Luận văn thạc sĩ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh đồng nai giai đoạn 2011 2020 , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THIỆU THÀNH

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG
NAI – GIAI ĐOẠN 2011-2020
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRỊ
MÃ SỐ: 60.31.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN VĂN SÁNG

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

123doc


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi, các số liệu sử
dụng đều trung thực và chính xác.

123doc


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành luận văn tốt nghiệp này, tơi đã nhận được sự dạy bảo tận
tình của q thầy cơ trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh Tế
TP. Hồ Chí Minh; sự quan tâm tạo điều kiện của cơ quan Sở Tài ngun và
Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất và Sở Xây dựng tỉnh
Đồng Nai; sự giúp đỡ từ bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Tất cả những yếu tố
này đã tạo cho tôi nguồn động lực lớn, giúp tôi theo đuổi và hồn thành khóa
học.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn Thầy - Tiến sĩ Nguyễn Văn Sáng
đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ cho tơi trong suốt q trình học tập, nghiên
cứu.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả những người đã
quan tâm, giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn này.
Trân trọng!
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Học viên: Nguyễn Thiệu Thành
Lớp Cao học Kinh tế Chính trị - Khóa 20

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020

123doc


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

BẢNG THỐNG KÊ HÌNH ẢNH, BẢNG BIỂU
1. Tháp nhu cầu Maslov’s

2. Chỉ số giá nhà ở/thu nhập của hộ gia đình ở một số quốc gia
3. Vị trí địa lý tỉnh Đồng Nai
4. Thống kê số lượng KCN tại Đồng Nai đến năm 2012
5. Số người nhập cư vào Đồng Nai từ 2004 – 2009
6. Khu nhà trọ cho người thu nhập thấp tại Đồng Nai
7. Tỷ lệ hộ khơng có nhà ở phân theo thành thị và nông thôn, từ 1999 –
2009
8. Số lượng và phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nông
thôn và loại nhà ở
9. Phân bổ phần trăm số hộ có nhà ở chia theo thành thị/nơng thơn và diện
tích sử dụng, từ 1999 – 2009
10. Các loại đất phân lô bán nền tự phát dành cho người thu nhập thấp tại
Đồng Nai
11. Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của của Công ty CP Đầu tư Phát
triển Đô thị Sơn An
12. Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà ở theo Quyết định số
295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng (trích nội dung về
chung cư cao tầng và nhà cấp 4)
13. Phụ lục 1: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở cho cơng
nhân khu cơng nghiệp
14. Phụ lục 2: Tình hình triển khai thực hiện chương trình nhà ở xã hội,
nhà ở sinh viên và nhà ở cho người thu nhập thấp

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020

123doc


GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu
2. Lý do hình thành đề tài
3. Tình hình nghiên cứu đề tài
4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5. Phương pháp nghiên cứu
PHẦN NỘI DUNG .....................................................................................................1
CHƯƠNG I .................................................................................................................1
1.1 Đơ thị hóa và sự gia tăng dân số .................................................................................. 1
1.1.1 Q trình đơ thị hóa .............................................................................................. 1
1.1.1.1 Khái niệm ....................................................................................................... 1
1.1.1.2 Phân loại đơ thị hóa ..................................................................................... 4
1.1.2 Sự gia tăng dân số đô thị .................................................................................... 6
1.1.2.1 Các kiểu gia tăng dân số đô thị và cơ cấu dân cư đô thị .......................... 6
1.1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến gia tăng dân số đô thị ............................. 7
1.1.2.3 Dân cư đơ thị có thu nhập thấp .................................................................. 8
1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ....................................... 11
1.2.1 Nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ............................................ 11
1.2.1.1 Đặc điểm đô thị Việt Nam ......................................................................... 11
1.2.1.2 Vấn đề nhà ở đô thị .................................................................................... 13
1.2.1.3 Khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp..................................... 14
1.2.1.4 Đặc điểm nhà ở thu nhập thấp ................................................................. 15
1.2.2 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ................................ 16
1.2.2.1 Nhu cầu về nhà ở ........................................................................................ 16

1.2.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở........................................ 16
1.2.2.3 Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ................................. 18
1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ........... 19
1.3.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới .............................................. 19
1.3.1.1 Kinh nghiệm của Singapore ...................................................................... 19
1.3.1.2 Kinh nghiệm của Hàn Quốc...................................................................... 20
1.3.1.2 Kinh nghiệm của Philippines .................................................................... 20
1.3.2 Kinh nghiệm xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số địa
phương trong nước .................................................................................................... 21
1.3.2.1 Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 21
1.3.2.2 Kinh nghiệm của thành phố Hà Nội ............................................................ 22
1.3.2.3 Kinh nghiệm của Bình Dương .................................................................. 23
1.3.3 Bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ................. 25

TÓM TẮT CHƯƠNG I ..........................................................................................27
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

CHƯƠNG II ..............................................................................................................28
2.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai và tác động của nó đến
vấn đề nhà ở.................................................................................................................... 28

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội của tỉnh Đồng Nai ................................ 28
2.1.1.1 Đặc điểm tự nhiên ...................................................................................... 28
2.1.1.2 Đặc điểm Kinh tế - Xã hội ......................................................................... 29
2.1.2 Sự tác động của đặc điểm tự nhiên, Kinh tế - Xã hội đến vấn đề nhà ở ...... 31
2.2 Tình hình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai
......................................................................................................................................... 33
2.2.1 Những tiêu chí và chính sách về nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp
trên địa bàn tỉnh Đồng Nai........................................................................................ 33
2.2.1.1 Những tiêu chí cơ bản ................................................................................ 33
2.2.1.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp [4] ........ 36
2.2.2 Tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở và nhà ở cho người thu
nhập thấp ở tỉnh Đồng Nai ........................................................................................ 40
2.2.2.1 Tình hình chung về nhà ở.......................................................................... 40
2.2.2.2 Các loại hình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp ............................. 41
2.3 Tình hình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Đồng Nai.... 43
2.3.1 Thành tựu .......................................................................................................... 43
2.3.2 Những vấn đề đặt ra và ngun nhân của nó ................................................. 46
2.3.2.1 Về phía nhà nước ....................................................................................... 46
2.3.2.2 Về phía doanh nghiệp ................................................................................ 47
2.3.2.3 Về phía người có thu nhập thấp ............................................................... 47

TĨM TẮT CHƯƠNG II.........................................................................................50
CHƯƠNG III ............................................................................................................51
3.1 Quan điểm, chủ trương của Đảng và nhà nước về phát triển nhà ở và nhà ở cho
người có thu nhập thấp ................................................................................................. 51
3.1.1 Quan điểm của Đảng và chính sách của Nhà nước [21] [31] ........................ 51
3.1.2 Chính sách hỗ trợ của tỉnh Đồng Nai.............................................................. 53
3.2 Xu hướng, phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Đồng Nai ........................................................................................................... 54
3.2.1 Xu hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp............................... 54

3.2.2 Phương hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai 55
3.2.2.1 Tại khu vực đô thị ...................................................................................... 55
3.2.2.2 Tại khu vực nông thôn............................................................................... 56
3.2.3 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai .......... 56
3.2.3.1 Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 56
3.2.3.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 56
3.3 Các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Đồng Nai ......... 57

