Tín dụng ngân hàng-giải pháp tất yếu đối với vần đề nhà ở cho người thu nhập thấp.PDF

B BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------------------



CÔNG TRÌNH DỰ THI
GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN
“NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010”

TÊN CÔNG TRÌNH:
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG –GIẢI PHÁP TẤT
YẾU ĐỐI VỚI VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020
THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ

THÁNG 6/2010
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU.. ................................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP
1.1.Tổng quan về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp .........................................3
1.1.1. Nhà ở ........................................................................................................................3
1.1.2. Người thu nhập thấp... ............................................................................................3
1.1.3. Nhà ở cho người thu nhập thấp.. ............................................................................5
1.2. Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.... ............................................................ 6
1.2.1. Cầu nhà ở .................................................................................................................6

1.2.2 Cung nhà ở................................................................................................................6
1.2.3. Giá nhà ở..................................................................................................................6
1.2.4. Phương thức giao dịch.............................................................................................7
1.3. Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp .................7
1.3.1. Kinh nghiệm bốn phương........................................................................................7
1.3.2. Một số kinh nghiệm của các tỉnh thành trong nước........................................ .......9
NHẬN XÉT CHƯƠNG 1..... .............................................................................................12
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU
NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2001-2010
2.1. Đặc điểm của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến vấn đề nhà ở cho người
thu nhập thấp......................................................................................................................13
2.2. Những chính sách về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Thành phố Hồ
Chí Minh.............................................................................................................................14
2.3. Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh . .................20
2.3.1. Phân nhóm cán bộ, công nhân viên chức. ..........................................................…20
2.3.2. Phân nhóm công nhân tại các khu công nghiệp tập trung................................ ….20
2.3.3. Phân nhóm trí thức trẻ ngoại tỉnh làm việc tại các đô thị lớn............................….22
2.3.4. Sinh viên............................................................................. .................................. …22
2.4. Phân tích đánh giá về chương trình Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố
Hồ Chí Minh từ năm 2001-2010 .................................................. ..................................... 23
2.4.1. Những điều đạt được .......................................................................................... …23
2.4.2. Những điểm khuyết sót.. ...................................................................................... …24
NHẬN XÉT CHƯƠNG 2....... ............................................................................................. 26
CHƯƠNG 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA
TÍN DỤNG NGÂN HÀNG HỖ TRỢ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NAY ĐẾN NĂM 2020.
3.1. Định hướng và giải pháp tổng hợp:... .......................................................................27
3.1.1. Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở nước ta giai đoạn 2010-2015.........................27
3.1.2. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2010-2020 ...............................................................................................28

3.1.3. Gói giải pháp tổng hợp ...........................................................................................29
3.1.3.1. Giải pháp về quy hoạch - tạo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp........................................ ............................................................................................ 29
3.1.3.2. Giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp........................................ ............................................................................................32
3.1.3.3. Hình thành nguồn vốn đầu tư dài hạn để hỗ trợ cho dự án xây dựng nhà ở
cho người thu nhập thấp ...............................................................................................…34
3.1.3.4. Giải pháp về kiến trúc nhà ở cho người thu nhập thấp...................................…35
3.1.3.5. Giải pháp về trình tự, thủ tục đầu tư...................................................................36
3.1.3.6. Giải pháp phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung ....................................36
3.1.3.7. Giải pháp tự lực của chủ đầu tư và người dân ............................................... ….37
3.2. Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho
người có thu nhập thấp .................................................................................................... ..38
3.2.1. Quan điểm của ngân hàng đối với nhà ở cho người thu nhập thấp.......................38
3.2.2. Một số gói sản phẩm cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở
của Ngân hàng ..................................................................................................................41
3.2.3 Nhận định và đánh giá về công cụ Tín dụng ngân hàng ...... .................................43
3.2.3.1. Nhận định vai trò tất yếu của Tín dụng ngân hàng trong việc giải quyết vấn
đề nhà ở cho người thu nhập thấp...................................................................................43
3.2.3.2. Đánh giá về thực tế sử dụng công cụ Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ
nhà ở cho người có thu nhập thấp ...................................................................................44
3.2.3.3. Nhận định tiềm năng phát triển công cụ Tín dụng ngân hàng trong thị
trường nhà ở cho người có thu nhập thấp.......................................................................44
3.2.4. Mô hình tam giác +1 ...............................................................................................45
KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 49
PHỤ LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ADB: Ngân hàng phát triển châu Á
CBCC: Cán bộ công chức
CPF: Quỹ tiết kiệm trung ương Singapore
ĐTM: Đô thị mới
GDP: Tổng sản phầm quốc nội
GPMB: Giải phóng mặt bằng
HDB: Uỷ ban phát triển nhà ở
HEPZA: Ban quản lý các khu công nghiệp –khu chế xuất Thành phố Hồ Chí Minh
HOF: Quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh
KCN: Khu công nghiệp
KCX: Khu chế xuất
KTX: Ký túc xá
NHNN: Ngân hàng nhà nước
NHTM: Ngân hàng thương mại
PCI: Thu nhập bình quân đầu người
UBND: Uỷ ban nhân dân
UNDP: Chương trình phát triển Liên Hợp Quốc

LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở là một nhu cầu cơ bản cần thiết đối với mỗi người, mỗi gia đình. Nhà ở không chỉ là
một phần của lĩnh vực bất động sản-một ngành quan trọng của nền kinh tế quốc gia, mà nó
còn mang ý nghĩa to lớn đối với mỗi người, mỗi gia đình chúng ta. Tuy nhiên, không phải ai
cũng có được căn nhà đàng hoàng cho riêng mình, đặc biệt là đối với những người có thu
nhập thấp.
Bao năm qua, Nhà nước ta đã nỗ lực đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu
nhập thấp. Với những chính sách đầy ý nghĩa đó, đã mở ra cơ hội cho người có thu nhập thấp
trên toàn đất nước nói chung, và trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng có được một
điều kiện nhà ở phù hợp nhất với mình. Tuy nhiên, cho tới bây giờ, còn rất nhiều người, hộ
gia đình có thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa được đáp ứng. Thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp đang gặp phải bế tắc nhưng có tiềm năng phát triển lớn trong
tương lai. Chính tính cấp thiết, ý nghĩa kinh tế- xã hội quan trọng, và triển vọng phát triển
của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đã thu hút sự quan tâm của nhóm nghiên cứu.
Dưới góc nhìn của những sinh viên chuyên ngành Tài chính-Ngân hàng, chúng tôi xem xét
và nhận định tiềm năng của việc phát triển Tín dụng ngân hàng như là một công cụ hiệu quả
hỗ trợ về tài chính cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Tuy vậy, cần làm gì để những
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của Nhà nước được các Ngân hàng hưởng ứng?
Làm sao để Ngân hàng vừa hỗ trợ vừa đạt được lợi nhuận mục tiêu? Và làm như thế nào để
tất cả những người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đều tạo lập được nhà ở
đường hoàng để ổn định cuộc sống? Để đóng góp vào câu trả lời, nhóm nghiên cứu đã tiếp
cận và thực hiện đề tài : “Tín dụng Ngân hàng – Giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở
cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020”.
Đề tài có kết cấu bao gồm những nội dung chính sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập tại Thành phố Hồ Chí Minh
giai đoạn 2001-2010.
Chương 3: Định hướng và giải pháp thúc đẩy sự phát triển của Tín dụng ngân hàng hỗ trợ
vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020.
Với bài nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu hy vọng sẽ đưa đến một cái nhìn tổng quan về vấn
đề nhà ở cho người thu nhập thấp, từ đó góp phần hoàn thiện hơn các giải pháp cho vấn đề
này. Đề tài cũng hướng đến những ý tưởng mới để phát huy được vai trò của Tín dụng ngân
hàng nói riêng và các bên liên quan nói chung nhằm mục đích cuối cùng là để nhà ở với
người thu nhập thấp không còn là một giấc mơ.

