Sàn giao dịch và lành mạnh hoá thị trường bđs việt nam

Đề tài nghiên cứu khoa học

LỜI NÓI ĐẦU
BĐS là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh tế, mọi gia
đình và mọi cá nhân. Nó có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã
hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả
và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Cùng với sự
phát triển của sản xuất hàng hoá, BĐS cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường
và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã hình thành nên
một loại thị trường - thị trường BĐS .
Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau
khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần đầu
tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiện
Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Trong hơn 10 năm hoạt động và phát triển,
thị trường BĐS Việt Nam luôn được Đảng và Nhà nước ta trú trọng quan tâm phát
triển, đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam đã chính thức gia nhập WTO,
địi hỏi của q trình hội nhập luôn đặt thị trường BĐS của Việt Nam vào những
thách thức của xu thế tồn cầu hố. Mặt khác, thị trường BĐS Việt Nam đang trong
giai đoạn phát triển, rất nhiều vấn đề nổi cộm của thị trường cần giải quyết như môi
trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản
pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất cho
sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền
hà cho người dân. Đặc biệt, sự thiếu minh bạch của thơng tin trên thị trường đã có
ảnh hưởng lớn đến sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Thực tế, thơng tin
trên thị trường BĐS hiện nay cịn rất nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch, thiếu
chính xác, khó tiếp cận.Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản góp phần khắc
phục những hạn chế trên. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Sàn giao dịch và


Đề tài nghiên cứu khoa học

lành mạnh hoá thị trường BĐS Việt Nam” trở nên hết sức cấp thiết và có ý nghĩa
sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn.
Mục tiêu nghiên cứu: Lành mạnh hố thị trường thơng qua việc phát triển hệ
thống các SGD BĐS. Tìm hiểu tình hình hoạt động của các SGD BĐS hiện nay,
những mặt hạn chế của các SGD, qua đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục
những tồn tại đó, hồn thiện và phát triển. Từ đó lành mạnh hố thị trường SGD
Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: đề tài này tiếp cận những vấn đề chủ yếu nhất của thông tin
trên thị trường BĐS ở tầm vĩ mơ có tác động tới sự phát triển của thị trường.
Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp như phương pháp thống kê,
phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn
hoạt động kinh doanh BĐS v.v. và có tham khảo thêm các cơng trình nghiên cứu đã
thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này được lấy từ các
nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên các tạp chí BĐS, các trang
web chuyên ngành v.v.
Bố cục đề tài: Bao gồm 3 chương
Chương I: Lý luận chung về thị trường Bất động sản v à sàn giao dịch
Chương II: Thực trạng hoạt động giao dịch Bất động sản hiện nay
Chương III: Hoàn thiện s àn giao dịch Bất động sản


Đề tài nghiên cứu khoa học

CHƯƠNG I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
SÀN GIAO DỊCH
1.1.

Khái niệm cơ bản về Bất động sản

1.1.1. Khái niệm Bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất và tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân
loại cách chung nhất – bao gồm bất động sản và động sản.
BĐS là các tài sản khơng thể di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của
các nước là khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản gắn với đất đai. Ở nước ta, Luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Vai trò của Bất động sản
BĐS có vai trị vơ cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện
cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và
phát triển. Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con người, tạo cơ sở
cho các hoạt động phát triển sản xuất kinh doanh và cung ứng dịch vụ, đáp ứng
các nhu cầu của con người.
BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS
nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần
GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại,
cơng nghiệp, BĐS cơng cộng cũng có giá trị khơng nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS
là một con số khổng lồ.