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

3.3.1 Định hướng chung ............................................................................................ 57
3.3.2 Các giải pháp cụ thể.......................................................................................... 58
3.3.2.1 Nhóm giải pháp về tài chính ..................................................................... 59
3.3.2.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc và phát triển kết cấu hạ tầng
khu dân cư .............................................................................................................. 62
3.3.2.3 Nhóm giải pháp về sử dụng đất ................................................................ 64
3.4 Khuyến nghị ............................................................................................................. 67
3.4.1 Đối với trung ương ............................................................................................ 67
3.4.2 Đối với tỉnh Đồng Nai ....................................................................................... 70

TÓM TẮT CHƯƠNG III .......................................................................................73
KẾT LUẬN ...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Giới thiệu
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng giá
trị tài sản quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có
vị trí quan trọng trên thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện
chỗ ở là một nhu cầu cần thiết nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất và
tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an tồn là một trong những
quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực
phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nước.
Nhu
cầu tự
thể hiện

Nhu cầu tôn
trọng

Nhu cầu xã hội

Nhu cầu an tồn

Nhu cầu cơ bản

Hình 1.1 Tháp nhu cầu Maslov’s
Theo tháp nhu cầu Maslow’s – con người cố gắng thỏa mãn 5 nhu cầu
theo cấp bậc từ thấp đến cao, khi các nhu cầu bậc thấp được thỏa mãn thì các
nhu cầu ở bậc cao hơn sẽ xuất hiện.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

- Nhu cầu cơ bản: còn được gọi là nhu cầu sinh lý, là những nhu cầu đảm
bảo cho con người tồn tại như nhu cầu được ăn, uống, mặc, ngủ, nghỉ, tồn tại,

phát triển giống nòi và các nhu cầu cơ thể khác.
- Nhu cầu an toàn: là các nhu cầu như an tồn về tính mạng, an tồn về
cảm xúc, không bị đe dọa…
- Nhu cầu xã hội: khác với hai nhu cầu trên chỉ tập trung vào một chủ
thể. Nhu cầu xã hội là những nhu cầu về tình yêu, quan hệ giao tiếp xã hội…
- Nhu cầu tôn trọng: là những nhu cầu về tự trọng, tôn trọng người khác
và được người khác tôn trọng.
- Nhu cầu tự thể hiện: là những mong muốn của cá nhân sẽ đạt được và
thể hiện mình là người hồn hảo nhất.
Ngày nay, nhà ở không chỉ là nơi cư trú đơn thuần mà cịn là mơi trường
sống, mơi trường lao động và sản xuất, mơi trường văn hóa giáo dục. Nhà ở là
tổ ấm của mọi gia đình, là tế bào của mọi xã hội. Vì vậy, có thể nói nhà ở là
đại diện cho tổng hòa các nhu cầu, có ý nghĩa cực kỳ quan trọng đến đời sống
của mỗi con người và tồn xã hội.
2. Lý do hình thành đề tài
Theo số liệu thống kê, quỹ nhà ở hiện nay không thiếu, nhưng người thu
nhập thấp lại không có chỗ ở hoặc phải ở trong những căn hộ chật chội, thiếu
tiện nghi bởi hiện tượng đầu cơ bất động sản hiện xảy ra phổ biến mà nhà
nước chưa có chính sách hiệu quả để ngăn chặn.
Giá cả của thị trường bất động sản nhà ở tăng nhanh trong khi thu nhập
và tích lũy của người dân cịn ở mức rất thấp; nhất là lực lượng cán bộ, công
chức, viên chức và công nhân ở các khu công nghiệp, là đối tượng lao động
có thu nhập chủ yếu từ lương mà mức tăng lương không theo kịp tốc độ tăng
giá của thị trường nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Do đó khả năng sở
hữu một căn hộ của đối tượng này càng ngày càng khó khăn và bức xúc.
Hiện nay, cùng với các địa phương: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,
Bình Dương và Hải Phịng, Đồng Nai là tỉnh được Chính phủ cho phép thí
điểm đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp
là cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và công
nhân làm việc trong các khu công nghiệp.

Tuy nhiên cho đến nay, không chỉ ở Đồng Nai mà kể cả các tỉnh thành
lận cận, việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp để
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng đang hết sức khó khăn, khơng có
một doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nào, nhất là doanh nghiệp
tư nhân hào hứng tham gia. Và cũng không một ngân hàng nào, kể cả ngân
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

hàng Nhà nước hưởng ứng. Theo quy luật thị trường “có cầu có cung” trong
khi nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhu cầu có thật, lại có nhiều chính
sách ưu đãi miễn giảm thuế để kích cung; vậy thì tại sao trên thị trường bất
động sản lại đang diễn ra tình trạng “đóng băng” trong phân khúc này?
Vì vậy, tác giả đã đi vào nghiên cứu đề tài “ Phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai - Giai đoạn 2011 - 2020’’. Trên cơ
sở đó đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần vào q trình hồn
thiện chính sách của nhà nước và giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở
cho tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp tại địa phương. Tuy nhiên với thời
gian và lượng kiến thức có hạn, nên nghiên cứu vẫn chưa hồn thiện như
mong đợi. Vì vậy, tác giả rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, phê
bình của thầy cơ, các bạn và những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở

lĩnh vực này để tiếp tục bổ sung hồn thiện đề tài hơn nữa.
3. Tình hình nghiên cứu đề tài
Theo tìm hiểu của tác giả, các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung
vào các giải pháp phát triển nhà ở nói chung, nội dung về nhà ở cho người có
thu nhập thấp chỉ được đề cập như một thành phần nhỏ trong hệ thống nhà ở
của tồn xã hội, chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Có thể
kể qua một số đề tài nghiên cứu có liên quan như sau:
- Tiến sĩ Đinh Văn Ân và tập thể các tác giả đã nghiên cứu đề tài “Chính
sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, đây là công trình khá
cơng phu với đầy đủ cơ sở lý luận, thực trạng và các giải pháp để phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Nghiên cứu này có thể
xem là tài liệu tham khảo cho các tổ chức, cá nhân có quan tâm đến sự phát
triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và loại hình nhà ở cho
người thu nhập thấp nói riêng.
- Viện nghiên cứu Kiến trúc – Bộ Xây dựng có đề tài “Các giải pháp
đồng bộ phát triển nhà ở người thu nhập thấp tại các đô thị Việt Nam”.
Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại
khu vực đô thị, chưa áp dụng được tại các khu vực phụ cận hoặc các vùng
đang diễn ra q trình đơ thị hóa nhanh chóng như Đồng Nai, Bình Dương…
- Tác giả Thái Dỗn Hịa thực hiện đề tài nghiên cứu “Giải pháp đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của người sử
dụng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”. Nghiên cứu này tập trung giải quyết vấn đề
tài chính của cả chủ đầu tư cơng trình nhà ở xã hội và đối tượng được nhắm
đến là người có thu nhập thấp để nâng cao hiệu quả đầu tư nhằm giảm thất
thoát, tiết kiệm chi phí, thi cơng đúng tiến độ nhưng vẫn đảm bảo chất lượng

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

xây dựng nhà ở, giảm giá thành căn hộ, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận
được.
Đề tài “Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai giai đoạn 2011 - 2020” nghiên cứu và kiến nghị một số giải pháp như:
chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, giải pháp về tài chính,
giải pháp về quy hoạch kiến trúc, giải pháp về sử dụng đất… để phát triển loại
hình nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ngồi, tác giả cịn đề xuất phát triển
loại hình “đất ở cho người thu nhập thấp” để góp phần giải quyết khó khăn
mà cả Nhà nước, nhà đầu tư và người thu nhập đang gặp phải.
4. Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Mục tiêu nghiên cứu: nghiên cứu này sẽ tập trung vào các giải pháp để
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Đối tượng nghiên cứu: loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Phạm vi nghiên cứu: phạm vi không gian là trong tỉnh Đồng Nai và
trong khoảng thời gian từ năm 2011 – 2020.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện luận văn này, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên
cứu chủ yếu như sau:
- Phương pháp biện chứng duy vật.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp đối chiếu so sánh.

