Nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh láng hạ

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Mục lục
Lời mở đầu............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................1
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.........................................................................2
3. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................3
5. Kết cấu của chuyên đề...........................................................................................3
6. Lời cảm ơn............................................................................................................3
Chương I. Cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế
chấp.......................................................................................................................... 4
I. Thế chấp bất động sản............................................................................................4
1. Bất động sản..........................................................................................................4
2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp bất động sản...........................................................4
2.1. Khái niệm thế chấp bất động sản........................................................................4
2.2. Đặc điểm thế chấp bất động sản.........................................................................7
3. Điều kiện thế chấp bất động sản............................................................................8
4. Các qui định về thế chấp bất động sản...................................................................8
5. Các hình thức thế chấp bất động sản...................................................................12
5.1. Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng..........................................................12
5.2. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai..............................................................13
5.3. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp...........................................................13
5.4. Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản.................................................13
II. Định giá bất động sản thế chấp...........................................................................14
1. Khái quát chung về định giá bất động sản...........................................................14
1.1. Khái niệm định giá bất động sản......................................................................14
1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản.....................................................15
1.2.1. Căn cứ định giá bất động sản.........................................................................15

1.2.1.1. Căn cứ vào bất động sản.............................................................................15
1.2.1.2. Căn cứ vào yếu tố thị trường......................................................................16
1.2.1.3. Căn cứ vào qui định pháp lý.......................................................................17
1.2.2. Nguyên tắc định giá.......................................................................................18
1.2.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất........................................................18

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

1.2.2.2. Nguyên tắc cung - cầu................................................................................19
1.2.2.3. Nguyên tắc thay thế....................................................................................19
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp..................................................................................19
1.2.2.5. Nguyên tắc cân bằng...................................................................................19
1.2.2.6. Nguyên tắc thay đổi....................................................................................19
1.2.2.7. Nguyên tắc phù hợp....................................................................................20
1.2.2.8. Nguyên tắc cạnh tranh................................................................................20
1.2.2.9. Nguyên tắc dự báo......................................................................................20
1.2.2.10. Nguyên tắc ngoại ứng...............................................................................20
1.3. Các phương pháp định giá................................................................................21
2. Định giá bất động sản thế chấp............................................................................21
2.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp................................21
2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp.....................................................21
2.1.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp.............................................21
2.2. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp.............................................22

2.2.1. Sử dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.............22
2.2.1.1. Khái niệm và cơ sở của phương pháp so sánh............................................22
2.2.1.2. Yêu cầu của phương pháp so sánh..............................................................22
2.2.1.3. Các bước áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế
chấp......................................................................................................................... 23
2.2.1.4. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh..................................................27
2.2.2. Sử dụng phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu
khốn) trong định giá bất động sản thế chấp...........................................................28
2.2.2.1. Khái niệm và cơ sở phương pháp chi phí....................................................28
2.2.2.2. Yêu cầu của phương pháp chi phí...............................................................29
2.2.2.3. Chi phí thay thế, chi phí tái tạo, hao mịn, giảm giá cơng trình...................29
2.2.2.4. Các bước áp dụng phương pháp chi phí trong định giá bất động sản thế
chấp......................................................................................................................... 30
2.2.2.5. Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí...................................................35
2.2.3. Sử dụng phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)
trong định giá bất động sản thế chấp.......................................................................36
2.2.3.1. Khái niệm và cơ sở của phương pháp vốn hóa...........................................36
2.2.3.2. u cầu của phương pháp vốn hóa.............................................................36

SV: Đồn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

2.2.3.3. Các bước áp dụng phương pháp vốn hóa trong định giá bất động sản thế
chấp......................................................................................................................... 37

