Luận văn thạc sĩ phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức , luận văn thạc sĩ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.15 MB, 85 trang )

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


LÝ NGUYỆT TRÂN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI
PHI CHÍNH THỨC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG
MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU
Th.S JAY ROSENGARD

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

123doc

1

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn
đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung
bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ
Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Lê Nguyệt Trân

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06 năm 2011

Lê Nguyệt Trân |

123doc

2

LỜI CẢM TẠ
Chủ đề nghiên cứu trong bài viết này bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp và quan tâm
của tác giả tuy vậy đã đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng và động lực từ tầm nhìn và
những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho số đơng ngƣời dân tại
Bình Dƣơng của Tổng cơng ty Đầu tƣ và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC
(Becamex).
Tôi rất quý trọng cơ hội cùng làm việc với Becamex trong dự án nhà ở giá rẻ tại đây.
Đặc biệt cảm kích ơng Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng tại Becamex) vì những
chia sẻ, trao đổi và thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà ở và đô thị cũng
nhƣ về mối quan tâm bền bỉ đối với lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Công
việc quy hoạch và thiết kế của ông Hải và đội ngũ của mình cùng nhóm kỹ sƣ đã giúp
tơi rất nhiều trong việc xây dựng mơ hình tài chính trong bài viết này.
Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard và Thạc sỹ
Huỳnh Thế Du đã giúp tơi hồn thành luận văn. Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành
đến thầy Du đã dành nhiều thời gian và công sức hƣớng dẫn, trao đổi cũng nhƣ đƣa ra
nhiều ý kiến nhận xét và gợi ý học thuật trong suốt quá trình nghiên cứu và hồn thiện
bài viết.
Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã trang bị cho tơi kiến thức nền tảng để

nhìn nhận các vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc hơn. Chƣơng trình học bổng của
trƣờng đã tạo cho tơi cơ hội tìm hiểu về những vấn đề liên quan đến cộng đồng và xã
hội nói chung bên cạnh cuộc sống riêng với các mục tiêu cá nhân của mình. Điều này
thực sự có ý nghĩa với tơi.
Cuối cùng nhƣng không kém phần quan trọng là lời cảm ơn chân thành đến các đồng
nghiệp tại Công ty Cổ phần M&C cũng nhƣ bạn đồng mơn tại Chƣơng trình đã giúp
sức trong q trình tìm kiếm thơng tin và đƣa ra những tƣ vấn, hỗ trợ và góp ý thiết
thực.

Lê Nguyệt Trân |

123doc

3

NỘI DUNG TÓM LƯỢC
Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Thành phố hoặc
TPHCM) là nơi chứng kiến những thành tựu kinh tế và xã hội nổi bật nhất tại Việt Nam.
Cùng với q trình phát triển kinh tế đó, đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng và rộng khắp. Dự
báo về một siêu đô thị trong tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn
cảnh đô thị rộng lớn đi cùng những thách thức nan giải về nhà ở trong mối liên hệ với sự
phát triển không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và các vấn đề về xã hội. Hiện tƣợng phân cực và
phân hóa về cả khơng gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cƣ đang định hình ngày càng rõ
rệt. Mặt khác, nhà ở cũng đƣợc các nhà kinh tế học tin rằng tạo ra ngoại tác tích cực cho xã
hội, điều này tạo nên một cơ sở mạnh mẽ khác biện luận cho sự can thiệp của nhà nƣớc
vào thị trƣờng nhà ở.
Trên thực tế, Thành phố đã và đang phải đối mặt với các thách thức vừa nêu. Chúng đã và
đang xảy ra nhƣ là nguyên nhân và hệ lụy của vấn đề nhà ở không phù hợp khả năng. Thị
trƣờng nhà chính thức tại TPHCM khơng cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời

dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc
phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng cơ bản, ảnh hƣởng
đến chất lƣợng sống cá nhân và làm trầm trọng thêm các vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị
và môi trƣơng) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng.
Chính sách nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào
một số đối tƣợng) do vậy chƣa giải quyết vấn đề về nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo.
Ngƣời nghèo không đủ khả năng chi trả cho nhà ở với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn
giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở của bản thân song có thể gây ra những hệ lụy cho
cộng đồng. Có thể nói, chính sách chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một mắt xích quan
trọng của q trình phân cực và phân hóa khơng gian và xã hội cũng nhƣ những vấn đề về
môi trƣờng và phát triển đơ thị nói chung. Đây cũng là nội dung nghiên cứu chính của luận
văn. Đặt mục tiêu nhà ở cho mọi ngƣời để không đẩy một số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa
chọn bất đắc dĩ với nhà phi chính thức, bài viết sẽ xem xét vai trò của thị trƣờng và nhà
nƣớc trong khả năng cung cấp nhà ở chính thức với mức giá phù hợp khả năng số đông.
Thông qua việc phát triển và cung cấp chính thức, nhà ở sẽ phần nào cải thiện đƣợc chất
lƣợng (ít nhất là đƣợc đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng cơ bản và thiết yếu) và do vậy

Lê Nguyệt Trân |

123doc

4

sẽ làm giảm khả năng (và nguy cơ) hình thành các khu vực sống dƣới chuẩn. Một số các
kiến nghị nhƣ là giải pháp tăng cung chính thức (bên cạnh những chính sách hiện có) và
giảm cung phi chính thức sẽ đƣợc thảo luận cụ thể.
Các phát hiện
Phát hiện 1. Thị trƣờng nhà ở giá rẻ thiếu vắng nguồn cung chính thức và bị chiếm lĩnh
bởi khu vực phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế. Các nhà cung cấp

chính thức khơng đáp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số ngƣời dân về cả số lƣợng lẫn giá cả
buộc những ngƣời này vào tình thế chỉ có thể lựa chọn nhà ở phi chính thức.
Phát hiện 2. Yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực khơng chính thức có lợi thế hơn
so với khu vực chính thức là giá đất cũng nhƣ tránh hoặc trốn một số khoản chi phí liên
quan.
Phát hiện 3. Thị trƣờng chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300
triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào.
Các khuyến nghị chính sách
Nhận thấy sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ chính thức là nguyên nhân chính yếu và cần
đƣợc ƣu tiên giải quyết trong bối cảnh và điều kiện hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh,
bài viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà ở để khơng chỉ tìm kiếm câu trả lời cho bài
tốn “nhà ở cho mọi ngƣời” mà cịn đồng thời giải quyết các vấn đề về đô thị và xã hội.
Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi chính thức trở thành một giải pháp song hành cần
thiết khác.
Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố có thể can thiệp. Trên thực tế các chính sách nhà ở
hiện tại đã và đang can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi của nhà ở nhƣ hỗ trợ đất, tín
dụng, thuế, v.v. (tuy về kết quả thực thi cho đến nay vẫn chƣa khả quan). Các kiến nghị đề
xuất sẽ không bàn luận lại các vấn đề này mà sẽ thảo luận thêm một số yếu tố cốt lõi khác
có thể giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng hiện vẫn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, bao gồm
hai yếu tố diện tích nhà ở tối thiểu và vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí.
Với mục tiêu giảm cung phi chính thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét
một cách thấu đáo với các chính sách hợp lý, kịp thời và có tính khả thi. Bên cạnh đó chiến
lƣợc tiếp cận nhà ở (nên chọn giữa chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) trong sự

