Luận văn tốt nghiệp ngành Quản lý đất đai: Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA NÔNG NGHIỆP & SINH HỌC ỨNG DỤNG
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ (GIS)
QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT PHƯỜNG AN HÒA QUẬN
NINH KIỀU THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Giáo viên hướng dẫn

Sinh viên thực hiện

Ths. Trần Thị Ngọc Trinh

Lê Thanh Khả

Ths. Trương Chí Quang

MSSV: 4062062
Lớp: QLĐĐ K32

Cần Thơ - 2010


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
----o0o----

XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
Chứng nhận chấp thuận báo cáo luận văn tốt nghiệp
ngành Quản Lý Đất Đai với đề tài:
“Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa,
quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ”
Do sinh viên: Lê Thanh Khả, MSSV: 4062062 thực hiên từ 08/2009 đến
11/2009.
Nhận xét của cán bộ hướng dẫn:
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..........................................................................................................
Cần Thơ , ngày.... tháng.... năm 2010
Cán bộ hướng dẫn

i


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG
BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI

----o0o----

XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
Xác nhận đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất
phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ”
Do sinh viên: Lê Thanh Khả - Lớp Quản Lý Đất Đai K32- Khoa Nông
Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng - Trường Đại học Cần Thơ thực hiện từ ngày
08/2009 đến 11/2009, tại Bộ Môn Tài Nguyên Đất Đai, Khoa Nông Nghiệp và Sinh
Học Ứng Dụng, Trường Đại học Cần Thơ.
Ý kiến của Bộ Môn:
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
...................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Cần Thơ, ngày..... tháng.... năm 2010
Trưởng bộ môn

ii


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG

BỘ BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI
----o0o---NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BÁO CÁO
Hội đồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp chấp thuận đề tài: “Ứng dụng
hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều,
thành phố Cần Thơ”
Do sinh viên Lê Thanh Khả, MSSV: 4062062 thực hiện và bảo vệ trước hội
đồng, ngày….. tháng..... năm 2010
Luận văn tốt nghiệp đã được hội đồng đánh giá ở mức:…………
Ý kiến của hội đồng:
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
..........................................................................................................
Cần Thơ, ngày.... tháng.... năm 2010
Chủ tịch hội đồng

iii


LÝ LỊCH CÁ NHÂN
Họ và tên: Lê Thanh Khả
MSSV: 4062062

Lớp: Quản Lý Đất Đai khóa 32
Sinh ngày 24 tháng 03 năm 1987
Tại: Đầm Dơi – Cà Mau
Quê quán: Đầm Dơi – Cà Mau
Là con của ông, bà:
Họ tên cha: Lê Thanh Tâm
Họ tên mẹ: Nguyễn Thị Thắm
Quá trình học tập:
Năm 2005 tốt nghiệp trường PTTH Chuyên Phan Ngọc Hiển – TP Cà Mau
Vào trường Đại Học Cần Thơ năm 2006, học ngành Quản Lý Đất Đai thuộc
khoa Nông Nghiệp và Sinh Học Ứng Dụng.

iv


LỜI CẢM TẠ
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Cần Thơ em xin
chân thành cảm ơn:
Quý Thầy Cô, Giảng viên Trường Đại Học Cần Thơ đã giúp em trong suốt quá
trình học tập và rèn luyện đạo đức ở trường. Nhất là các Thầy Cô trong Bộ Tài
Nguyên Đất Đai - Những người đã trực tiếp giảng dạy hướng dẫn em trong suốt quá
trình học tập, đã mang lại cho em những kiến thức quý báu, bổ ích về lĩnh vực
chuyên ngành Quản Lý Đất Đai.
Thầy Võ Quang Minh, Thầy Trương Chí Quang, Cơ Trần Thị Ngọc Trinh đã
trực tiếp hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em
hồn thành luận văn tốt nghiệp này.
Cơ Nguyễn Thị Song Bình, Thầy Võ Quốc Tuấn, Thầy Châu Minh Khơi các cố
vấn học tập đã giúp đỡ và hướng dẫn trong suốt quá trình học tập và rèn luyện ở
trường.
Sở Tài Nguyên & Môi Trường, và tất cả các bạn sinh viên ngành quản lý đất

