Giải pháp tài chính để phát triển thị trường bất động sản tại TP hồ chí minh

Tiểu luận
Giải pháp tài chính để phát triển thị
trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Danh sách nhóm thực hiện:
1. Nguyễn Thanh Hương
2.Quách Thị Trang
3.Nguyễn Thị Sinh


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
M ỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của quốc
gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian… Tài sản một quốc gia
thường được phân thành 2 loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di
chuyển từ nơi này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không thể di dời được.
Theo bộ luật dân sự Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì” Bất động sản là tài
sản khơng thể di dời được bao gồm: đất đa, nhà ở, công triènh xây dựng gắn liền với đất, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: các tài sản khác gắn liền với đất đai: các tài
sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di dời được,
tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thoả mãn các điều kiện sau:
-

Nó thoả mãn một số nhu cầu của con ngượi

-

Nó được sở hữu bởi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá nhân

-

Nó có giá trị

-

Khơng thể di chuyển, hình thái của nó khơng thay đổi.

1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản
Có thể khẳng định hầu hết bất động sản là hàng hoá. M uốn trở thành hàng hoá thì bất động
sản đó phải đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… và những hoạt động này
pháp luật khơng cấm.
Tuy nhiên cũng có những bất động sản khơng phải là hàng hố như các bất động sản công
cộng mà việc sử dụng của người này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của người
khác.
Ngoài những đặc điểm chung của những hàng hố thơng thường, bất động sản cịn có
những đặc điểm riêng như sau:
-

Bất động sản là hàng hố gắn liền với một vị trí nhất định, không thể di chuyển được.
Người ta không thể di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung là bất động sản từ nơi này sang
nơi khác. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố


vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào. Nhữn bất động sản
càng gần trung tâm đơ thị, dân cư đơng đúc thì giá càng cao và ngược lại.
-

Hàng hoá bất động sản là tài sản có tính lâu bền: đặc điểm này dễ nhận thấy ở chỗ khi sử
dụng đất đai không bị hao mịn. Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc, vật kiến trúc được

xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng tră năm và hơn nữa.

-

Cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách của nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là hàng hóa đặc biệt
khơng di dời được nên giá cả cuảt nó phụ thuộc rất lớn vào quan điểm sở hự, các chế độ
chính sác và luật pháp của Nhà nước như Luật đất đại, các chính sách thuế trong lĩnh vực
đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà
nước.

-

Hàng hó bất động sản chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiều, tâm lý và tính cộng
đồng: giá cả hàng hố bất động sản khơng giống như các hàng hố thơng thường mà nó
chịu sự chi phối nhiều của các yếu tố như sự phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán,
yếu tố tâm lý… của cư dân sinh sống trong khu vực đó.

-

Hàng hố bất động sản là hàng hố có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm:
Bất động sản lng là tài sản có giá cao do giá trị đất và các cơng trình trên đất cao, thời
gian sử dụng ổn định và lâu dài. M ặt khác , việc bán bất động sản không thể nhanh chóng
như các hàng hố khác.

-

Hàng hố bất động sản có tính khan hiếm: Do sự phát triển của nền kinh tế xã hộ, dân số
ngày càng tăng làm cho nhu cầu về bất động sản để sản xuất, để ở ngày càng tăng trong
khi đất đai bi giới hạn. Cho nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong

khi các hàng hoá khác, với tiền bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm.

-

Hàng hố bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: M ỗi bất động sản là
một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đểu có yếu tố riêng biệt khơng có bất cứ
sự giống nhay nào giữa các đơn vị bất động sản. Sự khác biệt của bất động sản trước hế là
do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc khác nhau về hướng cảnh quan… Tuy nhiên
hàng hố bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lơn. Sự ra đời, hoàn thiện
hay mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hố bất
động sản kia.

-

Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: đặc
điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự
phát triển của nền kinh tế và người sở hữu, sử dụng đất.

1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản


Khi hàng hoá bất động sản được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua
tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường bất động sản.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán,
mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp. Do đó, thị trường bất động
sản hồn chỉnh không chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao
dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng .
Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là
tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một
thời gian và không gian nhất định.

Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu
thức khác nhau:
-

Nếu phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản ta có 2 loại là thị trường
bất động sản chính thức và thị trường bất động sản khơng chính thực.

-

Nếu phân loại theo khu vực địa lý: có thể phân loại thị trường bất động sản theo từng khu
vực, từng địa phương như thi trường ở các tỉnh, thành phố, quận huyện hay thị trường bất
động sản nội thành hay ngoại thành.

-

Nếu phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản có thị truờng đất đai, thị trường nhà ở, thị
trường cơng trình cơng nghiệp, thị trường các cơng trình thương mại và dịch vụ, thị trường
cac cơng trình đặc biệt

-

Phân loại theo tính chất kinh doanh của bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường

cho thuê, thị trường thế chấp.
1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Do hàng hoá bất động sản là hàng hố đặc biệt, vì vậy thị truờng bất động sản là thị truờng giao
dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
-

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở

hữu đất đai. Bởi vây , đất đai khơng bao giờ hoa mịn và mất đi, người có quyền sở hữu
đất khơng sử dụng đất như các tài sản thông thường khách, cái mà họ có thể sử dụng được
đó là các quyền và lưọi ích do đất đai mang lại.

-

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản là loại hàng
hố cố định và khơng thể di dời được về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, thị hiếu, tập qn cũng khơngthể di chuyển từ
vùng này sang vùng khác đượng. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản
mang tính địa phương. M ặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà
trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá,
xã hội khác nhau. Do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau về số lượng, kiểu cách mẫu


mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản. Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản ở các đơ thị thường có quy mơ và trình
độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngya cả giữa các đơ thị với nhau thì đơ thị là
trung tâm kinh tế, văn hố, chính trị của một vùng hay cả nước thị cũng có thị trường bất
động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.
-

Thị trường bất động sản chị sự chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở
thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh
của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản

-

Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản: khi cầu bất động sản tăng
thì cung về bất động sản trên thị trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh

chóng như các hàng hố thơng thường khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hố bất động sản
cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hố thơng thường. Việc tạo ra hàng hố bất
động sản,các cơng trình xây dựng… địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi cơng…Thủ tục
chuyển nhượng đất đai, bất động sản thưịng là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là
hàng hố có giá trị lớn, địi hỏi vốn đầu tư lớn.