2.2.3.4. Ưu nhược điểm của phương pháp vốn hóa.................................................40
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả các phương pháp định giá
bất động sản thế chấp..............................................................................................41
2.3.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mơ.............................................................41
2.3.1.1. Mơi trường chính trị pháp luật....................................................................41
2.3.1.2. Mơi trường kinh tế......................................................................................42
2.3.1.3. Môi trường công nghệ................................................................................45
2.3.1.4. Môi trường xã hội.......................................................................................45
2.3.1.5. Môi trường quốc tế.....................................................................................46
2.3.2. Các nhân tố thuộc môi trường ngành.............................................................50
2.3.2.1. Yếu tố khách hàng......................................................................................50
2.3.2.2. Yếu tố đội ngũ dịnh giá..............................................................................50
2.3.2.3. Các chính sách của ngân hàng....................................................................50
Chương II. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản
thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng
Hạ............................................................................................................................ 52
I. Khái quát về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng
Hạ............................................................................................................................ 52
1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................................52
2. Cơ cấu tổ chức.....................................................................................................52
3 Hoạt động kinh doanh của chi nhánh qua một số năm.........................................54
3.1 Tình hình huy động vốn....................................................................................54
3.2. Tình hình sử dụng vốn......................................................................................55
3.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh...................................................55
II. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ....................56
1. Bộ phận có chức năng nhiệm vụ định giá bất động sản thế chấp.........................56
2. Tình hình thế chấp bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nơng Thơn chi nhánh Láng Hạ.......................................................................58
3. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Láng Hạ........................59

3.1. Nội dung định giá bất động sản thế chấp..........................................................59
3.2. Thẩm định tiêu chuẩn của bất động sản trước khi thế chấp..............................61

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

3.2.1. Thẩm dịnh tiêu chuẩn của đối tượng vay vốn................................................61
3.2.2. Thẩm định bất động sản thế chấp vay vốn.....................................................62
3.3. Phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh ngân hàng Ngân hàng Nông
nghiệp và Phát triển Nông Thôn chi nhánh Láng Hạ...............................................65
3.3.1. Đối với giá trị quyền sử dụng đất..................................................................65
3.3.2. Đối với giá trị của nhà trên đất......................................................................67
III. Đánh giá việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh Láng Hạ..............................68
1. Những kết quả đạt được.......................................................................................68
2. Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân...............................................................69
Chương III. Một số giải pháp nhằm sử dụng hiệu quả các phương pháp định
giá bất động sản thế chấp trong NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ.................74
I. Quan điểm phương phướng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
chi nhánh Láng Hạ về định giá bất động sản thế chấp.............................................74
1. Nguyên tắc của hoạt động tín dụng ngân hàng....................................................74
2. Quan điểm phương phướng về định giá bất động sản thế chấp...........................74
II. Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả các phương pháp định giá
bất động sản thế chấp trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi

nhánh Láng Hạ........................................................................................................75
1. Giải pháp từ phía Ngân hàng...............................................................................75
1.1. Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định...............75
1.2. Giải pháp về việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản..................76
1.3. Giải pháp về nhân sự........................................................................................78
1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất
động sản..................................................................................................................79
2. Kiến nghị về phía Nhà nước................................................................................79
2.1. Kiến nghị về quản lý.........................................................................................79
2.2. Kiến nghị về chính sách pháp lý.......................................................................79
2.3. Kiến nghị xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp chuẩn quốc gia. 80
Kết luận.................................................................................................................. 81
Danh mục tài liệu tham khảo................................................................................82

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

1

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Lời mở đầu
***

1. Tính cấp thiết của đề tài
Giá trị là một khái niệm trừu tượng, là ý nghĩa của sự vật trên phương diện

phù hợp với nhu cầu của con người, chính vì lẽ đó đo lường được giá trị chính xác
là một việc rất khó khăn. Khoa học giáo dục phát triển, bằng việc sử dụng các thước
đo chung, các nguyên tắc, bước đi và các căn cứ cụ thể giá trị được định lượng một
cách tương đối chính xác và được nhiều người chấp nhận. Định giá bất động sản thế
chấp là một sản phẩm của khoa học định giá. Nghiệp vụ định giá bất động sản thế
chấp là một khâu quan trọng, là căn cứ để ngân hàng quyết định số tiền có thể cho
vay đối với khách hàng thế chấp, hạn chế rủi ro. Việc cho phép thế chấp quyền sử
dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có
một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan
trọng của nền kinh tế quốc dân.
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (tên giao dịch
quốc tế là Vietnam Bank of Agriculture and Rural Development, viết tắt là
AGRIBANK) là ngân hàng thương mại lớn nhất Việt Nam tính theo tổng khối
lượng tài sản, thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt. Tuy nhiên việc định
giá tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng này còn rất nhiều hạn chế. Bất
động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó các khoản cho vay của ngân hàng
tương xứng cũng rất lớn. Định giá sai giá trị bất động sản thế chấp xảy ra hai tình
huống, (i) một là giá trị định giá thấp hơn giá trị thực, khi đó người thế chấp có hai
lựa chọn, hoặc là sẽ chịu thiệt thịi để có được khoản vay, hoặc là sử dụng ngân
hàng khác, khi đó ngân hàng sẽ giảm uy tín, hoặc giảm lợi nhuận đối với ngân hàng
cạnh tranh; (ii) hai là giá trị định giá cao hơn giá trị thực, như vậy ngân hàng sẽ phải
chi khoản tiền cao hơn để cho vay, khi đó ngân hàng sẽ làm giảm lượng tiền đưa
vào kinh doanh, đồng thời ngân hàng sẽ phải đối mặt với rủi ro cao hơn. Khi giá trị
của tài sản thế chấp cao hơn giá trị thực sẽ làm cho xác suất không trả nợ của người
đi vay cao hơn, khi tình huống đó xảy ra, lúc này trong tay ngân hàng sẽ có tài sản
thế chấp mà giá trị thực của nó sẽ thấp hơn với giá trị đã được định giá (ở đây
không xét yếu tố tăng giá trị bất động sản), mặt khác việc giải quyết liên quan đến

