Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Chuyên đề tốt nghiệp
Đề tài: Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng đối với mọi quốc gia,
là đầu vào quan trọng liên quan đến mọi lĩnh vực KT-VH-XH.
Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hoá , hiện đại hoá, tốc độ
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về đất đai đóng vai trò quan trọng
cho sự phát triển của mọi ngành kinh tế, chính điều đó đã làm cho giá trị của
đất ngày càng cao. Tình trạng sốt đất trong mấy năm gần đây chủ yếu là do sự
mất cân đối giữa cung cầu đã đẩy giá đất lên mức cao. Hàng năm, Nhà nước
dựa vào sự biến động của đất đai ban hành khung giá đất làm công cụ quản lý
tài chính đất đai. Tuy nhiên việc xác định giá đất trong từng thời kỳ của Nhà
nước vẫn còn nhiều bất cập đẫn đến sự chênh lệch lớn giữa mức giá Nhà nước
quy định với giá thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam còn rất " non
trẻ", nó chỉ thực sự diễn ra sôi động trong mấy năm gần đây. Thực trạng về
giá cả đất đai không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường BĐS khi mà
tỷ lệ giao dịch ngầm, đầu cơ về đất đai ngày càng trở lên gia tăng mà đồng
thời khiến cho ngân sách Nhà nước thất thu một khoản thuế lớn. Thị trường
BĐS được đánh giá là thị trường tiềm năng của nền kinh tế tương lai, sự
không ổn định của thị trường chính là nguy cơ tiềm ẩn cho nền kinh tế quốc
gia. Việc tìm ra một giải pháp xác định giá đất phù hợp với thị trường là một
trong những tiêu chí giúp cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và phát
triển.
Nhận thấy được sự ảnh hưởng to lớn của giá đất đối với sự phát triển
của thị trưòng BĐS, tôi đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu của mình là
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
1
Chuyên đề tốt nghiệp
“Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản ”.
Mục đích nghiên cứu đề tài:
- Hệ thống hoá cơ sở về giá quyền sử dụng đất
- Đánh giá thực trạng giá quyền sử dụng đất và các nhân tố tác động đến giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp xây dựng giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội
nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hà Nội
Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, các phương pháp được sử dụng là:
- Phương pháp thu thập thông tin.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
- Phương pháp logic.
Kết cấu đề tài nghiên cứu gồm:
Chưong I: Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng về giá đất và các nhân tố tác động đến giá đẩt
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Chương III: Một số giải pháp xây dựng giá đất nhằm thúc đẩy sự phát
triển của thị trường BĐS.111
Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các cô chú trong Viện nghiên cứu
Địa chính, TS. Trần Tú Cường (Trưởng phòng nghiên cứu thị trường BĐS)
cùng các thầy cô trong khoa Bất động sản và Địa chính, đặc biệt là cô giáo,
ThS. Ngô Thị Phương Thảo đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành tốt đề tài
nghiên cứu này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
2
Chuyên đề tốt nghiệp

Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Hà Thu
CHƯƠNG I. CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT
I. Tổng quan về giá đất
1. Khái niệm và bản chất của giá đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc
phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai là người
ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất
đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường,
giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về
phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
3
Chuyên đề tốt nghiệp
diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai.
Vì vậy ta có thể khái niệm được giá đất là:
Giá đất ( Giá QSDĐ) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng đất

2. Vai trò của việc xác định giá đất
Theo khoản 1, điều 2 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đích
của việc ban hành giá các loại đất nhằm làm căn cứ cho việc:
- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật;
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho
các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật
Đất đai năm 2003;
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của
doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật
Đất đai năm 2003;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
4
Chuyên đề tốt nghiệp
2003;
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật
Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất ở đô thị hiện
nay là giá thị trường, nhưng Nhà nước lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất
( Thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ..) trên
cơ sở giá thấp (Giá cụ thể của các địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp

hơn nhiều so với thị trường trong khi xử lý chính sách đền bù giải toả lại phải
thực hiện theo giá cao dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu một
khoản lớn. Giá thấp trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường
đã đẩy thị trưòng vào hoạt động không minh bạch như giao dịch ngầm, đầu
cơ, cơ chế "xin cho", những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất đai vẫn còn
tồn tại. Chính vì thế ra việc quy định phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất còn nhằm mục đích lam cho giá đất quy định phù hợp với
thực tiễn và góp phần làm minh bạch thị trường BĐS, khắc phục tình trạng
bao cấp về giá đất, chống thất thu về giá trị QSDĐ.
3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất
Giá đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi ích của thửa đất
mang lại cho người chủ sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai thác nhiều thì
giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Trong đó các yếu tố cấu thành lên
giá đất bao gồm:
3.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt
đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tuỳ thuộc đối với chế độ xã hội mà
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
5
Chuyên đề tốt nghiệp
tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có chỉ có địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu

được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh
lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa
đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều
kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm...bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những thửa đất có độ
phì thấp hơn, xa đường giao thông...Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là
khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang
lại Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng
không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi
có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước
là người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm.)
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi
xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
6
Chuyên đề tốt nghiệp
giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất
trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác
nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều
kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất.
Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng
biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu
tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Ðịa tô chênh
lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm

canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh.
3.2 Đơn giá trên một m2 đất
: Đơn giá trên một m2 đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên
một đơn vị m2 đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các thửa đất
đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô
mang lại của mỗi thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất đó thu
được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và
mức giá này đã được UBND tỉnh , Thành phố quy định và được ban hành vào
01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
7
Chuyên đề tốt nghiệp
liên quan đến thửa đất đó.VD như đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được
xác định dựa trên: loại đô thị I, II..., loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt
đường phố, ngõ...
3.3 Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá
trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất.
Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước

và NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu diễn qua sơ đồ
sau:
Yếu tố
cấu
thành lên
địa tô
===> Đơn giá của
một m2 đất
===> Diện tích
sử dụng
===> Giá trị của thửa
đất cần định giá
Trong đó:
Giá của một
thửa đất cần
định giá
=
Diện tích đất
sử dụng (m2)
ҳ Đơn giá trên một
m2 đất (đồng/m2)

II. Căn cứ, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất
1. Căn cứ xác định giá đất
Việc xác định giá đất phải được tiến hành trên các căn cứ sau:
- Luật đất đai 1993
- NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định về khung giá các loại đất để
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46

8
Chuyên đề tốt nghiệp
tính thuế chuyển quyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi .
- NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá các loại đất
- Luật đất đai2003
- Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực hiện
NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004).
- Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày
16/11/2004).
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004)
1.1 Phân loại đất
Theo Luật đất đai 2003:
- Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định
của Chính Phủ
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở (đất ở nông
thôn, đất ở tại đô thị ); đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất xây dựng trụ sở
cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất
sản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công
cộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá ,y tế,
giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích
lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
9

Chuyên đề tốt nghiệp
khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có
công trình là đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang và
mặt nước chuyên dùng
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng
1.2 Đối với đất ở nông thôn
Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, căn cứ xác định
giá dựa trên việc tiến hành phân vùng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể
- Nhóm đất nông nghiệp
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại
đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa
giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.
+ Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối
được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung
tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp
dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất;
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối
hơn và xa đường giao thông hơn.
- Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Đối với đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây
dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao
thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
10
Chuyên đề tốt nghiệp

tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá,
danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy
định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là
đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí
của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung
du, miền núi để định giá.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực
thuộc địa giới hành chính cấp xã:
+ Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính
nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ,
trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu
chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao
thông hoặc gần chợ nông thôn.
+ Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp
với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch,
khu chế xuất.
+ Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc:
khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ vào khả năng
sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo
nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
11
Chuyên đề tốt nghiệp
thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó

theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
1.3. Đối với đất đô thị
Căn cứ xác định giá đất dựa vào việc hân loại đô thị, đường phố, vị trí
đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất
Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và
các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an
ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng
cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính
phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông
nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại
đường phố và vị trí đất để định giá.
+ Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
+ Phân loại đường phố : Loại đường phố trong từng đô thị được xác
định căn cứ chủ yếu dựa vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới
trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố
có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô

thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều
kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự
từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi
hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng
sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó
được xếp vào loại đường phố tương ứng.
+ Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng
đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thu lợi hơn.
1.4 Đất khu vực giáp ranh và đất chưa sử dụng
Đối với khu vực đất giáp ranh thì căn cứ xác định giá đất được quy
định rõ tại Điều 12 NĐ188/2004/NĐ-CP.
Đất chưa sử dụng được quy định rõ tại NĐ123/2007/NĐ-CP: Đối với
các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng khi cần định giá thì UBND các
tỉnh căn cứ vào giá các loại đất liền kề để quy định mức giá phù hợp.
2. Nguyên tắc chung của việc xác định giá đất
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
13
Chuyên đề tốt nghiệp
Việc xác định giá đất có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ trong
công tác quản lý tài chính của Nhà nước đối với đất đai mà còn ảnh hưởng
đến hoạt động của thị trường Bất động sản vì vậy việc tiến hành xác định giá

trị của đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1, Điều 56,
Luật đất đai 2003:
- Sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình
thưòng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng trên QSDĐ thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá ngang nhau;
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như…
Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá đất phải tuân
thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất, nguyên
tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc nhất
quán…
3. Phương pháp xác định giá đất
Theo NĐ 123/2007/NĐ-CP quy định có 5 phưong pháp dùng để xác
định giá đất là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp chi phí;
- Phương pháp vốn hoá;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp lợi nhuận.
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP thì hai phương pháp được sử dụng chủ yếu
là phương pháp so sánh và phương pháp lợi nhuận
3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Các bước thực hiện
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin :
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất
cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đông nhau về lạo đất, diện tích
đất, kết cấu hạ tầng cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cân với thửa đât,
khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa
đất khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trên
sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSDĐ thành công để thu thập
thông tin cần thiết
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sánh, xác định
giá của thửa đất, khu đất cần so sánh
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trí loại
đô thị, loại đường phố, diện tích hình dáng, các đặc trưng của thửa đất, tài sản
trên đất);
+ Môi trường ( Bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
15
Chuyên đề tốt nghiệp
bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế - xã hội..)
+Các đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ..)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSDĐ thành
công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá QSDĐ;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch
- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập
từ kết quả của các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều
kiện bình thường,( tức là bên tham gia giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ
thông tin về lạo đất, không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép
buộc mua bán, có quan hệ huyết thông giữa bên mua và bán…)
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ vào những thông tin khảo sát thu thập được ở bước , tiến hành
phân tích, so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở xác định các
tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất khu
đất cần định giá.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá
Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá

xuất phát từ sự khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại
đất và mức độ ô nhiễm môi trường
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
16
Chuyên đề tốt nghiệp
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng từ thời điểm chuyển
nhượng thành công QSDĐ của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về
ngang mức giá chuyển QSDĐ thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều
chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức trên
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Giá của thửa đất cần định giá được tính bằng cách lấy số bình quân của
mức giá 3 đến 5 thửa đất, khu đất đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác
biệt về giá ở bước 3
- Khấu trừ tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyểt nhượng QSDĐ bao gồm cả giá của tài
sản trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có caay trồng lâu
năm…..) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình,
nhà cửa, vật kiến trúc…
Giá đất
tại thòi
điểm
xác định
giá
=
Tổng giá trị khu đất
( Gồm cả giá trị của đất và
công trình trên đất) tại
thời điểm xác định giá
-

Giá trị còn lại của công trình ,
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng
tại thời điểm xác định giá
Trong đó:
Giá trị còn lại
củacông trình,
nhàcửa, vật kiến
trúc,cây trồng
tại thời điểm
xác định giá
=
Nguyên giá
hoặc tổng chi
phí đầu tư
xây dựng các
công trình
-
Tỷ lệ
khấu
hao
hàng
năm
(%)
.
Nguyên
giá hoặc
tổng chi
phí xây
dựnh các
côngtrình

