(LA) “ Phát triển các kđtm tại tp hcm theo hướng bền vững”

1

PHẦNMỞĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị
lớnnhất nước về quy mô cũng như tiềm lực kinh tế với vai trò trung tâm
hạtnhân, động lực phát triển kinh tế - xã hội trong vùng kinh tế phía Nam
vàNam bộ. Trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế, sản lượng
cơngnghiệp,nguồnthungânsách,vốnđầutưnướcngồilncaocủathànhphố đã góp phần tích cực
vào thành tựu chung của nền kinh tế đất nước.Điều này khẳng định vị trí
vai trị đầu tàu của thành phố nhưng đồng thờicũng xuất hiện nguy cơ dẫn
tới tốc độ đơ thị hóa q nhanh, tình trạng tậptrung dân cư quá mức, cơ sở
hạ

tầng

chưa

phát

triển

đồng

bộ

với

tốc

độpháttriểnkinhtế-

xãhội,quảnlýbấtcậpkhôngtheokịpthựctế,thiếunhàở,c h ấ t l ư ợ n g c u ộ c s ố n g
c ủ a n g ư ờ i d â n k h ô n g c a o . . . Đ â y l à n h ữ n g b i ể u hiện
củaviệcpháttriểnchưamangtính bềnvững.
Nếu xét theo định nghĩa phát triển bền vững hoàn chỉnh nhất
hiệnnay là “thoả mãn các yêu cầu hiện tại, nhưng không làm phương hại
đếnviệc thoả mãn các nhu cầu trong tương lai”[69], thì những thành phố
lớncủa VN nói chung, và Tp.HCM nói riêng đang phát triển nhưng sẽ để
lạinhững di hại to lớn cho tương lai. Đó là nạn ơ nhiễm môi trường, ùn
tắcgiao thông, ngập nước, nạn phát triển tràn lan, thiếu quy hoạch hoặc
khơngđược quy hoạch một cách có chất lượng, đe doạ đến quỹ đất dự trữ cho phát
triểncủacácthếhệsau.
TP.HCM, những năm qua nhiều khu đô thị mới (KĐTM) đã và
đanghìnht h à n h l à m t h a y đ ổ i di ệ nm ạ o c ủ a Tp , mơ h ì n h K Đ TM đ ã g ó p p h ầ
n tíchcựcvàokếtquảpháttriểnnhàởmỗinăm,gópphầnnângcaochấtlượng dịch vụ đơ thị, tạo lập
mơi trường đơ thị hiện đại và giảm áp lực chokhuvựcnộiđơ,…
Tuynhiên,nhìnchungcácKĐTMvẫnchỉlàđápántức


thời cho bài tốn tăng quỹ đất nhà ở, cịn việc tạo một “mơi trường
sốngthựcsự”thìhồntồnchưathểđápứngnổi,thậmchímộtsốKĐTMcịnlà
mộtbướcthụtlùivềtiêuchuẩnở,chấtlượnghạtầngvàdịchvụđơthị.Phát triển các KĐTM tại những
khu

vực

trũng

thấp,

thiếu

quan

tâm

đếnmơit r ư ờ n g t ự n h i ê n , s a n l ấ p k ê n h r ạ c h t r á i p h é p , …
D ẫ n đ ế n t ì n h t r ạ n g ngập ún cục bộ và diện rộng trong đô thị, hạ tầng kỹ thuật khó kết nối,
bộmặtđơthịtạicáckhuvựcđơthịhóakhơngcógìđặcsắcchotừngvùngmà
chỉlàhìnhthức nhàcửalan tỏatừ nội thành ra.
Với tốc độ phát triển nhanh chóng và dự báo trở thành một siêu đôthị
với dân số khoảng 10 triệu người [6]. Sự phát triển nhanh chóng, liêntục đã
tác động đáng kể đến các mơ hình phát triển đơ thị và tình hình phát triểncác
KĐTMcũngnhưphảiđốimặtvớinhiềutháchthứcgaygắt,tiềmẩn nguy cơ phát triển không bền
vững. Xuất phát từ thực trạng nêu trên vàđịi hỏi của tiến trình phát triển đơ
thị hướng đến bền vững trong tương lai,đềtài“PháttriểncácKĐTMtạiTp.HCMtheohướng
bềnvững”đượcNCSchọnlàm luậnántiếnsĩchuyênngànhquyhoạchvùngvàđôthị.
2. Mục tiêu nghiên cứu: (1)Hệ thống hóa các tiêu chí phát triển
đơthị bền vững, phân tích định hướng đơ thị Tp.HCM dựa trên hệ thống
cáctiêuchípháttriểnđơthịbềnvữngvàđềxuấtcấutrúcpháttriểnKĐTM
;
(2) Xây dựng các ngun tắc, giải pháp quy hoạch KĐTM theo hướng
bềnvững;(3)đềxuấtkhung tiêuchíđánh giámức độ bềnvững KĐTM.
Đối tượng nghiên cứu:Các KĐTM tại Tp HCM; Các luận điểm
vềPTĐTBV;CáclýluậnQHĐTtheohướngbềnvững;Cơngcụđánhgiátínhbềnvững
củađơthị.
Phạm vi nghiên cứu:Về không gian địa bàn: tập trung vào
cácKĐTM trên địa bàn Tp.HCM, xét trên phạm vi tổng thể đô thị
Tp.HCM;Về thờigian: đến năm2025 vàtầmnhìn đếnnăm2050

CHƯƠNGI.T Ổ N G QUANVỀPHÁTTRIỂNĐƠTHỊBỀNVỮNGVÀPH
ÁT TRIỂNCÁC KHUĐƠ THỊMỚITẠITP.HCM
1.1

Kháiniệmvềpháttriểnbềnvững(PTBV)