Nhóm nghiên cứu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP
1.1.Tổng quan về vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.1. Nhà ở
Từ thuở hồng hoang, những cư dân Việt đã yên mình trong những ngôi nhà sàn để tránh né
thú dữ. Rồi mấy nghìn năm phong kiến đi qua với mái nhà tranh phủ khói lam chiều. Để rồi
hôm nay “ngõ nhỏ, phố nhỏ, nhà tôi ở đó”…
Nhưng dù là nhà sàn, nhà tranh, nhà ba gian ngói đỏ, hay nhà đúc bê tông, biệt thự, nhà vẫn
chỉ là nhà. Theo Bách khoa toàn thư Việt Nam, nhà là một công trình kiến trúc xây dựng,
một tổ hợp những không gian nhân tạo để phục vụ cho đời sống sinh hoạt và sản xuất của
con người.
Và nhà ở đơn giản là nhà để ở.
Nhưng nhà có chỉ là nhà?
Mỗi người được sinh ra, lớn lên, trưởng thành, và mất đi trong ngôi nhà của mình đã là một
hạnh phúc. Không phải ai cũng may mắn có được điều đó. Nhà không còn đơn giản là chỗ
ở, đó còn là nơi chứng kiến đời sống của con người. Một đời sống đủ sắc màu.
Nhà ở không chỉ là nhu cầu vật chất cơ bản của con người, mà còn là tâm lý “an cư mới lạc
nghiêp”. Dù cho cái nghiệp sống phải bon chen, vất vả, khó khăn như thế nào, ta vẫn sống
được nếu ta biết rằng có một nơi để tìm về yên bình - mái nhà. Bong bóng tín dụng nhà đất
Mỹ nổ bùng năm 2008, xã hội Mỹ chứng kiến hàng trăm ngàn con người buộc phải rời khỏi
ngôi nhà của họ. Nhưng Mỹ còn có đủ nhà cho công dân của họ, còn có đủ những ngôi nhà
đàng hoàng để mà các Ngân hàng tịch biên…Có những đất nước mà công dân nước đó còn
đang khát khao được sống trong những căn nhà tử tế. Nói như thế để thấy rằng những ngôi
nhà còn là một phần bộ mặt của một quốc gia.
1.1.2. Người có thu nhập thấp
Người thu nhập thấp là một khái niệm mơ hồ nếu so về mặt định lượng. Và có lẽ vì nó mơ
hồ nên dù mỗi chính sách hỗ trợ do Chính phủ hay Bộ Xây dựng ban hành đều quy định đối
tượng thụ hưởng, song vẫn chưa có một văn bản pháp quy nào thống nhất thu nhập thấp là
như thế nào? Rồi đây, dư luận đã và vẫn sẽ nói về, bàn về, lo lắng về chủ nhân của những
ngôi nhà được xây dựng theo chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp có thật là có

thu nhập thấp hay không? Và nội tình bên trong sẽ là một mớ bòng bong…
Trước hết, chúng ta cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo. Người nghèo là
người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo. Chỉ là thu
nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi. Vấn đề là định lượng ngưỡng ấy là bao
nhiêu.
Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một
nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc
gia . Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI.
Ở Việt Nam, PCI tính trên từng tháng năm 2008 là 995 nghìn đồng ( Niên giám thống kê
2009 - Phụ lục 1). Trong đó PCI tính trên từng tháng ở đô thị là 1065 nghìn đồng.
Trong cuộc khảo sát chung về mức sống dân cư năm 2006, Tổng cục thống kê đã có bảng
khảo sát về thu nhập của 5 nhóm dân cư từ thấp nhất đến cao nhất. Mỗi nhóm chiếm 20%
dân số. Kết quả cho thấy một sự chênh lệch đáng kể trong thu nhập giữa những người nghèo
nhất và những người giàu nhất. Con số cụ thể được trình bày ở phụ lục 2.
Nhìn chung, nước ta vẫn là nước có thu nhập thấp so với mặt bằng chung của thế giới. Điểm
đáng chú ý là con số được nêu trong hai phụ lục trên thấp hơn nhiều các báo cáo về thu nhập
đầu người tính bằng USD do chính phủ công bố. Lý do là trong hai phụ lục, Tổng cục thống
kê đã điều chỉnh các con số theo giá trị thực tế. Với một mức thu nhập bình quân cả nước
như vậy, thì dù định lượng ở mốc nào, người thu nhập thấp ở Việt Nam cũng gặp phải hạn
chế đáng kể trong nguồn lực chi tiêu cho nhà ở.
Ở trong phạm vi đề tài này, chúng tôi thống nhất hiểu người thu nhập thấp là người với mức
thu nhập của mình, họ không đủ điều kiện để sở hữu được nhà ở phù hợp với nhu cầu nhà ở
cơ bản của họ. Chúng tôi chọn cách hiểu định tính trên để phù hợp riêng với đề tài của mình.
Đối tượng chúng tôi chọn là những người có thu nhập, có mong muốn có nhà thật sự để ở ,
nhưng thu nhập hiện tại chưa đủ điều kiện hiện thực hoá điều đó. Nhà ở cho người thu nhập
thấp được tiếp cận trên hai phương diện : nhà mua và nhà thuê.
Trong đối tượng người có thu nhập thấp, đề tài chủ yếu hướng vào các phân nhóm sau:
 Cán bộ, công nhân viên chức .
 Công nhân làm việc tại các khu chế xuất, khu công nghiệp tập trung.
 Nhóm những trí thức trẻ ngoại tỉnh.

