THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ
***
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Chuyên ngành: Thương mại quốc tế
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC
HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ
TOÀN CẦU
Họ và tên sinh viên : Lê Thị Kiều Trang
Mã sinh viên : 0851020203
Lớp : Anh 15 – Khối 7 KT
Khóa : 47
Người hướng dẫn khoa học : PGS, TS Bùi Ngọc Sơn

Hà Nội, tháng 5 năm 2012
MỤC LỤC
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN 6
DANH MỤC VIẾT TẮT ix
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản 4
1.1.1 Khái niệm bất động sản: 4
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 5
1.2 Thị trường bất động sản 8
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 8
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9
1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13
1.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15
1.3.1 Khách hàng 16

Hình 1.1 Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở 17
1.3.2 Hàng hóa bất động sản 17
1.3.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 18
1.3.4 Hình thức phân phối 19
1.3.5 Tình hình cạnh tranh 20
1.3.6 Cơ sở hạ tầng 20
1.3.7 Cung cầu và biến động giá cả 21
1.4 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 23
1.4.1 Cung – cầu trên thị trường bất động sản 23
1.4.2 Sự phát triển kinh tế 23
1.4.3 Sự gia tăng dân số 24
Hình 1.2 Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu bất động sản 24
1.4.4 Yếu tố pháp luật nói chung trong lĩnh vực đất đai 25
1.4.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ 27
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU 28
2.1 Thực trạng nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh suy
giảm kinh tế toàn cầu 28
2.1.1 Khách hàng 28
Biểu 2.1: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người 29
2.1.2 Hàng hóa bất động sản 30
2.1.3 Xác định quy mô và đặc tính của thị trường bất động sản 31
Biểu 2.2 Diễn biến VN-index 31




Biểu 2.3: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị 32
Biểu 2.4 : Nhu cầu đầu tư bất động sản 33
Đơn vị tính:% 33

2.1.4 Hình thức phân phối 34
2.1.5 Tình hình cạnh tranh 34
2.1.6 Cơ sở hạ tầng 35
Biểu 2.5 Giá thép xây dựng trong năm 2010 36
2.1.7 Cung cầu và biến động giá cả 36
Biểu 2.6 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 37
Đơn vị tính: căn 37
Biểu 2.7 Nguồn cung văn phòng Hà Nội 39
Đơn vị tính: m2 39
Biểu 2.8 Nguồn cung phân theo vị trí tại thị trường Hà Nội 39
Biểu 2.9 Nguồn cung khách sạn 3-5 sao tại TP Hồ Chí Minh năm 2011 40
Đơn vị tính: % 40
Biểu 2.10 Nguồn cung và tỷ lệ trống của các trung tâm mua sắm hiện đại 42
Biểu 2.11 Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM 43
Biểu 2.12 Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam 45
Bảng 2.1 Khung giá đất ở tại đô thị 46
Bảng 2.2 Thị trường văn phòng Hà Nội Q3/2010 (nguồn: CBRE) 48
Biểu 2.13 Giá thuê cao nhất tại một số thành phố tiêu biểu Châu Á ( QII/2010) 50
2.2 Thực trạng về các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam
trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 51
2.2.1 Cung cầu trên thị trường bất động sản 51
2.2.2 Sự phát triển kinh tế 52
Biểu 2.14 : Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua 53
Biểu 2.15 Tỷ lệ FDI đăng ký năm 2010 và 2011 55
2.2.3 Sự gia tăng dân số 55
2.2.4 Yếu tố pháp luật chung trong lĩnh vực đất đai 56
2.2.5 Quy hoạch về kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ 58
2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản hiện nay trong bối cảnh suy giảm
kinh tế toàn cầu 58
2.3.1 Những kết quả đã đạt được 59

2.3.2 Những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 60
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CỦA




THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH
SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU 65
3.1 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới trong
bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 65
3.1.1 Xu hướng và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 65
3.1.2 Triển vọng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới: 68
3.2 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản
Việt Nam hiện nay trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu 69
3.2.1 Đối với Nhà nước 69
3.2.2 Đối với hệ thống Ngân Hàng 77
3.3.3 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư 79
KẾT LUẬN 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87




DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN 6
DANH MỤC VIẾT TẮT ix
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
Hình 1.1 Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở 17

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu bất động sản 24
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU 28
Biểu 2.1: Tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu người 29
Biểu 2.2 Diễn biến VN-index 31
Biểu 2.3: Cơ cấu các kênh đầu tư của các hộ gia đình thành thị 32
Biểu 2.4 : Nhu cầu đầu tư bất động sản 33
Đơn vị tính:% 33
Biểu 2.5 Giá thép xây dựng trong năm 2010 36
Biểu 2.6 Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội 37
Đơn vị tính: căn 37
Biểu 2.7 Nguồn cung văn phòng Hà Nội 39
Đơn vị tính: m2 39
Biểu 2.8 Nguồn cung phân theo vị trí tại thị trường Hà Nội 39
Biểu 2.9 Nguồn cung khách sạn 3-5 sao tại TP Hồ Chí Minh năm 2011 40
Đơn vị tính: % 40
Biểu 2.10 Nguồn cung và tỷ lệ trống của các trung tâm mua sắm hiện đại 42
Biểu 2.11 Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM 43
Biểu 2.12 Lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam 45
Bảng 2.1 Khung giá đất ở tại đô thị 46
Bảng 2.2 Thị trường văn phòng Hà Nội Q3/2010 (nguồn: CBRE) 48
Biểu 2.13 Giá thuê cao nhất tại một số thành phố tiêu biểu Châu Á ( QII/2010) 50
Biểu 2.14 : Vốn FDI đăng ký vào BĐS các năm qua 53




Biểu 2.15 Tỷ lệ FDI đăng ký năm 2010 và 2011 55
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHỤC HỒI CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG BỐI CẢNH

SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU 65
KẾT LUẬN 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
Hà nội, ngày tháng năm




Giáo viên hướng dẫn ký
PGS,TS Bùi Ngọc Sơn








DANH MỤC VIẾT TẮT
1. DANH MỤC VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT
Chữ viết tắt Tên tiếng việt
BĐS Bất động sản
TP Thành phố
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TT BĐS Thị trường bất động sản
TTCK Thị trường chứng khoán
2. DANH MỤC VIẾT TẮT TIẾNG ANH
Chữ viết tắt Tên tiếng anh Tên tiếng việt
CBRE CB Richard Ellis Công ty Quản lý và Tiếp thị bất

động sản CB Richard Ellis
Vietnam
FDI Foreign direct investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài
ODA Official Development
Assistance
Hỗ trợ phát triển chính thức
WTO World Trade Organization Tổ chức thương mại thế giới

















LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Giữ một vị trí vô cùng quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi
quốc gia, thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các thị trường khác
như thị trường lao động, thị trường nguyên vật liệu xây dựng, thị trường công nghệ
và đặc biệt là thị trường tài chính. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, tỷ

trọng bất động sản trong tổng của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường
chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi quốc gia. Các hoạt động gắn
liền với BĐS chiếm 30% trong tổng hoạt động của nền kinh tế quốc dân.
1
Trong suốt hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản luôn là thị trường đóng vai
trò chủ chốt trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam. Dù còn non trẻ, song thị
trường bất động sản nước ta đã có những thành tựu nhất định. Cụ thể, thị trường bất
động sản Việt Nam đã trải qua ba cơn sốt vào các năm 1993-1994, cơn sốt thứ hai
vào năm 2001-2002 và đặc biệt gần đây nhất là năm 2007- 2008 với sự bùng nổ của
phân khúc căn hộ cao cấp và các khu nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, vào năm 2008, nền kinh tế Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêm
trọng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, mà lý do chính xuất phát từ cuộc
khủng hoảng tài chính của Mỹ, dẫn tới thị trường bất động sản nước ta suy giảm
mạnh và hiện tại vẫn đang loay hoay tìm lối thoát. Để ổn định nền kinh tế vĩ mô,
Nhà nước đã ban hành một số chính sách về tài chính và tín dụng. Tuy nhiên, những
chính sách này vẫn chưa thực sự hiệu quả, mà còn làm giảm tính thanh khoản của
thị trường bất động sản.
Khó khăn về nguồn vốn là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến dự bất ổn
của thị trường.
Chính vì vậy, để khắc phục những thiệt hại mà thị trường bất động sản phải
gánh chịu, và thúc đẩy sự phục hồi của của thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà
nước cần kết hợp với hệ thống ngân hàng cũng như các doanh nghiệp kinh doanh
trong lĩnh vực này để tìm ra đường lối đúng đắn và phương thức hợp lý đưa thị
1
/> 1



