Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu

LỜI NĨI ĐẦU
Trong giai đoạn nền kinh tế đang khơng ngừng phát triển thì vai trị của hoạt
động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất lớn. Các Ngân hàng
thương mãi đóng vai trị trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh,
góp phần không nhỏ đến thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Tuy nhiên Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu cũng như tất cả các Ngân
hàng thương mai khác đều định hướng kinh doanh trên quan điểm ……… Chính vì
vậy mà vấn đề an tồn trong hoạt động tín dụng là một địi hỏi tất yếu ảnh hưởng
trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an tồn của tịan hệ thống Ngân hàng, mà khi tiến hành
cho vay vốn khách hàng phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể
cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là
BĐS. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn.
Hoạt động tín dụng, cho vay thế chấp đã xuất hiện từ lâu trong nền kinh tế và cũng
đã được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, tuy nhiên việc
định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là BĐS còn nhiều vướng
mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ.
Chính từ những vấn đề trên em xin chọn đề tài: “Vận dụng các phương pháp
định giá vào định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu”
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi vào nghiên cứu cơ sở lý luận, các
phương pháp thường được sử dụng trong định giá BĐS thế chấp và thực trạng cũng
như đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Á Chõu.
i tng nghiờn c: ti nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận
của việc định giá BĐS thế chấp, nêu lên tình hình định giá BĐS thế chấp tại Ngõn
hng TMCP Châu trên thực tế trong vài năm trở lại đây. Từ đó, đề xuất các biện
pháp nâng cao hoạt động này.
Phm vi nghiờn cu: tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng
Thương mại Cổ phần Á Châu; nhưng các phương pháp định giá được minh chứng
cụ thể tại chi nhánh Hà Nội trong những năm vừa qua.
Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp
thống kê, phân tích tổng hợp q trình nghiên cứu. Chun đề đã nghiên cứu một

cách có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiền về định giá BĐS thế chấp và đó
là cơ sở hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai.
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp nghiên
cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì chun đề ngồi lời mở đầu, kết luận chung,
danh mục tài liệu tham khảo, còn có kết cấu như sau:
Chương I: Cơ sở lý luận của định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng
Chương II : Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
ACB
Chương III : Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá thế
chấp tại ngân hàng


CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
I. BĐS thế chấp
1. Bất động sản
- Khái niệm:
Điều 174 của Bộ Luật Dân sự năm 2005 nước Việt Nam quy định: “ Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được”.
Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản
khác là chúng không thể di dời được. Hay nói các khác, bất động sản là đất đai và
những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất
hoặc là nhứng vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại(tính chất, cơng năng, hình
thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều cơng sức và chi phí như các cơng trình lắp ghép…
- Đặc điểm của bất động sản: 7 đặc điểm
Thứ nhất, bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa
điểm và khơng có khả năng di dời đươc.

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền và có giá trị lớn.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có chịu sự chi phối mạng mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Thứ bẩy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
2. BĐS thế chấp
 Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS thế chấp
+ Khái niệm:
- Thế chấp là phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một khoản
vay nào đó.
- Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng nó được sử dụng trong q
trình bảo đảm tiền vay hay còn được gọi là Bất động sản bảo đảm.
+ Phân loại bất động sản thế chấp


Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay
Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động
sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản
thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài sản thế chấp
gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Trường hợp thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản
thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài
sản thế chấp.
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu
có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn
hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
 Những quy định về BĐS thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.


- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình.

II.Định giá BĐS thế chấp
1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá BĐS thế chấp
 Khái niệm định giá BĐS
- Khái niệm về định giá :
Theo giáo sư W. Seabrooke – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm,
theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
- Khái niệm về định giá Bất Động Sản:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “ Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị của BĐS tại một thời
điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó.
Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng:
Theo GS A.F Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là:” nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lĩnh vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn
người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mơ hình tốn học, tìm kiếm tất cả
các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét
đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.


Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singaporo : “ Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định, có tính đến đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn

trong thị trường BĐS, bao gồm các linh vực đầu tư thay thế.
 Khái niệm định giá BĐS thế chấp
 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn này
hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nên
điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản.
Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các
hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho
tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy
khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao
dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác
nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người
cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi
mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định
giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất
động sản. Định giá bất động sản là một cơng việc rất khó khăn và phức tạp địi hỏi
người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên mơn của mình một cách thơng thạo,
nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc
rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá khơng có đủ kiến
thức thì vơ tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng
trị giá của bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự
thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các
khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị
trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp,
khách hàng khơng hài lịng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi
nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân
hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất
khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các

tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản, việc thẩm
định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua
phương thức nào.
Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn này
hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nên
điều đó. Giá cả thị trường khơng phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản.
Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các
hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho
tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy
khi các hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao
dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác
nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người
cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi
mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định
giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất
động sản. Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp địi hỏi
người định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thơng thạo,
nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc
rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá khơng có đủ kiến
thức thì vơ tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng
trị giá của bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tự
thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các
khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị
trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp,
khách hàng khơng hài lịng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi
nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân

hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất
khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý các
tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản, việc thẩm
định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý qua
phương thức nào.
2. Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS


2.1. Căn cứ định giá BĐS
- Các yếu tố cơ bản của q trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất
đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay
theew khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản
tại thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
cầu của người tiêu dùng, các thay đổi cung cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về
vật chất, tinh thần của người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động sản, giữa
bản thân BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung
quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung
câu trong thị trường.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những giá trị tương lai của BĐS
mang lại khi định giá.
II.2.
Nguyên tắc định giá BĐS

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn… Khi nghiên cứu q trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố
tác động đến q trình hình thành giá trị cảu tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc
cỏ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS:
+ Nguyên tắc sủ dụng cao nhất, hiệu quả nhất.
- BĐS đạt được mức hữu dụng tối đa
- Cho phép về kỹ thuật
- Phù hợp với quy hoạch, pháp luật.
+ Nguyên tắc cung – cầu


- Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường.
- Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
- Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được
phản ánh trong quan hệ cung – cầu và giá BĐS
+ Nguyên tắc thay thế
- BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.
- Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các
BĐS thây thế cho nhau.
- Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay
thế cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh
hưởng đến sự thay thế.
+ Nguyên tắc đóng góp
- Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ
BĐS có tác động đến tổng giá trị tài sản đó.
- Sự có mặt hoặc thiếu vắng của 1 bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc

tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí tạo ra nó.
- Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của BĐS.
+ Nguyên tắc cân bằng
- Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và cơng trình, giữa các bộ
phận cấu thành của cơng trình
- Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho BĐS giảm giá trị
- Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt
được hữu dụng cao nhất
+ Nguyên tắc thay đổi
- Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị
trường do tác động của 4 nhóm yếu tố xã hội, kinh tếm mơi trường và các chính
sách
- Thay đổi theo thời gian sử dụng
- Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng
- Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị


+ Nguyên tắc phù hợp
- BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh
- Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất
+ Nguyên tắc cạnh tranh
- Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận
- Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường
- Cạnh tranh giữa cung và cầu và nội bộ cung và nội bộ cầu
- Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với

nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường
+ Nguyên tắc dự báo
- Giá trị BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai
- Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính được trước trong yếu tố
này cũng ảnh hưởng đến giá trị
- Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua
+ Nguyên tắc ngoại ứng
- Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó
- Ngược lại giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản
thân bất động sản
- Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá BĐS
3. Các phương pháp định giá trong định giá BĐS thế chấp
3.1 Phương pháp so sánh
+/ Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã được bán trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh
dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật
thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã được mua, bán
hoặc cho thuê trên thị trường.


+/ Cơ sở của phương pháp định giá so sánh
Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả những
yếu tố có liên quan đến bất động sản và phản ánh các điều kiện thị trường đối với
vấn đề định giá. Các nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp so sánh là:

- Cung và cầu
- Nguyên tắc thay thế
- Cân bằng
- Ngoại ứng
+/ Yêu cầu của phương pháp
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với
bất động sản mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong cùng một
vùng
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời
gian gần đây
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành định giá một cách thích hợp
- Phương pháp này khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà phải dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị
- Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định, người định giá phải
tính đến các vấn đề có thể xẩy ra trong việc sử dụng phương pháp này
+/ Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê BĐS tương
tự có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trị
của chúng có thể thay đổi theo thời gian. Vì vậy khi định giá phải tuân theo các
bước sau:
- Tìm kiếm thơng tin những BĐS được bán trong thời gian gần đây có thể so
sánh với BĐS mục tiêu cần định giá
- Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của
chúng và bảo đảm rằng các BDDS này là có thể so sánh được
- Lựa chọn 1 số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất ( khoảng từ 3 đến 6
BĐS). Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá
m mặt ) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị

- Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) của mỗi
BĐS so với BĐS mục tiêu
- So sánh các BĐS tương tự với BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu
tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi so sánh với BĐS mục tiêu. Thực hiện điều
chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu
- Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh vào một
chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị
+/ Quy trình điều chỉnh
- Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của
các BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt
có thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị
của các BĐS. Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những
biến số mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng. Các chỉ số thống kê như
độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong quá trình điều chỉnh.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho
giá đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất
đối với tất cả các BĐS so sánh. Số lượng điều chỉnh được thực hiện cho từng yếu tố
so sánh phụ thuộc vào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục
tiêu. Người định giá phải bảo đảm đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so
sánh được và tránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố.
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử
dụng các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Nếu việc phân tích và điều
chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐS khác biệt có
thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu. Nếu số lượng BĐS có thể so
sánh được là ít thì khơng đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnh về sự khác biệt

của các BĐS có thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luận đáng tin cậy.
Những yếu tố thị trường mở rộng có thể cung cấp cho người định giá những yếu tố
nội tại về những đặc điểm khác biệt trong giá trị của BĐS như phân vùng, quy mơ
địa điểm, và vị trí của địa điểm.
+/ Phương pháp điều chỉnh
 Phương pháp chung:


Lấy BĐS cần định giá làm chuyển, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh
giá của BĐS so sánh xuống và ngược lạ. Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thị
trường
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khả
năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “ sự hiện hữu
hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trường
hiện tại?”
Có 2 loại điều chỉnh có thể áp dụng:
- Điều chỉnh số tiền tính gộp
- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích lũy
 Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh
Có các kỹ thuật phân tích định tính và định lượng khác nhau được sử dụng để
xác định và ước lượng các điều chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát
triển bằng số tiền tích gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt. Các điều
chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt
hơn hay kém hơn các BĐS so sánh
+/ Trình tự điều chỉnh
Q trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của BĐS so sánh và
từ đó rút ra giá trị BĐS cần định giá được tiến hành như sau:
1. Xác định yếu tố so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của loại BĐS cần

định giá
2. So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước
lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu
3. Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng nó cho
mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bán hoặc
đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu
4. So sánh tát cả so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt
hơn đối với BĐS mục tiêu
5. Thê hiện phân tích định tính để hịa hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu
+/ Những hạn chế của phương pháp
Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản, nhưng cũng nhiều cạm bẫy. Có một
điều nguy hiểm lớn trong sử dụng bằng chứng so sánh đó là người định giá có thể


đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường và đã quên mất rằng những
bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ
hiện tại của người định giá là xác định giá trị hiện tại của BĐS. Giá trị thị trường
hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dịch trước đó đã ảnh
hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dịch trước đó đã ảnh hưởng đến các yếu tố này.
Do đó các bằng chứng trước đây có thể chỉ là sự trợ giúp rất hạn chế hoặc trong
những hoàn cảnh nhất định có thê dẫn đến sai sót.
Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường khơng đủ, thì việc
áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi áp
dụng đối với BĐS đặc biệt bởi vì có rất ít BĐS tương tự như vậy được bán trong thị
trường.
Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh tế
của nó, cụ thể họ thường quan tâm đên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo
cho luồng tiền tương lai. Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là rất
khó khăn bởi vì các thơng tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của
người mua là khơng có sẵn, ví dụ các điều khoản trong hợp đồng cho thuê. Như vậy

số liệu về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối với người định
giá. Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin
cậy đối với giá trị của BĐS mục tiêu.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp so sánh. Có thể nói phương pháp này ln chậm sau thị
trường, do đó kết quả định giá dựa trên thông tin lỗi thời, người định giá sẽ gặp khó
khăn trong việc tìm kiếm các thơng tin dựa trên các điều chỉnh của các thay đổi
trong thị trường.
Đối với những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp
hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh được. Do đó
ngượi định giá phải mở rộng tìm kiếm các giá bán đối với những khu vực so sánh
khác
Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra từ phân tích
so sánh, người định giá phải thay đổi số liệu nhận được và hiểu một cách đầy đủ các
đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch. Cần cẩn thận khi
số liệu về cuộc bán được một người nào đó khơng tham gia giao dịch cung cấp, điều
này có thề dẫn đến các kết luận thiếu chính xác nếu người định giá dựa vào những
số liệu như vậy mà không xem xét kỹ động cơ của các bên tham gia giao dịch.


