Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


LÝ NGUYỆT TRÂN

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI
PHI CHÍNH THỨC
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG
MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU
Th.S JAY ROSENGARD

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


1

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn
đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Nội dung
bài viết không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ
Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Lê Nguyệt Trân

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 06 năm 2011

Lê Nguyệt Trân |


2

LỜI CẢM TẠ
Chủ đề nghiên cứu trong bài viết này bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp và quan tâm
của tác giả tuy vậy đã đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng và động lực từ tầm nhìn và
những nỗ lực không ngừng nhằm cung cấp nhà ở giá rẻ cho số đông ngƣời dân tại
Bình Dƣơng của Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển Công nghiệp Becamex IDC
(Becamex).
Tôi rất quý trọng cơ hội cùng làm việc với Becamex trong dự án nhà ở giá rẻ tại đây.
Đặc biệt cảm kích ông Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng tại Becamex) vì những
chia sẻ, trao đổi và thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà ở và đô thị cũng
nhƣ về mối quan tâm bền bỉ đối với lĩnh vực nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Công
việc quy hoạch và thiết kế của ông Hải và đội ngũ của mình cùng nhóm kỹ sƣ đã giúp
tôi rất nhiều trong việc xây dựng mô hình tài chính trong bài viết này.
Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard và Thạc sỹ
Huỳnh Thế Du đã giúp tôi hoàn thành luận văn. Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành
đến thầy Du đã dành nhiều thời gian và công sức hƣớng dẫn, trao đổi cũng nhƣ đƣa ra
nhiều ý kiến nhận xét và gợi ý học thuật trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện
bài viết.
Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã trang bị cho tôi kiến thức nền tảng để
nhìn nhận các vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc hơn. Chƣơng trình học bổng của
trƣờng đã tạo cho tôi cơ hội tìm hiểu về những vấn đề liên quan đến cộng đồng và xã
hội nói chung bên cạnh cuộc sống riêng với các mục tiêu cá nhân của mình. Điều này
thực sự có ý nghĩa với tôi.

Cuối cùng nhƣng không kém phần quan trọng là lời cảm ơn chân thành đến các đồng
nghiệp tại Công ty Cổ phần M&C cũng nhƣ bạn đồng môn tại Chƣơng trình đã giúp
sức trong quá trình tìm kiếm thông tin và đƣa ra những tƣ vấn, hỗ trợ và góp ý thiết
thực.

Lê Nguyệt Trân |


3

NỘI DUNG TÓM LƯỢC
Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là Thành phố hoặc
TPHCM) là nơi chứng kiến những thành tựu kinh tế và xã hội nổi bật nhất tại Việt Nam.
Cùng với quá trình phát triển kinh tế đó, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và rộng khắp. Dự
báo về một siêu đô thị trong tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn
cảnh đô thị rộng lớn đi cùng những thách thức nan giải về nhà ở trong mối liên hệ với sự
phát triển không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và các vấn đề về xã hội. Hiện tƣợng phân cực và
phân hóa về cả không gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cƣ đang định hình ngày càng rõ
rệt. Mặt khác, nhà ở cũng đƣợc các nhà kinh tế học tin rằng tạo ra ngoại tác tích cực cho xã
hội, điều này tạo nên một cơ sở mạnh mẽ khác biện luận cho sự can thiệp của nhà nƣớc
vào thị trƣờng nhà ở.
Trên thực tế, Thành phố đã và đang phải đối mặt với các thách thức vừa nêu. Chúng đã và
đang xảy ra nhƣ là nguyên nhân và hệ lụy của vấn đề nhà ở không phù hợp khả năng. Thị
trƣờng nhà chính thức tại TPHCM không cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời
dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc
phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích công cộng cơ bản, ảnh hƣởng
đến chất lƣợng sống cá nhân và làm trầm trọng thêm các vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị
và môi trƣơng) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng.
Chính sách nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào
một số đối tƣợng) do vậy chƣa giải quyết vấn đề về nhà ở một cách toàn diện và rốt ráo.

Ngƣời nghèo không đủ khả năng chi trả cho nhà ở với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn
giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà ở của bản thân song có thể gây ra những hệ lụy cho
cộng đồng. Có thể nói, chính sách chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một mắt xích quan
trọng của quá trình phân cực và phân hóa không gian và xã hội cũng nhƣ những vấn đề về
môi trƣờng và phát triển đô thị nói chung. Đây cũng là nội dung nghiên cứu chính của luận
văn. Đặt mục tiêu nhà ở cho mọi ngƣời để không đẩy một số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa
chọn bất đắc dĩ với nhà phi chính thức, bài viết sẽ xem xét vai trò của thị trƣờng và nhà
nƣớc trong khả năng cung cấp nhà ở chính thức với mức giá phù hợp khả năng số đông.
Thông qua việc phát triển và cung cấp chính thức, nhà ở sẽ phần nào cải thiện đƣợc chất
lƣợng (ít nhất là đƣợc đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng cơ bản và thiết yếu) và do vậy

Lê Nguyệt Trân |


4

sẽ làm giảm khả năng (và nguy cơ) hình thành các khu vực sống dƣới chuẩn. Một số các
kiến nghị nhƣ là giải pháp tăng cung chính thức (bên cạnh những chính sách hiện có) và
giảm cung phi chính thức sẽ đƣợc thảo luận cụ thể.
Các phát hiện
Phát hiện 1. Thị trƣờng nhà ở giá rẻ thiếu vắng nguồn cung chính thức và bị chiếm lĩnh
bởi khu vực phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế. Các nhà cung cấp
chính thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu của đại đa số ngƣời dân về cả số lƣợng lẫn giá cả
buộc những ngƣời này vào tình thế chỉ có thể lựa chọn nhà ở phi chính thức.
Phát hiện 2. Yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực không chính thức có lợi thế hơn
so với khu vực chính thức là giá đất cũng nhƣ tránh hoặc trốn một số khoản chi phí liên
quan.
Phát hiện 3. Thị trƣờng chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300
triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào.
Các khuyến nghị chính sách

Nhận thấy sự thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ chính thức là nguyên nhân chính yếu và cần
đƣợc ƣu tiên giải quyết trong bối cảnh và điều kiện hiện tại của thành phố Hồ Chí Minh,
bài viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà ở để không chỉ tìm kiếm câu trả lời cho bài
toán “nhà ở cho mọi ngƣời” mà còn đồng thời giải quyết các vấn đề về đô thị và xã hội.
Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi chính thức trở thành một giải pháp song hành cần
thiết khác.
Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố có thể can thiệp. Trên thực tế các chính sách nhà ở
hiện tại đã và đang can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi của nhà ở nhƣ hỗ trợ đất, tín
dụng, thuế, v.v. (tuy về kết quả thực thi cho đến nay vẫn chƣa khả quan). Các kiến nghị đề
xuất sẽ không bàn luận lại các vấn đề này mà sẽ thảo luận thêm một số yếu tố cốt lõi khác
có thể giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng hiện vẫn chƣa đƣợc quan tâm đúng mức, bao gồm
hai yếu tố diện tích nhà ở tối thiểu và vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí.
Với mục tiêu giảm cung phi chính thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét
một cách thấu đáo với các chính sách hợp lý, kịp thời và có tính khả thi. Bên cạnh đó chiến
lƣợc tiếp cận nhà ở (nên chọn giữa chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) trong sự

Lê Nguyệt Trân |


5

liên nối với các vấn đề nhà phi chính thức và sự hình thành mới các khu ổ chuột cùng các
hệ lụy của nó cũng cần đƣợc phân tích và giải quyết một cách thấu đáo.

Lê Nguyệt Trân |


6

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................................1
LỜI CẢM TẠ ................................................................................................................................2
NỘI DUNG TÓM LƢỢC ..............................................................................................................3
MỤC LỤC .....................................................................................................................................6
DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................7
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC ...............................................................8
CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU...........................................................................................................9
1.1.

Đặt vấn đề ........................................................................................................................ 10

1.2.

Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu ....................................................................................... 12

1.3.

Bố cục luận văn ................................................................................................................ 12

CHƢƠNG 2 KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở ........... 14
2.1.

Khung phân tích ............................................................................................................... 15

2.2.

Các tiếp cận của chính sách nhà ở ..................................................................................... 17

CHƢƠNG 3 THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI
CHÍNH THỨC ............................................................................................................................ 21

3.1.

Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................... 22

3.2.

Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức ....................................................................... 27

3.30
0
0

0
0
0
0
0
0
0

triệu VND
triệu VND
triệu VND

3.268,1
649,2
6.315,2

1.579
379

6.315

1.689
270
0

0
0
0

0
0
0

triệu VND

452.641

259.499

193.142

0

0

triệu VND
triệu VND

129.157

323.484

0,0

1.578,8

HUY ĐỘNG VỐN

Năm

1

2

3

51.900
207.599

77.257
115.885

0
0

0
0
207.599
0
0

0
0
207.599
207.599

1
207.599
115.885
34.254

0
357.738
115.885

2
357.738
0
0
59.027
178.869
237.896
178.869
-237.896

3
178.869
0
0
29.513
178.869

208.383
0
-208.383

0

1

2

3

0

210.774

391.437

0

triệu VND

0

191.613

355.852

0

KHẤU TRỪ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO VÀ
ĐẦU RA
Chi phí tính hoàn thuế GTGT đầu vào

triệu VND

151.043

193.142

59.027

29.513

Giá trị hoàn thuế GTGT đầu vào
Giá trị thuế GTGT đầu ra phải trả
Khấu trừ thuế GTGT đầu vào và đầu ra

triệu VND
triệu VND
triệu VND

15.104
0
15.104

19.314
19.161
153

5.903
35.585
-29.683

2.951
0
2.951

0

1

2

3

0
259.499
-259.499
0
-259.499

4.215
193.142
-5.745
0
-5.745

7.829
0

348.023
59.027
288.996

0
0
0
29.513
-29.513

Vốn chủ sở hữu
Nợ vay
LỊCH NỢ VAY
Dƣ nợ đầu kỳ
Giải ngân nợ
Lãi nhập gốc trong thời gian xây dựng
Trả lãi
Trả nợ gốc
Trả lãi và nợ gốc
Dƣ nợ cuối kỳ
Ngân lƣu nợ

Năm

88.540
357.738

Tổng chi phí đầu tƣ, kể cả chi phí lãi vay trong thời gian XD,
danh nghĩa

486.895

DOANH THU, giá danh nghĩa
Phƣơng án bán thanh toán một lần cho doanh
nghiệp
Doanh thu bán căn hộ (gồm thuế GTGT), danh
nghĩa
Doanh thu bán căn hộ (không gồm thuế GTGT),
danh nghĩa

602.211

CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG BÁN HÀNG, danh
nghĩa
Chi phí bán hàng
Chi phí đầu tƣ
Lợi nhuận trƣớc lãi vay và thuế
- Lãi vay
Lợi nhuận trƣớc thuế

Lê Nguyệt Trân |

triệu VND

Năm

602.211

43.273
-11.474

Năm

triệu VND
triệu VND
triệu VND
triệu VND
triệu VND

12.044

0

28,5%
71,5%


78

Lợi nhuận chịu thuế
- Thuế thu nhập doanh nghiệp
NGÂN LƢU, danh nghĩa
Ngân lƣu vào
Doanh thu bán căn hộ (không gồm thuế GTGT)
Khấu trừ VAT đầu vào và đầu ra
Ngân lƣu ra
Chi phí đầu tƣ (bao gồm chi phí đất, xây dựng,
hạ tầng & chi phí mềm)
Chi phí bán hàng
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Ngân lƣu tự do của dự án

Ngân lƣu tự do của chủ đầu tƣ

triệu VND
triệu VND

0
0

0
0

23.753
5.938

0

1

2

3

triệu VND
triệu VND

0
15.104

191.613
153

355.852
-29.683

0
2.951

triệu VND

259.499

193.142

0

0

triệu VND
triệu VND
IRR

0
0

4.215
0

7.829
0

0
5.938

-244.395

-5.745

348.023

-5.938

-36.795

110.140

110.127

-214.321

1,18

0,05

1,46

-0,03

5.938
Năm

17,29%
IRR
14,07%

MIRR
16,93%
MIRR
16,47%

Tỷ lệ an toàn trả nợ, DSCR
Chi phí vốn
Nợ vay
Chủ đầu tƣ
Dự án (sử dụng tỷ lệ D/E ban đầu)

16,50%
15,00%
16,07%

NPV
Nợ vay
Chủ đầu tƣ
Dự án

0,0
1.331,5
5.175,9

IRR
Nợ vay

Chủ đầu tƣ
Dự án

16,50%
14,07%
17,29%

MIRR
Dự án
Chủ đầu tƣ

16,93%
16,47%

Lê Nguyệt Trân |

NPV
5.175,9
NPV
1.331,5


79

Phụ lục 6. Phân tích các Yếu tố Đầu vào
Phụ lục này trình bày về việc tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào hƣớng đến mục tiêu đáp
ứng nhu cầu nhà ở cho số đông ngƣời dân thu nhập trung bình đến thấp. Cụ thể là, xác định
những khoảng mức chi phí, hoặc các lựa chọn tốt nhất của từng yếu tố đầu vào để có thể
cung cấp căn hộ với mức giá bằng với thị trƣờng phi chính thức hiện nay, trong khoảng
200 – 300 triệu. Đồng thời xác định mức giá thấp nhất mà thị trƣờng có thể cung cấp với

những trợ cấp nhất định (chủ yếu là chi phí đất) từ phía nhà nƣớc. Đây chính là ngƣỡng giá
mà ngƣời dân còn có thể sở hữu nhà (với một mức độ trợ cấp nhất định). Dƣới mức này,
giải pháp về nhà ở sẽ phải hƣớng đến hình thức khác nhƣ thuê mƣớn, hoặc nhà ở công
cộng (thuộc sở hữu nhà nƣớc).
Đất
Bảng 3. Ảnh hưởng của chi phí sử dụng đất đến giá nhà và khả năng thanh toán của người mua

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Số liệu phân tích cho thấy giá đất tác động đáng kể lên giá thành căn hộ. Nếu các giả định
khác là không đổi (giả định quan trọng nhất là chiều cao chung cƣ), và chỉ xem xét tác
động của yếu tố giá đất ta có thể thấy muốn giá căn hộ chung cƣ ở mức dƣới 300 triệu thì
giá đất đầu vào phải thấp hơn 5 triệu/m2.
Trên thực tế giá đất thay đổi buộc nhà đầu tƣ tối ƣu hóa việc sử dụng đất nhằm giảm chi
phí. Đến lƣợt mình, tầng cao chung cƣ lại có tƣơng quan với chi phí xây dựng, công trình
càng cao tầng đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn (cột móng, hệ thống điện nƣớc, chịu gió, v.v.).
Nhƣ vậy, giá đất cao có thể sẽ không khiến giá thành tăng nhiều nhƣ trong bảng phân tích
trên, nếu ta có thể kết hợp với việc tăng hệ số sử dụng đất. Việc xem xét ảnh hƣởng của
cùng lúc nhiều yếu tố sẽ lần lƣợt đƣợc thực hiện ở những mục sau, khi đề cập đến các yếu
tố liên quan.

Lê Nguyệt Trân |


80

Thiết kế
 Diện tích Căn hộ
Bảng 4. Ảnh hưởng của diện tích căn hộ đến giá nhà và khả năng thanh toán của người mua

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Diện tích căn hộ khiến giá thành thay đổi đáng kể, tác động đến khả năng mua nhà. Muốn
giá nhà dƣới 300 triệu/căn (tƣơng đƣơng mức giá (nhà có đất) phổ biến trên thị trƣờng phi
chính thức hiện nay), căn hộ nên có diện tích dƣới 30 m2.
Sẽ có không ít băn khoăn liệu diện tích nhƣ vậy có quá nhỏ. Trên thực tế, có thể nói thị
trƣờng đã bắt đầu có tín hiệu về nhu cầu này (đề xuất của Công ty Địa ốc Đất Lành)71 lý do
đơn giản vì nó phù hợp khả năng tài chính của ngƣời mua. Hơn nữa, cũng chƣa có nghiên
cứu cụ thể (trong nỗ lực tìm kiếm tài liệu của tác giả) cho rằng diện tích bao nhiêu là hợp
lý. Tại một số quốc gia phát triển (Anh, Mỹ), cách tính toán dựa vào số phòng ngủ tƣơng
ứng với số ngƣời ở trong căn hộ chiếm ƣu thế hơn so với dựa vào diện tích tối thiểu (hoặc
tối đa). Mặt khác, các cách tiếp cận mang tính vị nhân sinh để giải quyết những vấn đề của
ngƣời nghèo đều có khuynh hƣớng cho rằng chất lƣợng sống phụ thuộc rất nhiều vào môi
trƣờng xung quanh, cộng đồng, văn hóa – các yếu tố liên quan đến con ngƣời và sự tham
gia của cộng đồng, mà các thiết kế chính bản thân nó chỉ là mới tạo ra một không gian vật
lý. Hơn nữa, vấn đề về không gian sống vật lý còn phụ thuộc vào cách thiết kế và bố trí
(vật lý) trong nội bộ căn hộ, chứ không chỉ là diện tích sàn. Sống trong căn hộ 20 m2,
không nhất thiết hộ gia đình chỉ có thể sử dụng chừng ấy diện tích. Với chiều cao tiêu
chuẩn 4 m, căn hộ có thể đƣợc thiết kế bao gồm một căn gác nhỏ 10 – 15 m2 giúp cải thiện
đáng kể diện tích căn hộ (xem thiết kế minh họa tại Hình 4.2.). Tuy vậy suy cho cùng, một

71

Bảo Anh (2011).

Lê Nguyệt Trân |


81

không gian sống rộng rãi vẫn là một mục tiêu tích cực và chính đáng. Và trong khi giải
quyết các vấn đề thực tế về khan hiếm nguồn lực, việc quy hoạch và thiết kế không gian
sống cho cộng đồng lấy đối tƣợng phục vụ làm mục tiêu thiết kế sẽ giúp giải quyết nhiều
vấn đề về mặt chất lƣợng cuộc sống.
Chi phí đất có thể ảnh hƣởng đến diện tích căn hộ mà ngƣời mua có thể mua. Bảng sau cho
thấy diện tích tối đa của căn hộ dƣới 300 triệu phụ thuộc ra sao vào chi phí sử dụng đất
(diện tích căn hộ bị hi sinh để bù đắp chi phí đất). Với giá đất trên 3 – 4 triệu, diện tích tối
đa cho căn hộ là 20 m2. Từ 5 đến 8 triệu là 15 m2 , và trên 8 triệu giá nhà trở nên quá cao.
Nhƣ vậy, để nhà ở vừa phù hợp khả năng tài chính (khoảng 200-300 triệu) vừa đảm bảo
một diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 25 m2), giá đất nên dƣới 2,5 triệu/m2.
Bảng 5. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Số liệu cũng cho thấy mức giá thấp nhất có thể đạt đƣợc là 122 triệu/căn hộ 15 m2, đạt
đƣợc trong trƣờng hợp nhà nƣớc trợ cấp đất và giảm thiểu diện tích căn hộ (15m2).
 Chiều cao Công trình

Lê Nguyệt Trân |


82

Bảng 6. Ảnh hưởng của chiều cao công trình chung cư đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Với giá đất không đổi, chiều cao 5 tầng trở thành phƣơng án tối ƣu nhất. Tuy nhiên, giá đất
tại TPHCM dao động với biên độ rất lớn và khá đắt đỏ nên dự án chung cƣ thƣờng phải
xem xét đến khả năng xây cao tầng để giảm thiểu chi phí đất. Kết quả cho thấy nếu giá đất

dƣới 3 triệu/m2 chiều cao chung cƣ tối ƣu là 5 tầng. Nếu giá đất từ 3 đến 9 triệu chung cƣ
nên xây 10 tầng, và đất trên 9 triệu xây 15 tầng.
Bảng 7. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao công trình chung cư đến giá
nhà

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Việc tăng hệ số sử dụng đất thông qua tăng chiều cao công trình có tác động nhiều đối với
khả năng tăng nguồn cung hơn là tác động lên tính phù hợp khả năng tài chính của ngƣời
mua. Chi phí xây dựng đắt hơn cùng với giá đất thƣờng cao hơn (khi phải xây dựng cao
tầng) làm tăng giá thành căn hộ đáng kể. Tuy vậy, tăng chiều cao công trình sẽ trở thành
giải pháp bắt buộc nếu nguồn tài nguyên đất trở nên khan hiếm.
Lê Nguyệt Trân |


83

Đơn giá Xây dựng
Đơn giá xây dựng có ảnh hƣởng quan trọng đến giá nhà. Quy trình chạy độ nhạy cho biến
đơn giá xây dựng cơ bản dao động trong khoảng từ 1,50 triệu (tƣơng đƣơng 75 USD) đến
5,10 triệu (255 USD) mỗi mét vuông xây dựng. Mức thấp nhất đƣợc lấy từ nghiên cứu tình
huống nhà ở tại Vinh (77 USD/m2 sàn xây dựng, và 140 USD/m2 giá xây dựng thông
thƣờng – ghi nhận trong cùng tình huống).72 Mức cao nhất đƣợc lấy từ khái toán của một
dự án nhà ở thu nhập thấp tại TPHCM năm 2009. Nghiên cứu tình huống tại Ahmedabad,
Ấn Độ cho thấy đơn giá xây dựng (dƣới 5 tầng) trong khoảng từ 1,50 đến 1,90 triệu/m2.73
Một tài liệu phân tích “Tiếp cận theo cơ chế thị trƣờng cho nhà ở thu nhập thấp đô thị tại
Ấn Độ” của Monitor Group đƣa ra mức giá xây dựng khác, 4 triệu/m2 sàn xây dựng. 74 Tuy
vậy mức giá này theo mô tả dự án có lẽ đã bao gồm chi phí hạ tầng (nội bộ) và trong phân
tích không thấy đề cập đến lãi vay cũng nhƣ ƣớc lƣợng 100% diện tích sàn xây dựng là
kinh doanh đƣợc. Nghĩa là, chi phí xây dựng thực chất phải thấp hơn 4 triệu, ƣớc tính vào

khoảng 3 triệu/m2 sàn.
Bảng 8. Ảnh hưởng của đơn giá xây dựng đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Hơn thế nữa, chi phí xây dựng có thể đƣợc giảm thông qua kỹ thuật và công nghệ xây
dựng. Thực hành quốc tế cho thấy khả năng giảm 25% chi phí xây dựng là có thể thực hiện
đƣợc thông qua một danh mục các phƣơng cách đa dạng nhằm làm giảm chi phí vật liệu
xây dựng và nhân công, bên cạnh yếu tố trọng yếu khác là quy hoạch và thiết kế tốt.75 Tuy
72

77USD/m2 là đơn giá sàn xây dựng cho nhà ở xây trong khuôn khổ chƣơng trình Phát triển Đô thị dựa vào Cộng đồng
của Trung tâm Hỗ trợ và Phát triển Tài nguyên Cộng đồng (SDCR), và đạt thấp nhƣ vậy là do “tái sử dụng nguyên vật
liệu có sẵn, công lao động từ cộng đồng (không tốn lƣơng lao động), và thời gian ngắn”, theo Lê Diệu Ánh (2011).
73
Nohn (2008).
74
Monitor Group (2011). Phân tích này “dựa trên các dự án cho Ngân hàng Nhà ở Quốc gia, với sự hỗ trợ từ Ngân hàng
Thế giới và đƣợc tài trợ bởi FIRST Initiative”.
75
Theo Civil Engineering Portal, truy cập ngày 24/04/2011 tại địa chỉ />
Lê Nguyệt Trân |


84

vậy, vấn đề này còn cần phải đƣợc nghiên cứu kỹ trong điều kiện Việt Nam, cụ thể là
TPHCM.
Các dự án do Vinaconex thực hiện, với giá thành vào khoảng 4 triệu/m2 căn hộ cũng cho
thấy chi phí xây dựng tại Việt Nam trên thực tế thậm chí còn có thể thấp hơn mức khái

toán 3,5 triệu đồng nhƣ mô hình (bên cạnh những cách thức giảm giá thành khác thông qua
tăng sử dụng đất, giảm các khoản mục chi phí khác).
Tài chính Dự án – Lãi suất vay đầu tư phát triển
Lãi vay đầu tƣ phát triển có ảnh hƣởng đến giá nhà (chiếm một tỉ lệ đáng kể trong giá
thành, 13%) tuy vậy không tạo ra ảnh hƣởng đáng kể đến tính phù hợp khả năng đối với
ngƣời mua (chênh lệch giá nhà chỉ ở mức 24 triệu/căn hộ khi lãi vay đầu tƣ là 9,5% và
19,5%/năm), đặc biệt khi tính đến khả năng giảm lãi suất cho vay đầu tƣ xây dựng trong
bối cảnh kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện tại.
Bảng 9. Ảnh hưởng của lãi suất vay đầu tư đến giá căn hộ

Nguồn: tính toán của tác giả, dựa trên mô hình tài chính.

Tuy vậy, lãi suất là yếu tố sống còn của nhà đầu tƣ khi quyết định đầu tƣ và trong quá trình
thực hiện dự án, bởi nó có quan hệ mật thiết với hầu hết các yếu tố chi phí khác – tạo ảnh
hƣởng chung đến các chỉ số hiệu quả tài chính (NPV, IRR) và năng lực trả nợ ngắn hạn
của doanh nghiệp, đặc biệt khi xem xét trong mối quan hệ với rủi ro (nhƣ rủi ro thị trƣờng,
kinh doanh). Vấn đề không đơn giản là lãi suất ƣu đãi mà yếu tố tiên quyết hơn chính là
việc đảm bảo nguồn tín dụng thƣờng xuyên với lãi suất ổn định.

Lê Nguyệt Trân |