- Phương pháp điều tra.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp.
Từ các phương pháp định hướng như trên, tác giả tham khảo đường lối
chính sách của Đảng, các quy định pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực đất
đai, xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà
ở cho người thu nhập thấp; tham khảo thông tin của những nghiên cứu có liên
quan trước đây; tham khảo ý kiến của các chuyên gia, những nhà hoạch định
chính sách, những người có kinh nghiệm trong việc đầu tư, kinh doanh nhà ở.
Trên cơ sở dữ liệu thu thập được sẽ đề xuất một số nhóm giải pháp sau:
- Giải pháp dành cho chính quyền để kích thích nguồn cung cho thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Giải pháp để các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

1
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO

NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1 Đô thị hóa và sự gia tăng dân số
1.1.1 Q trình đơ thị hóa
1.1.1.1 Khái niệm
Đơ thị hóa là vấn đề quan trọng mang tính chất thời đại đối với các quốc
gia trên thế giới. Để có thể đi sâu nghiên cứu, đưa ra các giải pháp khả thi,
tránh tổn hại ít nhất do đơ thị hóa khơng kiểm sốt được mang lại thì câu hỏi
đầu tiên phải trả lời là đơ thị hóa là gì? Xoay quanh khái niệm này có rất
nhiều cách trả lời, nhiều tác giả đã đưa ra ý kiến của mình. Tuy vậy vẫn cần
thiết phải đề cập vì khái niệm này vẫn phụ thuộc vào điều kiện, hồn cảnh
từng quốc gia.
Ở Trung Quốc, đơ thị hóa được quan niệm là một q trình chuyển đổi
mang tính lịch sử về tư liệu sản xuất và lối sống của con người từ nông thôn
vào thành phố. Thường quá trình này được nhìn nhận như là sự di cư của
nông dân nông thôn đến các đô thị và quá trình phát triển của bản thân các đơ
thị. Họ cũng cho rằng, trong thực tế đơ thị hóa là một quá trình phức tạp hơn
nhiều. Bởi tiến trình này đã bộc lộ khơng ít dấu hiệu của tình trạng q nóng
và những vấn đề tiềm ẩn, như áp lực gia tăng đối với việc làm và an ninh xã
hội, tình trạng bong bóng xà phịng trong lĩnh vực bất động sản buộc Chính
phủ Trung Quốc phải hãm phanh xu hướng này thông qua việc xem xét một
cách cẩn trọng và từng bước kiểm sốt đối với q trình đơ thị hóa.
Theo quan điểm của Nhật Bản, khái niệm đơ thị hóa dựa trên tổng số dân
cư trú ở thành phố hoặc dựa trên quan điểm về các vùng có mật độ dân cư
đông. Nghiên cứu thực tế nước Nhật cho thấy đơ thị hóa khơng đơn thuần là
một hiện tượng xảy ra sau chiến tranh ở Nhật Bản mà là một quá trình trình
diễn ra từ đầu thế kỷ XX. Sau năm 1945, q trình đơ thị hóa diễn ra ở Nhật
Bản khá rõ do yêu cầu của việc tái thiết nhanh chóng sau chiến tranh và tăng
trưởng kinh tế đã đẩy nhanh q trình đơ thị hóa, cùng với sự di chuyển của
một lượng lớn dân số trẻ từ nông thôn ra thành thị, chủ yếu những người đi
tản cư quay về. Quá trình này diễn ra đặc biệt nhanh chóng từ cuối thập kỷ 50,

đầu thập kỷ 60 do người nhập cư mong muốn có cuộc sống tốt đẹp hơn.

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

2
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Để một vùng nào đó được gọi là đơ thị, Nhật Bản có các yêu cầu sau:
- Phải có dân số trên 50.000 người.
- Số nhà ở, ở khu vực trung tâm của thành phố phải chiếm tới 60% tổng
số nhà của toàn thành phố.
- Số người ngụ cư ở thành phố làm việc trong các ngành công nghiệp,
thương mại... và các thành viên trong gia đình của họ phải chiếm hơn 60%
tổng dân cư.
Hàn Quốc cho rằng đơ thị hóa là sự gia tăng dân số chủ yếu từ nông thôn
ra thành thị mà trước đây, thế hệ trẻ rời bỏ nơng thơn với mục đích tìm kiếm
việc làm, cơ hội giáo dục và những thú vui, tiện nghi nơi đơ thị, trong giai
đoạn ban đầu cơng nghiệp hóa (1967-1975).
Ở Hàn Quốc, một tỉnh có trên 50.000 cư dân sẽ được gọi là "thành phố"
(Si) và một khu vực nông thơn có trên 20.000 cư dân sẽ là khu vực dân cư có
tên là "Uhr" (có lẽ do Hàn Quốc đã đơ thị hóa đạt mức cao, 80% dân cư của
quốc gia này tập trung ở thành phố).
Ở Malaysia, quan niệm khu vực đô thị được định nghĩa như sau:

- Những khu vực hành chính có mật độ nhà cửa dày đặc với 10.000 dân
trở lên vào thời điểm điều tra dân số.
- Những khu vực mật độ nhà cửa xây dày đặc tiếp giáp với khu vực hành
chính và có ít nhất 60% dân số (tính những người từ 10 tuổi trở lên) tham gia
vào các hoạt động phi nơng nghiệp, và nhà ở của họ có các phương tiện vệ
sinh hiện đại .
Ở nước ta, khu vực thành thị được xác định bao gồm các quận nội thành,
các phường nội thị và thị trấn; tất cả các đơn vị hành chính cịn lại (xã) đều
thuộc khu vực nơng thơn.
Đơ thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở các thành
phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội; hoặc các tỉnh thuộc các vùng kinh tế trọng
điểm như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu. Q trình này vốn đã có
từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến
nay. Tốc độ đơ thị hóa càng về sau càng lớn. Tuy vậy, việc nghiên cứu về đơ
thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức. Trong những cơng trình đã có
thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số mô tả, tổng kết thực trạng đơ thị hóa
ở một số thành phố. Tham khảo các nghiên cứu trong và ngồi nước, khái
niệm đơ thị hóa được đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ,
có hai thành tố ln được nhắc tới:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

