.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất BĐS gồm đất đai và

những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo
ra “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
1.1.2.2. Khái niệm Bất động sản của Việt Nam trong Bộ luật dân sự
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về như sau:
"Điều 107. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.3. Đặc điểm của Bất động sản
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã
tạo nên những giá trị khác nhau mà các định giá viên muốn thực hiện được nghiệp
vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của bất
động sản chính và phổ biến sau:

7


- Cố định về vị trí: Đặc tính khơng thể di, dời được của bất động sản là tiêu
chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất động sản với động sản hay
còn gọi là tài sản thơng thường. Vì bất động sản bao gồm nhiều tài sản thành phần
tham gia, trong đó đất đai là tài sản mà trong mọi trường hợp đều không thể di, dời
được, tuy nhiên cũng có tài sản thuộc thành phần của bất động sản, đặc tính “bất
động” cũng chỉ là tương đối.
- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như khơng bị huỷ hoại, trừ khi có
thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng
trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận
hành bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu

được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, khơng thể tiếp tục đảm bảo
an tồn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp cơng trình mà lại thu đuợc lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới thì ta
có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
- Tính thích ứng: Lợi ích của cơng trình được sinh ra trong q trình sử dụng,
vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh cơng năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng
của cơng trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách
hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan
tâm đến tính thích ứng của bất động sản.
- Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, khơng tồn tại hai cơng trình hồn
tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể cả hai cơng trình ở
cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các
phịng cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của
người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên

8


thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản khơng hồn tồn
giống nhau như các hàng hố khác.
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối
với hoạt động kinh tế của xã hội, nên Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị
trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều
chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và
sử dụng bất động sản. Vì khơng thể di chuyển được nên bất động sản khó mà tránh
được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách như các chính sách đất đai, nhà ở,

tiền tệ, thuế…
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư khơng địi hỏi
phải tốn nhiều cơng quản lý chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại
quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp.
Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, ngay như việc
cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa
chữa nhà, phịng cháy, chữa cháy và các biện pháp an tồn khác… Nói chung chi
phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý khơng
tốt, chi phí tăng cao hoặc người th khơng bằng lịng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.
Đấy là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế tốn và th luật sư…
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá, cơng
viên, trường học… có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên
khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của
Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất
động sản trước một bước thì có thể thành cơng rất lớn. (Nguyễn Minh Hồng, Phạm
Văn Bình, 2015)
1.1.2.4. Phân loại Bất động sản
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc
điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc
hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây
dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình

9


thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản được phân thành 3 nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Cụ thể:
Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động

sản nhà xưởng và cơng trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,… Trong nhóm bất động sản
có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất
phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm 2: Bất động sản khơng đầu tư xây dựng. Bất động sản thuộc nhóm này
chủ yếu là đất nơng nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,...
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của
nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất thấp[3].
Việc phân chia bất động sản là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế
chính sách phù hợp và xác định mơ hình quản lý đối với thị trường bất động sản.
1.1.3. Khái quát về thẩm định giá Bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm về thẩm định giá Bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu
bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn
liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho
một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất
định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

10


1.1.3.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, kỹ thuật, tài chính trong những hoàn cảnh
kinh tế – xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản

đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản đó.
Tài sản có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau. Trong số rất nhiều
mục đích sử dụng khác nhau, thơng thường bao giờ một bất động sản cũng có một
mục đích sử dụng hợp pháp, đem lại sự thỏa mãn lớn nhất và trong khoảng thời gian
xác định. Cụ thể,
Tài sản tiêu dùng, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm
định giá có đủ bằng chứng cho thấy công dụng tài sản đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử
dụng. Trong đó,
Tài sản đầu tư, được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định
giá có đủ bằng chứng cho thấy tài sản mang lại thu nhập ròng lớn nhất cho người sở
hữu hoặc có khả năng mang lại giá trị hiện tại của dịng thu nhập trong tương lai là
lớn nhất; mục đích tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong khoảng thời gian
nhất định.
Nguyên tắc cung – cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt
với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và
giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi. Do đó, trong thẩm

11


định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân

tố ở trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua
thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của
các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Khi gia tăng liên tục một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng (các yếu
tố khác khơng đổi) thì thu nhập rịng từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến điểm giới hạn và
sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới
một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng
thêm đó sẽ giảm dần.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Theo nguyên tắc này, để ước tính giá trị của tài sản đầu tư, cần đánh giá đầy
đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản gồm: Đất đai; Vốn;
Lao động; Quản lý Nguyên tắc này, cùng với nguyên tắc đóng góp là cơ sở áp dụng
phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

12

Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài
sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi
xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối
quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc phù hợp
Việc thẩm định giá phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với tồn
bộ tài sản đó. Nơi dung này thể hiện rõ nhất đối với một bất động sản. Trên thực tế,
một bất động sản có thể cùng sử dụng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị
khác nhau: giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại. Sự phù hợp, nhất quá thể
hiện ở chỗ mục đích sử dụng đất với mục đích sử dụng cơng trình gắn liền với đất
phải thống nhất trong phần thẩm định giá. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trị quan trọng chi phối tồn bộ mục đích sử dụng bất
động sản.
Ngun tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài
sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa
tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem
xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi
sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần

của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn

13


dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài
sản của người mua.
1.1.3.3. Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản
Hiện nay có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy nhiên một
phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng được thừa
nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là
phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động
của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các
nguyên tắc định giá.
Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các
cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam” về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu
nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Tương ứng với từng cách tiếp cận là
phương pháp thẩm định giá.
•

Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh

•

Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp
vốn hóa trực tiếp

•

Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí
thay thế

•

Cách tiếp cận từ hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ
thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai
phương pháp: Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
Ngồi ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương

pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường,
cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. Đối với từng loại bất động sản
và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập
nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá.

14


Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có ưu điểm và nhược điểm nhất
định. Việc lựa chọn phương pháp thích hợp nhất định để định giá một bất động sản
cụ thể phụ thuộc vào:
•

Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào.

•

Độ tin cậy và khả năng sử dụng của thông tin thu thập và các tài liệu trên thị

trường.

•

Mục tiêu và nguyên tắc định giá.
Trong số các phương pháp trên khơng có phương pháp nào là chính xác và

duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, cịn các phương pháp khác
được dùng mang tính hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp phù
hợp nhất.
Phương pháp so sánh trực tiếp (Cách tiếp cận từ thị trường)
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân
thủ nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang
bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Theo đó, thẩm
định viên phải dựa vào mức giá của những tài sản tương tự đó được xác định trong
thời gian gần nhất để ước tính giá cho tài sản mục tiêu. Định giá bất động sản theo
phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng
chứng thị trường của các bất động sản tương tự đó giao dịch trong thời gian gần
nhất.
Các bất động sản cần tính giá được gọi là các bất động sản mục tiêu, của các
bất động sản tương tự, mang tính chất là những chứng cớ giao dịch gọi là các bất
động sản so sánh.
a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp (Cách tiếp cận từ thu nhập)
Cách tiếp cận từ thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư, được xây dựng
chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc
này, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại
của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy,
nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm, thì có thể tìm được giá trị
của bất động sản, nó tương ứng với chi phí cơ hội để tạo ra các khoản thu nhập đó.

15