Các giải pháp hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội hiện nay

MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta.
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi của
nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã đạt được nhiều
thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã
thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất
đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,
cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh
tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Và Nhà nước cũng quy
định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh
giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, hợp đồng mua
bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi và cho thuê
quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các
công trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao hiệu
qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến
khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân. Thị
trường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi
về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
có sự kiểm soát của nhà nước thì sự can thiệp của nhà nước phải phù hợp với quy
luật thị trường, có như vậy thì thị trường bất động sản mới đi đúng hướng của nó và
do vậy Nhà nước điều khiển được sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nước
theo một chiến lược đã định cho tương lai.

1
Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì không những
tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, một
mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất động sản cùng với
các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trường khác còn thúc đẩy sự phát
triển một cách vững chắc nền kinh tế và do đó dần xây dung được đồng bộ các loại thị
trường trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa.
Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp
thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay,nhằm góp
phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực, những nảy sinh trong quá
trình thực hiện phát triển nền kinh tế và mặt khác góp phần cho công tác định hướng
phát triển thị trường bất động sản. Từ tế này em xin chọn đề tài: “ Các giải pháp
hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội hiện nay”
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng phát
triển của thị trường bất động sản ở Hà Nội trong thời gian vừa qua để từ đó đưa ra
những giải pháp nhằm hoàn thiện và khắc phục những yếu kém còn tồn tại trên thị
trường.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài sẽ giới hạn nghiên cứu thị trường Bất động sản
tại Hà Nội-trung tâm kinh tế chính trị của cả nước.
Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp
thống kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Chuyên đề đã nghiên cứu một
cách có hệ thống những vấn đề lý luận và thực tiền về thị trường BĐS cũng như các
nhân tố có ảnh hưởng và tác động đến thị trường BĐS.
Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương pháp nghiên
cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì chuyên đề ngoài lời mở đầu, kết luận chung,
danh mục tài liệu tham khảo, còn có kết cấu như sau:
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản
Chương 2: Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản ở Hà Nội
Chương 3: Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản ở Hà Nội

Em xin cảm ơn Th.S. Nguyễn Thắng Trung đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn
thành đề án này
Em xin chân thành cảm ơn!
2
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với
các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai
và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật
thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là
những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ
thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình
lắp ghép…
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả với các tài sản gắn liền
với nhà ở và công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các
gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không

phải là các bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: đường xa, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển cho hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo canh quan cho công trình( những tài sản có thể tháo
rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy
3
điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ
dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ( hầm lò)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm
cụ thể sau:
Thứ nhất, BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai
có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích, không gian. Đặc điểm
này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS
như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lí, cảnh quan, kết
cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và
giá cả của BĐS
Thứ hai, BĐS là loại hang hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa
BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác , các công trình xây dựng,

công trình kiển trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao(có thể hàng trăm năm).
Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu
dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau tùy theo từng loại BĐS
cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS
cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng
địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất
đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.
Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ
đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo
nên tính cá biệt( tính dị biệt) của hàng hóa BĐS.
4
Thứ tư, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hang hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm
này nổi trội hơn. Sở dĩ như vayajlaf vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vưc, mỗi quốc
gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở
đó.
Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có
sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh
hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là
điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử
dụng của hang hóa BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình
xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của
những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám
theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ

quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có
tác động rất mạnh đến những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của
mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn
bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì
BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng
loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đồihỉ người quản lý phải có năng
lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc
biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho
thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi những
nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cao
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường BĐS được hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các
giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định”.
5
Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là: “nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và những người bán tác động quan lại lẫn nhau để xác định
giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS đươc giao dịch”. Trong cách diễn đạt
này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố
không gian và thời gian khi các quan hệ giao dich về BĐS diễn ra.
1.1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa nên thị
trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện
của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt
với hàng hóa BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS: có vị trí cố

định, không thể di dời được.Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên
các chợ hàng hóa BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là trung tâm giao dịch
lớn(chợ đĩa ốc), cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối
thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, quan mạng internet…đều
tạo nên chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ
giao dịch mà phải trải qua các khâu như:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao
dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐS;
- Đăng ký pháp lý;
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hóa khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất sứ nguồn gốc, chất lượng… mà phải thông
qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó
dễ gặp các biến cố của thưc tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành
6
công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn
khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các
khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với BĐS chính thức, có
kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là

không hao mòn, không mất đi(trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở
hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều
mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem
xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa
thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất
đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của
thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội
khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị
trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động
sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch BĐS
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong
một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị
trường BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên cứu thị trường BĐS
phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên
nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung
7
cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác,khu vực
khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không

hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường
không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các
hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí
địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). BĐS mang tính
vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được
BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người
tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí
cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó
có thể thu lợi cao cho người có quyền đối với BĐS.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm
làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS
càng sôi động, càng dễ tạo nên cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và gá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và giá quay lại trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS
, khi cầu tăng cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác.Đó
là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng thường lâu dài vì để xây dựng một
công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục
chuyển nhượng, xin phép xây dựng. thiêt kế, thi công…
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy nhà nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để
bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không
chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).

8
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường như
các loại hàng hóa khác, người mua và bán BĐS khôn có cơ hội và đủ lượng thông
tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS
thường có giá trị lớn, người mua và bán thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đố
với loại hàng hóa này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả
người mua cũng như người bán đều mất rất nhiều công sức để tìm hiểu thị trường,
tìm kiếm thông tin.
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có các nhà
tư vấn, môi giới đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh,
am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ
trở nên dễ dàng hơn.Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển
thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do đó, phải coi tư vấn môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên
nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai
trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới,giao dịch BĐS vì chính các tổ
chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần
thiết và định giá BĐS.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS
đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền
sử dụng cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát
của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào
thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định và an
toàn hơn. BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng
được tham gia vào tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường
BĐS, Nhà nước tawg được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn
và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
9
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị
trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,
kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại
lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này
không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các hàng
hóa khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính
chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình
BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác
định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế
và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.1.2.3 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế

thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội
ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của
nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác
ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ
USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước
đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
10
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát
triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.
Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã
hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan

trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các
thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất
lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi
với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong
tương lai.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính
tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...
Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư
vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan
phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
11
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất
trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù
tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và
thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm
thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn
“sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý
có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở

phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản
lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2 Các yếu tố của thị trường BĐS
1.2.1 Cầu BĐS
1.2.1.1 Khái niệm
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị
trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn
về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy
mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường
lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán,
có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có
những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi,
nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ
hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị
trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
12
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới
có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở
thành cầu thực tế và được thoả mãn.
1.2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số,

đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia
đình, thu nhập và giá cả.

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu
về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn
13
thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia
đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một
cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu
nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm
lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia
đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi,
của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại
nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến
thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt
quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực
phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên
vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho
chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng
chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai
đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không
co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định

bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử
dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị
trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu
nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo
một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu.
Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu
về nhà ở cao cấp tăng lên.
14
c. Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà
ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết.
Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các
hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được
xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với
ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào
giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì
giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời
kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự
án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về BĐS.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại
các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng
thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
15