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

thế chấp cần có thời gian và liên quan đến lượng tiền lớn không được đưa vào kinh
doanh, ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngân hàng.
Để đạt được mục tiêu tiếp tục giữ vững vị trí ngân hàng thương mại hàng đầu
Việt Nam, trụ cột trong đầu tư vốn cho nền kinh tế đất nước, chủ đạo, chủ lực trên
thị trường tài chính; tiên tiến trong khu vực và có uy tín cao trên trường quốc tế,
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn cần phát triển nhiều sản phẩm dịch
vụ mới có chất lượng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và một trong
số các sản phẩm đó là việc cho vay thế chấp bất động sản. Đất nước đang trong thời
kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường năng động và nỗ lực khơng
ngừng để hội nhập nền kinh tế tồn cầu. Thực tế nhu cầu về định giá bất động sản
chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của Ngân hàng Nơng nghiệp và
Phát triển Nơng thơn nói riêng, nền kinh tế Việt Nam nói chung. Trong q trình
thực tập tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh
Láng Hạ, quan tâm về vấn đề đang còn nhiều hạn chế hiện nay, em xin được chọn
đề tài: “Nâng cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế
chấp trong Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi
nhánh Láng Hạ” làm chuyên đề tốt nghiệp của mình..

2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu:
Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp áp dụng trong Ngân hàng

Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ.
 Phạm vi nghiên cứu:
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng
Hạ. Bài chuyên đề tốt nghiệp được bắt đầu tiến hành vào tháng 3 năm 2012.

3. Mục tiêu nghiên cứu
Qua đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại cơ sở
thực tập, dựa trên cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế
chấp, bài chuyên tốt nghiệp mong muốn đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng các phương pháp định giá bất dộng sản thế chấp trong Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ.

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

3

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, các phương pháp nghiên cứu
sau đã được sử dụng:
- Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu: Tập hợp và phân tích các tài
liệu tại cơ sở thực tập, một số văn bản luật của nhà nước hiện hành có liên quan, tìm
hiểu một số cơng trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này.
- Phương pháp so sánh: So sánh lý thuyết đã học và thực tế thấy được sự

giống và khác nhau. Tìm ra nguyên nhân cho sự khác nhau.
- Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích các dữ liệu thơng tin thì cần phải
tổng hợp theo một dàn ý chung để hoàn thiện bài viết.
- Phương pháp phỏng vấn sâu, thảo luận nhóm nhằm thu được các thông tin
trực tiếp, quan điểm thái độ của các đối tượng được phỏng vấn.

5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, chuyên
đề tốt nghiệp được kết cấu thành 3 chương:
Chương I. Cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất động sản thế
chấp
Chương II. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản
thế chấp tại NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ
Chương III. Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả các phương
pháp định giá bất động sản thế chấp trong NHNo&PTNT chi nhánh Láng Hạ

6. Lời cảm ơn
Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã
tận tình hướng dẫn em nghiên cứu và hồn thiện chun đề tốt nghiệp.
Cảm ơn cơ Bùi Tuyết Trinh giám đốc tín dụng người hướng dẫn trực tiếp tại
cơ sở thực tập và các chú, anh chị phòng giao dịch số 8 – Khuất Duy Tiến thuộc
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Láng Hạ.