Đề tài nghiên cứu khoa học

1.1.3. Hàng hóa bất động sản (HHBĐS)
Trong nền kinh tế thị trường, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt
của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác
khơng có:
Đất đai là tài ngun thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống,

địa bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội, là tư liệu sản
xuất không thể thiếu được (đặc biệt trong nông nghiệp), gắn liền với độc lập chủ
quyền quốc gia;
Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian
– phụ thuộc vào mục đích sử dụng của con người;
Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung;
HHBĐS là hàng hóa khơng di dời được có liên quan tới mơi trường, cơ sở hạ
tầng giao thông kĩ thuật, thông tin liên lạc, điện nước, cơ sở hạ tầng xã hội: trường
học, khu thương mại, bệnh viện…
HHBĐS là hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn
Việc giao dịch hàng hóa BĐS trên thị trường phải được pháp luật cho phép và
phải tuân thủ theo trình tự pháp lý rất chặt chẽ;
Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: các BĐS cơng cộng
như là các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, đường giao thơng…Để trở
thành hang hóa BĐS là tùy theo quy định của luật pháp mỗi nước.
1.1.4. Các quyền năng gắn với BĐS
Có hai loại hình sở hữu BĐS đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước về
BĐS. Trong mỗi giai đoạn phát triển nhau và tùy theo thể chế chính trị mỗi quốc
gia mà có thể lựa chọn theo hình thức sở hữu phù hợp. Quyền sở hữu BĐS bao
gồm ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự cho mình nắm giữ quản lý tài
sản BĐS thuộc sở hữu của mình;


Đề tài nghiên cứu khoa học

Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu quyết định số phận tài sản BĐS của
mình. Chủ sở hữu có quyền chuyển giao, tặng cho, trao đổi… quyền sở hữu cho
người khác hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản;
Quyền sử dụng: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi

tức từ tài sản BĐS;
Tùy theo hình thức sở hữu mà các quyền năng thể hiện ra một cách khác nhau.
1.2. Thị trường Bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ được
coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi
mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về hàng hố BĐS. Theo tiến
trình lịch sử thì đất đai là loại hàng hố BĐS đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai
được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục
vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở
thành hàng hoá.
Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất
đai chuyển thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của
các hoạt động kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trường BĐS và
cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là
thị trường nhà đất. Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa
chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất được hình
thành rõ rệt và vận hành sơi động nhất.
BĐS khác với các hàng hố khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà
cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa
người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến
BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS...


Đề tài nghiên cứu khoa học

Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng
thể các quan hệ giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ
diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông

thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra
các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ
bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải
đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi
các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
1.2.2. Đặc điểm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa nói
chung: quy luật cung cầu, giá cả…Bên cạnh đó do hàng hố BĐS là loại hàng hoá
đặc biệt, khác với các loại hàng hoá khác nên thị trường BĐS cũng có những đặc
điểm riêng.
Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:
Đối với hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hố giao dịch, cịn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt
với hàng hố BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hố BĐS: có vị trí cố
định, không thể di dời được. Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên
các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao
dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ
tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet ....
đều tạo nên chợ giao dịch BĐS. Quá trình giao dịch thường diễn ra lâu và trải qua
ba khâu: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lý. Trong ba khâu trên thì
khâu kiểm tra thực địa có ý nghĩa vơ cùng quan trọng – nó xem xét tính xác thực
của thông tin BĐS.
Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa


Đề tài nghiên cứu khoa học

đựng trong BĐS, thị trường mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Trên thị trường
cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Thị trường

