Nghiên cứu công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng techcombank chi nhánh nghệ an
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (402.54 KB, 72 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển và hoạt động Ngân
hàng là một trong những lĩnh vực sơi động nhất của nền kinh tế và có ảnh hưởng
trực tiếp đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành kinh tế khác. Một dự
án kinh doanh có thực hiện được hay khơng thì trước hết phải có vốn. Và Ngân
hàng chính là một trong những địa chỉ tin cậy để các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
tìm đến. Bất kì một Ngân hàng nào cũng đặt ra hai mục tiêu là an toàn và sinh lợi
của nguồn vốn. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một địi hỏi tất yếu ảnh
hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành
cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối
thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại
nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử
dụng trong thế chấp vay vốn.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam
hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn cịn nhiều hạn chế, thiếu chính xác. Hoạt
động định giá bất động sản tại của hệ thống TCB Việt Nam nói chung và của TCB
Nghệ An nói riêng hiện nay cịn gặp nhiều hạn chế do mơi trường pháp lý chưa đầy
đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động Định giá, sự quan tâm chưa
đúng mức của nhà nước, cũng như thị trường chính thức mới bắt đầu cơng nhận, do
đó cơng tác Định giá cịn gặp nhiều hạn chế và khó khăn.Trong thời gian thực tập
tại TCB chi nhánh Nghệ An em đã quyết định chọn đề tài : “Nghiên cứu công tác
định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh Nghệ
An” làm chuyên đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần
nào đó vào công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này
ngày càng có chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng.
SV: Bùi Thị Thành
1
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Thứ nhất, hệ thống hoá về mặt cơ sở lí luận liên quan đến định giá bất động
sản thế chấp.
-Thứ hai, đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế
chấp tại Ngân hàng, nắm bắt quy trình, các cơng việc phải làm khi tiến hành thực
hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An.
-Thứ ba, từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải
pháp nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế
chấp tại Ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An.
3.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐS thế chấp,
phương pháp định giá BĐS thế chấp, quy trình định giá BĐS thế chấp và các văn
bản pháp luật quy định về định giá BĐS thế chấp. Trong đó, trong đó tập trung vào
các phương pháp Định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Tại ngân hàng TCB chi nhánh Nghệ An.
4. Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sử dụng các phương pháp chủ yếu sau:
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp khảo sát thực tế.
- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích…
5. Kết cấu, nội dung đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3
chương :
Chương 1 : Cơ sở lí luận của định giá bất động sản thế chấp
Chương 2 : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank chi
nhánh Nghệ An
Chương 3 : Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐS thế chấp tại
TCB chi nhánh Nghệ An
SV: Bùi Thị Thành
2
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Do sự hiểu biết cịn hạn hẹp nên bài làm khơng tránh khỏi những thiếu sót,
tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy giáo và các bạn.
Trong q trình hồn thành chun em đã nhận được sự quan tâm, hướng
dẫn và chỉ bảo tận tình của thầy giáo TS. Nguyễn Minh Ngọc cùng với các bác, các
cô chú và anh chị trong TCB Nghệ An. Em xin chân thành cảm ơn.
SV: Bùi Thị Thành
3
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1. Khái quát chung về định giá
Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường, hoạt động
định giá ngày càng phát triển và được quan tâm hơn, trở thành một chuyên ngành
trong nền kinh tế. Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Quản lý Nhà nước về định giá: Định giá là việc lập, trình thẩm định phương
án giá, quyết định giá, khung giá trên cơ sở chi phí sản xuất, chi phí lưu thơng; quan
hệ cung cầu; sức mua của đồng tiền Việt Nam; giá thị trường trong nước và thế giới
kết hợp với chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác các mức giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn áp đặt, cho loại
tài sản, hàng hoá, dịch vụ đã được xác định.
Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động
sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm
xác định”
Còn các nhà thẩm định giá nói chung ( bao gồm cả định giá bất động sản và
định giá động sản ) cho rằng :
“ Định giá là sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ của các quyền sở hữu
tài sản cụ thể theo một mục đích đã được xác định ” đó là hoạt động chun mơn
vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, vừa mang tính xã hội và tính nghệ thuật.