Lê Nguyệt Trân |

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

5

liên nối với các vấn đề nhà phi chính thức và sự hình thành mới các khu ổ chuột cùng các
hệ lụy của nó cũng cần đƣợc phân tích và giải quyết một cách thấu đáo.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

6

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................................1
LỜI CẢM TẠ ................................................................................................................................2
NỘI DUNG TÓM LƢỢC ..............................................................................................................3
MỤC LỤC .....................................................................................................................................6
DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................7
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC ...............................................................8
CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU...........................................................................................................9
1.1.

Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 10

1.2.

Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 12

1.3.

Bố cục luận văn ................................................................................................................ 12

CHƢƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ........... 14
2.1.

Khung phân tích ............................................................................................................... 15

2.2.

Các tiếp cận của chính sách nhà ở ..................................................................................... 17

CHƢƠNG 3 THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI
CHÍNH THỨC ............................................................................................................................ 21
3.1.

Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................... 22

3.2.

Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức ....................................................................... 27

3.3.

Tại sao ngƣời dân lựa chọn nhà phi chính thức ................................................................. 30

3.4.

Tóm tắt thị trƣờng nhà ở thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả năng chi trả và các mức

giá........ ........................................................................................................................................ 32
CHƢƠNG 4 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC .................................................... 35
4.1.

Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào ................................................................................. 36

4.2.

Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trƣờng và thông qua trợ cấp.............................................. 41

4.3.

So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức ........................................ 42

4.4.

Tóm tắt các kết quả phân tích ........................................................................................... 45

CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ................................................ 47
5.1.

Kết luận ........................................................................................................................... 48

5.2.

Khuyến nghị chính sách.................................................................................................... 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................ 57
PHỤ LỤC .................................................................................................................................... 60

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

7

DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
ADB

Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á)

CBRE

CB Richard Ellis

CTK

Cục Thống kê TPHCM

DSCR

Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay)

DTZ

DTZ Consulting & Research

DTCB

Diện tích Cơ bản

DTSD

Diện tích Sử dụng

GTGT

Giá trị Gia tăng

IHC

International Housing Coalition

IRR

Internal Rate of Return

MIRR

Multiple Internal Rate of Return

MPB

Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên)

MSB

Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên)

MSC

Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên)

NACCA

National Aboriginal Capital Corporation Association

NAHB

National Association of Home Builder

NPV

Net Present Value (Hiện Giá Ròng)

TCTK

Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office)

TNDN

Thu nhập Doanh nghiệp

TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UN–HABITAT

The United Nations Human Settlements Programme (Chƣơng trình Định cƣ
Con ngƣời của Liên Hiệp Quốc)

UNPFA

United Nations Population Fund (Quỹ Dân số của Liên Hiệp Quốc)

USD

U.S. Dollar (đô la Mỹ)

VND

Vietnam Dong (đồng Việt Nam)

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

Bảng 4.3.

Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao cơng trình chung cƣ đến
giá nhà

Bảng 4.4.

Ảnh hƣởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà

Bảng 4.5.

Tóm tắt kết quả phân tích yếu tố đầu vào

Bảng 4.6.

So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức

HÌNH ẢNH
Hình 2.1.

Thị trƣờng nhà ở với yếu tố ngoại tác

Hình 3.1.

Tỉ lệ các hộ gia đình chất lƣợng sống thấp tại TPHCM phân theo quận (ngoại trừ
huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.2.

Tỷ lệ ngƣời nhập cƣ vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ

huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Hình 3.3.

Lƣợng cung căn hộ chính thức và lƣợng cầu nhà ở tại TPHCM qua các năm

Hình 3.4.

Thị trƣờng nhà ở tại TPHCM hiện nay – cung mới, cầu mới, các mức giá và khả năng
chi trả

Hình 4.2.

Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2

Hình 4.3.

Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung

Hình 4.4.

Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng các nhóm thu nhập

PHỤ LỤC
Phụ lục 1.

Thuật ngữ Nhà ở Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà ở Chi phí Thấp và Nhà ở Thu
nhập Thấp

Phụ lục 2.

Các chƣơng trình nhà ở của TPHCM giai đoạn 2006 – 2010

Phụ lục 3.

Ngoại tác của Nhà ở

Phụ lục 4.

Dân số trung bình chia theo quận huyện

Phụ lục 5.

Mơ hình Tài chính

Phụ lục 6.

Phân tích các Yếu tố Đầu vào

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

9

CHƯƠNG 1

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

GIỚI THIỆU

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

10

1.1.

Đặt vấn đề

Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở đƣợc thực hiện mƣời năm một lần, tỉ lệ tăng
trƣởng bình quân của nhà ở xây mới của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1999 – 2009
vào khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tỉ lệ tăng dân số chính thức. Đến thời điểm hiện tại,
nhu cầu về số lƣợng căn hộ mới hàng năm của Thành phố đã lên đến hơn 100 nghìn căn.
Ƣớc tính, trong giai đoạn 2005 – 2011 lƣợng cầu nhà ở vào khoảng 683 nghìn căn.1 Đây rõ
ràng là một nhu cầu khổng lồ.
Các nhà cung cấp chính thức tại TPHCM chỉ đáp ứng đƣợc một phần khá hạn chế so với
nhu cầu này. Giai đoạn 2005 – 2011, số lƣợng căn hộ chung cƣ xây mới chính thức ƣớc
tính vào khoảng 108 nghìn căn,2 tƣơng đƣơng 1/6 nhu cầu nhà ở. Khơng có số liệu về
lƣợng biệt thự và nhà liên kế đƣợc cung cấp trong cùng giai đoạn nhƣng có thể ƣớc đốn
rằng con số này khơng thể vƣợt quá số lƣợng căn hộ chung cƣ. Các chƣơng trình nhà ở của