1.1.1 SựxuấthiệncủamơhìnhPTBV
Mơh ì n h “ P T B V ” đ ặ c t r ư n g c h o m ộ t h ư ớ n g t i ế p c ậ n m ớ i c ủ a c á
c nhàhoạtđộngmơitrường,tìmcáchhàngắnnhữnggiátrịsinhthái,xãhộivà kinh tế của sự phát triển,
ở hiện tại và cả trong tương lai, với tầm nhìntồn cầu. Nhiều mơ hình mới
về PTBV xuất hiện, thúc đẩy sự thay đổi xãhội với mục tiêu đáp ứng nhu
cầu vật chất và phi vật chất của con người,thúc đẩy công bằng xã hội, nâng
cao hiệu quả hoạt động của các tổ chức,nâng cao năng lực và công nghệ
nhằm hướng đến sự bền vững. Tuy nhiên,cónhiềumơhìnhPTBVkhácnhauvàkhơngphảitất
cảchúngđềutươngthíchvới nhau.
1.1.2 MơhìnhPTBVcủaBrundtland
Khái niệm PTBV xuất phát từ Ủy ban Brundtland, năm 1987,
trongbáo cáo “Tương lai của chúng ta”. Trong đó xác định PTBV là “phát
triểnđáp ứng nhu cầu của hiện tại mà không ảnh hưởng đến khả năng của
cácthế hệ tương lai để đáp ứng nhu cầu riêng của họ.” Theo sau báo
cáoBrundtland, khái niệm PTBV xuất hiện với tần suất ngày càng nhiều
trongcácnghiêncứuchuyênngành,cácbáocáocủaChínhphủcácquốcgia…
1.1.3 QuanđiểmvềPTBVcủacáctổchứcthếgiới
Hiện nay, các tổ chức quốc tế quan tâm đến PTBV ngày càng giatăng,
như: Cao ủy Châu Âu (European Union); Chương trình Mơi trườngLiên
hiệp quốc (UNEP); Ngân hàng thế giới (World Bank); Viện quốc tếvề mơi
trường và phát

triển

(IIED); Chính quyền

các

quốc

gia;

Cơ

quanchínhp h ủ c á c c ấ p ; C á c t ổ c h ứ c , . . . P T B V l à m ộ t k h á i n i ệ m đ ộ n g v
ớiba


cực: kinh tế, xã hội và sinh thái. PTBV không phải là trạng thái cuối
cùng,cũngkhơngphảilàsựthiếtlậpmộtcấutrúctĩnhhayxácđịnhnhữnggiátrịcố định
củađờisốngkinhtế,xãhộivàchínhtrị.Dođó,việcthúcđẩyPTBV là một tiến trình liên tục, trong
đó, mục tiêu sẽ thay đổi theo thờigian, không gian và địa điểm và trong
những bối cảnh kinh tế, chính trị,văn hóaxãhội khácnhau. (Baker, 2006).
1.2

Khái niệm về Đơ thị bền vững (ĐTBV) và hệ thống tiêu chí
pháttriển đơthị bềnvững(PTĐTBV)

1.2.1 KháiniệmvềĐTBV
Cho đến nay, chưa có một khái niệm thống nhất về ĐTBV vì bảnchất
đa dạng và đa chiều của đối tượng. Điển hình những quan điểm như: Theo
từđiển Wikipedia,một thành phố bền vững là một thành phố đượcthiết kế có
xem xét tác động mơi trường, nơi sinh sống của người dân đểgiảm thiểu
các yếu tố đầu vào, yêu cầu về năng lượng, nước và thực phẩm,sảnlượngchấtthải

nhiệt, khơng khí ơ nhiễm và nước thải; TheoRichard -Người đầu tiên đặt ra những thuật
ngữ “ecocity” trong cuốn sáchEcocityBerkeley(1987) của ông:“thành phố
xây dựng cho một tương lai lànhmạnh”;Theo Paul F Downton- Kiến trúc
sư, nhà lý luận về đơ thị bềnvững nhìn nhận “Một thành phố bền vững có
thể ni sống mình với sựphụ thuộc tối thiểu về các vùng nông thôn xung
quanh, và quyền lực chínhnóvớicácnguồnnănglượngtái tạo”...
1.2.2 QuanniệmvềPTĐTBVtrênthếgiớivàViệtNam
Quan niệm về PTĐTBV cũng đang là vấn đề tranh luận trên
nhiềudiễn đàn hội nghị của các tổ chức quốc tế, các trung tâm nghiên cứu
về đơthị trên thế giới, cụ thể: Chương trình phát triển của Liên Hợp
Quốc(UNDP); Hội nghị đô thị 21 tại Berlin, tháng 7/2000 (nêu lên 7 vấn
đềchínhđểPTĐTBV“Mộtnềnkinhtếđơthịpháttriểnbềnvững;Mộtxãhội


đôthịpháttriểnbềnvững;Nhàởđôthị pháttriểnbềnvững;Môitrườngđô thị
pháttriểnbềnvững;Tiếpcậnđôthịpháttriểnbềnvững;Cuộcsốngđô thị phát triển bền vững; Nền
dân chủ đơ thị phát triền bền vững). Ngồira cịn nhiều quan điểm của
những tổ chức khác: Hội thảo thành phố bềnvững tại Nam Phi; Viện Môi
Trường Stockholm của Thụy Điển,…Tại VN,trongdự án VIE (ViệnĐơ ThịNơng Thơn-Bộ XâyDựng),…
1.2.3 HệthốngtiêuchíPTĐTBV
Hệ thống tiêu chí PTĐTBV: Xuất phát từ những lý luận về PTBV
vàĐTBV. Nhiều nhà khoa học, các tổ chức, chính quyền các quốc gia,... dựa
trêncơsởlýthuyếtvàthựctiễn,bốicảnh,điềukiệnpháttriểnkinhtế-xãhộivànhững tác động về mặt môi
trường của từng khu vực để xây dựng các bộ chỉtiêu khác nhau về PTĐTBV,
như: Nhóm tiêu chí của Ngân hàng Thế giới;Nhóm tiêu chí Thành phố bền
vững về mơi trường của các nước ASEAN;Nhóm tiêu chí của mạng khảo sát
chất lượng cuộc sống Mercer; Bộ tiêu chíđánhgiá thànhphốsốngtốt (alivible
city); Bộtiêu chí PTĐTBV của VNthuộc chươngtrình“Thiênniênkỷ21”;...
(Phụ lục4).

1.2.4 Tổng hợp những quan điểm chung về PTĐTBV và hệ
thốngtiêuchí PTĐTBV
PTĐTBV dù xuất phát từ nhiều góc độ khác nhau, nhưng tất cả đều
cócùng một quan điểm vềmục tiêu con người, là phát triển vì chất
lượngsống của con người. Trên cơ sở tổng hợp các nhóm tiêu chí PTĐTBV
kếthợp với tính bền vững của đơ thị. Nội dung nghiên cứu của luận án
tổnghợp thành 4 nhóm tiêu chí, cụ thể: (1) nhóm thuộc tính về đơ thị
lànhmạnh, (2) nhóm thuộc tính về đơ thị hấp dẫn, (3) nhóm thuộc tính về
đơ thịantồn,(4)nhómthuộc tính về đơthịhiệu quả,cơng bằng .


