Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam – chi nhánh hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................1
KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỢNG SẢN......................................3
I. Tởng quan về bất động sản và thị trường bất động sản....................................3
I.1. Bất động sản........................................................................................................3
I.2. Thị trường bất động sản......................................................................................4
II Thẩm định giá bất động sản...............................................................................6
II.1. Khái niệm..........................................................................................................6
II.2. Các cơ sở thẩm định giá bất động sản................................................................6
II.3. Các phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản............7
III. Quy trình thẩm định giá bất động sản..........................................................15
III.1. Quy trình chung của thẩm định giá bất động sản.....................................15
III.2. Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá..................................16
III.2.1. Khái niệm...................................................................................................16
III.2.2. Nội dung của báo cáo, kết quả và chứng thư thẩm định giá.........................16
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM...........................................................................22
1.1.Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần thông tin và thẩm
định giá miền Nam.................................................................................................22
1.1.1. Giới thiệu chung............................................................................................22
1.1.2. Các quyết định thành lập và một số quyết định khác liên quan đến thương
hiệu SIVC................................................................................................................ 22
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của công ty thẩm định giá miền Nam –
chi nhánh Hà Nội...................................................................................................23
1.2.1. Giới thiệu chung về chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá
miền Nam tại Hà Nội...............................................................................................23

1.2.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội............24
1.2.3. Thực trạng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội..............25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CHI NHÁNH SIVC HÀ NỘI...............................................................29

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

2.1. Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh SIVC Hà
Nội........................................................................................................................... 29
2.1.1. Các văn bản pháp luật được sử dụng trong định giá bất động sản.................29
2.1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội.................................29
2.1.3. Thành công, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong Lập hồ sơ, báo
cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội...............................43
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỒ SƠ, BÁO CÁO VÀ CHỨNG
THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM............................................46
3.1. Định hướng phát triển của SIVC Hà Nội trong thời gian tới......................46
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư
thẩm định giá tại SIVC Hà Nội............................................................................46
3.2.1. Nâng cao chất lượng và số lượng nguồn nhân lực của SIVC.........................46
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập thông tin..........................................................47
3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá...................................................................49
3.2.4 Hoàn thiện chứng thư thẩm định giá:..............................................................50

KẾT LUẬN............................................................................................................53
PHỤ LỤC............................................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................59

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

1

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam đang ngày càng phát triển với những thành tựu to lớn trên các mặt
kinh tế, văn hoá, xã hội. Việt Nam cũng đã dần dần khẳng định được vị thế của
mình trên bản đồ thế giới. Đóng góp cho sự phát triển đó, nền kinh tế thị trường là
một yếu tố then chốt, hết sức quan trọng. Xét sâu hơn trong nền kinh tế thị trường,
bộ phận tài chính với các hoạt động tín dụng, hay là các phương thức huy động vốn
biểu hiện dưới dạng vay nợ, mua bán, thế chấp, đầu tư diễn ra vô cùng sôi động.
Khi đó, việc xác định được giá trị của tài sản để thoả mãn nhu cầu của các bên tham
gia giao dịch là điều cần có. Do đó, việc hình thành các trung gian thẩm định giá ra
đời là một tất yếu, và ngày càng phát triển nhanh hơn.
Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản (BĐS) nói
riêng ở Việt Nam cũng chỉ mới phát triển một vài năm trở lại đây và nói chung còn
mới mẻ. Cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế, việc xác định giá trị
BĐS ngày càng nhiều và đa dạng, phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Và với
nền kinh tế thị trường mà Việt Nam đang xây dựng và theo đuổi, sự cạnh tranh diễn

