Luận văn: QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG QUẬN HÀ ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Khu đô thị mới Phú Lương là một trong các dự án phát triển đô thị đã
được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tại quyết định
số 2025/QĐ- UBND ngày 04/07/2008. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện dự
án cho đến nay đã có những sự biến động về quy hoạch cấp trên như: Quy
hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đã được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, Quy
hoạch phân khu đô thị S4 đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt tại
Quyết định số 4324/QĐ-UBND ngày 16/7/2013, trong đó có một số định
hướng mới (điều chỉnh hướng tuyến tuyến đường từ Đông sang Tây, giảm
quy mô dân số phù hợp số lượng dân số khống chế tại ô quy hoạch ký hiệu
12-2). Những biến động này đã ảnh hưởng đến phân bổ dân cư, mạng lưới hạ
tầng xã hội (HTXH), hạ tầng kỹ thuật (HTKT), quỹ đất phát triển đơ thị,
khơng gian quy hoạch… địi hỏi phải có sự điều chỉnh quy hoạch khu đơ thị
cho phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị S4, đồng thời tăng hiệu quả sử
dụng đất cho khu đô thị.
Chính sự biến động trên đã khiến cho việc quy hoạch, xây dựng phát triển
Hà Nội theo các mục tiêu kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội… đã đặt ra gặp
nhiều khó khăn. Trong đó, cơng tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các
khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội là một trong những công tác trọng
điểm để Hà Nội phát triển văn minh nhưng vẫn giữ gìn được những nét đặc
trưng riêng.
Hiện nay trên địa bàn quận Hà Đơng đã hình thành nhiều khu đô thị mới,
các khu chức năng đô thị cũng được triển khai quy hoạch chi tiết xây dựng
theo đồ án quy hoạch chung đã được hoạch định. Nhìn chung các khu đô thị
đã đáp ứng được phần lớn các yêu cầu của nhà ở của người dân. Bên cạnh đó

2

cịn có những mặt cịn khiếm khuyết trong q trình triển khai như: đầu tư xây
dựng chưa đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, quản lý xây dựng
còn lỏng lẻo chưa linh hoạt, đăc biệt là vấn đề quản lý xây dựng theo quy
hoạch khu đô thị mới.
Quản lý xây dựng theo quy hoạch ngày càng trở thành vấn đề được xã hội
quan tâm, đòi hỏi yêu cầu cao và đồng thời đáp ứng các nội dung liên quan
đến hoạt động kinh tế văn hóa xã hội ngày càng nhiều và hiệu quả về các tiện
ích cơng cộng đơ thị. Hơn nữa quản lý xây dựng theo quy hoạch mang tính
quyết định ngay từ bước đầu triển khai xây dựng cũng như ảnh hưởng lâu dài
và chịu tác động chính từ khâu chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án ngay từ
đầu.
Khu đô thị mới (KĐTM) Phú lương cũng là một trong số KĐTM của
Thành phố Hà Nội trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án đầu tư xây, trong
quá trình triển khai cũng có nhiều tồn tại, bất cập.
Xuất phát từ những luận điểm trên, việc lựa chọn đề tài: “Quản lý xây
dựng theo quy hoạch khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông – Thành
phố Hà Nội” là rất cần thiết, góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý xây
dựng ngay từ bước đầu đối với các khu vực phát triển đơ thị mới, từ đó tổ
chức bộ máy, xây dựng các chương trình thực hiện, đề xuất một số giải pháp
hồn chỉnh những nội dung về cơng tác quản lý xây dựng để khu đô thị mới
Phú Lương được triển khai theo đúng quy hoạch được duyệt với hiệu quả cao.
* Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo quy
hoạch để đảm bảo đô thị xây dựng theo đúng quy hoạch đã được phê
duyệt, đáp ứng các nhu cầu ở của người dân.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch

3

- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông –
Thành phố Hà Nội theo Quyết định số 6035/QĐ-UBND ngày
18/11/2014 về việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết
Khu đô thị mới Phú Lương, tỷ lệ 1/500.
* Phương pháp nghiên cứu
- Khảo sát, điều tra: Phương pháp này trình bày các thành phần chủ
yếu, các bước thực hiện bắt đầu bằng việc thảo luận mục đích điều tra, nêu rõ
thành phần và mẫu nghiên cứu, các công cụ điều tra được sử dụng, mối quan
hệ giữa các biến số, các câu hỏi nghiên cứu, các khoản mục điều tra cụ thể và
các bước thực hiện trong phân tích số liệu điều tra.
- Phân tích tổng hợp: Q trình này bao gồm từ việc phân tích các yếu
tố, tìm ra các luận điểm cần nghiên cứu và rút ra điểm chung, riêng của các
yếu tố đó. Cơng tác quản lý đơ thị nói chung và quản lý xây dựng theo quy
hoạch khu đô thị nói riêng, địi hỏi việc phân tích các yếu tố tạo nên hình ảnh
đơ thị, những đặc điểm của khu vực nghiên cứu, từ đó xác định phương pháp
quản lý cho từng khu vực trên cơ sở sự liên quan với tồn khu đơ thị.
- So sánh đối chiếu: Công việc này yêu cầu các đối tượng nghiên cứu
phải được xem xét dựa trên mối tương quan của chúng với nhau, với các
thành tố bên ngoài.
- Phương pháp lấy ý kiến của cộng đồng, sự tham gia của cộng đồng
trong quản lý: Phương pháp này đòi hỏi cộng đồng tham gia vừa mang tính
chất chiều rộng (đa dạng về cách tiếp cận, các vấn đề đô thị gặp phải); tính
chất chiều sâu (thể hiện việc “cộng đồng” được hiểu bao gồm khơng chỉ dân
cư khu vực mà cịn cả các tổ chức trong, tổ chức lân cận khu vực cần tham
vấn, các chuyên gia, các thành phần lứa tuổi khác nhau, từ đó cùng có nhiều
cách tiếp cận một vấn đề.

4

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đóng góp một phần lý luận và quản lý xây dựng theo quy hoạch cho
các khu đô thị.
- Làm cơ sở cho việc lập dự án đầu tư xây dựng và thực hiện quy
hoạch, kết quả nghiên cứu còn có thể áp dụng cho các khu đơ thị khác có
cùng vấn đề tại Hà Nội.
- Đánh giá hiện trạng một cách chính xác, khách quan, khoa học và đưa
ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý xây dựng theo quy hoạch
một cách hiệu quả và đồng bộ.
* Kết quả đạt được
- Phân tích, đánh giá những đặc trưng của khu vực.

- Đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch của khu vực tạo
nên một đô thị khang trang, văn minh, sạch, đẹp giúp cải thiện điều kiện sống
cho người dân khu vực và hỗ trợ một phần cho người dân khu vực lân cận.
- Tổ chức bộ máy và trách nhiệm của đối tượng tham gia đầu tư xây
dựng, tiếp nhận, quản lý các cơng trình xây dựng trên tồn đơ thị.
* Các khái niệm
Đô thị: Là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ
yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị,
hành chính, kinh tế, văn hố hoặc chun ngành, có vai trị thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương,
bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị
trấn.
Đơ thị mới: Là đơ thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định
hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng
từng bước đạt các tiêu chí của đơ thị theo quy định của pháp luật.

5

Khu đô thị mới: Là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng
mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
Quy hoạch đô thị : Là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đơ
thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội và nhà ở để
tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể
hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.
Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị: Quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc đô thị gồm những quy định quản lý không gian cho tổng thể
đô thị và những quy định về cảnh quan, kiến trúc đô thị cho các khu vực đô
thị, đường phố và tuyến phố trong đô thị do chính quyền đơ thị xác định theo
u cầu quản lý.
Quản lý đô thị: Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi
nguồn lực vào công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và
duy trì các hoạt động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền
thành phố.
Quản lý khơng gian kiến trúc cảnh quan đơ thị: Mặc dù chưa có một
khái niệm cụ thể cho công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị,
một khu vực đặc thù đô thị, tuy nhiên, một trong những nội dung trong quản
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị được đề cập đến “Đảm bảo tính
thống nhất trong việc quản lý từ không gian tổng thể đô thị đến khơng gian cụ
thể thuộc đơ thị; phải có tính kế thừa kiến trúc, cảnh quan đô thị và phù hợp
với điều kiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hóa địa
phương; phát huy các giá trị truyền thống để gìn giữ bản sắc của từng vùng,
miền trong kiến trúc, cảnh quan đô thị”, với đối tượng bao gồm về không gian
đô thị: Khu vực hiện hữu đô thị, khu vực mới phát triển, khu vực bảo tồn, khu
vực giáp ranh và khu vực khác; về cảnh quan đô thị: tuyến phố, trục đường,

6

quảng trường, công viên, cây xanh và kiến trúc đô thị: Nhà ở, các tổ hợp kiến
trúc, các cơng trình đặc thù khác.
Quản lý xây dựng theo quy hoạch: Đây là quá trình phối hợp giữa đồ án
quy hoạch và triển khai đầu tư xây dựng cơng trình.