Thành phố giai đoạn 2000 – 2010 đã cung cấp mới đƣợc 7.422 nhà ở xã hội (trƣớc năm
2006), 10% nhu cầu về nhà lƣu trú công nhân, 29% nhu cầu về ký túc xá sinh viên và 1 dự
án (180 căn hộ) nhà ở thu nhập thấp đƣợc khởi công trong số 12 dự án đăng ký và 5 dự án
đƣợc chấp thuận chủ trƣơng (Sở Xây dựng, 2010).
Sự chênh lệch giữa cầu và cung chính thức cho thấy từ trƣớc đến nay việc xây dựng mới
nhà ở tại TPHCM chủ yếu là do ngƣời dân tự làm. Trong đó, chắc hẳn một bộ phận khơng
nhỏ đƣợc xây dựng tự phát, khơng có giấy tờ hợp pháp, hay ít nhất là các thủ tục khơng
hồn chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập hạn chế của phần lớn các hộ gia đình tại
TPHCM (và Việt Nam nói chung). Nếu căn cứ vào mức thu nhập từ Khảo sát Mức sống
Hộ gia đình năm 2008 của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì 80% dân số chỉ có thể mua nhà
trong mức giá từ 128 đến 271 triệu đồng, cách rất xa so với mức giá của một căn hộ tiêu
chuẩn trung bình trên thị trƣờng chính thức hiện nay vào khoảng 600 – 800 triệu đồng. 3
Đây là một thách thức rất lớn đối với phát triển đơ thị tại TPHCM, hay Việt Nam nói
chung và cũng là thách thức chung của một số nƣớc đang phát triển khác.
Arnott, một học giả về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, đã chỉ ra rằng chính phủ các
nƣớc đang phát triển nằm trong tình thế tiến thoái lƣỡng nan đối với vấn đề nhà ở phi chính
1

Xem trình bày chi tiết về nhu cầu nhà ở tại mục 3.1.2.
Xem trình bày chi tiết về cung nhà ở tại mục 3.1.2.
3
Các tính tốn đƣợc dựa trên một số giả định cụ thể. Trình bày chi tiết về khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở và giá nhà
ở trên thị trƣờng chính thức đƣợc trình bày cụ thể tại mục 3.2.1.
2

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

11

thức4 – một mặt nếu ngầm chấp nhận nhà ở phi chính thức sẽ khuyến khích thị trƣờng phi
chính thức phát triển và càng gây khó khăn hơn trong việc quản lý sự phát triển trong
tƣơng lai, mặt khác các biện pháp cứng rắn sẽ đẩy một số đơng ngƣời dân vào những điều
kiện sống cịn tồi tệ hơn và gây phát sinh nhiều hệ lụy kinh tế và xã hội nhƣ tội phạm, dịch
bệnh, tệ nạn (Arnott, 2010). Theo thời gian, các chính phủ đang dần thay đổi quan điểm
khi nhìn nhận về vấn đề nhà ở phi chính thức, xuất phát từ sự “thay đổi tƣ tƣởng quản lý đi
từ quản lý vĩ mô nền kinh tế sang khai thác và phân phối lực lƣợng thị trƣờng bằng việc
cho phép các thị trƣờng hoạt động” (Arnott, 2010, tr.188). Việt Nam cũng đã có những
bƣớc đi theo tiến trình đó.5
Việc tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân có đƣợc một chỗ ở trong tầm tay rõ ràng là mục
tiêu và chính sách hồn tồn chính đáng, tuy vậy tạo điều kiện mà khơng có chiến lƣợc cải
thiện điều kiện sống (thông qua cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cơ bản) sẽ có nguy cơ
tạo ra nhiều khu ổ chuột mới và đào sâu hố cách giàu nghèo và những hệ lụy xã hội, bên
cạnh những thách thức quản lý ngày càng khó khăn hơn. Hiện tƣợng “cộng đồng kín cổng
cao tƣờng” đối lập với các “khu ổ chuột”6 đã khơng cịn là cá biệt ở một vài quốc gia đang
phát triển7 mà đã trở thành hiện tƣợng tồn cầu (Gordon, 2009).
Việt Nam có lẽ khó thốt khỏi vết xe đổ nếu chính sách nhà ở khơng xây dựng những mục
tiêu thích đáng và chiến lƣợc phù hợp. Waibel, học giả ngƣời Đức với nhiều nghiên cứu về
phát triển đô thị và nhà ở tại Việt Nam, đã phân tích về hiện tƣợng phân cực và phân tách
không gian, xã hội tại TPHCM và cho rằng “sự phát triển các khu đô thị mới đã làm trầm
trọng thêm vấn đề bất bình đẳng nhà ở” và làm “gia tăng tình trạng phân hóa về mặt xã hội
và khơng gian giữa các nhóm xã hội trong khu vực đơ thị” (Waibel, 2007). Khơng khó để
bất kỳ ngƣời dân nào sinh sống lâu năm tại TPHCM có thể nhận thấy sự phân tách về
khơng gian đơ thị đã dần hình thành trong hai mƣơi năm qua. Các khu vực Phú Mỹ Hƣng

(năm 2008 đƣợc công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” của Việt Nam), Nam Sài Gòn, An
Phú – An Khánh, Thảo Điền nay đƣợc định vị là khu vực của những ngƣời giàu có và trở
4

Mục 3.1.1. sẽ trình bày cụ thể về định nghĩa cũng nhƣ một số đặc tính của “nhà ở phi chính thức”.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đã cho phép nhà đƣợc xây sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà khơng có giấy phép xây dựng
nhƣng phù hợp quy hoạch vẫn đƣợc cấp sổ hồng. Trên thực tế, đến đầu 2010, TPHCM có trên 50.000 căn nhà thuộc diện
này đã bị treo không xử lý đƣợc từ năm 2004, thì đến lúc này đã có thể đƣợc hợp pháp hóa, theo Lao Động (2009).
6
Thuật ngữ “gated community” và “slum”. Các thuật ngữ khác nhƣ “spatial fragmentation”, “social segregation” và
“polarization” cũng thƣờng đƣợc sử dụng để nói về cùng một vấn đề.
7
Đã có các nghiên cứu về vấn đề này tại Hyperabad (Ấn Độ) và Cape Town (Nam Phi), xem Krank (2008), Lemanski và
Oldfield (2009).
5

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

12

thành hình ảnh của một thành phố Hồ Chí Minh hoa lệ, bên cạnh hình ảnh đối lập về một
cuộc sống khác, cơ cực và thiếu thốn tại các khu vực rộng lớn ngoại vi thành phố, của phần

đơng cịn lại những ngƣời thu nhập thấp hơn trong xã hội (Waibel, 2007).
Tại sao việc tự xây hay xây dựng phi chính thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà
ở phổ biến tại thành phố Hồ Chí Minh và làm thế nào để tăng cƣờng chính thức hóa việc
phát triển nhà ở tại Thành phố là hai câu hỏi quan trọng cần một sự lý giải nghiêm túc và
thấu đáo.
1.2.

Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu

Việc trả lời thấu đáo hai câu hỏi trên đòi hỏi một nghiên cứu sâu rộng về các vấn đề liên
quan. Điều này nằm ngoài giới hạn và khả năng của một luận văn thạc sỹ. Do vậy, trong
giới hạn về nguồn lực và các điều kiện khác, dựa trên khung phân tích về ngoại tác của
kinh tế học vi mô và phân tích khía cạnh tài chính thuần túy của việc tài trợ cho phát triển
nhà ở, bài viết này sẽ tìm hiểu: (1) Những yếu tố tiết kiệm chi phí nào dẫn đến việc phát
triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dựa vào hình thức phát triển phi chính thức;
(2) Những yếu tố nào giúp cho các nhà cung cấp nhà ở chính thức có thể cắt giảm chi phí
để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tƣợng có thu nhập thấp thay vì họ phải dựa
vào khu vực phi chính thức. Để có thể đạt đƣợc mục tiêu này, luận văn sẽ tập trung trả lời
hai câu hỏi nghiên cứu sau.
Câu hỏi thứ nhất
Những yếu tố nào khiến việc phát triển nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế hơn so với
khu vực chính thức?
Câu hỏi thứ hai
Những giải pháp khả dĩ giúp khu vực chính thức có thể thay thế khu vực phi chính thức
trong việc phát triển nhà ở là gì?
1.3.

Bố cục luận văn

Bốn chƣơng tiếp theo của luận văn sẽ đi tìm lời giải đáp cho hai câu hỏi trên, với bố cục

nhƣ sau.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

13

Chương Hai. Giới thiệu khung phân tích và các cách thức tiếp cận của chính sách nhà ở.
Chƣơng này sẽ trình bày cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm các nƣớc về các cơ sở can thiệp
cũng nhƣ các cách thức tiếp cận cho chính sách nhà ở và phân tích chúng trong bối cảnh
thực tế của TPHCM.
Chương Ba. Tìm hiểu về thực trạng nhà ở tại TPHCM trong mối liên hệ với sự phát triển
mạnh mẽ về dân số lẫn không gian đô thị, cũng nhƣ vấn đề nhà ở phi chính thức. Chƣơng
này cũng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quát về thị trƣờng nhà ở TPHCM hiện nay.
Chương Bốn. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào của nhà ở chính thức để xem xét các khả
năng và mức độ giảm giá thành nhà ở thông qua việc cung cấp theo cơ chế thị trƣờng và
cung cấp với sự trợ cấp của nhà nƣớc. Chƣơng này cũng sẽ tiến hành so sánh chi phí nhà ở
giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức để cho thấy: một mặt, nhà ở giá rẻ chính thức có
thể cạnh tranh tƣơng đối ngang bằng với nhà phi chính thức về mặt giá cả mà vẫn đảm bảo
đƣợc các tiêu chuẩn về chất lƣợng sống và môi trƣờng cơ bản; mặt khác, nhà ở phi chính
thức bằng việc trốn tránh một số chi phí đã tạo ra một số ngoại tác tiêu cực cho xã hội. Nội
dung căn bản của chƣơng này là thiết lập một mơ hình tài chính trên một tình huống dự án
cụ thể, sử dụng cách tiếp cận yếu tố chi phí và phƣơng pháp phân tích tài chính dự án để
phân tích khả năng cung cấp nhà ở giá rẻ cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời nghèo nói

chung tại TPHCM cũng nhƣ tìm hiểu các yếu tố chi phí chủ yếu tác động đến giá thành
nhà ở nhằm làm cơ sở cho tƣ duy giải pháp. Dự án tình huống đƣợc sử dụng là một dự án
nhà ở tƣơng tự đang đƣợc tiến hành khảo sát, phân tích và thiết kế sơ bộ để đƣa vào thực
hiện tại tỉnh Bình Dƣơng (tuy vậy, các yếu tố chi phí đƣợc ƣớc tính phù hợp với thị trƣờng
TPHCM) nhằm phục vụ cho những ngƣời thu nhập thấp nói chung.
Chương Năm. Kết luận và các khuyến nghị chính sách.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

14

CHƯƠNG 2

KHUNG PHÂN TÍCH
VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

15

2.1.

Khung phân tích

Nhà ở từ lâu khơng cịn là chủ đề mới trong tranh luận lẫn thực hành chính sách ở hầu hết
tất cả các nƣớc. Tùy vào mỗi quốc gia với hình thái và điều kiện phát triển kinh tế riêng mà
vấn đề nhà ở đƣợc tiếp cận và giải quyết bằng những cách thức rất khác nhau. Suy cho
cùng, vấn đề về nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, sở dĩ tồn tại là do giá nhà vƣợt quá khả
năng chi trả của cá nhân hoặc của hộ gia đình dẫn đến việc họ khơng tự trang trải đƣợc cho
mình một chỗ ở phù hợp. Sự vận hành tự do của nền kinh tế thị trƣờng có thể khiến những
ngƣời xây nhà (bên cung) nỗ lực cắt giảm chi phí để cung cấp nhiều hơn cho thị trƣờng với
mức giá ngày càng giảm. Nhƣng, những nỗ lực đó cũng chỉ giúp xác lập trạng thái cân
bằng thị trƣờng, thƣờng là thấp hơn (về sản lƣợng) trạng thái cân bằng tối ƣu xã hội. Bởi,
nhà ở nói chung đƣợc các nhà kinh tế học cho là khơng chỉ tạo ra lợi ích cho cá nhân thụ
hƣởng trực tiếp mà cịn tạo ra ngoại tác tích cực cho nền kinh tế (xem tổng quan các
nghiên cứu về ngoại tác tích cực của nhà ở tại Phụ lục 3). Ngoại tác tích cực của nhà ở bao
gồm các tác động kinh tế trực tiếp (tạo việc làm, thu nhập, thúc đẩy chi tiêu và tạo nguồn
thuế) lẫn gián tiếp (thúc đẩy sự lƣu chuyển lao động và năng suất) bên cạnh những tác
động xã hội khó ƣớc lƣợng nhƣng khơng khó để nhận biết (tiện nghi, an tồn, sức khỏe,
thời gian, tiếp cận tiện ích xã hội và cơ hội kinh tế, tiềm năng thu nhập, tăng trƣởng tài
sản). Các tác giả hoặc tài liệu về chủ đề này có thể kể đến nhƣ: Wardrip và đ.t.g. (2011),
Meen và đ.t.g (2001), DTZ (2006), NAHB (2009), NACCA (2005), Cohen (2007), và
PADCO (2006). Mặt khác, tại một số nƣớc (đặt biệt là các nƣớc đang phát triển) do giá
nhà trở nên đắt đỏ với một bộ phận (lớn) dân số, thị trƣờng nhà ở phi chính thức đã hình
thành và phát triển để cung cấp nhà ở cho phân khúc thấp hơn với chất lƣợng (thƣờng là)