3

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

- Một là, đơ thị hóa là sự tăng lên của cư dân đơ thị. Sự tăng lên này theo
3 dịng chính: sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đơ thị, dịng di dân từ nơng
thơn ra thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đơ thị. Ba
dịng này có vai trị và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể.
- Hai là, đơ thị hóa mở rộng khơng gian đô thị, không gian kiến trúc. Mở
rộng không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong q
trình đơ thị hóa. Đó cũng có thể, đơ thị sát nhập vào đơ thị hoặc đơ thị hóa mở
rộng đơ thị ra ngoại thành hoặc lân cận. Mở rộng khơng gian đơ thị cũng
mang tính lịch sử, tuỳ từng quan niệm của mỗi quốc gia. Mới đây, Nghị quyết
số 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính phủ đã điều chỉnh địa giới hành
chính huyện Long Thành để mở rộng địa giới hành chính thành phố Biên Hịa
thuộc tỉnh Đồng Nai như sau:
Điều chỉnh toàn bộ 10.899,27 ha diện tích tự nhiên và 92.796 nhân khẩu
của các xã: An Hoà, Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước của huyện Long
Thành vào thành phố Biên Hoà quản lý. Sau khi điều chỉnh địa giới hành
chính, thành phố Biên Hịa có 26.407,84 ha diện tích tự nhiên và 784.398
nhân khẩu, có 30 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm các phường: An Bình,
Bửu Hịa, Bình Đa, Bửu Long, Hồ Bình, Hố Nai, Long Bình, Long Bình
Tân, Quyết Thắng, Quang Vinh, Thanh Bình, Tam Hiệp, Tam Hịa, Tân Biên,
Thống Nhất, Tân Hiệp, Tân Hòa, Tân Mai, Tân Phong, Tân Tiến, Tân Vạn,
Trảng Dài, Trung Dũng và 07 xã: Hóa An, Hiệp Hịa, Tân Hạnh, An Hòa,
Long Hưng, Phước Tân và Tam Phước.
Từ những quan niệm trên đây, qua tham khảo các nghiên cứu trong và
ngoài nước, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm đơ thị hóa như sau:
Đơ thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ
“chưa đơ thị" thành "đơ thị", những vùng hoặc khu vực đó có thể là vùng ven

đơ hay ngoại thành, có thể là thị trấn hoặc thị tứ. Biểu hiện của đơ thị hóa có
thể là từ việc mở rộng khơng gian, diện tích đến việc thu hút luồng di cư của
cư dân, không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà từ cả những vùng khác, nhất
là nông thơn trong cả nước.
Như vậy, biểu hiện đơ thị hóa dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị,
không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau
tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định. Dân cư vùng đơ
thị hóa ở Đồng Nai trước hết là dân cư tại vùng được đơ thị hóa, hai là dân cư
di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng
ven để lập nghiệp phát triển kinh tế, và một luồng dân cư rất lớn chảy về từ
nông thôn của tất cả các vùng trong cả nước. Do đó, về mặt dân cư có thể xem
đơ thị hóa là một q trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

4
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng làm cho đơ thị đang ổn định lại phải tiếp tục
mở rộng không gian ra vùng ven, đó là một q trình liên tục. Q trình này
chỉ kết thúc khi đơ thị đã đi vào ổn định.
1.1.1.2 Phân loại đơ thị hóa

Q trình đơ thị hóa trong lịch sử có thể phân loại thành các hình thức
như sau:
- Đơ thị hóa thay thế:
Là khái niệm để chỉ q trình đơ thị hóa diễn ra ngay chính trong đơ thị.
Ở đây cũng có sự di dân nhưng từ trung tâm ra ngoại thành hoặc vùng ven đơ.
Đơ thị hóa thường vẫn mang tính chủ quan thông qua quy hoạch. Quy hoạch
đô thị cho phép con người tạo ra những đô thị tối ưu theo ý muốn. Tuy nhiên,
đô thị được quy hoạch là tối ưu đến mấy vẫn chắc chắn lạc hậu trong tương
lai do cư dân tăng lên, kết cấu hạ tầng, kiến trúc đơ thị... lần lượt lạc hậu. Đặc
biệt các cơng trình công nghiệp, dịch vụ... theo thời gian trở nên lạc hậu và
gây ô nhiễm nặng nề, phải di dời xa thành phố. Hiện tại, trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai có 3.760 cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ nằm trong khu vực đô
thị, khu dân cư tập trung, trong đó bước đầu đã xác định được 261 cơ sở có vị
trí hoạt động khơng phù hợp quy hoạch phát triển đơ thị, 117 cơ sở vừa có vị
trí hoạt động không phù hợp quy hoạch phát triển đô thị vừa gây ô nhiễm môi
trường, 8 cơ sở gây ô nhiễm môi trường. UBND tỉnh Đồng Nai đã giao Sở
Công Thương xây dựng Đề án hỗ trợ các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ
thuộc đối tượng phải di dời. Theo đó, các cơ sở nằm trong đối tượng phải di
dời sẽ được hưởng những chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ mặt bằng sản xuất, hỗ
trợ tiền thuê đất, hỗ trợ kinh phí di dời nhà xưởng, hỗ trợ vốn để di dời và hỗ
trợ lãi vay đầu tư xây dựng cơ sở mới, hỗ trợ đối với lao động, hỗ trợ về hoạt
động bảo vệ môi trường
Quá trình này cũng có thể là q trình chỉnh trang, nâng cấp đô thị, đáp
ứng yêu cầu mới. Hiện ở Đồng Nai cũng đang xảy ra cả hai quá trình trên.
Nhiều hộ gia đình từ trung tâm di cư đến vùng ven và ngoại thành, nhiều cơng
trình nhà cửa, giao thơng, kênh rạch, vườn hoa, nhà văn hóa đang được xây
dựng lại với quy mơ lớn hơn. Đơ thị hóa thay thế được quan niệm ở đây bao
gồm cả sự mở rộng không gian đô thị ấy bằng cách phát triển đô thị ra vùng
ven và ngoại thành. Để dễ hình dung ta có thể xem đơ thị hóa có hai phần,
một là, đơ thị hóa ngay trong đơ thị đã có và đơ thị hóa mở rộng ra vùng ven.

Đơ thị hóa nhằm đáp ứng chức năng đơ thị trong từng thời kỳ. Q trình đơ
thị hóa ln ln xảy ra, song hành cùng lịch sử. Nó có thể kết thúc khi mọi
nhu cầu con người được đáp ứng, nhưng điều này có thể nói là khơng thể. Vì
nhu cầu con người luôn luôn mở rộng, điều kiện thành phố luôn bị "già" đi
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