7

Cấu trúc luận văn
Mở đầu
Nội dung
Chương 1. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch các khu đô thị
mới
Chương 2. Cơ sở khoa học của việc quản lý xây dựng theo quy hoạch
Chương 3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


8

NỘI DUNG
Chương 1. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ LƯƠNG QUẬN HÀ ĐÔNG
1.1. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch các khi đơ thị mới tại thành

phố Hà Nội
1.1.1. Sự hình thành và phát triển của các khu đô thị mới tại Hà Nội
Khu đô thị mới (KĐTM) xuất hiện tại việt nam vào những năm 1990
sau khi đất nước thực hiện công cuộc đổi mới nền kinh tế theo hướng thị
trường. Kể từ năm 1997, khi KĐTM Linh Đàm được xây dựng đã đánh dấu
bước khởi đầu cho sự phát triển các khu ở theo hình thức này. Riêng địa bàn
Hà Nội đến tháng 2/2013 tổng cộng có khoảng 152 KĐTM quy mơ trên 20
ha, diện tích khoảng 44.406 ha, dân số khoảng 2 triệu người (Theo Sở xây
dựng Hà Nội).

Hình 1.1 . Quy hoạch chi tiết khu đơ thị mới Linh Đàm [45]


9

Các khu đơ thị mới ở Hà Nội đều hình thành và phát triển tại các khu
vực nằm ven khu vực nội thành, khi khu vực nội thành Hà Nội đã quá tải và
không đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống của dân cư cũng như yêu cầu phát
triển đô thị như: thiếu đất xây dựng làm giá nhà và đất tăng vọt gây nên tình
trạng thiếu nhà ở, thiếu điều kiện để xây dựng các cơng trình trong đơ thị; hệ
thống hạ tầng q tải gây nên tình trạng ách tắc giao thông, thiếu nước, vệ
sinh môi trường không đảm bảo.
Hầu hết các KĐTM ở Hà Nội được xây dựng tại các khu vực ngoại ô
của thành phố trước khi mở rộng. Phần lớn đều lấy đất canh tác hoặc lấy đất
thổ cư của nơng dân, vì thế khi khu đô thị mới xây dựng bên cạnh các làng
xóm cũ cũng tạo thành sự tương phản trong khơng gian giữa hai khu vực.
Tại các KĐTM, hệ thống giao thông được quy hoạch rộng rãi hơn, tỷ lệ
đất dành cho giao thơng hợp lý, các cơng trình cấp, thốt nước, cấp điện,
chiếu sáng, cây xanh, vườn hoa, thu gom, quản lý chất thải rắn … được đầu tư
tương đối đồng bộ và hiện đại.

Thành công nổi bật của các khu đô thị mới là đã đáp ứng được số lượng
lớn nhu cầu nhà ở theo hướng hiện đại, đồng bộ với cơ sở hạ tầng, đa dạng
hóa sự lựa chọn nhà ở, nâng cao mức độ tiện nghi cho dân cư và cải thiện
đáng kể bộ mặt kiến cảnh quan kiến trúc đô thị.
Theo định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến
năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số
10/1998/QĐ-TTg ngày 23/1/1998 và Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày
7/4/2009 phê duyệt Điều chỉnh Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ
thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, xây dựng
hồn chỉnh hệ thống đơ thị Việt Nam phát triển theo mơ hình mạng lưới đô
thị; cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp, đồng bộ, hiện đại; môi
trường và chất lượng sống đô thị tốt; nền kiến trúc đô thị tiên tiến, giàu bản


10

sắc; có vị thế xứng đáng, mang tính cạnh tranh cao trong phát triển kinh tế xã hội quốc gia, khu vực và quốc tế, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ
chiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ Tổ quốc.
Đây cũng quan trọng cho mọi quy hoạch của Hà Nội, nói cách khác
tất cả các quy hoạch đều phải được điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch
chung, xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
1.1.2. Những vấn đề cịn tồn tại đối với việc quản lý xây dựng theo quy hoạch
các khu đô thị mới tại Hà Nội.
Theo đánh giá của Sở Quy hoạch kiến trúc nhiều quy hoạch phân khu
chưa được phê duyệt. Các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết còn nhiều
vướng mắc như: thỏa thuận chỉ giới đường đỏ, cấp giấy phép quy hoạch; vấn
đề bảo vệ môi trường như quy hoạch nghĩa trang, xử lý rác thải; vấn đề phát
triển sản xuất, kinh tế - xã hội địa phương, phát triển làng nghề, chuyển dịch
cơ cấu lao động trong q trình đơ thị hóa... cần được triển khai một cách
đồng bộ và cần sự đồng thuận giữa các cấp, ngành trong quản lý Nhà nước.