đai đã hỗ trợ về mặt dữ liệu giúp em hòan thành bài luận văn này.
Chân thành cảm ơn tập thể lớp Quản Lý Đất Đai K32 đã nhiệt tình động viên,
giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và nhất là trong thời gian làm luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn!

v


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng đề tài này do chính tơi thực hiện, các số liệu thu thập và phân tích
trong đề tài là trung thực, khơng trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào.
Cần Thơ, ngày 30 tháng 11 năm 2009
Lê Thanh Khả

vi


TÓM LƯỢC
Ngày nay với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật không ngừng và phát triển nhất là
công nghệ thông tin. Hệ thống thông tin địa lý - GIS (Geographic Information System)
đã và đang phát triển trên phạm vi tồn cầu, GIS có thể ứng dụng trong nhiều lĩnh
vực khác nhau. Trong lĩnh vực quản lý, ứng dụng kỹ thuật GIS để quản lý và truy
xuất nguồn thông tin đa dạng nhằm tạo điều kiện cần thiết đáp ứng nhu cầu tìm
hiểu thơng tin của người dùng.
Đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý quản lý giá đất phường An Hòa,
quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ” nhằm mục đích ứng dụng phần mền
MapInfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi hình học của các thông tin
về thửa đất để quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc quản lý, truy xuất,
cập nhật thơng tin nhanh chóng. Ngồi ra đề tài cịn ứng dụng ngơn ngữ lập trình
MapBasic xây dựng chương trình có thể cập nhật, chỉnh sửa, truy xuất một cách

nhanh chóng thơng qua các chức năng mới.
Xây dựng chương trình quản lý giá đất bằng MapBasic giúp cho người sử dụng
thuận tiện cho việc cập nhật thống kê và tìm thơng tin. Chương trình này cung cấp
cho người sử dụng cũng như nhà quản lý những thông tin về hiện trạng, giá đất của
một thửa đất.
Qua kết quả thực hiện cho thấy việc ứng dụng phần mềm MapInfo và chương trình
quản lý bằng MapBasic để quản lý giá đất có thể thay thế cho các biện pháp thơng
thường như biểu bảng thủ công trước đây, hay các phần mềm khác như Excel tiết
kiệm được thời gian, chi phí thực hiện, đảm bảo được chính xác rõ ràng hơn.

vii


MỤC LỤC
Trang
KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG...............................................i
KHOA NÔNG NGHIỆP VÀ SINH HỌC ỨNG DỤNG..............................................ii
XÁC NHẬN CỦA BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI.............................................ii
BỘ BỘ MÔN TÀI NGUYÊN ĐẤT ĐAI....................................................................iii
LÝ LỊCH CÁ NHÂN...............................................................................................iv
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1 – LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU.......................................................................2
1.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất................................................................2
1.1.1 Định nghĩa về đất đai......................................................................................2
Theo Lê Tấn Lợi (1999), “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất,
chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp
mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ
cạn, sơng, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm trích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước
ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết
hợp về tự nhiên của những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại

(làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường sá, nhà
cửa)”..................................................................................................................................2
1.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất.................................................3
a. Khái niệm..................................................................................................................3
1.1.3 Giá đất.............................................................................................................4
1.1.4 Nguyên tắc xác định giá đất...........................................................................4
1.1.5 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất...............................5
1.2 Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý (GIS).......................................................9
1.2.1 Khái niệm về GIS............................................................................................9
1.2.2 Các thành phần của GIS..................................................................................9
1.2.3 Các khả năng của GIS...................................................................................10
1.2.4 Một số ứng dụng của GIS............................................................................12
1.3 Giới thiệu về MapInfo..........................................................................................12
1.3.1 Sơ lược về MapInfo......................................................................................12
1.3.2 Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo.....................................................13
1.3.3 Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng....................................................13
1.3.4 Sự liên kết thơng tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ.........................14
1.4 Tổng quan về MapBasic.......................................................................................14
1.4.1 Giới thiệu về MapBasic................................................................................14
1.4.2 Các khả năng của MapBasic.........................................................................14
1.4.3 Các kiểu dữ liệu trong MapBasic.................................................................15
1.4.4 Một số ứng dụng của MapBasic...................................................................16
1.5 Đặc điểm vùng nghiên cứu..................................................................................17
viii