.
Số năm
đã sử
dụng
các
công
trình
đầu tư
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây
lâu năm, phương pháp tính khấu hao, tỷ lệ khấu hao áp dụng theo hững quy
định hiện hành của Nhà nước
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
17
Chuyên đề tốt nghiệp
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị
diện tích đất với lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm bình quân 1 năm( tính đến
thời điểm xác định giá đất) với lãi xuất tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ( 12
tháng ) tại ngân hàngthương mại Nhà Nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
cao nhất trên địa bàn
Các bước tiến hành
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại
Đối với đất trồng hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)
để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê
đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được
hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu

nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2 : Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,
chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
18
Chuyên đề tốt nghiệp
cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các
tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên đất.
Bước 3 : Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính
ở Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính ở
Bước 2

Bước 4 : Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi
phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải
là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí
đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời
điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm
thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng
thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất
bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động
tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và
khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà
nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do
Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
19
Chuyên đề tốt nghiệp
địa phương.
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất
(bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao
su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất

thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất
và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần
còn lại là giá trị của thửa đất.
Đối với trường hợp đã có tài sản trên đất khi tính giá đất phải khấu trừ
phần giá trị còn lại của tài sản trên đất
- Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu
nhập:
Theo Điều 5 N Đ188/2004/N Đ-CP
+Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên
thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so
sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
+ Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác
định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
+ Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết
có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất được quy định tại
Nghị định này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết
định mức giá cụ thể.
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
20
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Khi định giá các loại đất cụ thể tại địa phương, nếu có một số loại đất
không đủ điều kiện để áp dụng các phương pháp xác định giá đất nêu tại Điều
4 thì áp dụng các quy định tại điểm 6, điểm 7 mục a khoản 1; điểm 5, điểm 6
mục b khoản 1 và mục c khoản 1 Điều 6 của Nghị định này để định giá.
3. Các nhân tố tác động tới việc xác định giá đất

Hiện nay, trên thị trường về quyền sử dụng đất tồn tại hai loại giá là giá
đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Chúng ta sẽ phân tích các
yếu tố ảnh hưởng tới từng loại giá
3.1. Các yếu tố ảnh hưởng tới việc xác định giá đất của Nhà nước
Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng vào mục đích được trình
bày tại mục 2 phần I phía trên, chính vì vậy giá đất chịu ảnh hưởng bởi các
nhân tố sau:
- Nhân tố khu vực: đây là một trong những nhân tố quan trọng nhất
trong việc xác định giá cả đất đai. Nhân tố này phản ánh một cách chính xác
đặc điểm cố định của đất đai. Mỗi một thửa đất có một vị trí địa lý nhất định
gắn liền với việc thửa đất đó có một khu vực nhất định. Vì vậy việc xác định
giá của mỗi thửa đất tại một khu vực chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau:
+ Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao
gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương
nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ
ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất.
+ Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng
tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức
độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
21
Chuyên đề tốt nghiệp
hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao
thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và
mật độ lưới giao thông...
+ Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá

đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm
các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn
như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở
khu vực.
`+ Quy hoạnh của khu vực: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất,
chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi
trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh
và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông
vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
+ Nhân tố cá biệt: đây là những nhân tố liên quan đến bản thân mỗi một
thửa đất như:
Diện tích thửa đất: cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng: mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả
trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
22
Chuyên đề tốt nghiệp
Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng: của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận

lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
Tất cả những yếu tố liên quan đến thửa đất như trên đều ảnh hưởng đến
lợi ích của chủ sử dụng thửa đất đó như: khả năng đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng, khả năng hình thành các công trình dịch vụ hay khả năng sử dụng đất
theo mục đích yêu cầu .. từ đó ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất khi tiến
hành xác định giá trị.
Bên cạnh giá đất mà Nhà nước quy định trong khung giá còn tồn tại
loại giá mà Nhà nước quy định đó là giá sàn của những cuộc đấu giá, đấu thầu
dự án có sử dụng đất. Giá thắng trong cuộc đấu giá là giá cao nhất nhưng
không được thấp hơn giá sàn. Giá sàn cũng chịu những ảnh hưởng của các
yếu tố trên.
3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường:
- Quan hệ cung cầu về đất đai: Giá đất trên thị trường chủ yếu là do
quan hệ cung cầu trong một khoảng thời gian và địa điểm nhất định, tại đó giá
đất sẽ được xác định khi tổng lượng cung về đất cân bằng với tổng lượng cầu
về đất. Khi mà cung lớn hơn cầu hoặc cầu lớn hơn cung thì giá đất được xác
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
23
Chuyên đề tốt nghiệp
định tại đó đều không phản ánh được giá trị đích thực của đất. Do đất đai có
diện tích giới hạn nên đường cung đất đai trong dài hạn không co dãn giá đất
chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định. Giá thị trưòng chính là một tín hiệu
của thị trường phản ánh tình trạng của thị trường là ổn định hay không. Giá
đất hiện nay đang có xu thế tăng cao do nền kinh tế Việt Nam đang trong giai
đoạn phát triển, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nên nhu cầu về đất đai