-

Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn: hàng hoá bất động
sản là hàng hố có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị
trường bất động sản đều có nhu cầu lớn về vốn. M ột phần nhu cầu về vốn cho hoạt động
đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy dộng trên thị truờng vốn. Đồng thời, một lượng

vốn huy đông được trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản.
1.2 Các loại hình giao dịch Bất động sản hiện nay
1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản
Thời gian quan, giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện dưới các hình thức sau:
-

Chuyển quyền sở hữu nhà đồn thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nuớc ni trồng thuỷ
sản giữa cac hộ gia đình cá nhân với nhau.

-

Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê cùng với
nhận quyên sử dụng đất.

-

Chuyển nhượng quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của các doanh nghiệp kinh
doanh phát triển hạ tầng, kinh doanh phát triển nhà ở cho họ gia đình, cá nhân.

-

Chuyển quyền sở hữu cơng trình cùng với nhận quyền sử dụng đất giữa các tổ chức với
nhau hoặc giữa các tổ chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân.

-

Cổ phần hố doanh nghiệp nhà nước, dẫn tới chuyển nhượng bất động sản và quyền sử
dụng đất.


1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản
Nhu cầu giao dịch bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Các loại hàng hoá bất động sản
tham gia giao dịch cho thuê bao gồm những loại sau: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm
việc, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng..
M ột loại hình giao dịch cho thuê bất động sản khá phổ biến là giao dịch của các doanh
nghiệp kinh doanh kế cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê lại đất xây dựng
kế cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
1.2.3 Giao dịch thế chấp bằng bất động sản
Trong thời đại ngày nay, khi mà kinh tế ngày càng phát triển nhanh chóng, do đó nhu cầu
về vốn dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng. Vì vậy, để đáp ứng
nhu cầu này, các tổ chức, cá nhân phải đi vay vốn của các địn chế tài chính. Để đảm bảo cho các
khoản vay này, các tổ chức, cá nhân phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có tính an tồn nhất
là bất động sản.
1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh
Cùng với sự phát triển của hoạt động kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước ngoài vào

một quốc gia nội địa ngày càng tăng, nhiều dự án đầu tư nước ngoại được triển khai dưới hình
thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước
ngồi, phần vốn góp của quốc gia nội địa là bằng giá trị bất động sản.


CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH
PHỐ HCM
2.1. Quá trình phát triển thị trường bất động sản tại TP HCM
2.1.1 Từ trước năm 2003
Luật Đất đai 1993 là cơ sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất
nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vận hành trong khung pháp lý của nhà nước. Thị
trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn
liền với đất. Hàng loạt các văn bản quy định pháp luật về giao dịch nhà đất ở đô thị, về mua bán
và kinh doanh nhà ở được quy định tại Nghị định 60/CP năm 1994 và Nghị định 61/CP năm 1994
của Chính phủ.
Bộ Luật dân sự 1995 quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về
quyền chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất; là sự thay đổi quan niệm mang tính đột
phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Đại hội IX (2001) đã quyết định từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước
ngoài tham gia đầu tư nhằm tạo vốn phát triển hàng hóa bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi
mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 của Hội
nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã
quyết định nhiều nội dung thay đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là
tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của
đất nước. Nhà nước đã thấy được nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất
động sản.
Trong thập niên 1993 – 2003, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí M inh phát triển
khơng ổn định. Sau một thời gian dài lắng dịu do cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại khu vực
Châu Á. Ðến thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản thành phố bắt đầu hoạt động sôi động

trở lại nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như đầu tư mới và nâng cấp mở rộng
nhiều tuyến đường giao thông ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính
sách giao đất (thay vì thuê đất theo quy định của Luật Đất đai) để sử dụng vào mục đích sản xuất
kinh doanh ... Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà đất tăng rất nhanh và cơn sốt kéo dài
khá lâu (đến khoảng tháng 4/2002) trên toàn địa bàn thành phố.
2.1.2 Giai đoạn 2003 – nay


Để khắc phục những tồn tại và yếu kém của thị trường bất động sản, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX nhấn mạnh: “Chủ động phát triển vững chắc
thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đơ thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với
sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trị chủ đạo, khơng
tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai”. Đây
là những quan điểm chỉ đạo xuyên suốt trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2003 – Luật
có ý nghĩa quan trọng, nền tảng quyết định sự phát triển thị trường bất động sản.
Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh “phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử
dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực,
có sức hấp dẫn các nhà đầu tư… Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà
đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” (Văn
kiện Đại hội X Tr. 81).
Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới
(2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006).
Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành
bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004 –
2006). Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán.
Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng
giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị
trường này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị
trường tăng giá khơng kiểm sốt đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư.

Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân
hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất
đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010.
Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho
các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay,
lãi suất tăng cao dẫn đến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây
dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần,
giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh.
2.2 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản
2.2.1. Thị trường bất động sản phát triển góp phần đẩy nhanh q trình đơ thị hóa thành phố.