trường bất động sản nước ta thoát khỏi sự bế tắc.
2. Tình hình nghiên cứu

Khủng hoảng kinh tế luôn là một đề tài hấp dẫn thu hút nhiều chuyên gia, các
nhà nghiên cứu kinh tế trên thế giới đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu về nguyên nhân
cốt lõi của nó để tìm ra giải pháp. Trường hợp cụ thể, cuộc khủng hoảng Châu Á
vào năm 1997 đã được rất nhiều nhà kinh tế học mang ra phân tích, mổ xẻ một cách
rất chi tiết, kỹ lưỡng. Trong đó, phải kể đến “ Suy ngẫm lại sự thần kỳ của Đông Á”
của nhà kinh tế học Joseph E.Stiglitz. Cuốn sách là một tổng kết khá mới mẻ và thú
vị về nhiều khía cạnh của Đông Á sau khi đã khảo sát về cuộc khủng hoảng cũng
như sự phục hồi của khu vực này.
Bên cạnh đó, có thể khẳng định, BĐS là một bộ môn nghiên cứu khoa học phổ
biến trên thế giới với nhiều khía cạnh nhỏ như kinh tế học BĐS, kinh doanh BĐS,
hay tài chính BĐS…Có thể kể đến một số nghiên cứu về BĐS như “Kinh tế học
BĐS ” năm 2006, của đồng ba tác giả là Walter Roy Huber, William H.Pivar và
Levin P.Mesick viết về nền kinh tế BĐS cũng như mối quan hệ cung cầu trên thị
trường đó. Ngoài ra, cũng đã có những nghiên cứu về những giải pháp để đối phó
với tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008- 2009 đến TT BĐS Việt Nam
ví dụ như khóa luận tốt nghiệp Đại Học Ngoại Thương 2010 “ Một số giải pháp
nhằm đối phó với những tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế 2008- 2009 đến TT
BĐS Việt Nam hiện nay” của sinh viên Phan Xuân Cảnh. Tuy nhiên, những nghiên
cứu này cập nhật những số liệu mới nhất trong những năm gần đây 2011 và đầu
năm 2012 .
Chính vì vậy, có thể khẳng định đề tài “ Thực trạng và giải pháp thúc đẩy sự
phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bối cảnh suy
giảm kinh tế toàn cầu” không trùng lặp với những nghiên cứu trước đây.
3. Mục đích nghiên cứu :
Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá và phân tích thực trạng của TT BĐS Việt
2



Nam trước tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu, khóa luận đề xuất một số giải pháp

để nhằm thúc đẩy sự phục hồi của TT BĐS Việt Nam trong giai đoạn này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu :
Đối tượng nghiên cứu :
Đối tượng nghiên cứu là TT BĐS Việt Nam trong bối cảnh giảm kinh tế toàn cầu.
Phạm vi nghiên cứu :
Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực trạng TT BĐS Việt Nam trong giai đoạn
cuối năm 2007 đến đầu năm 2012.
Về không gian: TT BĐS Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu.
Về nội dung: Phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy
sự phục hồi của TT BĐS Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu :
Để giải quyết những vấn đề đặt ra, khóa luận đã sử dụng kết hợp nhiều
phương pháp, vận dụng lý thuyết với thực tế, và kết hợp với các phương pháp cụ
thể như: phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp thống kê, đánh giá, hệ
thống…để khái quát hóa và phân tích, nhận xét thực tiễn theo mục đích của đề tài.
6. Bố cục của khóa luận :
Tên đề tài: “ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHỤC
HỒI CUẢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY TRONG
BỐI CẢNH SUY GIẢM KINH TẾ TOÀN CẦU ” .
Ngoài các phần mục lục, danh mục bảng biểu, lời mở đầu, kết luận và danh
mục tài liệu tham khảo thì bài khóa luận được chia ra làm 3 chương chính như sau:
Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay trong bối
cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu .
Chương 3: Giải pháp nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản
Việt Nam trong bối cảnh suy giảm kinh tế toàn cầu.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới PGS,TS Bùi Ngọc Sơn vì
3

những hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của thầy trong thời gian em thực hiện khóa
luận.
CHƯƠNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản:
Khi được thành lập và được cả thế giới công nhận, quyền sử dụng đất đai cũng
như những tài nguyên liên quan đến đất đai chính là tài sản cơ bản của mỗi quốc
gia. Ngày nay, con người đã và đang tìm ra những tài sản mới, tuy nhiên không thể
phủ nhận rằng đất đai chính là nền tảng tạo ra tài sản của quốc gia.
Trong quá trình phát triển nhân loại, tài sản được phân chia thành hai loại:
“động sản” và “ bất động sản”. Trong đó, “động sản” có thế di chuyển được từ nơi
này đến nơi khác, còn BĐS thì không thể di dời được. Cách phân loại này bắt nguồn
từ luật thời La Mã cổ đại và đến nay vẫn được mọi người thừa nhận giá trị. Theo đó,
BĐS được hiểu không chỉ là đất đai mà còn là những vật chất trong lòng đất và
những vật do con người tạo ra trên bề mặt đất đó.
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về BĐS khác nhau, tuy nhiên pháp luật của
các quốc gia trên thế giới đều gặp nhau ở một điểm chung, coi BĐS gồm đất đai và
tài sản gắn với đất đai. Tuy nhiên, mỗi quốc gia với hệ thống pháp luật riêng lại tạo
ra ranh giới giữa hai khái niệm là động sản và BĐS.\
Theo wikipedia định nghĩa, “Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một
số nước như Anh, Úc, Mỹ hay Canada) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì
dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Đó có thể là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên
hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi
mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản
2
.”
Ngoài ra, có một số khái niệm khác về BĐS, theo điều 520 của Bộ Luật dân sự
Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa được hái khỏi cây là BĐS, nếu

2
/> 4



hái khỏi cây được coi là động sản ”. Tuy nhiên, theo điều 100 của Luật dân sự Thái
Lan lại quy định rằng “ BĐS là đất đai và những vật đi liền với đất đai hoặc hợp
thành một hệ thống nhất với đất đai cũng như các tài sản gắn với việc sở hữu đất ”.
3
Còn đối với Việt Nam, theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995), BĐS là tài
sản không di dời được bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng đi liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với
nhà ở
- Các tài sản khác gắn với đất đai
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật, các văn phòng khách sạn.
Theo khái niệm này, BĐS không chỉ là đất đai không thể di dời được (như nhà
cửa, văn phòng hay các trung tâm thương mại, khách sạn) mà còn là các tài sản
không thể tách rời các các công trình xây dựng đó (như các máy móc thiết bị điều
khiển hoạt động của công trình hay các tài sản dính liền với đất đai: chuồng trại,
vườn cây…)
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
1.1.2.1 Tính cá biệt và khan hiếm
Do bề mặt trái đất có sự giới hạn về mặt diện tích, nên đất đai có tính chất cá
biệt và khan hiếm (TS. Bùi Văn Huyền – TS. Đinh Thị Nga, 2011, tr.13). Từ đó,
tính cá biệt và khan hiếm của BĐS được hình thành. Cụ thể, tính khan hiếm của đất
đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng khu vực, hay địa phương Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai đã tạo nên tính cá biệt
của BĐS. Có thể thấy, một mảnh đất, một căn nhà gần như không thể lăp lại về vị
trí địa lí. Trên TT BĐS, dù là hai công trình gần nhau và có thiết kế như nhau, tuy

