Công tác định giá Bất động sản thế chấp tại VPBank - Thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
HĐTD Hợp đồng tín dụng
KHKT Khoa học kĩ thuật
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần
TCCC Thế chấp cầm cố
TSBĐ Tài sản bảo đảm
UBND Ủy ban nhân dân
VPBANK Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài
quốc doanh Việt Nam
Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
Luận văn tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPBank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các
NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy
trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các
nhà quản trị VPBank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt
động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt
động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại
và phát triển của toàn hệ thống VPBank. Trong những biện pháp bảo đảm tín
dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá
trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo
đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng trong hình thức này
không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó
chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định
giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay
giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn

thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank”.
Mục tiêu nghiên cứu
• Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân
hàng.
• Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPBank.
• Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện
quy trình định giá BĐS thế chấp.
1
Luận văn tốt nghiệp
Phạm vi nghiên cứu
• Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các
phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong
hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.
• Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập:
Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng
Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội
• Thời gian nghiên cứu: từ trước cho đến 28/04/2008.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử,...
Kết cấu, nội dụng
Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm các
chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPBank
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản
bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để

em hoàn thành tốt đề tài này!
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy: TS.
Nguyễn Thế Phán và sự giúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa Chính
trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện luận văn này!.
2
Luận văn tốt nghiệp
NỘI DUNG
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì
vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ
bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật
ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản.
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất
hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả
các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm
quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi
ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật
pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên
(thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng
những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy

từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết
3
Luận văn tốt nghiệp
các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép
người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà
bên nợ không trả được.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người
ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia
khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2
loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng
ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong
cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng,
2006). Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm
khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác
BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo
đảm?
1.2. Bất động sản thế chấp
1.2.1. Bất động sản
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
• Đất đai;
• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
• Các tài sản khác gắn liền với đất;
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có
các điều kiện sau:
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

4
Luận văn tốt nghiệp
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình
thái của nó không thay đổi;
• Tồn tại lâu dài.
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:
• Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
cây dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ
quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số
lượng và chất lượng của đất đai đó).
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định
không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương
mại, khách sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các
lâu ddaif làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là
BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây
dựng công nghiệp, giao thong: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân
bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác
gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa
trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài
sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì
không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong
vườn treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa
5

Luận văn tốt nghiệp
thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá
trị … không coi là BĐS).
• Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả
cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh
đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số
công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp
luật quy định.
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của
một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để
định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu
đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng
đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng
tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Thứ tư, tính dị biệt của BĐS.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa
BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự
hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ,
việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ
đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là
6
Luận văn tốt nghiệp

loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động
kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm
định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ
ra đời.
….Và nhiều đặc điểm khác của BĐS nhưng đó là những đặc điểm quan
trọng nhất mà các thẩm định viên cầm chú ý khi đánh giá giá trị BĐS.
1.2.2. Bất động sản thế chấp
Thế chấp là phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một
khoản vay nào đó.
BĐS thế chấp là bất động sản nhưng nó được sử dụng trong quá trình
bảo đảm tiền vay hay còn được gọi là BĐS bảo đảm.
Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát
từ hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng
trong nó những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà
bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh
doanh của các ngân hàng thương mại. Mục đích của ngân hàng trong việc đặt
ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một
cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở để mở rộng qui mô tín dụng. Hơn nữa,
Ngân hàng có quyền phát mãi các tài sản của người vay được dùng làm tài
sản bảo đảm đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh có
nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là
khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài
sản cố định. Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của Ngân
hàng là thu nhập của cá nhân khách hàng như: tiền lương, các khoản thu
nhập chính (lãi cho vay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác.
Trong xem xét đánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ
7
Luận văn tốt nghiệp
thứ nhất chưa có cơ sở vững chắc thì Ngân hàng phải thiết lập các cơ sở

pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai. Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm
giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính
là khoản dự phòng nếu bất trắc xảy ra.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và
pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hµng vay. Tuy nhiên đứng trên
góc độ ngân hàng thì để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:
+ Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có
giá trị và có thị trường tiêu thụ).
+ Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm
bảo đảm tiền vay.
Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là BĐS.
Và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty Tài chính Quốc
tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều
muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại.
Chính những lý do và những yêu cầu này mà BĐS thế chấp khác với
BĐS thông thường khác trong hoạt động định giá. Khi định giá đối với các
BĐS thông thường khác khi định giá thì giá trị là giá thị trường, giá có khả
năng nhất. Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người
định giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người
mua người bán, xã hội, xu hướng thị trường,...Riêng BĐS thế chấp giá trị định
giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường, trường hợp sát với thị
trường là rất ít. Chính từ những điều khác nhau này nên trong hoạt động tín
8
Lun vn tt nghip
dng ca cỏc ngõn hng cú rt nhiu nhng bt cp xy ra nh: Mt BS cú
th c em th chp nhiu ni, cỏc ngõn hng l ngi nh giỏ cng l
ngi cho vay cho nờn phn thit luụn ng v phớa khỏch hng ca h,...Do
vy cỏc thm nh viờn trong ngõn hng trong quỏ trỡnh luụn phi xỏc nh rừ

rng tỡnh trng phỏp lý ca BS, cng nh giỏ c sao cho phự hp nht thu
hỳt khỏch hng v phớa ngõn hng mỡnh.
1.3. nh giỏ bt ng sn
1.3.1. S cn thit nh giỏ BS
Theo U ban tiờu chun thm nh giỏ quc t (IVSC) khi định giá một
BĐS thì đó chính là việc định giá giá trị các quyền của con ngời đối với BĐS.
nhiu nc thỡ mt cỏ nhõn cú cỏc quyn i vi BS nh quyn s
hu, quyn thuờ, quyn s dng. Nhng Vit Nam khi trong Hin phỏp cú
quy nh l: t l thuc s hu ton dõn, do Nh nc i din nhõn dõn
qun lý; do ú t nc ta khụng thuc s hu ca bt kỡ mt cỏ nhõn no.
Nờn khi nhc n giỏ tr quyn i vi t ch l giỏ tr quyn s dng t v
giỏ tr quyn thuờ theo hp ng. Cũn i vi BS l cụng trỡnh xõy dng
trờn t (khụng phi l t ai) thỡ cỏ nhõn Vit Nam c cú cỏc quyn sau:
Quyn s hu, quyn thuờ theo hp ng. Quyn s hu ngha l cú y
cỏc quyn sau: quyn s dng, quyn chim hu, quyn nh ot.
1.3.2. Bn cht giỏ tr
Di gúc nhỡn nhn ca ngnh thm nh giỏ, cú th khỏi quỏt khỏi
nim giỏ tr ti sn nh sau: Giỏ tr ti sn l biu hờn bng tin v nhng li
ớch m ti sn mang li cho ch th no ú ti mt thi im nht nh. Nh vậy
giỏ tr ti sn c xem xột di hai khớa cnh sau:
+ Xột v gúc ch quan: Giỏ tr ti sn i vi cỏc cỏ nhõn khỏc nhau
l khỏc nhau. Vớ d nh mt bc tranh ca Vangục, vi những ngi am hiu
9
Luận văn tốt nghiệp
nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một
khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là
lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá
giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản
ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao

dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt
động kinh tế.
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản
dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính
điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên,
giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị
trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là
giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị
ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường là số tiền
ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị
nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ
thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc
vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến
sự phong phú của khái niệm giá trị.
10
Luận văn tốt nghiệp
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay
không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị:
tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển
giao được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như
tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất
tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch
nào đó. Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác

suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong
quá trình giao dịch. Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực
hiện được trong giao dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số
tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ
nhất định.
1.3.3. Các nguyên tắc định giá
Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách
rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị
tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
11
Luận văn tốt nghiệp
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều
người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất

và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng
hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu
không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và
lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc
độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn
cung và ngược lại.
12
Luận văn tốt nghiệp
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần
phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt
động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản,
về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan,

nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có
giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất
13
Luận văn tốt nghiệp
động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò
quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định
giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động

sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được
lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
14
Luận văn tốt nghiệp
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng
người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả
hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường
bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó
của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực
(thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên
tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong
tương lai.
15