bị chi phối nhiều bởi yếu tố pháp luật.
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc do BĐS có đặc điểm là
khơng thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng
vùng.Mặt khác BĐS cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu. Do
đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, mỗi vùng,
mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Sở dĩ như vậy là vì thơng tin về
BĐS trên thị trường không được đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa
khác. BĐS là hàng hố mang tính đặc thù, so sánh giữa các BĐS cùng loại khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS khơng chính xác như đối với các loại hàng
hoá khác (kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý,…
đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). BĐS mang tính vùng và
khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được BĐS
cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa số lượng người tham gia
cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ khơng đảm bảo tiêu chí cạnh
tranh hồn hảo. Bởi để tham gia vào thị trường các chủ thể phải có vốn lớn, phải có
am hiểu về lĩnh vực này. Các yếu tố trên khơng đảm bảo tính cạnh tranh của thị
trường, các thông tin trong thị trường không cơng khai, minh bạch. Chính vì vậy
trong giao dịch trên thị trường BĐS thì người bán thường chiếm lợi thế hơn. Vậy
để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh thì u cầu cung cấp đầy đủ, chính xác
thơng tin trên thị trường là cần thiết. Và sự ra đời và hoạt động của các SGD BĐS
là rất cần thiết, đó sẽ là nơi cung cấp các thơng tin về thị trường BĐS đầy đủ và
chính xác nhất. SGD cũng là nơi quản lý các giao dịch trong thị trường BĐS, đảm
bảo lợi ích của cả người cung và người cầu.
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Đó


Đề tài nghiên cứu khoa học

là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng, thường để xây dựng các

cơng trình cần phải có thời gian để tìm hiểu mọi thơng tin về đất đai, làm thủ tục
chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi cơng. Cung BĐS là có giới
hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả.
Sự biến động của cung không kịp cầu sẽ dẫn tới sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp bình ổn
thị trường BĐS, hạn chế nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy
là vì hàng hố BĐS khơng bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác,
người mua và bán BĐS khơng có cơ hội và đủ lượng thơng tin để lựa chọn thị
trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn,
người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán
(trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Mọi giao dịch đầu tư kinh doanh
BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, theo khoản 1 Điều 3 Chương II Nghị định
153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS, Doanh nghiệp, hợp
tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam. Do vậy, thị
trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập, việc tham gia hay rút khỏi thị trường
là rất khó khăn. Chính vì vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần
phải có các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến
thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ,
các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Đặc điểm này của thị trường BĐS đặt ra
yêu cầu là phải có một nơi cung cấp các thơng tin về BĐS cơng khai, trung thực và
có các dịch vụ hỗ trợ cho các giao dịch BĐS thực hiện dễ dàng như dịch vụ tư vấn,
mơi giới, định giá, tín dụng,…
SGD BĐS đáp ứng được các yêu cầu trên, góp phần minh bạch hoá, lành


Đề tài nghiên cứu khoa học

mạnh hoá thị trường BĐS, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển.
1.2.3. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
Chúng ta biết rằng thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể
nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường khơng hồn hảo; cung phản ứng
chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và
Nhà nước. Chính những đặc điểm cơ bản đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản
của thị trường BĐS. Những thông tin trên thị trường BĐS thường khơng cơng khai,
khơng sẵn có, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có những thông
tin không giống nhau. Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả những
thông tin tầm vĩ mô như qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng
BĐS nhất định. Ngồi ra, chính những người tham gia thị trường BĐS cũng chưa
thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh BĐS.
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh
tế tài chính thường đi đơi với khủng hoảng của thị trường BĐS. Thơng thường khi
xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trường BĐS "đóng băng". Vốn đầu tư vào BĐS
thường là rất lớn, khi cung vượt quá cầu, hàng hoá BĐS không bán được, gánh
nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh. Không thể cứ để BĐS
nằm đó, "đóng băng" như vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán
hoặc tiền lãi ngân hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải
chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, và khơng ít trường hợp bị ngân hàng phát mại.
Tình hình đó dẫn đến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐS bị
phá sản.
Những khuyết tật trên đối với thị trường BĐS không thể tự từng người khắc
phục được. Chúng địi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích
chung của nền kinh tế.
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS thể hiện trước hết
trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị


Đề tài nghiên cứu khoa học

trường BĐS. Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về BĐS, các
văn bản pháp luật của Nhà nước đã tạo ra một hành lang pháp lý để các giao dịch
về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khn khổ kiểm sốt
của nhà nước đã tạo ra thị trường BĐS chính thức. Vai trị duy trì, điều tiết của nhà
nước đối với thị trường BĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc
sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử
dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo một định
hướng ổn định lâu dài. Đây là các đặc tính và vai trị vượt trội của Nhà nước đối
với việc hình thành và định hướng sự phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
1.3.