Tương tự kết luận sai có thể xẩy ra khi các đặc điểm của cơ sở dữ liệu, thu nhập và
chi phí được dự báo hoặc các thay đổi tiềm năng trong sử dụng không được xem xét
đến
Điều bắt buộc là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh,,
điểm yếu của các số liệu đã thu thập và thực hiện phân tích so sánh trong phương
pháp này. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tin trong báo
cáo định giá
Mặc dù phải rất cẩn thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và sự
thường xuyên thiếu những bằng chứng so sánh và sự thường xuyên thiếu những
bằng chứng so sánh được, nhưng đây là một phương pháp mà người định giá sẽ sử

dụng thường xuyên và nó cho những kết quả đáng tin tưởng nếu sử dụng nó hợp lý
và trong các hoàn cảnh phù hợp.
+/ Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảo
chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra giá trị cụ
thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà. Đối với
giá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá của địa phương làm
chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là khơng mấy khó khăn. Nhưng
với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà
ở của Bộ Xây Dựng nhưng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nơng
thơn khơng được chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài sản
gắn liền với đất là khó khăn hơn. Phương pháp so sánh giúp cho người định giá
tháo gỡ được khó khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiến
hành định giá. Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm
kiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị
trường là khơng mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh
rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thế
chấp là mức giá bất động sản được ấn định khơng chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà
cịn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đến
việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trang
trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thế
chấp sẽ bị lỗ.
Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động
sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh là


phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều
kiện thị trường ở nước ta hiện nay.
3.2. Phương pháp chi phí
+/ Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp:

Phương pháp chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng
giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như
một vật thay thế. Phương pháp này dựa trên một giả định lỏng lẻo như vậy nên nó
được coi là phương pháp ít được sử dụng và ở mức độ nào đó nó là cứu cánh cuối
cùng.
Với phần lớn các bất động sản có nhiều bằng chứng thị trường đã chỉ ra rằng
phương pháp này không phù hợp để phản ánh giá trị thị trường, nhưng phương
pháp này vẫn được sử dụng để định giá các BĐS có ít cầu thị trường và hiếm khi
được bán trên thị trường. Do vậy phương pháp định giá theo chi phí thường chỉ
được sử dụng trong các trường hợp sau :
- Định giá các BĐS công cộng như bệnh viện, trường học, hội trường thành
phố, thư viện, tram cảnh sát và một số BĐS khác
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà BĐS bị thu hồi một cách bắt
buộc hoặc đối với những người thay đổi chỗ ở và định giá để xây dựng một ngôi
nhà mới chứ không phải mua nhà có sẵn. Việc so sánh giữa những người sử dụng
tiềm năng cạnh tranh sẽ khơng có khả năng và do vậy giả thiết về chi phí và giá trị
có liên quan đến việc xây dựng đặc biệt này là điều hợp lý
- Định giá BĐS để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng
cơng trình và giá trị của địa điểm
- Định giá cho việc bảm hiểm BĐS
+/ Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp
- Nguyên lý chung
Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm(đất)
cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị của BĐS
Tuy nhiên để định giá chi phí thay thế là cơng trình mới thì việc định giá theo
chi phí và chi phí xây dựng là hồn tồn hợp lý, nhưng nếu BĐS đang sử dụng thì
rõ ràng sự hoa mịn và lỗi thời của BĐS là phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Phần
hao mịn và lỗi thời của nó có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Khi áp dụng phương
pháp chi phí người định giá cố gắng ước lượng sự khác biệt về giá trị đối với người
mua BĐS đang được định giá và BĐS được xây dựng mói có sử dụng tối ưu. Người