1.3

TổngquanvềpháttriểncácKĐTMtrênthếgiớitheohướngBV

Luận án tổng quan về phát triển các KĐTM theo hướng bền vững
tạinhững quốc gia như: Tại Singapore với việc phát triển các KĐTM
xungquanh các khu sản xuất kết hợp với các khu dịch vụ đô thị theo
phươngchâm” Sống – làm việc – vui chơi”. Các KĐTM khuyến khích sự
đa dạng,phát triển tồn diện, hỏa quyện thiên nhiên vào khơng gian đơ thị,
…; TạiHàn Quốc trong q trình phát triển các KĐTM trong cấu trúc đô thị
đã đềxuất xây dựng tiêu chuẩn QH cho KĐTM; Tại Brazil, chính sách của
TpCuritiba về phát triển các KĐTM ưu tiên gắn liền với mạng lưới GTCC
vàkết hợp sử dụng đất hỗn hợp; Tại Trung Quốc, phát triển các KĐTM
quantâm đến sự đa dạng về nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế của các hộ
giađình, tạo điều kiện thuận lợi tiếp cận quỹ nhà ở cho người dân; Tại
NhậtBản quan tâm phát triển các KĐTM có cơng năng hỗn hợp, có mơi
trườngsống tốt theo hướng bền vững và tạo điều kiện cho người dân lựa
chọnđượcnhàởphùhợp.
1.4

TổngquanvềpháttriểncácKĐTMởVNtheohướngbềnvững

1.4.1 KháiniệmvềKĐTM vàcácquyđịnhliênquan
Khái niệm:Theo Luật Quy hoạch (06/2009), Theo Nghị định
củaChính phủ số 42/2009/NĐ-CP ngày 05/10/2009: KĐTM là khu xây
dựngmới; được xây dựng tập trung theo dự án đầu tư phát triển hoàn
chỉnh,đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, được bố trí gắn với một đơ thị hiện
cóhoặc với một đơthị mới đanghìnhthành.
Quy mơ:Theo Nghị định 02/2006/NĐ-CPvàthơng tư 10/2008/TTBXDquy định, dự án KĐTM được lập có quy mơ chiếm đất từ 50 ha
trởlên, trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch
đấtđôthịnhưngbịhạnchếbởicácdựánkháchoặcbởikhuđôthịđangtồn


tạit h ì c h o p h é p l ậ p d ự á n K Đ T M c ó q u y m ơ d ư ớ i 5 0 h a n h ư n g k h ô n g
đượcnhỏhơn20ha.
1.4.2 ThựctiễnpháttriểncácKĐTMtạiViệtNam
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước các KĐTM
pháttriển nhanh về số luợng và qui mô từ hàng chục, hàng trăm, hàng
ngànhecta (Linh Ðàm, An Phú An Khánh, KÐT Bắc sơng Hồng (gần 8.000
ha),KÐTNamSài Gịn(2.600ha),...
Theo nhận xét đánh giá tổng hợp, cái được lớn nhất khi ra đời
cácKÐTM là cải thiện nơi ở cho người dân ở các đô thị phát triển, xoá
bỏ"mặc cảm" ở chung cư cao tầng, từng bước "giãn" dân số nội đơ đã q
tải;xâydựngđượcquyhoạchvàquảnlýxâydựngtheoQHdầnvàonềnnếp;hình thành thị trường bất
động sản,... Bên cạnh những hiệucủa quá trìnhphát triển các KĐTM, thì có
những tồn tại như: chưaquả xác định địa điểmbảođảmpháttriểnthuậnlợi;cơcấusửdụngđất
hoặc phân khu chức năngtrong QH còn cứng nhắc; công tác quản lý quy hoạch kiến trúc và thanhtra xây dựng chưa được quan tâm; thủ tục hành chính
trong quản lý đầu tưxây dựng còn nhiều phiền hà, chưa kích thích các nhà
đầu tư; chất lượng,mơi trường cảnh quan cịn thấp; Phần lớn các KÐTM

chưa có kết cấu hạtầng ngoài hàng rào; Việc bàn giao, duy tu bảo dưỡng và
khai thác cáccơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình cơng cộng và nhà
chung cư cịn bấtcập; việc phân cấp quản lý giữa chủ đầu tư với cơ quản lý
nhà nước ở địaphương về các dịch vụ cơng ích chưa rõ ràng; việc tổ chức
quản lý cácKÐTMchưacóqui địnhthốngnhất.
1.5

ThựctiễnpháttriểncácKĐTMtạiTp.HCM
Từ khi cụm từ “đơ thị hóa” xuất hiện ở VN (khoảng 1992), khái niệm

về KĐTM dần dần được xác định gắn liền với sự hình thành
cácKĐTMnhưNamSàiGịn(1995),AnPhúAnKhánh(1996),…Từ1995


đến nay, nhiều dự án đầu tư KĐTM, khu dân cư được lập và phê duyệt
cóquy mơ, tính chất và hình thức đầu tư rất khác nhau với sự tham gia của
rấtnhiềunhàđầutư.
1.5.1 ĐánhgiáthựctiễnpháttriểntrongcácKĐTM
- Quy mô:Trên cơ sở tổng hợp các dự án phát triển khu dân cư
vàkhu đô thị mới đã, đang và sẽ xây dựng tại Tp. HCM tính đến nay (Phụ
lục2)và dựa theo nghị định 02/2006 về quy mơ thì: KĐTM quy mơ 20-50
hachiếm54%;KĐTMcóquymơtừ50100hachiếm22%;KĐTM loạilớncóquymơtừ100-300hachiếm13%;KĐTMloạilớncó
quymơtừ300-500hachiếm 6 %;KĐTMcó quymơrấtlớntrên 500hachiếm5%.
- Chức năng:đa phần KĐTM có chức năng chính là ở, một
sốKĐTM có chức năng kết hợp: Khu ở với các khu chức năng cấp đô
thị(trường đại học, bệnh viện, trung tâm tài chính, văn phịng), như:
KĐTMPhú MỹHưng, KĐTcơng nghệcaoQ.9,…
- Về sử dụng đất trong các KĐTM: QH sử dụng đất trong
cácKĐTM còn bị cứng nhắc về chức năng sử dụng đất, chủ yếu là đất ở,
cáckhuđấtđaphầnbịđóngkhungtrongchứcnăngđơnlẻ,thiếusựlinhloạt