 Sinh viên nói chung .
Nếu xét một cách thấu đáo thì sinh viên không phải người thu nhập thấp vì họ chưa chính
thức tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, nếu tiếp cận theo hướng thực tế thì sinh viên đang là một đối
tượng chính trong chương trình nhà ở xã hội. Nguồn tài trợ từ gia đình cũng có thể được xem
xét như khoản thu nhập của đối tượng này. Một lý do khác dẫn đến việc nhóm nghiên cứu
chọn sinh viên là một phân nhóm trong người có thu nhập thấp là vì chúng tôi muốn nghiên
cứu những tác động cụ thể của đề tài đến một trong những lưu tâm lớn nhất của sinh viên
chúng tôi, vấn đề nhà trọ.
1.1.3. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
An cư - đó không phải là giấc mơ chỉ người khá giả mới được mơ…
Bộ phận người thu nhập thấp hiện vẫn chiếm đáng kể trong xã hội Việt Nam. Tính riêng mỗi
cá nhân, an cư mới lạc nghiệp thì với cả đất nước cũng phải thực hiện được đòi hỏi cơ bản
lạc cư cho con dân nước mình. Người giàu có thể tự lo, còn người thu nhập thấp thì đương
nhiên cần được trợ giúp từ nhà nước. Đó là bổn phận của nhà nước. Bên cạnh đó, lựa chọn
hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp còn là chính sách an sinh xã hội, kích thích
tăng trưởng kinh tế bền vững mà chính phủ đã lựa chọn. Nhà ở là đòi hỏi. Nhưng với mặt
bằng giá nhà đất hiện nay ở các đô thị lớn nước ta thì nhà ở là giấc mơ đối với người thu
nhập thấp.
Đề tài xác định rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không hoàn toàn là dạng nhà ở xã hội đã
được quy định trong Luật nhà ở năm 2006. Nhà ở xã hội chủ yếu là do nhà nước tự đầu tư
xây dựng, quản lý và xét chọn đối tượng thụ hưởng. Nhà ở cho người thu nhập thấp nhắm
đến đối tượng của phân khúc nhà ở này. Nhưng nhìn chung, nhà ở cho người thu nhập thấp
và nhà ở xã hội có rất nhiều điểm tương đồng. Do đó trong đề tài đôi lúc nhóm nghiên cứu
có sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội’ để trình bày một số vấn đề.
Đề tài tiếp cận vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp như là một hàng hoá, có thị trường
riêng của mình dù thị trường đó chưa có đủ số lượng hàng hoá để thành hình một cách thật
sự. Bên cạnh đó, đề tài còn xem xét nó dưới khía cạnh của một phúc lợi an sinh, để từ an
sinh đến lạc nước.

1.2. Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.2.1. Cầu nhà ở
Ngày 13-3-2009, Bộ xây dựng đã ra công văn số 366/BXD-QLN yêu cầu UBND các tỉnh,
thành phố thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai xây dựng Chương
trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp , ký túc xá cho sinh viên
(gọi chung là nhà ở giá thấp). Đặc biệt yêu cầu tất cả các tỉnh , thành phố điều tra cụ thể về
nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và sớm báo cáo về Bộ xây dựng. Sau khi có kết quả
này và đặc biệt là vào ngày 1-7-2010, kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 được
báo cáo, số liệu cụ thể về lượng cầu nhà ở giá thấp hiện tại sẽ có. Theo kết quả điều tra mức
sống năm 2006, chỉ 21,5% trong 40% dân số có mức thu nhập thấp thứ nhất và thứ hai sở
hữu nhà kiên cố, trong khi gần 50% trong số họ phải ở nhà tạm bợ và nhà khác ( Phụ lục 3).
Một cách dễ dàng chúng ta xác định được rằng mức cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp
ở Việt Nam hiện nay rất lớn.
1.2.2. Cung nhà ở
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến tháng 2/2010, cả nước có 263 dự án nhà giá thấp được
đăng kí triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, số lượng khoảng 205.380 căn hộ,
đáp ứng nhà ở cho khảng 821.520 người. Số dự án nhà cho công nhân thuê là khoảng 264 dự
án đăng kí. Nhưng thực tế năm 2009 chỉ có 24 dự án nhà cho công nhân thuê và 31 dự án
nhà giá thấp là đã tiến hành xây dựng thực tế ( theo lời ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)). Như vậy, nguồn cung nhà ở
cho người thu nhập thấp là quá hạn chế.
1.2.3. Giá nhà ở
Cầu lớn hơn nhiều so với cung, nếu đúng theo quy luật thị trường, giá sẽ xác định ở một mức
cao nhưng đây lại là hàng hoá nhà ở cho người thu nhập thấp, thật khó?
Ở những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp do Nhà nước xây dựng, thì giá là toàn quyền
do Nhà nước quyết định. Đó có thể là một mức giá ưu đãi thấp thật sự, chênh lệch lỗ, Nhà
nước chấp nhận. Nhưng nếu nhà ở cho người thu nhập thấp do các đơn vị tư nhân xây dựng
thì Nhà nước chỉ có quyền can thiệp vào giá một cách tương đối. Đó là hàng hóa thương mại.
Vì Nhà nước có những ưu đãi về quỹ đất, thuế, lãi suất vay…cho các nhà đầu tư nên Nhà
nước có quyền tác động, bảo đảm giá nhà ở cho người thu nhập thấp ở một mức hợp lý -
mức giá để loại nhà ở này vẫn là nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhưng quyền quyết định