định giá ước lượng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và các cải thiện của
địa điểm( bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận hợp lý của
người thầu khoán). Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích lũy của các cơng trình
cần định giá. Khi giá trị của địa điểm được cộng vào giá trị cơng trình được định giá
sẽ cho chỉ số giá trị của toàn quyền sở hữu BĐS. Khi áp dụng phương pháp định giá
chi phí người định giá cố gắng xác định và lượng hóa những ngun nhân gây ra
hao mịn và liên hệ chúng với BĐS mục tiêu. Do đó phương pháp định giá giá thành
cơ bản được thực hiện như sau:
Chi phí địa điểm
Cộng
Chi phí xây dựng
------------------------------------Trừ
Hao mịn của cơng trình
Lỗi thời của cơng trình
--------------------------------------Giá trị của bất động sản
Phương pháp này được sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở trên,
song trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng như những phần tính giảm giá(hao mịn
và lỗi thời của cơng trình ) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất lớn vào xét đoán
của cá nhân người định giá, đặc biệt là những phần tính giảm giá liên quan đến
những nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho BĐS một cách vơ hình như
tiếng ồn, khói, bụi, phong cảnh. Sự hợp mốt của cơng trình, khơng gần các dịch vụ
xã hội,…thường thường để tính chi phí của phần giảm giá gây ra do những ngun
nhân vơ hình người định giá vẫn phải cần dùng đến cả phương pháp so sánh thị
trường. Các mất mát kinh tế quy cho tổn hại và nguy hiểm có thể gây ra do môi
trường được thể hiện qua mất mát thu nhập của tiền cho thuê BĐS. Những mất mát
gây ra được quy cho cơng trình và cho đất phải được tính riêng.
- Cơ sở của phương pháp
Trong áp dụng phương pháp định giá cho chi phí ngồi các nguyên tắc chung

cần nhấn mạnh một số nguyên tắc sau, chúng là cơ sở quan trọng của phương pháp
này: nguyên tắc thay thế, cung và cầu, cân bằng, ngoại ứng, sử dụng cao nhất tốt
nhất
+/ Các bươc thực hiện


Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá phải dùng cả phương pháp so
sánh và phương pháp tính chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hơp lý và đầy đủ các
chi phí cần thực hiện theo các bước sau đây:
- Trước hết, tiến hành ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
lý do coi việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất bảo đảm cho cơng
trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu khơng nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị cịn lại
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế cơng trình hiện
có trên miếng đất
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình trên miếng đất xét
trên tất cả mọi nguyên nhân như hao mòn do giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời chức
năng do thiết kế, lỗi thời bên ngoài
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng phụ và các cơng
trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá và chi phí cơng
trình phụ đã giảm giá sẽ được gái trị ước tính của BĐS đang định giá
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài
sản cá nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí(ví dụ đồ gỗ, thiết bị), nếu cần thiết,
điều chỉnh giá trị này để phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu cho các lợi ích bộ phận
cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị của các lợi ích cụ thể trong BĐS
+/ Các phương pháp xác định chi phí
- Các loại chi phí và lợi nhuận
Khi ươc tính các chi phí xây dựng cơng trình hiện tại điều quan trọng là phải
tính đầy đủ các loại chi phí có liên quan. Các chi phí có thể được phân loại theo tính

chất tham gia vào xây dựng cơng trình gồm các loại sau:
Chi phí trực tiếp: Chi phí trực tiếp là các chi phí lao động và vật liệu được
sử dụng trong xây dựng các cơng trình. Chi phí quản lý và lãi của nhà thầu chính và
các nhà thầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó được coi là chi phí
trực tiếp và phải được ước lượng
Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng khơng phải là
phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng. Đó là những chi phí gián tiếp phải gánh
chịu trong điều kiện thị trường cân băng. Trong điều kiện thị trường mất cân bằng
một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị trường chậm
Khuyến khích và lợi nhuận của người đầu tư(nhà thầu khoán)