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Chương I. Cơ sở khoa học của các phương pháp định giá bất
động sản thế chấp
I. Thế chấp bất động sản
1. Bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài
sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân
loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.
Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đât đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.1
Phân tích khái niệm ta có thể thấy bất động sản là những tài sản:
Là tài sản không thể di dời.
- Tài sản vật chất, hữu hình; có ích.
- Xác định được chủ quyền (quốc gia, cá nhân), điều này tạo ra các quyền
năng đối với bất động sản, bất động sản phải được gắn với các quyền năng mới trở
thành bất động sản thực.
- Bất động sản có khả năng đo lường được về giá trị, việc xác định các giá trị
dựa trên các tiêu chí cụ thể.
- Tồn tại lâu dài, tuổi thọ ở đây bao gồm tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.
- Các yếu tố gắn liền với đất đai cơng trình khi tách rời sẽ làm thay đổi tính
chất cơng dụng.
Là tài sản do luật định.

2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp bất động sản
2.1. Khái niệm thế chấp bất động sản

Theo bộ luật dân sự 2005, có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
là: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.
Đặt cọc: Xét trên phương diện lý luận, đặt cọc chủ yếu được hiểu như một
biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, sau khi hợp đồng được ký kết, khoản
đặt cọc này sẽ được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bên đặt cọc.
1

Điều 174, bộ luật dân sự 2005

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Ngược lại, nếu hợp đồng khơng được giao kết, bên có lỗi sẽ phải chịu một khoản
phạt cọc theo quy định của pháp luật và/ hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Xét trên phương diện thực tiễn, bản chất của quan hệ tín dụng là bảo đảm
tiền vay và tài sản bảo đảm ít nhất phải tương đương với giá trị của khoản tiền cho
vay (trừ trường hợp ngoại lệ), mà biện pháp đặt cọc thông thường sẽ nhỏ hơn nhiều
so với giá trị hợp đồng (nhằm để đảm bảo việc giao kết hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh
toán) nên nếu lựa chọn biện pháp này, ngân hàng sẽ đưa mình vào thế rủi ro đối với
khoản tín dụng của mình.
Ký cược: Là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên thuê
sẽ giao cho bên cho thuê một tài sản là động sản để đảm bảo cho việc trả lại tài sản

thuê.
Tín dụng bản chất là một hợp đồng vay, không phải hợp đồng thuê tài sản
nên việc áp dụng ký cược trong hợp đồng vay sẽ khơng phù hợp.
Ký quỹ: Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí,
đá q hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Các tài sản để ký quỹ, về bản chất, đều là tiền hoặc các giấy tờ có giá trị như
tiền, nếu gửi “tiền” vào một tài khoản phong tỏa của ngân hàng để đảm bảo cho một
hợp đồng “vay tiền” khác thì có lẽ khơng hợp với logic, vì nếu khách hàng đã có
tiền thì khơng có lý gì mang tiền đó đi ký cược để đảm bảo cho một hợp đồng vay
tiền khác và phải chịu thêm một khoản lãi. Do vậy, trên thực tế, khách hàng sẽ
không lựa chọn biện pháp bảo đảm trên trong hợp đồng tín dụng.
Cầm cố: Là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho
bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 2, sau khi nhận chuyển giao
tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố có thể ủy quyền cho người thứ 3 giữ tài sản nhưng
vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố về việc thực hiện nghĩa vụ theo quy
định tại Điều 332 – Bộ luật Dân sự 2005.
Cầm cố chỉ áp dụng với một số khoản tín dụng có giá trị nhỏ, cịn với khoản
vay lớn các bên thường lựa chọn biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản.
Thế chấp: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp3.
2
3

Điều 326 – Bộ luật Dân sự 2005
Điều 342 – Bộ luật Dân sự 2005

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

Khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản đó để cho người nhận
cầm cố quản lý và sử dụng. Cịn đối với thế chấp tài sản thì người thế chấp được giữ
lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
Theo những quy định trên thì khi cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển
tài sản đó để cho người nhận cầm cố quản lý và sử dụng. Cịn đối với thế chấp tài
sản thì người thế chấp được giữ lại tài sản thế chấp, chỉ dùng quyền sở hữu tài sản
đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Điểm chung của hai loại hình này theo quy định
là phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên đối với thế chấp tài sản nếu pháp luật có
quy định thì việc thế chấp phải được cơng chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao
dịch đảm bảo.
Như vậy có thể thấy cầm cố tài sản được dùng cho các giao dịch là các loại
động sản thông thường và thế chấp tài sản được áp dụng đối với những loại tài sản
có giá trị lớn là các bất động sản và động sản có đăng ký quyền sở hữu. Do đó, nếu
pháp luật có quy định về việc thế chấp đối với từng loại tài sản nhất định thì việc
thế chấp đó phải được cơng chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký giao dịch đảm
bảo.
Điều 336 và 355 BLDS quy định “Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ
dân sự mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ khơng đúng
thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận
hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận
cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”.

