Sàn giao dịch bất động sản

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG
NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA
HỌC”

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009
Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b
Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh
Giới tính: Nữ
Dân tộc: Kinh
Lớp: Dân sự K32B
Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm
Khoa: Pháp luật Dân sự
Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là
thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ
chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng
hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường
bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể
cho nền kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo
nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi
chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho
nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa
có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được

thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh
giá là thị trường không minh bạch.
Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần
làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc
khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và
bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.
Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị
trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất
yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ
dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản
lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận
thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động
sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời
của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để
thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói
chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và
ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà
nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của
mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển
ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản
lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật
biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề
tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem
xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài
ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang
web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề
khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có
một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt
động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của
các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực
hiện đề tài này.
7. Đóng góp của đề tài
Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông
qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá
vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị
trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được
thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện
SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài
có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.
8. Kết cấu của đề tài
Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và
phát triển sàn giao dịch bất động sản

Chương I
Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản.
1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài
người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được
phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này
của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.
Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam,
theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế
nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài
sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm
muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu
cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm
cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời
sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh,
cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay
của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất

lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng
cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai
hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS
bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.
Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của
BĐS.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.
Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể
hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại
diện quản lí.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy
nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà
cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền
sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem
ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển
nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.
Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS.
Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn
liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và
số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho
thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và
khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các
quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không

gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người
mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch
vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần
chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra."[13.3]
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói
chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không
thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh
hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc
điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá
thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS
lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS
thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch
BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua
bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao
gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao
dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với
thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp
chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy
các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây
chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không
di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng
vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị
hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về
HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm
cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.
Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để
tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời
gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,
thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng
tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ
tạo nên những cơn sốt giá cả.
Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường
không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên
mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh
doanh BĐS).
Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh
vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn
nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có
mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng
tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.
Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này
và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà
nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống
văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Loại
thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường
sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy
cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu
kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng
hoảng, suy thoái.
Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc
đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho
ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế;
ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính
sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị
trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm
1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây
chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong
phú cả về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt
không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao
của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung
cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và
người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế
thị trường.

1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn.
Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên,
với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường
làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không
đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị
trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì
mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.
Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này
đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa
thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch
mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người
ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất
giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ
tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho
khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS.
1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự
quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS cũng như những thị trường hàng hoá
khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường.
Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn
định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng: công
tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và
kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với
những tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong những nguyên nhân dẫn đến
hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không
đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp
vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.
Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức năng phải

nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy nhiên, bởi các giao dịch
BĐS trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể
nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được
còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao
dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự
ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của
thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị
trường.
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên
môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc
tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không
những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông
thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người
mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao
dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như
sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các
chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh
gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động
sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể:
nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều
này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin
được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai.

1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.3.1 Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm
phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều
thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi
chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp
lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà
nước kiểm soát.
* Chức năng môi giới
Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới, với một đội
ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách
hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình.
1.2.3.2 Vai trò
* Cung cấp thông tin
Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực.
Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được
cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời [11.2]. Điều này sẽ có ý nghĩa với các
chủ thể sau:
- Đối với nhà nước:
Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính
xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS.
Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết
một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản
pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ
thở". "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã
hội" [11.2].
HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho
ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn

thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. "Sàn giúp tăng thu
cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng" [11.2].
Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp
nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế.
- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:
Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc
nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp
sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm
của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.
* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và không phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so
với giao dịch trên thị trường.