1.5.1 Vị trí địa lý quận Ninh Kiều..........................................................................17
1.5.2 Đặc điểm kinh tế xã hội quận Ninh Kiều...................................................17
CHƯƠNG 2 – PHƯƠNG PHÁP VÀ PHƯƠNG TIỆN..............................................19
2.1 Phương pháp.........................................................................................................19

2.1.1 Cách thức thực hiện......................................................................................19
2.1.2 Các bước thực hiện.......................................................................................19
2.2 Phương tiện..........................................................................................................20
CHƯƠNG 3 – KẾT QUẢ THẢO LUẬN......................................................................21
3.1 Kết quả thu thập số liệu......................................................................................21
3.2 Xây dựng dữ liệu hình học..................................................................................21
3.2.1 Chuyển đổi bản đồ.......................................................................................21
3.2.2 Xây dựng bản đồ giai thửa...........................................................................21
3.2.3 Xây dựng bản đồ phân vùng giá...................................................................22
3.3 Xây dựng cấu trúc dữ liệu phi hình học..............................................................24
3.4 Xây dựng chương trình quản lý giá đất...............................................................27
3.4.1 Xem giá đất....................................................................................................28
3.4.2 Tìm kiếm thửa đất theo giá hoặc diện tích..................................................30
3.4.3 Thống kê và so sánh giá.................................................................................31
3.4.4 Cập nhật giá..................................................................................................34
CHƯƠNG 4 – KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................39
4.1 Kết luận................................................................................................................39
4.2 Kiến nghị...............................................................................................................39
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................................40
PHỤ CHƯƠNG

ix


DANH SÁCH HÌNH
Hình

Tên hình

Trang

2.1

Sơ đồ các bước thực hiện

19

3.1

Bản đồ giai thửa phường An Hòa

22

3.2

Bản đồ phân vùng giá phường An Hịa

23

3.3

Mơ hình liên kết giữa các bảng dữ liệu

24

3.4

Liên kết dữ liệu hình học và phi hình học

26

3.5

Giao diện chính của chương trình quản lý giá đấ

27

3.6

Lưu đồ tổng qt cơng việc thực hiện của chương trình

28

3.7

Hộp thoại xem giá đất của thửa

28

3.8

Lưu đồ xem giá đất của thửa

29

3.9

Kết quả xem thơng tin thửa

29

3.10

Hộp thoại tìm thửa

30

3.11

Lưu đồ tìm thửa

30

3.12

Kết quả tìm thửa

31

3.13

Hộp thoại truy xuất giá

31

3.14

Lưu đồ truy xuất giá

32

3.15

Kết quả truy xuất giá

32

3.16

Kết quả thống kê thửa

33

3.17

Kết quả so sánh giá

33

3.18

Menu cập nhật giá

34

3.19

Hộp thoại cập nhật giá từng thửa

34

3.20

Lưu đồ cập nhật giá từng thửa

34

3.21

Kết quả cập nhật giá từng thửa

35

3.22

Hộp thoại cập nhật giá Nhà nước

35

3.23

Lưu đồ cập nhật giá Nhà nước

36

3.24

Kết quả cập nhật giá nhà nước

36

3.25

Hộp thoại cập nhật giá thị trường

37

3.26

Lưu đồ cập nhật giá thị trường

37

3.27

Kết quả cập nhật giá thị trường

38

x


DANH SÁCH BẢNG
Bảng

Tên bảng

Trang

1.1

15

3.2

Các kiểu dữ liệu trong MapBasic
Giá đất theo tên đường và vị trí trên địa bàn phường An
Hịa
Cấu trúc dữ liệu về thơng tin thửa đất