nhiên cũng khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau bởi vì chúng có địa
điểm, và không gian khác nhau. Ngay cả trong một tòa nhà cao tầng hay khu chung
cư, thì các căn phòng cũng có phương hướng và cấu tạo khác nhau. Do đó, vị trí địa
lí của BĐS cũng là yếu tố có ý nghĩa vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và
giá cả BĐS. Trên thực tế, những BĐS nằm tại khu vực trung tâm hay tại một thành
3
/> 5



phố lớn sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS cùng loại nằm ở vùng ven trung tâm hay
ngoại thành. Những BĐS nằm tại các ngã ba, ngã tư, các khu vực giao thông chính
sẽ có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc xem xét, đánh giá vị trí
BĐS là cực kỳ quan trọng và có ảnh hưởng tới việc xác định giá đất. Ngoài ra,
chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế của kiến trúc sư đã mang lại sự độc đáo,
khác biệt, cũng như làm thỏa mãn sở thích của khách hàng, tạo nên tính cá biệt của
hàng hóa BĐS.
1.2.1.2 Tính bền lâu
Nếu như bất kỳ loại hàng hóa nào đều bị hư hỏng theo thời gian thì BĐS được
coi là tài sản tồn tại vĩnh viễn. Điều này có được là do tính chất bền lâu của BĐS,
không thể bị tiêu hủy, trừ khi có thiên tai, lũ lụt hay xói lở. Đồng thời, các công
trình xây dựng hay các vật thể kiến trúc sau một thời gian sử dụng và được tái tạo,
nâng cấp thì tuổi thọ có thể lên tới hàng trăm năm thậm chí là lâu hơn. Do vậy, tính
lâu bền của BĐS chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và các công trình xây dựng.
Ở đây, tuổi thọ của BĐS được phân chia thành hai loại là “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi
thọ vật lý”.
4
Có chi phí sử dụng ngang bằng với lợi ích thu được, “tuổi thọ kinh tế”
kết thúc trong điều kiện TT BĐS và trạng thái hoạt động của thị trường bình thường
mà chi phí sử dụng lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Còn “tuổi thọ

vật lý” thì dài hơn “tuổi thọ kinh tế” khá nhiều vì nó kết thúc khi các kết cấu của
công trình xây dựng hay vật kiên trúc bị hư hỏng. Trong trường hợp này, xét thấy
nếu cải tạo, nâng cấp BĐS đem lại nhiều lợi ích hơn là việc phá đi và xây mới thì “
tuổi thọ vật lý” có thể kéo dài hơn so với “tuổi thọ kinh tế”. Trên thực tế, nhiều
quốc gia trên thế giới đã cho rằng “tuổi thọ kinh tế” của BĐS có mối quan hệ chặt
chẽ với mục đích sử dụng của BĐS đó. Ví dụ, đối với nhà ở hay khách sạn thì “ tuổi
thọ kinh tế” thường trên 40 năm; còn nhà xưởng công nghiệp hay nhà ở phổ thông
là trên 45 năm .
1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Đặc điểm này được thể hiện khá
4
Cục Quản lý nhà – Bộ Xây Dựng , Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS ,
truy cập ngày 25/ 3/ 2012
6



mạnh mẽ giữa các hàng hóa BĐS. Sự ra đời hay tồn tại của BĐS này là điều kiện ra
đời hay mất đi, làm tăng hay giảm giá trị cũng như giá trị sử dụng của hàng hóa
BĐS kia. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước hay các doanh nghiệp nước ngoài
đầu tư xây dựng các công trình xây dựng hay cơ sở hạ tầng tại một khu vực thì sẽ
làm tăng vẻ đẹp cũng như giá trị sử dụng của BĐS tại nơi đó. Ví dụ, một con đường
mới được mở sẽ dẫn tới sự ra đời của các khu dân cư, các khu công nghiệp hay
thương mại, dịch vụ trên trục đường đó.
1.2.1.4 Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
BĐS là loại hàng hóa có tính thích ứng cao. Trong quá trình sử dụng, BĐS có
thể được điều chỉnh theo mục đích sử dụng để đáp ứng nhu cầu của con người,
nhằm làm thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các hoạt
động khác mà không làm mất đi những nét đặc trưng của nó.