ra vô cùng khốc liệt. Vì thế, các công ty thẩm định giá luôn cố gắng hoàn thiện kỹ
thuật thẩm định giá để đạp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, từ đó mới có thể
tồn tại và phát triển.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tế trên cùng với kiến thức học tập tại
trường, kiến thức thực tế từ quá trình thực tập tại công ty cổ phần thông tin và thẩm
định giá miền Nam, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất
động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam – chi nhánh
Hà Nội” làm đề tài cho chuyên đề cuối khoá của mình.
Đề tài đi sâu vào phân tích và đánh giá thực trạng về việc lập hồ sơ, báo cáo
và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định
giá miền Nam trong năm 2011 và đầu năm 2012. Từ những thực trạng đó để đưa ra
một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá trong
quá trình phát triển, hội nhập và không ngừng nâng cao về chất lượng cũng như mở
rộng và phát triển. Đáp ứng tốt nhất nhu cầu của xã hội.
Ngoài lời mở đầu, khái quát về thẩm định giá bất động sản, kết luận, phụ lục
và tài liệu tham khảo, nội dung chính của chuyên đề được thể hiện dưới ba nội dung
chính, đó là:

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

2

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

Chương 1: Giới thiệu về công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá

miền Nam – chi nhánh Hà Nội (SIVC Hà Nội).
Chương 2: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá tại
SIVC Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện lập quy trình thẩm định giá bất
động sản tại SIVC Hà Nội.
Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề này, mặc dù có sự giúp đỡ, chỉ bảo rất
lớn của thầy cô giáo, cũng như các anh chị trong công ty nhưng do thời gian có hạn
cũng như hạn chế về kiến thức, kinh nghiệm nên chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Vì
vậy, sự chỉ bảo, hướng dẫn của thầy cô là động lực lớn giúp cho em hoàn thiện
chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn!

KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỢNG SẢN

SVTH: Phan Cơng An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

3

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

I. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản.
I.1.1. Khái niệm.
Bất động sản là tài sản đặc biệt và rất quan trọng đối với bất kỳ quốc gia nào
trên thế giới. Nó là một loại tài sản khan hiếm, bền vững theo thời gian, được coi là

một tư liệu sản xuất thiết yếu, đảm bảo cho sự phát triển về kinh tế, văn hoá, xã hội
của loài người.
Theo quy định tại khoản 1, điều 174, bộ luật dân sự năm 2005, BĐS là tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
I.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.
I.1.2.1. Cố định về vị trí.
BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời được. Vì vậy,
giá trị BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét sự
ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS về nhiều mặt khác nhau.
I.1.2.2. Tính bền vững.
Có đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên tạo ra, một loại tài
nguyên gần như không thể huỷ hoại. Các công trình trên đất có tuổi thọ kéo dài, có
thể nâng cấp, sửa chữa. Tính bền vững của BĐS được xem xét trên cả góc độ kỹ
thuật lẫn kinh tế. Liên quan đến góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, tuổi thọ của yếu tố nào
ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
I.1.2.3. Tính khác biệt.
Giữa 2 BĐS khác nhau luôn khác nhau về vị trí. Chúng chỉ có thể có tương
đồng về kết cấu, kiến trúc, môi trường… Sự khác biệt giữa hai BĐS khác nhau tạo
ra sự chênh lệch giá giữa hai BĐS đó, đôi khi là rất lớn.
I.1.2.4. Tính khan hiếm.
BĐS có thể coi như là một loại tài nguyên không tăng lên theo thời gian, vì
vậy nó mang tính khan hiếm.
I.1.2.5. Có giá trị cao.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

4

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

BĐS có giá trị cao do xuất phát từ giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây
dựng các công trình trên đất thường rất lớn.
I.2.1.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Các BĐS thưởng có tác động qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt
động kinh tế, xã hội. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi một BĐS khác.
I.1.3. Phân loại bất động sản.
I.1.3.1. Theo đặc tính vật chất.
Theo đặc tính vật chất, BĐS được chia thành:
- Đất đai.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà của xây dựng cố định
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng:
thang máy, thiết bị báo cháy…
- Các tài sản gắn liền với đất:
+ Vườn cây.
+ Các công trình thuỷ sản, mỏ…
I.1.3.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS chia thành:
- Đất đai.