3.3

Dữ liệu về vị trí

25

3.4

Dữ liệu về đường

26

3.5

Các Module được viết trong chương trình

27

3.1

xi

23
25


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết
tắ t

Tiếng Anh

Tiếng Việt

GIS

Geographic Information System

FAO

Food and Agriculture Organization

Hệ thống thông tin địa lý
Tổ chức Lương thực và Nông
nghiệp
Liên Hợp Quốc

ĐBSCL

Đồng bằng Sông Cửu Long

CNQSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

NXB

Nhà xuất bản

CMT8

Cách Mạng Tháng Tám

xii


LỜI MỞ ĐẦU
Thành phố Cần Thơ là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hố, xã hội của vùng đồng
bằng Sông Cửu Long và là thành phố trực thuộc trung ương năm 2004, tốc độ phát
triển kinh tế xã hội cũng như cơ sở hạ tầng của thành phố Cần Thơ đang phát triển
mạnh mẽ và đang ngày càng khẳng định vị thế của mình. Là trung tâm của thành
phố, quận Ninh Kiều với những cơ sở hạ tầng khá là hồn chỉnh, tuy nhiên thị
trường nhà đất cịn khá non trẻ không thể sánh vai cùng các thị trường đang phát
triển mạnh như: Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh…
Khi nền kinh tế phát triển đã kéo theo hàng loạt những thay đổi: cơ sở hạ tầng, môi
trường, tâm lý của người dân và đặc biệt là giá đất ở đô thị. Mặc dù hàng năm

UBND thành phố Cần Thơ đã ban hành khung giá các loại đất áp dụng cho toàn
thành phố Cần Thơ nhưng giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn giá đã
quy định. Nguyên nhân làm cho giá cả biến động là do hoạt động kinh doanh bất
động sản còn tự phát, thơng tin về giá đất chưa đầy đủ,…Vì vậy có thể ứng dụng
hệ thống thông tin địa lý vào việc quản lý giá đất ở thành phố Cần Thơ nói chung và
quận Ninh Kiều nói riêng với các khả năng quản lý, tìm kiếm, cập nhật thơng tin về
giá đất nhanh chóng và chính xác.
Xuất phát từ những thực tiển trên thì đề tài: “Ứng dụng hệ thống thơng tin địa lý
quản lý giá đất phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ” được
thực hiện nhằm mục tiêu:
- Xây dựng nguồn dữ liệu hình học và phi hình học về giá đất kết hợp với
việc quản lý và cập nhật giá đất trên địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
- Theo dõi sự biến động giá đất ở quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.
- Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất.

1


CHƯƠNG 1 – LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1 Một số khái niệm liên quan đến giá đất
1.1.1 Định nghĩa về đất đai
Có rất nhiều định nghĩa về đất đai như sau:
Theo FAO (1995), Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn
của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, mơi trường sự sống,
điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ
(nguyên liệu khống sản trong lịng đất); khơng gian sự sống; bảo tồn, lịch sử; vật
mang sự sống; phân ly lãnh thổ.
Theo Tổng cục Địa chính (1996), Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với
mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động của con
người, vừa là phương tiện lao động. Như vậy, đất không phải là đối tượng của từng

cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, khơng chỉ thuộc về chúng ta. Đất là
điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của lồi
người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau.
Theo Lê Quang Trí (1998), Đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự
nhiên dưới dạng đặc tính khơng gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá
trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng đất. Rộng
hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh
vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên.
Theo Lê Tấn Lợi (1999), “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất,
chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới
của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt
(bao gồm hồ cạn, sông, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm trích gần mặt và kết hợp
với dự trữ nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của
con người và những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động của con người
trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước
và thoát nước, đường sá, nhà cửa)”.
Theo Bùi Quang Nhơn (2003), Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thay
thế được cho một số ngành sản xuất đất nông nghiệp. Đặc biệt đối với một nước
có nguồn thu nhập chủ yếu là nơng nghiệp như nước ta thì đất đai ngày càng có vai
trị quan trọng hơn. Đối với môi trường đất là chỗ dựa cho tất cả các hệ sinh thái,
đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hồ khí hậu bằng cách giữ nhiệt
độ làm giảm sức nóng thiêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình. Đất còn
là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm và chứa vô số khối nước mạch tinh
khiết. Trong những điều kiện vật chất cần thiết để hoạt động sản xuất nhất định
thì đất đai là điều kiện tiên quyết là nền tảng tự nhiên của quá trình sản xuất. Trong
2