Chương II
Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản
Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong
nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối
đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự
cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì
có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/
NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP
quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy
định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự
ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức

và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của
sàn…
2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8
là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo
quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế
hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung
hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các
điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ ràng và
không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có
sẵn tiềm lực.
2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch
Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Nguyên
tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá
nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp
nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải
chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải
thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động
phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho
sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động
của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.
2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận
chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.
- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ
định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ giá BĐS do

cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động
môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang
thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để
thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo
đúng quy định của pháp luật.
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS
- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS,
giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.
2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động
sản theo quy định của pháp luật .
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao

dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:
- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh
doanh.
- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách
nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.
- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí; thực hiện
chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh
nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui
định của pháp luật.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản
được thể hiện như sau:
- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản
- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.
- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất
động sản gây ra.
- Các quyền khác theo qui định của pháp luật
2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.
2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi
phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 50.000.000
đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh.
* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang
pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy
nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung.
Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm
GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật
kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009
mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể
rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.
2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản
TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến
nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước.
Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi
hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:
Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996
do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động;
Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có
tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn
TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính
sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của
TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước

tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự
cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật
xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng
hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả
tạo" của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến bàn luận
nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong
bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân
lâm vào tình trạng lao đao.
Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi thấy rằng TT BĐS
Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước tăng trưởng và phát triển nhanh
chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn
như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa hội tụ đầy đủ các
thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và có chất lượng
cao; số lượng các giao dịch chưa nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp.
Hơn nữa, có nhiều loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH
vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ
sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp
thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung
hoá.
Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai đoạn phát triển
mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ rơi vào tình
trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ
quan hành chính sự nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực
tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt Nam đang
trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO. Thị trường nhà đất đang
diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi, mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn
cung nhưng vì sau cơn "sốt nóng", giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là:
Việt Nam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá
HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới?

Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu
thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi
chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60%
tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn
thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn.
2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch
2.3.1 Sự ra đời và phát triển
2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì
TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD
BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt
nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai
công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với
mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn
chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện
mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ
phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công
khai và minh bạch hơn.
2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng
ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách
hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ
sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát
triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục
1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong
tương lai.
Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy
tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ

còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản
thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và
cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là:
mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên
sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để
người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu
cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng
dẫn, điều phối của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).
Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực hiện các các giao
dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt
chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh
doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị
trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được
tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu
được nguồn thuế.
2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn.
Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông
tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu. Thông tin về
BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân
BĐS:
* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có:
- Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?
- Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt thự)?
- Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình
và các tài sản gắn liền với đất.
- Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể
thiếu trong quá trình giao dịch BĐS.
- Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.

- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.
- Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS.
- Tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS.
- Lịch sử phát triển của BĐS.
* Thông tin về môi trường xung quanh BĐS
- Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường trạm, công
viên.
- Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS.
- Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS.
- Bản đồ của khu vực có BĐS.
- Phong thuỷ của khu vực có BĐS.
* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy
hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác.
2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà
nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp
sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất
định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình
khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về
hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho
đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:
2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với
người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu
cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy
nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công
khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường.
Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và

kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng
và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến
nay.
Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)

Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua
người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được
cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị
trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã
giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó
mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và
minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS.
Từ 2009 đến nay:
Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn
thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.
Biểu đồ 2.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2)

Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các
nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng
hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.
2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch
Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều
này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào
hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao
dịch BĐS qua sàn.
Trước năm 2009:
Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1)

Qua biểu đồ trên cho thấy số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức
chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi

chính thức.
Từ năm 2009 đến nay:
Biểu đồ 2.4: Loại giao dịch bất động sản

Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các
giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch
BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân
và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói
dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính
xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc
biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng
kể.
`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao
dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với
mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã
cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển.
2.3.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch
2.3.3.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn
giao dịch bất động sản.
Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức
năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại
là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình
để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao
dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm.
Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu
quả hoạt dd toàn ngược lại. Bởi:
Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh
bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009
thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy
các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ

trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới.
Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm
HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị
trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn
trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc
quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được
niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công
ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án
của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty
nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án.
Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu
tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ
đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì
bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.
Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn
công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng
không thống nhất.
Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với
mục tiêu đặt ra. Vì vậy"Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình
thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều
tất yếu. [26.2]
2.3.3.2 Một số sai phạm cụ thể
TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, vì vậy mà nguồn tư
liệu nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về SGD BĐS. Để thực hiện đề tài
này, người viết có những cuộc khảo sát thực tế và đã phát hiện được các hành vi sai phạm
trong hoạt động của các SGD BĐS. Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là
một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ
trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể như sau (xin được dấu tên SGD
BĐS):
* Trong vai trò là một nhà đầu tư:

Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD
BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản
phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh
– tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích
các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi
công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%.
Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp
vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản
phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư
với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu
cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn
đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá
thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho
người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một
căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh
này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì
vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế.
* Trong vai trò là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể
mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong
phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn
mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối
người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu
cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ
từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn
phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không
được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được
SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc
dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng
mua nhà một lần"

Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc
biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa
bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua
sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại
thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó
là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn
cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do
nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các
sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị các "cò đất"
lợi dụng để hoạt động.
2.3.4 Sàn giao dịch bất động sản ACBR
Công ty cổ phần địa ốc ACB ra đời với thương hiệu là ACBR (lô go)
2.3.4.1 Giới thiệu khái quát.
Năm 1999 Ngân hàng thương mại cổ phần á Châu (ACB) cho ra đời trung tâm giao dịch
giao dịch bất động sản. Trên nền tảng các trung tâm giao dịch địa ốc ACB năm 2001
công ty địa ốc ACB (ACBR) ra đời và phát triển thành một chuỗi siêu thị địa ốc gắn liền
với các hoạt động tài chính của ACB.
Đến nay, ACBR đã phát triển và lớn mạnh với tổng số 6 sàn giao dịch trên cả nước.
Trong đó có 5 sàn có quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt tiêu chuẩn của Bộ Xây
dựng và 1 sàn ở Hà Nội, 2 văn phòng kinh doanh tại Nha Trang và Khánh Hoà. Hiện
đang phát triển hệ thống các sàn ở Đà Nẵng và Cần Thơ.
Với mong muốn góp sức vào thị trường bất động sản tính minh bạch và bảo đảm thuận
lợi cho khách hàng ACBR luôn chú trọng cung cấp các giải pháp toàn diện về sản phẩm
và cách thức giao dịch cho khách hàng.
2.3.4.2 Mô hình cơ cấu tổ chức
Mô hình cơ cấu tổ chức

2.3.4.3 Thực trạng hoạt động
Những năm đầu hoạt động với mô hình là các trung tâm giao dịch, nội dung hoạt động
chính của công ty là các dịch vụ môi giới và quảng cáo BĐS. Cho đến nay, do sự phát

triển của TT BĐS cùng chủ trương của nhà nước là khuyến khích mọi GD BĐS đưa lên
sàn thì nội dung hoạt động của ACBR cũng ngay càng phong phú và đa dạng hơn.
Hiện nay, ACBR có cung cấp các dịch vụ cho TT là: Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà đất,
sang tên cấp đổi, tách thửa, bảo đảm tính an toàn nhanh chóng trong GD BĐS, xác nhận
GD BĐS thực hiện qua sàn, hỗ trợ tư vấn phát triển các dự án kinh doanh, môi giới BĐS ,
thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, tư vấn tín dụng, thanh toán chuyển nhượng BĐS qua
ACBR, tư vấn đầu tư tiếp thị dự án BĐS, quản lí khai thác dự án.
Trong bộ máy tổ chức của ACBR thì SGD, chi nhánh văn phòng đại diện thực hiện chức
năng chính của sàn.
Ngoài những cơ sở vật chất kĩ, bảng điện tử kết nối Internet, đặt tại trụ sở. ACBR còn
phát hành tạp chí bất động sản, dịch vụ video nhà đất được đăng tải trên website:
www.diaoc.acb.vn và LCD, Tạp chí bản tin bất động sản của ACBR được phát hành rộng
rãi và miễn phí hàng tuần. ACBR còn phát triển dịch vụ tư vấn tại nhà giúp tiết kiệm thời
gian cho khách hàng có nhu cầu giao dịch.