- Công trình kiến trúc, bao gồm:
+ Nhà ở.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê.
+ Công trình kiến trúc khác.
I.2. Thị trường bất động sản.
I.2.1. Khái niệm.
Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động
sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ.
I.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
I.2.2.1. Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Trong khi đó như cầu
về BĐS phân bố không đồng đều mà là rời rạc. Do đó, địa điển giao dịch thường

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

5

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

không trùng với địa điểm BĐS mà là ở một thị trường mua bán tập trung, có thể là
các sàn BĐS.
I.2.2.2. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa

phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Đồng thời,
các khu vực khác nhau thường có đặc điểm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội khác
nhau nên thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
I.2.2.3. Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn
hảo.
Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo do
nhiều nguyên nhân tác động lên. Các nguyên nhân quan trong nhất có thể kể đến là
sự thiếu thông tin về sản phẩm BĐS cho các giao dịch dân sự về BĐS, giá cả biến
đổi nhiều, phụ thuộc vào nền kinh tế nhưng người mua lẫn người bán có thể không
nắm rõ được những thông tin đó. Ngoài ra, thị trường BĐS có thể bị khống chế bởi
các Doanh nghiệp lớn, nắm giữ vốn cũng như quỹ đất lớn, gây ra các bong bóng bất
động sản và làm sai lệch giá trị của BĐS.
I.2.2.4. Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi
Do đặc điểm có giá trị lớn, những giao dịch phổ biến trên thị trường thường
mang tính chất không trì hoãn, hay nói cách khác là mang tính chất bắt buộc giao
dịch (không phải bắt buộc với mọi giá cả của BĐS) nên cung về bất động sản ít co
giãn khi giá cả thay đổi.
I.2.2.5. Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà
nước.
Với đặc điểm là một loại tài nguyên khan hiếm, có giá trị rất lớn nên Nhà
nước luôn có can thiệp bằng nhiều biện pháp trực tiếp hay gián tiếp để điều tiết thị
trường bất động sản theo hướng ổn định, đảm bảo đúng giá trị của bất động sản.
Nhà nước có thể kiểm soát các giao dịch trên thị trường, ban hành khung giá đất
từng khu vực...
I.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản.
Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng
đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động
sản nói riêng. Những vai trò chủ yếu của thị trường bất động sản là:
- Với vai trò là một loại thị trường, thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ của
bên cung và bên cầu bất động sản, làm môi trường cho các giao dịch về bất động

sản xảy ra và thực hiện các chức năng của bất động sản.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

6

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Thị trường bất động sản là nơi các yếu tố sản xuất được quay vong trở lại,
đáp ứng như cầu về yếu tố sản xuất cũng như lợi nhuận thu được cho chủ thể kinh
doanh BĐS.
- Thị trường bất động sản cũng có thể là nơi các nguồn vớn được huy động,
sử dụng một cách hiệu quả hơn. Góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự đổi mới các hoạt động quản
lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng của Nhà nước, doanh nghiệp.
II Thẩm định giá bất động sản.
II.1. Khái niệm.
Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị BĐS (quyền tài sản BĐS)
bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm địa điểm nhất định cho một mục đích cụ thể
theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc quốc tế (giá trị của BĐS chính là giá trị thực của
quyền và lợi ích thu được trong tương lai từ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất
động sản).
II.2. Các cơ sở thẩm định giá bất động sản.
II.2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nội dung: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi

ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện
nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó,
thẩm định viên phải biết được các khả năng sử dụng BĐS và lợi ích mang lại của
các khả năng đó. Đồng thời, thẩm định viên phải ước lượng được cách sử dụng nào
là tốt nhất và hiệu quả nhất, đó là cơ sở để ước tính giá trị BĐS.
II.2.2. Nguyên tắc thay thế.
- Nội dung: Giá trị cao nhất của một bất động sản không vượt quá chi phí để
có một BĐS tương đương.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó,
thẩm định viên phải nắm được những thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của
các BĐS so sánh và biết điều chỉnh một cách hợp lý sự khác biệt giữa các BĐS để
có thể ước lượng đúng giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
II.2.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
- Nội dung: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi ích tương lai
mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

7

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó,
thẩm định viên phải dự kiến những lợi ích mà BĐS có thể mang lại và dựa vào các

khoản lợi ích đó để ước tính giá trị BĐS.
II.2.4. Nguyên tắc đóng góp.
- Nội dung: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành, phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay
giảm đi là bao nhiêu.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một BĐS nào
đó, thẩm định viên cần phải ước lượng được giá trị đóng góp của BĐS hay một
bộ phận của BĐS vào toàn bộ giá trị của BĐS để có thể ước lượng chính xác giá
trị của BĐS.
II.2.5. Nguyên tắc cung cầu
- Nội dung: Do thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo, giá
BĐS có thể chênh nhiều, thậm chí là cực nhiều so với giá trị thực mà nó mang lại.
Vì vậy, khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và
cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong khi thực hiện thẩm định giá một tài sản nào đó,
thẩm định viên phải xác định giá cả của BĐS đã phù hợp với giá cả mà quy luật
cung cầu mang lại hay chưa. Từ đó mới đưa ra ước lượng chính xác giá trị của BĐS
cần thẩm định được.
II.3. Các phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản.
II.3.1. Phương pháp so sánh.
II.3.1.1. Khái niệm.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
vào thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản.
II.3.1.2. Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc phù hợp định tính kỹ thuật.
- Nguyên tắc khả thì về tài chính.
- Nguyên tắc thời gian sử dụng tài sản phù hợp với pháp luật.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Nguyên tắc đóng góp.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

8

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

II.3.1.3. Các trường hợp áp dụng.
- Bất động sản cần thẩm định giá có tình đồng nhất tương đối với các bất
động sản so sánh.
- Chất lượng thông tin thu thập được phải đủ tin cậy, đảm bảo về thời gian,
không gian. Và thị trường bất động sản tại không gia đó phải tương đối ổn định.
II.3.1.4. Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Xác định các yếu tố cơ bản tác động đến sự hình thành giá trị
BĐS cần thẩm định giá. Các yếu tố cơ bản như đặc điểm pháp lý của BĐS, đánh
giá của người mua phồ biến về BĐS, sử dụng hiện tại của tài sản…
- Bước 2: Tìm kiếm các bất động sản tương tự, giá bán, các điều kiện thanh
toán trong khu vực. Thẩm định viên phải tìm từ ba cho đến năm tài sản so sánh.
- Bước 3: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa bất động sản cần
thẩm định giá và bất động sản so sánh và thực hiện điều chỉnh.
- Bước 4: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn và xác định giá bất động
sản cần thẩm định giá.
II.3.1.5. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp.
- Ưu điểm:

+ Là phương ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Vì không có công
thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị
trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
+ Có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác.
- Hạn chế:
+ Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới
kết quả thẩm định giá.
+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử, các thông tin thu
thập được có thể sẽ nhanh lạc hậu so với thị trường.
+ Chứa đựng yếu tố chủ quan của thẩm định viên.
II.3.2. Phương pháp chi phí.
II.3.2.1. Khái niệm.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên
cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để
xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá.
II.3.2.2. Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