vàkết hợpcácchứcnăngsửdụng.
- Tổ chức khơng gian trong khu đơ thị:Các cơng trình trong
khuđơ thị chủ yếu theo dạng phân lô chia nhỏ và đầu tư khá riêng biệt tạo
nênkhông gian manh mún thiếu sự liên kết, mật độ xây dựng cao, thiếu
khônggian mở, khônggian sinhhoạt chocộng đồng,…
- Chất lượng dịch vụ trong KĐTM:Các dịch vụ trong
KĐTM,phầnlớnđềuchưađượcđápứng;khônggianxanh,côngviên
trongKĐTMchưađượcquantâm


- Nhà ở:tương đối phong phú, đa dạng: nhà phố, liên kế, biệt
thự,căn hộ chung cư,…đáp ứng cho sự lựa chọn của đối tượng sử dụng.
Tuynhiên, vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho
thít đượcquantâmđầutư.

-Hạtầngkỹthuật:trongranhcácdựánđơnthuầnchỉlàđápứng
đầyđủvềnguồnđiện,nước,thơngtinliênlạc,cịnvềchấtlượngdịchvụvàtínhthẩmmỹthì
chưatươngxứng.
1.5.2 ThựctrạngđầutưvàxâydựngtrongcácdựánKĐTM
Qua khảo sát thực tế nhiều KĐTM mặc dù hệ thống hạ tầng kỹ
thuậtbêntrongđãhồnthiệnnhưngmứcđộxâydựngphủkíncịnrấtthấp,người dân đến sinh sống
cịn

rất

ít.

Đặc

biệt

đối

với

những

dự

án

có

bánkínhxakhutrungtâmthànhphốvàgiaothơngchínhchưakếtnốikhuvực.
1.5.3 VềnộidunglậpquyhoạchvàQuảnlýKĐTM
+Q u y t r ì n h l ậ p v à p h ê d u y ệ t c á c K Đ T M : d i ễ n r a q u á c h ậ m .B ả
n thâncácđồánQHcịnqcứngnhắc,sảnphẩmquyhoạchđóngkhungquyđịnhtínhchất khuđất.
+ Cơng tác thực hiện quản lý: được quan tâm đầu tư, tuy nhiên dothủ
tục hành chính trong quản lý đầu tư xây dựng cịn nhiều phiền hà,
chưakíchthíchcácnhàđầutư.Khókhănvềbàngiaoquảnlýgiữachủđầutưvà
chínhquyềnđại phương.
1.5.4 Đánh giá về vị trí phát triển các KĐTM trong cấu trúc
tổngthểđôthị Tp.HCM.
C á c k h u Đ T M p h á t t r i ể n t r o n g c á c k h u v ự c n ộ i t h à n h h i ệ n h ữ u :Cáckhu
đơthịnàycóquymơnhỏ,thựcchấtlàpháttriểncáckhunhàởnhằmđápứngquỹnhàởđơthị.


- Các khu ĐTM được đầu tư và phát triển trong khu vực các
quậnnội thành phát triển và ngoại thành: Các KĐTM này đa dạng về quy
mô,được phân bố chủ yếu ở các khu vực: Khu vực về Phía Nam Tp (Quận

7,huyện Nhà Bè, một phần huyện Bình Chánh); Khu vực phía Đơng,
ĐơngBắc Tp (Quận 2, Quận Thủ Đức, Quận 9); Khu vực phía Tây, Tây
Bắc(Quận12,TânPhú,BìnhTân,HuyệnBìnhChánh,HócMơn,CủChi).
- Xét về mối quan hệ của KĐTM với cấu trúc đô thị thành phố:
(1)KhuĐTM “phụ thuộc” có quy mơ nhỏ (20 – 50ha); (2) Khu ĐTM tương
đốiđộc lập gồm chức năng ở kết hợp những chức năng thương mại dịch
vụ,khucơngnghệcao,khuvuichơi –
giảitrí, haygầnvớicáckhusảnxuấttậptrung;(3)LànhữngKĐTMcótínhđộclậpcao,xâydựng
gắnkếtvớicácchứcnăngđặcbiệt nàođó.
1.5.5 NhậnxétvềpháttriểncácKĐTMtạiTp.HCM.
- Thuật

ngữ “Khu ĐTM” được dùng rất hạn chế trong các dự

ánphát triển đô thị của thành phố, đa phần là dự án phát triển khu dân
cư…điều này cho thấy khái niệm KĐTM còn chứa đựng nhiều thành phần
sửdụng đất hay chức năng sử dụng trong KĐTM. Như việc hình thành
khuĐTMPhú Mỹ Hưnglà mộtví dụ điển hình cầnquan tâm.
- NhữnghạnchếcủaKĐTM
+ Nhiều KĐTM ra đời, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư, nhưng với
quỹ nhà ở này nhiều người dân khơng có khả năng tiếp cận, nhất làngười
nghèo, người thu nhập thấp, cơng chức, viên chức; Tình trạng thiếucác tiện
ích đơ thị, các cơng trình giáo dục, y tế, thương mại, cơng viên vui chơigiảitrí;
NhiềuKĐTM thiếuđồngbộkếtnốihạtầngkỹthuậttrongkhu với hạ tầng đơ thị; Mạng lưới giao
thơng khung chính của đơ thị chưaphát triển kịp tốc độ hình thành các
KĐTM;