+ Về thực trạng xây dựng theo giấy phép quy hoạch
Trong quản lý điều hành của một số cấp ngành, chính quyền địa phương;
sự chưa tuân thủ nghiêm túc chỉ thị, chính sách pháp luật của một số Chủ đầu
tư, đã dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ, chậm triển khai các cơng trình hạ tầng
xã hội, đặc biệt là hệ thống giáo dục trong các khu đô thị, khu nhà ở.
Ở một số dự án tại Hà Nội sự điều chỉnh về quy hoạch chưa hợp lý; Điển
hình như Khu đô thị Linh Đàm, trong khi dân cư gần như lấp kín quy hoạch
thì hầu hết các dự án chỉnh trang, hệ thống cây xanh mới đang triển khai; hạ
tầng xã hội thực hiện chậm, đặc biệt là việc xây dựng trường học; không quy
hoạch đất công cộng làm trụ sở UBND phường, Đảng ủy phường …
Còn tại Khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính phường Trung Hịa, quận Cầu
Giấy, quy hoạch ban đầu có cả trung tâm thương mại, hồ điều hòa, sân chơi,


11

nhưng cuối cùng, qua điều chỉnh, hầu hết diện tích phục vụ lợi ích cơng cộng
đều được xây thêm chung cư hoặc trở thành nhà ở liền kề. Tương tự, tại khu
đất số 3 Lương Yên quận Hai Bà Trưng, trong quy hoạch là đất trông xe, xây
trường học nay làm nhà cao tầng; diện tích 1,3 ha dành xây chợ của huyện Từ
Liêm điều chuyển thành trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp. Tại 29 Láng
Hạ, từ đất xây trường học sau bốn lần điều chỉnh đã biến thành đất xây nhà, từ
nhà thấp tầng thành 25 tầng …
Các khu đơ thị mới phát triển khơng có sự gắn kết với nhau trong một quy
hoạch tổng thể chung của đô thị. Nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng
bộ các cơng trình hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao cịn bên
ngồi khu vực dự án thì cịn nhiều bất cập, chưa khớp nối giữa các cơng trình
hạ tầng bên trong và bên ngồi hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không
được tuân thủ nghiêm chỉnh.
Các khu đô thị tổ chức giao thông theo kiểu ô bàn cờ. Chiều dài mỗi đoạn

phố khoảng trên 100m, có rất nhiều điểm giao cắt: ngõ với ngõ, ngõ với
đường chính, nhiều đoạn rẽ, đường cong. Hầu như trong các khu đơ thị này
khơng có biển báo giao thông hay biển báo giảm tốc độ giữa các điểm giao
cắt đó, tình trạng mất an tồn giao thông thường xuyên xảy ra. Sự ùn tắc,
thiếu các bãi đỗ xe và lấn chiếm đường để đỗ xe xuất hiện tại nhiều khu đơ thị
mới. Bên cạnh đó, ở nhiều khu đô thị mới, người dân họp chợ tràn lan dưới
lịng đường, gây ách tắc giao thơng, mất mỹ quan mơi trường và cịn tiềm ẩn
nguy cơ mất an ninh trật tự một cách nghiêm trọng.
Tình trạng ách tắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các cửa ra vào ở khu
đô thị mới Định Công – Linh Đàm. Sự gia tăng đột biết của các phương tiện
giao thông cũng như lưu thông các loại xe tải nặng qua khu vực đã làm cho
các hoạt động tại đây bị xáo trộn.


12

Hình 1.2. Hình ảnh ách tắc trên đường Nguyễn Hữu Thọ giao với
đường Giải Phóng [42]
Nhiều nơi, việc cung cấp nước sạch khơng đảm bảo, chất lượng nước cịn
có nhiều vấn đề, hệ thống chiếu sáng tại một số khu vực trong đơ thị cịn
thiếu. Bên cạnh đó, việc quản lý vận hành khu nhà ở khu đô thị, khu chung cư
sau đầu tư cịn chưa thống nhất, chưa có cơ chế chính sách về quản lý khai
thác sau đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở khu đô thị, khu nhà ở cao
tầng; chưa rõ mô hình quản lý, vận hành, đặc biệt diện tích tầng 1, tầng hầm
và dịch vụ của nhà chung cư cao tầng cũng như cả khu đô thị mới.
Do vậy nếu khơng có giải pháp thích hợp để giải quyết vấn đề này thì hệ
thống hạ tầng kỹ thuật sẽ yếu kém, độc lập với nhau mà hậu quả trước mắt là
ách tắc giao thông, úng ngập cục bộ, ô nhiễm môi trường… và nhiều vấn đề
khác nảy sinh chưa thể lường trước.
Khu biệt thự, nhà liền kề pha tạp hình thái kiến trúc đủ loại và đa màu sắc

và hình như không ai quản lý kiến trúc của các công trình này. Mật độ xây
dựng ở các khu đơ thị cao và hệ số sử dụng đất không phù hợp khiến các đô
thị thiếu không gian mở, thiếu không gian cơng cộng. Tình trạng cơi nới
“chuồng cọp” khơng chỉ tồn tại ở những khu chung cư cũ mà nay đã “có mặt”


13

tại các khu đơ thị mới như: Trung Hồ – Nhân Chính, Đền Lừ… khơng chỉ
gây mất mỹ quan đơ thị mà còn ảnh hưởng tới kết cấu kiến trúc, gây nguy hại
cho cơng trình xây dựng.