Nếu là động sản thơng thường thì trên thực tế sẽ thuộc về người nhận cầm cố
nếu đến hạn mà người cầm cố không thực hiện nghĩa vụ. Nhưng đối với thế chấp tài
sản thì lại khơng đơn giản, bởi tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên
người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này. Người
nhận thế chấp phải yêu cần bán đấu giá tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự được
thực hiện. Nhưng trên thực tế thì người nhận thế chấp phải trải qua giai đoạn khởi
kiện và thi hành bản án mới có thể bán được tài sản thế chấp. Thực trạng này làm
cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các cơ quan bán đấu
giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có bản án và quyết định
bán đấu giá của cơ quan thi hành án.
Điểm c, khoản 2, điều 1, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định tài sản bán đấu giá là “Tài sản bảo đảm
trong trường hợp pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định phải xử lý bằng bán đấu

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

7

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

giá”. Như vậy, nếu việc cầm cố, thế chấp tài sản có thỏa thuận xử lý tài sản bằng
cách bán đấu giá tài sản thì vẫn được pháp luật chấp thuận, khơng được yêu cầu các
bên đương sự phải qua giai đoạn tố tụng và thi hành án rồi mới được bán đấu giá tài
sản. Việc cầm cố, thế chấp là sự thỏa thuận của các bên, được pháp luật bảo vệ. Do
đó phải cơng nhận và tạo điều kiện cho các bên thực hiện sự thỏa thuận đó.

Thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) sử dụng bất động
sản thế chấp là tài sản thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ,
trong trường hợp người đi vay khơng trả được nợ thì tài sản là bất động sản dùng
để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
Nếu như các quy định trước khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời phân biệt cầm
cố và thế chấp dựa trên loại tài sản (thường phân loại thành động sản hay bất động
sản) thì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, việc phân biệt hai biện pháp này
phụ thuộc vào việc tài sản được bảo đảm do bên nào giữ. Nếu tài sản được chuyển
giao cho bên nhận bảo đảm, đó là cầm cố. Nếu tài sản do bên bảo đảm giữ và bên
nhận bảo đảm giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
(đối với đất đai), đó là thế chấp. Như vậy, nếu hiểu theo đúng các quy định của Bộ
luật Dân sự 2005, thì ngay cả đối với bất động sản, ngân hàng hoàn tồn có thể u
cầu áp dụng biện pháp cầm cố nếu ngân hàng thỏa thuận được với khách hàng và có
khả năng cầm giữ tài sản đó.

2.2. Đặc điểm thế chấp bất động sản
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng
đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý
nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng
của nền kinh tế quốc dân.
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn được sử dụng làm thế chấp nên có thẻ
huy động được các khoản vay tuơng ứng rất lớn, thời gian vay dài.
- Bất động sản là tài sản có vị trí cố định, giá trị lớn và bảo toàn giá trị nên là
tài sản đáng tin cậy về giá trị khi nhận thế chấp.

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A

Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

- Bất động sản là tài sản phức tạp về mặt pháp lý nên xử lý tài sản thế chấp
thường tốn thời gian và phức tạp.
- Giá trị của bất động sản đem thế chấp có thể được định giá cao, hoặc thấp,
khác nhau tùy vào mỗi tổ chức định giá và mục tiêu định giá, điều này có nghĩa là
cùng là một tài sản nhưng giá trị của nó được cơng bố khơng đồng nhất khi sử dụng
vào các mục đích khác nhau. Và đây là một hạn chế cần khắc phục, giá trị bất động
sản cần được định giá thống nhất theo giá trị thực.
- Việc thế chấp bất động sản chỉ theo quy định hiện nay của nhà nước khơng
được phép thực hiện tại các ngân hàng nước ngồi, nguyên nhân một phần là do qui
định của nhà nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu,
nên khi người đi vay không thực hiên đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp
sẽ gặp nhiều vướng mắc.