Nhiều

KĐT

cho

thấy

thiếu,thậmchíkhơngcócácgiảiphápvềthiếtkếđơthị; Cơngtácquảnlýsau


QH chưa được quan tâm, quản lý xây dựng còn nhiều hạn chế, nhiềuKĐTM
không đồng bộ về không gian kiến trúc, lộn xộn, thiếu thậm chíkhơng có sự
quản lý khơng gian công viên cây xanh, không gian mở, caođộ đường phố,
vỉa hè; Bên cạnh đó, một số KĐTM được hoạch định vớiquy mơ q lớn
duy ý chí khơng dựa trên khả năng nguồn lực thực thi quyhoạch.
+ Cấu trúc Khu ĐTM trong tổng thể đơ thị Tp.HCM:Như
phântích ở trên về vị trí phát triển các khu ĐTM cho thấy một sự phát triển
bấthợp lý, cụ thể: Nhiều khu dân cư và khu ĐTM được lập và xét duyệt
QHtập trung nhiều ở khu vực phía Nam, đây là một vùng trũng với kênh
rạchchằng chịt, sự mở rộng đô thị san lắp kênh rạch, nâng cốt cao độ nền
trongranh các dự án đã làm ngập lụt diện rộng trong cho các khu vực lân
cận,đặc biệt trong bối cảnh biến đổi khí hậu tồn cầu; Khu vực phía Tây
vàphía Bắc, tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng, do tác động bởi sự
pháttriển các khu công nghiệp thu hút lực lượng lao động nhập cư. Tuy
nhiêntrong giai đoạn dài thiếu định hướng quy hoạch cùng với những yếu
kémtrong công tác quản lý dẫn đến tình trạng đơ thị phát triển theo vết
dầuloang, hệ thống hạ tầng xã hội không được quan tâm đầu tư, hạ tầng
kỹthuật thiếu sự kết nối…, ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống
củangười dân. Tổng thể cấu trúc đô thị Tp.HCM phát triển trong thời gian
quachothấykhônggianđôthịpháttriểntheovếtdầuloangảnhhưởngtừkhuvực trung tâm hiện hữu.
Thiếu sự định hướng và kiểm soát những khu vựcđược phát triển, những
khu vực hạn chế… dẫn đến đơ thị phát triển dàntrải, bê tơng hóa vùng đất

tự nhiên rất lớn, gây ảnh hưởng đến quỹ đất dựtrữ vàpháttriểncủa
thànhphốtrong tươnglai.


1.6

Cáccơngtrìnhnghiêncứukhoahọcđãcơngbốcóliênquan:
Các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ và các nghiên cứu về QHĐT,phát

triển không gian đô thị, thiết kế đô thị,… tuy nhiên chưa bàn về pháttriển
KĐTM và xu hướng phát triển KĐTM theo hướng bền vững, do đóhướng
nghiêncứucủaluận ánkhơngbị trùng lặp.
1.7

CácvấnđềnghiêncứutạiTP.HồChíMinh
Những thách thức về tình hình phát triển kinh tế- xã hội, dự báo

quymơdânsốvànhucầunhàở,giánhàđấtvàbàitốngiảiquyếtnhàởchocán bộ, cơng nhân viên,
người có thu nhập thấp trong xã hội. Những yếukém về cơ sở hạ tầng, tình
trạng ơ nhiểm mơi trường, ùn tắt giao thơng,ngập lụt, bối cảnh hội nhập và
tồn cầu hóa, sự tác động của biến đổi khíhậu,... là những bài tốn khó
khăn trong việc phát triển thành phố hướngđến bền vững. Với thực trạng
khó khăn, nhiều thách thức, cùng mục tiêutrọng tâm của Tp hướng đến
PTBV.

Việc

phát

triển

các

KĐTM

cần

cảithiệnvànângcaochấtlượngmôitrườngsốngtronghiệntạivàtươnglai.
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần định hướng phát triển
cácKĐTMtheohướngbềnvững,gópphầnhỗtrợvàosựpháttriểnchungbềnvữngcủaTp.

CHƯƠNGII.

PHƯƠNGPHÁPNGHIÊNCỨUVÀCƠSỞKHOAHỌC

ĐỂXÂYDỰNGCÁCKĐTMPHÁTTRIỂNTHEOHƯỚNGBỀNVỮNG
2.1 Phương pháp được sử dụng trong nghiên cứu:Hệ thống hóa cácvấn
đề nghiên cứu trên các cơ sở phương pháp khoa học sau:
Phươngphápthuthập,phântíchvàtổnghợp;Phươngphápquansát-khảosát


thựctế;Phươngphápđiềutraxã h ộihọc;Phươngphápsosánh,quy
nạp;Phươngphápđánhgiáđatiêuchí.
2.2 Xâydựngnộidungvàphươngphápchocácbướcnghiêncứu
Nộid u n g v à p h ư ơ n g p h á p n g h i ê n c ứ u ( P P N C ) t r o n g l u ậ n á n đ
ư ợ c thựchiệntheocácbướcsau:(B1)XâydựnghệthốngcáctiêuchíPTĐTBV;
(B2)Xâydựngcáccơsởlýluậnvềhìnhthành, phát triểnKĐTM trong cầu trúc
đô thị Tp.HCM; (B3) Đề xuất các nguyên tắc, giảipháp quy hoạch KĐTM
hướng

đến

phát

triển

bền

vững;

(B4)

Đề

xuất

đánhgiámứcđộbềnvữngcủaKĐTM.
2.2.1

Cơ sở khoa học và PPNC thực hiện cho bước 1: Thu thập

nhữngthôngtin-sốliệuvềnộidungPTĐTBVtrênthếgiớivàVN.Tiếnhànhthống kê, phân loại các
lĩnh vực liên quan và xác định những nội dungtrọng tâm của PTĐTBV và
tính bền vững của đơ thị. Hệ thống tiêu chíPTĐTBV tập trung vào 4
nhóm thuộc tính: Nhóm thuộc tính về đơ thị lànhmạnh;Nhómthuộctínhvềđơthịhấp
dẫn;Nhómthuộctínhvềđơthịantồn;Nhómthuộc tínhvề đơthị hiệu quả, công bằng.
2.2.2 CơsởkhoahọcvàPPNCthựchiệnchobước2:Xâydựngcáccơsởl ý l u ậ n
v ề p h á t t r i ể n c á c K Đ T M t r o n g c ấ u t r ú c t ổ n g t h ể đ ô t h ị t h à n h phố. Trên cơ
sởđánhgiáthựctrạngpháttriểnđôthịKĐTMtạiTp.HCM,những thách thức hiện nay về phát
triển đô thị, nhu cầu về nhà ở, tình hìnhphát triển các khu dân cư, định