9

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp.
II.3.2.3. Các trường hợp áp dụng.
- Thẩm định giá những BĐS không đủ thông tin để áp dụng phương pháp
so sánh như: Nhà thờ, chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở…
- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích: bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ
trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
II.3.2.4. Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất trống. Thẩm định viên có thể sử
dụng một trong các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp thặng
dư, phương pháp thu nhập.
- Bước 2: Uớc tính chi phí tái tạo (chi phí thay thế) công trình xây dựng
tương tự với công trình cần thẩm định giá ở trạng thái mới 100%.
- Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình xây dựng
trên đất. Sự giảm giá có thể do hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng
hay là hao mòn do tác động từ các yếu tố bên ngoài tài sản.
- Bước 4: Tính giá trị còn lại của công trình xây dựng trên bất động sản.
- Bước 5: Ước tình giá trị của bất động sản bằng cách cộng hai giá trị ước
tính mảnh đất trống và giá trị ước tính công trình xây dựng trên đất.
II.3.2.5. Ưu, nhược điểm của phương pháp.
- Ưu điểm:
+ Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi
không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Khi các phương pháp
khác không thể dùng để thực hiện thẩm định giá BĐS thì phương pháp chi phí được
sử dụng để thẩm định giá BĐS cần thẩm định.
+ Phương pháp chi phí thích hợp khi thẩm định giá BĐS dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt.
- Hạn chế:
+ Các hạn chế của phương pháp so sánh cũng là hạn chế của phương

pháp chi phí.
+ Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

10

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và
khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào
được chấp nhận rộng rãi.
+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
II.3.3. Phương pháp thặng dư.
II.3.3.1. Khái niệm.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường
của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có
bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng
doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
- Công thức tính toán: V = DT – CP, trong đó:
+ V: là giá trị BDS cần thẩm định giá.
+ DT: là tổng doanh thu của dự án.

+ CP: là tổng chi phí đầu tư dự án
n

DT 
t 1

DTt
(1  r ) t

n

CP =
Trong đó:
- DT là hiện giá tổng doanh thu
phát triển của dự án,
- DTt là doanh thu dự tính của dự
án vào năm thứ t,
- n là thời gian hay dòng đời của dự
án,
- r là tỷ suất chiết khấu hàng năm
của dự án (thông thường tính theo
lãi suất vốn vay ngân hàng).

CPt

 (1  r )
t 1

t

Trong đó:
- CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư
dự án,
- CPt là chi phí ước tính năm t,
- n là thời gian hay dòng đời của dự
án,
- r là tỷ suất chiết khấu hàng năm
của dự án (thông thường tính theo
lãi suất vốn vay ngân hàng).

II.3.3.2. Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cung – cầu.
- Nguyên tắc đóng góp.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

11

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

II.3.3.3. Các trường hợp áp dụng.
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có
tiềm năng phát triển, có thể liệt kê dưới đây:
+ Thẩm định giá đất trống có tiền năng phát triển để xây dựng các

công trình trên đó.
+ Thẩm định đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ
xây dựng công trình mới trên đất.
II.3.3.4. Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án
phát triển dự kiến, có tính đến quy hoạch, cung cầu, quy định về xây dựng và
những hạn chế khác.
- Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển đổi về giá
trị tại thời điểm thẩm định giá.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư phát triển, chuyển đổi về giá trị tại
thời điểm thẩm định giá.
- Bước 4: Xác định giá trị BĐS căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của
Bước 2 trừ (-) Bước 3.
II.3.3.5. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp.
- Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện
đấu thầu.
+ Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá
các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư
vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi
thực hiện dự án phát triển bất động sản.
II.3.4. Phương pháp thu nhập.
II.3.4.1. Khái niệm.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được
gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
- Thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất

động sản với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

12

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Tỷ suất vốn hóa dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của
tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài
sản và dung để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.
- Tỷ suất chiết khấu là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự
tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là:
tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn
vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực.
II.3.4.2. Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc dự đoán lợi ích tương lai.
- Nguyên tắc cung – cầu.
II.3.4.3. Các trường hợp áp dụng.
- Có thể dùng để thẩm định những BĐS có tạo ra thu nhập: Đất nông
nghiệp, đất khu công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng,
căn hộ cho thuê…
- Những bất động sản dùng để đầu tư hoặc là tư vấn lựa chọn phương án
đầu tư.