Thông tin về thị trường Bất động sản

1.3.1. Thông tin về BĐS trong các giao dịch
Với tính chất đa dạng của BĐS, hồ sơ của BĐS bao gồm rất nhiều thông tin
khác nhau. Để tiện cho việc thu thập và nghiên cứu hồ sơ, thơng tin trong hồ sơ có
thể chia thành hai loại: thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS và thông tin
pháp lý về BĐS. Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta cũng nên chia thành hai loại
là các thơng tin của chính bản thân BĐS và các thông tin của môi trường xung
quanh liên quan trực tiếp đến BĐS.
 Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS
- Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về BĐS cần thu thập chính là thơng
tin về vị trí BĐS. Vị trí BĐS có thể là:
+ Tên phố, thuộc quận, thành phố...
+ Vị trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu mét, hướng đi từ một trung
tâm gần đó nhất đến vị trí BĐS...
+ Hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, các phương cách để đi ra
mặt đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp, ơ tơ vào được hay khơng, địa chỉ có dễ

Đề tài nghiên cứu khoa học

tiếp cận hay không, dễ tìm khơng...
- Nhà ở: Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà ở được phân thành ba loại:
nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng. Nhà ở được phân
thành bốn cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất.
Đối với chung cư, Bộ xây dựng ra thông tư 14/2008/TT-BXD (ngày 02 tháng
6 năm 2008) hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Theo thơng tư này nhà chung
cư có 4 hạng:
 Hạng 1 (cao nhất) : hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ hoàn hảo
 Hạng 2: hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tương đối hoàn hảo
 Hạng 3: hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuât, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá
 Hạng 4: hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ
điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng
- Biệt thự:
Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng:


Hạng 1: biệt thự giáp tường



Hạng 2: biệt thự song đôi: ghép hai biệt thự


Đề tài nghiên cứu khoa học



Hạng 3: biệt thự riêng biệt



Hạng 4: biệt thự riêng biệt sang trọng

Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu
sử dụng để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc...
- Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn). Đây là loại
nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và có vườn khá rộng có
thể khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi.
- Giá BĐS: Giá BĐS là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm:
phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất.
+ Giá đất: là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá BĐS. Giá đất có hai mức
là giá đất nằm trong khung giá do nhà nước quy định và giá đất thực tế. Mức giá
đất thực tế có thể xác định bằng cách định giá theo các phương pháp khác nhau
hoặc tham khảo trên thị trường.
+ Giá nhà và công trình: phương pháp xác định giá BĐS bằng cách tham
khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn giản

và ít tốn kém của nó. Tuy nhiên, người mơi giới phải có kiến thức và kinh nghiệm
để hỗ trợ giúp cho người bán, người cho thuê xác định được mức giá BĐS của
mình một cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá cao gây nên việc khó tiêu thụ
BĐS của họ.
+ Giá các tài sản gắn liền với đất: có một số tài sản có giá trị và có thể được
tính vào giá nhà bán, cho thuê khi giao dịch BĐS. Các tài sản này có thể là đồ đạc
trong nhà: máy lạnh, thang máy, tủ tường hoặc kể cả các cây cảnh lâu năm quý
giá...
- Sơ đồ BĐS: Sơ đồ BĐS thể hiện một cái nhìn tổng quan về BĐS. Sơ đồ thể
hiện đặc điểm, kết cấu, vị trí từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ thuật của nhà.Tài
liệu này cũng là một cơ sở giúp cho việc xem xét ngôi nhà có được xây, có phù hợp
với thiết kế hoặc giấy phép xây dựng không. Đối với các BĐS, đặc biệt là BĐS