giá cuối cùng vẫn là thoả thuận của doanh nghiệp và người dân.
1.2.4. Phương thức giao dịch
Theo thông tư số 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý
sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì quỹ nhà ở xã hội do nhà
nước xây dựng và phân phối, phương thức giao dịch là xét chọn. Người có nhu cầu sẽ phải
nộp hồ sơ, sau đó sẽ được chấm điểm theo thang điểm Sau khi tập hợp đầy đủ Hồ sơ đăng
ký, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xem xét từng Hồ sơ đăng ký, đối chiếu với các quy định
về đối tượng, điều kiện, thứ tự ưu tiên theo quy định để lập danh sách đối tượng được mua
nhà ở thu nhập thấp thuộc dự án do mình làm chủ đầu tư.
Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua
nhà ở thu nhập thấp theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên tắc quy định) về
Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người thu nhập thấp được hỗ trợ
nhiều lần. Sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có
ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp
trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng. Riêng đối với nhà cho
thuê, thuê mua, phương thức giao dịch thoáng hơn, chủ yếu là thoả thuận của chủ đầu tư và
người có nhu cầu.
Còn với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân xây dựng hoặc kết hợp giữa tư nhân và
nhà nước thì phương thức giao dịch là mua bán theo thị trường, có sự giám sát của Nhà nước
để đảm bảo đúng đối tượng thu nhập thấp được thụ hưởng những ngôi nhà này.
1.3. Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.3.1. Kinh nghiệm bốn phương
1.3.1.1. Singapore - đất nước không có người không nhà
Đó là tuyệt đối hoá. Nhưng nếu so sánh tương đối với nước ta hay kể cả nhiều nước đã phát
triển thì câu nói tuyệt đối trên vẫn hợp lý.. Vào năm 1960, dân số Singapore là 1,6 triệu
người, hơn 70% trong số họ phải sống trong những khu nhà chật hẹp, cũ kỹ, mất vệ sinh. 1/4
dân số sống trong những khu nhà ổ chuột, 1/3 khác sống trong những ngôi nhà tự phát ven
thành phố. (theo lời của PGS Sim Loo Lee, trưởng khoa Bất động sản, đại học Quốc gia
Singapore). Và bước đột phá được tạo ra : Uỷ ban phát triển nhà ở - Housing and
Development Board (HDB)- được thành lập. HDB- đó là biểu tượng của tư duy chiến lược.

Chiến lược tổng thể, phù hợp và hiệu quả.
Như đã trích dẫn ở trên ,những năm 60 của thế kỷ trước, người dân Singapore vô cùng khó
khăn về nhà ở. HDB đã đặt ưu tiên hàng đầu là : tăng nhanh nhất số lượng nhà ở trong một
thời gian ngắn nhất với chi phí thấp nhất. Kết thúc 5 năm đầu tiên, HDB hoàn thành 53.777
căn hộ mới, giá trung bình 4000 SGD/căn, tính ra là khoảng 45 phút là có một căn nhà mới
ra đời. Hoàn thành đúng mục tiêu. Rõ ràng mục tiêu đề ra không có hai từ “chất lượng”… Ở
Việt Nam ta hiện nay , khi chương trình giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang được
bàn đến và quyết tâm làm thì cũng có rất nhiều băn khoăn về chất lượng của các căn nhà giá
thấp đang được xây lên. Liệu Việt Nam bây giờ có là Singapore của những năm 60, có chọn
cách làm “nhiều nhất, nhanh nhất , rẻ nhất” mà HDB đã làm? Nhưng nếu nghĩ “nhiều,
nhanh, rẻ” thì chắc chắn chất lượng thấp thì có vẻ vội vàng. Một căn nhà 4000 SGD đó được
thiết kế đơn giản ,một khối hình hộp một hoặc hai phòng, có phòng bếp và toilet, nằm trong
những chung cư 5-7 tầng không cần thang máy. Không màu mè, không tô hồng phần vỏ,
những căn nhà ấy tiện dụng tối đa và phù hợp nhất vào những ngày tháng ấy.
Đầu năm 1970, 1/3 dân số đã sống trong những căn nhà mà HDB xây dựng. Và vào cuối
thập niên 70, người Singapore chính thức không thiếu nhà để ở. HDB - 20 năm - vấn đề có
nhà ở cho người dân được giải quyết xong. Bằng một thể chế pháp lý mạnh, một cơ chế quản
lý, giám sát chặt chẽ và đặc biệt là sự giữ gìn uy tín cao của chính quyền, Singapore đã đạt
được mục tiêu của mình.
Một điểm đáng chú ý gợi mở đến cốt lõi của đề tài nghiên cứu của chúng tôi cũng xuất hiện
từ đây. Những căn hộ xã hội được xây dựng trong giai đoạn này có chủ đầu tư là HDB
nhưng nguồn vốn chủ yếu lại đến từ hệ thống Ngân hàng.
HDB đã sử dụng cơ chế cho vay ưu đãi và mua nhà trả góp. Để đảm bảo khả năng trả góp
tiền mua nhà của người dân, Quỹ Tiết kiệm Trung Ương (CPF) ra đời. Các tổ chức tín dụng
đóng 13% và người lao động đóng 20% tiền lương của họ vào quỹ. Quỹ trả lãi bằng với lãi
suất ngân hàng và là chiếc bình phong ngăn khả năng vỡ nợ của người mua nhà. CPF cùng
với Ngân sách đã bù lỗ cho HDB.
Ngày nay, khoảng 90% dân số Singapore sống trong những căn hộ chung cư cao tầng khá
hiện đại nhưng giá bình dân. Có thể khẳng định lại: Singapore là điển h́nh nhất trong việc
giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

1.3.1.2. Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Tây Âu - nhà cho thuê
Nếu như ở Singapore, người có thu nhập thấp phần lớn sở hữu nhà ở thì ở Tây Âu, giải pháp
được lựa chọn là nhà cho thuê. Nhà cho thuê giải quyết được yêu cầu về vốn đầu tư, giá thuê
nhà phù hợp với người thu nhập thấp, thích ứng với tính linh hoạt trong việc làm của người
thu nhập thấp. Mô hình nhà cho thuê tập trung đăc biệt thích hợp ở các khu đô thị lớn của
nước ta. Đặc biệt nếu xây dựng nhà ở cho đối tượng công nhân khu công nghiệp tập trung,
sinh viên , hoặc bộ phận người dân nông thôn ly hương vào các thành phố kiếm sống thì nhà
cho thuê tập trung là mô hình khả thi nhất.
Với mặt bằng giá cả nhà đất hiện nay ở các đô thị lớn, người thu nhập thấp khó có cơ hội sở
hữu nhà. Nhà nước nên đặt mục tiêu trước mắt là giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân chứ
không phải là toàn dân sở hữu nhà ở.
1.3.2. Một số kinh nghiệm của các tỉnh thành trong nước
1.3.2.1. Đà Nẵng
Sở dĩ nhóm nghiên cứu chọn Đà Nẵng như một điểm hy vọng trong chương trình giải quyết
nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam là vì chúng tôi rất ấn tượng với một Đà Nẵng “5
không” và “3 có”. Sau 5 năm thực hiện thành công “5 không”: không hộ đói, không mù chữ,
không lang thang ăn xin, không ma tuý, không giết người cướp của, năm 2005, Đà Nẵng bắt
tay vào làm “3 có” : có nhà ở, có việc làm, có văn minh đô thị. Đà Nẵng đã chọn con đường
đi riêng của mình : “an cư mới lạc nghiệp”. Mục tiêu của Đà Nẵng trong chương trình “có
nhà ở” là đến năm 2010, xoá bỏ toàn bộ nhà tạm, giải quyết căn bản vấn đề nhà ở cho người
dân.
Tuy nhiên, thực tế theo báo cáo của Sở xây dựng Đà Nẵng , từ năm 2006 - 2009, TP Đà
Nẵng chỉ mới đầu tư xây dựng trên 3.484 căn hộ chung cư giá thấp, tương đương khoảng
174.200 m
2
sàn. Để đẩy mạnh việc thực hiện chương trình này, ngày 27-5-2009, Chủ tịch
UBND TP.Đà Nẵng Trần Văn Minh đã ban hành chương trình xây dựng 7.000 căn nhà ở xã
hội. Diện tích mỗi căn tối đa là 70 m
2
và tối thiểu là 50 m

2
. Chương trình này được triển khai
trong hai năm 2009 - 2010, với tổng vốn đầu tư 1.700 tỉ đồng.