kém hơn (Arnott, 2010; Boothroyd và Pham Xuan Nam, 2000). Không thể phủ nhận vai
trị rất lớn của khu vực phi chính thức trong việc cung cấp nhà ở với mức giá phải chăng
cho hầu hết ngƣời dân, tuy vậy việc phát triển phi chính thức (gắn liền với tính tự phát,
thiếu quy hoạch, thiếu điều kiện hạ tầng cơ bản và quy mô nhỏ lẻ) thông thƣờng dẫn đến
nhiều hệ lụy về chất lƣợng sống (sức khỏe và an tồn) cho chính ngƣời cƣ ngụ và các thách
thức cho phát triển đô thị (phân bố không gian, đất đai, cơ sở hạ tầng mà đặc biệt là giao
thông và vệ sinh – môi trƣờng đô thị), xã hội (phân cực giữa các nhóm thu nhập) và sự
phát triển của nền kinh tế (nền kinh tế phi chính thức) (UNFPA, 2007; Gurby và đ.t.g.,

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

16

2009; và Waibel, 2005). Chính những điều này làm giảm lợi ích kinh tế của nhà ở và thậm
chí tạo ra những hệ lụy lâu dài cho đơ thị và nền kinh tế.
Hình 2.1. mơ tả cung và cầu sản phẩm nhà ở khi khơng và khi có tính đến yếu tố ngoại tác
dựa trên quy luật cung cầu cơ bản của kinh tế học.
Hình 2.1. Thị trường nhà ở với yếu tố ngoại tác

P
(tr.đ/căn)
(SF) ≡ (MSC)
[1]

[1]

(SM)

O

PO
F [2]

PF

(MSBF)
[1]

M

PI
PD

(MSBI)

O’

(D) ≡ (MPB)
QF

QI QO

Q (căn)

Nguồn: dựa trên kiến thức cơ bản của kinh tế học vi mơ.

Trong hình, (SF) là đƣờng cung nhà ở của thị trƣờng chính thức, giả định đƣờng (SF) cũng
chính là đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) của nền kinh tế. (SM) là đƣờng cung nhà ở của
tồn thị trƣờng (bao gồm chính thức và phi chính thức). Nhà ở phi chính thức do trốn tránh
một số loại chi phí nhất định nên có chi phí sản xuất thấp hơn nhà ở chính thức và cũng
thấp hơn chi phí xã hội biên, do vậy chi phí sản xuất của tồn thị trƣờng cũng thấp hơn chi
phí xã hội nghĩa là (SM) nằm dƣới đƣờng (SF) hay (MSC).
Đƣờng cầu (D) thể hiện nhu cầu của toàn xã hội và cũng là lợi ích tiêu dùng biên của cá
nhân (MPB). Nhƣ đã đề cập ở trên về ngoại tác, nhà ở tạo ra ngoại tác tích cực do vậy tạo
ra tổng lợi ích cho tồn xã hội cịn cao hơn so với lợi ích trực tiếp của ngƣời mua nhà.
Đƣờng lợi ích xã hội (SB) vì thế mà nằm trên đƣờng cầu (D). Tuy nhiên, nhà ở chính thức

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

17

và nhà ở phi chính thức tạo ra những lợi ích xã hội khác nhau. Do nhà ở phi chính thức cịn
tạo ra ngoại tác tiêu cực bên cạnh ngoại tác tích cực, nên lợi ích xã hội rịng của loại hình
nhà ở này thấp hơn lợi ích xã hội của nhà ở chính thức (tạm giả định lợi ích tích cực vẫn
cao hơn lợi ích tiêu cực mà nó tạo ra). Thể hiện trên hình vẽ, đƣờng lợi ích xã hội biên của
nhà ở chính thức (MSBF) và phi chính thức (MSBI) đều nằm trên đƣờng lợi ích cá nhân

biên (MPB), nhƣng (MSBF) nằm trên (MSBI).
Theo đó, ta lần lƣợt có các giao điểm: F là điểm cân bằng của thị trƣờng nhà ở chính thức,8
M là điểm cân bằng của tồn thị trƣờng nhà ở nói chung,9 và O là điểm cân bằng tối ƣu xã
hội.10
Trên lý thuyết, để đạt đƣợc tính tối ƣu cho tồn xã hội, nhà ở phải đƣợc cung cấp tại điểm
O vì tại đây lợi ích xã hội biên bằng với chi phí xã hội biên (khơng có tổn thất xã hội). Đây
cũng chính là mục tiêu của chính sách nhà ở. Tại điểm O nhà ở đƣợc cung cấp tại mức giá
PO trong khi ngƣời dân chỉ có khả năng chi trả tại PD do vậy một sự trợ cấp từ chính phủ là
cần thiết, tuy vậy vấn đề này sẽ không nằm trong nội dung của luận văn này. Luận văn sẽ
thảo luận về các phƣơng cách để đạt đến mục tiêu cung cấp tại điểm O thông qua thị
trƣờng chính thức, nghĩa là vừa hƣớng đến mục tiêu cung cấp nhà ở tại mức tối ƣu, vừa
hƣớng đến mục tiêu phát triển nhà chính thức (thay vì phi chính thức) do các ngoại tác tiêu
cực cũng nhƣ những hệ lụy mà nó tạo ra cho nền kinh tế.
Về mặt lý thuyết, hai mục tiêu này đƣợc đƣợc thực hiện thơng qua hai tiến trình riêng biệt
(xem Hình 2.1.). Tiến trình [1] “nội hóa ngoại tác” để thị trƣờng phi chính thức cung cấp
nhà ở chính thức – đƣa điểm M về điểm F, nhằm đảm bảo toàn thị trƣờng cung cấp nhà ở
đúng với chi phí xã hội – (SM) tiến về (MSC), và tạo ra lợi ích xã hội đúng với mức nó có
thể – (MSBI) tiến về (MSBF). Tiến trình [2] thúc đẩy tăng lƣợng cung chính thức từ điểm F
đến điểm O, hay chính xác hơn là O’ (là điểm mà tại đó nhà ở đƣợc cung cấp ở mức sản
lƣợng tối ƣu xã hội và giá nhà vẫn phù hợp với nhu cầu (thuộc đƣờng cầu)).
2.2.