Các khuyến khích đối với người đầu tư được dẫn xuất tứ số liệu thị trường,
nó thể hiện số lượng mà người đầu tư kỳ vọng nhận được cho việc thanh tốn cho
các chi phí của người đó đã bỏ ra (chi phí trực tiếp và gián tiếp) vá bồi thường cho
việc cung cấp sự điều hành, chuyên môn và các rủi ro giả định liên quan đến phát
triển dụ an. Lởi nhận của người đầu tư là chênh lệch giữa tổng chi phí phát triển, chi
phí marketing và giá trị thị trường cửa BĐS sau khi hoàn thành và đạt mức chiếm
hữu ổn định.
Nếu chi phí phát triển BĐS được sử dụng như chỉ số giá trị thì người định
giá phải nhận ra được sự đóng góp của người đầu tư và xem xét cả lợi nhuận của
vốn đầu tư bổ sung vào chi phí trực tiếp và gián tiếp. Nếu nhận thấy mức sinh lời
không đủ khả thi thì người đầu tư sẽ khơng tiếp tục theo đuổi giự án. Điều này
không co nghĩa là người đầu tư được bảo đảm một khoản tiền thưởng cho những cố
gắng của mình, mà các chi phí khơng phải là khoản bảo đảm có giá trị. Lợi nhuận
của nhà đầu tư có thể được thực hiện dưới hình thức lãi bán BĐS, thu nhập gia tăng
trên vốn đầu tuu khi BĐS được đưa vào khai thác hoặc giá trị sử dụng cho người
đầu tư.
Trong phương pháp định giá chi phí lợi nhuận của người phát triển BĐS.
Phụ thuộc vào điều kiện thị trường lợi nhuận của người phát triển được ước lượng

theo tỷ lệ phần trăm của chi phí trực tiếp, hoặc chi phí trực tiếp và gián tiếp, hoặc
chi phí trực tiếp và gián tiếp cộng với giá trị của địa điểm hoặc giá trị của dự án đã
hoàn thành
Chi phí thay thế và chi phí tái tạo cơng trình
Khi tiến hành định giá BĐS ngồi các chi phí, lợi nhuận cụ thể trên cần phải
xác định được tổng chi phí xây dựng cơng trình cần định giá. Có 2 loại tổng chi phí
xây dựng cơng trình BĐS như sau:
Chi phí tái ạo cơng trình: Đây là chi phí hiện hành xây dụng một cơng trình
thay thế giống hệt cơng trình dang định giá , có tính đén cả điểm lỗi thời của cơng
trình đó. Nghĩa là chi phí xây dựng cơng trình tái tạo là bản sao chính xác của cơng
trình ngun bản về vạt liệu, về thiết kế, cách trang trí, trình độ tay nghề, kể cả việc
thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, khơng hiệu quả của cơng trình.
Các chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần định giá, song khơng thực tế
vì khơng thể tìm được kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời
của một cơng trình cụ thể.


Chi phí thay thế: Đây là chi phí hiện hành để xây dựng một cơng trình mới có
giá trị sử dụng tương đương với cơng trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết
kế và bố cục hiện hành. Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật
sử dụng trong xây dựng cơng trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời.
Chi phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo cơng trình vì khơng tính đến các
bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện tại
Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế được sử dụng phổ
biến hơn.
- Các phương pháp xác định chi phí thay thế cơng trình/ tái tạo cơng
trình
Để tính chi phí xây dựng cơng trình, trong thực tế người ta thường sử dụng 3
phương án:
Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh

Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành
Phương pháp khảo sát số lượng
+/ Tính giảm giá tích lũy
- Khái niệm về giảm giá tích lũy của cơng trình
Có rất nhiều BĐS đang được sử dụng cần định giá, rõ ràng những BĐS này
thường bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó. Do đó khi định giá BĐS
theo phương pháp chi phí cần phải tính được phần giảm giá của BĐS do bất cứ
nguyên nhân nào.
Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt
giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một BĐS so với giá thị trường của BĐS
tương tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá có thể do nhiều lý do, người định gái cần quan tâm đến giá trị hiện
tại của BĐS do đó phải tính phần giảm giá do hao mịn thơng qua khấu hao được
tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy do tất cả các nguyên
nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo cơng trình với giá thị
trường của BĐS tương tự.
- Tuổi của cơng trình
Khi tính tốn phần giảm giá của cơng trình xây dựng thì yếu tố tuổi của cơng
trình có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị còn lại của BĐS. Một BĐS đang hoạt động
phải tạo ra thu nhập tương xứng với số vốn đầu tư và chi phí cần thiết để hoạt động
và bảo dưỡng nó, khi tài sản ngừng hoạt động là lúc nó đã hết tuổi thọ kinh tế.