Thị trường bất động sản thành phố hình thành và phát triển, thu hút sự quan tâm của nhiều
nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản
đa quốc gia, góp phần đẩy nhanh q trình đơ thị hóa thành phố. Trong 10 năm gần đây tốc độ đơ
thị hóa của TP.HCM phát triển nhanh chóng, trung bình mỗi năm diện tích đất đơ thị hóa tăng
1.000ha. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội…. được triển khai xây dựng; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội; thay thế
dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc
sống văn minh, hiện đại ở cả khu vực đô thị và nông thôn.
22..2. Thị trường bất động sản phát triển góp phần phát lực lượng doanh nghiệp hoạt động
trong ngành kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển, hình thành một đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh
doanh bất động sản lớn dần qua các năm, tổng số doanh nghiệp thành lập giai đoạn 2006 – 2011
là 14.346 doanh nghiệp, gấp 2,5 lần so với số lượng doanh nghiệp tính đến cuối năm 2005 là
5.647 doanh nghiệp, nâng tổng số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố
lên 19.993 doanh nghiệp.
Bảng 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Loại hình doanh nghiệp

Số lượng doanh nghiệp
2006

2007

2008

2009

2010

2011

Doanh nghiệp tư nhân

90

40

22

36

29

5

Công ty cổ phần

510

873

707

802

959

449

Công ty TNHH tư nhân

1.471

1.154

1.167

2.330

2.846

856

Tổng cộng:

2.071

2.067

1.896

3.168

3.834

1.310

(Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư)
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh
nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về
chun mơn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mơ lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh
nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các cơng trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
2.2.3. Thị trường bất động sản phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân;
góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội.
Sau Đổi mới, Nhà nước ta xóa bỏ chế độ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà
ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều
kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong việc xây dựng nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở cho


thị trường. Lĩnh vực phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố bắt đầu có chuyển biến, quỹ nhà ở
tăng thêm đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của
dân cư.
Giai đoạn 2006 – 2011 là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát
triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; người thu nhập thấp; công nhân khu công
nghiệp; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp... Kết quả phát triển nhà ở đạt
được 41,74 triệu m2 sàn xây dựng (trung bình mỗi năm xây dựng được 6,95 triệu m2), nâng tổng

2

2

diện tích nhà ở lên 112,24 triệu m ; nâng diện tích bình qn đầu người lên 15,4 m /người.
2.2.4. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong và
ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, góp phần phát triển kinh tế của thành
phố.
Thị trường bất động sản phát triển, huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư
nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động
sản, cao điểm nhất là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148 nghìn tỷ
đồng. Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50%.
Bảng 2: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
Đơn vị tính: tỷ đồng
Vốn đầu tư

2006

2007

2008

2009

2010

Vốn trong nước

3.688

5.295

5.612

4.187

4.421

Vốn FDI

4.303

22.161

97.491

9.339

18.308

Tổng cộng:

7.971

27.456

103.103

13.526

22.729

(Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM)
Kể từ ngày 1/1/1988, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia hoạt động đầu tư tại Việt
Nam. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trở thành một nguồn vốn đầu tư quan trọng trong tổng
nguồn vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành
phố theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, thúc đẩy chuyển giao cơng nghệ của thành phố.
Tính đến 31/12/2010, cơ cấu vốn đầu tư nước ngồi trong các ngành như sau (tính trên các dự án
còn hiệu lực):
Bảng 3: Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài của lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong các
ngành kinh tế


Ngành

Vốn đầu tư
(nghìn USD)

Tỷ trọng
(%)

1

Nơng Lâm Thủy sản

21.049

0,1

2

Cơng nghiệp

8.510.144

28,7

3

Xây dựng

726.134

2,4

4

Thương nghiệp, khách sạn, nhà hàng

2.264.218

7,6

5

Vận tải, kho bãi và bưu điện

1.817.030

6,1

6

Tài chính tín dụng

630.865

2,1

7

Hoạt động khoa học cơng nghệ

26.450

0,1

8

Kinh doanh bất động sản

14.164.668

47,7

9

Giáo dục đào tạo

171.396

0,6

10

Y tế

502.316

1,7

11

Văn hóa thể thao

819.641

2,8

12

Hoạt động phục vụ cá nhân cộng đồng

33.315

0,1

(Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM)
Qua bảng trên cho thấy, vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm một tỷ
trọng khá cao trong tổng vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 47,7%, đứng thứ 1 trong các ngành kinh

tế.
2.2.5. Thị trường bất động sản phát triển góp phần từng bước hồn thiện các tổ chức
trung gian hỗ trợ thị trường.
Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị
trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động
sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới và định giá bất động sản, các quỹ đầu tư
bất động sản … đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định.
a. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản:
Liên tục trong mấy năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều chuyển biến
tích cực. Từ một thị trường không minh bạch, Việt Nam đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch thấp. Các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp được hình thành,
thay thế dần các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản
cũng đã được phát triển theo hệ thống sàn giao dịch bất động sản như môi giới, định giá, tư vấn,
quản lý, đấu giá… để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường vốn giàu tiềm năng và có tác động lớn
tới nền kinh tế.


Tính đến nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 350 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt
động, giúp cho tình hình giao dịch bất động sản từng bước đi vào ổn định, minh bạch và bài bản
hơn trước đây.
b. Các tổ chức đào tạo bất động sản:
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản tất cả các công ty, trung tâm môi giới, cá
nhân... tham gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều phải có chứng chỉ hoạt động - đã và
đang tạo ra một loại hình mới đó là: đào tạo nhân lực cho lĩnh vực bất động sản. Đến nay, thành
phố có khoảng 21 cơ sở đào tạo bất động sản tổ chức rất nhiều các khóa học mơi giới, định giá,
quản lý sàn giao dịch bất động sản góp phần nâng cao trình độ nghiệp vụ cho các nhà quản lý, các
nhà chuyên môn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Tính đến tháng 12 năm 2011, các cơ sở
đào tạo này đã đào tạo được ..... chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch cho thị
trường bất động sản. Trong đó, Sở Xây dựng thành phố đã cấp được khoảng 11.202 chứng chỉ
môi giới và 3.872 chứng chỉ định giá bất động sản.