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
II.3.4.4. Quy trình thẩm định.
Phương pháp thu nhập được chia làm 2 phương pháp chính, đó là:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
+Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị
tài sản.
-Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
+ Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính
trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
Các bước theo quy trình thẩm định.
- Bước 1: Ước tính Tổng thu nhập tiềm năng (hàng năm): Là toàn bộ thu
nhập đối với một BĐS với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế.
Giá thuê có thể căn cứ vào giá thuê thực tế theo Hợp đồng thuê hiện hành hoặc
căn cứ vào giá thuê phổ biến trên thị trường.
- Bước 2: Ước tính số tiền thất thu do diện tích để trống và khách dây dưa
thanh toán.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


13

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Bước 3: Ước tính các thu nhập khác.
- Bước 4: Ước tính Tổng thu nhập thực tế (hàng năm) (B1-B2+B3).
- Bước 5: Ước tính chi phí duy tu, vận hành bất động sản.
- Bước 6: Ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh BĐS (B4-B5).
- Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa/ tỷ suất chiết khấu thích hợp dùng để
tính toán. Có 3 phương pháp chủ yếu để xác định:
+ Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá rút ra từ những tỷ suất vốn hoá
của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được
tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
+ Phương pháp 2: Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu
tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro.
+ Căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất
kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:
Ro = M x Rm + (1-M) x Re
- Bước 8: Áp dụng công thức vốn hoá phù hợp để tìm ra giá trị hiện tại của
BĐS cần thẩm định giá.
II.3.4.5. Công thức vốn hoá cho từng loại tài sản.
- Đối với bất động sản mang lại thu nhập đều và vĩnh viễn, công thức vốn
hóa trực tiếp:

Hoặc: V = I x GI, trong đó:
+ V: là giá trị tài sản.
+ I: thu nhập ròng trong một năm.
+ R: tỷ suất vốn hóa.
+ GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
- Đối với bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn.
+ Thu nhập không bằng nhau
n

V=

CFt

 (1  r )
t i

Trong đó:

t



Vn
(1  t ) n

V: Giá trị thị trường của tài sản.
CFt : Thu nhập năm thứ t.
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n.
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu.

.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


14

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

+ Thu nhập bằng nhau
n

V= CF 
t i

Vn
1

t
(1  r )
(1  t ) n

Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản.
CFt : Thu nhập năm thứ t.
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n.
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu.
II.3.4.6. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp.
- Ưu điểm:
+ Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp
đơn giản.
+ Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ

có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy
cao.
- Hạn chế:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều
mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong
tương lai…
+ Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu
nhập tương lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các
tham số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng
nhiều của yếu tố chủ quan.
II.3.5. Phương pháp lợi nhuận.
II.3.5.1. Khái niệm.
- Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng
sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần thẩm
định giá.
- Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và
người chủ sở hữu BĐS là khác nhau.
II.3.5.2. Các nguyên tắc áp dụng.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
II.3.5.3. Các trường hợp áp dụng.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

15

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lời.
- Phương pháp lợi nhuận được sử dụng thẩm định giá cho các tài sản đặc
biệt như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng hoặc là những tài sản khác mà việc
so sánh với các tài sản tương tự găp khó khăn do giá trị của tài sản thẩm định chủ
yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời.
II.3.5.4. Quy trình thẩm định.
- Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ.
- Bước 2: Xác định tổng chi phí.
- Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
- Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của bất động sản = ------------------------------------Tỷ suất vốn hóa
II.3.5.5. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp.
- Ưu điểm.
+ Định giá được những BĐS mà giá trị của tài sản phụ thuộc chủ yếu
vào khả năng sinh lời của BĐS.
- Hạn chế.
+ Khó khăn trong việc các định đâu là sử dụng cao nhất và hiệu quả
nhất của BĐS, khó khăn trong việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá.
+ Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập
thật của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ
quá mức của người vận hành tài sản đó.
III. Quy trình thẩm định giá bất động sản.
III.1. Quy trình chung của thẩm định giá bất động sản.
Theo tiêu chuẩn số 05 - Ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Trưởng Bộ Tài Chính thì quy trình thẩm định
giá tài sản bao gồm 6 bước:

+ Bước 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác
định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
+ Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
+ Bước 3: Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.
+ Bước 4: Phân tích thông tin.
+ Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

16

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

III.2. Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá.
Trong quy trình thẩm định giá bất động sản nói chung và quy trình thẩm định
giá bất động sản tại SIVC Hà Nội nói riêng, năm bước đầu tiên của quy trình, bắt
đầu từ việc xác định tổng quan về tài sản cho đến bước xác định giá trị tài sản cần
thẩm định giá thì hầu như không có sự đổi mới trong một thời gian dài. Có thể thấy
các bước đi của quy trình là một khuôn mẫu chuẩn mực cho bất kỳ công việc nào
chứ không riêng gì thẩm định giá bất động sản. Cũng có thể thấy rằng, các công ty
khác nhau có bước đầu tiên từ chuẩn bị đến xác định giá trị tài sản giống nhau. Có
khác nhau thì cũng chỉ là khác các phương thức tiền hành mà thôi. Do đó, để xác
định được một quy trình của công ty thẩm định giá này có hoàn thiện hơn một công
ty khác hay không, có thể nhìn vào bước cuối cùng, đó là lập hồ sơ, báo cáo và

chứng thư thẩm định giá để đưa ra nhận xét. Ở bước cuối cùng trong quy trình thẩm
định giá bất động sản, các công ty khac nhau đưa ra các quy trình lập khác nhau. Dĩ
nhiên, dù khác nhau, nhưng về bản chất, các quy trình đó vẫn tuân theo sự điều
chỉnh của các văn bản về thẩm định giá do nhà nước ban hành.
III.2.1. Khái niệm.
III2.1.1. Báo cáo kết quả thẩm định giá.
Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về
quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá
khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
III.2.1.2. Hồ sơ thẩm định giá.
Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm
định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm
định giá. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay
những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành.
III.2.1.3. Chứng thư thẩm định giá.
Là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho
khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm
định giá tài sản.
III.2.2. Nội dung của báo cáo, kết quả và chứng thư thẩm định giá.
III.2.2.1. Báo cáo thẩm định giá bất động sản.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo
đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu
của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ
bản sau:

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014

Chuyên đề tốt nghiệp

17

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

- Những thông tin cơ bản về:
+ Tên, loại BĐS.
+ Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
+ Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm
định giá.
+ Ngày tháng năm thẩm định giá .
+ Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm
định giá hoặc chi nhánh.
+ Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá.
+ Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ
chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
- Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
+ Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
+ Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường
phố, nhóm đất.
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện
tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao
thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):
loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất

lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích
sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường
xá, cầu cống.
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm
khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa
đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường
học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa
và công trình kiến trúc trên đất.
+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích
được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động
sản hay không.
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014


Chuyên đề tốt nghiệp

18

GVHD: ThS.Trần Việt Hà

+ Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa
phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử
dụng tài sản).
+ Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày
làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
+ Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
+ Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất
động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng
từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
+ Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
- Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
+ Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan
đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
+ Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh
hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
- Kết quả khảo sát thực địa.
+ Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
+ Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
+ Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa
chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
- Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
+ Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của
thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường
này, những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS cần thẩm định giá trên thị trường.
+ Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao
nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng
hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự
nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản.
- Phương pháp thẩm định giá:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả :
+ Phương pháp chi phí: kết quả :
+ Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: kết quả :

+ Phương pháp khác: kết quả:

SVTH: Phan Công An

MSV: CQ510014