3. Điều kiện thế chấp bất động sản
- Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối
với bất động sản là cơng trình xây dựng gắn liền với đất; phải thuộc quyền sở hữu
của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sở hữu đất.
- Bất động sản đó phải được phép giao dịch hoặc khơng cấm mua, bán, tặng,
cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Bất động sản đó khơng có tranh chấp tức là bất động sản khơng có tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết
hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của

mình.
- Bất động sản đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
- Bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của bên nhận thế chấp.

4. Các qui định về thế chấp bất động sản
◙ Căn cứ vào các Ðiều 342 đến Điều 357, Bộ luật Dân sự 2005 quy định về
thế chấp tài sản, áp dụng cho thế chấp bất động sản như sau:
+ Thế chấp bất động sản:
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, hay thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.

SV: Đồn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

- Bất động sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
- Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao
cho người thứ ba giữ bất động sản thế chấp.
+ Hình thức thế chấp bất động sản:
- Việc thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành
văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy
định thì văn bản thế chấp phải được cơng chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp tài sản theo quy định tại mục 1.1
chương II thông tư số 07/2003/TT-NHNN.
+ Thời hạn thế chấp:
- Các bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp bất động sản; nếu khơng có thỏa
thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm
bằng thế chấp.
+ Thế chấp bất động sản đang cho thuê:
- Bất động sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi
tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc bất động sản sản thế chấp, nếu có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Trong trường hợp bất động sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo
hiểm cũng thuộc bất động sản thế chấp. Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ
chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức
bảo hiểm chi trả số tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện
bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm
biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi
trả bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh tốn với
bên nhận thế chấp.
+ Thế chấp nhiều bất động sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự:
- Trong trường hợp thế chấp nhiều bất động sản để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ dân sự thì mỗi bất động sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ
nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần
nghĩa vụ.
+ Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản:
- Bên thế chấp bất động sản có các nghĩa vụ: (1) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế
chấp; (2) Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng bất động sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà bất động sản thế

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; (3) Thông báo cho bên nhận thế
chấp về các quyền của người thứ ba đối với bất động sản thế chấp, nếu có; trong
trường hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp
tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền
của người thứ ba đối với tài sản thế chấp; (4) Không được bán, trao đổi, tặng cho
bất động sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận với bên nhận thế chấp.
+ Quyền của bên thế chấp bất động sản:
- Bên thế chấp bất động sản có các quyền sau đây: (1) Ðược khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng
thuộc bất động sản thế chấp theo thỏa thuận; (2) Ðược đầu tư để làm tăng giá trị của
bất động sản thế chấp; (4) Ðược bán, trao đổi, tặng cho bất động sản thế chấp nếu
được bên nhận thế chấp đồng ý; (5) Ðược cho thuê, cho mượn bất động sản thế
chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc bất động sản cho
thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế
chấp biết; (6) Nhận lại bất động sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ
được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác.
+ Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp bất động sản:
- Bên nhận thế chấp bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: (1) Trong trường
hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi
chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; (2)

Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký
trong các trường hợp xử lý bất động sản thế chấp, hủy bỏ việc thế chấp bất động
sản, chấm dứt việc thế chấp bất động sản.
+ Quyền của bên nhận thế chấp bất động sản:
- Bên nhận thế chấp bất động sản có các quyền sau đây: (1) Yêu cầu bên
thuê, bên mượn bất động sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp,
nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của bất động sản thế chấp;(2)
Ðược xem xét, kiểm tra trực tiếp bất động sản thế chấp, nhưng khơng được cản trở
hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác bất động sản thế chấp; (3) Yêu cầu
bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp; (4) Yêu
cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn bất động sản, giá trị
bất động sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của
bất động sản do việc khai thác, sử dụng; (5) Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

11

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

ba giữ bất động sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến
hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ; (6) Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành bất động sản trong
trường hợp nhận thế chấp bằng bất động sản hình thành trong tương lai; (7) Yêu cầu
xử lý bất động sản thế chấp theo quy định và thỏa thuận.