c. Các quỹ đầu tư bất động sản:
Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, khái niệm và mơ hình quỹ đầu tư bất
động sản được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây với một số quỹ đầu tư
nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như: Indochina Capital lập
Quỹ Indochina Land Holdings1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2
(265 triệu USD) năm 2006, Quỹ Indochina Land Holdings 3 (180 triệu USD) vào năm 2010;
Quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào một
số dự án lớn ở Việt Nam và tăng vốn lên 595 triệu USD; Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu
của Singapore - Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ
đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD; Quỹ đầu tư bất
động sản Vietnam Prop erty Holding (PVH) của Công ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset
M anagement; Quỹ VPF của Tập đoàn Dragon Capital.
2.3. Những bất cập của thị trường bất động sản:
2.3.1. Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng
đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội.
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay thị trường bất động sản thành phố phát triển nhanh
nhưng thiếu ổn định, không bền vững. Cứ 7 - 8 năm thị trường lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả
cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2001 - 2008), đặc biệt sự tăng trưởng nóng và
tình trạng đầu cơ thái q trong giai đoạn 2007 – 2008 mà hệ lụy của nó vơ cùng to lớn, kéo dài
cho đến nay mà vẫn chưa có giải pháp khắc phục một cách hiệu quả. Trong khi đó, tại các nước


phát triển, thị trường bất động sản phát triển ổn định nên chu kỳ biến động thường dài hơn như: ở
Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm, ở M ỹ chu kỳ của thị trường bất
động sản khoảng 18 năm.
2.3.2 Nhà ở phát triển mất cân đối, có cơ cấu khơng hợp lý, nguồn cung hàng hóa bất
động sản khơng đáp ứng được nhu cầu đơ thị hóa và mức độ phát triển kinh tế.
Chính sách điều tiết cung – cầu về nhà ở chưa hiệu quả, còn mất cân đối về nguồn cung
giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ
mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên; cịn nhà ở xã hội, nhà

ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở bình dân
chỉ chiếm 33,6% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng trong những năm 2006 –
2011). Theo thống kê của Savill Việt Nam, hiện trên thị trường bất động sản có khoảng 10.500
căn hộ chưa bán được trong khi đó cầu về nhà ở vẫn rất cao. Sự mất cân đối cung cầu đẩy giá cả
bất động sản lên cao, người dân khó khăn trong tạo lập nhà ở, làm tăng các hoạt động xây dựng
trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác đơ thị.
Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa thật sự khuy ến khích, thu
hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án an sinh xã hội. Do đó, các doanh nghiệp hiện
nay chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú cơng nhân vì thời gian thu hồi lâu, chỉ tiêu lợi nhuận
khống chế theo qui định, dẫn đến nguồn nhà chưa đáp ứng được nhu cầu an sinh xã hội:
Nhà ở cán bộ cơng chức: Tính đến năm 2015 trên địa bàn thành phố có khoảng 22.500 cán
bộ, cơng chức, viên chức cần hỗ trợ về nhà ở. Hiện nay, Sở Xây dựng tiếp nhận khoảng 750 đơn
của cán bộ công chức đề nghị xét duyệt thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chỉ có nguồn nhà 233
căn hộ để giải quyết.
Nhà ở thu nhập thấp: Mặc dù thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 7 dự án nhà
ở thu nhập thấp/ 9 dự án đăng ký chính thức với quy mô 9.000 căn hộ nhưng đến nay các dự án
nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố vẫn chưa triển khai xây dựng được và chưa có sản
phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng.
Nhà lưu trú công nhân: Trong tổng số 455.900 chỗ ở cho công nhân đạt được từ năm
2006 đến nay, Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 33.000 chỗ ở (chiếm 13,5%), là
rất ít so với các hộ gia đình và cá nhân tự đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, chất lượng của 40% số
lượng nhà trọ do hộ gia đình và cá nhân xây dựng chưa đảm bảo theo quy định, diện tích nhỏ, chỗ
ở chưa được thơng thống, xây dựng bằng vật liệu tạm, chưa đảm bảo phòng cháy chữa cháy.


Các dự án phát triển bất động sản như dự án nhà ở, dự án khu đơ thị mới có nhiều nhưng
hầu hết chậm triển khai hạn chế lượng cung hàng hóa cho thị trường, nguyên nhân là do:
Thủ tục đầu tư quá rườm rà (theo thống kê của Bộ Xây dựng hiện nay để chuẩn bị đầu tư
một dự án kinh doanh bất động sản phải trải qua trên 30 bước với thời gian khoảng từ 2-3 năm),

nhiều khó khăn vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng chưa được giải quyết như khung giá
đất chưa sát giá thị trường, thiếu quỹ nhà ở tái định cư, việc tái định cư nhiều khi không phù hợp
với cuộc sống của người dân.
Khách hàng khơng phải là những người có nhu cầu sử dụng mà là các nhà đầu tư thứ cấp
chủ yếu để mua đi bán lại kiếm lời (đầu cơ) nên chậm trễ đầu tư. Tình trạng này làm cho một khối
lượng lớn vốn đầu tư vào bất động sản khơng trở thành hàng hóa.
2.3.3 Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.
Giá nhà ở của Việt Nam đang nằm ở mức rất cao so với mặt bằng chung của thế giới và so
với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Chỉ số giá nhà/thu nhập của người
dân Việt Nam hiện nay là 24,5 – 26,6, cao hơn rất nhiều so với các nước ở khu vực Nam Á là
6,25, Đông Á là 4,14, Châu Phi là 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc M ỹ là 6,25, Mỹ La Tinh và
Caribê là 2,38) dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực sự về chỗ ở khơng có khả năng tạo lập
nhà ở.
Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá cả bất động sản tại nước ta, nhất là ở các thành phố lớn
như TP. Hà Nội, TP. HCM đang ở mức cao trên thế giới và cao nhất so với các nước trong khu
vực (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17 trên thế giới) trong khi thu
nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp nhất trong khu vực (Việt Nam: khoảng 1.000
USD/người; M a-lai-xi-a: 4.141 USD/người; Trung Quốc: 1.288 USD/người; Singapore: 21.230
USD/người - số liệu 2005 của Ngân hàng Thế giới...).
Giá nhà ở tăng cao do một số nguyên nhân sau đây:
- M ất cân đối cung – cầu, bất động sản chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát
huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội;
- Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất trả
ngay một lần sau khi được giao đất chưa tiêu thụ được hàng hóa, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt
thép, xăng dầu, điện, nhân công, …);
- Thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài, việc lựa chọn nhà đầu tư không theo cơ chế
cạnh tranh, chủ yếu bằng cơ chế "xin - cho" tạo tiêu cực làm tăng chi phí;


- Việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch, cộng với tâm lý đám đông của người dân

cũng làm đẩy giá bất động sản lên cao
- M ặc dù thị trường trầm lắng, ít giao dịch nhưng giá bất động sản không giảm theo quy
luật thị trường do những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi của cá nhân,
không bị sức ép về trả nợ ngân hàng. Cho nên khi đã mua với giá cao thì khơng muốn bán lỗ.
Giá cả bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của nhân dân, ảnh
hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô
thị...
Xem xét dưới góc độ chi phí sản xuất, các chun gia đều khẳng định giá bất động sản có
thể giảm xuống từ 30-50% giá hiện thời (tuỳ vị trí và chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải
đổi mới công nghệ vẫn có lãi.
2.3.4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp.
Theo thống kê của Sở Kế hoạch và đầu tư, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
quy mơ vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6 % tổng số doanh nghiệp; số doanh
nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến
dưới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; cịn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ
đồng), khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu khơng có sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường
hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn thì doanh nghiệp sẽ khơng triển khai dự án được. Vì
vậy, thường các doanh nghiệp phải huy động vốn trong nhân dân bằng cách vay vốn, góp vốn
hoặc bán nhà hình thành trong tương lai...
Quy mơ vốn của doanh nghiệp BĐS
2,6%
8%
18,9%
70,5%

200 - 500 tỷ đ ồng
50 - <200 tỷ đ ồng
10 - <50 tỷ đồng
< 10 t ỷ đồng

Nhiều doanh nghiệp khơng đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư
kinh doanh bất động sản dẫn đến việc đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mất
cân đối và không ổn định.
Nhiều công ty tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản với tư cách là người cung cấp hàng
hố cho thị trường chưa có ý thức giữ gìn thương hiệu, đảm bảo chất lượng, uy tín của doanh


nghiệp. Chưa tuân thủ đúng mức các quy định về bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải
được giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh.
Các công ty kinh doanh bất động sản chưa phát triển mang tính chuyên nghiệp cao để có
thể phịng ngừa được các yếu tố rủi ro trên thị trường, chưa đáp ứng tốt các điều kiện quy định
của pháp luật về kinh nghiệm, năng lực tài chính, đào tạo nhân lực.
2.3.5. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển chưa tương
xứng với mức độ phát triển của thị trường bất động sản, tính chuyên nghiệp chưa cao.
a. Tổ chức nghiên cứu và dự báo thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu mối quan trọng của nền kinh tế
quốc dân. M ặt khác, đặc điểm của thị trường bất động sản là có độ trễ giữa cung và cầu do thời
gian đầu tư tạo lập bất động sản thường kéo dài, đặc điểm này kết hợp với tính khơng di chuyển
được của hàng hóa bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Vì vậy, công tác
nghiên cứu dự báo thị trường rất quan trọng. Thực tế ở thành phố chưa có tổ chức chuyên nghiên
cứu dự báo về thị trường bất động sản; do đó, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước là
chưa đầy đủ; thiếu cơ sở để đề xuất các chính sách thích hợp để quản lý, điều hành và điều tiết thị
trường; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh
hành chính chứ chưa phải là những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.

b. Các tổ chức tài chính phi ngân hàng:
Khái niệm và mơ hình của các quỹ đầu tư địa phương được du nhập và phát triển ở Việt
Nam trong vài năm gần đây. Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị
trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản.
Quỹ Đầu tư Phát triển Đơ thị thành phố Hồ Chí M inh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước

đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát
triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí M inh. HIFU cung cấp các khoản vay trung và dài
hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành
phố. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu
tư dài hạn chủ yếu.
Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển nhà ở thành phố, quỹ đầu tư thuộc sở hữu
nhà nước và phi lợi nhuận được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho
các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới
chính thức đi vào hoạt động trong năm năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối


tượng vay mua nhà là cá nhân.
Khi thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào năm 2000, đã có một vài quỹ
đầu tư được thành lập như VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo luật chứng khoán của Việt Nam. Do
đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này tập trung vào đầu tư trực tiếp như giao dịch chứng
khoán dài hạn. Các quỹ này không tập trung vào thị trường bất động sản bởi vì thị trường này có
độ rủi ro cao và thời gian hoạt động của quỹ này khá ngắn (khoảng 5 – 7 năm).
Do đó, ngồi ngân hàng, các tổ chức tài chính như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm
nhà ở... là những tổ chức quan trọng cung ứng vốn cho thị trường bất động sản nhất là phân khúc
thị trường bán trả góp, cho thuê bất động sản.. chưa có hành lang pháp lý để hình thành. Sự thiếu
hụt này làm thị trường bất động sản phát triển thiếu nguồn vốn, thiếu cân đối và thiếu ổn định.
2.3.6. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài chưa hiệu quả.
- M ặc dù lĩnh vực bất động sản thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất, nhưng vốn của
nhà đầu tư nước ngoài trên thực tế đưa vào bất động sản Việt Nam chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng số
vốn đầu tư đăng ký, tỷ lệ giải ngân đạt thấp với mức trung bình khoảng 20,25%. Kinh doanh bất
động sản ít tạo ra ngoại tệ, vì phần lớn nguồn để thực hiện dự án bất động sản được vay tại ngân
hàng ở Việt Nam hoặc huy động vốn từ các khách hàng; tuy nhiên, khi việc kinh doanh có lợi
nhuận hoặc khi các nhà đầu tư nước ngồi có ý định rút vốn thì lại rút vốn bằng ngoại tệ, gây khó
khăn lớn trong cán cân thanh tốn.
- Hình thức liên doanh cịn nhiều bất cập, doanh nghiệp phía Việt Nam tiềm lực tài chính