Luận văn tốt nghiệp
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về
mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so
sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được
tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
16
Luận văn tốt nghiệp
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu
nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là
thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính
“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc
này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách

mạnh mẽ theo các vị trí.
2. Quy trình định giá BĐS thế chấp
2.1. Khái niệm
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được
bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa
ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có
thể tin cậy được
Khi một thẩm định viên chấp nhận yêu cầu của khách hàng về định giá
bất động sản, thẩm định viên phải có một loại chiến lược lô-gíc để thực hiện
công việc. Các thẩm định viên coi chiến lược đó là một quy trình định giá; đó
chính là việc phân định từng bước đi theo thời gian để đáp ứng ưng cầu của
khách hàng. Đó cũng là một phương hướng thực hiện công việc mà thẩm định
viên sử dụng hàng ngày.
Quy trình định giá bao gồm các bước sau:
- Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch thẩm định giá.
- Thu thập tài liệu (thẩm định hiện trạng)
- Phân tích tài liệu.
- Xác định giá trị bất động sản cần định giá.
- Lập báo cáo và chứng thư định giá.
2.2. Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp
17
Luận văn tốt nghiệp
ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng thế
chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi vì có hai lý do
như sau:
Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản
làm tài sản đảm bảo là rất nhiều. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách
hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác,
đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp

BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho
họ. chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần. Ví dụ như
doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà
xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường.
Và lại BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể
tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng”. Nên việc định giá BĐS bảo
đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá
trị để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay
theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để
đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã được
định giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.
Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn
bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay
lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình,
bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn
cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên
18
Luận văn tốt nghiệp
hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm
được hình thành.
Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị
trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và
lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường
hợp xấu nhất có thể xảy ra.
Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp ở một khâu đầu vào vay vốn, mà
còn phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản trong trường hợp xấu xảy ra. Nếu
tài sản không được định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang và cho cả

Ngân hang như một ví dụ được minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải
Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên, phường 8, quận 11
thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại
ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệu đồng;
một thời gian sau khi khách hàng không thanh toán được khoản nợ, ngân hang
đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán
nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếu như giá trị BĐS
đó cao hơn cả khoản vay.
Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và
tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn
thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số
178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được sửa đổi bằng Nghị định số
85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng
đến giá trị BĐS thế chấp)
+ Tình trạng vật chất của bất động sản: Đó là những công dụng hữu ích
mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình
19
Luận văn tốt nghiệp
dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng,
trang thiết bị và thiết kế.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí
như: Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng
là một căn cứ để xác định xem BĐS đã được sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất hay chưa.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao

gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh
xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý
đêt chứng minh.
Ví dụ như là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê.
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho người sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo
ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử
dụng hợp pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế:
Một BĐS như căn hộ chung cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể
do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng có một nguyên nhân hết sức quan
trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán được. Như vậy
căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho người sử
dụng nó một dòng tiền.
20
Luận văn tốt nghiệp
+ Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu
yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng
thay đổi theo.
+ Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm
trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó
với những người khác sẽ giảm đi nhiều.
+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng
cung là không thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai

đoạn nhất định.
+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến
giá trị BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm
của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ
như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc
thành phố Hồ Chí Minh.
+ Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.
3. Các phương pháp định giá BĐS
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thể
phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.
+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là
chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn
21
Luận văn tốt nghiệp
các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc
kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số
phương pháp hay dùng nhất:
3.1. Phương so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Là định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với
các BĐS tương tự được bán trên thị trường.
- Phương pháp này được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế.
- Giá trị tài sản mục tiêu có thể được coi là hoàn toàn ngang bằng với tài
sản tương đương khi đã được thực hiện việc điều chỉnh. Do đó mà chỉ cần tìm
trên thị trường các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương

đương có thể so sánh được trên thị trường.
b. Nội dung của phương pháp
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá
trị BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm
định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây
mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau đó tiến
hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS đang
định giá.
c. Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
• Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không
phải tính toán nhiều.
- Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ
ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
22
Luận văn tốt nghiệp
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố
định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
• Những hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt
quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những
bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những

BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
• Kết luận
- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.Tất cả những yếu tố
và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
- Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh và
thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là
phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử
dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
- Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp này đòi
hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới
có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
23