Kết quả đạt được của đề án đến thời điểm cuối tháng 3-2010 như sau:
 Dạng nhà chung cư cho người thu nhập thấp: 14 chung cư hoàn thành với 534 căn hộ đã
được bàn giao cho công ty quản lý quỹ nhà. Cộng thêm với các dự án đang triển khai
thì Đà Nẵng đã và đang xây dựng 119 chung cư với 10.516 căn hộ.
 Dạng ký túc xá cho sinh viên: Sở Xây dựng Đà Nẵng đang là chủ đầu tư của hai khu ký
túc xá tập trung: phía tây (tại Q. Liên Chiểu với quy mô 5.744 chỗ ở cho sinh viên) và
phía đông (khu Nam Tuyên Sơn, quy mô 3.200 chỗ ở cho sinh viên). Khu phía tây khởi
công vào tháng 11-2009. Khu phía đông dự kiến đến giữa tháng 4-2010 có đủ hồ sơ để
thi công 2 trong số 3 khối nhà song song với việc triển khai thiết kế, dự toán các hạng
mục còn lại.
 Dạng nhà tập trung cho công nhân: Thành phố đã duyệt giao 24,9 ha đất tại 10 địa điểm
cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân.
(Số liệu từ Báo cáo tại cuộc họp của Chủ tịch UBND Thành phố Đà Nẵng và Sở Xây dựng
về việc rà soát tiến độ thi công nhà ở xã hội đầu tháng 4-2010).
Ý nghĩa không chỉ nằm trên những con số. Điều đáng ghi nhân ở Đà Nẵng là chính thái độ
chỉ đạo tích cực, kiên quyết, rốt ráo của cơ quan nhà nước để hiện thực những căn nhà ở giá
thấp cho người dân.
1.3.2.2. Hà Nội
Ngày 1.8.2008, Thủ đô Hà Nội chính thức được mở rộng với diện tích mới là 3.344km
2
, trở
thành 1 trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất. Nhưng liệu điều này có giúp giải quyết triệt để
vấn đề “quá chật”của Thủ đô?. Mật độ dân số Hà Nội năm 2009 là 1.926 người/km
2

, cao
hơn 7 lần cả nước. Khu vực nội đô, quận Đống Đa có mật độ dân số cao nhất, 36.550
người/km
2
( số liệu do Ban chỉ đạo tổng điều tra dân số và nhà ở Hà Nội cung cấp ngày 30-9-
2009). Với con số như thế, một người thu nhập không thấp cũng thật khó sở hữu nhà ở Thủ
đô .
Thế nhưng Hà Nội cũng đang rất tích cực đẩy mạnh chương trình chăm lo nhà ở cho người
thu nhập thấp. Dự kiến đến tháng 10/2010, 800 căn hộ ở khu đô thị Việt Hưng quận Long
Biên sẽ được bổ sung vào quỹ nhà ở xã hội của Thành phố. Và ngay từ tháng 4/2010, Hà Nội
đã tiến hành nhận hồ sơ đăng kí thuê, thuê mua 800 căn hộ này. UBND TP.Hà Nội đã đồng ý
một số chỉ tiêu điều chỉnh quy hoạch Khu ĐTM Pháp Vân - Tứ Hiệp và Mỹ Đình để triển
khai dự án nhà ở cho sinh viên. Dự án tại Khu đô thị mới (ĐTM) Pháp Vân - Tứ Hiệp có
quy mô cao 15 tầng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 22.000 sinh viên, do Tổng Công ty Đầu tư
phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC)
thực hiện. Dự án tại Khu ĐTM Mỹ Đình II có chiều cao 17 tầng, đáp ứng chỗ ở cho 8.000
sinh viên. Ngoài 2 dự án trên, UBND TP Hà Nội cũng đã chấp thuận danh sách đợt 1 các nhà
đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội.... Trong năm 2010, Hà Nội dự định hoàn thành
khoảng 4.000 nhà ở xã hội. Thực ra, Hà Nội chưa có một chính sách tổng thể để phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp như Đà Nẵng nhưng điểm đáng chú ý là UBND Thành phố
Hà Nội đã làm rất tốt công tác khuyến khích doanh nghiệp cùng tham gia vào thị trường nhà
ở cho người thu nhập thấp. Thực tế của quá trình xin-xét-quyết định danh sách người thu
nhập thấp được thuê, mua nhà ở xã hội đợt đầu tiên của Hà Nội cũng sẽ để lại cho Thành phố
Hồ Chí Minh rất nhiều bài học ý nghĩa.

NHẬN XÉT CHƯƠNG 1
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là một vấn đề nóng trong lòng đời sống xã hội, đặc biệt là
ở các đô thị lớn của Việt Nam. Ở các vùng nông thôn, không có điều kiện cất nhà kiên cố thì
bà con mình vẫn có thể dựng lên chỗ chui ra chui vào. Nói như người dân mình, ở quê có thể
không có tiền nhưng không chết đói, còn ở thành phố, mỗi thứ mỗi tiền, không có tiền hay
có ít tiền, cơm còn chưa có để ăn, hay ăn no thì nói gì đến mái nhà tử tế để ở. Chính bản thân
người dân có thu nhập thấp cũng phải nỗ lực để lo cho nhà ở của mình. Bên cạnh đó, nói như
cố Thủ tướng Võ Văn Kiệt “chăm lo cho đời sống nhân dân là cam kết lịch sử của Cách
mạng”. Nhà nước đã và đang hiện thực hoá cam kết cả mình bằng những hành động cụ thể.
Và nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ Nhà nước
mình. Kinh nghiệm về vấn đề này của một số nước để lại có Việt Nam nhiều góc nhìn, tốt,
chưa tốt, và điều gì phù hợp với chúng ta. Còn ở trong nước, mỗi công trình mà các tỉnh và
Thành phố khác đang làm để đáp ứng nhu cầu nhà ở giá thấp cho người dân vừa là một tín
hiệu mừng vừa là một áp lực lên Thành phố Hồ Chí Minh - đô thị lớn nhất nước.