+ Nghĩa vụ của người thứ ba giữ bất động sản thế chấp:
- Người thứ ba giữ bất động sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây: (1) Bảo
quản, giữ gìn bất động sản thế chấp; nếu làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của
bất động sản thế chấp thì phải bồi thường; (2) Không được tiếp tục khai thác công
dụng bất động sản thế chấp, trong trường hợp việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm
mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của bất động sản thế chấp; (3) Giao lại bất động sản
thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận.
+ Quyền của người thứ ba giữ bất động sản thế chấp:
- Người thứ ba giữ bất động sản thế chấp có các quyền sau đây: (1) Ðược
khai thác công dụng bất động sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản
thế chấp, nếu có thỏa thuận; (2) Ðược trả thù lao và được thanh tốn chi phí bảo
quản, giữ gìn tài bất động sản chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
+ Thay thế bất động sản thế chấp:
- Bên thế chấp chỉ được thay thế bất động sản thế chấp khi có sự đồng ý của
bên nhận thế chấp, nếu khơng có thỏa thuận khác.
+ Hủy bỏ việc thế chấp bất động sản:
- Việc thế chấp bất động sản có thể bị hủy bỏ nếu được bên nhận thế chấp
đồng ý, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
+ Chấm dứt thế chấp bất động sản:
- Việc thế chấp bất động sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây: (1)
Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt; (2) Việc thế chấp tài sản được hủy
bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản thế chấp đã được
xử lý; (4) Theo thỏa thuận của các bên.

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

12

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

◙ Chủ thể thế chấp bất động sản:
+ Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền
vay bằng bất động sản thế chấp của khách hàng vay bao gồm bên thế chấp - bên bảo
đảm (bên phải dùng bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ)
và bên nhận thế chấp - bên được bảo đảm.
+ Bên thế chấp là khách hàng vay bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác,
doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp
nhân nước ngoài có đủ điều kiện vay vốn tại Ngân hàng theo quy định của Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam (khoản 9 điều 2 nghị định số 178/1999/ NĐ - CP và
khoản 4 điều 1 nghị định 85/2002/NĐ - CP).
Bên nhận thế chấp là các ngân hàng đã cấp tín dụng dưới hình thức cho vay
đối với khách hàng vay theo quy định của luật các tổ chức tín dụng.
◙ Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản:
+ Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay
đối với Ngân hàng bao gồm tiền vay, lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí nếu có
được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt q hạn các khoản phí nếu có
khơng thuộc phạm vi bảo đảm nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ
ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều bất động sản
thế chấp của khách vay với điều kiện tổng giá trị các tài sản thế chấp phải lớn hơn
nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm (điều 9 nghị định số 178/1999/NĐ-CP và điều 347
Bộ luật Dân sự năm 2005).
+ Một tài sản của khách hàng vay có thể được dùng để bảo đảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng, với điều kiện giá trị tài
sản thế chấp được xác định tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp phải lớn hơn các

nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (điều 1.13
Nghi định 85/2002/NĐ-CP).

5. Các hình thức thế chấp bất động sản
5.1. Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay khơng thanh tốn được nợ,

SV: Đồn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

13

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

ngân hàng được quyền bán bất động sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở
hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tịa án.
- Thế chấp cơng bằng (thế chấp thơng thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản
để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo
hợp đồng, việc xử lý bất động sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay
và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tịa án nếu có tranh chấp.

5.2. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
- Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất.

Điều này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản
vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp
thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay
dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản
vay hợp vốn, việc quản lý bất động sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm do một ngân
hàng đại diện.
- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm
bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.

5.3. Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
- Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn
vay tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính
căn hộ đó để thế chấp cho ngân hàng.
- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài
sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà
ở để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản
khác như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…

5.4. Thế chấp tồn bộ hoặc một phần bất động sản
- Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bât
động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.

SV: Đồn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

14

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm định giá bất động sản
- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản
tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá
giá trị của bất động sản đó. Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ
liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích
chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của
chúng”
- Theo GS A.F. Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lĩnh vực nhất định bât động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn
người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mơ hình tốn học, tìm kiếm tất cả
các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét
đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị
tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất
động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho
một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả bất động
sản và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư thay thế.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6
năm 2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của

một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
 Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật
hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời
điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế
tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