khơng đủ mạnh nên đa số tham gia với hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, có tỷ
trọng góp vốn thấp, dẫn đến phía Việt Nam khơng có quyền quản lý điều hành nên sau thời gian
kinh doanh, trường hợp doanh nghiệp không hoạt động hiệu quả, đa số các doanh nghiệp Việt
Nam phải gánh chịu phần thiệt hại.
- Đa số các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đầu tư vào phân khúc bất
động sản cao cấp, vốn là thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài như khách sạn, khu du lịch nghĩ
dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp nhưng hiện đang có xu hướng bão hịa, giá đang ớ mức cao,
khó tìm đầu ra cho thị trường trong tình hình suy thối kinh tế như hiện nay.
2.3.7. Tài chính – tín dụng cho thị trường bất động sản chưa phát triển để để phát triển
thị trường ở cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển hiện nay.
a. Các nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu đầu tư:
* Vốn tự có của doanh nghiệp:


Nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2008 đến
năm 2010 là 189.130 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp chỉ có khả năng đáp ứng 12,72% (24.057
tỷ đồng). Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các doanh nghiệp Việt
Nam nói chung và của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nói
riêng.
Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản ở thành phố Hồ Chí M inh chưa có thực lực
về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên
tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư
và khả năng thanh toán. Nhu cầu đầu tư thì cịn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh các doanh
nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài.
* Vay ngân hàng:
Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của các cơng ty bất động sản, nguồn vốn cho
đầu tư bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, tỷ lệ vốn vay/tổng vốn huy
động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng tăng từ năm 2007 đến năm 2010 cho
thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày càng lệ thuộc vào vốn vay:
Bảng 7: Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản

Năm

2007
2008
2009
2010

20 Công ty
Công ty bất động sản
bất động sản hàng đầu
vừa và nhỏ
Vay ngắn hạn
Vay trung và dài Vay ngắn hạn
Vay trung và dài
hạn
hạn
16,2%
6,3%
13,3%
23,3%
22,9%
8,8%
26,8%
22%
22,4%
17,6%
31,8%
20,5%
24,1%
28,7%

42,6%
25,9%

(Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các cơng ty bất động sản)
Theo đó, dư nợ cho vay bất động sản ngày càng tăng, dư nợ cho vay bất động sản 6 tháng
đầu năm 2011 (90.751 tỷ đồng) tăng gần gấp 3 lần so với năm 2006 (25.549 tỷ đồng). Tuy nhiên,
tỷ lệ dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở ngày càng giảm dần, từ 36,2% trên tổng dư
nợ cho vay bất động sản trong năm 2006 chỉ còn 19% trong năm 2011.
Bảng 8: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản


Đơn vị tính: tỷ đồng
Các khoản vay

2006

2007

2008

2009

2011

06/2011

Xây dựng KCN-KCX

5.854

1.891

1.524

1.661

2.185

2.467

Xây dựng khu đơ thị

5.103

6.029

6.048

11.517

10.267

Xây dựng cao ốc văn phịng 2.848

5.350

6.654

8.839

9.454

12.429

24.141

18.848

23.853

21.431

17.345

5.750

9.855

7.564

8.469

12.057

M ua quyền sử dụng đất

6.135

5.906

4.687

6.058

6.450

Đầu tư kinh doanh bất động 3.896

12.851

14.248

25.638

39.142

29.736

25.549

61.221

63.064

78.290

98.256

90.751

Tỷ lệ nợ xấu bất động sản so 1,73%

0,94%

9,42%

1,92%

1,72%

4,08%

cho thuê
Xây dựng, sửa chữa, mua nhà 9.263
để ở
Xây dựng, sửa chữa, mua nhà 3.688
để bán

sản khác
Tổng dư nợ
với dư nợ cho vay bất động
sản
(Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM)
Đầu năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày
01/03/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn
định kinh tế vĩ mơ và bảo đảm an sinh xã hội; trong đó, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất (bất
động sản, chứng khoán, tiêu dùng) theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến
31/12/2011 tối đa là 16%. Vì vậy, các ngân hàng thương mại hiện nay đang hạn chế cho vay để
đảm bảo tỷ trọng quy định. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang đình trệ, khả năng thu
hồi vốn từ thị trường bất động sản khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho

ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng đối với cho vay bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng
dần từ 2,47% trong tháng 01/2011 đến 4,08% trong tháng 06/2011.
* Vốn huy động của khách hàng:
Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối
với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh
khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức và tiến độ huy động vốn khách hàng được
quy định chặt chẽ trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản và Nghị định 71/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Từ giữa năm 2008 đến
nay, thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng. V́ vậy, kênh


huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn
ứng trước của khách hàng/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng
giảm từ năm 2007 đến năm 2010:
Bảng 9: Tình hình huy động vốn khách hàng của các công ty bất động sản
Năm
2007
2008
2009
2010