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2001-2010
2.1. Đặc điểm của Thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến vấn đề nhà ở cho người có
thu nhập thấp
2.1.1. Đặc điểm kinh tế
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước. Từ khi được Thống sứ Nguyễn Hữu
Cảnh theo lệnh chúa Nguyễn đặt cơ sở hành chính năm 1698 , phủ Gia Định hình thành và
mau chóng trở thành trung tâm giao thương tấp nập, từng được ví là hòn ngọc viễn đông.
Sau giải phóng 35 năm, hiện tại đô thị rộng 2.095,01 m
2
này hàng năm đóng góp hơn 20%
vào GDP cả nước. Riêng năm 2009, GDP của Thành phố tăng 8% tương đương 332.076 tỷ
đồng. Thành phố Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế cả nước.
Cùng với tốc độ phát triển nhanh của kinh tế, quy mô đô thị cũng được mở rộng. Nhiều khu
đô thị mới hình thành, các dự án cao ốc văn phòng, nhà ở cao cấp được xây dựng rầm rập.
Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại hơn. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là trung
tâm tài chính của cả nước, nơi tập trung hầu như đầy đủ các Ngân hàng, các công ty tài
chính, chứng khoán...của Việt Nam.
Tiềm lực kinh tế mạnh hỗ trợ rất nhiều cho Thành phố trong việc phát triển chương trình nhà
ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên cũng vì là đô thị lớn nhất nước mà giá cả bất động sản
của Thành phố cũng thuộc dạng cao nhất.
2.1.2. Đặc điểm xã hội

Dân cư
Theo kết quả sơ bộ cuộc điều tra dân số và nhà ở 1-4-2009, dân số của Thành phố là
7.123.340 người. Mật độ dân số trung bình khoảng 3.401 người/km
2
, riêng ở nội thành
Thành phố, con số đó lên tới trên 40.000 người/km
2
. Với mật độ dân cư như vậy, áp lực nhà
ở là cực lớn, đất chật người đông, giá đất, giá nhà tất yếu bị đẩy lên cao.
Thu nhập
Theo cục thống kê Thành phố, thu nhập bình quân đầu người của Thành phố năm 2008 là
trên 2500 USD/người, cao hơn 2 lần mức bình quân cả nước. Thực tế , đúng là Thành phố
Hồ Chí Minh là mảnh đất có thể kiếm được tiền , nhiều tiền, thế nên mới có một làn sóng
người nhập cư vào thành phố. Tuy nhiên, mảnh đất này cũng sẽ tiêu tốn của người ta rất
nhiều tiền, chi phí sống đắt đỏ. Vì vậy với mức thu nhập trung bình khoảng 40 triệu
đồng/người, người dân Thành phố cũng phải rất tiết kiệm mới tích luỹ đủ tiền để có thể mua
được một căn nhà của riêng mình.
2.2. Những chính sách về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Thành phố
Hồ Chí Minh
2.2.1. Quyết định số 322/2003/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành
ngày 30-12-2003
Đây là quyết định về đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các khu chế xuất và khu
công nghiệp. Theo đó, các đơn vị xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được hưởng chính
sách ưu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP và chỉ thị 07/2003/CT-UB. Quỹ đất được
điều tiết từ quỹ nhà đất trích lập theo chỉ thị 07/2003 nêu trên và quỹ đất trong các khu chế
xuất và khu công nghiệp.
Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân được vay vốn Nhà nước từ
nguồn vốn kích cầu, vốn vay ưu đãi lãi suất thấp theo điều kiện , quy họach cụ thể của Quỹ
đầu tư phát triển đô thị thành phố; thực hiện có hiệu quả nguồn vốn từ quỹ phát triển nhà ở
của thành phố với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ cho các dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân.

Ủy ban nhân dân các quận, huyện theo dõi, phối hợp với ngân hàng xem xét hỗ trợ vay tín
chấp cho các hộ dân có nhu cầu chỉnh trang nhà hoặc xây dựng để làm nhà lưu trú cho công
nhân.
2.2.2. Quyết định 3823/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 4-8-
2004
Quyết định thành lập quỹ phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh (Ho Chi Minh City
Housing Development Fund, HOF). Quỹ Phát triển nhà ở là tổ chức tài chính Nhà nước, hoạt
động theo nguyên tắc hoàn vốn và không vì mục tiêu lợi nhuận, đảm bảo bù đắp chi phí đối
với các chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại thành phố.Quỹ Phát triển nhà
ở có vốn điều lệ ban đầu là 1.000.000.000.000 đồng Việt Nam.
Quỹ Phát triển nhà ở có nhiệm vụ tiếp nhận, quản lý và sử dụng có hiệu quả đúng mục tiêu
các nguồn vốn (tiền và bất động sản) được ngân sách giao; Huy động hợp pháp các nguồn
vốn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để hoạt động theo quy định của pháp luật; Đầu
tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà để bán, bán trả góp hoặc cho thuê đúng đối tượng theo chủ
trương, quy định của Nhà nước và của thành phố; Cho vay vốn và đầu tư theo mục tiêu hoạt
động của Quỹ Phát triển nhà ở; Thực hiện ủy thác, nhận ủy thác cho vay và đầu tư. Đảm bảo
sử dụng đúng mục tiêu và có hiệu quả các nguồn vốn của Quỹ Phát triển nhà ở.
Những hoạt động chính của HOF :
Cho vay cá nhân: Chương trình cho vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp.
Chương trình áp dụng cho các cán bộ, công nhân viên chức có hộ khẩu Thành phố Hồ Chí
Minh chưa đứng tên sở hữu nhà đất. Các đối tượng này có thể được vay tới 70%giá trị căn
hộ nhưng không quá 300 triệu đồng/hồ sơ. Thời hạn vay tối đa là 15 năm. Lãi suất cho vay
được điều chỉnh theo từng thời kỳ.
Theo quyết định của UBND Thành phố. Hiện tại , mức lãi suất được áp dụng là 9%/năm,
tương đương 0.75%/tháng(từ ngày 01/04/2010). Người mua có khả năng tài chính để có thể
trả trước ít nhất 30% tiền mua nhà. Hồ sơ và thủ tục vay được quy định chi tiết trên website
của HOF. Ngoài ra HOF còn cho các cá nhân vay vốn để sửa chữa nhà.
Cho doanh nghiệp vay vốn: Chương trình cho vay vốn đối với doanh nghiệp đầu tư xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo đó, đối với các dự án đầu tư nhà ở cho người thu
nhập thấp, nhà ở tái định cư, nhà lưu trú cho công nhân, các chủ đầu tư cũng được xem xét