5
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

phải có sự thay thế nhất định. Tiến trình đơ thị hóa sẽ diễn ra nhẹ nhàng hơn
khi dân số, khơng gian đơ thị đi vào ổn định.
- Đơ thị hóa cưỡng bức:
Là khái niệm dùng để chỉ sự di chuyển dân cư từ nông thôn về thành thị
với lý do ngồi kinh tế, tức là khơng phải để tìm việc làm hay dịch vụ tốt hơn.
Quá trình cưỡng bức xảy ra có thể do nơng dân chạy vào thành phố, chủ yếu
là lánh nạn. Trong quy hoạch thiết kế ban đầu, khơng tính đến khả năng này.
Do vậy khi dân số tăng lên không phải do yêu cầu phát triển của đơ thị, đứng
về phía đơ thị là cưỡng bức, đối với người dân chạy vào đô thị là sự bắt buộc.
Trong lịch sử, năm 1778 hàng ngàn người Hoa tại Cù lao phố (xã Hiệp Hòa thành phố Biên Hòa ngày nay) đã kéo về Chợ Lớn do cuộc chiến tranh giữa
Tây Sơn và Nguyễn Ánh tàn phá Cù Lao Phố. Từ 1954 đến 1975 là cuộc
chiến tranh ác liệt do Mỹ gây ra, để tránh chiến tranh và bom đạn, người dân

các vùng nông thôn chạy về thành phố với số lượng rất lớn. Ở giai đoạn này,
nhiều nhà nghiên cứu gọi là giai đoạn đơ thị hóa cưỡng bức. Những người di
cư này tìm đến những vùng đất chưa có người ở hoặc trên các kênh rạch làm
nhà tạm để ở (sau này là những khu ổ chuột). Đặc điểm đơ thị hóa cưỡng bức
là khơng gian kiến trúc không được mở rộng theo quy hoạch mà mang tính tự
phát cao. Các nhu cầu của dân nhập cư không được đáp ứng. Đô thị trở nên
quá tải, những vấn đề tiêu cực do đơ thị hóa cưỡng bức mang lại ngày một
nặng nề, khả năng khắc phục là chưa thể.
- Đơ thị hóa ngược:
Là khái niệm dùng để chỉ sự di dân từ đô thị lớn sang đô thị nhỏ, hoặc từ
đô thị trở về nông thôn. Thơng thường ở giai đoạn đầu cơng nghiệp hóa, kinh
tế - xã hội đang phát triển, đô thị luôn luôn là nơi tạo ra nhiều việc làm và các
dịch vụ tốt hơn thu hút hướng di dân từ nông thôn trở về thành thị. Sự bổ sung
một lực lượng lao động trẻ, nam nhiều hơn nữ, góp phần phát triển kinh tế xã hội ở đơ thị. Q trình đơ thị hóa kết thúc, tức là đến giai đoạn ổn định của
đô thị, đô thị trở nên đất chật người đông, vấn đề chất lượng sống phụ thuộc
nhiều vào môi trường sống cả tự nhiên và xã hội, so với nơng thơn lại có
những hạn chế nhất định. Một mặt do sự phát triển kinh tế - xã hội và các dịch
vụ ở nông thôn cũng phát triển, đến lượt nó lại thu hút luồng di cư trở lại. Mặt
khác, nông thôn lại chứa đựng sự phong phú của văn hóa dân tộc, văn hóa cội
nguồn, sự yên tĩnh và đặc biệt môi trường trong sạch. Thực tiễn cho thấy có
sự di cư từ đơ thị ra bên ngồi, đặc biệt là vùng nông thôn hoặc các đô thị
nhỏ, hiện tượng này là "đơ thị hóa ngược" hay là "sự phục hưng nơng thơn".
Q trình đơ thị hóa, di dân từ nơng thơn ra thành thị đã góp phần làm cho
nông thôn bị "già" nhanh và mất cân đối dân số. Q trình phát triển đến một
lúc nào đó, bằng các chính sách của mình, các chính phủ sẽ điều chỉnh hướng
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

6
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

vào sự phát triển nơng thơn. Q trình này sẽ góp phần san bằng khoảng cách
và chất lượng sống thành thị - nơng thơn. Đơ thị hóa ngược như một chỉ báo
tổng hợp về sự phát triển rất cao của một đơ thị, một quốc gia. Khi đơ thị hóa
ngược xảy ra, con người đã ở một trình độ văn minh cao. Vấn đề quan trọng
nhất khơng cịn là kinh tế mà là chất lượng sống. Người ta quan tâm đến an
ninh, môi trường tự nhiên và xã hội, giáo dục, y tế... Chọn nơi ở khi đời sống
vật chất đã đầy đủ thì chỉ có đời sống tinh thần mới thật sự là đích tìm kiếm
của con người.
1.1.2 Sự gia tăng dân số đô thị
1.1.2.1 Các kiểu gia tăng dân số đô thị và cơ cấu dân cư đô thị
- Khái niệm dân cư đô thị:
Ở nước ta, dân cư đơ thị thường được tính là những người sống và làm
việc ở nội thành, phần ngoại thành thường là không tính là cư dân đơ thị. Nếu
phân chia theo nghề nghiệp thì những người làm nơng nghiệp khơng tính vào
cư dân đô thị, mà xếp vào nông thôn. Ở tỉnh Đồng Nai trong 2.486.154 dân
hiện nay, dân cư đô thị chiếm 33,2%, nông thôn là 66,8% (theo kết quả Tổng
điều tra dân số và nhà ở năm 2009 - Tổng cục Thống kê).
- Các kiểu gia tăng dân số đô thị:
Nhìn chung, có 02 kiểu gia tăng dân số đơ thị phổ biến như sau:
+ Gia tăng tự nhiên:
Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các

nhóm dân số. Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức
tăng giảm đều rút ra trên cơ sở phân tích chuỗi số liệu điều tra trong q trình
và được tính theo công thức:
Pt = P0( 1+ α )t

(1.1)

Pt: dân số năm dự báo
α: Hệ số tăng trưởng (%)
t: Năm dự báo
Po: Dân số năm điều tra.
+ Gia tăng cơ học:
Bao gồm các quy luật tăng giảm bình thường cùng với các luồng di cư
và tỷ lệ di cư có thể rút ra được. Ở nước ta tỷ lệ này chiếm 6-9% một năm
nhưng cũng có một số đơ thị có tỷ lệ tăng cơ học đột biến do sự phát triển đột
biến của các cơ sở kinh tế. Sự gia tăng này được xác định thông qua công tác
thống kê:
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

7
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

A* 100
Pt =
100 − ( B + C )

(1.2)

Pt: Quy mô dân số năm t
A: Lao động cơ bản (người)
B: Lao động dịch vụ (%)
C: Dân số phụ thuộc (%)
Nhìn chung sức ép dân số đối với các đô thị là sự gia tăng cơ học, đó là
luồng nhập cư dân số từ những nơi khác đến làm cho dân cư đô thị tăng lên.
- Cơ cấu của dân cư đô thị: có thể chia như sau
Cơ cấu dân cư theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân cư theo tuổi
ở các đô thị tại Việt Nam là dân số trẻ, có sức sản xuất cao, tỷ lệ nam dưới 60
tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số nam trong các đơ thị, trong khi đó nữ dưới
55 tuổi chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị.
Cơ cấu dân cư theo lao động: Dân cư thành phố bao gồm 2 loại nhân
khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc.
a/ Nhân khẩu lao động: được phân làm 2 loại:
+ Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở sản
xuất mang tính chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ, công nhân viên của các cơ
sở sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hóa
xã hội và các viện nghiên cứu, đào tạo….
+ Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí nghiệp và
các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho đơ thị.
b/ Nhân khẩu lệ thuộc: Là nhóm người khơng tham gia lao động, ngoài
tuổi lao động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc
vào quy mô tính chất đơ thị, ở Đồng Nai nhóm đối tượng này chiếm tỷ lệ khá
cao, khoảng 42%. Việc phân loại này dùng để xác định quy mô dân số đô thị