để phát triển về mọi ngành kinh tế là bức thiết nên dẫn đến tình trạng sốt đất.
Điển hình như cơn sốt giá đất lần 1 của nước ta diễn ra vào năm 1993. Trước
năm 1993 lượng bất động sản về nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ
cho sinh hoạt là rất cao nhưng do Nhà nước không cho NSDĐ được mua bán
đất đai nên đại đa phần là người dân thiếu nhà ở. Từ sau khi Nhà nước ban
hành Luật đất đai 1993 cho phép các quan hệ về đất đai được tiền tệ hoá thì
nhu cầu đất đai của người dân trước đó đã được thoả mãn nhưng trong thời
gian ngắn lượng cung về bất động sản không đủ đáp ứng so với cầu nên đãn
đến tình trạng mất cân đối về cung cầu đá đẩy mức giá đất lên cao.
- Sức mua của tiền tệ:. Sức mua của đồng tiền có thể được biểu hiện rõ
nhất thông qua lãi suất ngân hàng. Đây là một trong những yếu tố có thể làm
cho giá đất có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì giá đất phải giảm
xuống nếu không người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng lấy lãi suất cao hơn là
mua đất để thu được địa tô, hoặc nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì giá đất
phải cao do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn khoản tiền lãi có được khi đất gửi tiền bán đất vào ngân hàng.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài làm cơ sở để xác định giá đất nhằm loại trừ các yếu tố cá biệt.
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
24
Chuyên đề tốt nghiệp
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng
chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông nghiệp.
- Quy luật cạnh tranh: Bất cứ một loại hàng hoá nào đều chịu ảnh
hưởng, QSDĐ là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng nó cũng chịu ảnh hưỏng
của các yếu tố cạnh tranh này. Yếu tố cạnh trạnh giữa các mảnh đất ở đây

chủ yếu là khả năng thay thế giữa các thửa đất có cùng giá trị sử dụng như
nhau. Giá trị thị trường một thửa đất của một chủ thể có khuynh hướng bị
ràng buộc với giá bán của những thửa đất so sánh ( những thửa đất có giá trị
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó) được bán trong thời gian
gần với thửa điểm bán đất của chủ thể này
Giá đất trên thị trường đất đai của nước ta hiện nay chủ yếu được hình
thành do sự thoả mãn, nhất trí giữa người mua và người bán, mục đích của
người mua và người bán, nhu cầu đất đai của thị trường, tác động của môi
trường sống và xã hội, một số yếu tố về sử dụng đặc biệt. Chính vì thế khi xác
định giá cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá.
Thực tế hiện nay nước ta vẫn tồn tại cơ chế hai giá là giá Nhà nước và
giá thị trường, thông thường là giá thị trường cao hơn mức giá Nhà nước quy
địn. Điều đó có tác động vô cùng lớn đối với công tác quản lý tài chính về đất
đối với nước ta. Như ta đã biết nguồn thu ngân sách nhà nước chủ yếu từ đất
đai như thuế đất, tiền sử dụng... và các quan hệ giao dịch liên quan đến đất
đai, điều đó được tính toán dựa trên diện tích đất bán nhân vơis giá đất và
thuế suất nhưng khung giá đất quy định lại thấp còn ngưòi mua và bán lại
khai mức giá bán thấp hơn giá bán thực nhằm trốn thuế điều đó làm thất thoát
một khoản thu lớn cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra việc chênh lệch cao giữa
Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa chính K46
25