lịch sử hình thành và phát triển đất nước, đất gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì ngồi ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ cịn

có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong
một cộng đồng dân cư nhất định. Do đó trong vai trị quản lý nhà nước về đất đai
cần phải xác định được vai trò và ý nghĩa của đất đai trong mối quan hệ sản xuất
vật chất và phát triển kinh tế xã hội, có nhận thức đúng đắn về vai trị và ý nghĩa
của đất đai thì chúng ta mới có cơ sở để hình thành những quy định sử dụng đất đai
một cách khoa học và có hiệu quả.
1.1.2 Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất
a. Khái niệm
Theo Lê Quang Trí (2001), Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản.
Để phân biệt loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại:
bất động sản và động sản. Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng
và hình thành nên luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia
tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên tính di dời. Điều 181 Bộ luật dân sự
đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau:
- Bất động sản: là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đa, các tài sản do pháp luật qui định.
- Động sản: là những tài sản không phải là bất động sản.
Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng ký
nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm sốt của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thị trường nhà đất là một phần của thị trường bất động sản. vì vậy nó gắn liền với
sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã qui định: “ Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao
cho sử dụng dựa trên các quyền qui định cơ bản sau: quyền chuyển đổi,quyền
chuyển nhượng,quyền thừa kế,quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh .Do vậy ở nước ta thực chất
hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là:quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở.

b. Vai trò của thị trường nhà đất
Theo Lê Quang Trí (2001):
- Thị trường nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá sự phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước.
3


- Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, xây dựng, mua bán
nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà đất thúc đẩy khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao chất
lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
- Thị trường nhà đất góp phần đổi mới, thúc đẩy công tác quản lý đất đai, nhà
ở, các cơng trình cơng cộng và các dịch vụ khác.
- Thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp pháp, nâng cao trình độ
xã hội trong sản xuất kinh doanh.
1.1.3 Giá đất
Tổng cục quản lý đất đai (2009), Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu
về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế
của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà
hình thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu
tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thơng thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước
và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong
khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của
đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như
điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước

quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và
tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, khơng có cơ
sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết
đốn, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông
thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng
ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu
và tâm lý của người mua và người bán.
1.1.4 Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Đặng Như Hiển (2005), Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. giá
đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
4


+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai
1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là
một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 56
luật đất đai thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau:
+ Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui
hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, có điều

kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
1.1.5 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại đất của
UBND thành phố Cần Thơ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy định của Luật
Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải ban hành giá
các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết Định số
103/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ban hành ngày 26 tháng 12 năm
2008 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần
Thơ. Giá đất được xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:
a. Nguyên tắc chung
 Đất nông nghiệp
Giá các loại đất nông nghiệp được xác định theo khu vực trên địa bàn thành phố Cần
Thơ, mỗi khu vực có các vị trí khác nhau, giá đất được xác định theo từng vị trí đó.
- Khu vực: áp dụng cho các khu đất trên địa bàn quận, huyện. Mỗi quận, huyện
có thể xác định thành các khu vực khác nhau:
+ Khu vực 1: áp dụng cho đất trên địa bàn các phường, xã, thị trấn của
quận, huyện có điều kiện phát triển kinh tế cao.
+ Khu vực 2: áp dụng cho đất trên địa bàn các phường, xã, thị trấn của
quận, huyện có điều kiện phát triển kinh tế thấp hơn.
- Vị trí: thửa đất trong mỗi khu vực sẽ được xác định nhiều vị trí khác nhau, có
quy định mức đơn giá khác nhau, cụ thể:
5


+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng
đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị
trường tiêu thụ tập trung gần nhất và mức độ thuận tiện về giao thông.
+ Vị trí 2, 3, 4: các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2, 3, 4 trở đi có
khoảng cách xa hơn và giao thơng ít thuận tiện hơn.