Về bản chất, Định giá là việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản
của chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước
theo một trình tự và thủ tục nhất định. Định giá được thực hiện bởi chủ sở hữu,
người sản xuất kinh doanh hoặc Cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
“Định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị BĐS (cụ thể) theo một mục đích đã xác định tại thời điểm nhất định, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của BĐS đó cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh
tế tiềm ẩn của thị trường bất động sản (TT BĐS) ( gồm các loại đầu tư thay thế )”.
SV: Bùi Thị Thành
4
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.1.2. Vai trị của định giá BĐS
Cơng tác định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở
nên quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hưởng của nó đến xã hội cũng ngày càng
sâu rộng hơn. Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hố nói chung, của BĐS
nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại BĐS ở một thời điểm,
nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại BĐS,
cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có
giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật,
xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của BĐS phụ
thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán BĐS không phải lúc
nào cũng có đầy đủ thơng tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản,
và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS. Điều này, có thể gây
thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của
họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Định giá BĐS và tư
vấn về giá đất có tác dụng làm cơng khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thơng tin
đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Đối với nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động định giá có vai trị vơ cùng
quan trọng :
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,...
+ Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán,
khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia
liên doanh liên kết sản xuất
+ Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm...
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong
việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính cơng bằng xã hội. Đồng thời,
SV: Bùi Thị Thành
5
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc
phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả.
1.1.3. Các căn cứ và nguyên tắc để định giá BĐS
1.1.3.1. Các căn cứ để định giá BĐS
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các
nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại
thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: chính sách của Nhà nước liên
quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu cầu của người tiêu
dùng … ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân
BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng
giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang
lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi
định giá.
1.3.1.2. Các nguyên tắc trong định giá Bất động sản
-
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất : Một bất động sản được đánh giá
là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó
đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập rịng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng
SV: Bùi Thị Thành
6
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian
nhất định và phù hợp với quy hoạch.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
-
Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi
tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
-
Nguyên tắc thay thế: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
-
Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại
bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế,
nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của
bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mơ đầu tư bất động sản, về
chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra
liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị
trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm
định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
-
Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất
động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với tồn bộ bất động sản
đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó,
mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để
ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết
định chi phối mục đích sử dụng của tồn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất
SV: Bùi Thị Thành
7
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá,
không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng
tiềm năng.
-
Nguyên tắc cạnh tranh: Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh
tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh khơng gay gắt
như các loại hàng hố thơng thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan
trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể khơng giống
nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó
cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn.
Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa
phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi
nhuận cao hơn.
-
Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham
gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó
tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
-
Nguyên tắc phù hợp: BĐS cần phù hợp với môi trường xung quanh nhằm
đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc mức sinh lợi hữu dụng.
-
Nguyên tắc dự báo: Giá trị của BĐS có thể xác định được bằng việc dự
tính mức sinh lợi trong tương lai. Việc ước tính giá trị của nó dựa trên triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua.
-
Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị BĐS không chỉ chịu tác động ngoại ứng của
bản thân BĐS mà còn chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó, có ngoại ứng tích
cực hoặc tiêu cực.
* Áp dụng trong định giá thế chấp
Muốn xác định giá trị BĐS đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các
nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối vớí các định giá viên. Giá trị của bất động
SV: Bùi Thị Thành
8
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Song
định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá thế
chấp tại ngân hàng:
- Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc BĐS thế chấp đạt
yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng.
Những BĐS này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả
năng chuyển nhượng BĐS trên thị trường sẽ dễ hơn. Nếu người thế chấp khơng đủ
khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý BĐS để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với
các BĐS khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất.
- Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường BĐS
luôn luôn biến động, giá cả thị trường của BĐS thế chấp cũng thay đổi theo thời
gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên BĐS (giá đất và giá trị tài sản trên đất).
Nhưng thường thì giá trị của BĐS khơng giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá đất ngày
càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của cơng trình do yếu tố lỗi
hao mịn và lỗi thời theo thời gian. Vì vậy người định giá BĐS thế chấp cần phải tính tốn
được những thay đổi của BĐS cũng như của thị trường BĐS để có thể ước tính được giá
trị của BĐS phù hợp với cả hiện tại và tương lai.
- Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá
viên cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một BĐS đều có
mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung quanh nó, vì
vậy cần đặc biệt chú ý tới các BĐS xung quanh và mơi trường quanh BĐS. Có như vậy thì
kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của BĐS.
- Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá
trình định giá thế chấp BĐS thì người định giá cần am hiểu thị trường và có đầu óc
phán đốn chính xác thị trường. Nếu giá cả thị trường trong tương lai có biến động
thì những rủi ro trong vay vốn cũng phần nào ít hơn vì đã nằm trong dự báo…
1.2. Bất động sản thế chấp và định giá Bất động sản thế chấp
1.2.1. Thế chấp BĐS
1.2.1.1. Khái niệm của thế chấp Bất động sản
Theo Điều 342 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Thế chấp tài sản là
việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
SV: Bùi Thị Thành
9
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài
sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho bên thứ
ba giữ tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản
hình thành trong tương lai.
Thế chấp bất động sản: việc bên vay vốn dùng TS là BĐS thuộc sở hữu của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay, bên đi vay vẫn tiếp
tục sử dụng tài sản thế chấp(TSTC) và chỉ giao cho bên cho vay giấy chủ quyền của
TS đó.
Các BĐS thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản trong tương lai mà BĐS hình thành trong tương lai mà BĐS hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp như hoa lợi, lợi tức, cơng trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có
quyền nhận.
- Các tài sản theo quy định của pháp luật.
1.2.1.2. Đặc điểm của thế chấp BĐS
- Người thế chấp và nhận thế chấp phải tuân thủ theo pháp luật và các điều
khoản quy định chung, có khả năng giao dịch.
- BĐS thế chấp phải có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền ưu
tiên về xử lý tài sản, bảo đảm đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và của tổ
chức nhận thế chấp (quy định của ngân hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp như:
chính chủ, có giấy chứng nhận, khơng bị tranh chấp, kiện cáo... ).
- Khi thế chấp BĐS, BĐS thế chấp không mất quyền sử dụng, chỉ bị giữ giấy
chủ quyền và hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật hoặc các tổ chức. Thực
chất thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
- Giá trị của BĐS thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
SV: Bùi Thị Thành
10
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Thế chấp BĐS thì BĐS đó phải có sẵn thị trường tiêu thụ, tức là tính thanh
khoản phải cao.
- Việc thế chấp BĐS chỉ là tạm thời, khơng có thời hạn riêng mà phụ thuộc
vào thời hạn nghĩa vụ dân sự hoặc kinh tế được đảm bảo bằng TSTC.
- Khi thế chấp, BĐS có khả năng bị phát mãi, chuyển quyền sở hữu cho tổ
chức nhận thế chấp.
1.2.1.3. Điều kiện của Bất động sản thế chấp
- BĐS phải được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- BĐS được phép giao dịch.
- BĐS khơng có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ
pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
- BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
1.2.2. Định giá Bất động sản thế chấp
1.2.2.1. Khái niệm Định giá BĐS thế chấp
BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được mà nếu
di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó. Và khi xem
xét BĐS thì xem xét trên góc độ vất chất là tài sản thực, khi định giá BĐS thì xem
xét tài sản thực bao gồm giá trị và quyền về BĐS, giá trị BĐS lớn hay nhỏ phụ
thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền. Khi định giá BĐS thì ta phải
lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
“Định giá BĐS thế chấp đó là sự ước tính giá trị một BĐS cụ thể theo mục
đích dùng làm TSTC cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất cả
các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính
thanh khoản,..) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của TT BĐS
như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận, ..”
Định giá BĐS vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật. Tính khoa
học thể hiện ở việc phân tích dữ liệu, tính tốn về mặt tốn học giá trị BĐS. Tính
nghệ thuật thể hiện ở những kĩ năng nắm bắt thông tin, đưa ra các đánh giá và hình
thành các quan điểm riêng.
SV: Bùi Thị Thành
11
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp
Cá nhân người định giá phải là người có kinh nghiệm, tri thức sâu rộng về
lĩnh vực BĐS, am hiểu thị trường BĐS cũng như nghiệp vụ định giá, phải nắm rõ
những quy định về pháp lý của nhà nước, những chính sách của cơng ty, tổ chức tín
dụng về cho vay thế chấp,..