b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hóa BĐS là tài sản có giá trị lớn và có tính lâu bền, lại rất đa dạng,
phong phú về chủng loại. Do đó, việc quản lí BĐS phức tạp hơn so với các hàng
hóa thông thường khác, đòi hỏi người quản lí BĐS phải có khả năng và chi phí quản
lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung, mọi loại hàng hóa đều chịu ảnh hưởng của đặc điểm này. Tuy
nhiên, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ hơn so với các loại hàng hoá thông
thường khác. Bởi vì mỗi một dân tộc, một vùng hay lãnh thổ khác nhau lại có nhu
cầu về BĐS khác nhau, phụ thuộc vào tập quán, tâm lí cũng như thị hiếu của người
dân sống tại đó. Thậm chí, ngay cả các vấn đề về tâm linh, hay tín ngưỡng, tôn giáo
cũng chi phối mạnh mẽ đến nhu cầu và hình thức của BĐS.
1.1.3 Phân loại bất động sản
7



Ra từ nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước, BĐS được chia thành ba loại:
BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
1.1.3.1 Bất động sản có đầu tư xây dựng
BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: nhà ở, BĐS nhà xưởng và các công
trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội ), hay
BĐS là trụ sở làm việc Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất
(bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai) chiếm tỷ trọng lớn hơn cả, và chịu
ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này khá phức tạp và có
tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát
triển bền vững quốc gia. Chính vì vậy, nhóm này chiếm đại đa số trong các giao
dịch trên TT BĐS trong nước cũng như nhiều nước trên thế giới.
1.1.3.2 Bất động sản không đầu tư xây dựng
BĐS không đầu tư xây dựng là loại bất động sản, trong đó đất nông nghiệp

chiếm phần lớn (dưới dạng tư liệu sản xuất). Loại BĐS này bao gồm các loại đất
hiếm, đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, hay đất chưa sử dụng ….
1.1.3.3 Bất động sản đặc biệt
BĐS đặc biệt bao gồm các BĐS như di sản văn hóa vật thể, di tích lịch sử, các
công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ, hay nghĩa trang… Đặc điểm của BĐS đặc
biệt là khả năng tham gia thị trường của loại BĐS này rất thấp.
5
* Có thể thấy, việc phân chia BĐS thành ba loại như trên là rất cần thiết để
đảm bảo xây dựng một cơ chế chính sách về BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế -
văn hóa - xã hội của nước ta.
1.2 Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Bản thân TT BĐS không tự dưng có mà phụ thuộc vào các yếu tố để BĐS trở
thành hàng hoá, được mua bán và trao đổi trên thị trường.
Theo các chuyên gia hay nhà nghiên cứu về TT BĐS, BĐS có thể hiểu theo
5
/> 8



một số cách sau:
- Khái niệm 1: TT BĐS là nơi hình thành các quyết định xem ai là người tiếp
cận BĐS cũng như mục đích và cách sử dụng BĐS.
- Khái niệm 2: TT BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động trao đổi, chuyển nhượng
hay thế chấp…và cung cấp các dịch vụ đi kèm như môi giới, tư vấn… giữa các chủ
thể trên thị trường. Trong đó, Nhà nước có ảnh hưởng mang tính quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TT BĐS.
- Khái niệm 3: TT BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS bao gồm
chuyển nhượng, thế chấp, hay cho thuê các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Có thể thấy, có nhiều khái niệm về BĐS, xong có thể tổng quát lại các ý trên

thành khái niệm sau:
TT BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên liên quan. Đó là
“nơi” diễn ra hoạt động mua bán, chuyển nhượng, hay thế chấp…và cung cấp các
dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị
trường. Trong đó, Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh của TT BĐS. (PGS,TS Nguyễn Thanh Trà và TS
Nguyễn Đình Bồng, 2004, tr.9)
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.2.2.1 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ
hoá và tài chính hoá
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đây là giai đoạn đơn giản nhất trong quá trình hình
thành và phát triển TT BĐS. Trong giai đoạn này, mỗi một người đều có thể tự tạo
dựng cho mình một ngôi nhà chỉ với một mảnh đất. Và ngôi nhà đó được gọi là
BĐS. Trong cấp độ sơ khởi, các chính sách hay cơ chế liên quan đến đất đai, các cơ
quan quản lí và chủ đất đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đối với cấp độ này, do sự hạn chế về diện
tích đất đai và khả năng thi công xây dựng, không phải ai cũng có thể tạo lập nên
một tòa nhà, hay một dự án BĐS lớn, vì vậy cần đến các doanh nghiệp, các công ty
9