Các tiếp cận của chính sách nhà ở

8

Giao điểm của đƣờng cung chính thức và đƣờng cầu của thị trƣờng.
Giao điểm của đƣờng cung và đƣờng cầu của thị trƣờng.
10
Giao điểm của đƣờng chi phí xã hội biên và đƣờng lợi ích xã hội biên.

9

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

18

Muốn đạt đến điểm mục tiêu O’ từ điểm xuất phát F, trên nguyên tắc, cần phải di chuyển
điểm F tiến về O, và thực hiện những chính sách hỗ trợ để cung cấp tại O’. Để đi từ điểm F
đến điểm O, các chính sách khuyến khích tăng lƣợng cung của nhà nƣớc trở thành yếu tố
then chốt. Bên cạnh đó, để có thể cung cấp với mức chi phí xã hội thấp hơn, các giải pháp
giúp dịch chuyển đƣờng chi phí xã hội biên (MSC) đi xuống cũng là một cách thức khác
giúp đạt đến mục tiêu O’ dễ dàng hơn (trợ cấp ít hơn). Với phần việc này, nhà nƣớc có thể
đóng vai trị hỗ trợ, tạo dựng điều kiện thuận lợi và làm giảm các quy định gây khó khăn
cho việc cung cấp nhà ở, vai trị chính nằm trong tay thị trƣờng và khu vực tƣ nhân.
Nhƣ vậy, thơng qua đồ thị có thể nhận thấy hai hƣớng tiếp cận để đạt đƣợc mục tiêu tăng
số lƣợng ngƣời có nhà ở: tăng lƣợng cung (từ F đến O) và tăng năng lực cầu (từ O đến O’).
Các chính sách nhà ở do vậy có thể xem xét ở cả hai góc độ cung và cầu. Đây cũng chính
là các cách tiếp cận chính sách nhà ở phổ biến đƣợc nghiên cứu và thực hành tại nhiều
quốc gia mà phần sau đây sẽ giới thiệu sơ lƣợc.
Về mặt thiết kế chính sách, sự can thiệp của nhà nƣớc thƣờng đƣợc giới học thuật nhìn
nhận dƣới ba cách thức tiếp cận nhƣ sau: (1) tiếp cận phía cung, (2) tiếp cận phía cầu, và
(3) can thiệp bằng các quy định.
Tiếp cận thứ ba về cơ bản là cách thức khác nhằm thúc đẩy cung hoặc tăng năng lực cầu

một cách gián tiếp (thông qua việc làm giảm các rào cản, đồng nghĩa với giảm chi phí xã
hội của nhà ở), nghĩa là có thể quy về hai cách tiếp cận đầu tiên. Các quy định tác động đến
thị trƣờng nhà ở rất đa dạng và có thể đƣợc phân chia thành ba nhóm: (1) các quy định tác
động đến việc phát triển, thiết kế và xây dựng; (2) các quy định tác động đến việc mua bán
và tài trợ; và (3) các quy định tác động đến các chi phí sở hữu tiếp diễn (Dacquisto và
Rodda, 2006).
Tiếp cận chính sách phía cung liên quan đến nhiều hình thức hỗ trợ giúp giảm chi phí cho
các đối tƣợng trong (và liên quan đến) lĩnh vực xây dựng cung cấp nhà ở, với ngụ ý rằng
nó giúp giải quyết thất bại thị trƣờng và giúp tăng cung nhà ở – điều này cũng đƣợc chứng
minh là có tác dụng (ADB, 2009, tr.4). Tuy vậy khơng có kết luận rõ ràng liệu nó có giúp
đạt đƣợc tính phù hợp khả năng với ngƣời thu nhập thấp hay không (Katz và đ.t.g, 2003).
Chính sách hỗ trợ phía cầu liên quan đến việc cung cấp sự hỗ trợ (dịch vụ công) hoặc các
khoản trợ cấp trực tiếp đến các hộ gia đình có nhu cầu nhằm tăng cƣờng khả năng có đƣợc

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

19

một chỗ ở phù hợp khả năng (tài chính). Nhìn chung, các chính sách can thiệp phía cầu
đƣợc cho là linh hoạt, tiếp cận đúng mục tiêu (đúng đối tƣợng và đúng ƣu tiên) và hiệu quả
hơn trong việc cung cấp nhà ở thích hợp và giá phải chăng so với can thiệp phía cung bởi
khả năng điều chỉnh nhanh chóng với những thay đổi về thu nhập, giá cả và chi phí (lạm
phát) khi có biến động hoặc khủng hoảng (Arnott, 2010, tr.192 và ADB, 2009, tr.3– 4), mà