20 Công ty
bất động sản hàng đầu
33,3%
25,4%
10,9%
7,8%

Công ty bất động sản
vừa và nhỏ

33,3%
51,2%
47,7%
27,8%

(Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các cơng ty bất động sản)
Áp lực vốn ln là gánh nặng cho các chủ đầu tư. Thiếu vốn làm cho tiến độ thi cơng
chậm, cộng thêm chi phí đầu vào ngày càng tăng, kéo theo giá bất động sản tăng. Đối với các cá
nhân muốn tham gia thị trường thì phải cần một lượng vốn lớn, ít ra là tương đương với một giá
trị sản phẩm bất động sản, hoặc phải đi vay thế chấp hoặc tín chấp từ các tổ chức tín dụng. Qua
xem xét phương án tài chính của các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu
15 – 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay
ngân hàng. Tuy nhiên, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, chưa mở rộng đối tượng cho
vay dài hạn, trong khi đầu tư bất động sản thì cần nguồn vốn dài hạn. Hầu hết các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt
giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và
tính thanh khoản, dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng,
thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm nhiều dự án, cơng trình bị dở dang.
b. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác đầu tư bất động
sản, quỹ tiết kiệm nhà ở:
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, việc huy động vốn chủ yếu thơng qua
các cơng cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh
nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì
phần lớn các cơng cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng; vì vậy, thị trường bất động sản thiếu
nguồn vốn đầu tư nhất là đầu tư loại hình cho thuê hoặc bán trả


CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HCM
3.1 Giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản TP.HCM

3.1.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài
Vấn đề vốn đang được xem là bài toán nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và chính khó khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động sản trên
thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vòa nguồn vốn ngân hàng. Theo như
ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân
hàng. Vì lẽ đó, một trong những giải pháp cấp bách chính là các cơng ty Bất động sản cần
quan tâm đến việc thu hút cũng như liên kết vốn với các cơng ty tổ chức nước ngồi.
Vì lẽ đó, các cơng ty bất động sản cần tận dụng cơ hội này đẻ thu hút nguồn vốn vào các dự
án đầu tư. Đặc biệt, đối với các dự án triển khai dở dang hoặc chưa hoàn tất đền bù từ nhiều
năm qua thì hình thức này rất phù hợp để các công ty bất động sản trong nước sớm triển khai
các bước tiếp theo của dự án. Để đạt được hiệu quả cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước
ngồi,s cơng ty Bất động sản cần chú trọng:
-

Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hoàn chỉnh ( đặc biệt quan trọng là các giấy từ p háp lý dự
án)

-

Nghiên cứu kĩ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn góp( nếu là hình thức hợp tác, liên
doanh)

-

Nếu dự án đã lên equy hoạch thì cần phải có bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lý rõ
rang cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong tổng thể dự án.

-

Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành cơng của dự án.

-

Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải có các báo cáo tài chính về tình hình doanh nghiệp
được chuẩn bị chu đáo, rõ rà và thực hiện bởi các đơn vị kiểm tốn uy tí

-

Ngồi ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng khơng kém phần quan trọng đó là nên tìm hiểu
về văn hóa doanh nghiệp, văn hóa quốc gia của Nhà đầu tư nước ngồi để có thể đáp
ứng hoặc giải tỏa đúng nhữn lo lắng và làm hài lòng với các địi hỏi của các nhà đầu tư
nước ngồi này.

3.1.2 Hồn thiện các chính thuế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM
Nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản đồng thời phát triển mạnh các giao
dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà
nước:


- Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng
đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình qn
(xây dựng tùy thuộc vào loại đơ thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì
mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà
trung bình. Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, người mua nhà
nhưng không ở đóng thuế 12%. Canada, Nhật Bản, M ỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với
các nhà đầu cơ. Anh cũng có mức thuế bất động sản rất cao đối với các cá nhân sở hữu nhiều bất
động sản… Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được
nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc
đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện cơng bằng trong thu thuế nhà

đất.
- Nghiên cứu việc điều tiết chênh lệch địa tô đối với tất cả các trường hợp do Nhà nước
đầu tư kết cấu hạ tầng mà có.
- Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển dịch bất động sản và các loại
phí, lệ phí cần nghiên cứu điều chỉnh ở mức thuế suất hợp lý theo nguyên tắc ở mức thấp để
khuyến khích các giao dịch chính thức công khai, hạn chế thấp nhất các giao dịch “ngầm” trên thị
trường (ở các nước, mức thuế này thường 1% để khuyến khích người dân giao dịch chính thức có
đăng ký nộp thuế).
- Quy định mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cao hơn nếu cá
nhân mua bán bất động sản trong thời hạn ngắn với hành vi đầu cơ kiếm lời.
- Giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích người dân đăng ký sở hữu (sử dụng) nhà đất,
tạo điều kiện pháp lý cho bất động sản giao dịch đúng quy định của pháp luật và tăng cường sự
quản lý của nhà nước.
- Có chính sách ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp tham gia
đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân làm việc trong các khu
công nghiệp tập trung thuê để ở, cũng như phát triển nhà ở giá thấp bán trả góp, trả dần cho các
đối tượng là cán bộ cơng chức có thu nhập thấp, người nghèo ở đơ thị.
3.1.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản
M ột trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các
công ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động
sản. M uốn thực hiệ được điều này, thị trường bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong
nước lẫn nước ngoài. M ột trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản
được nhiều nước trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.


Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là mơ hình đầu tư bất đốngản dựa vào uy tín và kinh
nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các
nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của
quỹ vào bất động sản kiếm lời. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự

các quỹ đầu tư chứng khốn như Nghị định số 144 do chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ
tâp trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ
quỹ tín thác đầu tư bất động sản và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ.
Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có dạng nửa như trái phiếu, nửa cổ phiếu cụ
thể: người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc
quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức
chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá. Người nắm giữ chứng chỉ
quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ
có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể tăng hoặc
giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể bị phá sản. Cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất
động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu làm trái
pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.
3.1.4 Nhà nước chủ động điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản
Chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
cung cấp hàng hóa, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng xã hội, đối tượng có thu nhập thấp để bảo
đảm an sinh xã hội.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường bất động
sản. Thị trường nhà ở nước ta trong những năm vừa qua diễn ra rất sôi động. Những cơn “sốt” nhà
đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác. Vì vậy,
bình ổn thị trường bất động sản nhà ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường bất động sản. Trong
nền kinh tế thị trường, với quy luật cạnh tranh và mục tiêu lợi nhuận, thị trường thường chỉ tập
trung vào nhóm nhà ở cho người thu nhập cao có khả năng thanh tốn, cịn về nhà ở cho các đối
tượng nhà ở xã hội, thu nhập thấp, thành phố phải có sự hỗ trợ, theo hướng:
- Tập trung nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội:
Bố trí vốn ngân sách thành phố hàng năm; sử dụng tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà
thuộc sở hữu Nhà nước và mức tối thiểu thu được từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở là 30% để
đầu tư p hát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở cho phép từ 30% đến 50%;
Bán đấu giá quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố quản lý và tiếp tục thực