để phân tích sự biến động của các thành phần lao động, sự biến động đó có
tác động đến mức sống và thu nhập của từng nhóm mà từ đó có chính sách
phát triển hợp lý.
1.1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến gia tăng dân số đô thị
Tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra nhanh chóng là nguyên
nhân chủ yếu làm gia tăng dân số đô thị, điều này được tạo thành từ những
yếu tố chủ yếu sau:

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

8
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

- Sức hút kinh tế của vùng đô thị: Vùng đô thị thường là những vùng có
sức hút kinh tế lớn hơn so với những vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng
đô thị lớn với sức tập trung của hệ thống thương mại dịch vụ, các cơ sở sản
xuất các trung tâm giao dịch, trao đổi mua bán…. Cùng với mức độ hoàn
thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng là điều kiện tốt để thu hút hầu hết các nguồn
vốn đầu tư từ nguồn đầu tư cả trong nước và ngoài nước, mặt khác là trung
tâm thu hút hầu hết các làn sóng nhập cư từ nơng thơn muốn nhập cư vào tìm
kiếm việc làm. Rời khỏi quê hương để đi lên những vùng đô thị mới là sức ép

gánh nặng đối với một đơ thị trong q trình phát triển.
- Trình độ văn hóa và các chính sách của nhà nước: Trình độ văn hóa có
liên quan chặt chẽ đến các chính sách của nhà nước đưa ra. Thực tế cho thấy
rằng những người có trình độ cao thường có nhu cầu làm việc ở những vùng
có điều kiện phát triển hơn những vùng khơng có điều kiện phát triển. Tuy
nhiên những vùng có điều kiện kinh tế phát triển lại thu hút nhân công từ
những vùng khác đến bên cạnh đó những chính sách kinh tế xã hội của nhà
nước đưa ra nó có thể tác động làm cho dân số đơ thị gia tăng như: chính sách
khuyến khích phát triển kinh tế và những chính sách tương hợp với nó, cũng
có những chính sách mà nhà nước đưa ra nhằm hạn chế sự gia tăng dân số đơ
thị như chính sách kế hoạch hóa gia đình. Nhưng nhìn chung những chính
sách của nhà nước thường tác động có chiều hướng tích cực đến q trình
phát triển kinh tế nên khu vực đơ thị vẫn có sức thu hút lớn đối với lao động.
- Sự khác biệt về điều kiện làm việc, thu nhập giữa vùng nông thôn và đô
thị: Sự khác biệt về điều kiện sống, điều kiện làm việc giữa vùng nông thôn
và thành thị, sự chênh lệch phát triển không đồng đều giữa các vùng… là
nguyên nhân cơ bản của làn sóng nhập cư từ nơng thơn lên thành thị. Hiện
tượng làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị cùng với quá trình đơ thị
hóa là một điều khơng thể tránh khỏi.
Sự tập trung dân số quá cao ở các thành phố và đô thị lớn đang là một
trong những vấn đề khó khăn cho các đơ thị, mà trước tiên là tình trạng khan
hiếm nhà ở. Tình trạng này địi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách
đúng đắn về nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội, đặc biệt
là cho tầng lớp có thu nhập thấp.
1.1.2.3 Dân cư đơ thị có thu nhập thấp
- Khái niệm dân cư đơ thị có thu nhập thấp:
Trong những xã hội được gọi là thịnh vượng, thu nhập thấp được định
nghĩa dựa vào hoàn cảnh xã hội của cá nhân. Thu nhập thấp có thể được xem
như là việc cung cấp không đầy đủ các tiềm lực vật chất và phi vật chất cho
những người thuộc về một số tầng lớp xã hội nhất định so với sự sung túc của

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

9
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

xã hội đó. Việc nghèo đi về văn hóa - xã hội, thiếu tham gia vào cuộc sống xã
hội do thiếu hụt tài chính một phần được các nhà xã hội học xem như là một
thách thức xã hội nghiêm trọng.
Theo cách hiểu thông thường, người thu nhập thấp là người có mức thu
nhập dưới mức trung bình, bao gồm cả những người nghèo đói và những
người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, khái
niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp
lại có một số khác biệt:
- Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập ổn định.
- Thứ hai: Là người có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở
nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn trả
góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có thể hồn trả).
Mức thu nhập thấp ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo
và tiếp cận với mức trung bình. Như vậy theo khái niệm này thì những người
sống ở mức đói nghèo khơng thuộc diện người có thu nhập thấp. Đối với các
hộ trong ngưỡng nghèo, khơng có khả năng tích luỹ đầu tư cải thiện nhà ở thì

nhà nước sẽ có chính sách riêng giúp đỡ họ phát triển nhà ở.
Theo quy định tại Quyết định số 170/2005/QĐ-TTg ngày 08/07/2005
của Thủ tướng Chính phủ, thì chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006 - 2010
như sau:
- Khu vực nơng thơn: những hộ có mức thu nhập bình quân từ 200.000
đồng/người/tháng (2.400.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo.
- Khu vực thành thị: những hộ có mức thu nhập bình qn từ 260.000
đồng/người/tháng (dưới 3.120.000 đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo.
Cho đến năm 2009, theo chuẩn nghèo trên, cả nước Việt Nam hiện có
khoảng 2 triệu hộ nghèo, chiếm tỷ lệ 11% dân số. Tuy nhiên, trên diễn đàn
Quốc hội Việt Nam, rất nhiều đại biểu cho rằng tỷ lệ hộ nghèo giảm không
phản ánh thực chất vì số người nghèo trong xã hội khơng giảm, thậm chí cịn
tăng do tác động của lạm phát (khoảng 40% kể từ khi ban hành chuẩn nghèo
đến nay) và suy giảm kinh tế. Chuẩn nghèo quốc gia của Việt Nam hiện nay
là gồm những hộ có mức thu nhập bình quân từ 200.000 đến 260.000
đồng/người/tháng. Mặc dù vậy, nhiều hộ gia đình vừa thốt nghèo vẫn rất dễ
rớt trở lại vào cảnh nghèo đói. Trong thời gian tới đây nỗ lực của Việt Nam
trong việc hội nhập với nền kinh tế toàn cầu sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho sự tăng
trưởng, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức đối với sự nghiệp giảm nghèo.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