xây dựng. Khác với cấp độ sơ khởi, các chính sách liên quan đến xây dựng và các
cơ quan quản lí, các doanh nghiệp xây dựng đóng vai trò tiên quyết trong cấp độ
này.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đây là giai đoạn bùng nổ của các doanh nghiệp,
các công ty phát triển BĐS. Tuy nhiên, do mức độ hạn chế của các điều kiện buôn
bán, giao dịch BĐS, không phải bất kỳ doanh nghiệp nào cũng có đủ năng lực, đủ
nguồn tài chính để phát triển BĐS cho đến khi sản phẩm được tung ra thị trường.
Trong cấp độ tiền tệ hóa, các chính sách ngân hàng, các cơ quan quản lí và các

ngân hàng chiếm vị trí quyết định trong các hoạt động trên thị trường. Đặc biệt,
ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc tham gia vào các dự án.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Đó là giai đoạn mà TT BĐS phát triển mạnh
hơn, quy mô lớn hơn nhiều. Tuy nhiên, bởi vì nguồn vốn dài hạn của ngân hàng có
hạn, cho nên hoặc không thể tiếp tục cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay
hoặc phải đối mặt với những rủi ro. Vì thế, các ngân hàng phải tài chính hóa các
khoản tài trợ, khoản cho vay hay thế chấp đối với thị trường này nhằm đa dạng hóa
nguồn vốn. Đây là cấp độ cao nhất trong quá trình từ lúc hình thành cho đến khi
phát triển của TT BĐS.Trong cấp độ này, các cơ quan quản lí, các tổ chức tài chính
cũng như thể chế hay chính sách về tài chính đóng vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không phải mỗi một quốc gia, mỗi một nền kinh tế, mỗi
một TT BĐS đều trải qua tuần tự từng cấp độ như trên. Cũng không nhất thiết cấp
độ này kết thúc rồi mới chuyển sang cấp độ khác. Và cũng không nhất thiết rằng các
cấp độ phát triển của TT BĐS phải trải qua một lượng thời gian như nhau. Mà mỗi
một nền quốc gia với hệ thống chính trị, pháp luật hay điều kiện kinh tế, văn hóa,
xã hội khác nhau lại có cách áp dụng hay có sự phát triển 4 giai đoạn này khác
nhau. Đặc biệt là các quốc gia đã phát triển qua cả bốn cấp độ như Úc hay New
Zealand, BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ cao. Ngoài ra, đối với các nước
có nền kinh tế chuyển đổi, thường áp dụng đồng thời tất các chính sách, cơ chế theo
chuẩn của nền kinh tế thị trường hiện nay, thì TT BĐS đã đạt ở cấp độ phát triển cao
nhất là cấp độ tài chính hóa.
1.2.2.2 Chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác
10



Theo như nhiều nghiên cứu, chu kỳ dao động của TT BĐS gồm có 4 giai
đoạn là : phồn vinh, suy thoái, đóng băng và phục hồi. Có thể thấy rõ ràng điều này
trong quá trình vận động của TT BĐS Việt Nam. Chu kỳ này không chỉ đúng ở Việt
Nam mà còn đúng với những nền kinh tế hàng đầu trên thế giới. Chẳng hạn như TT