15

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.1. Căn cứ định giá bất động sản
1.2.1.1. Căn cứ vào bất động sản
1.2.1.1.1. Yếu tố vật chất tạo ra bất động sản
Để xác định được giá trị cơng trình xây dựng người định giá cần phải quan
tâm đến các yếu tố vật chất tạo ra cơng trình xây dựng. Người định giá phải có khả
năng phân tích các yếu tố cấu thành bất động sản, hiểu được bản vẽ cơng trình thi
cơng (bản vẽ thi cơng), các chi phí trực tiếp tạo lập bất động sản (vật liệu xây dựng,
máy móc thi cơng, nhân cơng), các chi phí gián tiếp tạo lên cơng trình.
1.2.1.1.2. Cơng năng bất động sản và khả năng duy trì các lợi ích gắn với cơng
năng
Bất động sản có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau, công năng của bất
động sản sẽ quyết định giá trị của bất động sản. Công năng của bất động sản được

xác định bởi yếu tố chủ quan của người thế châp, người định giá cần xác định được
công năng tốt nhất của bất động sản là gì. Ý tưởng cơ bản giá trị thị trường của một
tài sản là một hàm số của khả năng sinh lợi cao nhất của nó.
Căn cứ vào khả năng duy trì các lợi ích gắn với công năng là quan tâm đến
tuổi thọ kinh tế của bất động sản, với tuổi thọ dài, bất động sản đem lại giá trị lớn
trong thời gian dài. Khả năng duy trì các lợi ích gắn liền với cơng năng phụ thuộc
vào chu kì kinh doanh bất động sản, chu kì kinh doanh bất đống sản lại phụ thuộc
vào chu kì kinh doanh của nền kinh tế quốc dân. Khả năng duy trì các lợi ích cịn
phụ thuộc vào điều kiện kinh tế của địa phương phát triển bất động sản.
1.2.1.1.3. Kiến trúc của cơng trình và tâm lý sử dụng
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có
các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác, nó thể hiện
ở sự khác nhau về vị trí lơ đất, khác nhau về kiến trúc, hướng, cảnh quan…Kiến
trúc của bất động sản sẽ quyết định rất lớn đến giá trị của nó.
Trong định giá bất động sản, người định giá cần quan tâm đến các nét kiến
trúc của bất động sản, giá trị về mặt nghệ thuật, giá trị về mặt thời gian, các yếu tố
này tạo nên tính dị biệt của bất động sản từ đó xác định đúng giá trị của bất động
sản.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi dân tộc vùng miền chịu ảnh hưởng

SV: Đoàn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A


Chuyên đề tốt nghiệp

16

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến

mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí cịn bao gồm cả
yếu tố tín ngưỡng tơn giáo, tâm linh dân cư ở đó.
Định giá bất động sản ở các khu vực khác nhau cần ứng dụng các nguyên
tắc, phương pháp linh hoạt cho phù hợp với các bất động sản thế chấp khác nhau ở
các khu vực đó.
1.2.1.1.4. Vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí bất động sản
Bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố
định và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của
bất động sản thế chấp gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá
trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí khơng phải chỉ xác định bằng
các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi
khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ cơng cộng, các cơng trình cơng
cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận.
Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi.
Định giá bất động sản phải dự tính được các thay đổi tính vị trí của bất động
sản.
Các yếu tố tác động đến vị trí gồm cơ sở hạ tâng kĩ thuật (giao thơng, điện
nước, cáp thốt nước, bưu chính viễn thơng...) và cơ sở xã hội (vui chơi giải trí, dịch
vụ...).
 Khi định giá bất động sản, người định giá cần phải tự đến điều tra khảo sát
trực tiếp vị trí bất động sản để nắm được các đặc điểm của các yếu tố tác động đến
vị trị bất động sản.
1.2.1.2. Căn cứ vào yếu tố thị trường
Xét về bản chất các phương pháp chi phí, thu nhập, so sánh giá bán đều là
cách tiếp cận thị trường để ước tính giá trị tài sản.
 Trong phương pháp chi phí, yếu tố thị trường thể hiện ở các mức giá đất
đai, giá nguyên vật liệu, năng lượng, máy thiết bị, cơng lao động, chi phí quản lý…
Nếu cơng trình cần định giá đã cũ thì người định giá cần phải điều tra những cơng

trình tương tự trong khu vực để tìm ra mức độ hao mịn, giảm giá…
 Trong phương pháp thu nhập, yếu tố thị trường thể hiện ở điều tra thu
thập, phân tích các mức giá thuê bất động sản, các chi phí liên quan đến vận hành
bất động sản (tỷ lệ thất thu do bỏ trống diện tích, các chi phí duy tu bảo dưỡng…).
Nếu tỷ suất vốn hóa xác định theo kinh nghiệm thì các định giá viên cịn phải tìm

SV: Đồn Văn Vũ

Lớp: QTKD Bất động sản 50A