Hình 1.3. Khu đơ thị mới đền Lừ [42]
+ Thực trạng xây dựng theo giấy phép xây dựng:
Hiện tượng xây dựng các cơng trình không phép, trái phép, vi phạm
quy hoạch vẫn diễn ra thường xuyên phổ biến trên địa bàn toàn thành phố.
Đặc biệt, cịn xảy ra tình trạng một số chủ đầu tư xây dựng sai quy
hoạch, khi bị phát hiện lại làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch để hợp thức hóa
sai phạm.
Ví dụ như tịa nhà 200 Quang Trung, quận Hà Đơng, tại phường Hồng
Liệt quận Hồng Mai, chủ đầu tư xây dựng tòa nhà 9 tầng để bán trong khi
chưa hoàn thiện thủ tục giao đất, chưa được cấp phép xây dựng…
+ Thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm
Gần đây điển hình sai phạm của chủ đầu tư Constrexim - Holdings về
thay đổi quy hoạch. Thanh tra xây dựng quận Cầu Giấy đã có văn bản yêu cầu


14

phải tự giác dỡ bỏ cơng trình vi phạm trước ngày 5/12/2014, tuy nhiên, đến

thời điểm hiện tại, chủ đầu tư vẫn “phớt lờ”.
+ Tổ chức bộ máy quản lý
Khắc phục tình trạng trên, UBND Thành phố đã ban hành chỉ đạo
chung về việc triển khai các cơng trình hạ tầng xã hội thuộc khu đô thị, khu
tái định cư trên địa bàn:
- Giao các Sở: Kế hoạch và Đầu tư, Quy hoạch - Kiến trúc, Xây dựng,
Giáo dục và Đào tạo, Y tế, Văn hoá - Thể thao và Du lịch; UBND các quận
huyện, thị xã, phối hợp chặt chẽ trong quá trình xem xét, thẩm định từ giai
đoạn chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và thực hiện dự án, lập quy hoạch
kiến trúc, chấp thuận dự án đầu tư, triển khai đầu tư xây dựng, bàn giao đưa
vào sử dụng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơng trình nhà ở.
Trong các khu đô thị mới, khu tái định cư, khu nhà ở phải xác định chủ
trương đầu tư các cơng trình hạ tầng xã hội bằng nguồn vốn ngân sách ngay
trong giai đoạn chấp thuận dự án đầu tư và phù hợp với điều kiện phát triển
kinh tế xã hội của khu vực có dự án đầu tư;
- Căn cứ Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư,
Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính
phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, UBND Thành phố giao trách nhiệm
đầu mối quản lý quá trình triển khai đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới,
khu tái định cư, khu nhà ở cho Sở Xây dựng; Sở Xây dựng rà soát tồn bộ các
khu đơ thị mới đang được triển khai, tập trung vào dự án được chấp thuận đầu
tư từ năm 2006 đến nay; chỉ đạo hướng dẫn các Chủ đầu tư cấp I khẩn trương
xây dựng, trình thẩm định phê duyệt điều lệ quản lý khu đô thị, tiến độ hồn
thành trong năm 2015. Đối với các khu đơ thị chưa triển khai thực hiện phải
tiến hành lập và trình phê duyệt điều lệ quản lý khu đơ thị trước khi tiến hành