10

GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Tại Đồng Nai, theo Nghị quyết số 176/2010/NQ-HĐND ngày 02/7/2010
của Hội đồng nhân dân tỉnh thì chuẩn nghèo theo chương trình giảm nghèo
bền vững của tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2011 – 2015 được xác định như sau:
- Khu vực nông thôn: 650.000đ/người/tháng trở xuống.
- Khu vực thành thị: 850.000đ/người/tháng trở xuống.
Có thể thấy chuẩn nghèo của Đồng Nai cao hơn nhiều so với cả nước,
điều này dựa trên cơ sở hạ tầng KT-XH phát triển của một tỉnh cơng nghiệp
có bề dày thành tích trong việc hồn thành đạt và vượt các chỉ tiêu Chính phủ
giao cho. Tuy nhiên, Đồng Nai vẫn phải đối mặt với mâu thuẫn tồn tại song
song với q trình phát triển, đó là bất bình đẳng xã hội ngày càng tăng, người
giàu càng giàu thêm, người nghèo càng nghèo thêm.
Thực tế cho thấy, trong những khu đơ thị mới tại trung tâm thành phố
Biên Hịa và các dự án khu dân cư riêng lẻ tại các khu vực đang phát triển như
Long Thành, Nhơn Trạch, Long Khánh… được quy hoạch tương đối bài bản,
đối tượng khách hàng chủ yếu là tầng lớp trung lưu hoặc giàu có. Cịn đa số
người dân có thu nhập trung bình và thấp đều ở trong những căn hộ đã xây
dựng từ lâu, hoặc những căn nhà cấp 4 thiếu kiên cố, trong những khu dân cư
chật chội, lụp xụp, thiếu các điều kiện hạ tầng cơ bản như điện, nước, giấy tờ
pháp lý về quyền sử dụng đất và nhà ở…
- Phân loại dân cư đơ thị có thu nhập thấp
+ Theo ngành nghề: Họ làm việc ở tất cả các ngành nghề, bao gồm các
thành phần chính sau: Công chức, viên chức nhà nước, cán bộ y tế, sĩ quan,
giáo viên các trường phổ thông, cao đẳng, đại học; sinh viên các tỉnh; cơng
nhân các nhà máy, xí nghiệp; dân lao động chân tay, bn bán nhỏ.
Nhìn chung đa số họ vốn đã hoặc đang là các gia đình cơng nhân viên
chức nhà nước có mức thu nhập thấp từ thời bao cấp và những sinh viên mới

ra trường còn rất trẻ. Những người này thường làm việc trong khu vực quốc
doanh. Trong số đó có một bộ phận lao động đáng kể hiện bị thôi việc hoặc
thiếu việc làm. Hầu hết số này đều rơi vào gia đình cơng nhân trực tiếp sản
xuất. Bộ phận cịn lại là rơi vào có viên chức nhà nước là giáo viên, sĩ quan và
giảng viên mới vào nghề. Ngoài ra cịn có các hộ kinh doanh bn bán nhỏ
mà chủ yếu là các dịch vụ hè phố như bán vé số, đạp xích lơ, chữa xe đạp,
bn bán vặt…. Có thể nói cách phân chia này giúp chúng ta có cái nhìn tồn
cảnh xã hội đơ thị.
+ Theo trình độ: Hầu hết những người này có trình độ từ trung cấp trở
xuống, đó là những cơng nhân trực tiếp sản xuất và những người làm buôn
bán nhỏ, làm dịch vụ hè phố, những người này thường làm lao động chân tay
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

11
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

và lao động nặng nhọc. Bên cạnh đó cũng có những người có trình độ cao
đẳng, đại học và trên đại học. Tuy họ không phải lao động bằng chân tay
nhưng do mới ra trường, mới làm việc chưa có kinh nghiệm và do quy định
mức lương tối thiểu chung của nhà nước nên những người này ngồi đồng
lương ít ỏi họ khơng có thêm thu nhập nào khác. Thu nhập của những người

này cũng sẽ biến đổi theo thời gian, khả năng và kinh nghiệm làm việc. Vì
vậy khi đưa ra chính sách về nhà ở cho những người thu nhập thấp cần đặc
biệt chú ý đến sự thay đổi trong thu nhập của tầng lớp này.
- Theo lứa tuổi: Nhìn chung những người này cịn khá trẻ, nằm trong
khoảng từ 21 - 40 tuổi, đây là lứa tuổi rất nhạy bén với sự thay đổi của các đô
thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về cuộc sống do cịn sức trẻ.
Ở họ có sự năng động, nhiều hoài bão và điều quan trọng là dám đứng ra thực
hiện những hồi bão của mình. Các nhà hoạch định chính sách cần tính tới
yếu tố này, vì trong hiện tại họ có thu nhập thấp, nhưng trong 5 - 10 năm tới
có thể thu nhập của họ sẽ được cải thiện theo chiều hướng tăng cao, các nhu
cầu thiết yếu của cuộc sống trong đó có nhu cầu nhà ở theo đó sẽ nhanh chóng
thay đổi cho phù hợp.
1.2 Nhà ở đô thị và vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1.1 Đặc điểm đô thị Việt Nam
Ngoại trừ hai khu vực đô thị lâu đời là Hà Nội và Huế, phần lớn đô thị ở
Việt Nam hiện nay đều là đô thị trẻ do có thời gian hình thành và phát triển
chưa lâu. Tuy nhiên, nhìn chung các đơ thị ở Việt Nam có một số đặc trưng
chủ yếu như sau [7]:
- Một là, các đơ thị là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục,
khoa học kỹ thuật, đầu mối giao thông quan trọng... của cả nước, của khu vực,
của một tỉnh hoặc một huyện. Đô thị cũng là nơi tập trung các cơ quan nhà
nước từ trung ương xuống địa phương, là đầu mối của nhiều cấp, nhiều ngành
quản lý đồng thời tồn tại nhưng thiếu sự phối hợp trong hoạt động quản lý nhà
nước và chưa đáp ứng được yêu cầu và phương thức quản lý hành chính đơ
thị.
- Hai là, đơ thị là nơi tập trung dân cư đông đúc hơn so với khu vực nông
thôn và dân đô thị là dân tứ xứ được tụ tập từ nhiều vùng, miền khác nhau vì
những mục tiêu khác nhau, có cuộc sống khá độc lập với nhau, điều này khác
với nông thôn.

- Ba là, dân cư hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chiếm tỷ lệ không
lớn, thậm chí là khơng có.
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

12
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

- Bốn là, đô thị là nơi tập trung các cơ sở vật chất, hạ tầng quan trọng
như giao thông, liên lạc, viễn thơng, điện nước, cơng trình xây dựng... Tuy
nhiên, so với sự phát triển của đô thị hiện đại trên thế giới thì cơ sở hạ tầng
của nhiều thành phố, thị xã ở nước ta vẫn chưa ngang tầm với các đô thị trên
thế giới.
- Năm là, lối sống đô thị là lối sống hợp cư, luôn biến động, ít có sự liên
kết về huyết thống, tập quán, truyền thống...; ln tơn trọng những chuẩn mực
có tính pháp lý hơn là những quy tắc có tính cộng đồng.
- Sáu là, phần lớn người dân đơ thị có trình độ chuyên môn cao hơn
người dân nông thôn.
- Bảy là, phân chia địa giới hành chính trong các đơ thị khơng có ý nghĩa
lớn đối với dân cư, người dân có thể ở một nơi làm việc ở nơi khác.
- Tám là, đô thị cũng là nơi phát sinh nhiều vấn đề xã hội, thất nghiệp,
tình trạng tội phạm hình sự, tệ nạn xã hội và hàng loạt vấn đề xã hội khác