ở Mỹ là một ví dụ (Katz và đ.t.g., 2003, tr.86). Nó cũng đƣợc cho là hiệu quả hơn vì
khuyến khích sự lựa chọn của ngƣời tiêu dùng và tính tự lực của ngƣời nhận trợ cấp dƣới
góc nhìn của kinh tế học phúc lợi (Arnott, 2010). Tuy vậy, hiệu quả của chính sách (phía
cầu) lại đƣợc cho là phụ thuộc vào tình hình nguồn cung (DTZ, 2004, tr.61). Điều này có
thể đƣợc giải thích dựa vào quy luật cung cầu cơ bản, một sự gia tăng của cầu nhà ở trong
bối cảnh nguồn cung không thể tăng tƣơng ứng kịp thời (mà thƣờng là có một độ trễ nhất
định) sẽ dẫn đến giá nhà tăng, do vậy làm cho hoặc ngƣời đƣợc hƣởng trợ cấp vẫn lại
không thể đủ khả năng trang trải cho nhà ở hoặc ngân sách chi cho trợ cấp của chính phủ
tăng lên – điều này xảy ra ở New Zealand và Mỹ (DTZ, 2004, tr.61 và Katz và đ.t.g.,
2003). Một cách ngụ ý, hiệu quả còn phụ thuộc nhiều vào độ sâu và độ dài của chính sách.
Đối với Việt Nam, phần thảo luận trong nội dung chính phía sau cho thấy sự thiếu hụt
nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ chính thức chính là cơ sở mạnh mẽ cho việc chính
sách nhà ở cần tập trung trƣớc tiên vào mục tiêu tăng cung chính thức. Bên cạnh đó, năng
lực tài chính của 80% dân số thu nhập thấp hơn là rất thấp (chỉ đủ khả năng mua căn hộ
128 – 271 triệu). Nếu chính sách trợ cấp trực tiếp cho ngƣời mua đƣợc áp dụng, gánh nặng
ngân sách sẽ trở nên rất lớn mà chắc chắn là TPHCM khó lịng thực hiện chính sách đủ
“sâu” và “lâu” để đảm bảo đạt đƣợc kết quả nhƣ bài học kinh nghiệm từ các nƣớc. Thêm
vào đó, tƣơng tự các nƣớc đang phát triển khác, cách tiếp cận phía cầu là một thách thức
lớn đối với Việt Nam đơn giản vì thu nhập hộ gia đình (mà phần lớn là từ các hoạt động
kinh tế phi chính thức) rất khó xác định (Arnott, 2010, tr.198). Đó là chƣa kể năng lực thực
hiện chính sách phân phối lại hạn chế (đặc biệt ở các nƣớc đang phát triển) sẽ làm giảm
thiểu đáng kể kết quả cuối cùng mà bất cứ chính phủ nào cũng nên cẩn trọng (Arnott, 2010
và Olsen, 2007). Do vậy, nhìn chung tại Việt Nam, ngoại trừ nhà ở cơng, các hình thức nhà
tình thƣơng – tình nghĩa, và các viện bảo trợ nhắm đến nhóm đối tƣợng đặc biệt và dễ xác
định (hơn), việc hỗ trợ trực tiếp cho ngƣời có nhu cầu dƣờng nhƣ rất khó thực hiện sao cho
đảm bảo tính hiệu quả và cơng bằng, trong cả ba khía cạnh: xác định nhu cầu và đối tƣợng,

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

20

năng lực ngân sách và năng lực phân phối. Chính sách phía cầu do vậy trở nên kém khả
thi.
Thậm chí ngay cả khi chính sách phía cung bị Malpezzi đánh giá là kém hiệu quả tại nhiều
nƣớc “ở hầu hết các nƣớc một phần lớn hơn trong trợ cấp lại đến tay hộ gia đình có thu
nhập cao hơn, đặc biệt là khi trợ cấp gián tiếp thông qua trợ cấp thuế và tài chính đƣợc
xem xét” và “điều này lại cũng đúng ở hầu hết các quốc gia khác, phát triển hay đang phát
triển, thị trƣờng hay xã hội” (Malpezzi, 1999, tr.1833), việc nguồn cung nhà ở chính thức
thiếu thốn để lại khoảng trống cho nhà ở phi chính thức kém chất lƣợng phục vụ cho bộ
phận lớn cƣ dân thành phố cũng không phải là mục tiêu hay cách thức thích đáng của chính
sách nhà ở.
Với những lý do đó, sẽ hợp lý hơn nếu chính sách nhà ở tại TPHCM trong bối cảnh hiện
tại lựa chọn cách tiếp cận phía cung bên cạnh việc xem xét các quy định liên quan đến nhà
ở, nhằm khuyến khích và thúc đẩy việc cung cấp nhà ở chính thức. Ít nhất là lựa chọn đó sẽ
hợp lý hơn cho đến khi vấn đề về cung chính thức đƣợc giải quyết hoặc năng lực (ngân
sách, thực thi) cho phép thực hiện các chính sách phía cầu. Kinh nghiệm của Ngân hàng
Phát triển châu Á (ADB) cũng cho thấy, tuy hầu hết các chính phủ đều thực hiện cả hai
cách thức trợ cấp cung và cầu, trợ cấp phía cung vẫn giữ một vai trò đáng kể với ý nghĩa là
động lực giúp gia tăng đầu ra cho thị trƣờng nhà ở (ADB, 2009, tr.4). Trong giới hạn về
nguồn lực và thời gian, đề tài sẽ đặt mục tiêu tăng cung nhà chính thức giá rẻ để đảm bảo
nhu cầu nhà ở cho đại đa số ngƣời dân. Để thực hiện mục tiêu này, ngồi việc làm sao để
khuyến khích thị trƣờng tăng cung nhà ở giá rẻ chính thức, chính sách cũng nên và cần có
những giải pháp bổ trợ giúp nhà ở phi chính thức gia nhập vào khu vực chính thức, đƣơng

nhiên khơng chỉ trên hình thức pháp lý mà còn trên bản chất thực sự của nhà ở về một cuộc
sống có chất lƣợng thỏa đáng và phù hợp khả năng.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

21

CHƯƠNG 3

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH –
CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

22

3.1.

Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

3.1.1.

Nhà ở phi chính thức phát triển trên diện rộng và có quan hệ chặt chẽ
với nghèo và nhập cư

Nhƣ là một hệ quả của q trình đơ thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh của khu vực
phi chính thức, nhà ở phi chính thức11 đã và đang tiếp tục hình thành trên diện rộng và trở
thành một thách thức lớn đối với TPHCM. Trong những năm 90, khoảng 80% xây dựng
của khu vực tƣ nhân là khơng chính thức (Quang/Kammeier, 2002, trích trong Waibel,
2007, tr.5), hơn 50% chung cƣ căn hộ đƣợc xây dựng chƣa có giấy phép (Tran Kim Phat,
2002, trích trong Waibel, 2007). Cho đến thời điểm năm 2002, chính quyền TPHCM mới
chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khoảng 25% tổng số hộ gia đình (Duong
Lanh, 2002).
Tại TPHCM, nhà ở phi chính thức là lựa chọn của đa dạng đối tƣợng bao gồm cƣ dân
thành phố lâu đời, ngƣời nhập cƣ từ nông thôn, cƣ dân thành thị trở về từ vùng kinh tế mới
(Boothroyd and Pham Xuan Nam, 2000, tr.81). Khơng khó để nhận biết những đối tƣợng
này đa phần là ngƣời nghèo, do vậy nhận định chung của Arnott cho rằng “nhà ở phi chính
thức (tại một số nƣớc đang phát triển), ở một mức độ sâu rộng, là nhà ở cho ngƣời nghèo”
có lẽ cũng đúng cho trƣờng hợp Việt Nam (Arnott, 2010, tr.187). Điều này giải thích tại
sao nhà phi chính thức gắn liền với các đặc tính nhƣ chất lƣợng thấp, thiếu hoặc khơng có
các tiện ích cơng cộng cơ bản và tập trung tại các khu vực rìa thành phố, các khu vực bỏ
hoang, bãi rác, dƣới chân cầu, dọc bờ sông – nơi mà việc khơng (/ít) kiểm sốt của nhà
nƣớc khiến chi phí để có đƣợc một chỗ ở là thấp hơn những nơi khác (Boothroyd và Pham
Xuan Nam, 2000, tr.81).

Chƣa có số liệu và nghiên cứu về nhà ở phi chính thức (trong phạm vi hiểu biết của tác
giả), tuy vậy nghiên cứu của Gurby và đồng tác giả cho thấy tại TPHCM các khu vực tập
trung ngƣời nghèo và ngƣời di cƣ từ địa phƣơng khác (xem bản đồ khu vực tập trung của
ngƣời nghèo và ngƣời di cƣ tại Hình 3.1. và 3.2.) cũng chính là khu vực ngoại vi ven thành
phố12 (Gurby và đ.t.g., 2009 và 2010) – trùng với khu vực nhận biết thông thƣờng của nhà
ở phi chính thức. Hơn nữa, đây cũng chính là khu vực chứng kiến sự mở rộng không gian
đô thị và sự gia tăng dân số đáng kể trong hơn mƣời năm trở lại đây (xem Phụ lục 4). Điều
11
12

Xem Phụ lục 1 về định nghỉa nhà ở phi chính thức.
Dù khơng hồn tồn đồng nhất nhƣng mức độ trùng khớp rất lớn.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

23

này càng tạo ra một cơ sở rõ ràng hơn cho nhận định về tình trạng chất lƣợng sống thiếu
thốn gắn liền với nhà ở phi chính thức, hay nói cách khác dƣờng nhƣ có một mối liên hệ
chặt chẽ giữa ba yếu tố nghèo, nhập cƣ và phi chính thức. Nhận biết điều này sẽ giúp
chúng ta tạo dựng quan điểm và thái độ phù hợp để giải quyết vấn đề nhà ở phi chính thức.
Hình 3.1. Tỉ lệ các hộ gia đình chất lượng sống thấp tại TPHCM phân theo quận
(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: FSP project 2007, trích trong Gurby, Le Thi Huong, Nguyen Thi Thieng, 2009.
Hình 3.2. Tỷ lệ người nhập cư vào TPHCM từ các tỉnh thành khác theo quận/huyện
(ngoại trừ huyện Củ Chi và Cần Giờ)

Nguồn: MPEU project 2007, trích trong Gubry và đồng tác giả, 2010.

3.1.2.

Thị trường nhà ở giá rẻ chính thức tại thành phố Hồ Chí Minh – Nguồn
cung hạn chế so với nhu cầu

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4..22.Tai lieu. Luan 66.55.77.99. van. Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an.Tai lieu. Luan van. Luan an. Do an

24

Cầu nhà ở
Cầu nhà ở có thể đƣợc ƣớc tính thơng qua số liệu Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng
cục Thống kê (TCTK) thực hiện mƣời năm một lần. Lƣợng nhà ở tăng lên trong vòng
mƣời năm (1999 – 2009) tại TPHCM từ xấp xỉ 1,0 triệu lên 1,8 triệu (TCTK, 1999 và
2009) tƣơng đƣơng một mức tăng trƣởng nhà ở bình quân là 6,05%. Giả định mức tăng
trƣởng trong giai đoạn này (1999 – 2009) là đều và cũng không đổi vào năm 2010 và 2011,
ta có thể tạm tính nhu cầu nhà ở qua các năm nhƣ trong Bảng 3.1. Theo đó, tổng cầu nhà ở

cho giai đoạn 2005 – 2011 vào khoảng 683 ngàn căn mới.
Bảng 3.1. Lượng nhà và lượng cầu nhà tăng mới tại TPHCM qua các năm
Đơn vị tính: nghìn căn

Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên số liệu TCTK (1999, 2009).

Số liệu thống kê cũng phản ánh chất lƣợng căn hộ, hơn 81% trong số những hộ gia đình có
nhà đang sống trong những căn nhà bán kiên cố (là những căn nhà có thể chỉ xây dựng
bằng ghép gỡ , khung gỡ, mái ngói, mái tôn),13 thiếu kiên cố hoặc đơn sơ (TCTK, 2009).
Cung nhà ở
Số liệu CBRE cho thấy từ năm 2004 đến năm 2008, mức cung mới căn hộ chung cƣ tuy có
xu hƣớng tăng đều hàng năm nhƣng không vƣợt quá 10.000 căn hộ mỗi năm (CBRE Việt
Nam, 2011). Chỉ từ năm 2009, lƣợng cung mới căn hộ chung cƣ mới bắt đầu gia tăng
ngoạn mục, năm sau tăng gấp đôi năm trƣớc và dự báo xấp xỉ 40.000 căn hộ vào năm
2011. Từ số liệu này, ta có thể ƣớc tính lƣợng cung căn hộ chính thức của TPHCM vào
khoảng trên 108 ngàn căn hộ mới trong giai đoạn 2005 – 2011.

13

Theo định nghĩa của Cục Thống kê TPHCM, nhà bán kiên cố là “loại nhà đƣơ ̣c xây dƣ̣ng bằ ng các vâ ̣t liê ̣u có chấ t
lƣơ ̣ng bình thƣờng nhƣ nhà tƣờng xây hay ghép gỗ , khung gỡ , mái ngói, mái tơn hoặc xây dựng bằng các vật liệu tƣơng
đƣơng (không kể có hay không có khu phu ̣ gắ n liề n với nhà ơ)̉ để dùng riêng cho gia đình”.

Lê Nguyệt Trân |

@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn

123doc

Luận văn thạc sĩ phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức , luận văn thạc sĩ

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về