Đề tài nghiên cứu khoa học

hình thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thông tin không thể thiếu
trong quá trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có thể có những cơ sở vững
chắc để ra quyết định.
-

Quy mơ, diện tích, hình thể, khơng gian và hướng BĐS : mặt tiền, chiều

cao, sâu, nở hậu,...
- Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng: số tầng, số buồng, mái,
chất lượng sử dụng của từng tầng, buồng,...
- Giấy tờ, sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của BĐS: có thể là các
hợp đồng th nhà hiện có, các hợp đồng cũ, các hố đơn tiền điện, tiền nước, tiền
làm đường, các hoá đơn thuế đất, tiền sử dụng đất…
-

Tình trạng kỹ thuật: các thơng tin này đi từ tổng thể đến chi tiết, chúng

bao gồm chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dưỡng, sửa chữa, các cơng
trình kỹ thuật như điện, cấp nước và thoát nước, vệ sinh, trang thiết bị,…
-

Quyền năng và các hạn chế quyền năng liên quan đến BĐS: ngõ chung, chỉ

giới, hạn chế độ cao, hạn chế số tầng,…
+ Lịch sử BĐS
+ Phong thuỷ của BĐS


Thông tin về mơi trường xung quanh BĐS


Thực trạng cơng trình hạ tầng,dịch vụ kỹ thuật xã hội liên quan đến BĐS:

điện, đường, cầu cống, trường học, trạm, công viên, chợ,…


Kiến trúc của khu vực xung quanh



Thực trạng môi trường và dân trí trong khu vực: dân số, nghề nghiệp của

hàng xóm, rác thải, nước thải của khu vực


Giá chung của khu vực: dùng để so sánh giá cả BĐS mục tiêu với giá các

BĐS khác xung quanh để có cơ sở ra quyết định


Bản đồ khu vực



Phong thuỷ của khu vực


Đề tài nghiên cứu khoa học

1.3.2. Thông tin về thị trường Bất động sản
 Thông tin về nguồn cung
Thông tin về nguồn cung đó là các thơng tin về đối tượng cung, chất lượng nguồn
cung,, hoạt động của các nguồn cung đó trên thị trường, khả năng cung, …
 Nguồn cung từ Nhà nước
Khu vực công cộng là khu vực hoạt động , xây dựng và phát triển các BĐS do
Nhà nước, các cơ quan, doanh nghiệp của Nhà nước tiến hành đầu tư xây dựng dựa trên
nguồn vốn ngân sách Nhà nước hoặc dựa trên quỹ nhà ở của Nhà nước hiện có. Trên thị
trường Nhà nước can thiệp và điều tiết mọi hoạt động của thị trường. Chất lượng nhà ở
khu vực nhà nước cung cấp kém, xuống cấp nhanh chóng, thiết kế, kiến trúc khơng cịn
phù hợp với nhu cầu của người sử sụng.
Để nâng cao chất lượng nhà ở, hiện nay Nhà nước thực hiện chuyển toàn bộ đầu
tư Nhà nước sang một phần đầu tư của tư nhân, Nhà nước sẽ có chính sách định hướng quy
hoạch, hỗ trợ vốn cho tư nhân. Nhà nước chuyển quyền sở hữu Nhà nước về nhà ở sang sở
hữu tư nhân, ví dụ như bán nhà sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61 của Chính Phủ

 Khu vực tư nhân
Đây là khu vực hoạt động và phát triển các loại hàng hoá BĐS do các tổ chức, các
doanh nghiệp và các cá nhân làm chủ đầu tư, tuân thủ theo các quy định của Nhà nước về
quản lý trong xây dựng và phát triển BĐS. Các khu đô thị mới hiện nay đều do các tổ chức,
doanh nghiệp tư nhân nắm giữ. Chất lượng nguồn cung đáp ứng hầu hết nhu cầu của người
mua về kết cấu, kiến trúc, vị trí, địa điểm,…
 Khu vực cung hàng hố BĐS khơng chính thức
Khu vực này có thể bao gồm các hoạt động xây dựng nhà ở của người dân; các
khu nhà ổ chuột, xóm liều,…các hoạt động xây dựng tự phát của người dân với mục đích ở
nhưng chưa có đủ điều kiện để Nhà nước đảm bảo tính hợp pháp (chưa được cấp sổ đỏ),…