 Đất phi nông nghiệp
+ Đấ t ở :
- Đất ở tại nông thôn được xác định là đất ở khơng tiếp giáp các trục giao thơng
chính sau vị trí thâm hậu 50 mét từ chân taluy đường (lề đường qua mỗi bên 1,5 mét).
- Đất ở tiếp giáp các trục giao thông được xác định cụ thể cho từng tuyến
đường, quốc lộ, tỉnh lộ... tính thâm hậu 50 mét.
- Đất ở nội đô thị:
Mỗi tuyến đường ở đô thị phân thành nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh
lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau. Tùy theo mức sinh lợi và kết cấu hạ
tầng từng đoạn đường của loại đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao (đính
kèm phụ lục).
Mỗi loại đường chia ra làm 4 vị trí:
Vị trí 1: áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền), giá đất bằng
100% giá đất đoạn đường đó.
Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh
hoạt thuận lợi (xe ô tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi). Danh sách giá đất các hẻm
thuộc vị trí 2 của các đường trong phạm vi thành phố Cần Thơ (đính kèm phụ lục).
Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện
giao thơng kém hơn vị trí 2 nhưng lưu thơng ra được trục đường đã có giá (vị trí 1).
Giá đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.
Vị trí 4: áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2, hẻm vị trí 3. Giá
đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Được xác định bằng bảng giá đất cụ
thể, phương pháp xác định vị trí, thâm hậu theo nguyên tắc xác định giá đất quy định
tại khoản 1 quy định này.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ
sở tơn giáo sử dụng, đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ);
đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà

6


trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), được xác định
theo giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất.
+ Đối với đất sử dụng vào các mục đích cơng cộng theo quy định tại điểm b
khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và các loại đất phi nơng nghiệp khác
(bao gồm đất cho các cơng trình xây dựng khác của tư nhân khơng nhằm mục đích
kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả
các hình thức trồng trọt khơng trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi
động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm
nơng nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá
nhân để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ sản
xuất nơng nghiệp) được xác định theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
liền kề hoặc giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại vùng lân cận gần
nhất.
+ Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, được xác định theo giá đất liền kề có giá
trị cao nhất.
+ Đối với đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng sử dụng vào
mục đích ni trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất ni trồng thủy sản; sử
dụng vào mục đích phi nơng nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp kết
hợp với ni trồng khai thác thủy sản được xác định theo giá đất phi nông nghiệp
liền kề hoặc giá đất phi nông nghiệp tại vùng lân cận gần nhất.
b. Một số quy định khi xác định giá đất trong đô thị
 Đối với đất ngay góc ngã ba, ngã tư giao lộ
Trường hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền đường trở lên (đều thuộc vị trí 1)
- Phần trong thâm hậu 20m: giá đất được tính theo vị trí 1 của đoạn đường có
mức giá cao nhất đối với thửa đất đó;
- Phần thâm hậu sau 20m: giá đất được xác định theo vị trí 1 của đoạn đường

cịn lại có mức giá thấp hơn đối với thửa đất đó.
Trường hợp thửa đất tiếp giáp từ 2 mặt tiền trở lên (thuộc vị trí 2, 3, 4):
- Phần trong thâm hậu 20m: giá đất được tính theo vị trí có giá đất cao nhất đối
với thửa đất đó;
- Phần thâm hậu sau 20m: giá đất được xác định theo vị trí có giá đất thấp hơn
đối với thửa đất đó.
 Đất thâm hậu
- Thâm hậu đất ở tại đô thị: Đối với căn hộ có thửa đất mà chiều sâu (dài) lớn
hơn 20m thì giá đất thâm hậu từ trên 20m trở đi được tính bằng 40% giá đất 20m
7