Định giá BĐS thế chấp khác với định giá thông thường:
Việc định giá giá trị của BĐS mang đi thế chấp phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác ngoài giá trị thực sự của mảnh đất, nói chung giá BĐS khi thế chấp thấp hơn
giá trị thị trường của chúng tuy nhiên với mỗi người định giá, tổ chức định giá sẽ có
sự định giá khác nhau.
Việc định giá BĐS thế chấp với mục đích cho vay, do đó yếu tố rủi ro được
quan tâm hàng đầu, đặc biệt với những BĐS có tính phát mại kém thì giá trị định
giá rất khác so với giá hị trường.
Định giá BĐS thế chấp có các đặc điểm:
- Đa số các ngân hàng thương mại đều tự định giá BĐS thế chấp mà không
thuê một tổ chức định giá hoạt động độc lập nào khác.
- Giá trị của BĐS thế chấp bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trường, nhằm
đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng tại các ngân hàng.
- Giá trị BĐS thế chấp thường chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại
một ngân hàng cụ thể mà khách hàng vay vốn.
- Định giá BĐS thế chấp chủ yếu dựa vào tính pháp lý, quy mơ và điều kiện
kinh tế của BĐS, các yếu tố khác gần như không được xem xét đến.
- Giá trị BĐS thế chấp phụ thuộc chủ yếu vào các chính sách và các quy định
cụ thể của từng ngân hàng.
1.2.2.3. Sự cần thiết của định giá BĐS thế chấp
Định giá thế chấp BĐS có vai trị rất quan trọng, giúp bên cho vay (các ngân
hàng, tổ chức tín dụng nhận thế chấp ) xác định được số tiền cho vay hợp lý đối với
người đi vay và hạn chế sự thiệt hại xuống mức thấp khi xảy ra rủi ro trong việc thu
hồi vốn nhằm đảm bảo tính cơng bằng xã hội.
SV: Bùi Thị Thành
12
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Ngoài ra cịn giúp những ngưịi cần vốn có huy động được vốn biết rõ khả
năng huy động vốn tối đa của mình với BĐS sẽ thế chấp, giúp có những chuẩn bị,
lựa chọn sử dụng hợp lý hiệu quả nguồn vốn trong kinh doanh,..
1.2.2.4. Mối quan hệ giữa định giá và định giá BĐS thế chấp
Định giá và định giá thế chấp BĐS có mối quan hệ tương hỗ trong vấn đề
xác định về mặt giá trị của BĐS gắn với mục đích cụ thể.
Định giá là cơ sở cho việc quyết định về giá khi định giá thế chấp BĐS, việc định
giá có thể nói là cơng việc đầu tiên và sau đó với sự điều chỉnh hợp lý theo chính sách của
bên cho vay, sẽ có giá chính thức về việc cho vay bao nhiêu đối với BĐS đang thế chấp.
Định giá thế chấp BĐS mang tính chủ quan nhiều hơn, bị chi phối bởi nhiều
yếu tố hơn so với định giá,về mặt giá trị sẽ có sự khác biệt và thông thường định giá
thế chấp sẽ thấp hơn so với giá của nó tại thời điểm định giá, trong điều kiện thị
trường mở (trừ trường hợp tín chấp- việc tổ chức chính trị xã hội tại cơ sở bằng uy
tín của mình bảo đảm cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức
tín dụng để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ).
1.3. Các phương pháp sử dụng trong định giá Bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu để định giá gồm:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp vốn hóa
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp lợi nhuận
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định gía BĐS khơng
có phương pháp nào hồn tồn chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Việc lựa
chọn phương pháp nào là tùy thuộcvào mục đích định giá, tùy thuộc thông tin thu thập
được trên thị trường và tùy thuộc loại BĐS. Trong thực tế, người ta sử dụng 3 phương
pháp cơ bản: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.
1.3.1. Phương pháp so sánh
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị của BĐS mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được bán trên thị
SV: Bùi Thị Thành
13
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh
dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với
giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua bán hoặc cho thuê trên thị
trường.
b. Cơ sở của phương pháp
Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu trong phương pháp này: Nguyên tắc cungcầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng. Nguyên tắc
thay thế là nền tảng của phương pháp này.
c. Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS
mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường khơng ổn định, người định giá phải
tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
- BĐS so sánh và BĐS mục tiêu phải ở cùng một vùng.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời
gian gần đây.
- Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành
định giá một cách thích hợp.
- Chất lượng các thơng tin phải cao và có thể so sánh được.
c. Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá): vị trí, quy mơ, kiến
trúc, sử dụng…
Bước 2: Thu thập tìm kiếm thơng tin về các BĐS so sánh (khoảng từ 3 đến 6
BĐS so sánh):
+ Các đặc tính vật lý của BĐS: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu,
tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện …
+ Tình trạng pháp lý bất động sản: Toàn quyền sở hữu, cho th, có sổ đỏ
hay khơng?...
+ Địa điểm, vị trí: Gần cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần cơng
trình cơng cộng, ơ nhiễm, thốt nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc
SV: Bùi Thị Thành
14
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử
dụng cao nhất và không phải tốt nhất.
+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao
dịch của thị trường bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh
toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …
Bước 3: Kiểm tra thông tin của BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS so sánh
phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yêu tố so sánh
để tìm ra cơ sở điều chỉnh. Các yếu tố so sánh như: các yếu tố liên quan đến giao
dịch và các yếu tố liên quan đến BĐS.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến hành
điều chỉnh giá. Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu BĐS so
sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống hoặc ngược lại, cần có bằng
chứng thị trường để chứng minh cho các mốc điều chỉnh. Khi điều chỉnh phải điều
chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch trước sau đó là các yếu tố liên quan đến
đặc tính BĐS, các yếu tố định lượng được điều chỉnh trước các yếu tố định tính điều
chỉnh sau.
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ
số của các BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
d. Quá trình điều chỉnh
*Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của
các BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt
có thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị
của các BĐS.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho
giá đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất
đối với tất cả các BĐS so sánh.
SV: Bùi Thị Thành
15
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử
dụng điều chỉnh các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Nếu việc phân
tích và điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐS
khác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu. Nếu số lượng
BĐS có thể so sánh được là ít thì khơng đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnh
về sự khác biệt của các BĐS có thể so sánh được và làm sai lệch những kết luận của
người định giá. Càng nhiều BĐS thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luận
đáng tin cậy.
* Phương pháp điều chỉnh.
Phương pháp chung:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thì điều chỉnh giá của
BĐS so sánh xuống và ngược lại. Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thị
trường.
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khả
năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “Sự hiện hữu
hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trường
hiện tại?..
Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ.
Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
Dùng kỹ thuật định tính và định lượng để xác định và ước lượng các điều
chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ
lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt. Các điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các
yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
* Trình tự điều chỉnh:
1. Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS mục tiêu.
2. So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước
lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu.
SV: Bùi Thị Thành
16
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
3. Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng nó cho
mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bán hoặc
đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.
4. So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự
tốt hơn, tương tự và kém hơn đối với BĐS mục tiêu.
5. Thể hiện phân tích định tính để hồ hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.
e. Những ưu điểm và hạn chế của phương pháp
Ưu điểm
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào các
giao dịch trên thị trường.
- Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế,
do đó để dễ dàng để thuyết phục khách hàng và các cơ quan quản lí.
Phương pháp này sẽ cho những kết quả đáng tin tưởng nếu sử dụng nó hợp lý
và trong các hồn cảnh phù hợp.
Hạn chế
- Người định giá có thể đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị
trường và đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra
trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ hiện tại của người định giá là xác định giá trị
hiện tại của BĐS.
- Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ,
thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế.
- Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một số khu vực đang
xuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh
được.
- Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra phân tích
so sánh, người định giá phải thay đổi những số liệu nhận được và hiểu một cách đầy
đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch.
Mặc dù phải rất cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và sự
thường xuyên thiếu những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là một phương
SV: Bùi Thị Thành
17
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
pháp mà người định giá sẽ sử dụng thường xuyên và nó cho những kết quả đáng tin
tưởng nếu sử dụng nó hợp lý và trong các hồn cảnh phù hợp.
1.3.2. Phương pháp chi phí
a/ Khái niệm: Phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành là
phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một BĐS được
định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có thể thay thế.
b/ Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung cầu,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
c/ Yêu cầu của phương pháp:
- Các khoản chi phí thay thế hay tái tạo cơng trình phải được tính đầy đủ,
chính xác.
- Người định giá cần phải nắm vững các quy định hiện hành của nhà nước về
đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng.
- Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được
chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao động
quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS.
d/ Các bước thực hiện:
Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá phải dùng cả hai phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và đầy đủ
các chi phí cần thực hiện theo các bước sau:
- Trước hết, tiến hành ước lượng giá trị mảnh đất cần của BĐS cần định giá. Coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế cơng trình hiện
có trên mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình trên mảnh đất như
hao mịn do giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi thời bên ngồi.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay
thế cơng trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của cơng trình.
- Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ và các chi phí của
các cơng trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi.
SV: Bùi Thị Thành
18
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá và chi phí cơng
trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài
sản cá nhân nào có thẻ đã đưa vào tính chi phí.
e/ Các phương pháp xác định chi phí:
* Xác định chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí/ m2 xây dựng bằng
cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường tương tự với cơng trình cần định giá sau
khi phát hiện một số khác biệt về điều kiện vật lý và điều kiện thị trường.
Suất đầu tư xây dựng do UBDN Tỉnh/ Thành phố, Viện nghiên cứu khoa
học, Bộ xây dựng năm 2011 quy định.
* Xác định chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí xây dựng cơng trình theo đơn vị cấu thành, theo độ dài cấu trúc
hoặc theo đơn vị cấu thành.
+ Bóc tách cơng trình: Móng, tường, cột, dầm, nền, sàn, cửa, mái. Đơn giá
do UBND Tỉnh/ Thành phố quy định.
+ Các chi phí khác.
+ Lợi nhuận yêu cầu.
* Xác định chi phí theo khảo sát số lượng:
- Tính tốn tất cả các vật liệu sử dụng cho cơng trình, số lượng của tồn bộ
nhân cơng theo ngạch bậc, số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng cơng trình.
- Tổng chi phí = Chi phí xây dựng và vật liệu + Chi phí khác + Lợi nhuận
u cầu.
f/ Tính giảm giá tích lũy cơng trình:
Giảm giá là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào giữa chi phí thay thế và
chi phí tái tạo cơng trình của BĐS mục tiêu so với giá trị thị trường của BĐS tương
tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá tích lũy cơng trình = Chi phí thay thế (Chi phí tái tạo) - Giá trị thực tế.
Khấu hao cơng trình = (Chi phí xây mới x Số năn đã sử dụng) / Niên hạn
sử dụng.
SV: Bùi Thị Thành
19
Lớp: QTKDBĐS 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc
Nguyên nhân giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên như: Hư hỏng trong q trình sử dụng, tuổi thọ cơng
trình, mối mọt, lũ lụt...
- Lỗi thời chức năng bao gồm: Lỗi thời có thể sửa chữa được và lỗi thời
khơng thể sửa chữa được.
- Lỗi thời bên ngồi như: Suy thối kinh tế, ô nhiễm môi trường, ô nhiễm
tiếng ồn...
Các phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy cơng trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường.
Bước 1: Xác định, điều tra đúng BĐS được bán trên thị trường có thể so sánh
với BĐS mục tiêu.
Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như: quyền lợi
BĐS, điều kiện thanh toán, điều kiện bán để nhận được giá của cơng trình.
Bước 3: Ước lượng các hao mịn có thể thay thế được, các lỗi thời chức năng
có thể thay thế được.
Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của BĐS so sánh tại
thời điểm bán để nhận được giá trị hiện tại của cơng trình (BĐS đã được giảm giá).
Bước 5: Ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo cơng trình đối với
mỗi so sánh tại thời điểm bán.
Bước 6: Trừ chi phí đã giảm giá của cơng trình ra khỏi cơng trình để nhận
được Tổng giảm giá tích lũy cơng trình.
Bước 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %.
Bước 8: Thực hiện hịa hợp trọng số.
* Phương pháp tính giảm giá theo tuổi cơng trình.
- Tính tổng số tuổi kinh tế của cơng trình tương tự cơng trình mục tiêu trên
thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
- Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của cơng trình mục tiêu.
- Trừ tổng giảm giá tích lũy cơng trình ra khỏi chi phí thay thế cơng trình để
nhận được giá trị ước lượng cơng trình định giá.
- Tính giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị hiện tại cơng trình.
SV: Bùi Thị Thành
20
Lớp: QTKDBĐS 50A