hiện đối với các quỹ đất “cơng” có được từ việc sắp xếp lại nhà, đất theo Quy ết định 09 đối với
các khu đất nhỏ lẻ, phân tán;
Đối với những khu đất “công” nhỏ hơn 2 ha do thành phố hoặc quận huyện quản lý; hoặc
danh mục quỹ đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố thuận chủ trương thực hiện dự án nhà ở xã
hội, nhưng chưa triển khai, thu hồi và giao Trung tâm khai thác quỹ đất tổ chức bán đấu giá;
Bán chỉ định theo giá thị trường quỹ đất nhà ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương
mại lớn hơn hoặc bằng 10 ha cho chủ đầu tư, hoặc nếu chủ đầu tư khơng có nhu cầu thì tổ chức
bán đấu giá sau khi thành phố đã hồn trả chi phí bồi hồn, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư
hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư. Giao Trung tâm khai thác quỹ đất thực hiện việc hoàn trả chi phí
cho chủ đầu tư, sau đó tổ chức bán đấu giá
- Bổ sung vốn ngân sách thành phố cho Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để thực hiện:
Cho các chủ dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định cho các dự án
nhà lưu trú công nhân thuộc diện được vay ưu đãi kích cầu;
Triển khai các dự án nhà ở xã hội do Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư hoặc cấp vốn ngân
sách để Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư cấp I, xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính và tổ chức đấu
thầu chọn nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, quản lý và khai thác nhà ở xã hội theo quy định của Pháp
luật nhà ở
- Về cơ chế tài chính và phương thức thực hiện các dự án nhà ở xã hội:
Đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp: Tạo nguồn vốn vay ưu đãi và ổn định hoặc bảo
lãnh cho vay để chủ đầu tư có thể triển khai thực hiện; Cho phép chủ đầu tư hoán đổi quỹ đất nhà
ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương mại lớn hơn hoặc bằng 10ha tại khu đất khác có giá
trị tương đương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch của thành phố.
Đối với các dự án nhà lưu trú công nhân: Cho vay ưu đãi không lãi suất hoặc bù lãi vay
khi chủ đầu tư vay ở các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.
Sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê; Bố trí kế hoạch vốn
ngân sách thành phố hằng năm để đầu tư xây dựng hoặc mua lại khoảng 1000 căn hộ của doanh
nghiệp để giải quyết cho Cán bộ công chức thành phố thuê.
UBND quận, huyện có trách nhiệm tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy
định, kết hợp điều chỉnh quy mô dân số cho các khu vực, các vị trí khu chung cư cũ, nhà ở xã hội,
nhà ở thu nhập thấp, đảm bảo dự án được khả thi.

- Hình thành các khu dân cư tập trung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, đồng bộ hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo 4 hướng của thành phố:


Có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch, xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội có quy mơ
lớn, tập trung từ 100 ha trở lên tại các khu vực gần cuối các tuyến đường sắt, metro sẽ hình thành
trong và sau giai đoạn 2015 -2020 để phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Điều tiết quỹ đất tại các khu đô thị Tây Bắc thành phố, khu đô thị Cảng hiệp Phước
(huyện Nhà Bè), khu đô thị Nam Sài Gịn với quy mơ từ 50 – 100 ha để tạo quỹ đất phát triển nhà
ở xã hội, tái định cư của thành phố. Thành phố bỏ vốn bồi hồn giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ
sở hạ tầng, sau đó xã hội hóa kêu gọi nhà đầu tư ứng vốn để đầu tư xây dựng công trình và quản
lý khai thác theo quy định của pháp luật nhà ở.
3.1.5 Nâng cao năng lực tài chính, tính chuyên nghiệp và hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Nâng cao năng lực tài chính của các nhà đầu tư phát triển bất động sản thơng qua liên
doanh, liên kết. Hình thành các tập đồn phát triển bất động sản, các Tổng công ty chuyên xây
dựng và quản lý nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore...
để lo việc phát triển nhà ở xã hội, góp phần bình ổn thị trường, đảm bảo an sinh xã hội;
Có cơ chế kiểm soát tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của các tập đồn, tổng cơng ty Nhà nước
khơng có chức năng chính là kinh doanh bất động sản;
Tăng cường công tác đào tạo nâng cao năng lực phân tích thị trường và triển khai dự án,
năng lực phịng ngừa phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Xây dựng và bổ sung nội
dung đào tạo về đạo đức kinh doanh trong kinh doanh bất động sản cho các nhà đầu tư, các tổ
chức cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới. Do
vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử
dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá,
về chất lượng, về sự khác biệt và sự p hù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.
Tăng cường trách nhiệm thông tin, báo cáo, cáo bạch của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản;

Tăng cường giám sát và xử phạt nghiêm việc thực hiện các quy định pháp luật và các cam
kết trong dự án được phê duyệt.
3.1.6 Hoàn thiện và nâng cao tính chuyên nghiệp cho các tổ chức trung gian hỗ trợ thị
trường động sản
- Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao năng lực cho hệ thống môi giới, định giá bất động
sản và sàn giao dịch bất động sản được hình thành theo quy định của Luật Kinh doanh bất động