15

lập và trình phê duyệt điều lệ quản lý khu đô thị khi tiến hành đầu tư xây

dựng.
- Trước mắt, để giải quyết tình trạng thiếu cơng trình hạ tầng xã hội
trong các khu đô thị mới, khu nhà ở, khu tái định cư UBND Thành phố giao
UBND các quận, huyện, thị xã theo chức năng quản lý nhà nước trên địa bàn,
căn cứ nhu cầu phát triển, quy hoạch kinh tế xã hội chủ động rà sốt các khu
đơ thị mới trên địa bàn để đề xuất thu hồi theo các tiêu chí: dự án đã giao Chủ
đầu tư thời hạn quá 12 tháng nhưng chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý mà
không phải do nguyên nhân khách quan; khu đất chưa được đầu tư xây dựng
thuộc địa bàn đặc biệt thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, trường học; các khu đất
đã có quyết định cấp đất mà Chủ đầu tư vi phạm quy định trong sử dụng đất
(sai mục đích, tiến độ thực hiện, chuyển nhượng không hợp pháp); báo cáo
gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư làm đầu mối xem xét, trình UBND Thành phố giải
quyết.
- Giao Sở Quy hoạch kiến trúc: Khi thẩm định điều chỉnh quy hoạch
cục bộ các khu đất thuộc khu đơ thị mới, khu tái định cư, nếu có bổ sung chức
năng nhà ở phải đảm bảo phù hợp với năng lực phục vụ của hệ thống hạ tầng
xã hội; đối với các khu đất đã được xác định chức năng xây dựng hạ tầng xã
hội, đặc biệt là giáo dục khơng được điều chỉnh, hoặc chuyển đổi quy hoạch
có chức năng ở.
1.2. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng tại các Khu đô thị
mới tại quận Hà Đơng
1.2.1. Khái qt về q trình hình thành và phát triển các khu đô thị mới tại
quận Hà Đông.
Hà Đông sau khu sát nhập với Hà Nội giờ đã chính thức là một phần của Thủ
đơ. Hiện tại các trục giao thơng chính kết nối giữa Hà Đơng với Hà Nội vẫn là
đường Nguyễn Trãi, đường Lê Văn Lương kéo dài, đường Lê Trọng Tấn đi


16

Láng Hịa Lạc. Chính vì thế hàng loạt các khu đơ thị mới có quy mơ lớn đã và
đang được triển khai tại quận Hà Đông. Nhiều khu đô thị mới được hình
thành với các tiêu chí hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đạ, góp phần giải
quyết vấn đề bức xúc của các đô thị hiện nay như vấn đề nhà ở và các dịch vụ
đô thị.
Hiện quận Hà Đơng có 13 khu đơ thị mới đã thi công xây dựng và 3
khu đô thị mới trong giai đoạn chuẩn bị thi cơng trong đó có khu đô thị Phú
Lương.
Nằm trong định hướng phát triển chung của thành phố Hà Đơng hiện
cịn có 44 tịa nhà trung tâm thương mại và hỗn hợp, 18 khu dãn dân, 4 trường
đại học, 3 bệnh viện, 1 công viên cây xanh 100ha/ 5000 ha tổng diện tích tồn
quận. (Nguồn: Phịng quản lý đô thị quận Hà Đông cung cấp)
1.2.2. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại quận Hà Đông
+ Quản lý cấp phép đầu tư
- Trong quá trình thực hiện giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng hàng
loạt những sai phạm được phát hiện trong quá trình thanh tra như: dự án Khu
chung cư và thương mại dịch vụ hỗn hợp CapitaLand - Hoàng Thành, Chủ
đầu tư đã thực hiện điều chỉnh quy hoạch và cơ cấu căn hộ ảnh hưởng tới diện
tích kinh doanh của dự án tuy nhiên chủ đầu tư chưa liên hệ với cơ quan quản
lý nhà nước có thẩm quyền để tiến hành xác định lại nghĩa vụ tài chính theo
quy hoạch điều chỉnh.
Tương tự, tại dự án Khu chung cư cao tầng CapitaLand - Hồng Thành
Dự án khởi cơng tháng 9/2010, hoàn thành vào tháng 8/2014. Tuy nhiên, đến
nay dự án vẫn chưa khởi cơng xây dựng, trong khi đó, theo giấy chứng nhận
đầu tư số 01102200157 ngày 27/6/2012 thì tiến độ dự án sẽ hoàn thành vào
tháng 6/2014.