hướng quy hoạch chung thành phố, nguồntài nguyên, điều kiện đất đai,
tiềm năng phát triển, khung pháp lý của ViệtNam về quy hoạch phát triển
KĐTM… Phân tích, đánh giá này nhằm nhậnđịnhrõnhucầupháttriểncácKĐTM,mối
quanhệcủaKĐTMtrongđịnhhướngphát triểncủaTp.HCM.
2.2.3 Cơ sở khoa học và PPNC thực hiện cho bước 3:Đề xuất
cácnguyênt ắ c , g i ả i p h á p q u y h o ạ c h K Đ T M h ư ớ n g đ ế n P T B V . Đ â
ylànội


dung quan trọng góp phần xây dựng KĐTM bền vững trong tương lai,
gópphầnvàođịnhhướngpháttriểnđơthịTp.HCMhướngđếnPTBV.Phântích khung pháp quy về
QH ở Việt Nam, tập hợp những xu hướng pháttriển ĐT,các nguyên
tắc,giảipháp QHbền vững cho KĐTM.
2.2.4 Cơ sở khoa học và PPNC thực hiện cho bước 4: Xây
dựngkhung đánh giá mức độ bền vững KĐTM phải có khả năng lượng
hóa cao,việc lượng hóa các chỉ số phải có tính khách quan trong q trình
đánh giá.Đểlàmđượcđiềunày,cácvấnđềđánhgiácầnđượccụthểhóathànhcácchỉ tiêu, chỉ số cụ
thể trên cơ sở phân tích rõ về bản chất, cấu trúc, chứcnăng, phạmvi
củaKĐTM.
CHƯƠNGIII.K Ế T QUẢNGHIÊNCỨU
3.1 Hệ thốnghóahệthống tiêuchíPTĐTBVvàđịnhhướng pháttriểncác
KĐTMtrongcấutrúcđơ thị Tp.HCM
3.1.1 NộidungtrọngtâmcủaPTĐTBV
Pháttriểnđơthị bềnvữ n glà xut hế tấty ếutrong tiếnt rìn h phát triểncủ
axãhội,làmộtlựachọnmangtínhchiếnlượcvàlàmụctiêuhướngtớimà tất cả các quốc gia trên thế
giới đều phải quan tâm. Tổng hợp nhữngquan điểm, lý luận về PTĐTBV
theo hướng nỗ lực chung cho chất lượngsống đô thị. Những kết luận chung
về một ĐTBV khi nó được định hướngđạt các mục tiêu: Cung cấp một môi
trường sống đầy đủ, an toàn và lànhmạnh; Cung cấp đủ điều kiện phát triển
con người và nâng cao chất lượngcuộc sống; Làm giảm thiểu các tác động

sinh

thái

trên

lãnh

thổ;

Có

mốiquanhệliênkếtmậtthiếtvớikhuvựcvàvùng;Bảovệ,bảotồnvàphụch
ồi

các

di

sản

văn

hóa,

thiên

nhiên

và

lịch

sử;

Thúc

đẩy

cơng

bằng;

Quyhoạchvàquảnlýthốngnhất,thúcđẩysựthamgiacủatấtcảcáccơquanxãh
ội thamgiaquảnlýlãnhthổ.


3.1.2 HệthốngtiêuchíPTĐTBV
Hệ thống tiêu chí PTĐTBV được tổng hợp thành các 4 nhóm
thuộctính chính: (1)Nhóm tiêu chí đơ thị lành mạnh:kết hợp các chỉ số
liênquanđếnchấtlượngmơitrườngđơthị, cấutrúcđơthị,cơsởhạtầngđơt
hị,vàkhảnăngtựcungtựcấpcủakhuvực;(2)Nhóm tiêu chí đơ thị hấpdẫn:tập trung quan
tâm đến môi trường sống và chất lượng không gian đôthịthôngquacácchỉtiêunhưkhả
năng tiếp cận với các dịch vụ địaphương, chất lượng của không gian công cộng, sức
sống của thành phố vàcảnh quan đơ thị;(3)Nhóm tiêu chí về an tồn đơ
thị:phân tích an tồntrước những rũi ro đơ thị và các chỉ số an tồn đơ thị
khác như chỉ số thấtnghiệp và tình trạng nghèo đơ thị, an tồn giao thơng...,
(4)Nhóm tiêu chívề hiệu quả (chính sách, quản lý, thực thi...):phân tích
về năng lực thểchế,hiệu quả củacác cơng cụ vềchính sách,...để quảnlý.
3.1.3 ĐịnhhướngpháttriểnKĐTMtrongcấutrúctổngthểTp.HCM

-Phát triển các KĐTM trên cơ sở phát triển các “Hành lang
pháttriển chiến lược”gắn liền với phát triển cơ sở hạ tầng (Hành lang
pháttriển về hướng Bắc, Tây - Bắc; Hành lang phát triển về hướng Đông
Bắc;Hành lang phát triển mới phía Tây, Tây - Nam; Hành lang phát triển
mớiNam Sài Gòn). Phát triển các KĐTM dọc hành lang phát triển chiến
lượcbằng cách tập trung vốn đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng và nhà ở.
Đặcbiệt, các dự án đường sắt như các tuyến UMRT (Đường sắt cao tốc nội
đôkhối lượng lớn) sẽ là công cụ hiệu quả nhất giúp đẩy mạnh quá trình
pháttriển các KĐTM dọc theo các hành lang này. Áp dụng mơ hình phát
triểnđơthịtheotrụcgiaothơngtrungchuyển(TOD)trongcấutrúcKĐTM.
-PháttriểncácKĐTMtrêncơsởhìnhthànhcáctrungtâmđơthị
mớitheocấutrúcđơthịđatâm-mộtsiêuđơthịvớiđầyđủcácchứcnăng


baogồmkhulõitrungtâmthànhphốmớivànhữngtrungtâmđơthịmới
trêncơsởxemxétmởrộngkhuđơthịhóavàcáchoạtđộngđơthị.
- Phát triển các KĐTM trên cơ sở tái cơ cấu kinh tế và hình
thànhcác KCN/KCX:Với chủ trương phát triển các ngành công nghiệp
tiên tiếnvới hàm lượng khoa học công nghệ cao. Trên cơ sở phát triển các
KCN,việc định hình phát triển các KĐTM kế cận hoặc kết hợp chung
nhằm đápứng nhu cầu việc làm, cung cấp nhà ở cho cơng nhân, chun
gia, hìnhthànhcácdịchvụđơthị,...
- Phát triển các KĐTM gần khu vực trung tâm thành phố:Điềuquan
trọng là phải kiểm sốt đơ thị hóa và khuyến khích phát triển hợp lývới
đầy đủ cơ sở hạ tầng nhằm hạn chế các tác động tiêu cực đến môitrường.
Đối với những khu này, cần thiết phải quy định các chỉ tiêu
khốngchếnhưhệsốsửdụngđất,mậtđộxâydựngvàtầngcaoxây dựng.
3.2