BĐS nước Mỹ từ năm 1870 đến năm 1973 đã trải qua 6 chu kỳ dao động trong gần
1 thế kỷ, mỗi chu kỳ kéo dài trong khoảng 18 năm; hay từ năm 1956 đến nay, TT
BĐS nước Nhật đã trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 10 năm. Thậm chí,
ngay cả những thị trường hình thành chưa lâu như TT BĐS Trung Quốc cũng trải
qua 4 chu kỳ dao động, đặc biệt là trong một khoảng thời gian rất ngắn từ năm 1992
đến 1994.
6
1.2.2.3 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước
Hàng hóa BĐS mang tính cố định, không thể di dời được, và chịu tác động
của yếu tố tâm lí, thị hiếu cũng như tập quán. Tuy nhiên, mỗi một vùng, mỗi
một địa phương với vị trí địa lý, điều kiện kinh tế, và văn hóa khác nhau dẫn
đến tập quán, tâm lí và thị hiếu của người dân cũng khác nhau. Chính vì thế,
hoạt động của TT BĐS mang tính vùng miền sâu sắc.
Bên cạnh đó, TT BĐS không tập trung, trải rộng trên cả nước. Do sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng miền, do trình độ phát triển về kinh tế- văn hóa- xã
hội ở các khu vực là khác nhau, nên TT BĐS thường tập trung nhiều hơn ở một số
thành phố, khu vực phát triển và đông dân cư. Trên thực tế, nếu như hàng hóa BĐS
dư thừa ở khu vực này cũng không thể di mang sang một khu vực khác để bán
được.
Ngoài ra, điều kiện phát triển kinh tế của mỗi địa phương, mỗi khu vực ảnh
hưởng tới quy mô của TT BĐS ở nơi đó. Ở các đô thị có trình độ phát triển kinh tế
cao hơn thì hoạt động kinh doanh BĐS ở đó sẽ sôi động hơn, quy mô hơn so với
6
Phòng QLý TTBĐS- Cục Quản Lý Nhà, Đặc Điểm Của Thị Trường Bất Động Sản,
/>San-Phan-II.aspx
11

vùng nông thôn hay miền núi
1.2.2.4 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Trong quá trình phát triển của TT BĐS, pháp luật hầu như chi phối mọi hoạt
động kinh doanh trên TT BĐS qua những quy định về mua bán, thế chấp, cho vay,
cho thuê…Trên thực tế, yếu tố này có thể làm tăng, hay hạn chế sự phát triển của
TT BĐS, thậm chí là xóa bỏ sự tồn tại của nó bởi hàng hóa BĐS gắn liền với
đất đai, mà đất đai thì chịu sự quản lý của Nhà nước.
Thêm vào đó, BĐS là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, là món quà mà
thiên nhiên ban tặng cho con người, các giao dịch trên TT BĐS có tác động
mạnh mẽ đến phần lớn các hoạt động về kinh tế cũng như xã hội. Vì vậy, có thể
nói, hệ thống pháp luật nói chung về BĐS, đặc biệt là về đất đai và nhà ở chi
phối và điều chỉnh một cách chặt chẽ các vấn đề liên quan đến TT BĐS để xây
dựng một TT BĐS lành mạnh, minh bạch, đảm bảo lợi ích của các bên tham
gia, của Nhà nước cũng như lợi ích chung của toàn xã hội.
Ví dụ, những quy định pháp luật liên quan đến điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất, hay thủ tục cần thiết để chuyển quyền sử dụng đất có ảnh hưởng to lớn tới
các hoạt động trên TT BĐS. Do vậy, để tạo điều kiện cho TT BĐS phát triển một
cách mạnh mẽ, Nhà nước cần phải có những quy định, chính sách phù hợp về điều
kiện thực hiện quyền chuyển quyền, trình tự thủ tục thực hiện chuyển quyền. Chính
vì giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi một đất nước,
nên Chính phủ các nước hầu hết đều chú trọng đến TT BĐS nói chung và BĐS nói
riêng, luôn xem xét, cân nhắc để điều chỉnh các chính sách về BĐS và TT BĐS sao
cho hợp lý nhằm mục tiêu phát triển bền vững thị trường này.
1.2.2.5 Là một dạng thị trường không hoàn hảo
Bởi vì mang tính khu vực sâu sắc, mà mỗi một vùng, một địa phương lại
có điều kiện tự nhiên khác nhau, truyền thống và tập quán đa dạng, thị hiếu,
tâm lí của người dân cũng khác nhau, chính vì vậy, TT BĐS được coi là thị
trường không hoàn hảo.
Thậm chí, ngay cả sự am hiểu của người mua cũng như người bán về giao dịch
12