vay tối đa 70% tổng vốn đầu tư( trừ phần vốn đã được Ngân sách hỗ trợ). Điều kiện vay là
các dự án phải được UBND Thành phố chấp thuận, có tính khả thi và có tài sản thế chấp. Lãi
suất vay được điều chỉnh theo thời kỳ, nhưng vẫn đảm bảo ưu đãi hơn lãi suất của Ngân
hàng thương mại. Thời hạn vay tối đa là 3 năm, kể cả thời gian ân hạn. Hồ sơ và thủ tục vay
được quy định chi tiết trên website của HOF.
Đầu tư: để thực hiện chương trình nhà ở của Thành phố, ngoài chức năng cho vay vốn, HOF
còn thực hiện công tác đầu tư trực tiếp bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng kỹ
thuật các khu nhà ở, các khu đô thị mới từ quỹ đất được thành phố giao; tìm kiếm các dự án
của chủ đầu tư khác để góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở, mua lại quỹ đất thành phẩm và quỹ
nhà đã được xây dựng theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố. Hiện tại, HOF đang là
chủ đầu tư của 2 dự án xây dựng chung cư nhằm tạo lập quỹ nhà giá thấp cho Thành phố. Dự
án đầu tiên ở số 35 Hồ Học Lãm, Phường An lạc, Quận Bình Tân, tổng diện tích 12.382,5m
2
,
dự kiến xây dựng 809 căn hộ. Dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp có diện tích 117,495
ha tại phường Hiệp Thành, quận 12. Hiện nay dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt quy
hoạch chi tiết 1/500. Sau 3 năm xây dựng (dự kiến khởi công vào quý IV/2010 và hoàn thành
năm 2013), Quỹ Phát triển nhà ở sẽ cung cấp 2.033 căn hộ và 45 lô liên kế mang lại cho
khoảng 8.000 người dân thành phố có nơi an cư ổn định. Một số công trình nhà đất thành
phẩm mà HOF đã và đang thực hiện mua lại:
 Khu nhà 219/4, Đường Lê Văn Chí, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức làm nhà lưu trú
công nhân.
 Chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Phường 19, Quận Bình Thạnh.
 Khu nhà ở Thanh Nhựt, Phường 7, Quận 8.
 Chung cư Tân Mỹ, Phường Tân Mỹ, Quận 7.
 Chung cư C3 & C4 – khu dân cư thuộc Khu công nghệ cao thành phố, Phường Hiệp
Phú, Quận 9.
2.2.3. Quyết định 86/2008/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày
18-12-2008
Đây là quyết định ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh. Có thể nói đây văn bản quy định cụ thể nhất về vấn đề nhà ở xã hội của
Thành phố Hồ Chí Minh. Ở quyết định này, nhà ở xã hội được giải thích là nhà ở do Nhà
nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng theo cơ chế, chính
sách phát triển nhà ở xã hội, cho các đối tượng quy định tại Điều 4 và Điều 5 của Quy định này
được thuê, thuê mua, nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở, ổn định cuộc sống, yên tâm công tác.
Trích điều 4, điều 5 của Quyết định 86/2008/QĐ-UB :
“Điều 4. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Đối tượng được xem xét, giải quyết cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Quy định này là
những đối tượng làm việc tại các cơ quan, đơn vị thuộc phạm vi quản lý của thành phố Hồ
Chí Minh, bao gồm:
1. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức.
2. Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ
ngân sách nhà nước.
3. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ.
4. Các đối tượng khác có thành tích lao động xuất sắc, được Ủy ban nhân dân thành phố phê
duyệt như: nhân sỹ, trí thức, các nhà khoa học, văn nghệ sỹ, công nhân làm việc tại các
doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao.
Điều 5. Điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
1. Người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng quy định tại Điều 4 Quy định này. Đối tượng quy định tại khoản 1,
khoản 2, khoản 3 Điều 4 Quy định này phải có thời gian công tác tại cơ quan, đơn vị nhà
nước tối thiểu từ 03 (ba) năm trở lên, trong biên chế và hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
b) Chưa được Nhà nước giải quyết chính sách về nhà ở, đất ở.
c) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa có đất ở thuộc quyền sử dụng của mình (kể cả
nhà ở, đất ở được thừa kế, tặng cho), đang ở thuê hoặc ở nhờ nhà của đơn vị, cá nhân khác
hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát, diện tích sử dụng
bình quân đầu người trong hộ gia đình dưới 5m
2
.

d) Mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền
thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích sử dụng tối đa là 60 m
2
và
không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu là
30m
2
.
đ) Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần ðầu 20% giá trị của nhà ở ðýợc
thuê mua.
2. Việc lựa chọn các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thứ tự ưu
tiên sau đây:
a) Có nhu cầu bức thiết về nhà ở: chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân
quá thấp.
b) Có thành tích xuất sắc trong lao động, công tác: được Nhà nước phong tặng Huân chương,
Huy chương hoặc các danh hiệu Giáo sư, Phó Giáo sư; Nhà giáo hoặc Nghệ sĩ Nhân dân, Ưu
tú.
c) Là Chuyên viên cao cấp hoặc giữ chức vụ chủ chốt từ Phó Phòng và tương đương trở lên
tại cơ quan, đơn vị đang công tác.
d) Cán bộ trẻ tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên.”
( Nguồn: Quyết định 86/2008/QĐ-UB)
Như đã trình bày ở chương 1, chúng tôi thấy rằng hai thuật ngữ “nhà ở xã hội” và “nhà ở cho
người thu nhập thấp” là không đồng nhất. Tuy nhiên, chúng có liên quan mật thiết với nhau,
nằm trong nhau. Do đó, chúng tôi vẫn chọn sử dụng quyết định 86/2008 như là nền tảng
chính sách quan trọng nhất về việc quản lý và sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng
thời bổ sung những phương diện mà chúng tôi tiếp cận song chưa được quy định trong quyết
định trên.
Tóm tắt nội dung chính của quyết định:
 Quy định cụ thể đối tượng , điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
 Thẩm quyền quản lý nhà ở xã hội : thống nhất quyền quản lý quỹ nhà ở xã hội về UBND