Xâyd ự n g c á c n g u y ê n t ắ c v à g i ả i p h á p Q H c á c K Đ T

Mtheo
hướngbềnvững

3.2.1 NhữngnộidungtrọngtâmcủaKĐTM
- Về tính chất, chức năng: KĐTM là các khu đa chức năng, đáp
ứngviệc làm,nghỉngơi,đảmbảo tiệnnghicho hoạtđộng KĐTM.
- Quy mô:Quy mô dân số trong KĐTM nên xác định tối thiểu
tươngđương với quy mô của một đơn vị ở từ 7.000 trở lên; Để KĐTM
thật sự trởthànhmộtkhudâncưđachứcnăng,diệntíchtốithiểulà50ha.Quymơcủa KĐTM dự kiến
chia thành 3 loại: KĐTM rất lớn(>500 ha); ĐTM lớn(200 –
500ha);KĐTMtrungbình (50–200 ha).
3.2.2 PháttriểnKĐTMtheohướngbềnvững
QuanđiểmvềKĐTMbềnvững:KĐTMbềnvữnglà:“Khuxâ
y
dựngmới c óc h ức n ăn gtổ ng hợp,đạt đư ợ cv àd uytr ì đư ợcs ực â n bằ ng


giữac á c y ế u t ố k i n h t ế , v ă n h ó a , x ã h ộ i , m ô i t r ư ờ n g t r o n g c ấ u t r ú c
và
khnkhổquanhệcủanó,tronghiệntạicũngnhưtươnglai.”
-CácyếutốcủaKĐTMpháttriểntheohướngbềnvững:Quymơvà vị
tríKĐTMthíchhợpđảmbảopháttriểnhỗnhợp;CấutrúcPháttriểnhỗn hợp đa chức năng, mật độ
thích hợp sẽ khuyến khích và thúc đẩy cáchoạt động đi bộ; Hệ thống hạ
tầng kỹ thuật phát triển đồng bộ, phát triểngiao thông công cộng, sử dụng
phương tiện xe đạp, đi bộ, sử dụng nănglượng tiết kiệm, ưu tiên dùng năng
lượng tái sinh, đảm bảo vệ sinh mơitrường…; Đa dạng các loại hình nhà ở
và hình thức sở hữu; Nâng cao chấtlượng dịch vụ trong KĐTM, tăng cường
không gian giao tiếp, không gianmở; Tăng tính hấp dẫn, tạo nét đặc trưng
riêng của KĐTM, duy trì và hịanhập vào hệ sinh thái tự nhiên; Đảm bảo an
ninh trong KĐTM; Công tácquản lý và vận hành; và vai trị của cơng đồng

trong phát triển KĐTM theohướngbềnvững.
3.2.3 CácnguyêntắcquyhoạchKĐTMtheohướngbềnvững
- Các nguyên tắc của quy hoạch bền vững KĐTM: (1)Nhận thức rõ
vềđịa điểm và con người; (2)Nhận thức rõ về tự nhiên và bảo vệ môi
trường;(3)Tạo lập cuộc sống chất lượng cao cho con người; (4)Xây dựng
tầm

nhìnvềK Đ T M t h e o h ư ớ n g b ề n v ữ n g ;

( 5 ) H ợ p t á c m ậ t t h i ế t , đ ồ n g b ộ v à h ợ p nhấtcủa

mọithành

phần

thamgiatrong quá trình pháttriển.
3.2.4 Đề xuất các giải pháp QH cho các KĐTM phù hợp với cấu
trúctổngthểđôthị Tp.HCM
Giảip h á p Q H c h o c á c K Đ T M t r ê n c ấ u t r ú c t ổ n g t h ể đ ô t h ị Tp. H C M c
ầnquantâmđếnsựtươngtáctừvịtrícủacácKĐTM,mạnglướigiaothơng khung chính của đô thị,
sự liên kết của KĐTM với các khu chứcnăngkhác trong đôthịvà điềukiện
đấtđai,địa chấtcủa thànhphố.


- Giải pháp quy hoạch các KĐTMtrên cơ sở quan tâm

đến điều

kiệnđất đai đặc biệt của thành phố, cụ thể: Khu vực có điều kiện đất xấu,
cầnkiểm sốt nghiêm ngặt khu bảo tồn cây xanh và khu đơ thị hóa có

kiểmsốt. Phát triển đơ thị theo giải pháp QH “tập trung từng cụm” cần
đượcquan tâm; Khu vực có điều kiện đất tốt: Giải pháp QH theo mơ hình
“vànhđai sinhthái” kết hợpvới mơhìnhTODcần được quan tâm

trong

pháttriển cấu trúcđơ thị dọc hànhlang phát triển này.
3.3 XâydựngkhungđánhgiámứcđộbềnvữngcủaKĐTM
Phương pháp đánh giá:Luận án đề xuất xây dựng bộ khung đánh
giámức độ bền vững cho KĐTM, cụ thể thành 15 tiêu chí cơ bản: (1)Vị trí;
(2)Sử dụng đất; (3)Giao thơng; (4)Năng lượng; (5)Hạ tầng cấp thốt nước;
(6)Vệ sinh môi trường; (7)Nhà ở; (8)Dịch vụ đô thị đáp ứng u cầu chocộngđồng;
(9)TínhhấpdẫncủaKĐTM;(10)Tínhtổnthươngcủakhuvực;(11)Anninhđơthị;(12)Quảnlý
QH

XD;

(13)Quản

lý

vận

hành

và

khaithác;

(14)Sựhàilịngcủacộngđồngvàcáchoạtđộngpháttriểncộn

g đồng;(15)TínhcạnhtranhcủaKĐTM.
Thang điểm đánh giá và phân tích kết quả:(1)Xác định điểm tối đacho
từng tiêu chí (trong thang điểm: 0; 1; 2 điểm) từ đó đánh giá điểm sốcủa
từngnhóm chỉ tiêu. (2) Phân bổ điểm cho các tiêu chí, cụ thể của mỗitiêu
chí, tối đa là 10 điểm; (3) Bộ khung chỉ thị để đánh giá mức bền vữngcủa
các KĐTM thơng qua các tiêu chí với tổng số điểm là 150; (4)Xácđịnh
thang điểmtương ứng với các mức độ đạt được của các nhóm tiêuchí và
được chia thành 3 mức cụ thể như sau:< 75 điểm: Chưa đạt
đượcmứcđ ộ b ề n v ữ n g ; t ừ 7 5 1 0 0 đ i ể m :Đ ô t h ị đ ạ t m ứ c b ề n v ữ n g ổ n đ ị n h ;
>100đ i ể m :Đôthịđạtmứcbềnvững.