Đề tài nghiên cứu khoa học

Các hoạt động xây dựng và phát triển BĐS hoàn toàn độc lập với các quy định của Nhà
nước. Chất lượng hỗn độn, không thể đánh giá được chất lượng kém hay tốt do tính tự phát
của người dân. Khu vực này hoạt động chủ yếu phục vụ các chủ thể khơng có đủ điều kiện
về mặt luật pháp. Khu vực này sẽ hoạt động sơi nổi, phát triển mạnh mẽ khi luật pháp cịn
nhiều khe hở, không chặt chẽ.


Thông tin về nguồn cầu
Đối tượng cầu là các tổ chức, doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư kinh doanh tại

Việt Nam có nhu cầu sử dụng đất làm trụ sở, văn phòng, nhà xưởng,…những người dân
có nhu cầu mua, thuê nhà ở, cửa hàng…
Khả năng thanh toán của cầu phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó quan trọng nhất là
thu nhập của người dân.
Thông tin về nguồn cầu trên thị trường hiện nay hầu như khơng sẵn có, phần lớn
người dân có nhu cầu thuê, mua quyền sử dụng đất, nhà ở đều chưa có thói quen đến các

trung tâm tư vấn, văn phịng mơi giới, sàn giao dịch,…
 Thơng tin về giá cả, khối lượng giao dịch
Giá cả mua bán, chuyển nhượng, cho th ,…khơng chính xác, khơng cơng khai, đó
là mức giá thoả thuận giữa người mua và người bán trên thị trường. Do đặc điểm thị trường
BĐS là thị trường khơng hồn hảo nên giá cả trên thị trường khơng phải giá cạnh tranh
hoàn hảo mà là giá cả đơn chiếc, mang lại lợi thế cho người bán.
Khối lượng giao dịch hiện nay vẫn chưa thể thống kê được chính xác bởi hoạt động
giao dịch trên thị trường ngầm không qua sự kiểm soát của Nhà nước vẫn diễn ra sôi nổi;
số lượng các giao dịch đến đăng ký tại các cơ quan Nhà nước cịn hạn chế
 Thơng tin về các cơ sở dịch vụ cho Thị trường BĐS
Các dịch vụ hỗ trợ cho các giao dịch trên thị trường BĐS như mơi giới, định giá, tín
dụng,…hiện nay hoạt động khá sơi nổi. Các văn phịng mơi giới, trung tâm tư vấn mọc lên


Đề tài nghiên cứu khoa học

rất nhiều song quy mô, chất lượng,…khơng đồng đều, chưa đảm bảo lịng tin cho người
dân. Trên thị trường đã hình thành một số SGD BĐS song thơng tin về các sàn này cịn ít
người biết đến, hoạt động của các sàn vẫn chưa thu hút người dân
1.4. Sàn giao dịch bất động sản
1.4.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Theo như chúng tôi đã trình bày ở trên, hàng hố BĐS có đặc điểm là khơng
thể di dời được, do đó người có hàng hố BĐS cần bán khơng thể đem hàng hố
của mình đến “chợ” được. Mặt khác thị trường BĐS là thị trường rất thiếu thơng
tin, do đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ”.
Chợ này khác với các chợ hàng hoá thơng thường khác ở chỗ, khơng có hàng hố
bày bán mà chỉ có những thơng tin về hàng hố để những người quan tâm đến đó
tham khảo và giao dịch. Chính sự khác biệt đó nên người ta khơng gọi là “chợ” mà
là sàn giao dịch.
Vậy sàn giao dịch thị trường BĐS là gì? Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh

Doanh BĐS, SGD BĐS là “nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh BĐS”. SGD BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người
bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến
kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với các SGD khác là ở chỗ nơi đó khơng
có sự hiện diện của hàng hoá BĐS giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến
giao dịch BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ
thống dịch vụ BĐS... SGD phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp
đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, phải là các dịch vụ
mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính
minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt.
1.4.2. Kinh doanh Bất động sản qua sàn giao dịch


Đề tài nghiên cứu khoa học

Các hoạt động kinh doanh BĐS phải qua SGD là mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê và cho thuê mua BĐS.
Theo quy định, khi mua bán chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua BĐS,
các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện qua sàn, tức phải
cung cấp tồn bộ những thơng tin về BĐS cần bán cho sàn giao dịch. Qua hoạt
động của SGD, người mua sẽ tiếp nhận thông tin và sẽ thực hiện các giao dịch có
liên quan dưới sự hướng dẫn, điều phối của người quản lý điều hành và các nhân
viên của SGD. Như vậy, SGD BĐS thực sự trở thành nơi diễn ra các hoạt động
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thuê mua về BĐS. Với những quy
chế chặt chẽ của sàn, những giao dịch đó sẽ đảm bảo được tính minh bạch, tính hợp
pháp và sẽ nhanh chóng được thực hiện có kết quả và hiệu quả.
Kinh doanh BĐS qua SGD đảm bảo tính cơng khai minh bạch trong các
thương vụ mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đối với những tổ
chức và cá nhân kinh doanh BĐS, nhờ đó mà góp phần quản lý, đảm bảo tính minh
bạch, lành mạnh của thị trường BĐS. Nhà nước kiểm soát được tình hình mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS. Thơng qua SGD, Nhà nước sẽ theo dõi
chính xác về diễn biến của thị trường, cập nhật được các thông tin từ thị trường như
giá cả BĐS để từ đó cung cấp ngược lại cho người dân. Đồng thời kiểm soát kinh
doanh qua sàn sẽ tăng cường kiểm soát và tận thu được nguồn thuế góp phần tăng
ngân sách.
1.5. Sàn giao dịch BĐS của Singapore
1.5.1. Mơ hình tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore


Đề tài nghiên cứu khoa học

Mơ hình 1.1. Mơ hình tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore
Residential
transactions
(Cơ quan quản
lý)

Public
housing
sales
(Khu vực BĐS
công cộng)

HDB
new flats
(BĐS xây dựng
mới)

HDB
resale flats

(BĐS được mua
bán lại)

Private housing
Sales
(Khu vực BĐS
tư nhân)

Private
new sales
(BĐS xây dựng
mới)

Private
resale
(BĐS được mua
bán lại)

Rental
(Khu vực BĐS
cho thuê)

Private
(Các bên tự
thỏa thuận)

HDB
(Có sự tham gia
của cơ quan
quản lý)

1.5.2. Hoạt động của sàn giao dịch BĐS Singapore
Qua mơ hình SGD BĐS, ta thấy thị trường BĐS hoạt động dưới sự quản lý
của một cơ quan quản lý thị trường (cơ quan quản lý SGD). Mọi thông tin giao dịch
trên thị trường đều phải được thông báo tới cơ quản lý:
Ở khu vực BĐS công cộng - BĐS được hình thành, phát triển do nhà nước
– thuộc sự quản lý của nhà nước. Việc mua bán do cơ quan quản lý nhà nước xét
duyệt: hồ sơ mua bán như thế nào? Bán cho ai? Giá cả ra sao?...đều do nhà nước
quyết định. Còn các hoạt động mua, bán lại (mua bán thứ cấp) cũng do cơ quan
quản lý nhà nước kiểm sốt. Như vậy, thơng qua cơ quan quản lý thì sẽ khơng cịn
có hiện tượng đầu cơ BĐS nữa.
Ở khu vực BĐS tư nhân – BĐS do các cá nhân tự bỏ vốn xây dựng cải tạo,
hình thành nguồn cung BĐS trên thị trường thì khi mua bán cũng phải thông qua
sàn để được xác nhận mặt pháp lý và xác nhận giao dịch.