17

- Xây dựng nhà ở không đồng hành cùng việc xây dựng các cơng trình
dịch vụ cơng cộng. Khi đồ án quy hoạch xây dựng được phê duyệt, các chủ
đầu tư chỉ chú ý tập trung xây dựng nhà ở với mục đích kinh doanh để thu hồi
vốn nhanh, khơng chú trọng nhiều đến việc xây dựng các cơng trình công
cộng thiết yếu. Giai đoạn các khu đô thị được đưa vào sử dụng, Chủ đầu tư
cũng chỉ bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho chính quyền địa phương quản
lý, việc đầu tư xây dựng và quản lý các cơng trình hạ tầng xã hội như trường
học, trạm y tế, bãi đỗ xe, nhà văn hóa... chưa chỉ rõ trách nhiệm cá nhân hay
tổ chức nào thực hiện gây rất nhiều khó khăn, bất tiện cho chính những người
dân sống trong các khu đô thị mới trong việc ổn định cuộc sống.
- Kế hoạch phân kỳ đầu tư xây dựng không được chú trọng, Khu đô thị
mới được triển khai chậm tiến độ vì thiếu vốn. Các khu vực ưu tiên được tái
định cư tại chỗ với mục đích an sinh cho người dân khu vực, các trục trung
tâm chính, các khu vực có thể thu hút đầu tư đóng góp mỹ quan cho tổng thể
chung đơ thị không được quan tâm. Việc không lập kế hoạch và xây dựng dàn
trải dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện dự án hoặc không thể tiếp tục thực
hiện được dự án (hiện tượng dự án treo).
- Số lượng cán bộ chuyên môn quản lý xây dựng theo quy hoạch trên
địa bàn Quận còn thiếu nhiều phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ và trình độ
chun mơn cịn hạn chế, khơng đủ chuyên ngành nên khi được giao việc
thẩm định, phê duyệt và quản lý trên địa bàn còn gặp nhiều khó khăn. Kế
hoạch bồi dưỡng nâng cao trình độ chun môn cho nhân sự chưa kịp thời với
nhu cầu công tác cần đảm đương hiện nay và trong tương lai.


18

Hình 1.4. Bản đồ điều chỉnh cơ cấu cục bộ không gian đô thị và
giao thông Quận Hà Đông. [40]

1.3. Thực trạng quy hoạch xây dựng tại Khu đô thị mới Phú Lương
1.3.1. Vị trí và điều kiện tự nhiên, xã hội
a. Vị trí, giới hạn khu đất:
Khu đất nghiên cứu Khu đô thị mới Phú Lương thuộc địa giới hành
chính của các phường Phú La, Phú Lương, Kiến Hưng, quận Hà Đơng, Hà
Nội với tổng diện tích khoảng 34,40 ha.
+ Phía Bắc: giáp khu đơ thị mới Văn Phú.
+ Phía Nam: giáp đường sắt và ga Hà Đơng
+ Phía Đông: giáp khu đất thuộc dự án Trường Đại học Nguyễn Trãi
+ Phía Tây: giáp dự án quy hoạch chi tiết khu đất dịch vụ Vân Nội –
phường Phú Lương.


19

Hình 1.5. Bản đồ vị trí khu đất Khu đơ thị mới Phú Lương [37]
b. Địa hình, địa mạo:
Khu vực nghiên cứu có địa hình bằng phẳng, cao độ từ 2,6m – 3,0m.
c. Khí hậu:
Khu vực nghiên cứu có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội.
- Độ ẩm trung bình năm là 84,5%.
- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh
từ cấp 8 đến cấp 10 và đơi khi lên tới cấp 12.
d. Điều kiện xã hội
Khu đất xây dựng nằm trong cơ cấu quy hoạch chung của thành phố,
xung quanh hầu như là liền kề với các khu đô thị mới của quận, môi trường
xây dựng đồng nhất thuận tiện cho khu nhà ở sau này về các sinh hoạt cộng
đồng như chợ, nhà trẻ, trường học, bệnh viện.
1.3.2. Đặc điểm hiện trạng khu đất

20

Khu đô thị mới Phú Lương – Quận Hà Đông có diện tích khoảng 34,40
ha. Khu vực nghiên cứu chủ yếu là đất canh tác, trồng lúa, đất ao, mương, đất
đang san lấp, đường đất, đường bê tông, các giếng khoan nước thơ nên cơng
tác san lấp giải phóng mặt bằng thuận lợi, chi phí đền bù thấp, thuận lợi cho
khai thác xây dựng.
Khu đất bao gồm:
- Đất trồng lúa: 29,5201 ha.
- Đất Ao, mương: 2,3687 ha.
- Đất đang san lấp: 1,3823 ha.
- Đất đường đất: 1,1282 ha. (Gồm: bờ thửa, đường đất, đường bê tông).
- Đất hạ tầng kỹ thuật: 0,0030 ha. (Bao gồm các giếng khoan nước thơ).

Hình 1.6. Hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng,
tỷ lệ 1/500 [37]


21

Hiện trạng dân cư: Theo điều tra khu đất là đất canh tác, hiện khơng có nhà ở
và dân sinh sống.
Thoát nước mưa, nước bẩn: Khu vực nghiên cứu phần lớn là ruộng canh tác
nên việc tiêu thoát chủ yếu vào hệ thống kênh mương hiện có.

Hình 1.7. Hiện trạng hạ tầng Khu đô thị mới Phú Lương
Hiện trạng sử dụng đất:
- Đất ruộng: Chiếm phần lớn diện tích khu vực nghiên cứu. Trước đây là
đất canh tác lúa của người dân. Hiện nay các ruộng này đã ngừng canh tác.