Thành phố. Sở xây dựng là cơ quan thường trực. Đơn vị trực tiếp quản lý, bố trí, sử
dụng, thu hồi nhà ở xã hội là Công ty Kinh doanh nhà Thành phố và các đơn vị quản lý
nhà ở xã hội do các quận, huyện chỉ định.
 Quy định về trình tự thủ tục xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
 Quy định về hợp đồng cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Đáng chú ý là khung giá cho
thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội đối với nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn tối
thiểu 13.000 đồng/m
2
/1 tháng, tối đa 20.000 đồng/m
2
/1 tháng.
 Khung giá cho thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tối thiểu 15.000đ/m
2
/1 tháng,
tối đa 28.000đ/m
2
/1 tháng.
 Khung giá cho thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu 18.000đ/m
2
/1 tháng, tối đa
30.000đ/m
2
/1 tháng và phải trả lần đầu 20% giá trị của nhà ở được thuê mua.
 Quy định về kiểm tra, xử lý vi phạm , thu hồi nhà ở xã hội.
 Quy định về việc giải quyết tranh chấp , khiếu nại, tố cáo.
 Quy định về việc tổ chức thực hiện quyết định.
2.2.4. Quyết định 4372/QĐ-UB của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành
ngày 21-9-2009
Quyết định 4372 ban hành kế hoạch xây dựng nhà lưu trú cho công nhân tại các KCN-KCX,

Khu công nghệ cao, Cụm công nghiệp trên địa bàn Thành Phố từ năm 2009-2015. Theo đó
riêng trong năm 2009 và 2010, Thành phố sẽ triển khai 9 dự án, đáp ứng khoảng 24 026 chỗ
ở cho công nhân. Từ 2011-2015, hoàn thành tiếp tục 9 dự án với 67 700 chỗ. Danh mục và
quy hoạch cụ thể của các dự án được trình bày trong phụ lục 3 và 4.
2.2.5. Chính sách đẩy mạnh phát triển ký túc xá cho sinh viên theo Quyết định
2217/QĐ-TTg ngày 31-12-2009
Quyết định 2217/QĐ-TTg do Thủ tướng chính phủ ký phê duyệt danh mục các dự án đầu tư
kí túc xá cho sinh viên trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố hiện
đang quyết liệt chỉ đạo việc triển khai xây dựng và hoàn thành 5 cụm KTX đã được phê
duyệt theo quyết định trên. Dự kiến khi hoàn thành, 5 cụm KTX này sẽ đáp ứng 72 500 chỗ
ở cho sinh viên.

Tiến độ thực hiện


TT


Tên dự án


Chủ đầu tư
Phân bổ
vốn đầu tư
trái phiếu
Chính phủ
năm 2009
(tỷ đồng)

Số sinh

viên
được
đáp ứng
Khởi
công
Hoàn
thành
A2 Thành phố Hồ
Chí Minh
800 75.200
1 KTX cụm trường
Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ
Chí Minh giai
đoạn 2009-2011
Đại học Quốc gia
Thành phố Hồ Chí
Minh
715 62.160 2009 2011
2 Dự án KTX Đại
học Sư phạm kỹ
thuật Thành phố
Hồ Chí Minh
Đại học Sư phạm
kỹ thuật Thành
phố Hồ Chí Minh
30 3.320 2009 2010
3 Dự án Đại học
Tôn Đức Thắng
Đại học Tôn Đức

Thắng
10 3.280 2009 2010
4 Dự án KTX Đại
học Giao thông
vận tải cơ sở 2
Đại học Giao
thông vận tải cơ
sở 2
25 1.680 2009 2010
5 Dự án KTX Đại
học Văn hóa
Thành phố Hồ
Chí Minh cơ sở 2
Đại học Văn hóa
Thành phố Hồ Chí
Minh
20 4.760 2009 2010
(Trích danh mục các dự án KTX được phê duyệt đầu tư xây dựng đính kèm Quyết
định 2217/QĐ-TTg)

2.3. Thực trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh
2.3.1. Phân nhóm cán bộ, công nhân viên chức
Cả nước hiện có khoảng 2 triệu cán bộ, công chức. Trong đó có 2/3 tự lo được nhà ở. 1/3 còn
lại hiện đang phải ở ghép, ở nhờ hoặc ở trọ.Theo thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc
bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị thì cán bộ công chức là đối tượng xếp đầu bảng ưu tiên.
Trả lời phỏng vấn báo Pháp Luật Thành phố Hồ Chí Minh ngày 5-5-2010, ông Lê Hoài
Trung, Phó giám đốc Sở Nội vụ TP.HCM, cho biết: Hiện TP.HCM có hơn 100.000 cán bộ,
công chức (CBCC), trong đó có hơn 11.000 công chức hành chính. Nhu cầu nhà ở của họ rõ
ràng là cấp thiết.. Không phải tự nhiên cán bộ công chức lại là đối tượng được ưu tiên nhất

khi tiếp cận với các chương trình nhà ở giá thấp của nhà nước. Mặt bằng lương trong cơ
quan công quyền thấp hơn hẳn khu vực tư nhân. Tình trạng chảy máu chất xám trong khu
vực công ngày càng báo động. Lợi ích thấp dẫn đến sự nhiệt tình giảm. Hành chính công
quyền nhiêu khê…Lương có đủ để công chức mua nhà? Thật quá khó nếu họ chỉ lãnh theo
đúng lương nhà nước trả…
Đầu năm 2009 , cử nhân Võ Thị Thanh Tuyền và nhóm đồng sự tại Viện Nghiên cứu Thành
phố Hồ Chí Minh thực hiện khảo sát thực tế trên 300 CBCC trẻ của Thành phố. Kết quả cho
thấy chỉ có 20,3% công chức có nhà riêng, phần lớn vẫn còn sống chung với gia đình (54%);
đặc biệt có 17,3% công chức phải chi tiền cho khoản thuê nhà, số còn lại mới được ở nhà do
cơ quan lo. Cuộc khảo sát cũng cho thấy chỉ có 25,4% công chức có thu nhập từ 3 triệu
đồng/tháng trở lên, 74,6% có thu nhập dưới 3 triệu đồng, có đến 12% thu nhập dưới 1 triệu
đồng, 70% công chức không có khoản thu nhập thêm...Với mức thu nhập như vậy thì nhu
cầu có nhà ở gần như là giấc mơ của các công chức trẻ.
2.3.2. Phân nhóm công nhân tại các khu công nghiệp tập trung
Tính đến cuối tháng 12/2008, cả nước có 219 Khu công nghiệp và Khu chế xuất với lượng
công nhân khoảng 1,5 đến 2 triệu công nhân. 70% số công nhân đó là lao động ngoại tỉnh.
Và chỉ có khoảng 3% trong số họ sống trong những nhà trọ lưu trú do các chủ đầu tư trong
Khu công nghiệp xây dựng. Hơn 90% công nhân sống trong những phòng trọ do người dân
xung quanh xây dựng- những phòng trọ rất nhiều cái nhất-ít rộng nhất, ít cao nhất, ít sạch
nhất, ít sáng nhất, ít an toàn nhất…