Đề tài nghiên cứu khoa học

Ở khu vực BĐS cho thuê - các giao dịch hàng hóa BĐS tư nhân thì các cá
nhân tự thỏa thuận với nhau về giao dịch, nhưng khi kết thúc giao dịch thì phải
thơng qua sàn để hồn thiện thủ tục pháp lý. Cịn các BĐS cơng cộng, mọi q
trình giao dịch đều có sự kiểm soát của cơ quan quản lý: nhà nước xác định các đối
tượng được thuê, mức giá, làm thủ tục pháp lý.
Như vậy, mọi giao dịch trên thị trường BĐS ở Singapore đều thông qua sàn –
là cơ quan đại diện nhà nước quản lý thị trường BĐS. Các thông tin về BĐS, thông
tin về giao dịch trên thị trường đều được sàn nắm bắt và lưu trữ tại hệ thống dữ
liệu, thông tin hồ sơ của sàn.
1.5.3. Một số bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Sau khi nghiên cứu mơ hình SGD BĐS ở một số quốc gia đặc biệt là ở
Singapore , chúng tôi xin đưa ra một vài kết luận sau:

Về nhận thức, chúng ta nhận thấy vai trị của thị trường BĐS là vơ cùng quan
trọng trong nền kinh tế. Để thị trường hoạt động một cách ổn định và lành mạnh thì
vai trị của SGD là rất cần thiết.
Về cơ chế chính sách, nhà nước cần có những chính sách thích hợp để xúc
tiến thành lập SGD, đưa SGD vào hoạt động trên thị trường, góp phần giúp thị
trường BĐS ổn định.
Về mơ hình SGD, nhà nước và các doanh nghiệp phải nhanh chóng xây dựng
được một mơ hình SGD phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường BĐS. Xây
dựng SGD sao cho nó đi vào hoạt động tốt nhất và hiệu quả nhất.


Đề tài nghiên cứu khoa học

CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH
BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
Dựa trên những kiến thức đã được tiếp thu trên giảng đường và thông qua q
trình tìm hiểu thơng tin qua sách báo, tạp chí, tìm hiểu nguồn thơng tin trên Internet
về thực trạng hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay, có 3 giả thiết được
nhóm làm đề tài đặt ra:
Giả thiết 1: các giao dịch trên thị trường phi chính thức hiện nay là khơng thể
kiểm sốt do khơng được thực hiện đăng ký qua SGD.
Giả thiết 2: thông tin trên SGD là cơ sở chính để các chủ thể đưa ra những
quyết định giao dịch trên thị trường BĐS.
Giả thiết 3: hiện nay đã có SGD BĐS nhưng hoạt động của sàn là khơng hiệu
quả.
2.1. Thu thập số liệu
Để tìm hiểu về 3 giả thiết trên cũng như tìm ra thực trạng của các giao dịch và
hoạt động của sàn giao dịch trên thị trường BĐS hiện nay, nhóm làm đề tài đã thực
hiện một cuộc điều tra, khảo sát nhỏ tại khu vực quận Tây Hồ. Lý do nhóm chọn

quận Tây Hồ là khu vực điều tra vì hiện nay, đây là địa điểm đang rất sôi động với
những hoạt động giao dịch như mua, bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Nhóm đối tượng điều tra được lựa chọn tại khu vực quận Tây Hồ là các đối tượng
đã có những hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường trong thời gian gần đây.
Mẫu phiếu điều tra được sử dụng để tiến hành khảo sát (Phụ lục).
2.2. Kết quả nghiên cứu rút ra từ số liệu diều tra
2.2.1. Giao dịch BĐS trên thị trường chưa đầy đủ