- Đất đang san lấp: Dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô
thị mới Phú Lương đã được tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt từ năm 2008. Từ thời
điểm đó đến nay, dự án đã tiến hành triển khai một số hạng mục đầu tư, đặc
biệt một phần diện tích tại khu vực phía Nam khu đơ thị mới Văn Phú đã được
san nền hồn thiện.
- Đất ao, mương: Các ao mương nằm xen kẽ trong khu ruộng canh tác
phục vụ tưới tiêu nông nghiệp cũng như đóng vai trị thốt nước cho khu vực.


22

Hình 1.8. Bản đồ hiên trạng sử dụng đất [37]
Hiện trạng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật:
Khu vực nghiên cứu hiện chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp nên hiện
tại chỉ có một số tuyến đường đất dọc theo các mương, ao hồ hiện có.
Một số tuyến đường nằm ngoài khu vực quy hoạch như tuyến đường
Phúc La- Văn Phú (nằm ở phía Bắc) đã xây dựng hồn thiện. Giáp phía Nam
là khu vực ga Hà Đơng hiện đang được xây dựng thành điểm ga của các tuyến
đường sắt quốc gia cũng như đường sắt đô thị.
+ Khu vực nghiên cứu có tuyến đường các tuyến đường cấp đô thị, cấp
khu vực của thành phố cắt qua, tuyến đường sắt đô thị số 2A và ga đang xây
dựng. Đây là những yếu tố thuận lợi, tạo mối liên hệ giữa khu vực quy hoạch
với các khu vực khác của quận.


23

+ Việc đầu tư xây dựng hệ thống đường và các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật thuận lợi do khu chức năng đô thị nằm trên vùng đất ao hồ, nơng nghiệp
hiện có.

Hình 1.9. Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật [37]
Hiện trạng cao độ nền:
- Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch hầu hết là ruộng trũng ngập nước.
Khu vực ruộng trũng và mương tưới có cao độ trung bình dao động trong
khoảng từ +2,60  +3,20, nhìn chung nền có hướng dốc từ phía Nam xuống
Đơng Bắc.
Hiện trạng thốt nước:
Hầu hết diện tích khu đất nghiên cứu là ruộng trũng ngập nước nên hiện
trạng thoát nước của khu vực là hệ thống thốt nước thủy nơng. Các tuyến


24

mương thốt nước hiện có mặt cắt từ 8-25m để đấu nối với hệ thống thoát
nước của khu vực với hệ thống thoát nước chung của thành phố.
Khu vực nghiên khá bằng phẳng thuận lợi cho việc xây dựng công trình.
Hiện trạng cấp nước:
Khu vực nghiên cứu hiện có 4 giếng nước thô của nhà máy nước Hà
Đông đang trong giai đoạn khai thác, dự kiến di chuyển vào năm 2018 để lấy
đất phục vụ phát triển Đô thị. Đây là khu vực đất trống, ruộng canh tác nên
khơng có hệ thống cấp nước sạch sinh hoạt.
Hiện trạng thoát nước thải, quản lý chất thải rắn và nghĩa trang
Trong khu vực nghiên cứu khơng có dân cư hiện có, do đó khơng có
nước thải, chất thải rắn sinh hoạt phát sinh.
Hiện trạng cấp điện:
Nguồn cấp: Khu quy hoạch hiện đang được cấp điện từ trạm 110/35/22(6) KV
Hà Đông và 110/22 KV Xa La.
- Lưới điện cao thế có các tuyến điện sau:

+ Đường dây 110KV Hà Đơng – Thượng Đình, dây dẫn chính AC185mm2.
+ Đường dây 110KV Hà Đơng – Văn Điển, dây dẫn chính 2AC185mm2.
+ Đường dây 110KV Hà Đơng – Mai Động, dây dẫn chính AC-185mm2
- Lưới điện trung thế:
Từ phía Tây Bắc cắt vào khu quy hoạch có các tuyến dây nổi 22KV cấp
điện cho khu vực lân cận.


25

Hình 1.10. Hiện trạng đường dây điện 110 Kv Hà Đơng
Hiện trạng thơng tin liên lạc:
Có các tuyến dây nổi thơng tin tín hiệu đường sắt đi qua khu quy hoạch,
các tuyến này sẽ được dỡ bỏ vì đã được thay thế bằng tuyến cáp ngầm thơng
tin tín hiệu đường sắt được đặt ngầm song song với đường sắt (nằm ở phía
Nam ngồi ranh giới lập quy hoạch).
Ngồi ra cịn có tuyến thơng tin qn đội sẽ được hạ ngầm dọc theo
đường quy hoạch.