CHƯƠNGIV.B À N LUẬN
4.1

Bàn luận về sự quan tâm của PTĐTBV trong QHĐT trên cơ
sởáp dụnghệthốngtiêuchí PTĐTBV

4.1.1 ÁpdụnghệthốngtiêuchíPTĐTBVtrongQHĐT
Việc vận dụng hệ thống tiêu chí ĐTBV trong q trình quy hoạch
chophépthựchiệntínhbềnvữngđượcliêntụctrongsuốtqtrìnhQH.Sựkếthợpcủacácchỉsốbềnvữngtrongbốicảnh
đơ thị cần phải được xem xétnhư một sự bỗ sung các cơng cụ lập quy hoạch để dự
đốn tác động củaviệcphát triểnđơthị trongtươnglai.
4.1.2 Áp dụng hệ thống tiêu chí PTĐTBV phân tích đánh giá hành
langpháttriển đơ thịTp.HCM, kiến nghịđiều chỉnhQHSDĐ.
- Khu vực hành lang phát triển về phía Nam, Đơng Namtiến
rabiển.Cụthể:KhuvựchuyệnCầnGiờ,QHSDĐcáckhudâncưhiệnhữuvà
pháttriển mớitheođịnhhướngkhudâncư nơngthơn;Đảmbả ocác
dịchvụdânsinhchocộngđồng;VùngđệmxanhdọcvenbờsơngLịngTàu và Nhà Bè, cần được
khai thác mở rộng để tránh những phát triển mớivenbờsông;Bảovệcânbằngnướcgần

với

tự

nhiên

của

những

khu

vựcchưax â y d ự n g . K h u v ự c h u y ệ n N h à B è ( K h u đ ô t h ị c ả n g H i ệ p P h
ư ớ c ) :xem xét giảm quy mô cho những phát triển khu công nghiệp, khu dân
cưmớiv à t ă n g k h ô n g g i a n m ở , m ặ t n ư ớ c , k h ô n g g i a n x a n h đ ể d u y t r ì
c á c hành lang thơng gió và tăng diện tích cần thiết để quản lý nước mưa hiệuquả. Phát triển các
KĐTM

theo

giải

pháp

“tập

trung

theo

cụm”

và

nhữngpháttriểnmớisẽđòihỏinhữngbiệnphápphòngchốnglũlụtrõràng.
- Hành lang phát triển về hướng Tây, Tây-Nam(một phần
huyệnBình Chánh và Hóc Mơn). Khu vực có tốc độ đơ thị hóa diễn ra rất
nhanh.QHSDĐ phát triển các KCN, KĐTM cần đề xuất các giải pháp QH
làmtăngdiệntíchkhơnggianmở,diệntíchmặtnước,hồđiềutiếtnước,…tạo


thành các hành lang thơng gió theohướng Tây Nam và bảo tồn đủ diệntích
cho quản lý nước mưa. Khuyến khích và có cơ chế quản lý quỹ đấtNơng
nghiệp, vườn cây ăn trái và các khu rừng đặc dụng phù hợp với
thựctrạngđánhgiácủakhuvực.
- Hành lang phát triển về phía Bắc, Tây Bắcgắn với Củ Chi,
HócMơn, khu vực phía Bắc đóng vai trị quan trọng trong việc quản lý
nướcmưa và khí hậu đơ thị. QHSDĐ trong điều chỉnh QHCXD đến 2020
là phùhợpvớinhữngđánhgiáthựctrạng,nênđượcthựcthivàkiểmsốtnghiêmngặt,kếthợpvớihànhlangDuLịch
SinhTháidọcsơng,khaithácnhữnggiá trị cảnh quan và hệ sinh thái tự nhiên trong khu
vực.

Khu

vực

Tây

Bắc,QHSDĐ2 0 2 0 c h i a v ù n g đ ấ t c h ư a x â y d ự n g h i ệ n n a y t h à n
h đ ấ t c ô n g nghiệpvàđấtởvớimậtđộxâydựngcao.Khuyếnnghịnêngiảmcáckhuvực phát triển

mới này và tăng không gian mở nhằm duy trì các hành langthơng gió và
tăng

diện

tích

sẵn

có

cho

việc

quản

lý

nước

mưa

hiệu

quả.PháttriểncácKĐTMvớigiảiphápQHtheomơhình“vànhđaisinhthái“.
- Hướng phát triển về Đông Bắc gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức ,
cụthể:Khu vực Quận thủ Đức:Việc phát triển nhiều các Khu dân cư đô
thịdàn trãi, mật độ thấp tại các khu vực thấp trũng nên ngăn lại để tránh
pháttriểnmớitạinhữngkhuvựccónguycơngậplụt cao.GiảiphápQHnê

ntậptrungpháttriểncácKĐTM dọccáchànhlanggiaothơngchínhtheomơ hình TOD với mật độ
cao, tránh tình trạng dàn trãi, dành khơng gianmở, mảng xanh và khơng
gian

tích

tụ

nước.

Những

khu

vực

mở

hiện

tạinênđượcbảovệ,tránhpháttriểnmớiđểlưunướctừnhữngkhuvựcdânc
ư lân cận trong quận Thủ Đức nên được duy trì.Khu vực một phần Quận2 và Quận 9,
QHSDĐ 2020 phân khu lại hơn 80% đất nông nghiệp hiệnhữu thành khu
dân cư, khu Công nghiệp và phát triển hạ tầng. Việc pháttriển mới tại
những

vùng

thấp

trũng

nên

được

hạn

chế

lại

để

tránh

nhữngpháttriểnmớitạivùngđồngbằngngậplụtcủasôngĐồngNai.Hơnn
ữa,