luôn nảy sinh, luôn quá tải của các trường học, bệnh viện, giao thông đô thị...
Từ những đặc trưng chính nêu trên, mỗi đơ thị ở Việt Nam dù nhỏ hay
lớn đều là một đơn vị hành chính lãnh thổ thống nhất, không thể chia cắt về
mặt lãnh thổ, kết cấu hạ tầng và các hoạt động kinh tế - xã hội trên địa bàn
mỗi đô thị. Đặc điểm này quy định nội dung, phương thức quản lý nhà nước ở
đơ thị và do đó chi phối trực tiếp mơ hình tổ chức chính quyền đơ thị theo
hướng tập trung, thống nhất, không được phân cắt thành nhiều tầng, cấp khác
nhau; quản lý điều hành các hoạt động kinh tế - xã hội phải thống nhất, xuyên
suốt, nhanh nhạy, có hiệu lực cao.
Hơn nữa, chất lượng dịch vụ ở đô thị thường tốt hơn ở nông thôn; dân cư
đô thị được hợp thành từ nhiều vùng, miền khác nhau, khơng có sự gắn kết
chặt chẽ theo dịng tộc, cộng đồng tự quản như ở nông thôn; trong sinh hoạt
và làm ăn hàng ngày, họ không bị giới hạn khép kín theo phạm vi đơn vị hành
chính quận, phường. Do đó chính quyền đơ thị phải thể hiện được ý chí,
nguyện vọng và quyền quyết định các vấn đề kinh tế - xã hội trên phạm vi
tồn đơ thị.
Mặt khác, tại các đơ thị vẫn có sự đan xen giữa khu vực đã đơ thị hóa với
các khu vực ngoại vi (đang được đơ thị hóa) vẫn cịn mang nhiều nét, nhiều
yếu tố nông thôn (về kết cấu hạ tầng, kiến trúc xây dựng, hoạt động kinh tế xã
hội, cách sinh hoạt, lối sống...), hoặc là các đơn vị hành chính nơng thơn trực
thuộc. Nên tại các đơ thị cần phải phân biệt sự khác nhau về mơ hình tổ chức
và phương thức quản lý của bộ máy chính quyền đô thị ở những khu vực này.

Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

13
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

Trong những năm gần đây, nhìn chung số lượng đơ thị ở Việt Nam tăng
nhanh ở tất cả các loại đô thị, nhất là các thị trấn và thành phố thuộc tỉnh. Tuy
nhiên các tiêu chí về quy mơ đơ thị, kinh tế xã hội, cơ cấu kinh tế, hệ thống cơ
sở hạ tầng kỹ thuật,... chưa đạt được các tiêu chí xếp loại về đơ thị. Với tốc độ
tăng dân số, đặc biệt là dân số tăng cơ học lớn đã làm cho hệ thống giao thông
công cộng, điện nước, điện thoại trở lên q tải, tình trạng ơ nhiễm tại các đô
thị diễn ra ngày một nghiêm trọng. Cùng một loại đơ thị thì diện tích của các
loại đơ thị là rất khác nhau. Nhiều đô thị loại thấp có diện tích lớn gấp nhiều
lần các đơ thị ở loại cao, không chỉ so với loại liền kề mà thậm chí cả với các
đơ thị loại cao hơn...
1.2.1.2 Vấn đề nhà ở đô thị
Chỉ số giá nhà ở/thu nhập là một trong những tiêu chí thể hiện khả năng
tiêu thụ nhà ở của mỗi quốc gia. Theo kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng, tại
các đô thị ở Việt Nam, với mức thu nhập bình quân một hộ gia đình khoảng 4
- 6 triệu đồng/tháng (48 - 72 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ
chung cư với mức giá trung bình hiện nay (khoảng 800 triệu - 1 tỷ đồng) thì
chỉ số giá nhà ở/thu nhập (tại các đô thị) của Việt Nam khoảng 13,8 - 16,6,
còn quá cao so với các nước trong khu vực cũng như trên thế giới.
Bảng 1.2: Chỉ số giá nhà ở/thu nhập của hộ gia đình ở một số quốc gia
Việt Nam

13,8 - 16,6

Châu Âu,
Trung
Đông, Bắc
Mỹ
6,59

Châu Phi

2,21

Nam Á Đông Á Mỹ La tinh
và Caribe

6,25

4,15

2,38

(Nguồn: Bộ Xây dựng) [22]
Theo bảng trên ta có thể nhận xét rằng, nếu một hộ gia đình dành tồn bộ
thu nhập có được để tích lũy tiền mua nhà, trong khi ở các nước chỉ mất từ 2 7 năm có thể mua được một căn hộ, thì tại Việt Nam phải mất bình quân
khoảng 15 năm.
Nhà ở đơ thị là một vấn đề lớn địi hỏi một chương trình dài hạn, trong
một lúc khơng thể giải quyết được ngay. Để giải quyết được vấn đề này địi
hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ, sự kết hợp của nhiều ngành trong
quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải đối đầu với vấn đề này và thường
gặp vướng mắc khi giải quyết. Bởi vì mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở
với các quan hệ phức tạp khác nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở, vì vậy yêu cầu
đặt ra khi giải quyết vấn đề này là chính phủ cần phải có các quyết định thận

trọng. Chính phủ phải đóng vai trị chủ đạo trong chính sách nhà ở quốc gia,
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc


C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

14
GVHD: TS. Nguyễn Văn Sáng

HVTH: Nguyễn Thiệu Thành

có thể đóng một vai trị tích cực - can thiệp trực tiếp, hoặc là vai trò tiêu cực chạy theo các lực lượng thị trường và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập
mức độ sản xuất và giá cả. Có nhiều chính sách mà chính phủ có thể áp dụng,
chúng phản ánh cách thức mà chính phủ có nên can thiệp hoặc không nên can
thiệp vào lĩnh vực này. Nhưng nhìn chung ở trong lĩnh vực nhà ở, sự can thiệp
của chính phủ thể hiện ở những biện pháp chính như sau:
- Chỉ đạo việc lập quy hoạch kế hoạch phát triển nhà ở.
- Trợ giúp nhà ở cho những người có thu nhập thấp.
- Cải thiện điều kiện nhà ở nói chung.
- Giảm bớt gánh nặng chi phí về nhà ở.
1.2.1.3 Khái niệm nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp
Khái niệm nhà ở xã hội được lần đầu tiên được đề cập trong Luật Nhà ở
năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích với nhiều
chính sách như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các
khoản thuế liên quan. Đối tượng được thuê nhà là những người thu nhập thấp
thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp…

Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một
số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn
bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho nhà thu nhập thấp, khiến
nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau.
Tại Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, sự nhầm lẫn này đã được
loại bỏ khi quy định rõ 8 nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về
nhà ở, khơng đủ khả năng thanh tốn theo cơ chế thị trường sẽ được tập trung,
ưu tiên giải quyết chỗ ở, bao gồm: Người có cơng với Cách mạng; các hộ
nghèo khu vực nơng thơn; người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở
cho cán bộ, cơng chức, viên chức, nhân sỹ, trí thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; nhà ở cho
công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp và các cơ sở
sản xuất, dịch vụ ngồi khu công nghiệp; nhà ở cho sinh viên, học sinh các
trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề; nhà ở cho
các đối tượng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (người tàn tật, người già cô
đơn, người nhiễm chất độc gia cam…).
Việc định danh thật chính xác từng loại nhà đúng vai trị quan trọng,
giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại
nhà sẽ có một loại chính sách khác nhau. Lâu nay ở Việt Nam chưa định danh
được loại nhà chung cư cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại
1,2,3), cũng như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho người nghèo (nhà
Luận văn Thạc sĩ: Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai
Giai đoạn 2011 - 2020
@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc