Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố hồ chí minh

BỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO
TRƯỜNGĐẠIHỌCLẠCHỒNG
******

TRẦNNGỌCLÂM

MỐI QUANHỆ GIỮA TÀIC H Í N H H À N H V I
V À HIỆUQ U Ả ĐẦUTƯT R Ê N THỊT R Ư Ờ N G B Ấ T ĐỘNG
SẢN
THÀNHP H Ố HỒCHÍMINH

LUẬNÁNTIẾNS Ĩ QUẢNTRỊKINHD O A N H

ĐồngNai, năm2020


******

TRẦNNGỌCLÂM

MỐI QUANHỆ GIỮA TÀIC H Í N H H À N H V I
V À HIỆUQ U Ả ĐẦUTƯT R Ê N THỊT R Ư Ờ N G B Ấ T ĐỘNG
SẢN
THÀNHP H Ố HỒCHÍMINH
LUẬNÁN TIẾNSĨQUẢNTRỊKINHDOANH

Chunngành:QuảntrịkinhdoanhMãngà
nh:9340101

NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC
1. TS.NgơQuangHn

2. TS.MaiThanhLoan

ĐồngNai, năm2020


LỜICẢMƠN
Đểhoànthànhđ ề t à i n g h i ê n
nỗlựccủa

bản

cứu

mộtcách

t h â n là sựgiảng dạy,sựh ư ớ n g

thuận
dẫn,và

lợi,

ngồisự

sựgiúp

đỡtận

t ì n h c ủ a q u ý T h ầ y , C ô t r o n g s u ố t t h ờ i gian tácgiả theohọcchương
trình

tiến

sĩc h u y ê n

ngành

Quản

trịKinh

doanh

của

T r ư ờ n g ĐạihọcLạcHồng.
Dođ ó , đ ầ u t i ê n , t á c g i ả x i n b à y t ỏ l ò n g b i ế t ơ n s â u s ắ c
đ ế n T h ầ y T S . N g ô Q u a n g Huân và Cô TS. Mai Thanh Loan, những người
Thầy

đã

hướng

dẫn,

gợi

ý,

và

cho

tác

giảnhữngl ờ i khunh ế t sứcbổíchtrongsuốtqtrìnhthựchiệnđềtài.
Tác giả cũng xin tri ân sâu sắc đến Khoa Sau Đại học Trường Đại học Lạc Hồng
vànhững

ngườib ạ n , n g ư ờ i t h â n

trong

gia

đình

đã

lnủng

h ộ t á c g i ả t r o n g q u á t r ì n h h ọ c tập.
Cuối cùng, tác giả xin cảm ơn sự động viên, chia sẻ của các Anh, Chị học viên
lớpnghiên cứu sinh ngành Quản trị Kinh doanh khóa 02 trong suốt thời gian cùng học tập
vànghiênc ứ u tại TrườngĐ ạ i họcLạcHồng.
Trânt r ọ n g cảmơn!
TácgiảLuậnán

LỜICAMĐOAN
Tôix i n c a m đ o a n t ấ t c ả nộid u n g củaLuậnán“Mốiq u a n hệg i ữ a t à i c h í n h hàn
hvi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”

hồn

tồnđượchìnhthành,nghiêncứuvàpháttriểnt ừ n h ữ n g q u a n đ i ể m c ủ a c h í n h c á
n h â n t ô i dướisựhướngdẫnkhoahọccủaTS.NgôQuangHuânvàTS.MaiThanhLoan.Sốliệuthống kêlà trung thựcvà
nộid u n g ,

kếtquả

nghiên

cứu

của

luận

án

này

đ ư ợ c cơngbốtrongbấtcứcơngtrìnhnàochotớithờiđiểmhiệnnay.
TácgiảLuậná n

chưa

từng

MỤCLỤCLỜI
CẢMO N
LỜIC MĐO
NMỤCLỤC
DNHMỤCCCẢNG
DNHMỤCCCH Ì N H , S O Đ DN
HMỤCVIETTAT
TĨMTATL U Ậ N ÁN
CHƯONG1:TỔNGQUANNGHIÊNCỨU............................................................................1
1.1 Lýdochọnđềtài................................................................................................................1
1.2 Tổngquancácnghiêncứucóliênquan..............................................................................6
1.2.1 Cácnghiêncứungồinước........................................................................................6
1.2.2 Cácnghiêncứutrongnước.......................................................................................12
1.3 Khoảngtrốngnghiêncứu.................................................................................................14
1.4 Câuhỏinghiêncứuvàmụctiêu........................................................................................18
1.4.1 Câuhỏinghiêncứu...................................................................................................18
1.4.2 Mụctiêunghiêncứutổngquát...................................................................................19
1.4.3 Mụctiêunghiêncứucụthể........................................................................................19
1.5 Đốitượngvàphạmvinghiêncứu...................................................................................19
1.5.1 Đốitượngnghiêncứu...............................................................................................19
1.5.2 Đốitượngkhảosát....................................................................................................20
1.5.3 Phạmvinghiêncứu.................................................................................................21
1.6 Phươngphápnghiêncứu.................................................................................................21
1.6.1 Nghiêncứuđịnhtính.................................................................................................21
1.6.2 Nghiêncứuđịnhlượng.............................................................................................21
1.7 Điểmmớivàđónggópcủanghiêncứu..............................................................................22
1.7.1 Vềlýthuyết...............................................................................................................22
1.7.2 Vềthựctiễn..............................................................................................................23

TómtắtChương1.......................................................................................................................26
CHƯONG2:COSỞLÝTHUYETVÀMƠHÌNHNGHIÊNCỨU........................................27
2.1 Tàichínhhànhvicủanhàđầutưtrênthịtrườngbấtđộngsản...............................................27


2.1.1 Kháin i ệ m tàic h í n h hànhviv à tàic h í n h hànhvic ủ a nhàđầutưtrênthịtrườngbất
đ ộn g sản..........................................................................................................................27
2.1.1.1 Kháiniệmvềt ài chínhhànhvi........................................................................27
2.1.1.2 TàichínhhànhvicủanhàđầutưtrênTTBĐS................................................31
2.1.2 Cácthànhphầntàichínhhànhv i c ủ a nhà đầutưt r ê n TTBĐS..........................40
2.1.2.1 Tâmlýbầyđàn.................................................................................................40
2.1.2.2 Tâmlýsợthualỗ...............................................................................................41
2.1.2.3 Tâmlýtựtintháiq u á ........................................................................................42
2.1.3 Cácy ế u tốm ô i t r ư ờ n g bênngoàiả n h hưởngđếntàic h í n h hànhvicủanhàđầut
ưtrênthịtrườngb ất độngsản.........................................................................................43
2.1.3.1 Ảnhhưởngthơngtinbấtđộngsảnlêntàichínhhànhv i ..................................43
2.1.3.2 Ảnhhưởngvịtríbấtđộngsảnl ê n tâmlýtựtintháiq u á .....................................47
2.1.3.3 Ảnhhưởngkinhtếv ĩ mơl ê n tâmlýtựtintháiq.............................................48
2.1.3.4 Ảnhhưởngcầubấtđộngsảnlên tâmlýtựtintháiq.......................................54
2.1.3.5 Ảnhhưởnggiácảbấtđộngsảnlêntâmlýtàichínhhànhv i .............................54
2.1.3.6 Ảnhhưởngcungbấtđộngsảnlêntâmlýtựtintháiq u á ...................................55
2.2 Hiệuquảcủan h à đầutưcánhântrênthịtrườngbấtđộngsản............................................55
2.2.1 Kháin i ệ m , đc điểmcủanhàđầutưcánhân...........................................................55
2.2.1.1 Kháin i ệ m đầutưcánhân................................................................................55
2.2.1.2 Đc điểmnhàđầu tưcánhân...........................................................................56
2.2.2 Kháin i ệ m hiệu quảđầutư.....................................................................................56
2.2.3 Chỉtiêutài chínhđolườnghiệuquảđầutư...........................................................57
2.2.4 Đolường hiệu quảđầutư.......................................................................................58
2.2.5 Ảnhhưởngđ c tínhnhàđầutưcánhânđếnhiệuquảđầutư.....................................61
2.3 Ảnhhưởngcủatàichínhh à n h v i l ê n h i ệ u q u ả đ ầ u t ư c ủ a n h à đ ầ u t ư

t r ê n t h ị t r ư ờ n g bấtđộ ng sản.......................................................................................63
2.3.1 Ảnhhưởngtâmlýbầyđànlênhiệuquảđầutư.......................................................63
2.3.2 Ảnhhưởngtâmlýsợthualỗlênhiệuquảđầutư.....................................................64
2.3.3 Ảnhhưởngtâmlýtựtintháiq u á lênhiệuquảđầutư...............................................65
2.4 Mơhìnhnghiêncứuđềx u ấ t .............................................................................................67
TómtắtChương 2...................................................................................................................69
CHƯONG3:T H I E T KEN G H I Ê N C Ứ U ...........................................................................70


3.1 Quytrìnhnghiêncứu........................................................................................................70
3.1.1 Nghiêncứusơbộ......................................................................................................71
3.1.1.1 Nghiêncứuđịnhtính.........................................................................................71
3.1.1.2 Nghiêncứuđịnhlượngsơbộ..............................................................................72
3.1.2 Nghiêncứuchínhthức...............................................................................................74
3.2 Xâydựngthangđo................................................................................................................76
3.2.1 Thangđohiệuquảđầutư................................................................................................77
3.2.2 Thangđotâmlýbầyđàn................................................................................................78
3.2.3 Thangđotâmlýsợthualỗ..............................................................................................79
3.2.4 Thangđotâmlýtựtintháiq.......................................................................................81
3.2.5 Thangđothơngtinbấtđộngsản.....................................................................................82
3.2.6 Thangđovịtríbấtđộngsản...........................................................................................83
3.2.7 Thangđókinhtếvĩmơ.................................................................................................85
3.2.8 ThangđocầuBĐS........................................................................................................86
3.3 Kếtquảnghiêncứuđịnhtínhvàđịnhlượngsơbộ...................................................................87
3.3.1 Kếtquảnghiêncứuđịnhtính..........................................................................................87
3.3.2 Kếtquảnghiêncứuđịnhlượngsơbộ..............................................................................92
3.3.2.1 KếtquảkiểmđịnhđộtincậyCronbach’sAlph a cácthangđo..............................92
3.3.2.2 KếtquảphântíchnhântốkhámpháEFA...............................................................92
TómtắtChương3.......................................................................................................................95
CHƯONG4:KETQUẢNGHIÊNCỨUVÀTHẢOLUẬN...................................................96

4.1 Kếtquảnghiêncứu..........................................................................................................96
4.1.1 Đc điểmmẫunghiêncứu..........................................................................................96
4.1.2 Thốngkêmơtảmẫunghiêncứu.................................................................................96
4.1.2.1 Theotỷlệsửdụngvốnvay.................................................................................96
4.1.2.2 Theoloạibấtđộngsảnđầutư..............................................................................97
4.1.2.3 Theokinhnghiệmđầutư..................................................................................97
4.1.2.4 Theomụcđíchđầutư.........................................................................................99
4.1.3 KếtquảphântíchnhântốkhẳngđịnhCFA.............................................................100
4.1.4 Kiểmđịnhgiảthuyếtbangmơhìnhtuyếntính(SEM)..............................................102
4.1.5 PhântíchBootstrap................................................................................................103
4.1.6 Phântíchđanhóm...................................................................................................104


4.1.6.1 Theotỷlệsửdụngvốnv ay ............................................................................104
4.1.6.2 Theok i n h nghiệmđầu tư...........................................................................108
4.1.6.3 Theomụcđíchđầutư....................................................................................111
4.1.7.4T ổ n g hợpkếtq u ả phântíchcácn h ó m ..........................................................114
4.1.7 Kiểmđịnhsựkh ác biệtcácb i ế n theođc tínhnhàđầutư.....................................115
4.1.7.1 Tỷlệsửdụngvốnvay.....................................................................................115
4.1.7.2 Kinhnghiệmđầutư.......................................................................................116
4.1.7.3 Mụcđíchđầutư..............................................................................................116
4.1.7.4 Tổnghợpkếtquả...........................................................................................117
4.2 Thảoluậnkếtquảnghiêncứu.....................................................................................117
4.2.1 Thảoluậnvềtâmlýbầy đàn................................................................................117
4.2.2 Thảoluậnvềtâmlýsợthualỗ................................................................................119
4.2.3 Thảoluậnvềtâmlýtựtin tháiq u á ......................................................................121
4.2.4 Thảoluậnvềh i ệ u quảđầutư................................................................................123
TómtắtChương 4.................................................................................................................124
CHƯONG5:KET LUẬNV À HÀMÝQUẢNTR±.............................................................125
5.1 Kếtluậncủanghiêncứu.............................................................................................125

5.2 Cách àm ýquảntrị.......................................................................................................128
5.2.1 Đốivối n h à đầutưcánhân....................................................................................128
5.2.1.1 Điềuchỉnhhànhvin h à đầutưcán h â n trênthịtrườngbấtđộngsản..............128
5.2.1.2 Điềuchỉnhsự l ệ c h lạc trong hànhvicủanhàđầutưcánhântrênthịtrườngbấtđ
ộ n g sản......................................................................................................................129
5.2.1.3 Điềuc h ỉ n h h à n h v i n h à đ ầ u t ư cánhânnhamnângc a o h i ệ u quảđầutưvàg
ópphầnphátt r i ể n t h ị trườngbấtđộngsảnTP.HCM...............................................131
5.2.2 Đốiv ớ i d o a n h nghiệpkinhdoanhb ất độngsản...............................................137
5.2.2.1 Giatănglợithếcạnhtranh,x ây dựngv à phátt r i ể n thươnghiệu................137
5.2.2.3 Đánhgiátìnhhìnhthuậnlợicủanềnkinhtếtrongnước..............................138
5.2.2.4 Dựbáonhucầubấtđộngsản..........................................................................139
5.2.3 Đốiv ớ i cáccơquan quản lýnhànước...............................................................141
5.2.3.1 Điềuchỉnhhànhvic h o n h à đầu tưcánhân..................................................141
5.2.3.2 Chínhsách ổnđịnhnềnkinh tếv ĩ mơ..........................................................143
5.2.3.3 Chínhsáchđấtđaiv à nhà ởđ ố i v ớ i thịtrườngbấtđộngsản........................143


5.2.3.4 Chínhsáchtiềntệđốivớithịtrườngbấtđộngsản.............................................145
5.2.3.5 Chínhsáchpháttriểnhệthốngcơ sởhạtầng.....................................................149
5.3 Hạnchếcủaluậnánvàhướngnghiêncứutiếptheo...........................................................150
TómtắtChương5.....................................................................................................................151
CƠNGTRÌNHĐ Ã CƠNGB O CỦATÁCG I Ả T
ÀIL I Ệ U T H A M K H Ả O
PHỤ LỤC1:DANHS Á C H C Á C C H U Y Ê N G I A T H Ả O L U Ậ N
PHỤLỤC2.1:DÀNB À I THẢOL U Ậ N C Á C C H U Y Ê N G I A HOÀNT H I Ệ N M Ơ H
ÌNHĐ Ề XUẤTT R O N G N G H I Ê N C Ứ U бNHT Í N H
PHỤ LỤC2.2:DÀNB À I THẢOL U Ậ N C Á C C H U Y Ê N G I A HOÀNT H I Ệ N
THANGĐ O TRONGN G H I Ê N C Ứ U бNHTÍNH
PHỤ LỤC 3: DANHSÁCHNHÀ Đ UTƯ
THAMGIAKHẢOSÁTNGHIÊNCỨUбNHL Ư N G S O BỘ

PHỤLỤC4: BẢNGC Â U H Ỏ I KHẢOS Á T S O BỘ
PHỤ
LỤC5:KETQUẢKIỂMбNHT R O N G Đ ± N H L Ư N G S O BỘPHỤLỤC6:
BẢNGC Â U H Ỏ I KHẢOS Á T C H NHT H Ứ C
PHỤ LỤC 7: DANHSÁCHNHÀ Đ UTƯ
THAMGIAKHẢOSÁTNGHIÊNCỨUCHNHT H Ứ C
PHỤLỤC8:KETQUẢNGHIÊNC Ứ U бNHLƯN G C H Í N H T H Ứ C


DANHM Ụ C CÁCB Ả N G
Bảng1.1T ổ n g quancácn g h i ê n cứucóliênquan.................................................................15
Bảng2 . 1 : C á c y ế u t ố t â m l ý v à c á c y ế u t ố l i ê n q u a n Q Đ Đ T tácđ ộ n g t r ự c t i ế p vàg
iántiếpđếnHQĐTcủaNĐT cánhân.........................................................................................68
Bảng3.1:T h a n g đođốiv ớ i h i ệ u quảđầutư............................................................................77
Bảng3.2:T h a n g đođốiv ớ i t â m lýbầyđàn.............................................................................79
Bảng 3.3:T h a n g đ o đốiv ớ i tâmlýsợthualỗ........................................................................80
Bảng3.4:T h a n g đođốiv ớ i tâmlýtựtin tháiq u á ....................................................................81
Bảng3.5:T h a n g đ o đốiv ớ i t h ô n g t i n BĐS......................................................................83
Bảng3.6:T h a n g đođốiv ớ iv ị tríB Đ S .....................................................................................84
Bảng3.7:Thangđođốivớ i kinhtếv ĩ m ơ ..................................................................................85
Bảng3.8:T h a n g đođốiv ớ i cầuBĐS......................................................................................86
Bảng3.9: K ế t q u ả các y ế u tố t á c đ ộ n g gián trực t i ế p vàgiánti ếpđ ếnhi ệu quảđầutưcá
nhântrênTTBĐST p . H C M ....................................................................................................88
Bảng3.10: K ế t q u ả xác đ ị n h tiêu ch í đ á n h giácác y ế u tố t á c đ ộ n g trự c t i ế p v àgián ti
ếpđếnhiệuquảđầutư.................................................................................................................89
Bảng3.11:KếtquảkiểmđịnhhệsốCronbach atrongnghiênđịnhlượngsơb ộ ..................92
Bảng3.12:KếtquảkiểmđịnhKMOv à Barlett.....................................................................93
Bảng3.13:KếtquảphântíchEFA..........................................................................................94
Bảng4.1:T ỷ lệsửdụngv ố n vaymuaBĐScủaNĐT...............................................................97
Bảng 4.2:C á c loạiBĐSNĐTcánhânmuatrênT T B Đ S TP.HCM........................................97

Bảng4.3:K i n h nghiệmcủaNĐTcánhântrêntrênTTBĐSTP.HCM.....................................98
Bảng4.4:K i n h nghiệmđầutưtheonhómtỷlệsửdụngvốnv a y .............................................98
Bảng4.5:MụcđíchcủaNĐTcánhântrêntrênTTBĐSTP.HCM...........................................99
Bảng4.6:Mụcđíchđầutưtheonhómtỷlệsửdụng vốnv a y ....................................................99
Bảng4.7:K ế t quảkiểmđịnhsựphùhợpmơh ì n h .................................................................101
Bảng4.8:K ế t quảkiểmđịnhthangđobướcp h â n tích CFA..............................................101
Bảng4.9:K ế t quảkiểmđịnhsựphùhợpmơh ì n h trongSEM..............................................102
Bảng4.10:Hệsốhồiq u y chuanhố,chưachuancủamơh ì n h nghiêncứu.........................103
Bảng4.11:ƯớclượngBootstrapvới mẫuN1000.............................................................103
Bảng 4.12:Bảngtínhlựa chọnmơh ì n h phântíchđanhómtheo tỷlệv ố n v a y .................107


Bảng4 . 1 3 : B ả n g s o s á n h h ệ s ố h ồ i q u y c á c m ố i q u a n h ệ t r o n g m ơ h ì n h k h ả b i ế n
phântíchđanhómtheotỉlệsửdụngvốnv a y ...........................................................................107
Bảng4.14:Bảngtínhlựachọnmơh ì n h phântíchđanhómt h e o kinh nghiệm.................110
Bảng4 . 1 5 : B ả n g s o s á n h h ệ s ố h ồ i q u y c á c m ố i q u a n h ệ t r o n g m ô h ì n h k h ả b i ế n
phântíchđanhómtheok i n h nghiệmđầu tư............................................................................111
Bảng4.16:Bảngtínhlựachọnmơh ì n h trongphântích đatheomụcđích.........................113
Bảng4 . 1 7 : B ả n g s o s á n h h ệ s ố h ồ i q u y c á c m ố i q u a n h ệ t r o n g m ơ h ì n h k h ả b i ế n
phântíchđanhómtheom ụ c đích đầutư.................................................................................114
Bảng4.18:T ổ n g hợpkếtquảhệsốhồiq u y chưachuanhóa theonhómNĐT....................115
Bảng4.19:T ổ n g hợpkết q u ả kiểm đ ị n h khácb i ệ t c ủ a các yếutốtrong mơhìnhtheođc tín
hnhàđầutưcánhân................................................................................................................117
Bảng5.1:Bảngtổnghợpđánhgiámứcđộtácđộnggiữacácyếutốtrong mơh ì n h ..............126


ANHM Ụ C CCH NH
Hình2.1:Sơđồgiá thịtrườngtheolýthuyếtthịtrườngh i ệ u quả........................................31
Hình 2.2:Sơđồgiáthịtrườngtheolýthuyếttàichínhhànhvi................................................31
Hình2.3:Đườngcầutráip h i ế u vàđườngcungquỹchov a y .................................................51

Hình2.4:M ơ hìnhnghiêncứuđềxuất.....................................................................................67
Hình3.1:Q u y trìnhnghiêncứu...............................................................................................70
Hình4.1:K ế t quảphântíchnh ân tốk h ẳ n g địnhCFAdạngchuanhóa..............................100
Hình4.2:K ế t quảSEMmơ hìnhnghiêncứudạngchuanhóa...........................................102
Hình4.3:Kếtq u ả S E M m ơ h ì n h b ấ t b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n
h ó a _ p h â n t í c h n h ó m t h e o t ỷ lệsử dụngvốnv a y caoh o c thấp.......................105
Hình 4.4:Kếtquả SEMm ô h ì n h k h ả b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a _ p h â n
t í c h n h ó m t h e o t ỷ lệsử dụngvốnv a y cao..................................................................106
Hình 4.5:Kếtquả SEMm ơ h ì n h k h ả b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a _ p h â n
t í c h n h ó m t h e o t ỷ lệsửdụngvốnv a y thấp..................................................................106
Hình4 . 6 : Kếtq u ả S E M m ơ hìnhb ấ t b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a _ p h â n t í c h n h ó m t
h e o kinhnghiệmđầutư..........................................................................................................108
Hình4 . 7 : Kết
quảS E M m ơ hìnhk h ả b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a _ phânt í c h n h ó m c ó nhiềukinhn
ghiệm....................................................................................................................................109
Hình4 . 8 : K ế t q u ả S E M m ô h ì n h k h ả b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a p h â n t í c h n h ó m c ó
ít
kinhnghiệm..........................................................................................................................110
Hình4 . 9 : Kếtq u ả S E M m ơ hìnhb ấ t b i ế n d ạ n g c h ư a c h u a n h ó a _ p h â n t í c h n h ó m t
h e o mụcđíchđầutư................................................................................................................112
Hình4 . 1 0 : K ế t q u ả S E M m ơ h ì n h k h ả b i ế n d ạ n g c h ư a chuanhóa_p h â n tíchnhómt
heo mụcđíchkinhdoanh.......................................................................................................112
Hình4 . 1 1 : K ế t q u ả S E M m ơ h ì n h k h ả b i ế n d ạ n g c h ư a chuanhóa_p h â n tíchnhómt
heo mụcđíchđểở,tích lũy......................................................................................................113


DANHMỤCCCTI Ế T TT

HI
ỆU

ABC
AEC

NỘIUNGĐẦĐ
AustrianB u s i n e s s CycleTheory- LýthuyếtA B C
ASEANEconomicCommunity -Cộng đồng kinh tếcácQuốcgia ĐôngNamÁ

AMOSS

Analysiso f MomentStructures

BĐS

Bấtđộngsản

BRE

BehaviouralR e a l Estate–Bấtđộngsảnhànhv i

CFI

ComparativeFixIndex- Chỉs ố thíchhợpsosánh.

CMIN/df

Độphùhợpcủamơhình.

CPTPP

Comprehensivea n d P r o g r e s s i v e A g r e e m e n t f o r T r a n s P a c i f i c Partnership - Hiệp định Đối tác Tồn diện và Tiến bộ xun

Thái BìnhDương

CR

CapitalR e t u r n -Sựgiatănggiátrịtàisản

CV

CapitalV a l u e - Giátrịvốn

DN

Doanhn g h i ệ p

EMH

EfficientMarketHypothesis- Thuyếtt h ị trườnghiệu quả

EVFTA

European-VietnamF r e e T r a d e A g r e e m e n t H i ệ p địnhthươngmạit ự do ViệtNam–Châu u

FDI

Vốnđ ầutư trựctiếptừnướcngoài

FTA

HiệpđịnhThươngmạitựdo

GDP

GrossD o m e s t i c P r o d u c t

GFI

Goodnessof FixIndex– Mứcđ ộ tốtcủachỉsố thíchhợp.

HQĐT

Hiệuquảđầutư

HQHĐ

Hiệuquảhoạt đ ộ n g

KMO

Kaiser-Meyer-Olkin– Chỉs ố KMO

MTBN

Mơitrườngbên ngồi

NĐT

Nhàđầutư

NI

NetIncome- Thun h ậ p r ị n g nhậnđ ư ợ c trongnăm

ODA

OfficialDevelopmentAssistance-Hình thứcđầu tư nướcngoài,
hỗt r ợ phátt r i ể n chínhthức

QĐĐT

Quyếtđ ị n h đầutư

RETR

RealEstateTotalR e t u r n -Tổngl ợ i nhuậnb ấ t đ ộ n g sản

HI
ỆU

NỘIUNGĐẦĐ


RMSEA

RootMeanSquareErrorApproximation-Xấpx ỉ lỗitrungb ì n h b ì n h phương

SEM

StructuralE q u a t i o n M o d e l i n g -Mơhìnhcấu trú c tuyếntính.

SGDCK

Sởgiaodịchchứngkhốn

SPSS

StatisticalP a c k a g e s f o r S o c i a l S c i e n c e s Góit h ố n g kêc h o c á c n g à n h khoahọcxãhội

TCHV

Tàichínhhànhvi

TLI

Chỉsố Tuckerv à Lewis.

TP.HCM

Thànhp h ố HồChíMinh

TPP

Trans– P a c i f f i c P a r t n e r s h i p AgreementĐ ố i t á c x u y ê n TháiBìnhDương

TR

TotalR e t u r n - Tổngl ợ i nhuận

TTBĐS

Thịt r ư ờ n g bấtđ ộ n g sản

TTCK

Thịt rư ờ n g chứngk h o á n

UM

UtilityMargin- Lợií ch biên

USD

ĐơlaMỹ

WTO

Tổc h ứ c t h ư ơ n g m ạ i

YTM

YieldT o MaturityT ổ n g l ợ i nhuậnc ủ a m ộ t tráiphiếut h ư ờ n g đ ề cậpđếnlợitứcđếnngàyđ á
o hạn


TÓMTATLUẬNÁN
Thịtrường bấtđộng sản (TTBĐS)r ấ t q u a n
triển

kinh

t ế của một quốcg i a

Nólà

nhân

trọng

(Shuping,

tố

đốivớivớisự

Yun

góp

phát

a n g Tiemei,2 0 0 6 ) .
phần

đay

m ạ n h huyđộngvốnđầutư,thúcđaysảnx u ấ t p h á t t r i ể n , t ă n g t h u n g â n s á c h n h à
n ư ớ c , g ó p phầnổnđịnhk i n h t ế x ã h ộ i . T u y n h i ê n , T T B Đ S c ũ n g c ó r ấ t
n h i ề u r ủ i r o , k ế t h ợ p v ớ i điều kiện tâmlý,h à n h v i c ủ a n h à đ ầ u t ư
không

hợp

lý,

và

nhất

là

đối

với

c á nhân,làđ ố i t ư ợ n g t h ư ờ n g t h i ế u k i n h n g h i ệ m ,

nhà

kiến

đầu
thức,

tư
lẫn

v ố n đ ầ u t ư . Đ i ề u n à y d ẫ n đến hiệu quả đầu tư thấp, thậm chí thua lỗ, và từ đó
sả n h

hưởng

đến

sự

ổn

định,

sự

p h á t triểnc ủ a T T B Đ S n ó i r i ê n g vànềnkinhtến ó i ch u n g . C h í n h vìv ậy , nghiêncứum
ốiq u an hệgiữa tàic h í n h h à n h v i v à h i ệ u q u ả đ ầ u t ư t r ê n T T B Đ S l à
đ ề t à i c ầ n t h i ế t v à c ấ p b á c h nham giúp giải thích, điều chỉnh hành vi nhà
đầu tư tại TP.HCM trước một tương lai khóđốncủaTTBĐStạiđây.
Mụct i ê u củanghiêncứulàxác đ ị n h các y ế u tố t â m l ý củ a các n h à đầutư cá nhân
và mứcđ ộ t á c đ ộ n g c ủ a n ó đ ế n h i ệ u q u ả đ ầ u t ư . T r ê n c ơ s ơ
đ ó đ ề x u ấ t c á c h à m ý q u ả n t r ị choc á c n h à đ ầ u t ư c á n h â n ,
c á c d o a n h n g h i ệ p k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n , v à c h o c á c c ơ quan
quản lý Nhà nước. Đểgiảiq u y ế t đ ư ợ c m ụ c t i ê u

nghiên

cứu,

tác

giả

l ư ợ c k h ả o 0 9 cơng trìnhn g h i ê n c ứ u t r o n g n ư ớ c v à 2 0 c ô n g t r ì n h
n g h i ê n c ứ u n g o à i n ư ớ c đ ể t ì m r a khoảngtrốngtrongnghiêncứu,l u ậ n á n

đã

vận

dụng

các

lý

ĐạidiệnlàL ý t h u y ế t t r i ể n

thuyết
vọng

vềtài
của

chính

hành

vi

AmosTversky

–
và

D a n i e l K a h n e m a n ( 1 9 7 9 - 1 9 9 2 ) làm lý thuyếtnền tảng chonghiên cứu và vận

dụng mộts ố l ý t h u y ế t k h á c đ ể g i a t ă n g c ơ sở chắc chắn cho mơ hình đề xuất,
cụ

thể

như:

Lý

thuyết

thị

trường

hiệu

quả

(EMH)

củaFama(1970);

Mơhìnhlýt h u y ế t P E S T c ủ a A g u i l a r ( 1 9 6 7 ) ; L ý t h u y ế t v ề h à n h v i
đ ầ u t ư củaRomer(1986); LýthuyếtA B C đ ư ợ c Misesgiớithiệulầnđ ầu tiênnăm1 9 1 2 .
Tácgiảk ế t h ợ p c ả p h ư ơ n g
nham

xây

dựng

và

pháp

định

tính

và

k i ể m định cácgiả thuyếtn g h i ê n

định
cứu.

lượng
Đểkiểm

đ ị n h m ô h ì n h đ ề x u ấ t t á c g i ả t i ế n h à n h k h ả o s á t sơ bộvới sốmẫu
108n h a m x á c đ ị n h đ ộ t i n c ậ y t h a n g đ o , v à k h á m p h á c á c n h â n
tố

E F A . Từđóx á c đ ị n h b ả n g

nghiên

cứu

câu
định

hỏichính

thức

lượng

trước

khi
chính

t h ứ c . Trongb ư ớ c n g h i ê n c ứ u đ ị n h lượng chínhthức,s ố m ẫ u khảo s á t đ ư ợ c l à 381


m ẫ u , đ ư ợ c phânt í c h đ ị n h l ư ợ n g t h ô n g q u a k i ể m đ ị n h n h ư s a u : p h â n
t í c h C F A , S E M , c u ố i c ù n g kiểmđịnh sựk h á c b i ệ t c á c b i ế n t h e o
đc

tính

nhà

đầu

tư,

và

cuối

cùng

kiểm

định

mức

đ ộ cácbiếntrêntổngthểvàsovớig i á trịtrungbình.
Từnghiêncứuđịnhlượng chính thức, luận án đạt đượcm ộ t
t h ể n h ư sau:(1)Mứcđộtácđ ộ n g
lý(tài

từ

caođến
chính

thấp

của

sốkết
cácyếu

quả

cụ

tốtâm
hành

v i ) c ủ a nhàđ ầ u t ư c á n h â n đ ế n h i ệ u q u ả đầutưlần lượtn h ư s au: T â m lý sợt h u a lỗ,t â
m lý bầy


đàn,tâml ý t ự t i n t h á i q u á . C á c y ế u t ố T â m l ý s ợ t h u a l ỗ , t â m l ý
bầy

đàn

tác

động

t i ê u cựcđ ế n h i ệ u q u ả đ ầ u t ư , t r o n g k h i y ế u t ố t â m l ý t ự t i n thái q u á t ác đ ộ n g tíc
hcự c đ ế n hiệuquảđầutư;(2)Tiêu chíđ o l ư ờ n g h i ệ u q u ả đ ầ u t ư c ủ a n h à đ ầ u
tư

cá

nhân

trên

cácnghiên

t h ị trườngb ấ t đ ộ n g

cứu

sản

trướcvà

Tp.HCMthơng
thảoluận

qua

nhóm,

v à đượckiểm địnhđểđ ánh giáđột in cậy,cácchỉ tiêu đól à:
(i)T ỷ suấtsinh lợi(lãitrênvốnđầutưb a n đ ầ u ) s o m o n g
tư;

(ii)Tỷ

suất

sinh

lợi

(lãi

trên

muốn
vốn

của

đầu

nhà

đầu

t ư ban đầu)sotỷ

suấts i n h l ợ i c h u n g c ủ a t h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n ; ( i i i ) S ự h à i l
ng

về

thanh

q u y ế t địnhđầutư(baogồmg i á
khoản

cao,và

bên

ngồigóp

trường

khả

muabấtđộng

sảnhợp

lý,tính

n ă n g sinhlờib ề n v ữ n g );(3)Cácy ế u

phần

giải

thích

tốmơi

r c h o c á c yếutốtâmlýn h à

đầutư,theo đó các yếu tốkinh tếvĩ mơ, vị trí bất động sản,
c ầ u b ấ t động sản, thông tin bấtđ ộ n g s ả n c ó t á c đ ộ n g t í c h c ự c đ ế n t â m
lý

tự

tin

tốthôngtin

thái

quá

của

bấtđộng

sản

n h à đầu tưc á
cótác

động

nhân.Tuy
tiêu

cực

nhiên,yếu
đến

c á c yếu

tốtâmlý sợthua lỗ,t â m l ý b ầ y đ à n c ủ a n h à đ ầ u t ư c á n h â n , n g h ĩ a l à
c á c n h à đ ầ u t ư cánhâncàngsợthualỗvàcàngbầyđàntrongtìnhtrạngthiếuthơngtin;(4)Sự khác biệtmức độ tác
động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư; và của yếu tố mơitrường bên

ngồiđến tâml ý c ủ a n h à đ ầ u t ư c á n h â n c ó t í n h đ ế n đ c t í n h c ủ a n h à
đ ầ u t ư cánhân (Mục đíchđầutư, kinhnghiệm đầut ư , t ỉ l ệ s ử d ụ n g v ố n v a y ), cụ
thển h ư : ( i ) Tâml ý s ợ t h u a

lỗ,

tâm

lý

bầy

đàn

ảnh

hưởng

đến

h i ệ u q u ả đ ầ u t ư ; v à t h ô n g t i n b ấ t đ ộ n g sản ảnh hưởng đến tâmlý sợthua
lỗ,t â m l ý b ầ y đ à n đ ề u t i ê u c ự c h ơ n đ ố i v ớ i n h ó m n h à đầu tư cá
nhân cómụcđích đầu tư đểk i n h d o a n h , í t k i n h n g h i ệ m , t ỷ l ệ s ử d ụ n g
v ố n v a y cao; (ii)T â m l ý t ự t i n t h á i q u á ả n h h ư ở n g đ ế n h i ệ u q u ả
đầu

tư,

tếvĩm ơ ,

tâm

đàn,

tự

tin

vịtríbấtđộng

đốiv ớ i n h ó m n h à
doanh,

lý

ít
tự

đầu

kinh

tư

thái

sản,
cá

q

cầu
nhân

c h ị u ảnhhưởngđến cácyếu tố:Kinh
bấtđộng

sản

cómụcđích

đầu

tích
tư

c ự c hơn
để

kinh

n g h i ệ m , tỷlệsửdụngvốnv a y c a o ; (5)M ứ c đ ộ t â m l ý b ầ y
tin

thái

quá,

hiệu

quả

đầu

t ư củanhàđầutưcá nhânt r ê n mức t r u n g bình,r i êng mứcđ ộ t â m lý sợt h u a lỗcủanhàđầ
utưcánhând ư ớ i m ứ c trungbình.
Từ kết quả nghiên cứu này, tácg i ả đ ã đ ư a r a h à m ý q u ả n t r ị g i ú p
n â n g c a o h i ệ u q u ả đầutư chocácn h à đ ầ u t ư c á n h â n , c á c d o a n h


nghiệp

kinh

doanh

bất

động

sản,

cũng

n h ư đưarahàmýchínhsáchđốivớiNhànướcnhamgiúpt h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n t ạ i Tp
.HCMnóiriêng và ViệtN a m n ó i c h u n g ổ n đ ị n h , p h á t t r i ể n v à t ừ đ ó t á c
đ ộ n g t r ở l ạ i giúp nâng caohiệu quả đầu tư cácn h à đ ầ u t ư c á n h â n c ũ n g
như

các

doanh

k i n h doanhbấtđộngsản.C u ố i c ù n g n g h i ê n c ứ u c ũ n g c h ỉ
n g h i ê n c ứ u v à đ ề xuấth ư ớ n g n g h i ê n c ứ u tiếptheo./.

nghiệp
ra

hạn

chếcủa


1
CHƯƠNG1 : TỔNGQ U A N N G H I Ê N C Ứ U
Gc ương
Chương 1l u ậ n

án

trình

bày

tổng

quátnộidung

của

luận

án

n h ư l ý d o c h ọ n đ ề t à i , tổng quan nghiên cứu ngoài nước và trong nước, khoảng
trống nghiên cứu, câu hỏinghiênc ứ u , m ụ c t i ê u n g h i ê n

cứu,

đốitượng

n g h i ê n c ứ u , p h ạ m v i n g h i ê n c ứ u , c á c nộid u n g v ề p h ư ơ n g p h á p
nghiên

cứu,

những

đóng

góp

mới

của

luận

án

về

lý

t h u y ế t lẫnthựctiễn,vàc u ố i cùnglàkếtcấutổngthểnộidungc ủ a luậná n .
1.1 Lýdochọnđềtài
Sy(2008) cho rang một phần ba tổng tài sản thế giới nam trong bất động
sản(BĐS).Bảnthânt h ị t r ư ờ n g b ấ t đ ộ n g s ả n ( T T B Đ S ) l ạ i c ó m ố i q u a n
h ệ l i ê n t h ô n g mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường vốn, thị trường vật
liệu xây dựng,điệngiadụng,n ộ i thất.
Nhữngt á c đ ộ n g c ủ a T T B Đ S đ ố i v ớ i n ề n k i n h t ế c ủ a m ộ t q u ố c g i a làrr à n g bởil
tạiViệtNam thờiđiểm năm 2011nền kinh tếvĩmôbấtổn, lạm
phát

t ă n g cao.Mộttrongnhữngnguyênnhâng â y r a đ ó l à t ì n h t r ạ n g ”

đóng

b ă n g ” , “ x ì h ơ i ” củaTTBĐS.
Kullmann và Siegel (2003) khẳng định đầu tư BĐS là hình thức đầu tư thườngxuyên,
phổb i ế n c ủ a c á c n h à đ ầ u t ư ( N Đ T ) v à c ũ n g l à k ê n h h u y đ ộ n g
v ố n h i ệ u q u ả chonền kinh tết ạ i M ỹ . M c d ù , t ầ m q u a n t r ọ n g l à v ậ y
n h ư n g c á c N Đ T k h ô n g l ú c nàoquyết định đầu tư (QĐĐT)đúng đắn dohọbị chi
phối

bởi

cácy ế u

t ố t h u ộ c v ề cảmtính,tìnhcảm,cảmxúc…

vàliệur a n g t á c đ ộ n g n h ữ n g y ế u t ố t â m l ý n à y c ó mang lại hiệu quả đầu tư
cho NĐT hay không ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cầnthiết, bởil h i ệ u q u ả đ ầ u
tưcủa

NĐT

cótácđộng

qua

lạivớisựổn

định

và

p h á t triểncủaTTBĐS.
Câu hỏiđ t r a v ớ i c á c l ý t h u y ế t , c á c n g h i ê n c ứ u n à o g i ả i t h í c h
cho

hiệu

q u ả đầutưcá nhânt r ê n T T B Đ S d ư ớ i t á c đ ộ n g

NĐT?

của

tâm

lý

Kishore(2006)

x á c nhậnl ý t h u y ế t t à i c h í n h t r u y ề n t h ố n g d ự a t r ê n q u a n niệmr ang cácN Đ T hành
độnghợplý,xemx é t c h í n h x á c t ấ t c ả c á c t h ô n g t i n h i ệ n c ó t r o n g
q

trình

bởitính

ra

Q Đ Đ T . Những ngườiđưa ra quyếtđịnh như vậy đượcđc t r ư n g
logiccân

nhắc

c á c chiphívà


2
lợiíchtươngứngt r ư ớ c k h i h à n h đ ộ n g . H à n h v i

này

phù

hợp

với

k h á i niệmt ố i đ a h ó a t i ệ n í c h ( U M ) . UMlàmộtlý thuyếtbắt nguồn từmộtlý trír aquyết